Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un hôtel en Croatie peut sembler être un projet ambitieux mais extrêmement gratifiant. Ce pays pittoresque, avec ses paysages côtiers époustouflants et son riche patrimoine culturel, attire chaque année des millions de touristes, offrant ainsi une opportunité lucrative pour les investisseurs en quête de rentabilité dans le secteur de l’hôtellerie.
Cependant, se lancer dans un tel projet nécessite une préparation minutieuse et une connaissance approfondie des réglementations locales. Ce guide propose une checklist complète couvrant tous les aspects essentiels, des formalités juridiques aux considérations financières, afin de vous accompagner efficacement dans votre démarche d’acquisition immobilière en Croatie, et maximiser vos chances de succès dans ce marché prometteur.
Aperçu du marché hôtelier en Croatie
La situation actuelle du marché hôtelier en Croatie est marquée par une forte croissance de la demande touristique. En avril 2025, le pays a enregistré 1,2 million d’arrivées touristiques et 3,3 millions de nuitées dans les établissements commerciaux, soit une hausse de 14,8 % des arrivées et 18,4 % des nuitées par rapport à avril 2024. Les touristes étrangers représentent près de 85,5 % des nuitées, confirmant l’attractivité internationale du marché croate.
L’offre hôtelière reste dominée par les hôtels (45,9 % des nuitées en avril), suivis des hébergements privés et autres types d’établissements commerciaux. Les chaînes internationales renforcent leur présence tandis que les hôtels indépendants profitent du désir croissant d’expériences personnalisées.
Principales tendances influençant le secteur hôtelier en Croatie :
- Accent sur la durabilité et l’intégration de pratiques écologiques.
- Digitalisation accrue (réservations en ligne, gestion intelligente).
- Développement d’offres hors-saison pour positionner la Croatie comme destination toute l’année.
- Augmentation de la demande pour hébergements abordables et segmentés (budget/economique vs luxe).
Les régions les plus attractives pour l’investissement hôtelier sont :
| Région | Caractéristiques principales |
|---|---|
| Côte Adriatique | Forte concentration touristique ; Dubrovnik & Split leaders |
| Zagreb | Centre urbain dynamique avec croissance stable |
| Istrie & Dalmatie | Villes côtières populaires auprès des investisseurs |
La côte Adriatique domine largement le secteur avec plus de 27 millions de nuitées au premier semestre, contre seulement environ un million à Zagreb ou dans les zones continentales.
Les principaux acteurs du marché sont :
- Valamar Riviera
- Plava Laguna
- Amadria Park
- Bluesun H&R
- Liburnia Riviera Hoteli
Ces entreprises se partagent une large portion du chiffre d’affaires sectoriel estimé à 15,56 milliards USD en 2024, avec une progression prévue jusqu’à environ 19 milliards USD en 2029, soit un taux annuel composé supérieur à 4%.
Performance économique récente :
En première moitié de 2025 :
- Hausse générale des arrivées (+4 %) et des nuitées (+4 %)
- Recettes touristiques étrangères +54 M€ au premier trimestre
- Amélioration notable du trafic aérien (+11 %)
Réglementation spécifique à l’industrie hôtelière croate :
- Respect strict des normes environnementales nationales (certifications vertes exigibles).
- Légalité renforcée sur locations privées (“private households”) afin d’améliorer transparence fiscale.
- Cadre législatif favorisant investissements étrangers mais exigeant conformité aux standards européens sur sécurité et qualité.
Prévisions sur la croissance future :
Le secteur devrait poursuivre sa progression grâce à :
- Une augmentation soutenue du tourisme international.
- La diversification régionale hors période estivale.
- Le développement continu d’infrastructures hôtelières modernes.
Taux annuel moyen attendu : +4.56 % entre 2025 et 2033.
Tableau récapitulatif
| Indicateur | Valeur / Tendance |
|---|---|
| Taille marché (2024) | $15.56 milliards |
| Prévision marché (2029) | $19.45 milliards |
| Principaux acteurs | Valamar Riviera & Plava Laguna… |
| Zone leader | Côte Adriatique |
| Part étrangers/nuités | ~85% |
Liste synthétique — Points-clés :
- Demande fortement tirée par clientèle internationale
- Offre segmentée : chaînes VS indépendants/privés
- Régions côtières = cœurs économiques sectoriels
- Performances financières soutenues depuis début année
Bon à savoir :
Le marché hôtelier en Croatie est en pleine expansion, soutenu par une forte demande touristique, principalement le long de la côte adriatique et dans des villes comme Dubrovnik et Split. Les tendances actuelles montrent une augmentation des investissements dans des hôtels de luxe et des hébergements écologiques, alimentée par une clientèle internationale de plus en plus exigeante. Les chaînes hôtelières mondiales, comme Hilton et Marriott, dominent le marché mais les hôtels indépendants commencent à gagner du terrain en offrant des expériences uniques. La réglementation croate favorise les investissements étrangers mais impose des normes strictes en matière de durabilité et d’énergie, incitant les acteurs du secteur à moderniser leurs infrastructures. Malgré les défis liés à la saisonnalité, les performances économiques des hôtels restent robustes, avec des prévisions indiquant une croissance continue, notamment portée par le développement d’infrastructures de transport et un tourisme en hausse.
Reprendre un hôtel en Croatie : étapes clés
La Croatie séduit par ses atouts économiques et touristiques uniques : un littoral adriatique exceptionnel, plus de 1 244 îles, un patrimoine culturel riche et une attractivité grandissante pour les voyageurs internationaux. La saison touristique 2025 annonce une hausse record de la fréquentation, avec une demande croissante d’hébergements, notamment de la part de visiteurs allemands, polonais, français et américains. La Croatie bénéficie également d’un climat doux propice au tourisme toute l’année, ce qui encourage l’investissement hôtelier et l’extension de la saison touristique.
Étapes clés pour reprendre un hôtel en Croatie :
- Recherche de la localisation idéale
- Privilégier les zones touristiques à forte demande (Dubrovnik, Split, Zadar, îles dalmates, etc.).
- Analyser l’accessibilité (proximité des aéroports, liaisons maritimes, infrastructures routières).
- Évaluer la concurrence locale et le positionnement des établissements existants.
- Examen et évaluation de l’hôtel existant
- Inspection technique : état général du bâtiment, conformité aux normes de sécurité, besoins de rénovation.
- Analyse financière : performances passées, taux d’occupation, rentabilité.
- Vérification de la réputation en ligne et de la satisfaction clientèle.
- Vérification des aspects légaux et administratifs
- Contrôle du cadastre, des titres de propriété et des éventuelles dettes ou litiges.
- Respect des normes locales (sécurité, hygiène, accessibilité).
- Obtention des licences d’exploitation et autorisations spécifiques au secteur hôtelier.
- Évaluation des coûts opérationnels
- Frais fixes : salaires, charges sociales, taxes locales, énergie.
- Frais variables : fournitures, entretien, restauration, animation.
- Coûts de rénovation ou de mise à niveau éventuels.
| Poste de dépense | Fourchette estimative (€/mois) |
|---|---|
| Logement centre-ville | 1 023 |
| Logement périphérie | 766 |
| Chambre d’hôtel (nuit) | 86 – 156 |
| Repas au restaurant | 10 (par repas standard) |
| Carburant | 1,50 (par litre) |
Durée typique des démarches administratives
L’ensemble des procédures (audit, vérifications, obtention de licences) prend généralement de 3 à 6 mois, selon la complexité du dossier et la réactivité des administrations.
Conseils sur le financement de l’achat
- Recourir à un financement bancaire local ou international : les banques croates proposent des prêts immobiliers aux investisseurs étrangers, souvent conditionnés à un apport personnel de 30 à 40 %.
- Explorer les partenariats avec des groupes hôteliers ou des investisseurs institutionnels.
- Préparer un business plan solide pour rassurer les financeurs.
Importance de collaborer avec des experts locaux
- Agents immobiliers : pour accéder à des opportunités off-market et négocier les prix.
- Avocats spécialisés : pour sécuriser la transaction, vérifier la conformité des documents, éviter les pièges administratifs.
- Consultants hôteliers : pour évaluer le potentiel de l’établissement et accompagner la stratégie de repositionnement.
Programmes ou incitations gouvernementales
La Croatie propose ponctuellement des incitations pour les investissements dans le tourisme : exonérations fiscales temporaires, subventions à la rénovation, ou réduction de la TVA sur certains travaux. Il est essentiel de consulter les dispositifs en vigueur au moment de l’achat.
Conseils pratiques pour la gestion et le développement
- Adapter l’offre aux nouvelles attentes (séjours bien-être, digital nomads, tourisme durable).
- Investir dans la formation du personnel et la qualité de service.
- Développer des partenariats locaux (producteurs, agences de voyage, organisateurs d’événements).
- Mettre en place une gestion digitale : réservation en ligne, gestion des avis clients, outils de gestion opérationnelle.
Respect des réglementations locales
- Se conformer strictement aux normes en matière de sécurité, d’accessibilité et d’hygiène.
- S’assurer de la validité des licences d’exploitation et des déclarations auprès des autorités touristiques.
- Veiller à la déclaration correcte des revenus et au respect des obligations fiscales locales.
Exemples récents de réussites
L’ouverture en 2025 du Hyatt Regency Zadar illustre l’intérêt croissant des grands groupes internationaux pour la Croatie. Ce projet, mené par Doğuş Group, s’inscrit dans une dynamique de valorisation de l’offre hôtelière haut de gamme et démontre la rentabilité des investissements sur la côte adriatique.
Les établissements tels que Sun Gardens Dubrovnik et Hotel Excelsior Dubrovnik témoignent également de la réussite de stratégies alliant rénovation, excellence de service et positionnement haut de gamme.
Reprendre un hôtel en Croatie constitue une opportunité solide, à condition de s’entourer d’experts locaux, de bien anticiper les démarches administratives et de répondre aux exigences d’un marché touristique en pleine expansion.
Bon à savoir :
La Croatie, avec ses paysages pittoresques et son afflux constant de touristes, offre des opportunités lucratives pour l’achat d’hôtels. Pour reprendre un hôtel, commencez par identifier un emplacement stratégique, souvent près des sites touristiques populaires, et examinez en détail l’établissement existant. Les étapes essentielles incluent aussi la vérification des obligations légales et administratives, de la conformité aux réglementations locales, et une évaluation minutieuse des coûts opérationnels. Les démarches administratives peuvent prendre entre trois et six mois en fonction de la complexité du dossier. Le financement peut être facilité par des programmes d’incitation croates pour les investisseurs étrangers. Collaborer avec des professionnels locaux, tels que des agents immobiliers et des avocats, est crucial pour naviguer dans le processus et maximiser vos opportunités. Une fois l’hôtel acquis, investir dans sa gestion et son développement, tout en respectant les standards touristiques locaux, est essentiel; récemment, des investissements dans des hôtels sur la côte adriatique ont démontré leur rentabilité en quelques années seulement.
Due diligence pour l’achat d’un hôtel en Croatie
Étapes cruciales de la due diligence pour l’achat d’un hôtel en Croatie :
- Évaluation des aspects légaux et de conformité :
- Vérification que l’hôtel respecte toutes les réglementations locales (urbanisme, sécurité, fiscalité, normes sanitaires).
- Analyse des contrats opérationnels en cours : franchises, gestion, fournisseurs, baux commerciaux, accords financiers.
- Identification des clauses susceptibles d’être affectées par la transaction (intuitu personae, changements d’actionnariat).
- Validation de l’absence de litiges en cours ou de risques de contentieux.
- Vérification des titres de propriété :
- Contrôle de la validité du titre, absence d’hypothèques ou de servitudes.
- Analyse de la chaîne de propriété pour détecter tout défaut ou irrégularité.
- Vérification de la conformité des documents d’enregistrement et des autorisations liées à la propriété.
- Analyse des contrats existants :
- Examen détaillé des contrats de travail, conventions collectives, droits des salariés, éventuels litiges sociaux.
- Revue des baux, durée, conditions de résiliation, obligations locatives.
- Analyse des contrats de maintenance, de sous-traitance et de licences de marque.
- Examen financier :
- Analyse des bilans, comptes de résultat, rapports d’audit et déclarations fiscales.
- Vérification de la cohérence entre les revenus déclarés, les flux de trésorerie et la réalité opérationnelle.
- Évaluation des charges d’exploitation par rapport aux ratios standards du secteur hôtelier.
- Étude des projections financières et identification des besoins d’investissement ou de trésorerie.
- Analyse du marché et du potentiel touristique :
- Évaluation de l’emplacement de l’hôtel, accessibilité, attractivité touristique de la région.
- Analyse comparative avec les hôtels concurrents (taux d’occupation, prix moyens, saisonnalité).
- Étude des tendances du tourisme local, potentiel de croissance et risques liés à la conjoncture.
- Inspection des infrastructures et installations :
- Audit technique des bâtiments, équipements, conformité aux normes de sécurité et d’accessibilité.
- Évaluation des besoins de rénovation ou de mise aux normes.
- Identification des éventuels problèmes structurels ou obsolescences.
- Vérification des licences et permis :
- Contrôle de la validité de toutes les autorisations nécessaires à l’exploitation hôtelière (licence d’exploitation, permis de construire, autorisations sanitaires, sécurité incendie).
- Vérification de l’absence de procédures de retrait ou de non-conformité administrative.
Tableau récapitulatif des principaux volets de la due diligence :
| Volet de vérification | Objectif principal | Points de contrôle essentiels |
|---|---|---|
| Légal & conformité | Sécurité juridique, conformité réglementaire | Contrats, litiges, respect des normes |
| Propriété | Sécurité de la transaction | Titres, hypothèques, chaîne de propriété |
| Financier | Viabilité et rentabilité | Bilans, flux de trésorerie, ratios secteur |
| Marché | Potentiel de croissance | Analyse concurrentielle, attractivité région |
| Infrastructures | Évaluation des risques techniques | Audit technique, état des équipements |
| Licences & permis | Garantie d’exploitation légale | Validité des autorisations |
Conseils pratiques :
- Consulter des experts locaux (avocats, notaires, comptables spécialisés en droit croate et en fiscalité locale) pour valider chaque étape.
- S’appuyer sur des agences immobilières reconnues et des professionnels du secteur hôtelier ayant une expérience du marché croate.
- Faire appel à des auditeurs techniques indépendants pour l’évaluation des infrastructures.
Pourquoi ces démarches sont essentielles :
- Elles permettent de réduire les risques d’investissement en identifiant les anomalies ou non-conformités avant la transaction.
- Elles garantissent la sécurité juridique de l’acquisition et la pérennité de l’exploitation.
- Elles offrent une vision claire de la rentabilité réelle et du potentiel de développement de l’hôtel.
- Elles évitent des surcoûts imprévus liés à des défauts cachés ou à des obligations réglementaires non respectées.
- Elles facilitent l’obtention d’un financement bancaire, les établissements prêteurs exigeant généralement une due diligence exhaustive.
Un processus de due diligence rigoureux est le gage d’un investissement hôtelier réussi et durable en Croatie.
Bon à savoir :
Pour mener à bien la due diligence lors de l’achat d’un hôtel en Croatie, il est crucial de commencer par évaluer les aspects légaux et de conformité, tels que la vérification des titres de propriété et l’analyse des contrats en cours, incluant les baux et les contrats de travail. Examinez minutieusement les finances de l’hôtel, scrutant les bilans, projections de trésorerie, et réalisez une analyse du marché pour cerner le potentiel touristique de la région. Ne négligez pas les inspections des infrastructures et vérifiez que toutes les licences et permis requis pour l’exploitation sont valides. La consultation d’experts locaux, y compris des avocats et comptables familiarisés avec le marché croate, est essentielle pour naviguer dans les spécificités légales et financières du pays. Ces étapes sont indispensables pour minimiser les risques d’investissement et assurer une transaction réussie, en garantissant que toutes les facettes de l’acquisition ont été rigoureusement examinées.
Statistiques et tendances du tourisme en Croatie
Nombre de visiteurs et tendances récentes
- En 2024, la Croatie a accueilli environ 21,35 millions d’arrivées touristiques et enregistré plus de 108,7 millions de nuitées.
- Le record historique a été atteint en décembre 2023 avec près de 16,85 millions d’arrivées mensuelles.
- Sur les 10 premiers mois de 2024, le pays a comptabilisé 17,8 millions de touristes étrangers, soit une hausse de 2,7 % par rapport à l’année précédente.
- Toutefois, au premier trimestre 2025, on observe une baisse de 16,7 % des nuitées de touristes étrangers, principalement en raison de la hausse des prix après l’adoption de l’euro.
Principaux pays d’origine des touristes
| Rang | Pays d’origine | Nombre d’arrivées (2024) |
|---|---|---|
| 1 | Allemagne | Très majoritaire |
| 2 | Slovénie | Important |
| 3 | Autriche | Important |
| 4 | Italie | Important |
| 5 | Pologne | Important |
| 6 | République tchèque | Important |
| 7 | Royaume-Uni | Important |
| 8 | Hongrie | Important |
| 9 | Slovaquie | Important |
| 10 | France | 607 227 (+5 % vs 2023) |
Périodes de pic d’affluence
- Le pic touristique se concentre sur la période estivale, de juin à septembre, avec une saturation notoire en juillet et août.
- Dubrovnik, Cavtat et Mljet sont les destinations les plus prisées durant l’été.
- Pour limiter le surtourisme, des mesures incitent au tourisme hors saison.
Impact du tourisme sur l’économie locale
- Le tourisme génère environ 15,2 milliards d’euros de recettes en 2024.
- Le secteur représente environ 20 % des transactions annuelles à la Bourse de Zagreb, étant le secteur le plus important en nombre d’actions cotées et le troisième en capitalisation boursière.
- La forte demande touristique soutient l’emploi et l’investissement, notamment dans l’hôtellerie et les infrastructures.
- L’offre hôtelière et la location de logements chez l’habitant restent cruciales, même si l’inflation pousse certains touristes à privilégier les appartements et la restauration autonome plutôt que les restaurants.
Perspectives et prévisions
- Malgré une baisse récente liée à l’augmentation des prix (+30 % après l’euro), la Croatie demeure une destination recherchée.
- Les autorités misent sur le développement du tourisme durable et la régulation des flux (quotas, augmentation de la taxe de séjour).
- L’expansion des infrastructures, en particulier le réseau autoroutier, facilite l’accès aux régions côtières et favorise la venue de touristes en voiture ou bus (plus de 80 % des visiteurs).
- De nouvelles destinations émergent (par exemple, Mljet) et une diversification de l’offre (tourisme vert, hors saison) est encouragée pour limiter la saturation des sites historiques.
- À moyen terme, le secteur touristique croate devrait rester un pilier de l’économie, à condition d’adapter son modèle face aux défis du surtourisme et de la hausse du coût de la vie.
Le tourisme demeure un moteur essentiel de l’économie croate, mais doit s’adapter à une nouvelle donne : hausse des prix, saturation estivale, et nécessité de diversification de l’offre et des périodes d’accueil.
Bon à savoir :
Au cours des dernières années, la Croatie a accueilli environ 20 millions de visiteurs annuels, avec l’Allemagne, l’Italie et la Slovénie figurant parmi les principaux pays d’origine des touristes. Les mois de juin à septembre connaissent un pic d’affluence, favorisé par le climat agréable et les festivals estivaux. En 2022, les recettes touristiques représentaient plus de 20% du PIB du pays, soulignant l’importance cruciale du secteur hôtelier dans la dynamisation économique. Les évolutions récentes montrent une diversification des destinations touristiques au-delà des côtes, ainsi qu’un intérêt croissant pour le tourisme rural et culturel. Avec l’amélioration constante des infrastructures et l’émergence de nouvelles destinations comme l’arrière-pays dalmate, les prévisions indiquent une poursuite de la croissance du secteur, offrant de prometteuses opportunités d’investissement hôtelier pour les années à venir.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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