Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Croatie, avec ses paysages pittoresques et sa richesse culturelle, est devenue une destination prisée pour les digital nomads, ces travailleurs indépendants qui exercent leur métier tout en voyageant. Ce phénomène croissant a des répercussions notables sur le marché locatif local, attirant l’attention tant des propriétaires que des locataires traditionnels.
Avec l’essor de ce mode de vie nomade, de nombreuses villes croates, autrefois peu connues à l’international, voient leur demande de logements à court terme s’accroître, influençant ainsi les prix et la disponibilité des logements. Cela soulève des questions essentielles sur la durabilité de ce marché en pleine mutation et les défis auxquels sont confrontés les acteurs locaux.
Comprendre le phénomène des digital nomads en Croatie
Un digital nomad est une personne qui travaille à distance grâce aux technologies numériques, tout en voyageant et en changeant régulièrement de lieu de résidence. Il s’agit souvent de professionnels indépendants, freelances ou salariés bénéficiant d’une grande flexibilité, utilisant principalement Internet pour exercer leur activité depuis des espaces tels que cafés, logements temporaires ou espaces de coworking. Ce mode de vie permet une liberté géographique inédite et repose sur la possibilité d’accéder à un réseau Wi-Fi fiable partout dans le monde.
La Croatie est devenue une destination particulièrement prisée par les digital nomads pour plusieurs raisons clés :
- Coût de la vie abordable : comparé à l’Europe occidentale, la Croatie offre des prix attractifs pour le logement, la restauration et les transports.
- Qualité de l’Internet : le pays propose un accès généralisé à Internet haut débit dans les principales villes ainsi que dans bon nombre d’espaces publics et privés.
- Richesse culturelle et cadre naturel exceptionnel : villes historiques comme Dubrovnik ou Split, littoral méditerranéen réputé et paysages variés offrent un environnement stimulant tant sur le plan professionnel que personnel.
- Initiatives gouvernementales favorables :
- Mise en place d’un visa spécifique permettant aux digital nomads non-européens de résider jusqu’à 12 mois avec possibilité de renouvellement.
- Simplification des démarches administratives (e.g. demande en ligne).
- Promotion active du pays auprès des communautés internationales.
Le style de vie des digital nomads en Croatie
Le style de vie typique des digital nomads en Croatie se caractérise par :
- Recherche constante d’équilibre entre travail productif (généralement via laptop/tablette) et découverte du territoire local lors du temps libre
- Utilisation fréquente des espaces collaboratifs (coworkings) implantés notamment à Zagreb, Split ou sur la côte dalmate
- Participation à des événements sociaux organisés par/avec d’autres expatriés afin de rompre l’isolement professionnel
Communautés et soutien local
Des communautés locales dynamiques soutiennent cette tendance grâce :
- À la création régulière d’ateliers networking
- À l’organisation d’événements thématiques dédiés au partage d’expériences professionnelles
- À une forte présence sur les réseaux sociaux facilitant entraide logistique (logement temporaire, conseils administratifs…)
Opportunités et défis pour la Croatie
| Opportunités | Défis |
|---|---|
| Diversification économique | Pression accrue sur le marché locatif urbain |
| Valorisation internationale du territoire | Risque inflationniste pour les habitants locaux |
| Développement rapide du secteur numérique | Intégration sociale variable selon régions |
| Renforcement du tourisme hors saison | Inégalités régionales concernant l’accès internet |
Le phénomène attire talents étrangers qualifiés qui contribuent au dynamisme local mais soulève également la question cruciale : comment équilibrer attractivité internationale et préservation du tissu social local face à un marché immobilier tendu ?
Bon à savoir :
Les digital nomads, travailleurs mobiles utilisant la technologie pour opérer à distance, trouvent en Croatie un cadre attrayant grâce à son coût de la vie abordable, sa bonne qualité de l’internet et sa richesse culturelle. La Croatie a su capturer l’attention de ces professionnels avec un visa spécial digital nomad et l’accueil de communautés actives qui offrent soutien et réseautage. Ce phénomène émergeant génère de nouveaux défis et opportunités pour le pays, car il influence le marché locatif avec une demande accrue pour les hébergements à moyen terme. Toutefois, cette popularité croissante peut également faire grimper les loyers, affectant les résidents locaux. Profiter des espaces co-working et tisser des liens avec la culture locale sont des aspects caractéristiques du style de vie des digital nomads en Croatie, leur permettant ainsi de s’intégrer tout en travaillant à distance.
L’essor du coliving pour les digital nomads en Croatie
La Croatie est devenue une destination de choix pour les digital nomads grâce à un ensemble d’atouts distinctifs : coût de la vie modéré, infrastructure numérique performante (WiFi accessible partout), climat méditerranéen, sécurité élevée et forte tradition d’accueil touristique. Plus de 80 % des habitants parlent anglais, facilitant l’intégration des travailleurs internationaux.
Raisons principales du succès auprès des digital nomads :
- Coût de la vie inférieur à la plupart des pays européens
- Accès facile à Internet haut débit dans tout le pays
- Climat agréable et environnement naturel attractif
- Communauté internationale en plein essor
- Obtention facilitée du visa digital nomad
L’essor du coliving en Croatie répond parfaitement aux attentes spécifiques des digital nomads. Ce mode d’habitat hybride combine espaces privés (chambres individuelles) et zones partagées (salons, cuisines, coworking), créant un équilibre entre intimité et convivialité.
Principaux besoins comblés par le coliving
- Flexibilité : locations au mois ou à la semaine, sans engagement long terme
- Coûts maîtrisés : tarifs tout compris (loyer + charges + services), souvent inférieurs aux locations traditionnelles
- Socialisation : organisation régulière d’événements communautaires, opportunités professionnelles et amicales
- Logistique simplifiée : logements meublés avec gestion administrative centralisée
Tableau comparatif : Coliving vs Location classique
| Critère | Coliving | Location classique |
|---|---|---|
| Flexibilité | Haute | Faible |
| Coût | Modéré/all-inclusive | Variable/charges séparées |
| Socialisation | Forte | Faible |
| Services | Inclus | Non inclus |
| Durée contrat | Courte/moyenne | Longue |
Des projets phares illustrent cette tendance comme Digital Nomad Valley Zadar, village dédié offrant studios privatifs ou colocations avec accès coworking intégré et événements sociaux. D’autres espaces comme Mapmelon proposent une sélection nationale de colivings adaptés aux profils variés : remote workers, freelances ou entrepreneurs.
Exemples concrets :
- Digital Nomad Valley Zadar : cottages équipés WiFi rapide, coworking sur site, communauté internationale dynamique.
- Mapmelon Croatia : réseau national regroupant divers colivings urbains/ruraux avec chambres privées et espaces communs thématiques.
L’impact sur le marché locatif local est significatif :
Effets sur l’offre & demande immobilières locales
- Augmentation de l’offre spécialisée pour séjours courts/moyens
- Diversification vers logements meublés/flexible plutôt que baux classiques annuels
- Hausse temporaire des loyers dans les villes attractives/touristiques
Le développement du coliving génère aussi un effet positif sur l’économie locale par :
- La stimulation directe du secteur immobilier.
- La création d’emplois autour de la gestion/animation des résidences.
- L’émergence d’une économie partagée où commerces locaux profitent d’une clientèle active toute l’année.
En somme,
Le coliving croate façonne une nouvelle dynamique résidentielle qui attire les talents internationaux tout en revitalisant les marchés locaux via innovation sociale et redistribution économique collaborative.
Bon à savoir :
La Croatie est devenue une destination privilégiée pour les digital nomads grâce à son climat agréable, son coût de vie abordable et des incitations fiscales attractives, ce qui a entraîné une augmentation notable du coliving. Répondant spécifiquement aux besoins des digital nomads en quête de flexibilité, de coûts maîtrisés et de socialisation, ces espaces combinent logements partagés et lieux de travail adaptés. Des projets comme le Zadar Coworking & Coliving et le Nest Coworking à Dubrovnik illustrent cette tendance, offrant des infrastructures pensées pour des séjours à court terme. L’essor du coliving modifie le marché locatif en intensifiant la demande de logements flexibles, diminuant ainsi l’offre pour les résidents permanents. Économiquement, cette tendance favorise l’économie partagée et génère des revenus additionnels en stimulant le commerce local et en créant de nouvelles opportunités d’investissement.
L’impact des digital nomads sur le marché locatif local
Un digital nomad est un professionnel qui travaille à distance grâce aux technologies numériques, souvent pour des entreprises étrangères ou en freelance, tout en voyageant ou résidant temporairement dans différents pays. La Croatie attire particulièrement ces travailleurs pour son coût de vie abordable, sa qualité d’internet élevée (88,81 Mbps), ses paysages côtiers attractifs et la facilité offerte par le visa digital nomad récemment prolongé à trois ans.
Principaux facteurs d’attractivité :
- Climat méditerranéen
- Vie culturelle dynamique (Zagreb, Split)
- Absence d’imposition sur les revenus étrangers
- Procédure de visa simplifiée
Depuis l’introduction du visa digital nomad en 2021 et ses récentes extensions (jusqu’à trois ans depuis mai 2025), la Croatie a connu une augmentation notable du nombre de résidents temporaires travaillant à distance. Le gouvernement estime que plusieurs milliers de digital nomads séjournent annuellement dans le pays.
| Année | Durée maximale du visa | Revenu mensuel minimum (€) | Estimation du nombre de digital nomads |
|---|---|---|---|
| 2021 | 1 an | ~2 500 | 2000 |
| 2025 | jusqu’à 3 ans | ≥3 295 | >3000 |
L’essor des digital nomads a entraîné une augmentation significative de la demande locative, surtout dans les grandes villes comme Zagreb et sur la côte dalmate autour de Split. Les propriétaires privilégient désormais les locations court terme ou saisonnières plus lucratives.
Effets observés sur le marché locatif :
- Hausse des prix des loyers (+15 % à +25 % entre fin 2022 et mi-2025)
- Diminution du stock disponible pour les locaux souhaitant louer à long terme
- Multiplication des annonces en anglais ciblant spécifiquement les étrangers
Exemple concret :
À Zagreb, plusieurs quartiers centraux affichent désormais un loyer moyen supérieur à celui pratiqué avant l’arrivée massive des télétravailleurs internationaux.
À Split, durant la haute saison touristique mais aussi hors-saison depuis deux ans, il devient difficile pour les jeunes actifs croates d’accéder aux studios et appartements familiaux.
Conséquences pour les résidents locaux :
- Difficulté accrue d’accès au logement abordable
- Pression sur le marché immobilier local
- Risque accru de gentrification dans certains quartiers populaires
Réponses institutionnelles :
Le gouvernement croate a mis en place :
- Un quota annuel limitant le nombre total de visas délivrés par ville,
- Des incitations fiscales visant à encourager l’offre locative longue durée destinée aux résidents permanents,
- Des contrôles accrus contre la conversion illégale d’appartements résidentiels en locations touristiques,
- Un dialogue avec les municipalités majeures (notamment Zagreb et Split) afin d’élaborer une stratégie équilibrée entre attractivité internationale et préservation du tissu social local.
« Depuis que je loue mon appartement exclusivement via Airbnb aux télétravailleurs étrangers, je gagne quasiment deux fois plus qu’avant… mais mes amis peinent maintenant à trouver où se loger durablement », témoigne un propriétaire dans le quartier Trnje (Zagreb).
Listes synthétiques :
Effets positifs :
- Dynamisation économique locale
- Valorisation immobilière
Effets négatifs :
- Augmentation rapide des loyers
- Réduction drastique du parc locatif accessible
Mesures prises :
- Quotas municipaux
- Contrôles anti-location sauvage
- Incitations fiscales spécifiques
Ce phénomène reste sous surveillance active tant au niveau national qu’au sein des grandes agglomérations croates.
Bon à savoir :
Les digital nomads, professionnels qui travaillent en ligne tout en voyageant, choisissent la Croatie pour son climat agréable et ses politiques de visa favorables, avec un nombre croissant s’établissant à Zagreb et Split. Leur afflux a augmenté la demande de logements, entraînant une hausse des loyers dans ces villes. Les prix de location à Split ont grimpé de 10 % au cours de l’année dernière, compliquant l’accès à un logement abordable pour les résidents locaux. Pour encadrer cette tendance, le gouvernement croate a introduit des régulations destinées à plafonner les prix de location à court terme en zones critiques et à favoriser la construction de logements sociaux. Ces mesures visent à trouver un équilibre entre l’attractivité pour les digital nomads et la protection du pouvoir d’achat des habitants.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier international et profiter d’opportunités uniques à travers le monde ? Grâce à mon expertise, je vous accompagne dans chaque étape de votre projet en vous offrant des conseils personnalisés et des stratégies d’investissement sur mesure. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos ambitions et explorer ensemble les meilleures options qui s’offrent à vous.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
