Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier en Europe centrale et orientale
Décider d’investir dans l’immobilier en Europe centrale et orientale est une aventure fascinante, et maîtriser les particularités des différents marchés est essentiel pour faire le bon choix.
Les destinations phares de la région
Parmi les destinations de choix, la Croatie se distingue par son attrait touristique croissant et son paysage côtier enchanteur. Cependant, ses voisins, tels que la Slovénie, la Hongrie et le Monténégro, offrent également des opportunités d’investissement alléchantes avec des dynamiques et des prix variés.
Comparaison des marchés immobiliers
Cet article explore les forces et les faiblesses du marché immobilier croate comparé à ceux de ses pays voisins, en se concentrant sur les différences clés en termes de rendement locatif, de cadre législatif et de potentiel de croissance pour guider les investisseurs avisés dans leur prochain projet.
Bon à savoir :
L’Europe centrale et orientale offre des opportunités variées en fonction du type d’investissement recherché (location saisonnière, résidence principale, etc.).
Analyse des opportunités d’investissement immobilier en Croatie et chez ses voisins
| Pays | Prix moyen €/m² (urbain/côtier) | Croissance annuelle 2024-2025 | Taux de rentabilité locative | Conditions d’achat pour étrangers | Particularités et tendances |
| Croatie | 3 071 (Zagreb), 3 517 (Istrie), 3 390 (Zadar), 3 655 (moyenne nationale) | +9 à +12% selon la région | 4 à 6% (urbain), plus en zone touristique | Libre pour citoyens UE, conditions pour non-UE, hausse taxes prévues | Forte croissance sur la côte adriatique, demande touristique dynamique, fiscalité en hausse prévue en 2025 |
| Slovénie | ~3 000 (Ljubljana) | +7% | 3 à 5% | Relativement libre, restrictions sur terrains agricoles | Marché stable, prix élevés à Ljubljana, attrait pour la stabilité politique et l’euro |
| Hongrie | ~3 000 (Budapest centre) | +5% | 5 à 7% (Budapest) | Restrictions pour non-UE, démarches administratives | Marché en reprise, baisse des taux d’intérêt, effet de levier limité hors centre de Budapest |
| Bosnie-Herzégovine | ~1 500 (Sarajevo centre) | +4% | 6 à 8% | Restrictions pour étrangers hors UE, démarches complexes | Prix attractifs, marché peu liquide, perspectives incertaines, croissance faible |
| Serbie | ~2 000 (Belgrade centre) | +6% | 6 à 8% | Relativement ouvert, démarches notariales nécessaires | Dynamique à Belgrade, forte demande locative, marché urbain en expansion |
| Monténégro | 2 500–3 500 (Budva, Kotor) | +8% | 7 à 10% (côte) | Ouvert à l’investissement étranger | Marché côtier tiré par le tourisme, développement de résidences de luxe, forte demande saisonnière |
Comparaison des marchés immobiliers
- Les prix immobiliers sont les plus élevés en Croatie sur la côte (Istrie, Dalmatie) et au Monténégro dans les villes balnéaires.
- La Hongrie (Budapest) et la Slovénie (Ljubljana) affichent des niveaux de prix similaires, mais la croissance est plus rapide en Croatie et au Monténégro.
- Bosnie-Herzégovine et Serbie offrent les prix les plus abordables, mais la liquidité du marché y est plus faible.
Tendances actuelles
- Croatie : Dynamique haussière, portée par le tourisme et l’intégration à la zone euro, mais anticiper une hausse de la fiscalité immobilière.
- Hongrie : Après un ralentissement lié à la hausse des taux, reprise progressive à Budapest avec la baisse des taux d’intérêt, rendement locatif intéressant dans le centre.
- Monténégro : Croissance portée par le secteur du luxe et le tourisme international, forte attractivité pour les investisseurs étrangers.
- Slovénie : Croissance stable, marché peu volatile, attrait pour la stabilité.
- Serbie & Bosnie-Herzégovine : Montée en puissance des capitales, mais marchés moins matures, incertitude politique plus marquée.
Lois et régulations pour les étrangers
- Croatie : Achat libre pour citoyens UE, procédures pour non-UE, taxes à la hausse dès 2025.
- Hongrie : Restrictions pour non-UE, démarches administratives obligatoires.
- Slovénie : Relativement libre, restrictions sur terrains agricoles.
- Bosnie-Herzégovine : Restrictions hors UE, démarches notariales complexes.
- Serbie : Marché ouvert, démarches notariales nécessaires.
- Monténégro : L’un des marchés les plus ouverts aux étrangers.
Opportunités : urbain/côtier vs rural
- Les zones urbaines (Zagreb, Budapest, Belgrade, Ljubljana) offrent une stabilité et une demande locative régulière, mais des rendements bruts souvent plus faibles.
- Les zones côtières (Istrie, Dalmatie, Budva, Kotor) présentent les meilleures perspectives de valorisation et de rentabilité, portées par le tourisme.
- Les zones rurales offrent des prix attractifs mais une liquidité faible et des rendements incertains.
Taux de rentabilité locative
- Croatie : 4–6% en urbain, jusqu’à 8% en zones touristiques très demandées.
- Hongrie : 5–7% à Budapest centre, moins en périphérie.
- Monténégro : 7–10% sur la côte.
- Serbie et Bosnie-Herzégovine : 6–8% dans les capitales, moindre ailleurs.
Impact du tourisme
- Croatie, Monténégro et côte slovène : marché très dépendant du tourisme international, forte saisonnalité, loyers courts termes élevés.
- Budapest : attrait pour le tourisme urbain, mais réglementation croissante sur la location courte durée.
- Serbie et Bosnie-Herzégovine : tourisme en développement, mais encore limité par rapport à la côte adriatique.
Perspectives économiques et politiques
- Croatie : Intégration à la zone euro, stabilité politique, mais incertitudes fiscales à venir.
- Hongrie : Stabilité macroéconomique, mais politique gouvernementale parfois imprévisible.
- Monténégro : Stabilité institutionnelle, volonté d’attirer l’investissement étranger.
- Slovénie : Stabilité économique, marché mature.
- Serbie et Bosnie-Herzégovine : Croissance mais volatilité politique et économique.
Statistiques et projections récentes
- Croatie : prix moyen national à 3 655 €/m² (+9,33% sur un an), prix locatif moyen à 14,61 €/m²/mois (+8% sur un an), prévision de ralentissement si fiscalité accrue.
- Hongrie : reprise attendue à Budapest en 2025, taux d’intérêt en baisse, effet de levier limité hors centre.
- Monténégro : croissance des prix sur la côte supérieure à 8% par an, rendements locatifs records.
À retenir : Les marchés croate et monténégrin offrent les meilleures perspectives de croissance et de rentabilité pour un investisseur étranger, mais le contexte réglementaire et fiscal évolue rapidement.
Bon à savoir :
En Croatie, le marché immobilier est dynamique, notamment dans les zones côtières prisées par les touristes, où la demande reste forte et les rendements locatifs atteignent jusqu’à 7%. Comparativement, la Slovénie présente un marché stable avec des réglementations favorables aux étrangers, tandis que la Bosnie-Herzégovine et la Serbie offrent des prix attractifs mais une forte instabilité politique. En Hongrie, les zones urbaines comme Budapest connaissent une croissance immobilière soutenue, bien que les réglementations soient plus strictes pour les non-résidents. Le Monténégro attire avec des opportunités d’investissement sur la côte Adriatique, soutenues par un cadre légal encourageant et une hausse du tourisme. Les perspectives économiques et politiques varient, avec des prévisions de croissance stable en Croatie et en Slovénie, tandis que des tensions régionales en Serbie pourraient affecter la stabilité du marché. Les régulations immobilières sont généralement alignées pour stimuler les investissements, mais il est crucial de se renseigner sur les spécificités locales, comme l’obligation de disposer d’un permis de résidence pour acheter en Hongrie.
Comparaison des régimes fiscaux de la Croatie et des pays limitrophes
| Pays | Taxe sur transactions immobilières | Impôt foncier | Taxe sur plus-values immobilières | Avantages pour résidents étrangers | Impact sur l’attrait pour investisseurs étrangers |
|---|---|---|---|---|---|
| Croatie | 3% (résidence principale), 4% (location saisonnière), 5% (commerces) | 0,6 à 8 €/m²/an (dès 2025, selon la commune) | 10% sur la plus-value si revente | Pour un appartement de 60 m² à usage de résidence principale à Zagreb, la taxe foncière 2025 serait comprise entre 36 et 480 €/an selon la politique de la commune. | Un investisseur en location saisonnière paierait 4% de droits de mutation à l’achat, mais serait exonéré de la taxe foncière s’il loue plus de 10 mois/an. |
À retenir :
Les différences fiscales influencent fortement la stratégie des investisseurs étrangers, qui privilégient aujourd’hui les pays combinant fiscalité légère, cadre réglementaire stable et perspectives de croissance immobilière.
Bon à savoir :
En Croatie, le taux d’imposition sur les transactions immobilières est généralement de 3%, un avantage par rapport à la Slovénie où il atteint 4%. Toutefois, la Hongrie propose un taux variant entre 2% et 4%, avec des exonérations possibles pour les premières acquisitions, rendant ces pays attractifs pour les investisseurs étrangers. En ce qui concerne les impôts fonciers, la Croatie et la Slovénie appliquent des taux relativement bas, tandis que la Hongrie et la Bosnie-Herzégovine opèrent avec des taux plus modérés. Les plus-values immobilières sont taxées à un taux de 20% en Croatie, mais elles diminuent après avoir possédé le bien pendant deux ans. En comparaison, la Serbie offre de meilleurs attraits fiscaux pour les résidents étrangers avec des réductions avant cinq ans de détention. Le Monténégro, malgré des taxes plus élevées sur les transactions, propose des taux attractifs sur les plus-values, ce qui, associé à des initiatives légales stimulantes, booste l’intérêt des investisseurs. Ces différences fiscales influencent considérablement l’attrait de chaque pays, la Croatie demeurant compétitive grâce à son environnement fiscal stable et ses avantages pour les résidents étrangers.
Avantages et inconvénients de l’achat d’immobilier en Croatie versus ses voisins
Avantages de l’achat immobilier en Croatie
- Stabilité du marché et croissance continue : Le marché croate est marqué par une croissance stable, avec une demande persistante notamment dans les zones touristiques comme Dubrovnik, Split ou l’Istrie. Les prix sont relativement stables et le secteur immobilier y est considéré comme sûr pour des retours à long terme.
- Attractivité touristique forte : Plus de 10 millions de touristes visitent la Croatie chaque année, particulièrement sa côte adriatique. Cette attractivité favorise les investissements locatifs saisonniers et augmente le potentiel de rentabilité.
- Coût d’acquisition inférieur à certains voisins européens développés : Acheter un appartement ou une maison en Croatie reste nettement plus abordable que dans des pays comme l’Italie ou l’Autriche.
- Attraits culturels et paysages uniques : La beauté naturelle, la diversité culturelle et le patrimoine historique croate augmentent la valorisation des biens immobiliers sur le moyen-long terme.
| Avantage | Description |
|---|---|
| Stabilité | Marché stable, prix peu volatils |
| Tourisme | Forte demande locative sur la côte |
| Coût | Prix moins élevés qu’en Italie/Autriche |
| Valorisation | Paysages exceptionnels et attractivité culturelle |
Inconvénients de l’achat immobilier en Croatie
- Procédures administratives complexes : Les démarches bureaucratiques pour les étrangers restent lourdes (multiples étapes notariales, vérifications cadastrales…).
- Accès au financement limité : Les banques locales accordent difficilement des crédits immobiliers aux non-résidents ; il faut souvent justifier un lien fort avec le pays ou passer par des organismes internationaux.
- Dépendance au tourisme : Une part significative du marché dépend du flux touristique ; toute fluctuation (crises sanitaires, changements géopolitiques) peut impacter fortement la rentabilité.
Avantages comparés chez les voisins européens
- Slovénie :
- Stabilité politique élevée
- Intégration européenne avancée (zone euro + Schengen), ce qui simplifie les démarches pour investisseurs UE
- Fiscalité transparente
- Hongrie / Serbie :
- Systèmes fiscaux/fonds d’investissement plus élaborés facilitant certaines opérations immobilières
- Prêts bancaires parfois plus accessibles aux étrangers selon profils
- Bosnie :
- Marché émergent régionalement peu saturé offrant encore des opportunités à bas coût
| Pays voisin | Points forts |
|---|---|
| Slovénie | Politique stable, intégration UE |
| Hongrie/Serbie | Avantages fiscaux/systèmes financiers |
| Bosnie | Marché émergent peu saturé |
Inconvénients observés chez les voisins
- Italie / Autriche :
- Taux de rentabilité souvent inférieurs dans certaines zones très touristiques où les prix sont déjà élevés voire survalorisés
- Fiscalité locale parfois contraignante pour investisseurs étrangers
- Albanie / Balkans émergents :
- Économie moins stable pouvant générer volatilité importante du marché immobilier
- Risques politiques/réglementaires accrus
Croatie :
La stabilité économique renforcée par son intégration européenne attire toujours plus d’investisseurs. La croissance du tourisme renforce la demande mais expose aussi à ses cycles.
Slovénie :
L’économie prospère grâce à sa position stratégique entre Balkans et Europe occidentale. L’intégration euro facilite transactions internationales.
Hongrie/Serbie/Bosnie :
Marchés dynamiques grâce à leurs politiques incitatives envers capitaux étrangers mais soumis aux aléas socio-politiques locaux.
Italie/Autriche :
Marchés matures; saturation dans certaines régions touristiques réduit le rendement locatif moyen malgré une forte sécurité juridique.
Liste récapitulative
- Croatie = stabilité + coût modéré + attractivité touristique mais complexité administrative + dépendance tourisme
- Slovénie = sécurité politique + facilité réglementaire UE
- Hongrie/Serbie = avantages fiscaux/systèmes financiers performants
- Bosnie = opportunités marchés non saturés mais risque instabilité économique/politique
Bon à savoir :
L’achat immobilier en Croatie bénéficie de la stabilité du marché et d’une croissance continue, avec un potentiel locatif élevé grâce à l’attractivité touristique de la côte adriatique et un coût généralement inférieur à celui de pays comme l’Italie ou l’Autriche. Toutefois, les acheteurs non résidents peuvent rencontrer des procédures bureaucratiques complexes et une disponibilité limitée de financements. Par rapport à ses voisins, la Slovénie offre une stabilité politique notable et une meilleure intégration européenne, tandis que la Hongrie et la Serbie présentent des systèmes fiscaux ou de financement plus avantageux. En revanche, des marchés émergents comme la Bosnie offrent des opportunités en raison de leur faible saturation, mais des économies moins stables comme l’Albanie peuvent augmenter les risques. La surévaluation de certaines zones en Italie ou Autriche peut aussi limiter le rendement sur investissement. Ces facteurs, combinés aux tendances économiques et sociales actuelles, influencent fortement les décisions d’achat.
Tendances du marché immobilier en Croatie comparées aux pays voisins
Tendances récentes du marché immobilier en Croatie
- Les prix de l’immobilier en Croatie affichent une croissance marquée : l’indice des prix a atteint 214,18 points au premier trimestre 2025, soit une augmentation annuelle supérieure à 13 %. Depuis 2016, les prix ont presque doublé (+96 %).
- La demande est principalement orientée vers les appartements et maisons situés sur le littoral adriatique, très prisés pour leur potentiel locatif touristique et comme résidences secondaires.
- L’offre reste limitée dans les zones touristiques, ce qui accentue la tension sur les prix. En revanche, d’autres segments (bureaux, terrains) connaissent parfois des baisses ponctuelles.
Intérêt des investisseurs locaux et étrangers
- Les investisseurs étrangers jouent un rôle croissant (Allemagne, Autriche, Royaume-Uni et récemment Canada/États-Unis). Ils privilégient souvent la location saisonnière ou l’acquisition de résidences secondaires.
- L’adhésion à l’UE a facilité les achats pour non-résidents ; la stabilité politique renforce cette attractivité.
- De nouvelles réglementations visent à limiter le phénomène d’overtourism en encadrant davantage la location courte durée (Airbnb), avec des taxes renforcées et un seuil d’accord élevé entre copropriétaires. Cela pourrait réduire l’offre locative saisonnière tout en augmentant celle dédiée aux résidents permanents.
Comparaison avec les pays voisins
| Pays | Évolution récente des prix | Demande principale | Offre | Investisseurs étrangers |
|---|---|---|---|---|
| Croatie | +13% annuel ; hausse continue | Littoral & tourisme | Tension forte sur zones touristiques ; régulation accrue STR* | Forte présence européenne/US |
| Slovénie | Hausse modérée depuis 2020 | Capitale & stations alpines | Offre restreinte | Européens principalement |
| Hongrie | Stagnation voire légère baisse depuis fin COVID | Budapest/location étudiante | Relativement abondante hors centre-ville | Faible hors capitales |
| Serbie | Croissance rapide à Belgrade (>10% annuel) | Urbain/investissement local | Offre neuve croissante | Investisseurs régionaux/balkaniques |
| Monténégro | Augmentation rapide sur côte Adriatique | Littoral/tourisme de luxe | Offre limitée; nouveaux projets balnéaires | Russes/Moyen Orient surtout |
*STR = Short-Term Rental
Les marchés slovène et monténégrin sont eux aussi portés par leur littoral ou leurs stations touristiques mais présentent généralement moins de pression réglementaire que la Croatie. La Hongrie affiche une dynamique plus stable voire stagnante tandis que la Serbie connaît une expansion urbaine soutenue.
Facteurs économiques, politiques et sociaux influents
- Économie: En Croatie comme chez ses voisins adriatiques (Monténégro), le tourisme joue un rôle majeur dans la demande immobilière. L’intégration eurozone facilite aussi le crédit immobilier croate. Hongrie/Sérbie restent plus dépendantes du contexte local.
- Politique: Réglementations visant à contenir l’overtourism émergent surtout en Croatie alors qu’elles sont encore limitées ailleurs. La stabilité politique croate favorise davantage les investissements internationaux.
- Social: Forte tendance à acheter pour résidence secondaire ou investissement locatif parmi populations étrangères dans toute la région adriatique.
Liste – Principales évolutions attendues :
- Introduction de nouvelles taxes annuelles sur logements vacants/courte durée dès janvier 2025 — impact potentiel : libération partielle du parc locatif résidentiel.
- Possible ralentissement haussier : certains experts prévoient une correction temporaire (-5 % estimé fin année selon certains opérateurs), mais tendance structurelle reste positive grâce au dynamisme touristique.
Prévisions comparées :
Croatie
- Hausse ralentie mais toujours solide grâce au tourisme international
- Renforcement de régulations pourrait stabiliser/rendre plus accessible le marché résidentiel
Pays voisins
- Slovénie/Monténégro poursuivent leur croissance liée au secteur haut-de-gamme/touristique
- Hongrie/Serbie affichent perspectives plus stables ou régionalisées
Liste – Impacts possibles pour investisseurs internationaux :
- Marché croate susceptible d’attirer encore davantage grâce à sa stabilité économique/politique.
- Nouvelles taxes risquent cependant d’accroître le coût total pour locations saisonnières.
- Les décisions d’achat seront influencées par ces tendances réglementaires ainsi que par le niveau global des prix comparé aux alternatives voisines.
Le marché immobilier croate demeure attractif face aux pays limitrophes du fait de son dynamisme touristique et sa réglementation européenne stable—mais requiert désormais une attention accrue quant aux évolutions législatives locales susceptibles d’influencer rentabilité future.
Bon à savoir :
En Croatie, le marché immobilier a récemment montré une augmentation des prix, partiellement alimentée par une forte demande des investisseurs étrangers, notamment dans les régions côtières. Cette tendance diffère de la Slovénie, où la hausse des prix est plus modérée en raison d’une réglementation stricte des transactions. En Hongrie, l’offre excède la demande, conduisant à une stabilisation des prix, tandis que le marché serbe, soutenu par des incitations fiscales, attire de plus en plus d’investisseurs. Au Monténégro, la demande étrangère reste élevée, particulièrement pour les propriétés de luxe. Les facteurs économiques, comme une croissance économique stable et des politiques fiscales favorables en Croatie, soutiennent la poursuite de la hausse des prix, bien que des ajustements soient prévus à moyen terme en réponse à une potentielle saturation du marché. Les investisseurs internationaux devraient évaluer ces aspects pour optimiser leurs décisions d’achat, en prenant en compte la compétitivité des prix et le cadre réglementaire de chaque pays.
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