Guide juridique pour acheter un terrain agricole en Croatie

Publié le 9 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acquérir un terrain agricole en Croatie : guide complet

Acquérir un terrain agricole en Croatie peut être une aventure enrichissante, mais comporte également des complexités légales qui nécessitent une attention particulière. Dans ce guide, nous explorons les aspects essentiels du processus, des restrictions pour les acheteurs étrangers aux étapes clés de l’achat, afin de vous fournir toutes les informations nécessaires pour naviguer en toute confiance dans le marché croate.

Alors que la Croatie continue d’attirer des investisseurs grâce à ses terres fertiles et son climat tempéré, il est impératif de tenir compte des réglementations locales et des particularités juridiques qui peuvent influencer votre décision. Que vous soyez un jeune entrepreneur agricole ou un investisseur aguerri, ce guide vous offre une vision claire et concise des démarches à suivre pour réaliser votre projet en conformité avec les lois croates.

Acheter un terrain agricole en Croatie : les bases juridiques à connaître

Lois et règlements clés

Loi sur les terres agricoles : Les terrains agricoles bénéficient d’une protection spéciale en Croatie. L’achat de ces terres est strictement réglementé afin de préserver leur usage et l’intérêt général.

Réglementation pour les non-résidents :

• Jusqu’en juillet 2023, un moratoire empêchait les étrangers (y compris citoyens UE) d’acheter des terres agricoles sans créer une société locale.
• Depuis la levée du moratoire, les citoyens privés et entreprises de l’Union européenne peuvent acquérir directement des terres agricoles, sous réserve du respect des lois nationales.
• Les ressortissants hors UE restent soumis à des restrictions plus strictes ou à la nécessité d’un accord bilatéral.

Procédure d’achat & documents nécessaires

1. Vérification préalable :
   • Consulter le plan local d’urbanisme pour confirmer la classification (agricole/constructible/autre).
   • Vérifier le zonage agricole et les droits locaux (droits coutumiers ou communautaires éventuels).
2. Documents requis :
   • Contrat de vente écrit
   • Certificat cadastral officiel
   • Déclaration notariale du vendeur sur l’absence d’hypothèque/litige
   • Preuve de citoyenneté (pour acquéreurs étrangers)
   • Proposition officielle pour l’enregistrement au registre foncier
3. Enregistrement :
   • Le transfert doit être enregistré auprès du registre foncier par acte authentique.

Taxes & frais juridiques

Type de frais	Montant / Taux
Impôt sur transaction	3 % du montant déclaré
TVA (neuf uniquement)	25 %
Frais notariés	Selon barème national
Honoraires avocat	Variables selon complexité
Frais cadastraux	Modiques

Rôle des notaires & avocats

• Notaire
  • Authentifie le contrat de vente.
  • Vérifie identité, capacité juridique, absence de dettes hypothécaires ou litiges en cours.
• Avocat
  • Effectue une due diligence approfondie : contrôle titres, antériorité hypothécaire, conformité cadastrale.
  • Accompagne dans toutes démarches administratives.

La vérification minutieuse par ces professionnels est indispensable pour s’assurer que le bien est librement cessible, sans contentieux caché ni restriction administrative.

Due diligence : titres & usage du sol

• Contrôle obligatoire :
  • Existence réelle et situation juridique exacte via cadastre/registre foncier actualisé
  • Respect des plans locaux d’aménagement ; identification claire si terrain agricole ou autre type
  • Recherche sur droits préférentiels éventuels détenus par communautés locales ou État

Droits communautaires locaux & zonage agricole

• Certaines communautés locales peuvent bénéficier prioritairement lors de ventes publiques ;
• Le zonage détermine précisément ce qu’il est possible – ou non – d’exploiter/construire : toute transformation nécessite autorisation municipale conforme au plan local.

L’acquisition directe par ressortissants européens résulte principalement des obligations liées à l’adhésion croate à l’Union européenne :

• La période transitoire négociée lors de l’adhésion a permis un accès progressif aux marchés fonciers agricoles afin d’éviter une spéculation massive néfaste aux agriculteurs croates traditionnels.
• Depuis juillet 2023, ce régime dérogatoire n’est plus reconduit : il existe donc désormais un alignement avec la liberté fondamentale européenne concernant les acquisitions immobilières agricoles entre membres UE.

La réalisation systématique d’une due diligence juridique reste essentielle avant toute acquisition pour garantir sécurité patrimoniale et conformité réglementaire.

Prévenir les risques des terrains non constructibles en Croatie

Un terrain est désigné comme non constructible selon la législation croate lorsqu’il ne satisfait pas aux critères techniques et juridiques exigés pour accueillir une construction. Les principaux critères incluent :

• Le terrain doit être situé dans un secteur classé constructible par le plan local d’urbanisme ou tout autre document d’urbanisme officiel (PLU, GUP, carte communale).
• Il doit disposer de voies d’accès et permettre le raccordement aux réseaux publics (électricité, eau potable, assainissement). Si ces installations ne sont pas existantes, leur mise en place doit être techniquement possible.
• La qualité des sols doit permettre la construction sans risques majeurs.
• Des restrictions peuvent s’appliquer pour protéger les personnes, l’environnement ou des sites naturels classés.

Restrictions d’utilisation sur les terrains non constructibles :

• Interdiction de toute construction à usage résidentiel ou commercial.
• Seules certaines constructions agricoles peuvent être autorisées sur un terrain agricole (fermes, serres…), sous réserve du respect du plan d’aménagement local et de la superficie minimale imposée par chaque municipalité.
• Dans les zones protégées (environ 38 % du territoire croate), toute forme de construction est extrêmement réglementée voire interdite.

Conséquences légales et financières en cas de non-respect :

Conséquence	Description
Sanctions administratives	Annulation des travaux ; obligation de démolition
Amendes	Pénalités financières pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros
Responsabilité civile	Réparation des dommages causés à autrui ou à l’environnement
Blocage administratif	Impossibilité ultérieure d’obtenir un permis ou raccordements

Outils et ressources pour vérifier le statut juridique avant achat :

• Consultation directe du plan local d’urbanisme auprès de la mairie
• Accès au cadastre national croate
• Vérification auprès du ministère compétent en aménagement urbain
• Demande officielle écrite concernant la destination urbanistique du terrain

Mesures légales préventives recommandées :

1. Faire appel à un architecte agréé pour analyse technique et réglementaire du projet.
2. Solliciter l’accompagnement d’un notaire spécialisé dans les transactions foncières locales.
3. Obtenir une attestation écrite sur le statut constructible/non constructible auprès des autorités municipales avant signature définitive.

Conseils pratiques aux acheteurs potentiels :

Avant tout engagement financier :

• Toujours consulter un expert local maîtrisant la réglementation urbaine spécifique à la commune concernée.
• Exiger une vérification cadastrale détaillée ainsi qu’une copie officielle du zonage urbanistique applicable au terrain visé.
• Ne jamais se fier uniquement aux déclarations orales ; demander tous documents justificatifs signés par les autorités compétentes.
• Prendre connaissance des éventuelles servitudes publiques ou privées affectant le terrain (accès routier, réseaux…).

Encadrer toutes ces démarches dans le contrat initial afin que l’achat soit conditionné à la confirmation écrite que le bien est conforme au projet envisagé.

Faire preuve de vigilance lors de l’achat foncier en Croatie permet non seulement éviter tout litige ultérieur mais aussi sécuriser votre investissement face aux risques administratifs et financiers liés aux terrains non constructibles.

Permis de construire et zonage rural en Croatie

Procédure d’obtention du permis de construire en Croatie

• La demande se dépose auprès de la mairie ou du service d’urbanisme compétent, parfois via la plateforme électronique nationale (ePermit).
• Les autorités locales instruisent le dossier, consultent éventuellement d’autres organismes selon la nature du projet (environnement, patrimoine…), puis délivrent le permis.
• Le délai moyen de traitement est généralement de 2 mois.

Documents nécessaires

Liste des documents fréquemment exigés :

• Formulaire officiel de demande
• Projet principal certifié par l’architecte et les concepteurs impliqués
• Rapport écrit sur le contrôle du projet principal (si requis)
• Certificat de nostrification pour les projets réalisés selon des normes étrangères
• Preuve d’intérêt légal (extrait cadastral prouvant la propriété ou droit réel sur le terrain)
• Certificats attestant que le projet respecte les réglementations spéciales (environnementales, patrimoniales…)
• Description sommaire et plan de masse/implantation
• Preuve que l’investisseur est habilité à construire (concession ou accord si nécessaire)

Exemple concret : procédure simplifiée

Étape	Détail
Dépôt dossier	À la mairie/service urbanisme/local ou via ePermit
Instruction	Consultation éventuelle d’organismes publics spécialisés
Délai	Environ 2 mois
Notification décision	Accord/refus transmis au demandeur

Zonage rural en Croatie

Le territoire croate est divisé en plusieurs catégories principales :

• Zones urbaines :
  • Construction résidentielle/commerciale possible sous conditions locales.
• Zones rurales/agricoles (« poljoprivredno zemljište ») :
  • Objectif prioritaire : exploitation agricole.
  • Construction limitée à des bâtiments agricoles strictement liés à l’activité (hangars, serres…).
  • Résidence privée généralement interdite sauf autorisation spécifique et justification professionnelle/agricole.
  • Toute construction doit respecter un ratio minimal entre surface bâtie et surface cultivée.
• Zones protégées/environnementales :
  • Restrictions très fortes ; tout projet doit obtenir une acceptabilité environnementale spécifique.

Tableau récapitulatif des usages possibles dans une zone agricole

Usage	Autorisé sans restriction	Autorisé avec conditions	Interdit
Exploitation agricole	✅
Bâtiments agricoles		✅
Résidence privée		❌(sauf dérogation exceptionnelle)
Activités industrielles		❌

Conseils pratiques pour l’achat d’un terrain agricole

Demander systématiquement un certificat urbanistique avant achat : il garantit constructibilité et absence de servitude cachée.

Un acheteur ayant obtenu ce certificat découvre que son terrain est constructible ; s’il ne vérifie pas ce point avant achat, il risque une interdiction totale de construire après acquisition.

Liste des vérifications recommandées :

1. Vérifier l’affectation cadastrale exacte du terrain : consulter extrait cadastral officiel.
2. Demander un certificat urbanistique auprès des autorités locales.
3. S’assurer qu’aucune servitude ni restriction ne pèse sur le bien (zone protégée/zone inconstructible).
4. Se renseigner sur les procédures locales spécifiques qui peuvent varier selon la commune.

Évolutions législatives récentes

Des plateformes électroniques centralisées ont été mises en place récemment pour harmoniser et accélérer les procédures administratives liées aux permis. Des exigences supplémentaires concernant l’impact environnemental sont désormais plus fréquentes dans certaines zones rurales sensibles.

Astuce pratique: Pour tout investissement rural, collaborer avec un architecte local expérimenté permet souvent d’accélérer et sécuriser toutes démarches administratives relatives au permis comme au zonage.

Conseils pour sécuriser votre investissement dans un terrain agricole

Vérification de la propriété légale du terrain

• Exigez le vlasnički list (certificat de propriété) à jour, obtenu auprès du registre foncier croate.
• Vérifiez l’existence de charges, hypothèques ou droits de tiers sur le terrain.
• Assurez-vous que tous les copropriétaires éventuels ont donné leur accord écrit à la vente.
• Utilisez le numéro cadastral (Broj kat.cestice) pour identifier précisément la parcelle.

Recherche de titres fonciers

• Consultez le registre foncier centralisé pour vérifier la titularité, les servitudes et la conformité des permis.
• Faites réaliser une due diligence par un avocat local pour contrôler l’exactitude des informations et détecter d’éventuels litiges.
• Exigez la remise du Tabuljarna Isprava (reçu confirmant la vente) après paiement intégral.

Réglementations locales sur l’utilisation des terres

• Vérifiez la classification du terrain (agricole, résidentiel, autre) auprès du Département administratif de la construction et de l’aménagement du territoire.
• Confirmez que le terrain est destiné à un usage agricole et qu’aucune restriction n’empêche l’exploitation ou la revente.
• Pour les non-citoyens croates, renseignez-vous sur les éventuelles restrictions d’acquisition selon votre nationalité.

Aspects fiscaux pertinents

• Anticipez la taxe sur l’acquisition immobilière, généralement de 3% du prix d’achat.
• Prévoyez les frais de notaire, d’avocat, d’enregistrement et, le cas échéant, de traduction assermentée.
• Tenez compte de la fiscalité sur les revenus agricoles si le terrain est exploité commercialement.

Recours à des professionnels locaux

• Mandatez systématiquement un avocat croate spécialisé en droit immobilier pour :
  • Vérifier la propriété et la conformité juridique du terrain.
  • Préparer ou relire tous les contrats.
  • Assister lors de la signature chez le notaire.
• Faites appel à un notaire pour officialiser la vente et enregistrer la transaction au registre foncier.
• Envisagez de consulter un fiscaliste local pour optimiser la structuration de l’investissement.

Souscription à une assurance appropriée

• Contractez une assurance titres fonciers pour vous prémunir contre les vices cachés de propriété ou les litiges futurs.
• Souscrivez à une assurance responsabilité civile si une exploitation agricole est prévue.
• Évaluez la nécessité d’une assurance multirisques couvrant les installations, équipements ou risques naturels.

Étape	Action à entreprendre	Professionnel à solliciter
Vérification du titre	Analyse du vlasnički list et du cadastre	Avocat, notaire
Contrôle des charges	Recherche d’hypothèques, servitudes, copropriétaires	Avocat, registre foncier
Conformité urbanistique	Vérification du zonage et des usages autorisés	Avocat, administration locale
Rédaction et signature	Contrat d’achat, dépôt chez le notaire	Avocat, notaire
Enregistrement de la vente	Inscription au registre foncier, obtention du certificat	Notaire, avocat
Protection de l’investissement	Souscription d’assurances adaptées	Courtier en assurances

À retenir :

La sécurisation d’un investissement agricole en Croatie requiert une vigilance juridique accrue, l’intervention de professionnels qualifiés et une couverture assurantielle adaptée. Ne jamais se dispenser d’une vérification approfondie, même si la procédure semble transparente.