Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un bien immobilier en Bolivie peut sembler très attractif : prix inférieurs à ceux de nombreux pays voisins, villes en plein essor comme Santa Cruz, marché locatif dynamique dans les grandes agglomérations, perspectives de plus‑value réelles. Mais derrière cette image séduisante se cache un terrain miné pour les acheteurs mal préparés, en particulier les étrangers.
L’investissement immobilier à l’étranger comporte plusieurs risques majeurs : un cadre juridique souvent complexe, un cadastre parfois imprécis, des titres de propriété qui peuvent être douteux et des agents immobiliers peu régulés. De plus, des restrictions de propriété pour les non-résidents, ainsi que des risques environnementaux et fiscaux, sont fréquents. Identifier et comprendre ces pièges à l’avance est essentiel pour protéger son investissement et éviter des pertes financières ou des complications judiciaires.
Ignorer les restrictions légales spécifiques aux étrangers
Beaucoup d’acheteurs étrangers commettent la première erreur avant même de visiter un bien : ils partent du principe qu’il est possible d’acquérir n’importe quel type de propriété, à la manière de ce qui se pratique dans d’autres pays de la région. En Bolivie, ce n’est pas le cas.
Le cadre juridique repose sur la Constitution de 2009, le Code civil de 1975 et plusieurs lois sectorielles (réforme agraire, services financiers, investissement, immigration). Ces textes posent un principe clair : les étrangers peuvent devenir propriétaires, mais dans des limites strictes.
Acheter en tant que touriste : une erreur fondatrice
Une confusion très répandue consiste à croire qu’un passeport suffit pour acheter un appartement ou une maison. La loi bolivienne est pourtant explicite : avec un simple visa touristique, il est interdit d’acquérir un bien immobilier.
Pour acheter, il faut au minimum :
Pour un séjour légal en Bolivie, un étranger doit obtenir un statut de résident temporaire. Ce statut peut être motivé par le travail, les études, des raisons de santé, une mission diplomatique ou un lien familial avec un Bolivien, mais jamais par le tourisme. Une fois ce statut obtenu, la personne doit se procurer un carnet d’identité pour étranger (CIEE) et un numéro d’identification fiscale (NIT) bolivien pour ses démarches administratives et fiscales.
Tenter de contourner ces exigences via des arrangements “créatifs” (par exemple faire acheter un bien au nom d’un ami bolivien en espérant le récupérer plus tard) est une faute lourde : aucune protection juridique solide, risque de spoliation, et impossibilité de faire valoir ses droits devant les autorités.
Méconnaître les interdictions géographiques et rurales
Deux autres erreurs très fréquentes concernent le type et la localisation du terrain.
D’une part, la Constitution et la législation agraire interdisent aux étrangers de devenir propriétaires de terres rurales ou agraires. Dans la pratique, cela signifie qu’un non‑Bolivien ne peut pas acheter une ferme, une hacienda ou une grande surface agricole à son nom propre. Seules options envisageables :
– se faire naturaliser bolivien
– ou créer une société de droit bolivien (S.R.L., S.A., etc.) qui achète le foncier pour une activité productive réelle, sous un contrôle juridique serré
Une règle de sécurité nationale interdit aux étrangers de posséder des biens immobiliers dans une zone de 50 km le long de toutes les frontières internationales. Cette règle, souvent méconnue des acheteurs, peut entraîner l’annulation ou l’inopposabilité des transactions.
On peut résumer ainsi certaines limites majeures pour un acheteur étranger :
| Type de restriction | Règle principale pour les étrangers |
|---|---|
| Statut migratoire | Interdiction d’acheter avec un visa touriste |
| Terres rurales et agraires | Achat direct interdit (sauf via société bolivienne productive) |
| Bande de 50 km le long des frontières | Propriété interdite pour les étrangers |
| Terres appartenant à l’État | Achat interdit sous quelque titre que ce soit |
| Limites de surface urbaine (résidentiel) | Plafond de l’ordre de 5 000 m² à 10 000 m² selon les sources |
Ignorer ces règles, ou se fier à un vendeur qui assure que “tout se régularisera après”, expose à voir son acte frappé de nullité ou contesté par l’État.
La propriété privée est reconnue, mais toujours subordonnée à une fonction sociale. Sur le papier, cela peut paraître théorique. En pratique, cela signifie notamment que :
– des terres rurales non exploitées de manière productive peuvent être récupérées par l’État
– les droits des communautés indigènes (territoires communautaires d’origine, terres communales) priment dans de larges zones, où la vente à des privés est impossible ou fortement encadrée
Acheter un terrain en périphérie, sans vérifier s’il s’inscrit dans un territoire indigène, un TIOC ou un espace protégé, revient à s’exposer à des conflits lourds à moyen terme.
Se contenter d’un contrôle superficiel du titre de propriété
Dans les pays disposant de cadastres modernes et d’assurances‑titre, un simple extrait du registre foncier rassure souvent l’acheteur. En Bolivie, c’est une erreur majeure.
Le système de propriété est notoirement problématique : titres multiples pour un même bien, fraudes, usurpation d’identité, fonctionnaires véreux, documents forgés… L’absence d’assurance‑titre comparable à celle de certains marchés développés amplifie encore le risque.
Négliger la vérification complète des cinq documents clés
Les professionnels sérieux répètent la même chose : aucun achat ne devrait être signé sans confronter et vérifier au moins cinq pièces essentielles, dans leur version la plus récente :
| Document clé | Rôle principal |
|---|---|
| Folio Real (Registre de propriété) | Prouve la titularité, référence unique nationale, charges, limites |
| Testimonio de Propiedad (ancienne escritura) | Acte notarié de transfert précédent |
| Plano de Ubicación | Plan de situation et d’urbanisme approuvé par la municipalité |
| Certificado Catastral | Données cadastrales : surface, valeur fiscale, localisation |
| Preuve d’impôts fonciers payés | Confirme l’absence d’arriérés de taxes municipales |
L’erreur classique consiste à se contenter d’une copie ancienne ou d’un simple Folio Real remis par le vendeur ou l’agent. Or ce document peut être falsifié, obsolète, ou ne pas refléter des charges récentes (hypothèques, saisies, litiges).
La bonne pratique consiste à commander personnellement, ou par l’intermédiaire de son avocat, un Folio Real actualisé directement auprès de l’Oficina de Derechos Reales. Ce document est souvent sécurisé par un code QR permettant de vérifier son authenticité. Il est ensuite essentiel de confronter systématiquement toutes les informations qu’il contient : les superficies, les limites du bien, le nom du propriétaire et les références cadastrales.
Oublier de remonter l’historique de la propriété
Un autre piège consiste à vérifier seulement le propriétaire actuel, alors que de nombreuses irrégularités se nichent dans l’historique du bien : successions mal enregistrées, anciennes ventes non toutes régularisées, divisions non conformes, usucapion, etc.
Nombre d’années recommandé pour un rastreo de título afin de sécuriser l’achat d’un bien à forte valeur
Sous‑estimer cet historique est une erreur fréquente, surtout chez les étrangers pressés ou confiants. Elle ouvre la porte à des procédures judiciaires longues, coûteuses, et parfois impossibles à gagner si l’autre partie invoque la possession de longue durée.
Ne pas vérifier les charges, litiges et annotations
La section des “gravámenes y prohibiciones” du Folio Real est souvent lue trop vite. On y trouve pourtant des informations cruciales :
– hypothèques ou gages en faveur de banques ou de particuliers
– saisies judiciaires ou mesures conservatoires
– interdictions de vendre issues d’un litige familial ou commercial
– annotations préventives liées à des procès ouverts
Acheter un bien sans analyser ces rubriques, ou sans demander à un avocat local d’en traduire toutes les implications, revient à épouser les problèmes juridiques de l’ancien propriétaire.
Faire confiance à des intermédiaires non régulés
Le marché immobilier bolivien a une caractéristiques déconcertante pour un investisseur étranger : il est très peu régulé. Il n’existe pas de service de type MLS national, les agences ne sont pas soumises à des examens d’entrée stricts, et quasiment n’importe qui peut se présenter comme agent.
Travailler avec le premier “agent” venu
De nombreux acheteurs racontent la même histoire : une mise en relation informelle, un soi‑disant “corredor” sans carte professionnelle, des visites en voiture, puis la pression pour signer rapidement une promesse privée avec un acompte en liquide.
Cette situation favorise :
Présentation des principales malversations rencontrées dans le secteur de l’immobilier, visant à tromper les acheteurs ou les investisseurs.
Pratique consistant à fixer un prix de vente bien supérieur à la valeur réelle du marché du bien immobilier.
Commercialisation de propriétés dont la légalité ou l’authenticité du titre de propriété est incertaine ou falsifiée.
Vente de terrains qui sont soit squattés, soit déjà vendus à d’autres acquéreurs, conduisant à des conflits de propriété.
Dissimulation délibérée de problèmes majeurs tels que litiges en cours, impôts impayés, risques naturels (inondation) ou vices cachés.
Les spécialistes boliviens estiment qu’un faible pourcentage des agents opèrent avec un niveau de professionnalisme acceptable. Les franchises internationales comme ReMax ou Century 21 sont régulièrement citées comme références plus fiables, mais même dans ce cas, une vérification indépendante reste indispensable.
Croire que l’avocat de l’agent protège aussi l’acheteur
Autre erreur très fréquente : s’en remettre à l’avocat de l’agent immobilier ou du vendeur, sans mandat propre. En droit bolivien, cet avocat défend d’abord les intérêts de celui qui le paie.
Il est donc crucial :
– d’engager son propre avocat, spécialisé en droit immobilier et en pratiques locales
– de demander systématiquement un deuxième avis, voire un troisième, sur les documents sensibles
– de refuser toute transaction où l’on vous déconseille d’impliquer votre propre conseil juridique
Plusieurs sources recommandent explicitement de consulter au moins trois conseillers juridiques indépendants pour examiner la documentation d’un bien avant signature définitive. Ignorer ce conseil par souci d’économie est une fausse bonne idée, au vu du coût potentiel d’un litige.
Payer avant la signature de l’escritura pública et sans mécanisme sécurisé
Les usages de paiement en Bolivie reposent encore massivement sur l’argent liquide. Plus de 95 % des transactions du quotidien se font en cash, les cartes bancaires restent secondaires, et les habitudes de paiement électronique ne sont pas aussi développées que dans d’autres pays.
Transposer ces pratiques au marché immobilier sans précaution est dangereux.
Verser des sommes importantes en espèces ou sur simple contrat privé
Nombre de victimes de fraudes racontent avoir payé une grande partie du prix, voire la totalité, à partir d’un contrat privé (“minuta” ou promesse) non passé devant notaire, avec comme seule garantie une signature et des promesses verbales.
Or, en Bolivie : or
Seul un acte notarié transformé en « escritura pública » permet une inscription valable au registre foncier. Les contrats privés seuls ne suffisent pas à rendre un transfert de propriété opposable aux tiers. En cas de disparition ou de refus du vendeur de finaliser la vente, les fonds versés sont extrêmement difficiles à récupérer.
La règle prudente est claire : ne jamais payer la totalité du prix avant la signature de l’escritura pública chez le notaire, et privilégier soit un paiement via chèque de banque (cheque de gerencia), soit un mécanisme d’escrow géré par un tiers fiable (banque ou service spécialisé).
Négliger les solutions d’escrow et de paiements sécurisés
Dans un environnement où la fraude est fréquente, l’acheteur qui effectue un virement direct important sur un compte peu documenté prend un risque sérieux.
Pour sécuriser le flux financier dans une transaction internationale, il est recommandé d’utiliser un service d’escrow (comme Escrow.com ou un cabinet spécialisé en immobilier international). Ce service bloque les fonds jusqu’à la réalisation de toutes les conditions préalablement convenues, telles que la signature de l’escritura ou la présentation du Folio Real mis à jour.
Cette approche peut paraître lourde ou plus coûteuse à court terme, mais elle réduit considérablement le risque d’escroquerie, notamment lorsque l’acheteur ne peut pas être présent à toutes les étapes.
Sous‑estimer les coûts réels : taxes, frais et charges récurrentes
L’un des attraits majeurs du marché bolivien est le niveau relativement bas des prix : appartements d’une ou deux chambres sous 50 000 dollars, grandes maisons en ville souvent sous 100 000 dollars. Mais se focaliser uniquement sur le prix affiché est une erreur. Les coûts annexes, fiscaux et administratifs, peuvent être significatifs.
Mal anticiper les frais de transaction
Entre impôts, notaire, registre et honoraires juridiques, l’addition grimpe vite. Les chiffres varient selon les sources et les municipalités, mais les ordres de grandeur sont les suivants :
| Poste de coût | Fourchette indicative* |
|---|---|
| Impôt sur le transfert (ITP) | Environ 3 % de la valeur cadastrale |
| Frais de notaire | Environ 0,5 % à 1 % |
| Enregistrement à Derechos Reales | Environ 0,5 % à 1 % |
| Honoraires d’avocat | Environ 1 % à 2 % du montant |
| Divers (plans, certificat cadastral…) | Montants fixes (quelques dizaines USD) |
– Au total, il est courant que la facture globale pour l’acheteur représente 4 % à 9 % du prix de vente.
Une erreur fréquente pour les acheteurs étrangers est de ne pas intégrer les pourcentages des frais annexes dans le budget initial, ou de supposer que les usages sont identiques à ceux de leur pays d’origine (comme penser que le vendeur supporte tous les frais). En réalité, en Bolivie, c’est typiquement l’acheteur qui paie l’impôt de transfert, les frais d’enregistrement et une partie notable des coûts juridiques.
Oublier la fiscalité récurrente et sur les revenus
Une fois propriétaire, d’autres obligations apparaissent :
L’investissement immobilier en France est soumis à plusieurs taxes. L’impôt foncier annuel est calculé sur la valeur cadastrale, avec des taux communaux variables (généralement entre 0,35 % et 1,5 % en zone urbaine). Les revenus locatifs sont imposés via une combinaison de TVA (environ 13 %) et d’impôt sur le revenu, conduisant à un taux effectif significatif. Enfin, les plus-values immobilières sont généralement taxées à un taux proche de 25 % dans le cadre de l’impôt sur le revenu, selon des règles de calcul spécifiques.
Beaucoup d’acheteurs étrangers, surtout ceux qui envisagent de louer ou de revendre rapidement, sous‑estiment cet aspect fiscal. Ils se retrouvent ensuite avec des pénalités pour retard de paiement ou une rentabilité nette bien inférieure à leurs projections initiales.
Se désintéresser des risques d’occupation illégale et d’usucapion
La Bolivie fait face à un phénomène important de colonies illégales, notamment dans la région de Santa Cruz : occupation de terrains, titres forgés avec la complicité de fonctionnaires, ventes multiples d’une même parcelle. À cela s’ajoute le mécanisme d’“usucapión”, forme d’acquisition de propriété par la possession de longue durée.
Laisser un bien vide et non surveillé : une faute majeure
L’erreur est typiquement commise par des acheteurs étrangers ou des Boliviens résidant à l’étranger : ils achètent un terrain ou une maison, repartent, et laissent le bien inoccupé pendant des années.
Les risques sont multiples :
Des squatteurs, des gardiens sans contrat ou des constructions informelles par des tiers peuvent, après plusieurs années de possession continue (5 à 10 ans), invoquer des droits de propriété en justice, compliquant considérablement tout recours pour le propriétaire légitime.
Pour limiter ces dangers, certains spécialistes recommandent d’occuper juridiquement le bien de manière active, par exemple en y construisant un petit logement et en le louant via des contrats de location dûment notariés, avec des locataires qui changent périodiquement. L’absence de contrat écrit, validé devant notaire, est une erreur grave : elle alimente précisément les prétentions ultérieures d’usucapion.
Négliger les conflits de limites et le cadastre imparfait
Les disputes de limites sont courantes, surtout dans les zones où les plans cadastraux sont anciens, imprécis ou n’ont pas été mis à jour après des divisions ou des constructions.
Les erreurs classiques en rédaction incluent notamment les fautes d’orthographe et de grammaire, l’utilisation de phrases trop longues ou confuses, et le manque de structure logique dans le développement des idées. Ces erreurs peuvent nuire à la clarté du message et à la crédibilité de l’auteur.
– acheter sans faire réaliser un relevé par un professionnel (architecte, ingénieur, géomètre)
– ne pas confronter le Plano de Ubicación, le Certificado Catastral et la réalité sur le terrain
– installer des clôtures ou bâtir sans parler au voisinage, déclenchant des conflits ultérieurs
Une simple vérification topographique peut éviter d’acheter une parcelle qui déborde sur la propriété voisine, ou qui est plus petite que ce qu’indiquent les documents.
Omettre l’analyse environnementale et réglementaire du bien
La législation environnementale bolivienne est dense : Loi 1333 sur l’environnement, lois sur les droits de la Terre‑Mère, décrets sur l’évaluation d’impact environnemental, réglementations sectorielles (eau, biodiversité, forêts, déchets…). Pourtant, une grande partie des acheteurs – y compris institutionnels – ne se préoccupe guère du passé environnemental du site.
Ne pas vérifier l’existence d’une licence environnementale (DIA)
Toute activité ou projet susceptible d’affecter l’environnement doit, en principe, disposer d’une autorisation appelée Déclaration d’Impact Environnemental (DIA). Le processus d’EIE classe les projets en quatre catégories, avec des exigences différentes.
Avant d’acheter un bien industriel, commercial ou un terrain pour un projet important, il est essentiel de procéder à toutes les vérifications nécessaires concernant son statut juridique, sa viabilité technique et sa conformité réglementaire.
– si une DIA a été obtenue
– si elle est toujours valide (durée typique d’environ 10 ans)
– si le plan de suivi environnemental (PASA) est respecté
constitue une erreur aux conséquences potentiellement lourdes : amendes, suspension d’activité, voire responsabilité civile et pénale pour des dommages environnementaux, y compris historiques.
Ignorer les protections environnementales et les zones sensibles
Autre faute récurrente : négliger la localisation du bien au regard des aires protégées ou des territoires indigènes. Si le terrain se trouve dans une zone gérée par le Service national des aires protégées (SERNAP) ou dans un espace soumis à une consultation préalable des communautés, les contraintes réglementaires peuvent être drastiques.
Avant d’acheter, il est indispensable de se demander si l’achat est réellement nécessaire, s’il correspond à un besoin précis et si l’on dispose des moyens financiers adaptés. Cette réflexion permet d’éviter les achats impulsifs et de privilégier une consommation plus responsable et réfléchie.
– le terrain se situe‑t‑il dans ou à proximité d’un parc national, d’une réserve naturelle, d’un TIOC ?
– une certification de compatibilité environnementale ou territoriale est‑elle requise ?
– existe‑t‑il des plaintes, enquêtes ou actions populaires pendantes concernant ce secteur ?
Ne pas effectuer ces vérifications expose non seulement à des limitations d’usage (interdiction de construire, obligation de reboiser, etc.), mais aussi à des conflits sociaux avec les communautés locales, souvent longs et médiatisés.
Se lancer sans due diligence structurée
Au‑delà des points techniques, une erreur de fond domine toutes les autres : s’engager dans une acquisition sans véritable démarche de due diligence, c’est‑à‑dire sans processus systématique et documenté d’analyse du bien, de sa conformité juridique, physique, financière et environnementale.
Confondre “visite rapide” et due diligence
Visiter un appartement, vérifier à l’œil nu l’état des peintures et poser quelques questions au vendeur ne constitue pas une due diligence. Dans un environnement comme la Bolivie, où les protections institutionnelles sont plus faibles qu’ailleurs, la due diligence est la principale ligne de défense de l’acheteur.
Elle devrait couvrir au minimum :
Étapes essentielles de la vérification diligente pour sécuriser un investissement immobilier.
Examen des titres de propriété, de l’historique de propriété et des charges ou servitudes affectant le bien.
Vérification des impôts fonciers, des amendes municipales et des dettes éventuelles envers les services publics.
Contrôle du respect des règles de zonage, d’usage autorisé, des hauteurs et des densités de construction.
Évaluation de la structure du bâti, des installations électriques et sanitaires, et des modifications informelles.
Analyse des baux en cours, des contrats de services et des éventuels contrats d’exploitation.
Vérification des risques et contraintes liés à l’environnement, comme mentionné dans l’étude préalable.
Renoncer à cette approche parce qu’elle paraît “trop lourde” revient à économiser quelques milliers de dollars pour risquer d’en perdre des dizaines de milliers.
Négliger la présence physique pendant les étapes clés
Le processus d’achat immobilier en Bolivie est lent et bureaucratique : entre 30 jours et 6 mois, parfois plus, avec des dizaines de démarches successives. Une tentation fréquente pour l’acheteur étranger est de signer une procuration large à un tiers et de quitter le pays, en espérant que tout se déroule correctement.
Cette délégation totale est risquée, car elle peut entraîner une perte de contrôle, des erreurs de jugement ou une dépendance excessive envers une tierce partie, sans mécanisme de vérification ou de supervision adéquat.
– le système judiciaire est surchargé et en partie corrompu
– les abus de confiance autour des procurations existent
– la simple présence de l’acheteur à certaines étapes (négociation finale, signature devant notaire, dépôt au registre) dissuade certaines pratiques douteuses
Les praticiens recommandent fortement d’être physiquement présent au moins pour la vérification initiale du bien, la signature de l’escritura pública et le dépôt de la demande d’enregistrement à Derechos Reales.
Choisir le mauvais type de bien ou le mauvais canal d’achat
Toutes les propriétés ne présentent pas le même niveau de risque en Bolivie. Certains types d’actifs sont structurellement plus sûrs que d’autres, ce que beaucoup d’acheteurs ignorent.
Privilégier des biens individuels très bon marché et non bancarisés
La fascination pour les “bonnes affaires” – terrains très bon marché en périphérie, maisons bradées en cash – conduit nombre d’investisseurs vers les cas les plus à risque : irrégularités cadastrales, squatters, titres imprécis, vendeurs aux habitudes fiscales douteuses.
À l’inverse, un canal est généralement considéré comme plus sûr pour un étranger : l’achat de biens issus de saisies bancaires (foreclosures) auprès de grandes banques boliviennes. Dans ce schéma :
La banque a déjà vérifié l’existence et la validité du titre de propriété. Dans le cadre de cette procédure, un certain nombre de dettes sont purgées et des rabais notables, pouvant parfois atteindre 20 %, peuvent être obtenus.
Évidemment, cette voie limite le choix géographique et typologique, mais elle réduit considérablement le risque de malfaçons juridiques.
Sous‑évaluer les contraintes de gestion après l’achat
Une dernière erreur, souvent commise par ceux qui achètent pour louer, consiste à négliger l’organisation post‑achat :
– transfert des contrats d’électricité, d’eau, de gaz et d’internet à son nom
– mise à jour des registres municipaux pour apparaître comme contribuable officiel
– conclusion de baux écrits et notariés en cas de location
– recours à une société de gestion immobilière (souvent 8 % à 12 % du loyer) si l’on réside à l’étranger
Ne pas formaliser ces aspects, ou les confier à des intermédiaires peu fiables, revient à recréer toutes les conditions d’un litige futur : impôts impayés, locataires impossibles à expulser, prétention d’usucapion, etc.
Comment réduire réellement les risques
À ce stade, le tableau peut sembler sombre. Pourtant, il ne s’agit pas de dire qu’il est impossible d’acheter en sécurité en Bolivie, mais plutôt d’insister sur les conditions indispensables pour y parvenir.
Plusieurs principes reviennent comme des constantes dans les retours d’expérience et les recommandations d’experts :
Avant tout achat immobilier en Algérie, il est impératif de respecter strictement les exigences de résidence et de statut migratoire. Il faut éviter totalement les acquisitions de terres rurales ou en zone frontalière en tant qu’étranger individuel. Ne jamais traiter sans un avocat local expérimenté et toujours chercher au moins un deuxième avis indépendant. Vérifier soi-même, ou via son conseil, les cinq documents clés, en exigeant des exemplaires récents et émis directement par les autorités. Privilégier des canaux institutionnels (grandes banques, franchises internationales de l’immobilier) plutôt que des contacts purement informels. Tenir compte des coûts totaux – fiscaux, juridiques, notariaux – dans le calcul de la rentabilité. Penser dès le départ à la gestion post-achat et aux mesures préventives contre l’occupation illégale.
Un achat immobilier réussi en Bolivie n’est donc pas une question de chance, mais de méthode. Dans un pays où les institutions protègent moins mécaniquement l’acheteur que dans certains marchés matures, la prudence et la rigueur juridique ne sont pas un luxe, mais une condition de base pour investir sereinement.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Bolivie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au boliviano et à l’économie andine. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (La Paz, Santa Cruz de la Sierra, Cochabamba), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel ou un ensemble d’appartements dans un quartier en développement de Santa Cruz, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, en intégrant les risques juridiques, fiscaux et locatifs propres à la Bolivie.
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