Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Croatie s’affirme comme une destination de plus en plus prisée par les investisseurs grâce à sa croissance économique soutenue et son positionnement stratégique au carrefour de l’Europe centrale et du sud-est.
Avec un marché en pleine expansion, soutenu par une demande croissante pour les espaces de bureaux modernes, les centres commerciaux et les infrastructures touristiques, les opportunités en Croatie apparaissent particulièrement attrayantes.
En outre, les réformes gouvernementales visant à faciliter l’investissement étranger et une législation favorable font du pays une plaque tournante stratégique pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille dans une région dynamique et prometteuse.
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Facteurs économiques influençant le marché immobilier commercial en Croatie
- Croissance du PIB : La croissance économique croate reste soutenue, portée par la stabilité macroéconomique et une inflation modérée. Cela favorise l’attractivité du marché immobilier commercial, avec une confiance accrue des investisseurs internationaux et locaux.
- Climat des affaires : L’environnement politique stable et l’intégration européenne renforcent la sécurité juridique pour les investissements. Les politiques gouvernementales facilitent l’entrée de capitaux étrangers grâce à des démarches simplifiées et à la protection des droits de propriété.
- Politiques favorables aux investisseurs étrangers : Le gouvernement encourage activement les investissements directs étrangers dans le secteur immobilier par des incitations fiscales, une simplification administrative, et un accès facilité au financement.
Analyse régionale – Perspectives immobilières commerciales
| Région | Atouts majeurs | Perspectives d’investissement |
|---|---|---|
| Zagreb | Capitale économique | Demande forte pour bureaux/logistique |
| Split-Dalmatie | Tourisme international | Hôtels, commerces haut de gamme |
| Rijeka-Kvarner | Logistique portuaire | Entrepôts, zones industrielles |
| Istrie | Attractivité touristique | Résidences hôtelières/boutiques |
Zagreb reste le centre névralgique pour les bureaux haut de gamme et espaces commerciaux. Split attire grâce au tourisme croissant et à la demande saisonnière élevée sur le littoral adriatique. Rijeka, positionnée comme pôle logistique maritime, voit émerger des projets industriels liés au commerce transfrontalier.
Secteurs en plein essor stimulant l’immobilier commercial
- Tourisme: Croissance continue du flux touristique international (record d’arrivées), générant une demande accrue pour hôtels urbains, resorts balnéaires ainsi que commerces situés dans les centres historiques.
- Technologie: Développement rapide de startups tech (notamment à Zagreb), entraînant un besoin croissant d’espaces coworking modulables et centres d’innovation.
- Industrie & logistique: Modernisation industrielle autour de Rijeka/Osijek; expansion du e-commerce nécessitant entrepôts modernes.
Tendances actuelles du marché immobilier commercial
Liste synthétique :
- Prix moyens: Entre 13 € et 60 €/m²/mois selon emplacement (centre-ville vs périphérie).
- Indice prix résidentiel Q1 2025: 214 points (+4% sur un trimestre).
- Taux d’occupation bureaux “High Street” Zagreb: Environ 92%.
- Rendement locatif attendu: De 5% à plus de 7% selon type d’actif (bureaux prime > commerces secondaires).
| Type | Prix moyen €/m²/mois | Taux occupation (%) | Rendement locatif (%) |
|---|---|---|---|
| Bureaux high street | jusqu’à ~60 | ~92 | >6 |
| Centres commerciaux | ~13–40 | ~85 | >5 |
Des experts locaux confirment que “le dynamisme actuel est porté par les acheteurs internationaux cherchant rentabilité durable face à la stabilité politique”, tout en soulignant que “la pénurie relative dans certains segments premium renforce la valorisation”.
Risques potentiels & stratégies d’atténuation
Liste structurée :
- Risque macroéconomique : Dépendance au tourisme expose aux fluctuations mondiales ; diversification régionale recommandée.
- Volatilité sectorielle : Sur-offre ponctuelle dans certains centres commerciaux ; privilégier actifs flexibles ou hybrides.
- Réglementation locale évolutive : Suivi régulier conseillé via partenaires juridiques spécialisés afin d’anticiper tout changement réglementaire ou fiscal.
Stratégies recommandées :
- Privilégier investissement dans régions dynamiques mais diversifier entre secteurs touristiques/technologiques/logistiques.
- S’appuyer sur conseils juridiques locaux reconnus lors due diligence pré-acquisition.
- Évaluer régulièrement performances locatives face aux nouvelles tendances démographiques ou économiques nationales/internationales.
Le marché immobilier commercial croate offre actuellement un potentiel élevé si l’investisseur combine sélection géographique judicieuse, veille sectorielle active et gestion rigoureuse des risques contextuels.
Bon à savoir :
La Croatie présente de solides opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial, soutenue par une croissance du PIB robuste et un climat des affaires favorable. Les politiques gouvernementales encouragent activement les investissements étrangers, notamment dans les secteurs du tourisme en plein essor, de la technologie émergente, et de l’industrie manufacturière dynamique. Des régions comme la Dalmatie et l’Istrie sont particulièrement attractives grâce à leur popularité touristique, tandis que Zagreb bénéficie d’une expansion technologique rapide et d’une demande croissante pour les bureaux. Les tendances actuelles montrent une augmentation des prix des biens et des taux d’occupation stables, avec un rendement locatif moyen compétitif. Les experts locaux soulignent l’attrait des investissements dans le pays, bien que des risques comme la dépendance au secteur touristique existent. Les investisseurs peuvent atténuer ces risques en diversifiant leurs portefeuilles et en surveillant les fluctuations du marché.
Les types de propriétés commerciales à considérer
Les principales catégories de propriétés commerciales à considérer en Croatie sont les suivantes :
- Bureaux
- Espaces de vente au détail
- Entrepôts logistiques
- Hôtels
- Complexes industriels
| Type de propriété | Tendances du marché 2025 | Localisations populaires | Demande actuelle | Facteurs de croissance potentiels |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux | Forte demande pour espaces flexibles, bureaux adaptés aux nomades numériques, hausse des services digitaux et connectés. | Zagreb (capitale), Split, Rijeka | Dynamique dans les grandes villes et pôles IT | Croissance du télétravail, investissements tech |
| Espaces de vente au détail | Reprise post-pandémie, essor des centres commerciaux côtiers et urbains ; développement d’enseignes internationales. | Zagreb, Dubrovnik, Split | Solide dans les zones touristiques et urbaines | Expansion touristique et consommation locale |
| Entrepôts logistiques | Hausse liée à l’e-commerce ; modernisation rapide ; localisation près des ports/adriatique très prisée. | Rijeka (port), Ploče, périphérie Zagreb | Augmentation continue avec la croissance du commerce en ligne | Investissements dans la logistique & infrastructures portuaires |
| Hôtels | Très forte demande saisonnière ; longue saison touristique grâce à la côte adriatique ; orientation vers le haut-de-gamme. | Dubrovnik, Split, Istrie | Excellente surtout sur le littoral | Tourisme international croissant |
| Complexes industriels | Modernisation soutenue par l’UE; attractivité pour production légère/logistique; relocalisation européenne d’activités. | Banlieues industrielles Zagreb/Split/Rijeka & Zadar | Stabilité avec potentiel haussier | Soutien européen aux infrastructures industrielles |
Aspects légaux et réglementaires spécifiques :
- Depuis janvier 2025 : nouvelle taxe annuelle sur la propriété immobilière commerciale (5% sur l’acquisition) contre 3% précédemment pour usage résidentiel.
- Taxe annuelle basée sur la surface (0,60 € à 8 € par m² selon type/usage).
- Les citoyens UE bénéficient d’un accès libre à l’achat immobilier commercial.
- Simplification administrative récente : suppression double imposition ; démarche accélérée via notaire local ou agence certifiée.
Conseils pratiques pour investisseurs :
Avant d’investir :
- Vérifier le statut cadastral exact du bien (absence d’hypothèque ou litige).
- Prioriser les biens éco-certifiés ou modernes pour bénéficier des incitations fiscales liées au développement durable.
À privilégier selon vos objectifs :
- Pour rendement locatif stable → bureaux ou entrepôts près grands axes/ports.
- Pour valorisation patrimoniale → hôtels côtiers/luxe dans zones touristiques majeures.
- Pour diversification industrielle → complexes industriels périphériques appuyés par politiques européennes.
Points-clés additionnels :
- La Croatie n’impose pas de restrictions majeures contre investisseurs non-résidents (hors quelques secteurs régulés comme terres agricoles).
- Les prix restent compétitifs comparé aux marchés voisins méditerranéens comme Italie ou Grèce.
L’intégration européenne récente, associée à une fiscalité simplifiée depuis janvier 2025 ainsi qu’à une forte croissance touristique/logistique fait de la Croatie un terrain attractif pour divers types d’investissement commercial immobilier.
Liste synthétique des facteurs favorisant l’investissement :
- Stabilité monétaire euro
- Longue saison locative
- Protection juridique UE
- Infrastructure moderne en expansion
Pour réussir un projet en Croatie : s’appuyer sur experts locaux (agences spécialisées/notaires), étudier attentivement chaque segment ciblé selon vos objectifs patrimoniaux/rentabilité attendue—et anticiper les évolutions réglementaires/fiscales récentes afin d’optimiser votre placement immobilier commercial.
Bon à savoir :
Lorsque vous envisagez d’investir dans l’immobilier commercial en Croatie, les bureaux sont principalement concentrés à Zagreb, avec une demande croissante en raison de l’expansion des entreprises technologiques. Les espaces de vente au détail sont dynamiques dans les villes touristiques comme Split et Dubrovnik, profitant du tourisme florissant. Les entrepôts logistiques connaissent une augmentation autour de Zagreb et Rijeka, soutenue par le développement du transport maritime. Les hôtels, bien situés sur la côte adriatique, bénéficient d’une forte demande saisonnière. Les complexes industriels se développent dans des zones comme Rijeka, profitant des infrastructures portuaires. Actuellement, la demande pour ces propriétés varie selon l’emplacement et le secteur économique; cependant, le cadre légal croate, qui favorise les investissements étrangers avec des procédures simplifiées, peut poser des défis réglementaires pour certains projets. Les investisseurs doivent évaluer les facteurs de croissance tels que le tourisme et la logistique européenne. Il est conseillé de collaborer avec un avocat local pour naviguer les procédures administratives et sécuriser les transactions.
Analyser la rentabilité et les risques dans le marché croate
La rentabilité et les risques du marché immobilier commercial en Croatie dépendent de plusieurs facteurs économiques clés, notamment la croissance du PIB, les tendances touristiques et l’évolution démographique.
Principaux facteurs économiques influençant le marché
| Facteur | Impact sur le marché immobilier |
| PIB | Hausse de la demande, pression sur les prix |
| Chômage | Pouvoir d’achat, stabilité du marché |
| Inflation | Augmentation des coûts de construction |
| Taux d’intérêt | Accessibilité des crédits, volume des transactions |
| Démographie | Nouvelles typologies de biens recherchés |
- Croissance du PIB : La croissance économique soutenue en 2025 stimule la demande immobilière dans les zones dynamiques.
- Tourisme : Les villes côtières comme Split et Dubrovnik bénéficient fortement de l’afflux touristique qui accroît la demande pour l’immobilier commercial (hôtels, commerces).
- Évolution démographique : Le vieillissement de la population croate s’accompagne d’une attractivité croissante pour les travailleurs à distance étrangers (« nomades numériques »), modifiant ainsi le profil des acheteurs.
Rendements potentiels pour investisseurs
Les rendements varient selon la localisation :
- À Zagreb :
- Marché mature avec un taux moyen de vacance inférieur à 3 % dans le secteur logistique.
- Loyers prime headline autour de 6,5 €/m²/mois pour entrepôts modernes.
- Forte activité transactionnelle (14,47 % du total national au T1 2025).
- À Split & Dubrovnik :
- Prix tirés par une forte demande touristique ; rendement locatif annuel brut souvent supérieur à 6 %, parfois jusqu’à 8 % dans certains quartiers très demandés pendant la saison estivale.
- Opportunités liées aux locaux commerciaux sur « High Street » où l’offre est limitée et où le taux de vacance reste faible (autour de 8 %).
Exemples concrets d’opportunités rentables
Développement rapide des retail parks propulsé par Immofinanz (« Stop Shop ») dont la part sur ce segment est passée à plus de 22% en trois ans.
Investissements étrangers dynamiques : Au premier trimestre 2025, près d’un achat sur quatorze était réalisé par un non-résident ; Slovènes (30%), Allemands (21%) et Autrichiens (10%) sont particulièrement actifs.
Principaux risques liés à l’investissement
- Régulations gouvernementales – Modifications fréquentes concernant permis ou fiscalité immobilière peuvent impacter soudainement les projets.
- Stabilité politique – Bien que relativement stable ces dernières années grâce à l’intégration européenne, toute instabilité régionale peut affecter les flux touristiques ou investisseurs étrangers.
- Fluctuations des taux de change – L’adoption progressive complète de l’euro atténue ce risque mais ne supprime pas totalement son impact vis-à-vis des acheteurs extérieurs.
Exemples concrets :
En période post-pandémie (2020–22), plusieurs investisseurs ont subi une baisse temporaire significative du chiffre d’affaires hôtelier suite aux restrictions sanitaires mondiales — certains établissements n’ont retrouvé leur niveau pré-crise qu’en fin 2023 selon divers experts locaux.
Les prix moyens ont connu une correction notable fin 2024 (-5% anticipé), affectant aussi bien bureaux que centres commerciaux ; durant cette même période, certaines locations commerciales ont chuté jusqu’à -15 %.
Témoignages sectoriels
« Zagreb reste un pôle sûr malgré une maturité avancée. Les opportunités se déplacent vers le repositionnement conceptuel plutôt que vers une expansion brute » — Directeur régional Avison Young.
« La côte adriatique attire toujours plus d’investisseurs allemands cherchant rendement locatif élevé avec risque modéré » — Analyste chez Arvio Real Estate Data.
Données statistiques récentes
Volume total transactions Q1/2025 : 26 909 opérations, dont près de 7% réalisées par étrangers.
Offre moderne logistique Zagreb dépassant 1.6 million m², vacance Les tendances actuelles dans l’immobilier commercial en Croatie
Tendances actuelles du marché immobilier commercial en Croatie :
- Demande croissante pour les espaces de bureaux modernes et durables
La demande en espaces de bureaux s’oriente vers des solutions plus modernes, flexibles et écoénergétiques, intégrant la connectivité numérique et le confort environnemental. Les immeubles labellisés « verts » ou dotés d’automatisation intelligente voient leur attractivité augmenter, notamment auprès des entreprises internationales et des travailleurs à distance bénéficiant du visa pour nomades numériques. Les certifications écologiques pourraient offrir prochainement des incitations fiscales supplémentaires. - Impact de la transition numérique sur les besoins en espaces physiques
La transformation digitale pousse les sociétés à repenser leurs besoins immobiliers : réduction de surfaces dédiées au travail permanent, augmentation d’espaces partagés ou hybrides, recherche accrue de locaux équipés technologiquement (Wi-Fi haut débit, infrastructures IoT). Cette tendance est renforcée par l’essor du télétravail et du coworking. - Évolution du secteur logistique & entrepôts (e-commerce)
L’essor rapide du commerce électronique – marché estimé à plus d’un milliard USD en 2025 – génère une forte demande pour des entrepôts urbains (« dark stores ») situés près des grands centres urbains afin d’assurer une livraison rapide. Ces actifs logistiques connaissent une hausse notable de valeur locative ; investisseurs comme utilisateurs privilégient désormais les sites adaptés à la distribution urbaine moderne.
Principaux impacts :- Augmentation marquée des loyers dans le segment logistique
- Pression sur l’aménagement urbain (stationnement, circulation)
- Nouvelles exigences réglementaires locales
Tableau comparatif : valeurs locatives & taux d’occupation dans les principales villes
| Ville | Tendance valeurs locatives | Taux d’occupation bureaux | Observations clés |
| Zagreb | Baisse modérée attendue | Hausse vacance (>15%) | Offre excédentaire dans certains secteurs |
| Split | Stabilité/hausse locale | Demande stable | Attirance zones balnéaires |
| Rijeka | Stable | Modérée | Opportunités portuaires/logistiques |
Préférences actuelles des investisseurs
- Accent mis sur :
- Nouveaux projets avec certifications environnementales
- Infrastructures technologiques avancées
- Localisation stratégique proche axes majeurs/logistique urbaine
- Repositionnement progressif vers :
- Espaces multifonctionnels adaptables aux nouveaux modes de travail
- Entrepôts hautement automatisés
Politiques gouvernementales récentes & initiatives urbaines influençant le secteur
- Promotion active par l’État croate de l’attractivité internationale via stabilité juridique post-intégration UE.
- Développement accru d’infrastructures publiques : modernisation aéroports (Zagreb…), construction ponts majeurs (Pelješac).
- Introduction possible ou annoncée : incitations fiscales pour bâtiments verts/certifiés.
- Adaptation progressive du cadre réglementaire local face aux mutations rapides (notamment gestion urbanisme liée aux dark stores).
Le marché immobilier commercial croate évolue sous l’effet combiné : digitalisation accélérée, montée durable du e-commerce, attentes élevées envers performance énergétique/environnementale ainsi que politiques nationales pro-actives favorisant innovation immobilière.
Bon à savoir :
En Croatie, le marché immobilier commercial est marqué par une demande croissante pour des espaces de bureaux modernes et durables, répondant aux normes écologiques et intégrant des technologies intelligentes. La transition numérique modifie les besoins en espaces, avec une baisse notable pour les locaux traditionnels et une montée en flèche des centres de données. Le secteur de la logistique s’ajuste à l’essor du commerce électronique, augmentant la demande pour des entrepôts modernes, surtout dans les hubs urbains comme Zagreb et Split, où les taux d’occupation grimpent. Les valeurs locatives connaissent des fluctuations, souvent à la hausse dans les zones stratégiques, influencées par l’intérêt des investisseurs pour les nouveaux projets alignés sur les standards ESG. Des initiatives gouvernementales, comme des incitations fiscales pour les développements durables, et des projets d’urbanisme, tels que le renouvellement et la modernisation des infrastructures urbaines, portent un impact significatif sur le secteur, façonnant ainsi un paysage immobilier dynamique et en constante évolution.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
