Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier colombien traverse une phase charnière. Après un net ralentissement à partir de 2022, la dynamique est repartie, mais sur des bases très différentes de la décennie précédente. Poids croissant de la location, montée en puissance des investissements étrangers, explosion des locations de courte durée, essor de la durabilité et du numérique, nouvelles formes de financement comme la tokenisation : le secteur se recompose en profondeur.
C’est la hausse des prix de l’immobilier en Colombie sur les cinq dernières années.
Un marché en transition entre ralentissement et nouvel essor
La trajectoire récente du marché montre un net changement de phase. Après plusieurs années de forte expansion portée par la construction neuve, les ventes, les subventions publiques et des taux d’intérêt bas, le secteur a encaissé un choc à partir de 2022.
Les ventes de logements neufs sont passées de 13,7 unités pour 1 000 ménages en 2022 à 8,5 en 2024. Dans le segment clé du logement social (VIS, Vivienda de Interés Social), la chute est encore plus marquée : de 33 à 18 unités pour 1 000 ménages pauvres. Le recul est d’autant plus sensible que ce segment représente environ 70 % des ventes annuelles de logements neufs dans le pays.
Le secteur immobilier colombien a connu une contraction marquée en 2024, avec une hausse des logements terminés invendus, de nombreux projets abandonnés et une chute de 23,7% des permis de construire résidentiels (15,02 millions de m²). De plus, la suspension fin 2024 du programme d’aide ‘Mi Casa Ya’, pour raisons budgétaires, a privé de soutien crucial le marché du logement social, affectant environ 40 000 ménages.
Pourtant, la phase de simple « atterrissage » laisse place à une nouvelle dynamique. Les ventes de logements neufs ont progressé de 5 % en 2024 (152 246 unités), puis de 4,1 % au premier semestre 2025 (77 151 unités). Surtout, les prévisions de BBVA Research annoncent un rebond notable : +9 % de ventes en 2025, puis +11,5 % en 2026, principalement porté par le segment non subventionné (non‑VIS), plus solvable et moins dépendant des aides publiques.
La situation actuelle se caractérise donc par une transition vers une phase d’expansion plus sélective : reprise plus rapide des segments moyen et haut de gamme, lenteur persistante du logement social, et réduction du nombre de nouveaux projets qui devrait limiter l’offre future et soutenir les prix.
Un secteur clé pour l’économie colombienne
Cette recomposition du marché pèse lourdement sur l’économie nationale. Selon les données les plus récentes, la construction représente environ 4,3 % du PIB colombien (5,1 % si l’on élargit le périmètre) et 1,55 million d’emplois. Sur la dernière décennie, le secteur a pu représenter jusqu’à 7,5 % du PIB et 14,7 % de l’emploi total, confirmant son rôle d’amortisseur macroéconomique.
C’est le nombre de millions de nouveaux ménages créés entre 2000 et 2025, face à seulement 5,9 millions de logements formels construits.
Dans ce contexte, la politique monétaire est un élément décisif. La banque centrale (Banco de la República) a ramené son taux directeur à 9,25 %, après un cycle de resserrement destiné à juguler une inflation qui a culminé autour de 13,3 % avant de refluer vers 5,21 %. L’objectif est de stabiliser les taux autour de 7 % en 2025 et 6,5 % en 2026, ce qui devrait tirer à la baisse le coût du crédit immobilier. L’intérêt moyen des prêts logement était encore de 11,89 % en juin 2025, mais en recul notable par rapport à l’année précédente.
La Colombie, pays de locataires : basculement historique
L’un des phénomènes les plus marquants des dernières années est le renversement du rapport entre propriétaires et locataires. La Colombie est devenue le pays d’Amérique latine où la part de ménages locataires est la plus élevée.
Les données de l’institut statistique DANE montrent qu’environ 7,3 millions de foyers vivent en location, contre 7,1 millions de ménages propriétaires, soit 40 % de locataires pour 39,5 % de propriétaires. Ce « croisement » s’est produit en 2022, au terme d’une tendance à la hausse de la location observée depuis 2018. À titre de comparaison, la moyenne régionale latino‑américaine avoisine 21 % de ménages locataires : la Colombie fait donc figure d’exception.
Ce basculement a plusieurs implications. D’une part, il consacre la location comme forme dominante de tenure, surtout dans les grandes métropoles. D’autre part, il signale les difficultés d’accès à la propriété pour une large partie de la population, en particulier les ménages des strates socio‑économiques 1, 2 et 3, qui représentent près de 88,5 % des foyers locataires.
Pourquoi la location progresse-t-elle autant ?
Plusieurs facteurs structurels convergent pour expliquer cette montée en puissance du marché locatif.
L’urbanisation rapide, avec environ 200 000 nouveaux résidents par an dans les grandes métropoles comme Bogotá, Medellín et Cali, accroît fortement la demande de logements accessibles et bien situés, dans un contexte de difficulté croissante d’accès à la propriété en raison des coûts du foncier et de la construction.
La transformation des modèles familiaux joue aussi un rôle. On estime à près de 7 millions le nombre de ménages sans enfants, qui privilégient des logements plus petits, moins chers et compatibles avec une plus grande mobilité. Ces profils – jeunes actifs, couples sans enfants, étudiants, travailleurs indépendants – se tournent plus facilement vers la location, voire vers des formes d’habitat plus flexibles comme le co‑living.
Seuls 3 % des adultes en Colombie ont un prêt immobilier, illustrant le faible développement du crédit hypothécaire.
Un marché locatif en ébullition
Dans ce contexte, la location est devenue un véritable moteur pour l’investissement immobilier. On estime qu’environ un quart des logements neufs sont désormais acquis en vue d’être loués, qu’il s’agisse de location classique à long terme ou de location de courte durée type Airbnb.
La tension entre une demande locative en forte croissance et une offre de logements neufs limitée a mécaniquement tiré les loyers à la hausse. Medellín, devenue la ville la plus chère pour se loger en location, a vu ses loyers grimper de plus de 11 % pour les appartements comme pour les maisons en 2025. À l’échelle nationale, les loyers ont pesé lourdement sur l’inflation : en mars 2025, le poste « logement » (loyers inclus) a représenté la principale contribution à l’augmentation mensuelle des prix, à hauteur de 0,17 point de pourcentage sur l’indice général.
Les rendements bruts locatifs attisent logiquement l’intérêt des investisseurs. Au deuxième trimestre 2025, le rendement locatif brut moyen atteignait 7,03 % au niveau national, avec des variations notables selon les villes : autour de 8,25 % à Bogotá, 7,78 % à Medellín, 7,31 % à Cali, 7,00 % à Barranquilla et 5,71 % à Cartagena pour la location longue durée. Dans le cas des locations touristiques, les rendements peuvent être de 50 à 150 % supérieurs à ceux des baux classiques.
Des prix qui montent… mais moins vite et de façon très différenciée
Sur le plan des prix, la Colombie se distingue par une hausse soutenue sur le moyen terme, même si la progression tend à se modérer.
Sur les douze mois se terminant en septembre 2025, les prix nationaux ont augmenté de 10,9 %, portant la hausse cumulée sur cinq ans à près de 59,83 %. Depuis 2005, les prix des logements existants ont été multipliés par près de cinq en valeur nominale (+375 %), ce qui représente une progression réelle d’environ 93 % après prise en compte de l’inflation. Sur la dernière décennie, la hausse nominale d’environ 91 % correspond à une augmentation réelle beaucoup plus modeste, de l’ordre de 12 %.
Progression annuelle de l’indice des prix des logements neufs au deuxième trimestre 2025, avant ajustement pour l’inflation.
Des écarts marqués entre villes
La trajectoire des prix varie sensiblement selon les marchés locaux.
Un tableau permet de visualiser ces différences récentes sur les logements neufs :
| Ville | Variation nominale Q2 2025 (logement neuf) | Variation réelle estimée |
|---|---|---|
| Medellín | +6,14 % | +1,06 % |
| Bogotá | +3,12 % | –1,97 % |
| Cali | +4,76 % | +0,30 % |
| Ensemble pays | +4,26 % | –0,75 % |
Medellín apparaît comme l’un des marchés les plus résilients, avec une hausse réelle encore positive, tandis que Bogotá et une partie de son aire métropolitaine enregistrent une érosion des prix en termes réels, conséquence d’un équilibre plus fragile entre offre et demande et d’une pression accrue sur la solvabilité des ménages. Cali se situe dans une zone intermédiaire, avec une légère progression réelle.
Les niveaux de prix absolus illustrent également la hiérarchie des marchés. En valeur moyenne autour de la mi‑2025, on observe généralement les fourchettes suivantes pour les appartements :
| Ville / Zone | Prix moyen approximatif au m² (USD) |
|---|---|
| Bogotá | 1 500 – 2 000 |
| Medellín (El Poblado) | 1 400 – 1 900 (plus de 2 500 en prime) |
| Cartagena (hors ultra-prime) | 800 – 1 200 |
| Cali | 950 – 1 150 |
| Barranquilla | 700 – 1 000 |
| Moyenne nationale | env. 3,45 M COP/m² (≈ 950 USD) |
À Bogotá, certaines enclaves haut de gamme comme La Cabrera, El Nogal ou El Retiro atteignent entre 10 et 13 millions de pesos par mètre carré, pendant que des quartiers populaires comme Kennedy ou Castilla restent trois fois moins chers. Medellín présente une configuration similaire, avec El Poblado en tête, Laureles et Envigado en alternative milieu de gamme.
Un contexte macroéconomique favorable mais fragile
L’évolution des prix reste étroitement corrélée au cadre macroéconomique. Les principales institutions internationales anticipent une croissance du PIB colombien d’environ 2,4 % en 2025, puis 2,9 % en 2026, dans un environnement d’inflation en repli vers 4–5 % et de taux directeurs en décrue. La monnaie nationale, le peso colombien, a cessé sa glissade vertigineuse de 2022 – lorsqu’il flirtait avec 5 000 COP pour 1 USD – pour se stabiliser autour de 4 000 COP/USD en 2025. Cette stabilisation donne de la visibilité aux investisseurs, même si le pays reste exposé aux chocs externes (prix des matières premières, taux américains, etc.).
Déficit budgétaire de la Colombie en milliards de pesos pour l’année 2024.
Entre pénurie qualitative et boom locatif : un déficit de logement complexe
Au‑delà des chiffres de production et de ventes, l’enjeu central du marché colombien reste la satisfaction d’une demande socialement et géographiquement très hétérogène.
Les estimations convergent pour situer le déficit de logement autour de 26,8 % des ménages, soit environ 4,9 millions de foyers concernés en 2024. Dans les zones urbaines, le déficit quantitatif atteindrait 17,3 %, tandis que le déficit qualitatif (logements inadaptés, insalubres, surpeuplés) avoisine 5,1 %. Si l’on se réfère à des travaux de la Banque mondiale, il faudrait construire environ 300 000 logements par an pour rattraper ce retard, dont au moins 60 % nécessiteraient un soutien financier public.
C’est le pourcentage d’habitats informels dans le parc national de logement, pouvant atteindre 55 à 70 % dans certaines villes.
Cette situation alimente le recours massif à la location, y compris dans des conditions précaires, et renforce les inégalités : la Colombie figure parmi les pays où la charge des coûts de logement pèse le plus sur les locataires à bas revenus, qui consacrent souvent une part disproportionnée de leurs revenus à leur logement, au détriment d’autres besoins essentiels.
Locations de courte durée et tourisme : une nouvelle géographie de l’investissement
L’essor du tourisme et des travailleurs à distance a profondément remodelé la carte de l’investissement locatif. Avec un record de 6,2 millions de touristes non résidents en 2024, la Colombie s’est confirmée comme une destination majeure, en particulier pour les voyageurs nord‑américains et européens.
Les destinations les plus fréquentées sont Bogotá (près de 35 % des arrivées), Antioquia/Medellín (environ 26 %) et Bolívar/Cartagena (près de 21 %). Sans surprise, ces régions concentrent une part croissante de locations de courte durée, qu’il s’agisse de logements dédiés au tourisme balnéaire, au city‑break ou au « bleisure » (mélange travail‑loisir).
Le nombre de logements touristiques a bondi de 520 % entre 2020 et 2024 en Colombie.
Dans les marchés les plus touristiques, la location de courte durée offre des rendements difficiles à ignorer : à Cartagena, les biens ciblant spécifiquement le segment vacances ont enregistré des appréciations de valeur de l’ordre de 20 % par an, et des rendements locatifs bruts pouvant dépasser 12–15 %. Dans ce contexte, il n’est pas étonnant que des segments entiers de l’offre se spécialisent sur des modèles « short‑stay » ou « mixte » (une partie en location longue, une partie en courte durée).
Vers une régulation plus stricte des plateformes
Cette croissance rapide ne va pas sans frictions. Le débat sur la régulation de plateformes comme Airbnb s’est nettement intensifié, tant au niveau national que local. Les autorités envisagent de clarifier d’ici 2026 les règles en matière de licences, de collecte de la taxe de séjour, de conditions d’exploitation et, possiblement, de restrictions par zones.
La nouvelle réglementation vise à réduire les nuisances de voisinage, la pression sur les loyers et la concurrence avec l’hôtellerie, tout en sécurisant ce secteur pour les investisseurs. Elle entraînera une hausse des coûts opérationnels (normes, fiscalité, gestion) et devrait conduire à une normalisation du marché, avec l’arrivée croissante d’acteurs institutionnels et de gestionnaires spécialisés.
De nouvelles formes d’habiter : co‑living, multifamily, leasing et micro‑villes
La demande de flexibilité et de services redéfinit progressivement les produits immobiliers. Plusieurs tendances convergentes émergent dans les grandes agglomérations.
Le co‑living gagne du terrain à Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga et dans la région du café. Ces espaces partagés – chambres privées, espaces communs généreux, services mutualisés – s’adressent à des profils mobiles : étudiants, jeunes actifs, expatriés, nomades numériques. Ils capitalisent sur la recherche d’un cadre de vie communautaire, sur fond de prix d’achat élevés pour des studios ou petits appartements « traditionnels ».
Parallèlement, des modèles d’investissement locatif institutionnel de type « multifamily » – immeubles entiers détenus par un seul propriétaire ou fonds et exploités uniquement en location – commencent à apparaître, même si le cadre réglementaire reste flou. L’idée est de capter la demande massive de location, notamment dans les strates 1, 2 et 3, avec des produits standardisés, gérés de manière professionnelle et dotés d’équipements collectifs (salles de sport, espaces verts, coworking, etc.).
Le leasing immobilier (location avec option d’achat) est également cité comme une alternative prometteuse pour les ménages fragiles qui ne remplissent pas les critères du crédit hypothécaire classique. Il permet d’étaler dans le temps la construction de l’apport et d’offrir une trajectoire vers la propriété.
Le projet Serena del Mar à Cartagena, un développement de 2 500 hectares, illustre le concept de « ville du quart d’heure » ou « micro‑ville ». Ce quartier planifié intègre logements, un hôpital, un campus universitaire et des espaces commerciaux, rendant les services essentiels accessibles en 15 minutes à pied ou à vélo. Il combine densité, mixité des usages et critères de durabilité, un modèle porté par des entreprises comme Santa Ana.
Tokenisation et PropTech : la révolution silencieuse du financement immobilier
Au‑delà des briques et du béton, la transformation du marché colombien se joue aussi dans les tuyaux numériques. La Colombie est devenue l’un des hubs régionaux de la PropTech : en 2023, près de 29 % des investissements technologiques du pays ont été dirigés vers ce secteur. Des acteurs comme LaHaus et Habi ont levé respectivement 62 et 156,3 millions de dollars, illustrant l’appétit des investisseurs pour des plateformes capables de fluidifier l’achat, la vente et le financement des biens.
Dans ce bouillonnement, la tokenisation immobilière émerge comme un axe structurant. Des plateformes comme Expedit utilisent la blockchain pour diviser la propriété d’actifs immobiliers en « Security Tokens ». Concrètement, un immeuble peut être découpé en milliers de parts numériques, chacune représentant un droit de propriété ou de revenu, négociable plus facilement que le bien sous‑jacent.
Pour les promoteurs, cette approche permet d’accéder à de nouveaux flux de capitaux, de diversifier leurs sources de financement au‑delà du crédit bancaire et de structurer des montages plus souples. Pour les investisseurs, elle réduit les barrières à l’entrée : des épargnants de taille moyenne peuvent participer à de grands projets, autrefois réservés à quelques institutionnels.
Un exemple cité par les spécialistes est celui de la tokenisation d’un immeuble multifamily à Medellín, comprenant 100 unités résidentielles et 20 logements destinés à la location de courte durée, pour un investissement global de 50 milliards de pesos. Chaque segment (longue durée, courte durée, commerces en pied d’immeuble) peut être tokenisé séparément, permettant d’ajuster les profils de risque et de rendement selon les investisseurs ciblés.
Les bénéfices mis en avant sont multiples : démocratisation de l’investissement, liquidité accrue, transparence et sécurité via les registres distribués, automatisation des flux financiers via des contrats intelligents déclenchant les paiements à l’atteinte de jalons de construction. S’y ajoute la possibilité d’attirer des capitaux internationaux qui, via des tokens, peuvent être investis et désinvestis plus rapidement.
Un potentiel freiné par le droit et la confiance
La tokenisation se heurte toutefois à plusieurs défis. Le premier est juridique : la Colombie ne dispose pas encore d’un cadre spécifique régissant l’émission, la négociation et la fiscalité des Security Tokens adossés à l’immobilier. Cette absence de règles claires crée un risque d’insécurité juridique qui freine les grands promoteurs et les investisseurs institutionnels.
Le déploiement des nouveaux instruments numériques nécessite des infrastructures de cybersécurité robustes et une montée en compétence de tous les acteurs (développeurs, agences, banques, superviseurs). La confiance du public dépendra de la transparence sur la gouvernance des plateformes, la garde des actifs et le traitement des données.
Malgré ces obstacles, la convergence entre PropTech, finance verte et marché immobilier « physique » apparaît comme l’un des grands accélérateurs à moyen terme. Elle pourrait s’articuler avec d’autres tendances lourdes, comme la dématérialisation des registres fonciers, la signature électronique des actes ou l’analyse prédictive des marchés via l’intelligence artificielle.
Durabilité et bâtiments verts : la Colombie en éclaireur régional
Autre transformation majeure, souvent sous‑estimée par les observateurs internationaux : le virage vert du secteur immobilier colombien. Le pays s’est positionné comme un laboratoire régional en matière de bâtiments durables.
Entre 2021 et 2022, environ 27 % des nouveaux bâtiments ont obtenu une certification environnementale, notamment via l’outil EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) de la SFI/IFC. Cela représente près de 11,5 millions de mètres carrés de surfaces certifiées ou en voie de l’être. Au total, la Colombie compte déjà près de 300 000 logements neufs dotés d’une certification de durabilité et environ 157 000 unités résidentielles certifiées EDGE, dont une large proportion en logement abordable.
Aujourd’hui, environ 43 % des surfaces de logements sous licence seraient engagées dans un processus de certification environnementale, et 16 % des surfaces non résidentielles. Certaines opérations affichent des performances impressionnantes, avec des réductions de consommation d’énergie pouvant atteindre 45 % et d’eau 42 % par rapport à un bâtiment de référence.
Un cadre réglementaire de plus en plus exigeant
Ce basculement ne doit rien au hasard : il repose sur un arsenal de politiques publiques qui a progressivement reconfiguré le secteur.
Depuis 2015, la Colombie impose une réglementation de construction verte pour les nouveaux bâtiments résidentiels et commerciaux. Une mise à jour en 2025 a renforcé les exigences sur les économies d’eau et d’énergie, avec des objectifs différenciés selon les municipalités et les projets, et a instauré des mécanismes locaux de suivi et de contrôle.
Parallèlement, le pays s’est doté d’une feuille de route nationale vers la neutralité carbone du parc bâti. Présentée en 2022, cette « Roadmap for Net Zero Carbon Buildings » fixe deux jalons majeurs : parvenir à des opérations net‑zéro pour tous les bâtiments neufs d’ici 2030, puis pour l’ensemble du parc immobilier d’ici 2050. Elle décline 67 objectifs et 175 actions dans six domaines (pratiques d’entreprise, matériaux, urbanisme, bâtiments neufs, existants, quartiers informels), en cohérence avec l’engagement du pays de réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 51 % d’ici 2030.
Des incitations financières puissantes
Les avancées réglementaires se doublent d’incitations financières concrètes. Plusieurs grandes banques colombiennes – Bancolombia, Davivienda, BBVA, Banco de Bogotá, Caja Social – proposent des produits de financement « verts » pour la construction, avec des taux d’intérêt inférieurs de 0,5 à 2 points à ceux des crédits traditionnels pour les projets respectant des critères de durabilité. En 2016, Bancolombia a émis la première obligation verte de la région pour un montant de 350 milliards de pesos, avec le soutien de l’IFC. Davivienda a suivi en 2017 avec une émission de 149 millions de dollars.
L’IFC a accordé une ligne de crédit de 200 millions de dollars à BBVA Colombia en 2022 pour financer des bâtiments verts.
Pour les ménages, l’intérêt est loin d’être théorique. Dans les logements de faible revenu, la facture énergétique peut représenter jusqu’à 15 % du revenu mensuel. Réduire la consommation d’eau et d’électricité grâce à des technologies efficientes et à une conception bioclimatique constitue un gain de pouvoir d’achat tangible, surtout dans un contexte où le coût du logement pèse de plus en plus sur les budgets.
Investissement étranger : un moteur décisif mais volatil
La Colombie attire de plus en plus de capitaux internationaux, séduits par une combinaison de rendements élevés, de prix encore compétitifs et de dispositifs favorables aux investisseurs.
Les flux d’investissement direct étranger (IDE) ont atteint environ 17,4 milliards de dollars en 2023, en hausse de 1,5 % sur un an, dont 65,6 % orientés vers des secteurs non miniers (industrie manufacturière, commerce, hôtellerie, technologie). Le secteur de la construction capte environ 3,4 % de ces investissements, sur un marché de la construction valorisé à près de 52,9 milliards de dollars, avec une croissance annuelle composée projetée de 10,1 % sur la période 2020‑2025.
L’année 2024 a toutefois marqué une inflexion, avec une contraction de l’IDE de 18,32 % sur les onze premiers mois, reflet d’un environnement mondial plus tendu et de l’incertitude politique locale. Reste que certains pôles résistent très bien : Medellín a par exemple attiré environ 168 millions de dollars d’IDE au premier semestre 2025, soit une hausse de 378 % par rapport à la même période de 2024.
Les acheteurs étrangers représentent désormais 15 à 20 % du marché immobilier national en Colombie.
L’attractivité est renforcée par un cadre juridique relativement libéral : les étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété que les Colombiens, sans restriction de détention hormis sur quelques zones frontalières ou écologiquement sensibles. Ils peuvent acheter un bien avec un simple passeport, enregistrer leur investissement auprès de la banque centrale pour garantir le rapatriement des capitaux et, au‑delà d’un certain seuil (environ 350 fois le salaire minimum mensuel, soit près de 115 000 à 120 000 dollars), obtenir un visa d’investisseur (M‑10) menant à la résidence permanente au bout de cinq ans.
Des contraintes de financement et de change à ne pas sous‑estimer
Cet engouement ne doit toutefois pas faire oublier certaines limites. Le financement local pour les non‑résidents est coûteux et exigeant : les banques appliquent des taux d’intérêt de 2 à 4 points plus élevés aux étrangers qu’aux nationaux, avec des apports exigés de 30 à 40 % et des durées souvent limitées à 20 ans. Les taux hypothécaires restent par ailleurs élevés en valeur absolue (8 à 11 % pour les résidents, 10 à 13 % pour les résidents étrangers, 13 à 17 % pour les non‑résidents), même s’ils sont en recul.
Le taux de change du peso colombien a atteint un niveau de 5 000 COP pour 1 USD en 2022, créant une opportunité pour les investisseurs en devises fortes.
À cela s’ajoute un environnement fiscal non négligeable : impôt sur le revenu des loyers (avec un taux marginal pouvant atteindre 35 % pour les non‑résidents sur le revenu net), impôt sur la plus‑value immobilière (10 % au‑delà de deux ans de détention), taxes de transaction qui portent les coûts totaux d’acquisition autour de 5,8 % du prix d’achat. Un impôt sur la fortune s’applique au‑delà de certains seuils de patrimoine net (plusieurs centaines de milliers de dollars), même si son barème reste modéré (environ 0,5 % à partir d’un certain niveau).
Perspectives : un marché plus mûr, plus réglementé, plus technologique
En synthèse, les tendances actuelles du marché immobilier en Colombie dessinent un paysage complexe, mais porteur.
D’un côté, les fondamentaux restent solides : croissance économique modérée mais positive, urbanisation continue, déficit de logement persistant, montée des classes moyennes, attractivité touristique, flux d’IDE encore significatifs. À long terme, les projections suggèrent des hausses de prix annuelles de 4 à 6 % en moyenne sur les 3 à 5 prochaines années, avec des gains cumulés de 40 à 50 % sur 5 à 10 ans dans les zones bénéficiant d’investissements massifs en infrastructures (métro de Bogotá, transports câblés, axes routiers et logistiques).
Le marché immobilier colombien présente plusieurs risques significatifs : une tension sur l’accessibilité financière avec des ratios prix/revenu très élevés à Bogotá et Medellín, un cadre budgétaire vulnérable, des incertitudes politiques à l’approche de l’élection présidentielle, un potentiel de durcissement fiscal ou réglementaire, une limitation des terrains urbanisables dans les métropoles de premier rang, et une hausse structurelle des coûts de construction.
Les lignes de force qui se dégagent sont claires :
Cinq dynamiques majeures transforment actuellement le marché de l’investissement immobilier. Premièrement, la location, devenue le mode d’occupation dominant, a transformé le résidentiel en une classe d’actifs à part entière, nécessitant une gestion plus professionnelle pour ses rendements attractifs. Deuxièmement, les locations de courte durée et le tourisme redessinent la géographie des investissements, favorisant les villes côtières et les centres urbains attractifs pour les nomades numériques. Troisièmement, la durabilité est désormais un standard incontournable, imposé par la réglementation, les banques et les marchés. Quatrièmement, la technologie (PropTech, IA, tokenisation) révolutionne le financement, la commercialisation et la gestion des actifs, élargissant l’accès aux investisseurs individuels mais créant de nouveaux défis réglementaires. Enfin, l’intervention publique, via subventions, normes ou régulation des plateformes, reste un facteur structurant dans un contexte budgétaire tendu.
Pour les acteurs – promoteurs, investisseurs, ménages, pouvoirs publics –, la clé sera d’anticiper cette montée en gamme et en complexité : intégrer les contraintes de solvabilité, miser sur des produits adaptés aux nouveaux modes de vie, tirer parti des instruments technologiques sans négliger la dimension sociale du logement. Dans cette perspective, le marché immobilier colombien se dirige moins vers une simple phase de « reprise » que vers une nouvelle ère, plus mature, plus réglementée et plus exigeante, où la création de valeur passera autant par l’ingénierie financière, la qualité urbaine et environnementale que par la seule construction de mètres carrés supplémentaires.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Colombie pour chercher du rendement locatif et une exposition en peso colombien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bogotá, Medellín, Carthagène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement de Medellín ou de la zone métropolitaine de Bogotá, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, permettant de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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