Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La diversité du marché immobilier croate
Face à la diversité croissante du marché immobilier en Europe, la Croatie émerge comme un acteur important, et la comparaison des prix immobiliers entre ses villes révèle des disparités fascinantes qui pourraient influencer les décisions des investisseurs et des acheteurs potentiels.
Les évolutions économiques récentes, combinées à l’attrait touristique du pays, ont engendré des différences marquées entre les zones urbaines et côtières contrebalançant les régions intérieures.
Comparaison des prix entre Dubrovnik, Split et Zagreb
Cet article explore les variations de prix entre des destinations prisées telles que Dubrovnik, Split et Zagreb, offrant un aperçu des tendances actuelles et des opportunités disponibles pour ceux qui cherchent à naviguer dans ce marché en plein essor.
Bon à savoir :
Les prix immobiliers à Dubrovnik, ville côtière très touristique, sont généralement plus élevés que dans la capitale Zagreb, reflétant la demande pour les propriétés en bord de mer.
Panorama des prix immobiliers dans les villes croates
En 2025, le marché immobilier croate affiche des niveaux de prix historiquement élevés, portés par une demande soutenue et une offre limitée dans les grandes villes ainsi que sur la côte adriatique. La hausse généralisée des prix concerne tant l’achat que la location.
| Ville | Prix moyen au m² (vente, juillet 2025) | Évolution annuelle (%) |
| Zagreb | 3 071 € | +7 à +9 % |
| Split | 3 490 € | ~+8 % |
| Rijeka | 3 500 € (région Kvarner) | +12 % |
| Dubrovnik* | >4 000 € (zone urbaine prime) | ~+10 % |
Note : Dubrovnik se distingue avec des valeurs dépassant souvent les autres villes en raison de sa forte attractivité touristique.
Tendances récentes
- Le prix moyen national a atteint 3 655 €/m² en juillet 2025, soit une augmentation de près de 9,33% par rapport à juillet 2024.
- Depuis septembre 2023, où le niveau était d’environ 3 073 €/m², l’augmentation globale dépasse les +18%.
- Pour la location résidentielle : moyenne nationale en juillet 2025 à 14,61 €/m²/mois, soit une hausse annuelle supérieure à +8%.
Différences urbain/rural
- Les zones urbaines comme Zagreb ou Split affichent systématiquement des niveaux supérieurs aux zones rurales ou intérieures.
- Les campagnes et petites localités restent largement sous la barre des 2 000–2 500 €/m², sauf exception sur certaines îles prisées par le tourisme international.
Facteurs économiques et sociopolitiques
Liste des principaux facteurs :
- Tourisme international :
- Moteur essentiel pour Split et Dubrovnik ; afflux massif d’investisseurs étrangers augmentant la pression sur l’offre locale.
- Accentuation saisonnière de la demande locative courte durée qui réduit encore l’inventaire pour résidents permanents.
- Urbanisation rapide :
- Zagreb concentre emplois qualifiés et infrastructures modernes ; migration interne vers la capitale maintient un niveau élevé du marché résidentiel.
- Split attire également par son dynamisme économique régional.
- Inventaire limité & faible construction neuve récente :
- Ralentissement du rythme d’octroi de permis depuis fin 2024 ; difficulté accrue pour répondre à la demande croissante malgré quelques projets neufs dans les périphéries.
- Taux élevé de propriétaires occupants (plus de 91%) limite le renouvellement du stock mis en vente.
- Inflation générale & coût du crédit :
- Inflation alimentaire (+12%/an), énergétique et logistique renchérit coûts annexes liés au logement.
- Hausse progressive mais modérée du coût du crédit immobilier freine partiellement certains primo-acquéreurs.
Demande nationale vs internationale
Liste comparative :
- Demande nationale :
- De plus en plus contrainte par baisse d’accessibilité financière. Plus de deux tiers (66%) peinent désormais à couvrir toutes leurs dépenses courantes dont logement.
- Hausse prévue pour taxes foncières dès début 2025 pourrait réduire légèrement l’appétit domestique mais aussi pousser certains propriétaires bailleurs à répercuter ce coût supplémentaire sur leurs locataires.
- Demande internationale :
- Toujours dynamique sur littoral adriatique notamment auprès d’Allemands, Autrichiens ou Italiens recherchant résidence secondaire ou investissement locatif saisonnier.
- Atténuation possible si fiscalité devient moins attractive ; cependant peu probable que cela suffise seul à inverser durablement tendance haussière compte tenu de l’attractivité touristique structurelle.
Comparaison régionale/européenne
Les grandes métropoles croates affichent désormais des niveaux proches voire supérieurs aux capitales centre-européennes telles Budapest (~3000–3500€/m²), mais restent nettement inférieures aux marchés très tendus comme Vienne (>6000€/m²) ou Paris (>10 000€/m²). Sur le littoral adriatique sud — notamment Dubrovnik — on observe cependant un alignement progressif avec certaines destinations méditerranéennes premium grâce au poids écrasant du tourisme international haut-de-gamme.
La dynamique actuelle laisse prévoir un maintien globalement élevé – voire une nouvelle progression – tant que subsisteront attractivité touristique forte, manque chronique d’offre neuve abordable et stabilité macro-économique relative.
Bon à savoir :
En Croatie, les prix immobiliers varient considérablement d’une ville à l’autre, influencés par le tourisme, l’urbanisation, et l’offre disponible. À Zagreb, le prix moyen au mètre carré est d’environ 3000 euros, profitant d’une forte demande locale et internationale. Split, prisée pour son attractivité touristique, voit ses prix moyens culminer à 3500 euros par mètre carré, avec une tendance à la hausse ces dernières années. À Rijeka, les prix sont plus modérés, autour de 2500 euros, soutenus par une urbanisation progressive. Dubrovnik, célèbre pour son patrimoine et son littoral, affiche des prix élevés, atteignant parfois 4000 euros le mètre carré, principalement dus à une forte attractivité touristique. L’inventaire limité à Dubrovnik accentue cette dynamique. Les zones rurales, en comparaison, restent nettement plus abordables. Sur le plan international, l’attrait des acheteurs étrangers, notamment européens, pèse sur la balance des prix, créant un marché diversifié mais tendu, où la demande dépasse l’offre dans certaines régions. Comparativement aux tendances européennes, la Croatie offre néanmoins encore un cadre rentable pour les investisseurs.
Tendances émergentes du marché immobilier croate
Le marché immobilier en Croatie connaît une dynamique soutenue, marquée par la hausse des prix, la forte demande internationale et l’influence croissante du secteur touristique.
Principaux facteurs économiques, politiques et sociaux :
- Croissance économique robuste : Renforcement de l’économie nationale favorisant la demande immobilière dans les grandes villes et sur le littoral.
- Inflation & taux d’intérêt : Hausse des coûts de construction et accès au crédit plus difficile limitant le pouvoir d’achat.
- Fiscalité évolutive : Augmentation prévue des taxes immobilières en 2025 pouvant ralentir certains investissements étrangers ou spéculatifs.
- Rénovation & nouvelles constructions : Forte demande pour biens à rénover dans les zones touristiques ; développement de projets neufs axés sur l’efficacité énergétique.
Développements récents :
- Demande internationale accrue, notamment via le visa pour nomades numériques qui attire travailleurs à distance recherchant logements meublés avec connexion rapide.
- Tourisme record en 2025, impactant surtout la côte adriatique (Split, Dubrovnik) où les prix s’envolent lors des saisons hautes. Les locations saisonnières se transforment progressivement en locations moyennes durées pour répondre aux nouveaux modes de vie.
- Investissements publics dans les infrastructures, facilitant l’accès aux régions autrefois moins desservies (modernisation aéroports, ponts).
Comparatif par ville :
| Ville | Prix moyen au m²* | Taux de croissance annuel | Segment dominant | Acheteurs principaux |
|---|---|---|---|---|
| Zagreb | ~2 000 € | Modéré | Appartements urbains | Locaux / Jeunes actifs |
| Split | >3 000 € | Élevé | Villas bord de mer / appartements | Internationaux / Touristes |
| Dubrovnik | >3 500 € | Très élevé | Villas historiques / appartements luxe | Internationaux / Touristes |
*Les prix peuvent varier fortement selon quartier (ex : Bačvice ou Meje à Split sont particulièrement prisés).
Variations notables :
- Sur la côte adriatique (Split/Dubrovnik), prédominance d’acheteurs étrangers cherchant résidences secondaires ou investissement locatif saisonnier.
- À Zagreb, préférence pour logements fonctionnels adaptés au télétravail ou familles locales ; marché moins influencé par la saisonnalité.
Technologie & réseaux numériques :
- Montée en puissance du marché des nomades numériques, générant une nouvelle catégorie d’acheteurs exigeants sur connectivité et équipements intelligents.
- Adoption croissante de maisons intelligentes (domotique, panneaux solaires), poussée par incitations fiscales potentielles et sensibilisation écologique.
Perspectives futures :
À retenir
Le maintien d’une forte demande internationale couplé à un tourisme florissant devrait continuer à soutenir les prix. Toutefois, l’évolution fiscale pourrait modérer cette croissance. La transformation digitale du secteur immobilier offre également des opportunités inédites pour investisseurs innovants et jeunes acquéreurs locaux.
Listes synthétiques – Opportunités majeures :
- Investissement locatif saisonnier sur le littoral
- Rénovation/valorisation de biens anciens
- Acquisition avant hausse fiscale prévue
Pour chaque profil investisseur/acquéreur local :
- Les marchés urbains comme Zagreb offrent stabilité mais rendement moindre que le littoral.
- Les villes côtières présentent un potentiel élevé mais sont soumises à une forte volatilité liée au tourisme.
Le secteur reste marqué par une diversité régionale prononcée ainsi qu’un dynamisme nourri par les tendances technologiques émergentes.
Bon à savoir :
Le marché immobilier croate connaît actuellement une dynamique intéressante, influencée par divers facteurs économiques et sociaux. L’augmentation de la demande internationale, renforcée par le secteur touristique florissant, stimule les prix des propriétés, notamment à Dubrovnik et Split où la croissance est la plus prononcée. Les nouvelles réglementations gouvernementales visant à réguler le marché et favoriser la transparence contribuent également à attirer les investisseurs étrangers. Zagreb, en tant que centre économique, voit une hausse des prix plus modérée mais continue d’attirer les acheteurs locaux grâce à ses infrastructures modernes. La technologie et l’expansion des réseaux numériques facilitent désormais l’accès à l’information et simplifient le processus d’achat, offrant aux investisseurs des outils innovants pour prendre des décisions éclairées. Les perspectives futures, renforcées par une digitalisation croissante, promettent une évolution continue du marché, rendant les investissements immobiliers en Croatie de plus en plus attrayants tant pour les locaux que pour les étrangers.
Prédictions pour l’évolution des prix immobiliers en Croatie
Facteurs économiques actuels influençant le marché immobilier croate :
- Croissance économique : La Croatie bénéficie d’une croissance soutenue, stimulée par une intégration européenne réussie et l’adoption de l’euro en 2023. Cette dynamique a favorisé l’investissement étranger et la demande intérieure.
- Taux d’intérêt : Les taux d’intérêt, historiquement bas dans la zone euro, continuent de soutenir l’accès au crédit immobilier, bien que des hausses potentielles pourraient ralentir la demande si la BCE modifie sa politique monétaire.
- Politiques gouvernementales : Une augmentation des taxes immobilières est prévue pour 2025, ce qui pourrait freiner la spéculation et l’investissement de certains acheteurs étrangers, mais aussi peser sur les propriétaires et locataires en augmentant les coûts.
Évolution des prix selon les régions (2023-2025) :
| Région/Ville | Prix moyen €/m² (2025) | Croissance annuelle 2024-2025 | Particularités régionales |
|---|---|---|---|
| Istrie | 3 517 | +7,1% | Prix les plus élevés du pays |
| Kvarner (Primorje-Gorski) | 3 500 | +12% | Plus forte croissance du pays |
| Split-Dalmatie | 3 490 | — | Forte demande liée au tourisme |
| Zadar | 3 390 | — | Marché dynamique, très touristique |
| Zagreb (capitale) | 3 071 | — | Hausse continue, mais moindre que sur côte |
| Moyenne nationale | 3 655 | +9,33% | Plus haut niveau historique atteint |
En location résidentielle, le prix moyen est de 14,61 €/m² par mois en juillet 2025, soit +8,06% en un an.
Tendances passées et comparaisons inter-villes :
- Depuis 2020, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté d’environ 74% à l’échelle nationale.
- Les régions côtières (Istrie, Dalmatie, Kvarner) affichent une croissance supérieure à la moyenne, portées par la demande touristique et étrangère.
- Zagreb, bien que dynamique, présente une progression plus modérée mais reste attractive pour les investisseurs nationaux et internationaux.
Impact du tourisme :
- Le tourisme, moteur structurel du marché immobilier croate, atteint un record en 2025 avec une fréquentation accrue, notamment de la part des visiteurs allemands, polonais, français et américains.
- L’offre de biens destinés à la location saisonnière explose, surtout sur le littoral adriatique, ce qui maintient une pression haussière sur les prix de vente et de location.
- Les investissements dans les infrastructures touristiques et le développement du tourisme hors saison (wellness, festivals, digital nomads) accentuent encore la demande dans les zones côtières.
Prévisions et analyses d’experts pour 2025-2026 :
- Poursuite de la hausse généralisée des prix immobiliers, mais à un rythme potentiellement plus modéré en raison de l’accessibilité décroissante pour les acheteurs locaux et du relèvement des taxes.
- Régions à forte hausse anticipée :
- Kvarner et Dalmatie du Sud (Split, Dubrovnik, Zadar) : hausse soutenue grâce au tourisme et à la rareté foncière.
- Istrie : maintien de prix élevés avec progression stable.
- Régions à possible stabilisation ou ralentissement :
- Zagreb : marché mature, croissance plus contenue mais toujours positive.
- Intérieur du pays : dynamisme moindre, possible stagnation ou ajustement à la baisse si la demande étrangère faiblit.
- Effets des politiques fiscales : L’augmentation des taxes pourrait temporairement ralentir la croissance, en décourageant certains investisseurs et en accentuant la pression sur les locataires.
Résumé des risques et opportunités :
- Opportunités : Investir dans les zones côtières reste attractif, portée par la croissance touristique et le déficit d’offre.
- Risques : Accessibilité réduite pour les locaux, possible correction si la demande étrangère ou touristique se contracte, effets incertains des nouvelles taxes immobilières.
Évolution des prix immobiliers en Croatie (2023-2025)
| Année | Croissance annuelle | Prix moyen national €/m² |
|---|---|---|
| 2023 (sept.) | — | 3 073 |
| 2024 (juil.) | +9,33% | 3 343 |
| 2025 (juil.) | +9,33% | 3 655 |
Bon à savoir :
La croissance économique stable de la Croatie, conjuguée à des taux d’intérêt historiquement bas, continue de stimuler le marché immobilier, notamment dans des villes comme Zagreb et Split où les prix devraient augmenter. Cependant, des politiques gouvernementales recentrées sur la régulation de ce marché afin d’éviter la surchauffe pourraient freiner cette hausse dans certains cas. Traditionnellement, les villes côtières, très attractives pour les touristes, comme Dubrovnik, devraient continuer à voir une forte demande immobilière, ce qui pourrait maintenir une pression à la hausse sur les prix. Des experts suggèrent que des ralentissements pourraient survenir dans les zones moins touristiques où la demande ne compense pas l’offre croissante. Au vu des tendances passées, des villes comme Rijeka pourraient voir une certaine stabilisation des prix en raison du développement économique local et de l’offre accrue.
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