Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans les parkings en Croatie
Investir dans les parkings en Croatie semble être une opportunité intéressante pour les investisseurs à la recherche de rendements attractifs et de diversification de portefeuille. Avec un marché immobilier en pleine expansion et une augmentation constante du tourisme, les besoins en infrastructures de stationnement ne cessent de croître.
Les grandes villes comme Zagreb ou Split voient leurs capitaux urbains s’accroître tout en luttant contre des contraintes d’espaces de plus en plus limitées, ce qui en fait un contexte idéal pour maximiser la rentabilité des investissements dans ce secteur méconnu mais prometteur.
Explorer le potentiel de l’investissement dans les parkings en Croatie
Investir dans les parkings en Croatie : potentiel et tendances
L’investissement dans les parkings en Croatie bénéficie d’un contexte immobilier dynamique, marqué par une croissance soutenue, des évolutions démographiques favorables à la demande urbaine, et une réglementation en mutation.
Tendances du marché immobilier en Croatie
- L’indice des prix des logements a atteint un record en 2025, illustrant la vigueur du marché résidentiel et la pression sur l’espace urbain.
- Les régions côtières, notamment la Dalmatie et l’Istrie, affichent des prix bien supérieurs à ceux de Zagreb ou des villes de l’intérieur, portés par un tourisme robuste et une demande internationale croissante.
- La croissance économique nationale soutient l’attractivité du secteur, avec une hausse de la demande pour tous types de biens, y compris les actifs alternatifs comme les parkings.
- L’inflation et l’augmentation du coût de la vie rendent l’accès à la propriété plus difficile, incitant de nombreux ménages à privilégier la location et augmentant la pression sur les infrastructures urbaines, notamment le stationnement.
- La modernisation des infrastructures (nouvelles routes, ponts, aéroports) dynamise l’activité économique et immobilière, ce qui favorise la valorisation des emplacements stratégiques de parking.
Données et contexte socio-économique
| Indicateur | Valeur 2025 |
|---|---|
| Croissance prix résidentiel | +17% en 2023 (hausse continue prévue) |
| Prix médian appartements | 3 491 €/m² |
| Prix médian maisons | 2 998 €/m² |
| Hausse prix Zagreb (2022) | +22,5% |
| Hausse prix région Adriatique | +12,9% |
| Difficultés à couvrir dépenses | 66,3% des ménages |
Évolutions démographiques et nouvelles demandes
- L’urbanisation croissante et l’essor du télétravail (visa pour nomades numériques) accentuent la concentration des populations dans les grandes villes et les zones touristiques, où le stationnement devient une ressource rare.
- Les nouvelles générations privilégient la mobilité partagée, mais la voiture individuelle reste incontournable dans de nombreuses zones, augmentant la demande pour des places de parking sécurisées.
- La saisonnalité du tourisme entraîne des pics de fréquentation, particulièrement sur la côte, exacerbant les besoins en stationnement pendant les mois d’été.
Avantages spécifiques de l’investissement dans les parkings
| Critère | Parking | Résidentiel/Commercial |
|---|---|---|
| Coûts d’entretien | Faibles (pas d’équipements, frais limités) | Élevés (maintenance, charges, travaux) |
| Rendement net | Stable, peu de vacance | Plus volatil, dépend du marché locatif |
| Gestion | Simplifiée, externalisable | Plus complexe (gestion locative, contentieux) |
| Ticket d’entrée | Modéré, accessible | Élevé (prix du m²) |
| Liquidité | Bonne (forte demande) | Moyenne à faible |
| Fiscalité | Moins exposé aux hausses de taxes, mais à surveiller | Hausse des taxes attendue en 2025 |
Projections de rentabilité
- Les parkings bénéficient d’une demande soutenue, avec des taux d’occupation élevés dans les centres urbains et les zones touristiques.
- La rentabilité nette est souvent supérieure à celle des logements classiques, avec des rendements bruts de l’ordre de 5 à 8 % selon l’emplacement et la gestion, pour des risques de vacance limités.
- La valorisation à moyen terme dépend de la rareté du foncier urbain et des politiques municipales concernant la mobilité et le stationnement.
Impact de la législation locale
- L’entrée de la Croatie dans l’espace Schengen et son appartenance à l’UE assurent une stabilité juridique et facilitent l’investissement étranger.
- La fiscalité immobilière est en mutation, avec des hausses de taxes annoncées pour 2025 qui pourraient toucher certains types d’actifs, bien que les parkings soient traditionnellement moins taxés que l’immobilier résidentiel.
- Les politiques d’urbanisme encouragent parfois la construction de parkings souterrains ou mutualisés dans les nouveaux projets, mais la pression foncière limite l’offre disponible en centre-ville.
Étude de cas : Split
- La croissance économique et l’intensification du tourisme à Split et sur la côte adriatique ont entraîné une forte augmentation des prix de l’immobilier et une saturation des espaces de stationnement.
- Les investisseurs qui ont acquis des lots de parkings en 2019-2021 constatent aujourd’hui une augmentation significative de la valeur de leurs actifs et des loyers perçus, grâce à la rareté croissante de l’offre.
Points clés à retenir
- Faibles coûts d’entretien, stabilité des rendements, ticket d’entrée modéré et forte demande urbaine et touristique font des parkings un placement attractif dans le contexte croate.
- La croissance économique, l’urbanisation, la pression touristique et la rareté foncière continueront d’alimenter la demande.
- L’évolution fiscale et réglementaire devra cependant être surveillée pour anticiper d’éventuelles hausses de charges ou restrictions urbanistiques.
L’investissement dans les parkings en Croatie offre ainsi un compromis optimal entre sécurité, rendement et accessibilité, particulièrement dans les zones à forte densité urbaine ou touristique.
Bon à savoir :
Investir dans les parkings en Croatie présente un potentiel attractif selon les récentes tendances du marché immobilier et le contexte économique en pleine croissance avec un taux estimé à 2,8 % en 2023. Alors que les zones urbaines comme Zagreb voient une augmentation continue de la population, la demande en parkings suit cette tendance démographique. Comparé à d’autres types d’immobilier, comme les résidences touristiques, les parkings nécessitent moins d’entretien et offrent une stabilité de rendement, les coûts opérationnels se limitant souvent à la maintenance basique et aux taxes locales. Des études de cas montrent un rendement moyen de 5 à 7 %, surpassant parfois celui des appartements locatifs saisonniers. La législation favorable, qui encourage le développement de nouvelles infrastructures pour remédier à la congestion urbaine, renforce la rentabilité de ces investissements à long terme.
Analyser la rentabilité des parkings en Croatie
Facteurs influençant la rentabilité des parkings en Croatie :
- Localisation géographique :
Les parkings situés dans les centres-villes ou à proximité des zones touristiques (Split, Dubrovnik, Zagreb) affichent un taux d’occupation nettement supérieur, notamment en haute saison touristique.
Les infrastructures récentes (nouveaux aéroports, routes, ponts) renforcent l’accessibilité et la demande dans certaines régions côtières. - Demande locale en stationnement :
La densité urbaine et la croissance du parc automobile créent une forte demande dans les grandes villes.
L’essor du tourisme, du nomadisme numérique et la prolongation des saisons touristiques soutiennent la demande tout au long de l’année. - Tarifs pratiqués :
Les prix de stationnement sont plus élevés dans les zones touristiques et les centres urbains, surtout en haute saison.
Les abonnements pour résidents et professionnels garantissent des revenus stables, tandis que les tarifs horaires et événementiels permettent des pics de rentabilité lors de festivals ou événements culturels. - Réglementations en vigueur :
Les réglementations locales varient d’une municipalité à l’autre (taxes, obligations de quotas de stationnement pour les nouvelles constructions, incitations à l’automatisation et à l’écologie).
Le développement de parkings intelligents (smart parking) est encouragé dans les grandes villes, ce qui améliore la gestion et la rentabilité globale.
Données statistiques sur le taux d’occupation moyen :
| Ville principale | Taux d’occupation moyen (haute saison) |
| Dubrovnik | 85-95 % |
| Split | 80-90 % |
| Zagreb | 70-80 % |
| Rijeka | 65-75 % |
En zone très touristique, le taux d’occupation peut atteindre 90 % en été.
Comparaison des rendements potentiels :
| Pays | Rendement brut annuel estimé |
| Croatie | 6-10 % |
| Monténégro | 7-11 % |
| Espagne | 4-7 % |
| France (Paris) | 3-6 % |
La Croatie se situe parmi les marchés les plus attractifs d’Europe du Sud pour le rendement des parkings, grâce à une forte saisonnalité et des coûts d’exploitation modérés.
Impact des tendances touristiques :
- La hausse du nombre d’arrivées de touristes attendue en 2025, en provenance de marchés comme l’Allemagne, la Pologne, la France et les États-Unis, soutient la croissance de la demande en stationnement.
- La prolongation de la saison touristique (tourisme toute l’année, festivals, nomadisme numérique) accroît la stabilité des revenus des parkings.
- Les investissements dans les infrastructures touristiques et de transport améliorent la rentabilité des emplacements proches des points d’accès stratégiques.
Analyse des coûts opérationnels :
| Poste de dépense | Niveau en Croatie | Impact sur la rentabilité |
| Taxes locales | Modérées | Varie selon la municipalité |
| Entretien/maintenance | Faible à modéré | Essentiel pour préserver la valeur |
| Assurance | Modérée | Dépend de la localisation |
| Gestion/exploitation | Faible à modéré | Peut être externalisée |
| Énergie | Faible | Optimisable par automatisation |
Les coûts d’exploitation restent maîtrisés, surtout pour les parkings en surface. L’automatisation (bornes, systèmes intelligents) réduit les frais de personnel et d’énergie.
Exemples et expertises d’acteurs du marché local :
- De nombreux investisseurs internationaux ont réussi sur le marché croate, notamment dans les villes côtières où la demande explose en été.
- Les opérateurs locaux privilégient la diversification entre abonnements annuels (résidents, entreprises) et exploitation saisonnière (touristes, événements).
- Les experts recommandent d’investir dans les zones bénéficiant d’un fort flux touristique et d’une accessibilité renforcée par les nouvelles infrastructures.
- Le développement de parkings intelligents (smart parking) constitue un avantage compétitif, améliorant l’expérience utilisateur et la rentabilité.
Le marché croate du stationnement se distingue par une forte rentabilité, soutenue par le dynamisme touristique, la modernisation des infrastructures et des coûts opérationnels raisonnables, positionnant la Croatie comme une destination attractive pour les investisseurs en parkings.
Bon à savoir :
Pour évaluer la rentabilité des parkings en Croatie, il est crucial de considérer la localisation, avec des villes comme Zagreb, Split et Dubrovnik affichant des taux d’occupation élevés, souvent au-delà de 80%. La demande en stationnement est en hausse, particulièrement dans les zones touristiques, influencée par l’afflux de visiteurs, atteignant parfois 20 millions par an. Les tarifs varient généralement de 1 à 3 euros de l’heure, mais des régulations locales peuvent limiter les augmentations de prix. Comparativement à d’autres pays européens, les rendements en Croatie peuvent être compétitifs compte tenu des coûts d’exploitation plus bas, bien que les taxes et l’entretien restent des dépenses notables. Les exemples d’investissements réussis incluent des parkings situés près des attractions touristiques, où des experts locaux soulignent l’importance d’une maintenance soignée et d’une intégration dans les réseaux de transport public.
Optimiser son investissement grâce au rendement des places de stationnement
Le rendement est un critère central dans l’évaluation de l’opportunité d’investissement dans les places de stationnement en Croatie, car il conditionne à la fois la rentabilité immédiate et le potentiel de valorisation du capital.
En 2025, le rendement brut annuel des parkings en Croatie varie généralement de 5 % à 10 %, selon la ville, l’emplacement exact, la qualité de l’infrastructure et le mode de gestion. Voici une comparaison synthétique des rendements moyens observés :
| Ville | Rendement brut annuel moyen |
| Zagreb | 6 à 8 % |
| Split | 7 à 9 % |
| Rijeka | 5 à 7 % |
| Zadar | 6 à 8 % |
| Dubrovnik | 8 à 10 % |
Comparaison avec d’autres actifs immobiliers :
| Type d’investissement | Rendement brut annuel moyen |
| Parking | 5 à 10 % |
| Appartement locatif | 3 à 6 % |
| SCPI européennes | 5 à 7 % |
| Livret d’épargne | 1 à 2 % |
Le parking se distingue donc par une rentabilité supérieure à celle des logements traditionnels et une gestion plus simple. Toutefois, il reste en concurrence avec les SCPI qui offrent des rendements stables et une gestion déléguée.
Facteurs influençant le rendement des parkings en Croatie :
- Emplacement : La proximité des centres-villes, des zones touristiques et des axes de transport augmente la demande et permet d’appliquer des loyers plus élevés.
- Demande locale : Les villes où le stationnement public est rare ou coûteux (notamment Zagreb et Dubrovnik) offrent les meilleurs taux d’occupation et les rendements les plus élevés.
- Qualité de l’infrastructure : Les parkings sécurisés, couverts ou équipés pour les véhicules électriques sont plus attractifs.
- Politiques locales : La réduction du nombre de places publiques et les mesures en faveur de la mobilité douce renforcent la tension sur le marché privé du stationnement.
Stratégies pour maximiser le rendement :
- Location à court terme (journalière ou hebdomadaire) dans les zones touristiques ou près des gares pour profiter de la forte rotation et de tarifs élevés.
- Location à long terme pour sécuriser un revenu stable dans les quartiers résidentiels ou d’affaires.
- Optimisation des tarifs en adaptant les prix à la saisonnalité, aux événements locaux ou à la demande en temps réel.
- Amélioration des services : installation de bornes de recharge, systèmes d’accès automatisés, surveillance vidéo, nettoyage régulier.
- Digitalisation de la gestion via des plateformes de réservation en ligne.
Exemples concrets de succès :
- À Split, un investisseur a acquis un lot de 10 places dans un parking souterrain près du port. En optant pour la location à la journée durant la haute saison touristique, il a généré un rendement brut de 9,5 % dès la première année.
- À Zagreb, une société locale a transformé un terrain vague en parking payant équipé de bornes électriques, atteignant un taux d’occupation supérieur à 90 % et un rendement net de 8 % après optimisation des tarifs via une application mobile.
- À Dubrovnik, la rareté du stationnement en centre historique a permis à des propriétaires de boxes privés de louer à des tarifs mensuels 30 % supérieurs à la moyenne nationale, avec des listes d’attente pour les locataires.
Le rendement des parkings en Croatie est l’un des plus attractifs du marché immobilier, à condition de sélectionner un emplacement stratégique, d’optimiser la gestion et de s’adapter à la demande locale.
Bon à savoir :
En Croatie, l’optimisation de l’investissement dans les places de stationnement dépend fortement du rendement, un critère clé pour évaluer les opportunités. Le rendement moyen annuel des parkings dans des villes comme Zagreb, Split et Dubrovnik a récemment oscillé entre 6% et 8%, dépassant souvent celui des appartements de location. Des facteurs tels que l’emplacement central, la forte demande locale due au tourisme et la qualité des infrastructures influencent grandement ce rendement. Les politiques de stationnement, comme les zones à accès restreint, jouent également un rôle crucial. Pour maximiser le rendement, il est conseillé d’opter pour des locations à court terme via des plateformes en ligne, d’ajuster les tarifs en fonction de la demande saisonnière, et d’améliorer les services pour les utilisateurs. Des investisseurs à Zagreb ont par exemple doublé leur rendement en proposant des services de réservation de places et de recharge pour véhicules électriques.
Étude du marché des parkings près des aéroports croates
L’offre de parkings autour des principaux aéroports croates (Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar) s’adapte à une demande croissante portée par le dynamisme du trafic aérien et l’essor touristique du pays. La croissance annuelle du nombre de passagers est soutenue par la popularité des compagnies low cost et la diversification des destinations internationales. Cette tendance devrait se poursuivre avec les prévisions positives pour l’économie croate et le tourisme balnéaire, renforçant ainsi la demande en stationnement sécurisé et accessible.
Facteurs influençant la demande :
- Augmentation régulière du trafic aérien international.
- Croissance record du tourisme, notamment durant la haute saison estivale.
- Expansion économique locale favorisant les voyages d’affaires.
- Limitation des places de stationnement urbain (tarifs élevés en centre-ville).
Analyse de l’offre actuelle :
| Aéroport | Capacité parking | Tarifs journaliers* | Services proposés |
|---|---|---|---|
| Zagreb | >1000 places | ~7–28 EUR | Sécurité 24/7, navette aéroport, réservation |
| Split | 502 places | ~56 kn/jour | Surveillance vidéo, espaces pour PMR |
| Dubrovnik | Plusieurs zones | 4.60–7 EUR/jour | Courte/longue durée, dépose-minute gratuit |
| Zadar | Grande capacité | ~28 EUR/jour | Distributeurs automatiques |
*Tarifs variables selon durée/location ; haute saison = forte pression sur les capacités disponibles
Diversité des services :
- Surveillance vidéo ou gardiens sur site
- Navettes gratuites vers terminal
- Espaces réservés aux personnes handicapées
- Options avancées de réservation en ligne via plateformes tierces (ParkVia)
- Tarification flexible (courte/moyenne/longue durée)
Principaux concurrents & parts de marché estimées :
| Opérateur | Positionnement |
|---|---|
| ParkVia | Réservation multi-aéroport/off-site |
| Park&Fly | Dépose-minute premium |
| Exploitants officiels aéroportuaires |
La part exacte de marché varie selon l’aéroport : à Dubrovnik ou Zadar par exemple, les parkings alternatifs hors-site gagnent en popularité grâce aux tarifs compétitifs et à leur capacité à proposer davantage d’options personnalisables.
Opportunités pour investisseurs :
- Opportunités :
- Demande structurellement haussière liée au tourisme.
- Possibilité d’intégrer des services premium (voiturier/sécurisation renforcée).
- Développement facilité par l’arrivée massive d’applications mobiles dédiées.
- Défis :
- Régulations locales strictes concernant la gestion foncière et environnementale.
- Coûts opérationnels élevés durant la haute saison touristique.
- Nécessité d’investir dans infrastructure digitale & durable.
Tendances technologiques & développement durable :
Les systèmes digitaux transforment déjà le secteur :
- Applications mobiles pour comparaison/réservation/prépaiement instantané
- Gestion automatisée via capteurs IoT pour optimisation occupation
- Paiement dématérialisé multilingue
Les nouveaux projets intègrent également :
- Bornes électriques / espaces vélo / certifications environnementales
- Solutions éco-responsables favorisées par les politiques publiques
Liste synthétique des facteurs structurants :
- Croissance continue du trafic aérien international
- Saison touristique très marquée
- Renforcement réglementaire sur durabilité/infrastructures
- Digitalisation rapide grâce aux apps tierces
Le succès futur dépendra largement de l’intégration intelligente des technologies digitales, de services personnalisés premium, et d’une adaptation constante aux nouvelles exigences écologiques imposées localement, tout en profitant pleinement de la dynamique touristique croate.
Bon à savoir :
Le marché des parkings près des aéroports croates présente des opportunités attractives pour les investisseurs en raison de la croissance continue du trafic aérien et du tourisme en Croatie, figures importantes de l’économie locale. Les principaux aéroports, tels que l’Aéroport de Zagreb, proposent des tarifs compétitifs et divers services comme la sécurité renforcée, la navette rapide vers les terminaux et des réservations en ligne flexibles. Actuellement, certains prestataires dominent avec des parts de marché significatives, mais l’essor des applications de réservation et des systèmes de gestion digitale pourrait redistribuer les cartes. Les défis incluent des réglementations locales strictes et des coûts opérationnels élevés, notamment liés au respect des normes écologiques croissantes. Ainsi, les investisseurs doivent évaluer soigneusement ces facteurs pour maximiser les rendements dans un environnement en pleine transformation.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
