Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Location Airbnb vs location longue durée en Croatie : quel choix pour les propriétaires ?
Dans un contexte économique marqué par une croissance continue du tourisme en Croatie, de nombreux propriétaires immobiliers sont confrontés au dilemme de choisir entre la location Airbnb et la location longue durée.
Ces deux options offrent des rendements potentiellement intéressants, mais elles varient considérablement en termes de revenus, de gestion et de risque.
Rentabilité par ville : une analyse comparative
En examinant la rentabilité par ville, notre étude vise à fournir des données claires et comparatives pour aider les propriétaires à faire le meilleur choix.
De Dubrovnik à Zagreb, chaque ville présente des particularités qui influencent le marché locatif, et ce rapport met en lumière ces différences pour offrir un panorama complet des opportunités et des défis qui caractérisent le marché immobilier croate.
Bon à savoir :
Le choix entre location saisonnière et longue durée dépend fortement de la localisation du bien et de sa fréquentation touristique.
Analyse chiffrée de la rentabilité des locations en Croatie
| Ville | Loyer Airbnb (été, €/nuit) | Taux d’occupation (haute saison) | Loyer mensuel long terme (€) | Rendement brut Airbnb* (%) | Rendement brut longue durée (%) | Frais de gestion Airbnb (%) | Taxes locales courtes durées | Entretien (% estimé) | Saisonnalité et variations | Potentiel locatif |
| Dubrovnik | 180–350 | 85–95 % | 850–1 100 | 10–14 | 4–5 | 15–25 | 10–13 % | 5–8 | Très forte : haute saison estivale, faible hors saison | Élevé (forte demande estivale, forte saisonnalité) |
| Split | 120–250 | 80–90 % | 800–1 000 | 8–12 | 4–6 | 12–20 | 10–12 % | 5–7 | Forte : remplissage élevé été, modéré le reste de l’année | Élevé (meilleure stabilité qu’à Dubrovnik) |
| Zagreb | 60–120 | 55–75 % | 700–900 | 6–9 | 4–5 | 10–18 | 8–10 % | 4–6 | Modérée : tourisme affaires, moins saisonnier | Modéré à bon (rentabilité régulière) |
| Rijeka | 70–140 | 60–75 % | 600–800 | 6–8 | 3–4 | 10–18 | 8–10 % | 4–6 | Faible à modérée : saison estivale, faible hors saison | Moyen (marché moins tendu) |
| Villes secondaires (ex. Osijek, Slavonski Brod) | 35–70 | 35–60 % | 400–650 | 3–6 | 2–4 | 10–15 | 6–8 % | 3–5 | Faible : tourisme local, faible saisonnalité | Faible (risque de vacance élevé) |
Comparaison des revenus et coûts associés
- Airbnb (courte durée)
- Revenus bruts élevés sur la haute saison (jusqu’à 3x plus qu’une location longue durée en été à Dubrovnik ou Split)
- Frais de gestion : 10–25 % selon le service (gestion professionnelle recommandée pour maximiser l’occupation)
- Taxes locales : 10–13 % sur les revenus locatifs de courte durée
- Entretien : coûts plus élevés (ménage, rotation, usure)
- Saisonnalité : forte dépendance à la haute saison (juin–septembre), revenus faibles ou nuls hors saison
- Rentabilité nette : supérieure à la longue durée dans les villes touristiques en été, mais plus volatile sur l’année
- Location longue durée
- Revenus stables sur 12 mois, taux d’occupation proche de 100 %
- Frais de gestion : 5–10 %
- Taxes : moins élevées, fiscalité plus stable
- Entretien : coûts plus faibles (moins de rotation, usure modérée)
- Saisonnalité : peu d’impact, marché plus stable
- Rentabilité nette : inférieure à l’Airbnb en haute saison, mais plus prévisible et sécurisée
Analyse par ville
- Dubrovnik : rendements Airbnb parmi les plus élevés d’Europe du Sud en été, mais dépendance extrême à la saison touristique et risque de vacance en hiver.
- Split : très bon compromis, saison estivale longue, demande croissante hors saison (événements, congrès).
- Zagreb : marché d’affaires, moins saisonnier, revenus Airbnb moins spectaculaires mais plus stables ; la location longue durée reste compétitive.
- Rijeka et autres villes côtières : potentiel locatif correct en été, mais difficile à rentabiliser hors saison sans diversification.
- Villes de l’intérieur : faible rendement Airbnb, la longue durée est préférable.
Saisonnalité et rentabilité
- Haute saison (juin–septembre) : Airbnb peut générer jusqu’à 2–3 fois plus qu’une location longue durée.
- Basse saison : taux d’occupation parfois inférieur à 30 % ; certains propriétaires basculent vers la longue durée pour stabiliser leurs revenus.
- Variation annuelle : la rentabilité nette Airbnb peut chuter de 30–40 % hors saison si aucune location alternative n’est trouvée.
Résumé des différences de rendement net
| Ville | Airbnb : rendement net annuel estimé | Location longue durée : rendement net annuel |
| Dubrovnik | 7–10 % | 3–4 % |
| Split | 6–9 % | 4–5 % |
| Zagreb | 4–6 % | 4–5 % |
| Rijeka | 4–6 % | 3–4 % |
| Villes secondaires | 2–4 % | 2–3 % |
À retenir :
⧉ Les meilleurs potentiels locatifs se situent sur la côte, à Dubrovnik et Split, mais la rentabilité dépend fortement de la saison.
⧉ Les coûts (frais de gestion, taxes, entretien) rognent significativement le rendement brut d’Airbnb, surtout hors saison.
⧉ La location longue durée reste un choix de sécurité, surtout dans les villes moins touristiques ou en période de basse saison.
Bon à savoir :
En Croatie, les rendements locatifs varient considérablement entre Airbnb et les locations longue durée, influencés par des facteurs tels que les coûts de gestion et la saisonnalité. Par exemple, à Dubrovnik, une location Airbnb peut générer jusqu’à 20 % de revenus supplémentaires par rapport à une location longue durée, surtout pendant la haute saison touristique, après déduction des frais de gestion et d’entretien. Split et Zagreb présentent des taux de rendement similaires, avec des revenus nets d’Airbnb souvent supérieurs de 15 % à ceux des locations classiques. Toutefois, dans les villes moins touristiques, les revenus d’Airbnb tendent à s’aligner sur ceux de la location longue durée en raison d’une demande plus stable mais moins intensive. Les graphiques comparatifs montrent clairement que, bien que les locations Airbnb soient potentiellement plus lucratives, elles nécessitent une gestion active pour optimiser la rentabilité, particulièrement hors saison où les taux d’occupation peuvent chuter significativement.
Comparaison du rendement : Airbnb vs location longue durée
| Ville | Location Airbnb (moyenne €/nuit) | Taux d’occupation saison haute (%) | Revenu mensuel Airbnb (été) | Loyer mensuel longue durée (€) | Rendement brut annuel Airbnb (% estimé) | Rendement brut annuel longue durée (% estimé) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zagreb | 85–120 | 65–80 | ~2 500 | 550–800 | 7–10 | 4–5 |
| Split | 120–200 | 80–90 | ~3 500 | 700–1 000 | >10 | ~5 |
| Dubrovnik | 180–342 | >90 | ~6 000 | 900–1 400 | >12 | >6 |
| Zadar | 100-150 | 75-85 | 2 800 | 600-950 | 8-11 | 4-6 |
Exemples concrets basés sur annonces et moyennes du marché local.
Liste des facteurs influençant le rendement
- Forte saisonnalité : affluence touristique maximale de juin à septembre, taux d’occupation jusqu’à complet sur la côte et dans les villes historiques.
- Potentiel touristique : Dubrovnik, Split et Zadar affichent une demande internationale très élevée, tandis que Zagreb attire davantage une clientèle affaires ou locale hors été.
- Régulations locales : limitation du nombre de nuitées autorisées pour les locations touristiques dans certaines zones urbaines ; nécessité d’enregistrement auprès des autorités croates.
- Demande locative classique : marché stable à Zagreb, volatil en bord de mer où la location longue durée est moins prisée en été.
Coûts associés par type
Location Airbnb
- Frais de ménage et commission plateforme (15% env.)
- Charges plus élevées (eau/électricité/gaz) dues au turn-over.
- Taxes touristiques obligatoires.
Location longue durée
- Moins de frais annexes ; charges souvent partagées ou assumées par le locataire.
- Gestion administrative simplifiée.
Analyse comparative
⬛️ La location via Airbnb génère un rendement potentiel bien supérieur pendant la haute saison estivale dans les villes côtières comme Dubrovnik ou Split, avec des revenus pouvant être deux à trois fois supérieurs aux loyers classiques. Toutefois, hors saison (octobre-avril), le taux d’occupation chute parfois sous les 30 %, rendant cette stratégie risquée sans adaptation flexible vers la location moyenne/longue durée.
⬛️ À Zagreb, où l’activité n’est pas exclusivement touristique mais aussi commerciale/universitaire toute l’année, la location longue durée offre stabilité mais un rendement inférieur. Les propriétaires privilégient souvent une combinaison entre courte/moyenne durée selon leur tolérance au risque et besoin de liquidité.
Principaux points forts
- Rentabilité supérieure pour Airbnb durant l’été sur littoral.
- Saisonnalité extrême imposant flexibilité du modèle.
- Réglementation stricte dans certaines communes croates.
- La demande locative annuelle reste forte uniquement à Zagreb.
En résumé :
La rentabilité dépend fortement du choix géographique : sur la côte adriatique et surtout Dubrovnik/Split/Zadar – avantage net pour l’Airbnb en période estivale ; à Zagreb – meilleure stabilité avec la location classique.
Bon à savoir :
À Zagreb, bien que la location longue durée offre une stabilité avec un loyer moyen de 600 à 800 euros par mois pour un deux-pièces, l’Airbnb peut générer pendant la haute saison estivale des revenus mensuels de 1 200 à 1 500 euros, grâce à la forte demande touristique. À Split et Dubrovnik, la saisonnalité joue un rôle crucial, où des pics de touristes permettent aux propriétaires d’Airbnb de quadrupler parfois leur revenu comparé à la basse saison. Cependant, à Zadar, où la régulation locale se resserre, l’option longue durée apporte une sécurité à 500 euros mensuels, minimisant le risque d’inoccupation. Le rendement d’Airbnb dépasse souvent celui des locations classiques, mais il s’accompagne de coûts de maintenance et de gestion plus élevés. Il est essentiel de considérer le potentiel touristique et la dynamique de marché, car les réglementations peuvent varier et influencer significativement le revenu potentiel.
Facteurs influençant le choix entre Airbnb et location longue durée en Croatie
Les propriétaires immobiliers croates choisissent entre Airbnb (location courte durée) et location longue durée selon plusieurs facteurs majeurs :
Saisonnalité du tourisme en Croatie
- La demande touristique est très marquée par la saison estivale, surtout sur la côte (Dubrovnik, Split), avec une forte affluence de juin à septembre.
- Hors saison, le taux d’occupation des locations courtes baisse fortement, ce qui limite les revenus potentiels sur Airbnb dans certaines villes côtières.
Différences de rentabilité potentielle
| Critère | Airbnb/Courte durée | Location longue durée |
|---|---|---|
| Potentiel de revenus | Plus élevé l’été, variable le reste de l’année (jusqu’à 12% brut dans certains marchés comparables) | Stable mais généralement inférieur (4 à 6% brut) |
| Taux d’occupation | Saisonnier et incertain hors saison | Près de 100% si bien situé |
| Gestion/logistique | Exige plus de temps pour le ménage et l’accueil des voyageurs | Moins chronophage après signature du bail |
- À Dubrovnik ou Split : Airbnb peut être très lucratif durant la haute saison grâce aux tarifs élevés pratiqués auprès des touristes internationaux.
- À Zagreb : Le marché est moins soumis à la saisonnalité ; la location longue durée offre plus de stabilité économique.
Réglementation locale en matière de location courte durée
- Plusieurs grandes villes imposent des restrictions sur les locations courtes durées (limites du nombre de jours/an, taxes spécifiques).
- Les démarches administratives sont parfois lourdes pour obtenir une licence touristique. Certaines municipalités cherchent à préserver leur parc locatif résidentiel.
Impact de la pandémie COVID-19
- La crise sanitaire a révélé la vulnérabilité du modèle Airbnb face aux chocs externes. De nombreux propriétaires se sont tournés vers la location longue durée lors des fermetures frontalières ou restrictions touristiques.
- Depuis 2022/2023, un retour progressif vers le court terme s’observe dans les zones touristiques avec la reprise du tourisme international.
Préférences des locataires et touristes
Touristes :
- Cherchent flexibilité, authenticité et équipements modernes via Airbnb ou plateformes équivalentes.
- Préfèrent souvent Dubrovnik/Split pour leur attractivité culturelle/naturelle ; ils acceptent donc un prix élevé en haute saison.
Locataires longue durée :
- Souhaitent stabilité contractuelle et tarifs mensuels avantageux.
- Profils variés : étudiants à Zagreb, expatriés/nomades numériques profitant d’un cadre urbain équipé avec wifi/travail à distance.
Aspects économiques
Les coûts fixes augmentent rapidement côté Airbnb (ménage récurrent, maintenance accélérée), tandis que les charges sont mieux maîtrisées en bail classique.
Aspects logistiques
- Louer sur Airbnb demande disponibilité pour accueillir/gérer chaque rotation – une agence peut s’avérer nécessaire si absence physique.
- En location traditionnelle : gestion simplifiée mais moindre possibilité d’ajuster rapidement les loyers selon l’évolution du marché local.
Aspects légaux par ville
| Ville | Location courte duration | Location longue duration |
|---|---|---|
| Dubrovnik | Réglementation stricte + taxes élevées ; rendement maximal possible mais fort turn-over touristique | Peu attractif car pression foncière élevée |
| Split | Forte demande estivale ; réglementation locale variable | Stabilité recherchée hors zone hyper-touristique |
| Zagreb | Moins soumis au pic touristique ; régulation modérée | Marché stable toute l’année |
Résumé encadré :
- Du positionnement géographique,
- De l’appétence au risque/saisonnalité,
- De sa capacité logistique/gestion,
- Des évolutions réglementaires locales
La pandémie a renforcé chez certains propriétaires le besoin d’une sécurité financière via un bail stable alors que d’autres continuent à privilégier les rendements supérieurs offerts par le tourisme international lors des pics estivaux.
Bon à savoir :
En Croatie, le choix entre Airbnb et la location longue durée est souvent influencé par la saisonnalité du tourisme, avec des villes côtières comme Dubrovnik et Split attirant plus de touristes pendant l’été, augmentant ainsi la rentabilité des locations Airbnb à court terme. Les réglementations locales sur la location courte durée, plus strictes dans certaines municipalités, peuvent aussi orienter les propriétaires vers des locations longue durée, surtout à Zagreb où la demande locative est plus stable toute l’année. La pandémie de COVID-19 a bouleversé le marché, poussant les propriétaires à privilégier une stabilité financière via des baux longs lorsque le tourisme a chuté. Les préférences des locataires et des touristes jouent également un rôle crucial; les touristes recherchent souvent des logements au caractère authentique et bien situés, tandis que les locataires longue durée privilégient la proximité des services et des transports, influençant encore plus les décisions logistiques et économiques des propriétaires.
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