Les lois et régulations immobilières à connaître en Colombie

Publié le 20 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter, construire ou louer un bien en Colombie est aujourd’hui beaucoup plus simple qu’il y a vingt ans, mais le pays reste l’un des plus réglementés d’Amérique latine en matière immobilière. Entre droit de propriété, urbanisme, fiscalité, règles de construction, location longue durée ou location touristique, le cadre juridique est dense. Comprendre cette architecture légale est indispensable pour éviter les mauvaises surprises, que l’on soit étranger, investisseur local, promoteur ou simple particulier.

Cadre général : un pays ouvert à la propriété privée et aux investisseurs étrangers

La Colombie fonctionne sous un système de droit civil, où les codes et les lois priment sur la jurisprudence. La Constitution de 1991 garantit la propriété privée, mais la soumet à une fonction sociale et écologique : le droit de propriété n’est pas absolu, il doit s’exercer dans le respect de l’intérêt général, de l’urbanisme et de l’environnement.

La preuve de la propriété repose sur un système national d’enregistrement très structuré. Deux pièces sont centrales :

– l’Escritura Pública, la « minute notariale » qui formalise la vente ;

– le Certificado de Tradición y Libertad, délivré par l’Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, qui retrace l’historique complet du bien, ses propriétaires successifs, hypothèques, saisies, servitudes, litiges, restrictions.

Un marché attractif, mais encadré

Le marché immobilier colombien pèse lourd : la valeur du secteur était projetée à environ 2,58 billions de dollars US pour 2024, dont plus de 2,17 billions pour le segment résidentiel. Les villes comme Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena ou Santa Marta concentrent l’essentiel des transactions, tandis que les terres agricoles peuvent encore se négocier entre 5 et 500 dollars US le mètre carré selon la région.

Parallèlement, le pays a attiré 6,7 millions de visiteurs en 2024, et les investissements étrangers dans la pierre ont bondi de 340 % depuis 2020. Cette montée en puissance de l’investissement a poussé l’État à renforcer à la fois les garanties offertes aux investisseurs et les mécanismes de contrôle (anti-blanchiment, registres, enregistrement des investissements, etc.).

Quels types de biens peut-on acheter… et où existent des limites ?

En Colombie, la règle est l’ouverture. Un particulier ou une société étrangère peut, en principe, acquérir :

– des appartements, maisons, penthouses, maisons de campagne proches des villes ;

– des immeubles de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts ;

– des terrains urbains ou ruraux, y compris agricoles ;

– des biens en zone côtière ou balnéaire ;

– des biens en zone urbaine, périurbaine ou rurale classique.

Cependant, plusieurs catégories de terrains ou de zones sont protégées ou restreintes.

Les restrictions territoriales majeures

Certaines limitations touchent indifféremment Colombiens et étrangers :

Pour le rural, la loi 160 de 1994 impose en outre des limites de taille via la notion d’Unidad Agrícola Familiar (UAF). Au-delà d’un certain nombre d’hectares (7 à 20 en moyenne selon la région), l’acquisition par un étranger peut nécessiter l’autorisation de l’Agence nationale des terres (ANT) et une analyse approfondie du statut foncier, notamment au regard des procédures de restitution des terres aux victimes du conflit armé.

Comprendre le processus d’achat : du compromis à l’enregistrement

Une transaction immobilière standard en Colombie dure généralement 4 à 8 semaines pour un bien déjà construit et sans complexité particulière, même si la fourchette globale peut aller de un à six mois. Le processus est très codifié.

Les grandes étapes

On peut résumer la séquence de base en plusieurs phases successives :

Le notaire joue un rôle central : il vérifie la légalité formelle de l’acte, perçoit et verse les taxes dues, et transmet l’acte au registre foncier. En revanche, il ne remplace pas l’avocat : le contrôle de validité du titre, des risques de litige ou des servitudes non apparentes relève bien d’un estudio de títulos mené par un juriste spécialisé.

Principaux documents à prévoir

Le dossier de vente type comprendra notamment :

En cas d’utilisation de l’investissement à des fins de visa, l’enregistrement auprès de la Banque de la République et le certificat correspondant deviennent des pièces maîtresses.

Urbanisme, POT et licences de construction : un passage obligé pour tout projet

La Colombie ne régule pas seulement la transaction ; elle encadre très strictement la manière de construire et d’utiliser le sol. Trois piliers structurent ce domaine : la loi 388 de 1997, le POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de chaque municipalité et les décrets sectoriels comme le Décret 1077 de 2015.

Le POT : la « constitution » urbaine locale

Chaque ville ou municipalité dispose d’un POT (ou d’un schéma ou plan de base selon la taille), véritable charte de développement urbain. Ce document :

– classe les sols en zones urbaines, rurales, d’expansion, de protection ;

– fixe les vocations : résidentielle, commerciale, industrielle, mixte, institutionnelle, récréative, etc. ;

– détermine des paramètres essentiels : hauteurs maximales, densité, taux d’occupation au sol (indice de construction), reculs, normes de stationnement, exigences en espaces verts et équipements ;

– définit les secteurs soumis à des traitements spécifiques : conservation, rénovation, densification, régénération, etc.

Avant tout achat ou projet, vérifier la compatibilité du bien avec son usage souhaité dans le POT local est crucial. Acheter un terrain rural dont le POT interdit l’urbanisation ou un immeuble en zone de conservation sans possibilité d’extension peut transformer un projet rentable en piège coûteux.

Licences de construction : un système détaillé… et sanctionné

Construire, rénover, agrandir ou démolir sans licence est illégal. Les sanctions peuvent être lourdes : suspensions de travaux, amendes allant de 70 à 400 salaires minimums mensuels, voire démolition de l’ouvrage.

Les principaux types de licences sont :

– construction nouvelle : édification sur terrain nu ou après démolition totale ;

– agrandissement : augmentation de surface construite ;

– adaptation : changement d’usage (par exemple, transformer une maison en bureaux) en conservant une partie de la structure ;

– modification : altération significative du design architectural ou structurel ;

– restauration : retour à l’état initial d’un bâtiment dégradé, souvent à valeur patrimoniale ;

– renforcement structurel : mise à niveau pour respecter les normes sismiques (NSR-10) ;

– démolition : destruction partielle ou totale ;

– reconstruction : rebâtir un immeuble détruit en tout ou partie ;

– clôture : enclos définitif d’une propriété privée ;

– licences d’urbanisation, lotissement, subdivision : découpage et viabilisation de terrains (urbanas, de expansión, rurales) ;

– permis d’occupation : atteste de la conformité des travaux et autorise l’usage du bâtiment ;

– permis de vente : obligatoire pour promouvoir et commercialiser un projet de logements.

En pratique, le dossier doit comporter : les éléments essentiels relatifs au projet.

La demande est instruite par les curadurías urbanas (en ville) ou la Secrétariat de la planification. Le délai moyen annoncé est de l’ordre de 45 jours, mais dans la pratique, il peut s’étendre jusqu’à quatre mois en fonction de la complexité du projet et des ajustements demandés. Une licence est généralement valable 36 mois, prolongeables une fois de 12 mois.

Normes sismiques, plomberie et sécurité

Le pays se trouve en zone sismique active. La loi 400 de 1997 et la réglementation NSR‑10 (déjà en cours de mise à jour vers NSR‑20) imposent des standards précis de construction parasismique, supervisés par le ministère du Logement. Toute nouvelle construction importante doit s’y conformer.

Pour les réseaux d’eau et d’assainissement, la norme NTC‑1500 s’inspire du code international de plomberie. Elle fixe les règles de dimensionnement, matériaux et installation. Par ailleurs, les entreprises et chantiers doivent appliquer un système de gestion en santé et sécurité au travail (SG‑SST, décret 1072 de 2015) et affilier le personnel au régime des risques professionnels.

Fiscalité immobilière : ce qu’il faut payer, à l’achat comme à la détention

Au-delà du prix du bien, il faut intégrer une batterie d’impôts et de frais. Mal anticipés, ils peuvent grever un budget de plusieurs points de pourcentage.

Vue d’ensemble des principaux coûts à l’achat

On peut résumer les principaux postes comme suit :

En pratique, les frais de clôture pour l’acheteur tournent autour de 2 à 4,5 % du prix. En incluant les coûts du vendeur (commission, retenue à la source, etc.), l’ensemble peut atteindre 5,5 à 7,5 %.

Impôt de timbre, droits de notaire et d’enregistrement

La Colombie a réintroduit en 2023 un impôt de timbre sur certains actes notariés, dont les ventes immobilières. Le taux est progressif selon la valeur en UVT (unité de valeur fiscale, fixée à 49 799 COP pour 2025) :

La loi ne précise pas formellement qui du vendeur ou de l’acheteur doit le payer ; dans les faits, la charge se négocie au contrat.

Les droits de notaire pour l’escritura sont, eux, fixés à 3 ‰ de la valeur (au‑delà d’un seuil minimal), d’ordinaire partagés à 50/50 entre vendeur et acheteur.

Impôts annuels et fiscalité sur le revenu

Une fois propriétaire, il faut compter plusieurs taxes et charges récurrentes :

Pour les revenus locatifs, les règles sont les suivantes :

– un non‑résident fiscal est imposé à un taux forfaitaire de 35 % sur ses revenus de source colombienne, dont les loyers ;

– une retenue à la source de 3,5 % est prélevée sur les loyers, imputable sur l’impôt final ;

– pour un résident fiscal, les loyers s’ajoutent au revenu global et sont taxés selon un barème progressif.

Sur la revente, la fiscalité dépend de la durée de détention :

– moins de deux ans : la plus‑value est assimilée à un revenu ordinaire (jusqu’à 35 % pour un non‑résident) ;

– plus de deux ans : elle devient un gain occasionnel, taxé généralement à 10 ou 15 % selon le cas. Le prix d’acquisition, les frais, coûts d’amélioration et d’enregistrement peuvent être déduits pour calculer le gain net.

Financement et contrôle anti‑blanchiment : un environnement strict

Les achats au comptant restent prédominants en Colombie, notamment pour les étrangers, car l’accès au crédit local est plus compliqué pour eux. Toutefois, la loi interdit de facto les paiements « en cash » pour l’immobilier : les flux doivent transiter par les canaux bancaires réglementés, avec traçabilité et justificatifs de provenance.

Les banques colombiennes exigent souvent, pour prêter à un non‑national :

– une cédula de extranjería (carte d’identité d’étranger) ;

– des preuves de revenus locaux stables ;

– un historique de crédit colombien ;

– un apport personnel de 30 à 50 % du prix.

L’alternative passe souvent par : l’évaluation des options disponibles et le choix réfléchi.

– un prêt hypothécaire dans le pays d’origine de l’investisseur, garanti par un bien là‑bas ;

– un financement vendeur ou promoteur (très répandu dans le neuf, via le système de préventes) ;

– des prêteurs privés internationaux.

Dans tous les cas, les fonds arrivant de l’étranger doivent être enregistrés auprès de la Banque de la République comme investissement étranger direct si l’on veut conserver un droit clair au rapatriement du capital et des plus‑values, et éventuellement prétendre à un visa investisseur.

Propriété, visas et citoyenneté : quel lien juridique ?

Posséder un bien en Colombie ne donne pas automatiquement un statut migratoire. En revanche, l’investissement immobilier est au cœur du visa de Migrant Investisseur (type M) et du visa Résident (type R).

Pour le visa M investisseur immobilier :

Pour le visa R par investissement direct, le seuil est plus élevé : 650 SMLMV, soit environ 925,3 millions de COP en 2025. Ce visa donne une résidence à durée indéfinie (avec réémission périodique du document), et un chemin vers la nationalité, accessible après 5 ans de résidence permanente (2 ans pour les ressortissants de pays latino‑américains et pour les Espagnols).

La Colombie autorise la double nationalité, ce qui en fait un atout pour les investisseurs souhaitant s’y ancrer à long terme.

Droit des locations : un cadre très protecteur pour les locataires

L’autre grand pan de la régulation immobilière en Colombie concerne la location. La loi 820 de 2003 encadre très précisément la location de logements urbains, et le marché locatif représente près de la moitié des ménages : plus de 40,3 % des foyers vivant en location selon les données 2024 de DANE.

Plafond de loyer et révision annuelle

Pour les baux d’habitation en milieu urbain :

– le loyer mensuel ne peut pas dépasser 1 % de la valeur commerciale du logement ;

– cette valeur elle‑même ne peut être prise au‑delà du double de la valeur cadastrale ;

– la révision du loyer ne peut intervenir qu’une fois tous les 12 mois ;

– l’augmentation maximale est égale à 100 % de l’évolution de l’indice des prix (IPC) de l’année précédente.

Un locataire qui estime une hausse abusive peut saisir la mairie (Alcaldía) dans un délai de 6 mois pour demander une révision.

Pour les baux commerciaux, la loi n’impose pas de plafond strict, mais le marché se cale souvent sur l’IPC annuel, avec parfois 1 ou 2 points de plus. En cas de désaccord au renouvellement, des arbitres experts peuvent fixer le nouveau loyer.

Dépôts de garantie, durée et renouvellement

La loi 820 interdit formellement les dépôts de garantie et l’exigence de sûretés spécifiques (hypothèques, etc.) pour sécuriser un bail d’habitation. En pratique, de nombreux propriétaires contournent cet esprit de la loi en demandant :

La durée des baux est librement négociée, mais, si aucune durée n’est mentionnée, la loi considère qu’il s’agit par défaut d’un contrat d’un an. Dans les faits, la plupart des contrats résidentiels sont conclus pour un an, avec reconduction tacite annuelle. Le maximum n’est pas limité par la loi, mais au‑delà de trois ans, les parties renégocient souvent.

Résiliation et expulsions : procédure encadrée

La loi 820 fixe un cadre de résiliation relativement protecteur pour le locataire, tout en prévoyant des mécanismes pour que le bailleur récupère son bien.

Quelques cas typiques :

– le propriétaire peut mettre fin à un bail en phase de reconduction, par préavis de 3 mois et paiement d’une indemnité équivalente à 3 mois de loyer, sauf si la résiliation est motivée par la vente du bien ou des conditions spécifiques prévues par la loi (usage personnel durable, démolition, gros travaux) ;

– après 4 ans de bail, le propriétaire peut résilier avec un préavis de 3 mois et une indemnité de 1,5 mois de loyer ;

– le locataire peut, lui aussi, résilier à tout moment, avec préavis de 3 mois, en payant généralement 3 mois d’indemnité, sauf si la fin du bail intervient à l’échéance convenue ou si le propriétaire a manqué à ses obligations.

Location touristique et plateformes type Airbnb

Pour les locations de courte durée, notamment via des plateformes, la Colombie a établi plusieurs garde‑fous :

– toute personne offrant un hébergement touristique doit s’inscrire au Registro Nacional de Turismo (RNT), inscription gratuite mais à renouveler annuellement ;

– un registre d’hébergement (Tarjeta de Registro de Alojamiento) doit être tenu pour consigner l’identité des occupants ;

– dans les immeubles soumis au régime de propriété horizontale, le règlement de copropriété doit autoriser expressément les locations de moins de 30 jours. De plus en plus de copropriétés les interdisent ou les limitent.

Un propriétaire qui ignore ces règles s’expose à des amendes administratives et à des litiges avec la copropriété.

Construction, responsabilités et assurances : le chantier sous haute surveillance

Au‑delà des licences, le droit colombien encadre finement les responsabilités sur un projet immobilier, du promoteur au constructeur en passant par les bureaux d’études.

Parmi les acteurs typiques :

– le propriétaire foncier ;

– le promoteur (qui finance, conçoit et coordonne) ;

– les architectes, ingénieurs et bureaux d’étude ;

– les entrepreneurs et sous‑traitants ;

– les autorités compétentes (municipalités, curadurías, agences environnementales, etc.).

Pour les projets de logements neufs, une assurance décennale est obligatoire : elle protège l’acheteur contre les dommages structurels graves pendant 10 ans. D’autres polices sont fréquentes : bonne exécution, responsabilité civile contractuelle et extra‑contractuelle, stabilité de l’ouvrage, paiement des salaires et charges sociales.

En cas de litige, les parties ont recours à : arbitrage, médiation, ou contentieux.

– l’arbitrage, largement soutenu par les tribunaux colombiens, avec une exécution des sentences en 1 à 3 ans pour un arbitrage interne ;

– la conciliation extrajudiciaire ;

– l’instance judiciaire classique, plus lente.

Les sentences arbitrales internationales doivent passer par une procédure d’exequatur devant la Cour suprême avant de pouvoir être exécutées en Colombie.

Risques fréquents et erreurs à éviter

Malgré un cadre juridique relativement structuré, le marché n’est pas exempt de zones grises et de risques, surtout pour un investisseur qui découvre le pays.

Parmi les principaux écueils recensés :

Un réflexe utile consiste à recourir à :

La Colombie dispose d’un arsenal légal conséquent, mais sa bonne application repose largement sur l’initiative de l’acheteur, qui doit s’assurer de la solidité juridique de l’opération.

L’immobilier colombien : un potentiel élevé sous surveillance réglementaire

Avec une croissance attendue des prix de 3 à 5 % par an dans les grandes villes jusqu’en 2030, des villes dynamiques comme Medellín (qui affiche des hausses de 4 à 6 % par an, voire 8 à 15 % sur cinq ans), un tourisme en plein essor et plus de 35 milliards de dollars de projets d’infrastructures planifiés, la Colombie restera un marché immobilier attractif au cours des prochaines années.

Mais cet attrait va de pair avec un encadrement dense : urbanisme finement planifié via les POT, normes sismiques strictes, régime locatif pro‑locataire, fiscalité complexe et dispositifs anti‑blanchiment sévères. C’est précisément cette combinaison – ouverture aux capitaux étrangers et exigence de conformité – qui fait de la Colombie un marché à la fois prometteur et exigeant.

Dans un marché où l’on peut encore acheter un appartement en centre‑ville à des prix au mètre carré inférieurs à ceux d’autres grandes métropoles latino‑américaines, l’avantage revient clairement à l’investisseur informé, rigoureux et patient, capable de naviguer dans ce paysage réglementaire sans s’y perdre.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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