Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Croatie, une destination touristique et d’investissement prisée
Nichée au cœur de l’Europe du Sud, la Croatie est devenue ces dernières années une destination prisée pour les voyages et les investissements touristiques. Avec son littoral impressionnant et ses villes historiques, elle offre une multitude de possibilités en matière de location saisonnière.
Que vous soyez un investisseur à la recherche d’une rentabilité attrayante ou un propriétaire cherchant à maximiser le potentiel de votre bien immobilier, la Croatie présente un marché dynamique et prometteur.
Des régions aux opportunités variées
De Dubrovnik à Split, en passant par les îles enchanteresses de l’Adriatique, chaque région offre non seulement un cadre idyllique mais aussi des perspectives de revenus conséquents durant la haute saison touristique.
Stratégies pour réussir en location saisonnière en Croatie
Cet article vous dévoilera les atouts majeurs de ce marché en pleine expansion, tout en mettant en lumière les tendances actuelles et les stratégies gagnantes pour réussir dans cet univers compétitif.
Bon à savoir :
La haute saison touristique en Croatie s’étend généralement de juin à septembre, avec des pics de fréquentation en juillet et août.
Pourquoi la location saisonnière en Croatie peut être un investissement rentable
Les facteurs économiques clés qui favorisent la rentabilité de la location saisonnière en Croatie sont les suivants :
- Croissance du tourisme :
La Croatie accueille chaque année environ 20 millions de touristes, avec une croissance soutenue du nombre d’arrivées, notamment en provenance d’Europe occidentale et des États-Unis. - Augmentation de la demande pour les hébergements de courte durée :
Les plateformes comme Airbnb connaissent un fort succès, et la location saisonnière est particulièrement lucrative pendant la saison estivale, lorsque la demande dépasse largement l’offre disponible. - Politiques fiscales avantageuses pour les propriétaires :
- Pas de taxe foncière annuelle.
- Impôt sur la plus-value de 0 % après deux ou trois ans de détention du bien.
- Droits de mutation faibles (environ 3 %).
- Les charges et impôts sur les revenus locatifs sont en moyenne de 10 % seulement.
- Rendements locatifs attractifs :
- À Dubrovnik ou Split, les rendements nets locatifs atteignent souvent 7 à 9 % en location saisonnière.
- Exemples concrets : un appartement à Zadar acheté 120 000 € peut générer 18 000 € nets de revenus annuels avec un taux d’occupation de 80 % entre avril et novembre.
Régions les plus populaires et attractives :
| Région | Atouts principaux | Tendances d’investissement |
|---|---|---|
| Dubrovnik | Ville historique, fort attrait international, festivals | Très forte demande, rendements élevés |
| Split | Accès aux îles, patrimoine, dynamique culturelle | Prix en hausse, forte saisonnalité |
| Îles Dalmates | Paysages préservés, tourisme haut de gamme, tranquillité | Montée de l’offre de luxe, exclusivité |
| Zadar | Cité balnéaire, patrimoine, tarifs encore abordables | Bon rapport qualité/prix |
Saisonnalité favorable :
La saison touristique principale s’étend de mai à octobre, mais le climat doux et la programmation d’événements culturels (festivals, manifestations sportives, vendanges, tourisme bien-être) permettent d’attirer des visiteurs hors saison.
La demande locative et les prix augmentent de 20 à 40 % en haute saison (juillet-août) par rapport à la basse saison.
Exemples de réussites d’investisseurs :
Marie, investisseuse française à Zadar :
Appartement loué 80 % du temps entre avril et novembre, générant 18 000 € de revenus nets annuels pour un investissement de 120 000 €.
Propriétaires à Split et Dubrovnik :
Rendements nets locatifs de 7 à 9 % grâce à des taux de réservation élevés et une forte fréquentation touristique.
Tendances actuelles du marché immobilier et de l’hébergement :
- Hausse des prix soutenue par la demande étrangère et le tourisme saisonnier, en particulier pour les appartements et villas en bord de mer.
- Montée des biens à rénover pour création de locations touristiques, offrant de belles perspectives de plus-value.
- Nouvelles constructions attractives pour leur performance énergétique et leur stabilité locative.
- Prévision d’une poursuite de la hausse des prix en 2025, mais à un rythme ralenti en raison de l’accessibilité réduite pour les primo-accédants et d’une possible augmentation de la fiscalité.
- Prolongation de la saison touristique grâce à la diversification de l’offre (bien-être, œnotourisme, événements hors saison), ce qui renforce la rentabilité à l’année.
En résumé :
La Croatie, et en particulier Dubrovnik, Split et les îles Dalmates, offre un contexte économique, fiscal et touristique très favorable à la location saisonnière, avec des rendements attractifs et une demande soutenue qui se diversifie au fil des saisons.
Bon à savoir :
La location saisonnière en Croatie est un investissement prometteur, principalement grâce à la forte augmentation du tourisme et à une demande croissante pour les hébergements de courte durée, particulièrement dans des régions prisées comme Dubrovnik, Split et les îles Dalmates. La Croatie bénéficie d’une saisonnalité étendue, séduisant les vacanciers tout au long de l’année grâce à ses événements culturels et son climat agréable. De plus, les politiques fiscales avantageuses pour les propriétaires ajoutent à cet attrait financier. De nombreux investisseurs ont déjà constaté la rentabilité de la location saisonnière, tels que Marcel, qui a vu ses revenus locatifs augmenter de 30% en deux ans avec son appartement à Split. Les tendances actuelles du marché immobilier, telles que la stabilisation des prix et l’essor de plateformes de location comme Airbnb, renforcent encore les perspectives de profitabilité des investissements à long terme.
Les bénéfices insoupçonnés de la location saisonnière
Avantages méconnus de la location saisonnière en Croatie
- Revenu passif attractif pour les propriétaires
- La forte demande touristique dans des destinations telles que Dubrovnik et Split permet d’obtenir un revenu nettement supérieur à une location classique.
- Exemple : à Split, un appartement loué en continu peut générer jusqu’à 2 580 € par mois, soit plus de trois fois le revenu d’une location longue durée classique.
- Le taux de rendement locatif peut atteindre 4% à 6% selon l’emplacement et l’occupation.
- Optimisation des propriétés vacantes
- Les périodes où le logement n’est pas occupé peuvent être utilisées par le propriétaire lui-même ou pour effectuer des travaux d’entretien réguliers, ce qui préserve la valeur et la fonctionnalité du bien.
- Les biens immobiliers sont généralement beaucoup moins chers qu’en France ou sur la Côte d’Azur, rendant l’investissement plus accessible.
- Contribution directe à l’économie locale
- La création de logements dédiés aux touristes encourage les habitants à agrandir leur maison ou rénover des propriétés vacantes, dynamisant ainsi le secteur immobilier local.
- L’investissement dans ces locations soutient les emplois locaux (services ménagers, restauration, activités touristiques).
- Bénéfices culturels pour les voyageurs
Liste des expériences authentiques offertes :
- Séjour chez l’habitant (chambres « sobe ») permettant une immersion complète dans les communautés locales
- Participation aux traditions régionales : dégustation d’huile d’olive ou vin produit localement
- Découverte du quotidien croate loin des zones touristiques standardisées
| Hébergement traditionnel | Location saisonnière chez l’habitant |
|---|---|
| Contact limité avec locaux | Rencontre directe avec familles croates |
| Offre standardisée | Expériences personnalisées |
| Peu adapté aux séjours atypiques | Adaptable (petits villages, îles…) |
Avantages écologiques et sociaux
Encouragement du tourisme durable grâce aux hébergements gérés localement qui limitent la construction intensive et préservent le tissu social existant.
Répartition plus équitable des flux touristiques entre grandes villes et villages ruraux contribuant au développement harmonieux du territoire croate.
- Limitation de l’impact environnemental via utilisation optimale de biens existants plutôt que constructions neuves massives
- Soutien au maintien des petites exploitations familiales (hébergement rural)
- Favorisation du respect mutuel entre visiteurs et résidents grâce à une approche personnalisée
À retenir :
La location saisonnière en Croatie constitue un levier économique puissant pour les propriétaires tout en offrant aux voyageurs une expérience enrichie fondée sur authenticité culturelle et responsabilité sociale.
Bon à savoir :
La location saisonnière en Croatie offre des avantages insoupçonnés tant aux propriétaires qu’aux voyageurs. Pour les propriétaires, des villes très prisées comme Dubrovnik et Split permettent de générer un revenu passif substantiel en exploitant la forte demande de touristes, tout en évitant que les propriétés restent inoccupées. Ce choix contribue aussi positivement à l’économie locale par le biais du tourisme. Pour les voyageurs, la location saisonnière permet de vivre une immersion authentique dans les communautés locales, offrant un aperçu culturel incomparable aux expériences standardisées des hôtels. En outre, ces hébergements favorisent le tourisme durable, soutenant des pratiques écologiques et des initiatives sociales, tout en réduisant l’empreinte carbone associée à des complexes hôteliers traditionnels.
Maximiser ses profits grâce à une gestion efficace des propriétés
L’utilisation de plateformes numériques telles qu’Airbnb, Booking.com ou Vrbo permet d’atteindre un public international et d’optimiser la visibilité des biens saisonniers croates. Ces plateformes offrent une gestion centralisée des annonces, des calendriers et facilitent la communication multilingue avec les locataires potentiels.
Pour garantir une occupation maximale et éviter les doubles réservations, l’adoption d’un système de gestion des réservations (PMS) s’avère indispensable. Ce type d’outil synchronise automatiquement les disponibilités sur toutes les plateformes utilisées et automatise certaines tâches administratives (envoi de contrats, rappels de paiement), libérant ainsi du temps pour se concentrer sur l’expérience client.
Un entretien régulier du bien immobilier est primordial :
- Nettoyage professionnel entre chaque séjour
- Vérification systématique des équipements (climatisation, électroménager)
- Petites réparations immédiates pour éviter l’accumulation de défauts
L’amélioration continue du logement—par exemple via la modernisation du mobilier ou la mise à disposition d’équipements haut de gamme (connexion internet rapide, piscine privative)—permet d’accroître sa valeur perçue par le client.
La formation et le management efficace du personnel local jouent un rôle clé dans la qualité perçue :
- Formation à l’accueil multilingue
- Sensibilisation aux standards internationaux en matière d’hygiène
- Développement des compétences en résolution rapide de problèmes
Exemples pratiques en Croatie :
| Propriétaire | Stratégie clé | Résultat obtenu |
|---|---|---|
| Villa Dalmatia | Investissement dans un PMS + staff formé | Taux d’occupation annuel supérieur à 90% |
| Appartements Istrie | Modernisation annuelle + feedback clients | Note moyenne supérieure à 4.8/5 sur Airbnb |
| Maison Dubrovnik | Ciblage via plateformes internationales | Clientèle diversifiée hors haute saison |
Liste synthétique des leviers majeurs :
- Utiliser au moins deux grandes plateformes numériques pour maximiser la visibilité internationale
- Adopter un système automatisé qui centralise toutes les réservations
- Programmer régulièrement audits techniques et nettoyages approfondis
- Prendre en compte systématiquement les retours clients pour guider chaque amélioration
- Impliquer le personnel local dès le recrutement dans une démarche qualité axée sur l’expérience voyageur
Une gestion proactive combinant technologie, excellence opérationnelle locale et adaptation continue aux attentes internationales constitue aujourd’hui le socle du succès locatif saisonnier en Croatie.
Bon à savoir :
Pour maximiser les profits dans la location saisonnière en Croatie, il est crucial de tirer parti des plateformes numériques comme Airbnb ou Booking.com pour toucher un public international et diversifié. Un système de gestion des réservations est indispensable pour éviter les doubles réservations et maintenir des taux d’occupation élevés. L’entretien régulier et l’amélioration continue des propriétés, par exemple en rénovant les aménagements intérieurs ou en ajoutant des équipements modernes, augmentent non seulement la valeur perçue, mais aussi l’attrait général pour les locataires potentiels. Gérer efficacement le personnel local, en les formant pour garantir une expérience exceptionnelle aux clients, est également essentiel; des études de cas montrent que des propriétaires ont doublé leurs profits en mettant en œuvre ces stratégies. Par exemple, certains propriétaires à Dubrovnik ont constaté une augmentation de 30 % des réservations après s’être concentrés sur ces aspects clés de gestion.
Les investisseurs dans la location saisonnière en Croatie doivent respecter un cadre réglementaire strict, incluant l’obtention de licences, le paiement des taxes locales et le respect de normes de sécurité pour les propriétés louées.
Licences et obligations administratives :
- Il est obligatoire d’obtenir un agrément et une catégorisation du logement (classement 1 à 5 étoiles) auprès du ministère du Tourisme.
- Les propriétaires doivent s’enregistrer comme loueurs professionnels ou particuliers selon leur statut.
- La déclaration des touristes hébergés est exigée auprès des autorités locales.
Taxes locales et obligations fiscales :
- Les revenus issus de la location saisonnière sont soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’à diverses taxes touristiques.
- Dès janvier 2025, une réforme fiscale prévoit des taxes plus élevées pour les locations courte durée, notamment dans les zones touristiques. L’objectif est de freiner la conversion massive de logements résidentiels en hébergements touristiques.
- Les biens loués à long terme ou utilisés comme résidence principale au moins dix mois par an bénéficient d’exemptions fiscales spécifiques.
| Type de location | Licence requise | Taxe applicable | Exemption possible |
| Location saisonnière | Agrément + classement | Impôt sur le revenu + taxe locale | Non |
| Location longue durée | Enregistrement | Réductions/exemptions fiscales | Oui (si >10 mois/an résidence) |
Réglementations relatives à la sécurité :
- Le logement doit répondre aux normes minimales en matière d’équipement, d’hygiène et de sécurité (détecteurs incendie, sorties sécurisées).
- Des contrôles peuvent être menés par les autorités municipales ou régionales pour vérifier la conformité aux règles sanitaires et sécuritaires.
Variabilité régionale des règles :
Les conditions exactes peuvent varier selon :
- La région (côte Adriatique vs intérieur)
- La municipalité (exigences supplémentaires possibles sur l’environnement ou l’urbanisme)
Certains territoires imposent des critères plus stricts concernant :
- Le nombre maximal d’hébergements autorisés par quartier
- L’accès aux réseaux publics
- La gestion environnementale
Pour rester informé :
- Consulter régulièrement les sites officiels du ministère croate du Tourisme et ceux des municipalités concernées
- S’abonner aux bulletins juridiques locaux
- Vérifier annuellement si votre licence doit être renouvelée
Suggestions pratiques :
Faire appel à un conseiller juridique local spécialisé dans l’immobilier touristique permet :
- De valider la conformité légale avant tout investissement
- D’anticiper efficacement toute évolution réglementaire
- De maximiser la sécurité juridique via une veille continue
Liste récapitulative :
- Se renseigner sur les exigences propres à chaque commune avant tout achat locatif
- Obtenir systématiquement agrément, classement officiel et déclaration fiscale
- Prvoir une vérification annuelle avec un avocat local
- Utiliser exclusivement des contrats écrits détaillés pour chaque location
Important : Encadrez toute démarche administrative avec un professionnel afin d’éviter sanctions ou litiges potentiels.
Bon à savoir :
Pour sécuriser son investissement en location saisonnière en Croatie, il est crucial de naviguer à travers diverses régulations locales, incluant l’obtention d’une licence de location auprès du bureau touristique régional, qui est essentielle pour opérer légalement. Les investisseurs doivent également s’acquitter de taxes locales et d’obligations fiscales qui varient selon les régions, nécessitant souvent l’inscription auprès de l’Office national de l’impôt. En matière de sécurité des propriétés à louer, il est obligatoire de se conformer à des normes spécifiques sur les installations électriques et de gaz. Les règlementations régionales et municipales peuvent différer significativement, d’où l’importance de consulter régulièrement les mises à jour locales et de suivre des ressources fiables. Le recours à un conseiller juridique local est fortement conseillé pour naviguer ces complexités, garantir la conformité et maximiser la sécurité de l’investissement; ce professionnel saura fournir un accompagnement personnalisé, tenant compte des spécificités locales et des évolutions réglementaires.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
