Avantages fiscaux pour investisseurs immobiliers en Croatie

Publié le 9 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier en Croatie présente non seulement des opportunités de croissance intéressantes, mais également des avantages fiscaux considérables qui attirent de nombreux investisseurs étrangers.

En tant que membre de l’Union Européenne, la Croatie offre un cadre juridique stable et des incitations fiscales attrayantes pour encourager les investissements étrangers. Les investisseurs peuvent bénéficier d’exonérations sur certains types de revenus, de réductions d’impôts sur le long terme et d’allègements fiscaux lors de l’acquisition de propriétés.

De plus, avec un marché immobilier en pleine expansion et un secteur touristique florissant, l’immobilier croate promet des rendements lucratifs tout en offrant une protection contre l’inflation.

Les bénéfices de la fiscalité locale pour les investisseurs en Croatie

Taux d’imposition avantageux en Croatie par rapport à l’Europe

• Impôt sur les sociétés :
  • Croatie : 12 % (bénéfices 3 millions HRK)
  • France : jusqu’à 25 %
  • Allemagne : environ 30 %
  • Italie : environ 24 %
• Impôt sur le revenu des personnes physiques :
  • Croatie : taux progressif entre 20 % et 30 %, souvent inférieur aux taux maximaux pratiqués dans des pays comme la France (55,4%) ou l’Autriche (55%)

Pays	Impôt sociétés (%)	Impôt revenu max. (%)
Croatie	12 / 18	~30
France	~25	~55
Allemagne	~30	~45
Italie	~24	~43

Les investisseurs bénéficient ainsi d’une fiscalité directe généralement plus légère en Croatie que dans la majorité des grands pays de l’UE.

Exemptions fiscales potentielles pour investisseurs étrangers

• Exonération partielle ou totale possible pour les nouveaux investissements majeurs.
• Réductions sur la TVA pour certains biens immobiliers neufs et projets spécifiques.
• Déductions accrues pour réinvestissement des bénéfices dans le secteur immobilier.

Mesures fiscales encourageant l’investissement immobilier

• Taxe foncière modérée comparée à de nombreux autres pays européens.
• Incitations locales telles que réductions d’impôts pour rénovation de bâtiments historiques ou développement touristique.
• Processus simplifié d’acquisition, avec droits de mutation relativement faibles.

Zones économiques spéciales et avantages fiscaux associés

Certaines zones bénéficient :

• D’exonérations temporaires sur l’impôt sur les sociétés
• De réduction du taux effectif d’imposition
• D’avantages liés à la TVA ou aux taxes municipales

Ces dispositifs sont particulièrement présents autour des grands pôles touristiques et ports maritimes.

Impact positif de la fiscalité locale sur le retour sur investissement

L’allègement du poids fiscal :

• Augmente le rendement net locatif
• Améliore la valorisation patrimoniale à long terme grâce à une pression fiscale limitée lors de reventes

La stabilité politique et fiscale croate offre une visibilité accrue aux investisseurs, limitant les risques liés à une éventuelle hausse brutale des impôts.

Réformes récentes favorables aux investisseurs immobiliers

Les dernières années ont vu :

1. Baisse progressive du taux standard d’impôt société (de 20% vers actuellement 18%/12%)
2. Alignement avec les normes européennes facilitant les transferts transfrontaliers
3. Introduction du projet OCDE visant un impôt minimal mondial fixé à 15%, garantissant transparence et concurrence loyale entre juridictions

La combinaison faible imposition + exemptions ciblées + sécurité réglementaire fait aujourd’hui de la Croatie un environnement attractif pour tout investisseur immobilier étranger

Comment la Croatie facilite l’investissement immobilier international

Le gouvernement croate a mis en place plusieurs mesures incitatives pour attirer les investisseurs étrangers, en particulier dans le secteur immobilier.

Principales mesures d’attractivité :

• Réductions d’impôts : Des taux d’imposition réduits sont appliqués selon le type d’activité, notamment dans la production, les centres technologiques et les services d’assistance. La loi sur la promotion des investissements (IPA), modifiée en 2020, prévoit des remboursements d’impôts ou des subventions en espèces pour les projets dans la fabrication, la transformation, l’innovation ou les services à haute valeur ajoutée.
• Accords de non-double imposition : La Croatie a signé de nombreux accords internationaux pour éviter la double imposition, simplifiant ainsi la fiscalité des investisseurs étrangers.
• Incitations fiscales spécifiques à l’immobilier :
  • Taxe sur l’acquisition immobilière : Généralement fixée à 3 % du prix d’achat, ce taux reste compétitif par rapport à d’autres marchés européens.
  • Absence de restriction pour les ressortissants de l’UE/EEE : Les citoyens de l’UE/EEE peuvent acheter librement des biens immobiliers.
  • Subventions à l’investissement : Possibilité de bénéficier de subventions ou de réductions fiscales pour des projets innovants ou d’intérêt stratégique.

Réformes législatives récentes :

• Simplification des démarches pour non-résidents :
  • Réduction des délais administratifs pour l’obtention du numéro fiscal croate (OIB) et l’enregistrement des transactions.
  • Allégement des procédures pour les ressortissants de l’UE/EEE, qui n’ont plus besoin d’autorisation ministérielle pour acheter un bien.
  • Pour les non-ressortissants UE/EEE, la procédure reste possible via une autorisation ministérielle, mais les délais ont été raccourcis.
• Digitalisation des registres fonciers et cadastres, facilitant l’accès aux informations et la sécurité juridique des transactions.

Étape clé	Délai estimé
Obtention OIB	Quelques jours
Autorisation (hors UE/EEE)	Quelques semaines à mois
Enregistrement cadastral	Quelques jours à semaines

Programmes de visas pour investisseurs :

• Visa investisseur : La Croatie a mis en place un système de visa permettant aux investisseurs étrangers de séjourner pour gérer leurs investissements, facilitant ainsi l’accès au marché immobilier.
• Permis de séjour pour investisseurs : Possibilité d’obtenir un permis de séjour temporaire pour gestion ou création d’entreprise, ce qui facilite l’achat, la gestion et la revente de biens immobiliers.

Exemples concrets d’investissements récents :

• Bouygues (France) : Investissements majeurs dans les infrastructures et la construction.
• Bechtel (États-Unis) : Partenariats dans les grands projets d’infrastructure.
• Deutsche Telekom (Allemagne) et Ericsson (Suède) : Investissements dans les télécommunications.
• Plus de 20 % des transactions immobilières en 2024 impliquaient des investisseurs étrangers, principalement européens.

Points forts du marché immobilier croate :

• Égalité de traitement entre nationaux et étrangers dans la législation.
• Frais de fonctionnement faibles pour les entreprises.
• Protection de la propriété intellectuelle renforcée.
• Croissance des investissements dans le tourisme, l’hôtellerie, et les résidences secondaires.

La Croatie se positionne comme une destination de choix pour l’investissement immobilier international grâce à un environnement fiscal compétitif, des démarches administratives simplifiées et des dispositifs spécifiques pour investisseurs étrangers.

Entreprises étrangères ayant profité de ces mesures :

• Bouygues (construction)
• Deutsche Telekom (télécommunications)
• Coca-Cola (industrie)
• Ericsson (technologies)

Ces exemples illustrent l’ouverture de la Croatie et l’efficacité de ses mesures pour attirer et sécuriser l’investissement étranger dans le secteur immobilier et au-delà.

Comprendre les taxes foncières et d’habitation en Croatie

Différences essentielles entre la taxe foncière et la taxe d’habitation en Croatie

• Taxe foncière (impôt sur la propriété immobilière) :
  • C’est une taxe annuelle basée principalement sur la valeur estimée (cadastrale) du bien immobilier.
  • Elle concerne tous les types de propriétés : résidences principales, résidences secondaires, biens à usage commercial.
  • La réforme fiscale de 2025 a centralisé cette taxe et uniformisé son mode de calcul à l’échelle nationale.
• Taxe d’habitation (redevance communale avant 2025) :
  • Anciennement prélevée par les municipalités pour financer des services locaux (ordures, voirie).
  • Depuis janvier 2025, ces redevances sont intégrées dans le nouvel impôt foncier centralisé.

Calcul des taxes et facteurs influents

Type de bien	Taux annuel appliqué	Facteurs influents
Résidence principale	0,2 %	Valeur cadastrale officielle
Résidence secondaire	0,3 % à 0,5 %*	Localisation touristique*, valeur cadastrale
Usage commercial	0,4 %	Activité commerciale déclarée

*Dans certaines régions touristiques comme l’Istrie ou Dubrovnik, le taux peut monter jusqu’à 0,5 % pour les maisons/appartements de vacances.

Autres paramètres :

• La taille du bien impacte directement le montant dû (plus grande surface = base taxable plus élevée).
• La proximité avec la mer ou un centre urbain augmente généralement l’assiette fiscale.
• La valeur cadastrale est fixée par l’administration locale selon des barèmes officiels ; il est possible d’en demander la révision sous conditions.

Exemples concrets de taux en vigueur

• Pour une villa en bord de mer évaluée à :
  • 500 000 € utilisée comme résidence secondaire en Dalmatie —> Taux possible : jusqu’à 0.5% soit 2 500 €/an.
  • Appartement principal dans une ville non touristique évalué à 200 000 € —> Taux applicable : 0.2% soit 400 €/an.

Certaines municipalités utilisent encore temporairement un système au m² :

• Entre 0.66 € et 1.99 € par m² selon décision municipale spécifique aux anciennes redevances.

Obligations fiscales : investisseurs étrangers vs résidents locaux

• Les règles s’appliquent indifféremment aux étrangers et aux Croates propriétaires.
• Investisseurs étrangers doivent désigner un représentant fiscal local si non-résidents permanents.
• Pas d’exonération systématique liée au statut étranger ; seule l’utilisation réelle du bien compte pour déterminer le taux applicable.

Exemptions & réductions fiscales disponibles

• Propriétés utilisées exclusivement comme résidence principale ou louées plus de dix mois/an bénéficient souvent d’un abattement total ou partiel sur cette taxe.
• Certaines zones rurales défavorisées peuvent offrir des exonérations temporaires pour encourager leur développement.
• Recours administratif possible si estimation fiscale jugée excessive (délai légal: trente jours après notification).

Les faibles taux effectifs – surtout comparés à ceux pratiqués dans beaucoup d’autres pays européens – représentent un avantage compétitif significatif pour les investisseurs immobiliers souhaitant générer un rendement locatif stable ou constituer un patrimoine pérenne sans charges annuelles élevées.

La Croatie face à ses concurrents : un choix fiscal avantageux

La Croatie se distingue par une réforme fiscale récente qui vise à rendre le marché immobilier plus attractif pour les investisseurs étrangers, notamment par rapport à des concurrents comme l’Espagne, le Portugal ou l’Italie.

Pays	Taxe d’acquisition immobilière	Impôt foncier annuel	Exemptions / Incitations spécifiques
Croatie	3 % (résidence principale)	0,60 € à 8 € / m² (dès 2025)	Réduction de double imposition, simplification administrative, égalité entre nationaux et étrangers
Espagne	ITP : 5-10 % selon région	Variable selon commune	Avantages pour jeunes/familles ; augmentation prévue pour non-résidents hors UE
Portugal	Environ 6-8 %	IMI : 0,3–0,45 % de la valeur cadastrale ; majorité au taux min. en 2025	Réduction IMI selon personnes à charge ; stabilité fiscale; options de résidence attrayantes
Italie	Environ 9 % (hors résidence principale)	Variable selon commune	Régime fiscal moins flexible que Croatie/Portugal

Points spécifiques du régime croate :

• Depuis janvier 2025, la taxe sur les biens immobiliers remplace celle sur les résidences secondaires.
• Tous les propriétaires — y compris étrangers — sont soumis à cette taxe.
• Le montant annuel varie de 0,60 € à 8 € par mètre carré, avec des barèmes adaptés en fonction du type et de l’usage du bien.
• L’impôt sur l’acquisition reste compétitif (3% seulement pour la résidence principale) comparé aux taux espagnols ou italiens souvent supérieurs.
• La réforme élimine la double imposition et simplifie les démarches administratives.

Incitations fiscales :

1. Les investisseurs étrangers bénéficient d’un traitement identique aux nationaux concernant la propriété et l’imposition immobilière.
2. La réforme encourage le développement durable via des réductions ciblées pour certains types d’investissement (biens verts/luxueux).
3. La Croatie n’a pas introduit de restrictions ou surtaxes significatives contre les non-résidents contrairement aux projets espagnols visant une hausse d’impôts pour acheteurs hors UE.

Effets sur le marché immobilier :

• Ces avantages fiscaux favorisent un climat stable et prévisible permettant aux investisseurs internationaux de planifier leurs acquisitions sans surprises réglementaires majeures.
• La simplification administrative attire davantage d’investisseurs souhaitant éviter la complexité existante dans certains pays concurrents.

Liste récapitulative des atouts croates :

• Fiscalité claire et simple dès janvier 2025
• Taux bas sur acquisition/résidence principale
• Suppression des doubles taxes
• Égalité nationale/étrangers dans le traitement fiscal
• Absence de restrictions discriminatoires envers investisseurs hors UE

Ce cadre rend la Croatie particulièrement attractive face aux nouvelles contraintes en Espagne ou au régime fiscal moins flexible italien. Les incitations croates contribuent ainsi directement au dynamisme du marché local tout en renforçant son attractivité européenne.