Financement Immobilier en Croatie : Guide et Conseils

Publié le 9 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Financement immobilier en Croatie : un marché dynamique et accessible

Dans le paysage en plein essor de l’immobilier en Croatie, obtenir un financement adéquat peut sembler être un défi, mais il est tout à fait réalisable avec les bonnes informations et stratégies.

Que vous soyez un investisseur étranger à la recherche d’opportunités dans des destinations prisées comme Dubrovnik ou Split, ou un résident local prêt à faire le saut vers l’accession à la propriété, comprendre les spécificités du marché croate est essentiel.

Les solutions de financement adaptées à vos projets

Cet article vous guidera à travers les options de financement les plus efficaces, qu’il s’agisse de :

• Prêts hypothécaires proposés par des banques locales
• Solutions financières innovantes adaptées aux acheteurs internationaux

Naviguer dans le marché immobilier croate

Embarquez dans ce voyage pour découvrir comment concrétiser vos rêves immobiliers en Croatie, tout en naviguant parmi les réglementations locales et les potentiels obstacles que ce marché dynamique présente.

Un étranger peut-il réaliser son rêve immobilier en Croatie ?

Réglementations pour l’achat de biens immobiliers par des étrangers en Croatie

Nationalité de l’acheteur	Conditions d’achat
Citoyens UE/EEE	Mêmes droits que les Croates pour acheter tout type de bien, sauf terres agricoles et forêts. Procédure simplifiée.
Citoyens hors UE/EEE	Achat possible sous réserve de réciprocité : il faut obtenir une autorisation du ministère de la Justice ou des Affaires étrangères, ce qui peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois.
Tous étrangers	Interdiction d’acheter des terres agricoles et des forêts.

Principales étapes administratives

• Obtenir un numéro d’identification fiscal croate (OIB).
• Ouvrir un compte bancaire local.
• Vérifier le titre de propriété et la situation cadastrale (souvent via un avocat ou un notaire).
• Signer un compromis de vente avec versement d’un acompte (généralement 10%).
• Pour les non-UE, déposer une demande d’autorisation ministérielle avec dossier complet.
• Signature de l’acte de vente devant notaire.
• Enregistrement au cadastre municipal et au registre foncier local.
• Paiement de la taxe sur l’acquisition immobilière (3% du prix).
• Délai d’enregistrement comme propriétaire pouvant aller jusqu’à 60 jours.

Options de financement pour non-résidents

Type de financement	Détail et critères d’éligibilité
Banques locales croates	Accès limité pour les non-résidents, mais possible en présentant des garanties solides (revenus stables, apport personnel important, preuve d’origine des fonds). Taux d’intérêt généralement plus élevés que pour les résidents.
Banques internationales	Certaines banques étrangères opérant en Croatie peuvent offrir des prêts hypothécaires, souvent sous condition d’avoir un compte bancaire ou d’autres liens avec la banque.
Financement personnel	Apport de fonds propres recommandé, car l’accès au crédit reste restrictif pour les étrangers sans liens établis dans le pays.

Implications fiscales pour les acheteurs étrangers

• Taxe sur l’acquisition immobilière : 3% du prix d’achat, à régler après inscription au registre foncier.
• Absence de taxe foncière annuelle (hors résidences secondaires).
• Taxe sur les résidences secondaires : entre 0,50 € et 2 € par m²/an, selon la commune.
• Pas de droit de succession pour les enfants et conjoints.
• Les revenus locatifs sont imposables en Croatie, avec des obligations déclaratives précises.

Frais et coûts à prévoir

• Frais de notaire : 1 à 2% du prix d’achat.
• Frais d’avocat (optionnel mais recommandé) : 1 à 2% du prix.
• Frais d’agence immobilière : généralement 3% du prix.
• Taxe d’enregistrement.

Conseils pratiques

• Toujours vérifier l’existence de charges ou d’hypothèques sur le bien via le registre foncier.
• Privilégier l’accompagnement par un avocat local spécialisé.
• Prévoir des délais administratifs, surtout pour les non-UE.
• Exiger des traductions certifiées pour tous les documents clés si vous ne maîtrisez pas le croate.
• Anticiper l’obtention de l’OIB et l’ouverture du compte bancaire dès le début du processus.

Exemple de cas réussi

« Après plusieurs séjours sur la côte dalmate, un couple français a décidé d’acheter un appartement à Split. Grâce à l’accompagnement d’un avocat local, ils ont rapidement obtenu leur OIB, ouvert un compte bancaire, signé le compromis et finalisé l’achat en moins de trois mois. Ils louent désormais leur bien pendant l’été, générant un rendement locatif satisfaisant, et apprécient l’absence de taxe foncière. Ils recommandent vivement de s’appuyer sur des professionnels locaux pour éviter les pièges administratifs. »

Investir en Croatie est accessible et attractif pour les étrangers, à condition de bien se préparer, de respecter les démarches locales et de s’entourer d’experts pour sécuriser l’opération.

Les documents clés pour concrétiser votre projet immobilier en Croatie

Liste des documents requis pour l’achat immobilier en Croatie :

• Pièce d’identité valide (passeport ou carte d’identité) de chaque acheteur.
• Preuve de citoyenneté (copie de passeport, certificat de nationalité).
• Relevés bancaires récents attestant de la capacité de financement ou lettre de pré-approbation bancaire.
• Documents d’état civil (acte de naissance, livret de famille ou certificat de mariage si achat en couple).
• Numéro d’identification fiscale croate (OIB), à obtenir auprès de l’administration fiscale locale.
• Accord de vente préliminaire (avant-contrat) signé par les deux parties.
• Contrat d’achat définitif notarié.
• Titre de propriété du bien (preuve de propriété du vendeur).
• Extrait du registre foncier (liste de charges éventuelles, situation cadastrale).
• Attestation de zonage indiquant la nature et l’usage du bien (résidentiel, agricole, etc.).
• Preuve de paiement de la taxe de mutation immobilière (4 % du prix d’achat).
• Autres documents spécifiques selon la situation (statuts de société si achat via une entité juridique, autorisation du ministère de la Justice pour les ressortissants non UE).

Documents à traduire :

Il est souvent exigé que les documents rédigés dans une langue étrangère soient accompagnés d’une traduction certifiée en croate ou, si nécessaire, en français pour certaines formalités récentes. Cette traduction doit être réalisée par un traducteur assermenté. L’absence de traduction certifiée peut entraîner le refus d’enregistrement ou de validation des documents.

Démarches administratives typiques en Croatie :

• Collecte et préparation de l’ensemble des documents requis.
• Signature de l’avant-contrat et versement d’un dépôt de garantie (en général 10 % du prix de vente).
• Vérification de la propriété et du statut juridique du bien auprès du registre foncier.
• Obtention du numéro d’identification fiscale croate (OIB) pour l’acheteur étranger.
• Ouverture d’un compte bancaire croate pour le transfert des fonds.
• Dépôt du dossier complet auprès du ministère compétent (Ministère de la Justice pour les non-ressortissants UE) pour l’obtention de l’autorisation d’achat, si applicable.
• Rédaction du contrat de vente définitif par un avocat, puis signature et notarisation.
• Enregistrement de la transaction au registre foncier municipal et paiement de la taxe de mutation.

Rôle des notaires et avocats locaux :

L’avocat vérifie la conformité juridique du bien, la légalité de la transaction, la validité des documents et rédige le contrat de vente.

Le notaire authentifie les signatures, certifie les copies officielles, et garantit la validité des actes devant les autorités croates.

Les deux professionnels accompagnent la transaction jusqu’à son enregistrement final au registre foncier, garantissant la sécurité juridique de l’achat et la protection des intérêts des parties.

Document	Qui le fournit ?	Traduction certifiée requise ?	Rôle du notaire/avocat
Pièce d’identité	Acheteur	Oui, si non en croate	Vérification d’identité
Relevé bancaire/capacité de financement	Acheteur	Oui, si non en croate	Contrôle de solvabilité
Document d’état civil	Acheteur	Oui, si non en croate	Vérification du statut familial
Avant-contrat (accord préliminaire)	Avocat/parties	Oui, si non en croate	Rédaction et certification
Contrat d’achat définitif	Avocat/parties	Oui, si non en croate	Rédaction et notarisation
Titre de propriété	Vendeur	Oui, si non en croate	Contrôle de propriété
Extrait du registre foncier	Administration locale	Non, délivré en croate	Vérification de charges
OIB (numéro fiscal)	Administration fiscale	Non	Accompagnement à l’obtention
Autorisation ministérielle	Ministère compétent	Oui, si non en croate	Constitution du dossier

Important :
La présence d’un avocat et d’un notaire est indispensable pour garantir la régularité de la transaction et la protection des droits de l’acheteur.

Conditions essentielles pour un financement immobilier réussi en Croatie

Les banques croates évaluent les demandes de prêt immobilier selon des critères stricts, accordant une attention particulière au profil de l’emprunteur, à la stabilité et au niveau des revenus, ainsi qu’à l’historique de crédit.

Principaux critères d’évaluation des prêteurs croates :

• Profil de l’emprunteur
  • Âge : souvent moins de 45 ans pour certains programmes subventionnés.
  • Résidence permanente en Croatie exigée pour accéder à certaines aides publiques.
  • Statut familial et absence ou vente préalable d’un autre bien immobilier (conditions spécifiques pour les subventions).
• Stabilité et niveau des revenus
  • Analyse détaillée du revenu net mensuel ; capacité maximale d’endettement estimée autour de 570 EUR/mois pour un salaire moyen net (1 324 EUR).
  • Emploi stable requis ; CDI privilégié.
• Historique de crédit
  • Examen du passif bancaire existant et scoring interne.
  • Absence d’incidents bancaires majeurs ou impayés récents.

Importance de l’apport initial

Apport personnel exigé	Fréquence
Environ 20%	Très courant
Minimum absolu	Parfois accepté dès 10%, mais rare

Un apport conséquent reste indispensable car il rassure la banque sur la solvabilité du client tout en limitant le montant financé.

Spécificités du marché croate

• Taux d’intérêt actuels autour de 4 % (variation selon profil emprunteur et établissement), avec tendance haussière récente impactant fortement le coût total.
• Durée classique : entre 15 et 30 ans, parfois imposée par les conditions des aides publiques.
• Les étrangers non-résidents font face à :
  • Exigences accrues sur la solidité financière
  • Apport plus élevé demandé (souvent supérieur à celui imposé aux résidents)
  • Difficultés fréquentes à obtenir un prêt local ; il est souvent recommandé d’envisager un financement dans son pays d’origine si possible.

Options principales de financement

Prêts immobiliers classiques
Accès ouvert aux résidents comme aux non-résidents, sous réserve des conditions précitées.

Prêts subventionnés par l’État (« APN »)
Destinés uniquement aux citoyens croates remplissant certains critères :

• Moins de 45 ans
• Ne pas posséder déjà un logement
• Durée minimale : généralement fixée à quinze ans

La subvention couvre entre 30 % et jusqu’à plus de la moitié des mensualités pendant cinq années (prolongation possible selon situation familiale).

Aides gouvernementales complémentaires

• Prolongations possibles en cas :
  • D’agrandissement familial (+2 années par enfant né)
  • De handicap lourd dans le foyer (+2 années supplémentaires)

Autres alternatives

Recours fréquent au rachat ou regroupement préalable des crédits afin d’optimiser son taux endettement avant toute nouvelle demande.

Importance du courtier en crédit

Faire appel à un courtier spécialisé permet :

• D’accroître significativement ses chances grâce à une présentation optimisée du dossier,
• De comparer efficacement plusieurs offres bancaires,
• D’être accompagné dans toutes démarches administratives locales,
• De mieux négocier taux, durée ou frais annexes auprès des banques partenaires locales comme étrangères.

⧉ Un accompagnement professionnel maximise donc vos chances tant sur le plan financier que sécuritaire lors d’une acquisition immobilière réussie en Croatie.