Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Loin des rivages pittoresques de l’Adriatique et des sites touristiques prisés, un nouveau phénomène immobilier fait son apparition en Croatie : les « dark stores ». Ces entrepôts hyper-urbains, optimisés pour la livraison rapide, se multiplient au cœur des villes, transformant discrètement le paysage urbain et les habitudes de consommation.
En attirant les géants du commerce électronique, les dark stores réinventent l’utilisation de l’espace urbain, soulevant à la fois opportunités et défis pour l’avenir des centres-villes croates.
Quelles sont les implications économiques et sociétales de cette tendance sur le marché immobilier local ?
Voici un aperçu fascinant de cet univers en pleine expansion.
Essor des entrepôts urbains pour livraisons rapides en Croatie
L’essor des entrepôts urbains pour livraisons rapides en Croatie s’explique par une combinaison de facteurs liés à la demande, au marché immobilier et aux innovations technologiques.
Liste des facteurs clés :
- Hausse de la demande de livraison ultra-rapide : Les consommateurs croates, surtout dans les grandes agglomérations comme Zagreb et Split, attendent désormais des délais de livraison toujours plus courts pour leurs achats en ligne et leurs commandes alimentaires.
- Flexibilité du marché immobilier croate : Le coût relativement abordable de certains espaces commerciaux vacants ou sous-utilisés facilite l’implantation rapide d’entrepôts urbains (« dark stores ») dans les centres-villes.
- Technologies innovantes :
- Automatisation robotique pour la préparation rapide des commandes et la réduction du temps d’attente.
- Intelligence artificielle pour optimiser le stockage et anticiper les flux.
- Gestion digitale des stocks avec suivi en temps réel grâce à l’IoT.
- Utilisation de véhicules électriques, vélos-cargos ou drones pour le dernier kilomètre.
Tableau comparatif : Impact sur l’économie locale vs. défis
| Points positifs | Défis rencontrés |
|---|---|
| Création d’emplois locaux | Rareté et coût élevé du foncier urbain |
| Dynamisation du commerce urbain | Conflits potentiels avec riverains |
| Optimisation logistique durable | Complexité réglementaire |
| Réduction trafic/délai livraison | Investissements technologiques lourds |
Exemples concrets en Croatie :
- Zagreb : Plusieurs « dark stores » ont été développés dans les quartiers périphériques proches du centre (Novi Zagreb), profitant d’une accessibilité routière optimale.
- Split & Rijeka : Les zones autour des ports stratégiques voient émerger des entrepôts logistiques modernes, parfois intégrés à des projets intermodaux plus larges (notamment Rijeka avec son nouveau terminal numérique).
Perspectives futures :
- Accélération prévue du développement d’entrepôts automatisés grâce à l’adoption massive de solutions robotiques et IA permettant une exploitation efficace même sur surfaces réduites.
- Transformation progressive de certains espaces commerciaux traditionnels vers le modèle hybride « magasin-entrepôt », optimisé tant pour la vente physique que digitale.
Liste des enjeux majeurs pour investisseurs/opérateurs :
- Identifier rapidement les opportunités immobilières adaptées au stockage logistique tout en respectant le cadre réglementaire local
- Gérer l’intégration urbaine sans générer nuisances (trafic supplémentaire, bruit)
- Maintenir un haut niveau d’investissement technologique face à une concurrence internationale croissante
L’avenir est marqué par un renforcement continu du réseau micro-logistique urbain favorisé par la digitalisation complète de la chaîne logistique croate.
Bon à savoir :
Les entrepôts urbains pour livraisons rapides, ou « dark stores », connaissent un essor notable en Croatie grâce à la demande croissante pour des services de livraison ultra-rapides, notamment dans des villes comme Zagreb ou Split. Le marché immobilier croate, caractérisé par des loyers relativement abordables et une forte densité urbaine, facilite l’implantation de ces espaces logistiques. Les nouvelles technologies jouent un rôle central en optimisant les opérations et en permettant une gestion efficace des stocks. Cette tendance impacte potentiellement l’économie locale en générant de nouveaux emplois et en revitalisant certaines zones urbaines, bien que les investisseurs rencontrent des défis tels que l’adaptation des infrastructures et la gestion des relations avec les résidents locaux. À Dubrovnik, par exemple, plusieurs projets d’entrepôts sont en cours, illustrant la dynamique de ce secteur, qui promet de transformer le paysage immobilier croate à l’avenir.
L’impact des dark stores sur l’immobilier logistique en Croatie
La montée en puissance des dark stores transforme profondément le secteur de l’immobilier logistique en Croatie, à l’instar des tendances observées dans d’autres pays d’Europe centrale et orientale.
Demande croissante et localisation stratégique :
- Les dark stores, mini-entrepôts urbains dédiés à la préparation des commandes en ligne, suscitent une demande accrue pour des espaces logistiques situés au cœur des zones urbaines.
- Ces espaces sont souvent installés dans des pieds d’immeubles, anciens commerces vacants, parkings souterrains ou locaux commerciaux situés sur des axes secondaires, optimisant ainsi la proximité avec les clients pour réduire les délais de livraison.
- La préférence va à des localisations stratégiques dans des quartiers denses, proches des centres de consommation et facilement accessibles pour les livreurs.
| Critère recherché | Description |
|---|---|
| Proximité urbaine | Implantation dans les quartiers centraux et denses |
| Accessibilité | Facilité d’accès pour véhicules de livraison et coursiers |
| Surface | Espaces plus compacts que les entrepôts traditionnels |
| Adaptabilité | Possibilité de reconversion d’anciens commerces ou parkings |
Effets sur les prix et le marché immobilier logistique :
- Cette nouvelle demande entraîne une augmentation des loyers dans les zones urbaines stratégiques et une appréciation des biens immobiliers logistiques bien situés.
- Le taux de vacance diminue pour les locaux adaptables en dark stores, tandis que la reconversion d’anciens commerces physiques vers la logistique urbaine devient une tendance dominante.
- La rareté des emplacements adaptés pousse les prix à la hausse et intensifie la concurrence entre opérateurs logistiques et acteurs du e-commerce.
Évolution des critères d’investissement et de gestion :
- Les investisseurs et propriétaires adaptent leurs critères :
- Valorisation accrue de la flexibilité des locaux (possibilité de transformer rapidement un espace commercial en entrepôt urbain).
- Recherches de baux plus courts et modulables, permettant d’ajuster rapidement l’offre à la demande du marché du e-commerce.
- Intérêt croissant pour des localisations secondaires autrefois délaissées mais désormais recherchées pour leur potentiel logistique.
Implications sur la réglementation et l’économie urbaine :
L’essor des dark stores pose de nouveaux défis aux autorités locales :
- Nécessité d’adapter les règlements d’urbanisme pour encadrer la transformation des espaces commerciaux en entrepôts urbains.
- Émergence de questions sur la cohabitation avec les riverains (nuisances, flux de livraison, gestion du trafic).
Sur le plan économique, la montée en puissance des dark stores :
- Redessine le tissu commercial urbain, accélérant la mutation de certains quartiers.
- Stimule la valorisation de segments immobiliers autrefois sous-exploités (anciens commerces, parkings, sous-sols).
Liste des impacts économiques et urbains potentiels :
- Hausse de la valeur des actifs logistiques urbains
- Transformation accélérée des quartiers commerciaux traditionnels
- Pression accrue sur les infrastructures urbaines (circulation, stationnement)
- Adaptation rapide des stratégies d’investissement immobilier
- Nouvelles exigences réglementaires pour encadrer l’usage des locaux
L’essor des dark stores en Croatie s’inscrit dans une dynamique globale de mutation de la logistique urbaine, entraînant une revalorisation des espaces logistiques urbains, une évolution des attentes des investisseurs et de nouveaux défis pour la régulation urbaine et le tissu économique local.
Bon à savoir :
En Croatie, les dark stores transforment l’immobilier logistique en augmentant la demande d’espaces situés stratégiquement près des centres urbains pour optimiser la livraison rapide. Cette tendance a fait grimper les prix des biens logistiques, les investisseurs et propriétaires adaptant leurs critères pour privilégier des entrepôts capables de répondre aux besoins spécifiques de ces magasins sans accès public. L’essor de ces dark stores pourrait également entraîner des modifications dans les réglementations locales d’urbanisme, impactant potentiellement la croissance économique et la dynamique de l’industrie immobilière croate. Bien que la ville de Zagreb semble être au cœur de cette évolution, d’autres régions urbaines pourraient bientôt suivre, influençant ainsi le paysage logistique à l’échelle nationale.
Investissements e-commerce et leur influence sur le marché immobilier croate
Le secteur du e-commerce en Croatie connaît une croissance rapide, avec un marché estimé à 1,05 milliard USD en 2025 et un taux de croissance annuel moyen (CAGR) dépassant les 11 % depuis plusieurs années.
Principaux investissements récents et acteurs majeurs :
- Les entreprises locales comme Sancta Domenica, Pevex, Ekupi, Fliba, Notino, Sensus Grupa (Chipoteka), Emmezeta et le géant de la grande distribution Bauhaus sont parmi les principaux moteurs de cette expansion.
- Des plateformes internationales telles que Amazon EU S.à r.l., Alibaba Group (AliExpress), et des marketplaces comme Zalando ou About You intensifient leur présence.
- L’entreprise croate Bazzar a récemment étendu ses opérations vers la Bosnie-Herzégovine, après s’être implantée en Serbie, ce qui illustre le dynamisme régional.
Effets sur le marché immobilier local :
Demande accrue pour l’immobilier logistique :
- La montée du e-commerce entraîne une demande forte pour des entrepôts modernes et des centres de distribution dans les grandes agglomérations telles que Zagreb, Split et Rijeka.
- Le développement accéléré des « dark stores » – magasins sans accès client dédiés à la préparation rapide de commandes – modifie la typologie immobilière recherchée par les investisseurs.
Exemples concrets d’évolution immobilière :
| Type d’actif | Évolution récente | Localisation privilégiée |
| Entrepôts modernes | Hausse du nombre d’acquisitions/rénovations depuis 2022 | Périphérie de Zagreb & axes autoroutiers |
| Centres logistiques urbains | Conversion d’anciennes zones industrielles en hubs e-commerce | Quartiers périphériques des grandes villes |
| Dark stores alimentaires | Multiplication depuis 2023 avec l’essor du quick commerce alimentaire | Centres-villes/Zones résidentielles |
Conséquences sur les prix immobiliers et l’urbanisation :
- La demande croissante pour ces actifs logistiques provoque une augmentation notable des loyers dans le secteur industriel/logistique (+8 à +15 % selon localisation).
- Les prix au m² pour les entrepôts premium ont atteint jusqu’à 900 €/m² dans certaines zones stratégiques autour de Zagreb, contre environ 650 €/m² il y a cinq ans.
Liste des impacts observés sur l’urbanisation :
- Requalification accélérée d’espaces industriels obsolètes en pôles logistiques high-tech.
- Pression foncière accrue près des grands axes routiers, générant parfois un déplacement ou une densification urbaine non prévue initialement.
- Transformation visible dans certains quartiers périphériques où la présence cumulée d’entrepôts/dark stores modifie durablement le tissu urbain.
Données récentes illustratives :
- Entre 2020 et 2024, plus de 60 000 m² supplémentaires dédiés au stockage/fulfillment ont été mis sur le marché autour de Zagreb.
- On recense désormais plus d’une centaine de points « click & collect » automatisés déployés principalement dans les régions touristiques adriatiques mais aussi au cœur des villes universitaires où se concentre la population jeune digital native.
Les transformations impulsées par ces investissements favorisent donc une reconfiguration profonde du marché immobilier croate : montée rapide du segment industriel-logistique moderne ; hausse généralisée des valeurs locatives/foncières ; évolution notable du paysage urbain là où se concentrent commerces digitaux et infrastructures associées.
Bon à savoir :
Les investissements dans le e-commerce en Croatie, avec des acteurs clés tels qu’Amazon et localement Tisak, transforment radicalement le marché immobilier. La demande de centres de distribution et de « dark stores » dans des villes comme Zagreb et Split a considérablement augmenté, entraînant une augmentation des prix de l’immobilier commercial dans ces zones. Des entrepôts supplémentaires et des infrastructures logistiques sont nécessaires, représentant une opportunité pour les investisseurs fonciers. Cette dynamique encourage l’urbanisation en périphérie urbaine, modifiant les schémas de développement immobilier locaux. En 2022, le volume des ventes en ligne en Croatie a grimpé de 15%, soulignant l’attrait croissant du e-commerce et renforçant son impact sur le secteur immobilier.
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