Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier commercial en Colombie a longtemps été l’apanage de quelques grands groupes locaux et de fonds régionaux. Mais la combinaison d’une économie en croissance modérée, d’une urbanisation rapide, d’un marché des bureaux en pleine recomposition et d’un secteur industriel tiré par le e‑commerce et le nearshoring ouvre aujourd’hui une fenêtre d’opportunités que les investisseurs internationaux commencent à regarder de très près.
Les marchés des bureaux et de l’industriel/logistique dominent, avec une forte concentration sur Bogotá et Medellín. Ils se caractérisent par une demande solide pour les actifs de qualité, des taux de vacance bas et des loyers en hausse dans les segments premium. L’environnement réglementaire reste globalement très favorable aux investisseurs étrangers, malgré quelques incertitudes fiscales.
Un contexte macro favorable malgré les turbulences
Le point de départ, c’est une économie qui avance, certes plus lentement qu’avant, mais qui avance encore. Le Produit intérieur brut tourne autour de 2 à 3 % de croissance attendue, avec une projection d’environ 2,4 % pour 2025 selon le FMI, et des scénarios à 3 % annuels dans la seconde moitié de la décennie. L’inflation se normalise autour de 4–5 %, après un pic qui avait poussé la banque centrale à relever puis à commencer à détendre ses taux.
Le secteur immobilier au Maroc a une valeur estimée à plus de 52,9 milliards de dollars.
La démographie joue aussi pour le marché : plus de 51 millions d’habitants, dont environ 80 % en milieu urbain, un mouvement d’urbanisation appelé à se poursuivre, une classe moyenne qui s’élargit, et un taux de chômage autour de 8,2 %. En toile de fond, la monnaie locale – le peso colombien – s’est dépréciée d’environ 7 % sur la période récente, créant une décote de l’ordre de 25 à 40 % pour les investisseurs en dollars ou en euros.
Pour un investisseur international, cela signifie deux choses : un environnement macro qui ne fait pas rêver comme dans un boom pétrolier, mais qui reste relativement stable à l’échelle régionale, et un effet de change qui rend les entrées sur le marché nettement plus attractives.
Un cadre légal très ouvert aux investisseurs étrangers
Sur le plan juridique, la Colombie est l’un des pays les plus permissifs de la région en matière de propriété immobilière pour les non‑résidents. La Constitution garantit une égalité de droits entre Colombiens et étrangers : pas besoin de permis spécial, ni même de visa, pour acquérir un bien commercial.
Les investisseurs étrangers sont soumis à des limites spécifiques : interdiction d’acheter des terrains vacants à moins de 100 km des frontières, d’investir dans les secteurs liés à la défense ou au traitement de déchets dangereux importés, et obligation de respecter les protections des terres collectives indigènes ou afro-descendantes. Ces restrictions ne concernent généralement pas l’immobilier commercial, de bureaux ou d’entrepôts dans les grandes villes.
La clé, en revanche, c’est l’enregistrement de l’investissement auprès de la banque centrale (Banco de la República). Cet enregistrement – via une déclaration de change – garantit le droit de rapatrier dividendes et capital dans la devise d’origine. Mal le faire ou l’oublier, c’est courir le risque de sanctions (jusqu’à 200 % de pénalité théorique) et de blocages futurs.
L’achat d’un bien immobilier suit une procédure structurée : il faut d’abord obtenir un numéro fiscal (RUT/NIT), puis signer une promesse de vente. Vient ensuite la due diligence (étude des titres de propriété, vérifications fiscales, urbanistiques et des servitudes). La transaction est finalisée par la signature de l’acte devant notaire et l’inscription au registre de la propriété. Les frais de clôture pour l’acquéreur s’élèvent généralement entre 2 % et 5 % du prix d’achat (frais de notaire, droits d’enregistrement, honoraires d’avocat). Les commissions d’intermédiation (3 % à 4 %), généralement à la charge du vendeur, s’ajoutent à ces coûts.
Pour les investisseurs souhaitant structurer leurs opérations, la forme sociétaire star est la SAS (Société par actions simplifiée), facile à constituer, avec responsabilité limitée et grande souplesse statutaire. Les branches de sociétés étrangères sont possibles, mais impliquent une responsabilité illimitée de la maison‑mère sur les passifs locaux.
Une fiscalité imparfaite mais lisible
Côté fiscalité, le paysage est dense mais relativement prévisible. L’impôt sur les sociétés est de 35 % sur le bénéfice, avec un taux réduit de 20 % pour les utilisateurs industriels situés en zone franche. À cela s’ajoute un système de retenues à la source (souvent 20 % pour les paiements à des non‑résidents) et un impôt sur les plus‑values de 15 % sur la cession d’actifs immobilisés détenus depuis au moins deux ans (10 % pour les personnes physiques, dans certaines configurations).
Depuis fin 2018, l’achat de l’actif immobilier commercial en lui-même n’est pas soumis à la TVA, réduisant ainsi les coûts d’entrée sur ce marché. Cependant, la TVA au taux de 19 % s’applique sur la majorité des services associés (gestion, travaux, certains baux commerciaux). Pour les promoteurs, elle s’applique également sur la vente de biens neufs dans certaines catégories spécifiques.
Les collectivités locales prélèvent de leur côté un impôt foncier (predial) oscillant généralement entre 0,3 et 1,6 % de la valeur cadastrale, ainsi qu’une taxe d’industrie et de commerce (ICA) sur le chiffre d’affaires issu d’activités économiques (0,2 à 1,6 % selon le type d’activité).
Pour l’investisseur étranger qui détient un immeuble commercial, le schéma type ressemble à ceci :
| Élément fiscal | Particularités pour l’immobilier commercial |
|---|---|
| Impôt sur les sociétés (CIT) | 35 % taux général, 20 % en zone franche |
| Plus‑value à la cession (>2 ans) | 15 % pour les sociétés |
| Impôt foncier annuel (predial) | 0,3–1,6 % de la valeur cadastrale |
| TVA (services, baux, travaux) | Taux général 19 % |
| Taxe d’industrie et de commerce (ICA) | 0,2–1,6 % du chiffre d’affaires local |
Le tableau s’assombrit un peu avec l’introduction récente d’un prélèvement de 3,5 % sur les transactions immobilières (auto‑retenue) via le décret 0572, alors qu’il n’était que de 1,1 % auparavant. L’objectif : combler un déficit budgétaire supérieur à 21 000 milliards de pesos.
Pour attirer les capitaux, plusieurs pays proposent des incitations fiscales telles que des réductions d’Impôt sur les Sociétés (ICA) pour les investisseurs étrangers, des régimes préférentiels dans les zones franches, des crédits d’impôt de 25 à 30 % pour les projets de R&D ou technologiques, et des dispositifs de « méga-investissements » garantissant des conditions fiscales stables sur 20 ans pour des projets de plusieurs centaines de millions de dollars.
Un marché des bureaux en pleine recomposition à Bogotá
Le cœur du marché des bureaux, c’est Bogotá. La capitale concentre les sièges des multinationales, des banques, des grandes études d’avocats, des organismes publics et des principaux acteurs des services professionnels et technologiques.
Après le choc du télétravail pendant la pandémie, la ville traverse une phase de « nouvelle normalité » où la demande se redessine plutôt qu’elle ne disparaît. En 2025, l’absorption nette de bureaux y est restée stable par rapport à 2024, signe que le marché a digéré le gros du désengagement post‑Covid.
Le stock de bureaux de catégorie A atteignait environ 1,69 million de m² au deuxième trimestre 2025.
Les loyers, eux, reflètent cette tension : la moyenne s’est établie à environ 83 400 COP/m² par mois (environ 20,2 USD/m²), un niveau historique, avec une tendance haussière continue. Mais derrière cette moyenne se cache une segmentation très marquée du marché.
Les actifs prime – immeubles récents, hauteurs généreuses, certifications environnementales, excellente desserte, services intégrés – affichent des taux de vacance inférieurs à 3 %, avec des loyers en hausse. À l’autre bout du spectre, les bâtiments plus anciens ou mal positionnés peuvent dépasser 16 % de vacance, obligés de consentir des rabais ou des aménagements pour attirer des locataires.
On peut résumer ainsi le contraste entre les segments :
| Segment de bureaux à Bogotá | Taux de vacance approximatif | Tendances de loyers |
|---|---|---|
| Prime (A+/A, top corridors) | < 3 % | Hausse soutenue, forte pression |
| Standard / secondaire | > 16 % | Stagnation ou baisse sélective |
| Marché global A | ~ 9,8 % | Moyenne en hausse historique |
Cette polarisation se traduit aussi dans les décisions des utilisateurs. Les grandes entreprises privilégient les surfaces compactes et très efficaces plutôt que les plateaux surdimensionnés, avec une forte appétence pour les espaces « plug & play », déjà équipés et flexibles. La demande se concentre sur des surfaces inférieures à 300 m² pour les PME et les structures agiles, et sur des plateaux supérieurs à 1 000 m² pour les multinationales dans les couloirs les plus établis – où l’offre est paradoxalement la plus limitée.
Le télétravail, loin d’avoir tué le bureau, a ancré durablement le modèle hybride. Résultat : explosion des espaces de coworking et des bureaux opérés. L’International Workplace Group (IWG) aligne déjà un réseau de 25 immeubles flexibles à Bogotá, et ce format continue de gagner du terrain, notamment dans les quartiers d’affaires centraux.
International Workplace Group (IWG)
Transactions emblématiques et corridors clés à Bogotá
Le dynamisme du marché se lit dans une série de grandes transactions récentes. Un organisme public a par exemple pris 3 000 m² dans la tour D du complexe Central Point ; le géant de l’architecture Gensler a inauguré son nouveau siège à Bogotá; Ernst & Young prépare l’occupation de trois étages dans la tour Fura (Connecta 80) ; le bâtiment Atrio – projet emblématique signé en collaboration avec l’architecte britannique Richard Rogers – affiche déjà plusieurs milliers de m² occupés par des acteurs de premier plan.
Des exemples concrets d’immeubles phares et de grandes entreprises qui y ont consolidé leurs opérations, illustrant la dynamique du marché.
Entièrement occupé par l’enseigne de magasins de proximité Tiendas D1, démontrant une forte demande pour les produits immobiliers de qualité.
Loué à des poids lourds internationaux comme Mastercard et Deloitte, confirmant l’attractivité du secteur pour les services financiers et conseil.
Des groupes internationaux comme l’assureur britannique UIB et la société de risques Control Risks y ont consolidé leurs opérations dans des immeubles de référence.
À l’inverse, les surfaces disponibles les plus importantes se concentrent aujourd’hui sur les corridors périphériques : Connecta 26 près de l’aéroport, Central Point dans le secteur Salitre, ou Urban 165 dans la zone nord. Pour un investisseur value‑add, ces localisations secondaires mais bien desservies peuvent offrir des points d’entrée à prix décotés, avec un potentiel de revalorisation via repositionnement (modernisation, labellisation écologique, services).
Medellín : un marché de bureaux plus compact mais en forte dynamique
Si Bogotá reste le géant, Medellín s’impose comme laboratoire d’innovations urbaines et comme hub de services, de technologie et de tourisme médical. Son marché de bureaux est plus compact, mais d’une vivacité remarquable.
Fin 2022, le stock de bureaux y atteignait un peu plus de 851 000 m², avec une projection à près de 927 500 m² à l’horizon 2025, soit une croissance attendue de 8,2 %. La ville concentre 64 % de l’offre de bureaux de la vallée de l’Aburrá, les autres communes périphériques se partageant les 36 % restants.
Le quartier d’El Poblado concentre environ 50% de l’inventaire immobilier total et attire la majorité de la demande étrangère (expatriés, nomades digitaux) ainsi que les entreprises de services. Le secteur de Las Palmas, quant à lui, représente environ 11% du stock et se spécialise dans des projets résidentiels de dernière génération de catégories A+ et A.
Les chiffres de 2023 témoignent de cette traction : au premier trimestre, la disponibilité a reculé de 8,6 % par rapport au trimestre précédent pour se situer autour de 73 200 m² ; dans le même temps, l’absorption nette cumulée a bondi de 64 % pour atteindre 6 469 m², dopée principalement par les centres d’appels et BPO, la finance et l’industrie pharmaceutique.
Le délai de rotation moyen des surfaces sur le marché immobilier commercial de Bogotá.
Cette structure de prix est de nature à séduire les entreprises internationales qui cherchent une alternative moins coûteuse que Bogotá, tout en bénéficiant d’un écosystème d’innovation puissant, d’infrastructures en développement (métro, tramway « Metro de la 80 », tunnel de Toyo pour l’accès au port) et d’une image de ville technologique, sûre et attractive.
Les fondamentaux des baux de bureaux : visibilité et flexibilité
Pour un investisseur dans l’immobilier commercial, la nature des baux et les conditions d’occupation sont déterminantes. À Bogotá comme à Medellín, les contrats de bureaux se signent typiquement pour des durées de 3 à 7 ans, avec une moyenne autour de 5 ans.
Le loyer de base (market rent) couvre l’occupation de la surface louable, auquel s’ajoutent des charges communes (CAM) – en général 3 à 4 mille pesos par m² – les services (énergie, eau) et la TVA de 19 % sur le loyer.
Les propriétaires proposent souvent des périodes de franchise (1 à 6 mois) pour faciliter l’emménagement, dont la durée dépend de la surface louée et de la longueur du bail. De plus, les honoraires de courtage pour le locataire sont généralement payés par le bailleur, ce qui simplifie la transaction.
D’un point de vue technique, le facteur de perte (rapport entre surface louable et utile) tourne autour de 10 %, un standard régional. La densité d’occupation varie de 5 à 15 m² par employé, avec une montée en puissance des postes partagés et des espaces collaboratifs. Les coûts d’aménagement de bureaux A se situent généralement entre 1 000 et 1 300 USD/m², pour des délais de travaux de 15 à 40 semaines avant prise de possession.
Ces paramètres créent un environnement relativement transparent pour modéliser des flux de loyers à moyen terme, avec des périodes de vacance modérée dans les bons actifs et une visibilité sur les capex nécessaires.
L’essor spectaculaire de l’industriel et de la logistique
En parallèle du tertiaire de bureaux, le segment industriel/logistique connaît un cycle particulièrement porteur, alimenté par trois moteurs : la croissance du e‑commerce, la stratégie de nearshoring des entreprises nord‑américaines, et un ambitieux programme d’infrastructures (routes 4G/5G, corridors logistiques, modernisation portuaire).
Le marché colombien de la logistique et de l’entreposage était valorisé à environ 38 000 milliards de pesos en 2023.
À Bogotá, le stock d’entrepôts atteignait environ 2,88 millions de m² au second semestre 2024, avec un taux de disponibilité de seulement 4,1 %. L’absorption nette sur l’année se limitait à 18 362 m², reflétant un certain attentisme dans un contexte macro plus tendu.
L’absorption nette cumulative a bondi à 159 206 m² au premier semestre 2025, indiquant que les surfaces se remplissent beaucoup plus vite que l’offre ne s’accroît.
Les demandes se concentrent très clairement sur les entrepôts de classes A et A+, avec hauteurs libres importantes, excellente desserte, systèmes anti‑incendie modernes, et parfois certifications environnementales. Les secteurs leaders sont le e‑commerce, le retail, la logistique 3PL, le transport et la petite industrie manufacturière.
Corridors logistiques et transactions phares
Autour de Bogotá, les grands axes industriels se structurent principalement le long des corridors Sub Urbano Calle 80, Mosquera, Funza, Tocancipá et Occidente. Les tronçons de Calle 80 et Funza concentrent les loyers les plus élevés pour les entrepôts de classe A, du fait de leur position stratégique pour la distribution nationale.
De grands acteurs internationaux ont déjà pris position. Porsche a fait construire un entrepôt sur mesure (built‑to‑suit) de 5 200 m² dans le parc industriel Latam Calle 80, tandis que le logisticien danois DSV y a pris près de 6 240 m². Le parc Pantera 80 a livré un premier entrepôt sur mesure de 9 000 m², immédiatement occupé par Solística.
Plusieurs distributeurs et e‑commerçants locaux ont récemment étendu leurs capacités logistiques en Colombie. Buscalibre a pris 3 310 m² dans le parc Celta. Le groupe portugais Jerónimo Martins (enseignes Ara) a mis en service un centre de distribution de 38 000 m², avec 23 000 m² supplémentaires à Tocancipá. Le géant colombien Grupo Éxito a loué 8 000 m² dans Interpark. Enfin, PriceSmart, un acteur majeur du wholesale, a occupé plus de 9 000 m² dans Latam Calle 80 pour optimiser sa chaîne d’approvisionnement.
Ce mouvement s’inscrit dans une stratégie nationale : politique logistique (PNLogística) visant la modernisation du système à horizon 2030, plus de 75 000 milliards de pesos alloués aux corridors stratégiques, trois grands projets routiers 4G livrés en 2023 réduisant de 30 % les temps de trajet fret entre Bogotá et Medellín, et plus de 110 zones franches opérationnelles offrant des avantages douaniers et fiscaux. Les entrepôts situés en zone franche ont d’ailleurs vu leur capacité augmenter de 18 % en 2023.
Les parcs logistiques colombiens offrent des taux de capitalisation (cap rates) très compétitifs, généralement entre 8 % et 10 %, pouvant dépasser ce niveau dans certaines villes secondaires. Les loyers ont tendance à augmenter lorsque le taux de vacance descend sous la barre des 5 %. Pour un investisseur de type core+ ou value-add, ce segment combine des cash-flows immédiats, un potentiel de plus-value et des perspectives de revente dans un marché qui se professionnalise.
Medellín, Cali, Barranquilla : un maillage industriel en expansion
Au‑delà de la capitale, Medellín, Cali et Barranquilla constituent les trois autres pôles logistiques majeurs. Medellín, malgré un marché plus réduit, affiche la vacance industrielle la plus basse du pays. Les projets d’infrastructures (tunnel de Toyo vers la zone portuaire d’Urabá, extensions du métro, Metro de la 80) renforcent sa vocation de hub régional.
Le taux de vacance logistique de Cali, le plus élevé des grandes villes à 6 %, est principalement dû à une livraison rapide de nouvelles offres plutôt qu’à des difficultés de demande. Cette situation peut représenter un point d’entrée opportun à moyen terme pour les investisseurs qui anticipent un renforcement du port de Buenaventura et de la route Pacifique.
Barranquilla, avec son profil de ville portuaire caribéenne, combine activités industrielles, logistiques et tertiaires. Les zones franches autour du port attirent les opérateurs cherchant une plateforme d’exportation vers les États‑Unis et l’Europe, dans le cadre des nombreux accords commerciaux de la Colombie (plus de 60 pays couverts, dont les États‑Unis, l’Union européenne et plusieurs partenaires asiatiques).
Proptech, data et durabilité : trois accélérateurs pour les investisseurs
Un des traits distinctifs du marché colombien, c’est la montée en puissance extrêmement rapide de la Proptech. Le pays est aujourd’hui considéré comme un véritable hub régional, avec environ 200 startups Proptech et ConTech, dont 60 % basées à Bogotá et 40 % à Medellín. Le secteur a capté 29 % des investissements technologiques du pays en 2023, soit près d’un milliard de dollars de capital engagé au total.
Des acteurs comme Habi (plateforme iBuyer devenue licorne, 300 millions de dollars levés en 2022) ou LaHaus (plateforme transactionnelle, 62 millions levés en série C) ont profondément modifié la manière de trouver, valoriser et financer des actifs immobiliers. Pour un investisseur, cela se traduit par :
Principaux bénéfices apportés par l’utilisation de nos solutions pour les professionnels de l’immobilier.
Une meilleure transparence des prix et des loyers pour des décisions éclairées.
Un accès facilité aux données de marché essentielles (vacance, absorption, délais de rotation).
Des outils de simulation et d’analyse plus puissants pour la sélection de localisations et la structuration de portefeuilles.
En parallèle, la durabilité n’est plus un « nice to have » mais un véritable standard de marché sur les segments haut de gamme. À Bogotá et Medellín, environ 20 % des surfaces de bureaux de haut standing sont déjà certifiées selon des labels comme LEED ou EDGE, et la part progresse rapidement.
En Colombie, près de 11,5 millions de mètres carrés de projets immobiliers ont obtenu une certification verte entre 2021 et 2022.
Pour un investisseur en bureaux ou en entrepôts, viser des actifs certifiés ou « certifiables » permet non seulement de sécuriser une demande locative plus résiliente – les grands utilisateurs et les multinationales ayant des exigences ESG strictes –, mais aussi d’accéder à des financements plus avantageux et d’améliorer la liquidité à la revente.
Rendements, valorisation et rôle des villes secondaires
En termes de performance pure, la Colombie se distingue par des rendements bruts parmi les plus élevés de la région. Les locaux commerciaux se louent avec des yields de l’ordre de 7 à 9 %, les appartements urbains prime autour de 6 à 8 %, et les actifs industriels/logistiques, on l’a vu, peuvent dépasser 8 à 10 % de cap rate.
Dans les villes secondaires colombiennes comme Pereira, Manizales, Armenia (Eje Cafetero), Bucaramanga ou certaines zones côtières, les taux de capitalisation sur des actifs commerciaux peuvent dépasser 9 %. Ces marchés offrent une compétitivité intéressante pour un fonds à vocation income ou pour un investisseur prêt à assumer une durée de détention longue, malgré une liquidité généralement plus réduite.
Un rapide panorama peut aider à situer les différents segments :
| Segment / Ville | Rendement brut typique | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Bureaux prime Bogotá | 6–8 % | Tension sur l’offre, vacance très basse sur le prime |
| Bureaux Medellín | 7–9 % | Marché en croissance, loyers encore modérés |
| Commerces (malls, retail) | 7–9 % | Centres commerciaux sous‑offreurs, fréquentation forte |
| Logistique/industriel | 8–10 % | Cap rates élevés, vacance limitée dans les bons parcs |
| Commercial villes secondaires | ≥ 9 % | Rendements élevés, marché moins liquide |
Côté valorisation, la trajectoire historique montre un marché loin des emballements spéculatifs extrêmes :
– 2010‑2014 : +9 à 11 % par an ;
– 2015‑2019 : +6 à 8 % ;
– 2020‑2022 : +3 à 5 % (choc Covid absorbé) ;
– 2023‑aujourd’hui : +5 à 7 % en rythme annuel moyen.
Les projections regardent plutôt vers une appréciation annuelle de 4 à 6 % à Bogotá, 5 à 7 % sur les zones prime de Medellín, 3 à 5 % dans le centre historique de Cartagena, et 7 à 9 % dans certaines zones touristiques ou villes secondaires en rattrapage.
Pour l’immobilier commercial strict (bureaux, commerces, industriel), ces trajectoires de valorisation s’ajoutent à des flux de loyers souvent attractifs, ce qui place la Colombie dans une position concurrentielle vis‑à‑vis de marchés plus matures mais plus chers du continent.
Risques, incertitudes et points de vigilance
Tout n’est pas rose pour autant. Un investisseur sérieux ne peut ignorer plusieurs catégories de risques :
Sur le plan macro et politique, d’abord, la Colombie affronte un déficit budgétaire important qui pousse le gouvernement à rechercher des recettes supplémentaires, souvent via des réformes fiscales adoptées ou proposées. Certaines mesures récentes – comme l’augmentation de la taxation sur les transactions immobilières ou les dividendes – montrent que la pression fiscale sur le capital peut évoluer rapidement. La présidentielle de 2026 ajoute une dose d’incertitude sur l’orientation des politiques économiques.
La volatilité du peso est un risque majeur : une dépréciation peut augmenter les rendements en monnaie locale mais réduire les performances en dollars, tandis qu’une appréciation brutale peut alourdir le coût du service de la dette locale.
Sur le plan opérationnel, le marché souffre encore, dans certains segments, d’un manque de données fiables et de pratiques informelles (contrats mal rédigés, titres incomplets, situations cadastrales floues). L’étude minutieuse du Certificado de Tradición y Libertad, la vérification des impôts locaux, la clarté des servitudes et des autorisations d’urbanisme sont incontournables, sous peine de découvertes très coûteuses après l’acquisition.
S’ajoutent enfin des risques physiques (séismes dans les Andes, inondations sur certaines zones, exposition au changement climatique sur les côtes) et des défis sécuritaires résiduels sur certains axes logistiques, notamment sous la forme de vols de cargaison – environ 1 expédition sur 100 faisait l’objet d’un incident de ce type en 2023.
Où se situent les meilleures fenêtres d’entrée aujourd’hui ?
En agrégeant les données disponibles sur les bureaux, l’industriel/logistique, les tendances de durabilité, le contexte macro et les flux de capitaux, plusieurs axes d’investissement se dégagent :
– Les bureaux prime à Bogotá, dans les corridors consolidés (CBD, Andino, Chicó, Avenida Chile), où la vacance inférieure à 3 % et la quasi‑absence de nouveau stock créent une rareté structurelle. La stratégie typique consiste à cibler des tours de haute qualité, déjà partiellement louées à des multinationales, avec un potentiel de revalorisation locative et de capex ESG.
Les bureaux de catégorie A et A+ à Medellín, notamment dans les zones d’El Poblado et Las Palmas, bénéficient d’un marché en expansion. Leurs loyers restent inférieurs à ceux de la capitale. La demande est principalement portée par les secteurs du BPO, de la technologie et de la santé.
– Les parcs logistiques de classe A autour de Bogotá, Medellín, Cali et Barranquilla, adossés aux corridors routiers 4G/5G et aux zones franches. Les exemples de Porsche, DSV, PriceSmart, Jerónimo Martins ou Grupo Éxito montrent que l’appétit des grands utilisateurs est loin d’être rassasié.
– Les actifs commerciaux dans les villes secondaires dynamiques, où les cap rates dépassent souvent 9 %, sous réserve d’une analyse fine de la demande locale et de la qualité des locataires.
– Enfin, les projets ou immeubles pouvant être certifiés verts (LEED, EDGE, etc.), qui bénéficient à la fois d’une prime de demande de la part des utilisateurs et de financements plus attractifs.
Conclusion : un marché en transformation plutôt qu’en saturation
L’idée souvent véhiculée d’un marché des bureaux saturé ou d’un cycle logistique en fin de course ne résiste pas à la lecture fine des données. À Bogotá comme à Medellín, les professionnels du secteur parlent plutôt d’une transformation de la demande que d’une sur‑offre : adaptation aux nouvelles formes de travail, exigence croissante en matière de durabilité et de services, recherche de flexibilité, compression des surfaces par employé, mais maintien, voire renforcement, des besoins sur les meilleurs produits dans les meilleurs emplacements.
Dans l’industriel, la demande générée par le e‑commerce, le réagencement des chaînes d’approvisionnement (nearshoring) et les projets d’infrastructure laisse présager plusieurs années encore de loyers fermes et de vacance basse sur les parcs les plus sophistiqués.
L’immobilier commercial en Colombie, notamment les segments bureaux et logistique à Bogotá et Medellín, présente un rapport rendement/risque attractif dans la région. Cet investissement requiert toutefois d’accepter une fiscalité complexe et évolutive, la volatilité d’une monnaie émergente et la nécessité d’une due diligence approfondie.
Le mot‑clé, plus que jamais, est sélectivité : sélectionner les villes, les corridors, les actifs, les locataires et les partenaires locaux. En s’appuyant sur la montée en puissance de la Proptech, sur la dynamique de la construction verte et sur un cadre légal largement ouvert aux capitaux étrangers, il est possible de bâtir en Colombie des portefeuilles d’immobilier commercial capables de générer des revenus récurrents solides, tout en bénéficiant du potentiel d’appréciation d’un marché encore en phase de consolidation.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Colombie pour chercher du rendement locatif et une exposition au peso colombien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bogotá, Medellín, Carthagène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en forte demande locative, comme El Poblado à Medellín ou Chicó à Bogotá, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via SAS colombienne) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs tout en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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