Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entrer dans le marché immobilier colombien séduit de plus en plus d’étrangers. Droits quasi identiques à ceux des Colombiens, prix encore attractifs, rendements locatifs solides, possibilité d’obtenir un visa d’investisseur : le pays a clairement décidé de courtiser le capital international. Mais derrière cette image accueillante, le processus d’achat reste très formel, avec des étapes bancaires, juridiques et fiscales à ne surtout pas négliger.
Ce guide décrit les étapes clés pour un acheteur étranger : la recherche du bien, la gestion des transferts de fonds internationaux, la signature de l’Escritura Pública devant notaire, l’enregistrement de l’acte auprès du Banco de la República, et enfin les démarches pour l’obtention éventuelle d’un visa.
Un cadre légal très ouvert pour les étrangers
La première bonne nouvelle pour l’investisseur international, c’est que la législation colombienne est l’une des plus permissives de la région en matière de propriété étrangère.
La Constitution de 1991 garantit aux étrangers les mêmes droits qu’aux citoyens colombiens pour acquérir, détenir et céder des biens immobiliers. Aucune autorisation spéciale n’est exigée pour l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’une parcelle privée. Un ressortissant étranger peut acheter en son nom propre, sans passer par une société locale ni par un “prête-nom”, et il n’existe pas de quota de copropriété étrangère dans les immeubles.
Le droit de propriété, fondamental, est protégé par le Code civil et le Code de commerce. L’expropriation n’est autorisée que pour cause d’utilité publique et avec indemnisation, une protection égale pour les propriétaires colombiens et étrangers.
En pratique, un acheteur étranger peut acquérir :
– des appartements, studios, penthouses ou lofts en zone urbaine
– des maisons de ville, maisons de campagne proches des villes, “casas campestres”
– des terrains et maisons rurales, dès lors qu’il existe un titre privé clair et dûment enregistré
Les limites existent, mais elles concernent surtout la nature du sol, et non la nationalité de l’acquéreur. Sont exclus de la propriété privée :
– les terres de l’État sans titre (baldíos)
– les territoires collectifs d’ethnies indigènes (resguardos) ou de communautés afro-colombiennes
– certains espaces frontaliers sensibles ou zones à intérêt de défense nationale
– des zones environnementales protégées ou soumises à régimes agraires spéciaux
Pour un appartement en ville ou une maison en quartier résidentiel, ces restrictions ne posent généralement pas problème. Sur un terrain rural, en revanche, la vigilance doit être maximale, notamment vis-à-vis de l’Agence nationale des terres (ANT) et des régimes issus des lois de réforme agraire.
Vue d’ensemble : les grandes étapes de l’achat
Même si le processus ne distingue pas juridiquement entre Colombiens et étrangers, il présente des particularités auxquelles un non-résident n’est pas habitué. On peut le résumer en plusieurs blocs successifs.
1. Étude du marché et budget Analyse des villes et quartiers, estimation du budget en intégrant non seulement le prix du bien, mais aussi les coûts de transaction (notaire, enregistrement, avocat, taxes), idéalement entre 2 % et 3,5 % du prix pour l’acheteur.
2. Recherche du bien Visites avec une agence locale, souvent bilingue, ou consultation de plateformes telles que FincaRaíz, Metrocuadrado, Properati, Espacioyconfort ou LaLonja. Il est courant d’identifier 15 à 20 biens avant un voyage exploratoire de 7 à 10 jours dans une ville.
3. Offre et négociation Les prix sont rarement fermes. Les marges de négociation de 10 à 15 % sont fréquentes, voire davantage. Les vendeurs colombiens ont tendance à surévaluer en anticipant le marchandage.
Le ‘compromis de vente’ (Promesa de Compraventa) est un contrat ferme et structuré qui fixe définitivement le prix, les délais, les pénalités et le calendrier de paiement. Il inclut généralement une clause pénale significative, pouvant aller de 10% à 20% du prix de vente en cas de non-respect des engagements par l’une des parties.
5. Due diligence et étude de titres L’avocat réalise l’estudio de títulos, examine le Certificado de Tradición y Libertad (historique du bien et des charges), vérifie l’absence de litiges, de dettes fiscales ou de charges de copropriété, contrôle les règles d’urbanisme, le statut du terrain, révèle les risques.
6. Obtention du NIT/RUT et organisation du financement Le Numéro d’identification fiscale (NIT ou RUT) est requis pour l’enregistrement et la fiscalité. En parallèle se règle la question cruciale : comment faire entrer les fonds dans le pays et comment les déclarer comme investissement étranger.
Les fonds d’investissement immobilier doivent transiter par un intermédiaire officiel du marché des changes, être convertis en pesos colombiens (COP) et être enregistrés comme investissement étranger direct en bien immobilier auprès du Banco de la República, en utilisant le Formulaire 4.
8. Signature de l’Escritura Pública chez le notaire Le notaire authentifie le contrat définitif de vente, vérifie l’identité des parties, intègre les principales informations (prix, modalités de paiement, références cadastrales et registrales).
9. Enregistrement à l’Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Le transfert de propriété n’est pleinement effectif qu’une fois l’Escritura enregistrée auprès du Registre public. C’est cette inscription qui fait naître juridiquement la propriété au nom de l’acheteur.
Selon les cas, ce processus complet peut durer de 4 à 8 semaines pour une revente simple et bien documentée, et facilement 2 à 6 mois pour un projet plus complexe, un bien rural ou un immeuble neuf en construction.
Documents indispensables pour un acheteur étranger
Même si le pays est ouvert, la Colombie reste très procédurière. L’acheteur doit préparer à la fois ses documents personnels et l’ensemble de la documentation liée au bien.
Côté acheteur
Le minimum requis comprend :
Pour un achat immobilier en Colombie, il est nécessaire de disposer d’un passeport valide et d’un numéro d’identification fiscale colombien (NIT/RUT), obtenu auprès de la DIAN, souvent gratuitement et parfois à distance. Il faut également fournir des justificatifs de provenance des fonds (relevés bancaires, déclarations fiscales, contrats) pour répondre aux exigences des contrôles anti-blanchiment des banques. Enfin, une procuration (poder) est requise si l’acheteur n’est pas présent en Colombie au moment de la signature.
Dans le cadre d’un futur visa d’investisseur, s’ajoutent : certificats de casier judiciaire apostillés, preuve d’assurance santé couvrant la Colombie, photos d’identité, formulaires du Ministère des Affaires étrangères, etc.
Côté bien immobilier
Pour le bien, plusieurs pièces sont clés :
Liste des documents juridiques et administratifs indispensables à vérifier lors de l’acquisition d’un bien, pour garantir la sécurité de la transaction.
Extrait du registre foncier retraçant l’historique de propriété, les hypothèques, saisies (embargos), successions non réglées et annotations de protection familiale.
Acte notarié ayant permis au vendeur de devenir propriétaire du bien, établissant la chaîne de titres.
Document officiel précisant la surface, la classification cadastrale et la valeur cadastrale de référence du terrain et des constructions.
Attestation certifiant l’absence de dettes d’impôt foncier (impôt municipal) sur le bien.
Attestations confirmant que toutes les factures d’eau, d’électricité, de gaz et les charges de copropriété sont à jour.
Pour les immeubles en propriété horizontale : le règlement interne et un certificat de bonne situation vis-à-vis de l’administration de l’immeuble.
En cas de projet locatif de courte durée (type Airbnb), il faudra en outre vérifier que l’Escritura autorise ce type d’usage et inscrire le bien au Registro Nacional de Turismo (RNT) avant toute mise en location.
Le cœur du sujet : la due diligence et l’étude de titres
De tous les conseils donnés aux investisseurs étrangers, un revient constamment : ne jamais acheter un bien sans une étude de titres exhaustive réalisée par un avocat colombien expérimenté.
Le Certificado de Tradición y Libertad, délivré par la Superintendencia de Notariado et Registro, est le point de départ. Ce document, accessible en ligne pour un coût modeste (environ 35 900 COP en 2025), recense toute l’historique de la propriété :
– successions
– ventes successives
– hypothèques
– saisies judiciaires (embargos)
– affectations familiales (patrimonio de familia)
– décisions de justice, litiges, etc.
Nombre d’années d’historique foncier que l’avocat examine généralement pour vérifier l’absence d’anomalies anciennes.
Un second volet de la due diligence vise les aspects fiscaux et de charges :
– vérification du paiement de l’impôt foncier (Impuesto Predial)
– contrôle des factures de services (eau, électricité, gaz)
– vérification de l’absence d’arriérés de charges de copropriété
En Colombie, de nombreuses dettes sont attachées au bien immobilier lui-même et non à son propriétaire. Un acheteur qui ne vérifie pas ces passifs peut devenir légalement responsable de rembourser les dettes antérieures liées à la propriété.
Enfin, un troisième axe concerne les règles d’urbanisme et d’usage du sol. Le service de planification urbaine de la municipalité (Planeación Municipal ou Curaduría Urbana) permet de vérifier :
– le uso de suelo (usage du sol autorisé)
– les hauteurs et densités autorisées
– l’existence de projets d’infrastructures majeurs ou de restrictions environnementales
Pour un investisseur de courte durée, la lecture des règles de copropriété se révèle souvent décisive, car certaines interdisent ou encadrent strictement les locations de moins de 30 jours.
Financer et faire entrer les fonds : le point le plus sous-estimé
Pour un étranger, la difficulté principale ne se situe souvent pas dans le choix du bien mais dans l’organisation du paiement depuis l’étranger. C’est là qu’intervient le régimen cambiario colombiano, le régime de contrôle des changes, particulièrement strict.
Tout transfert important de fonds vers la Colombie est soumis à ce régime. L’acheteur doit être classé comme résident de change (residente cambiario) ou non-résident de change (no residente cambiario). Cette qualification dépend du lieu de résidence principal au cours des 12 mois précédant l’investissement. La plupart des non-résidents devront déclarer leurs transferts comme investissement étranger direct en immobilier auprès du Banco de la República.
Deux contraintes majeures en découlent :
– impossibilité d’utiliser certains canaux informels ou non autorisés pour payer directement un bien (cash importé, services financiers non reconnus localement, paiement en dehors de la Colombie sans régularisation)
– obligation de déclarer le transfert via un formulaire spécifique (Formulaire 4) rempli auprès de la banque ou du courtier qui reçoit les fonds
Les banques appliquent en plus des contrôles rigoureux d’anti-blanchiment (AML/KYC). Elles demandent souvent :
– relevés bancaires
– déclarations fiscales
– contrats de travail ou d’affaires
– traductions officielles si les documents ne sont ni en espagnol ni en anglais
Ce processus peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois dans des dossiers complexes. Il est donc crucial de s’en occuper en amont de la signature de la Promesa de Compraventa, au risque de ne pas respecter les échéances de paiement et de perdre la clause pénale.
Les principales options pour transférer l’argent
Plusieurs stratégies sont possibles, chacune avec ses avantages et ses risques.
Compte bancaire local
Avoir son propre compte en banque en Colombie est la solution la plus confortable pour gérer un investissement (paiement du bien, réception des loyers, règlement des charges). Mais ouvrir un compte classique est compliqué pour un non-résident :
– les banques exigent en général une Cédula de Extranjería, c’est-à-dire une carte d’identité étrangère, délivrée avec un visa M ou R
– certaines agences refusent les comptes basés uniquement sur un passeport
– même avec un compte, utiliser ces fonds pour un achat immobilier suppose souvent d’être résident fiscal (séjour de plus de 183 jours sur 12 mois)
Cette formule est donc intéressante pour ceux qui ont déjà un statut de résident ou un projet d’installation durable, mais rarement accessible à un primo-investisseur entièrement basé à l’étranger.
Compte de courtage (brokerage) en Colombie
C’est l’option la plus utilisée par les investisseurs étrangers qui n’ont pas encore de visa. Des sociétés de bourse agrées (sociedades comisionistas de bolsa) comme Acciones & Valores ou Alianza ouvrent des comptes aux non-résidents :
Pour un investisseur étranger, ouvrir un compte bancaire en Colombie peut se faire sans cédula ni résidence, à distance par e-mail et signature électronique en 2 à 6 semaines. Les fonds déposés sont automatiquement enregistrés comme investissement étranger via le Formulaire 4. Le compte offre une rémunération sur des fonds monétaires à des taux souvent supérieurs à ceux des États-Unis ou de l’Europe. Il permet également de rapatrier les fonds à l’étranger ultérieurement ou d’y percevoir des revenus locatifs.
Le coût principal se situe au moment de la conversion devises → COP, avec une combinaison typique de :
– 0,4 % de taxe gouvernementale sur les mouvements financiers (cuatro por mil)
– 0,4 % à 0,6 % de commission de change du courtier
Soit un coût global autour de 1 % sur le montant converti. Cette solution offre un bon équilibre entre sécurité juridique (enregistrement correct de l’investissement) et praticité, tout en restant accessible sans visa.
Virement direct sur le compte du vendeur
C’est l’option de dernier recours, parfois proposée par des vendeurs pressés ou peu formels. Elle est possible légalement, mais très risquée pour l’acheteur :
La négociation du taux de change relève du vendeur et de sa banque. Le vendeur doit également effectuer lui-même la déclaration Formulaire 4 au nom de l’acheteur, une procédure où les erreurs sont fréquentes. De plus, tout retard bancaire dans les contrôles de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) fait courir le risque de ne pas respecter le calendrier établi par la Promesa.
Si cette voie est empruntée, il est impératif de mandater un avocat local pour superviser l’enregistrement de l’investissement et contrôler les documents émis par la banque du vendeur.
Un mot sur les frais de change et de transfert
Dans un achat immobilier, ce ne sont pas les frais de virement international qui coûtent le plus, mais la conversion de la devise étrangère en COP, opérée par la banque ou le courtier colombien. Il est en général plus avantageux d’envoyer des dollars US que des euros, puisque la plupart des banques colombiennes convertissent directement USD → COP à des taux plus compétitifs.
Pour un acheteur depuis la zone euro, accepter une conversion EUR → USD par la banque colombienne entraînera en pratique une double conversion défavorable. De nombreux investisseurs utilisent donc des services spécialisés comme Wise ou OFX pour optimiser leur change avant l’arrivée des fonds en Colombie, tout en veillant à ce que la dernière étape (entrée des COP) se fasse via un intermédiaire dûment autorisé et déclaré comme investissement étranger.
Coûts de transaction, taxes et charges : à quoi s’attendre vraiment
L’un des atouts de la Colombie est le niveau relativement faible de ses coûts de transaction, comparé à d’autres pays de la région. Pour un acheteur, il faut en général rajouter entre 1,15 % et 3,5 % au prix du bien, hors frais de déplacement et éventuels honoraires d’architecte ou d’inspection technique.
Panorama des frais à l’achat
Voici un tableau de synthèse des principaux postes de coûts pour l’acheteur :
| Poste de coût | Ordre de grandeur (acheteur) |
|---|---|
| Honoraires de notaire (Escritura Pública) | Environ 0,3 % à 0,54 % du prix, souvent 50/50 |
| Taxe d’enregistrement (Impuesto de Registro) | Environ 0,5 % à 1 % de la valeur de l’acte |
| Frais d’enregistrement au Registre public | Barème progressif, autour de 0,5 % – 0,9 % |
| Honoraires d’avocat / étude de titres | 0,1 % à 2 % du prix ou forfait en COP |
| Certificat de Tradición y Libertad, certificats | Montants fixes faibles (quelques dizaines kCOP) |
| Autres (apostilles, traductions, fiducie, etc.) | Variable, quelques centaines à milliers USD |
Globalement, les coûts supplémentaires pour l’acheteur se situent entre 2 % et 3,5 % du prix, parfois jusqu’à 4,5 % dans des villes comme Cali.
À cela s’ajoutent les coûts côté vendeur (commission d’agence de 3 % à 5 % + TVA, retenue à la source de 1 % sur la valeur de vente, etc.), ce qui porte le coût de transaction aller-retour (achat + revente) autour de 4,15 % à 6,15 % du prix.
Fiscalité annuelle : impôt foncier et autres charges
Une fois le bien acquis, l’investisseur doit compter sur plusieurs charges récurrentes.
Le taux de l’Impuesto Predial, la taxe foncière municipale en Colombie, se situe généralement entre 0,3 % et 1,6 % de la valeur cadastrale du bien.
L’exemple suivant donne un ordre de grandeur :
| Ville (centre-ville, appart.) | Prix moyen au m² (COP) | Taux typique d’Impuesto Predial | Charge annuelle approximative* |
|---|---|---|---|
| Bogotá | ~7 510 000 | 0,3 % à 1,6 % | 0,2 % à 0,6 % du prix de marché |
| Medellín | ~7 640 000 | 0,3 % à 1,6 % | 0,2 % à 0,6 % du prix de marché |
| Cartagena | ~11 000 000 | 0,3 % à 1,6 % | 0,2 % à 0,6 % du prix de marché |
En tenant compte du fait que la base taxable (valeur cadastrale) est inférieure à la valeur réelle.
À côté de l’impôt foncier, l’investisseur doit intégrer :
– les charges de copropriété (administration, sécurité, entretien), souvent entre 0,3 % et 0,8 % de la valeur du bien par an, payées mensuellement
– une éventuelle taxe de valorisation pour financer des travaux d’infrastructures locaux
– une assurance habitation, en général de 0,15 % à 0,4 % de la valeur assurée par an, couvrant incendie, séisme, inondation, vol
Impôt sur les loyers et les plus-values
Pour les investisseurs qui souhaitent louer, la Colombie distingue deux catégories de contribuables :
– Non-résidents fiscaux : taxés à un taux forfaitaire de 35 % sur les revenus locatifs d’origine colombienne
– Résidents fiscaux (présence > 183 jours sur 365) : soumis à un barème progressif pouvant atteindre 39 %, mais avec des seuils et abattements, si bien que la charge effective peut être inférieure à celle d’un non-résident dans de nombreux cas
Les dépenses directement liées au bien immobilier, telles que l’impôt foncier, les charges, les frais de gestion et d’entretien, sont déductibles pour le calcul du revenu locatif imposable. Par ailleurs, une retenue à la source de 3,5 % sur les loyers est souvent appliquée, servant d’acompte sur l’impôt dû.
À la revente, la fiscalité dépend de la durée de détention :
– Plus de 2 ans : impôt de 10 % sur la plus-value (ganancia ocasional), calculée comme différence entre prix de vente et coût d’acquisition ajusté (indexation + travaux + frais de transaction)
– Moins de 2 ans : la plus-value est assimilée à un revenu ordinaire et imposée au taux de 35 % pour les non-résidents, ou au barème progressif pour les résidents
Déclarer un prix artificiellement bas dans l’Escritura pour réduire les taxes de transaction est une pratique risquée. Non seulement elle peut entraîner de lourdes amendes, mais elle réduit également la base d’investissement reconnue par l’administration, ce qui peut compromettre l’obtention d’un visa d’investisseur et augmenter l’impôt sur la plus-value le jour de la revente.
Visas et résidence : quand l’immobilier ouvre la porte à la Colombie
La propriété en soi ne donne aucun droit automatique de résidence. En revanche, un investissement immobilier suffisant peut servir de base pour obtenir un visa Migrant de type M-10, fréquemment appelé “visa investisseur” ou “Golden Visa” colombienne.
Le principe est simple : en réalisant un investissement immobilier enregistré comme investissement étranger pour un montant minimal équivalent à 350 fois le salaire minimum mensuel légal (SMLMV), l’étranger peut solliciter un visa M-10 d’une durée de jusqu’à 3 ans, renouvelable tant que l’investissement est maintenu.
Le seuil d’investissement en 2025, équivalent à environ 100 000 à 120 000 USD, est fixé à 498 225 000 COP, soit 350 fois le salaire minimum.
Les conditions essentielles sont :
– le bien doit être au nom du demandeur (pas de quote-part minoritaire dans une société non transparente)
– les fonds doivent avoir été enregistrés comme investissement étranger direct auprès du Banco de la República (Formulaire 4)
– la valeur prise en compte par le Ministère des Affaires étrangères est celle qui figure dans l’Escritura Pública
Le visa M-10 :
Ce visa autorise son titulaire à vivre et travailler légalement en Colombie. Il est également étendu aux membres de la famille (conjoint, enfants à charge, parents dépendants) via des visas bénéficiaires. Après 5 années continues de résidence avec ce visa, il est possible de demander un visa de Résident (R). À plus long terme, il ouvre la voie à la citoyenneté colombienne, accessible après 10 ans de résidence effective, sous réserve de conditions supplémentaires comme un test de langue et une preuve d’intégration.
Il existe également une voie de résidence directe pour les gros investisseurs : en investissant un montant supérieur à 650 SMLMV, on peut accéder plus rapidement à un visa de type R, sans passer par cinq années de visa M.
Dans tous les cas, le document le plus sensible du dossier de visa reste le certificat d’investissement étranger du Banco de la República. Si les fonds ont été enregistrés comme simple “remise personnelle” et non comme investissement, le dossier est rejeté, même si le montant investi dépasse déjà largement le seuil exigé.
Où investir : grands marchés urbains et villes secondaires
Du point de vue de l’acheteur étranger, la Colombie n’est pas un marché unique mais un ensemble de sous-marchés assez distincts.
Les données de prix au mètre carré illustrent bien les différences :
| Ville (appartement, centre-ville) | Prix moyen au m² (COP) | Rendement locatif 1 chambre (approx.) |
|---|---|---|
| Bogotá | ~7 510 000 | 7,19 % |
| Medellín | ~7 640 000 | 6,67 % |
| Cartagena | ~11 000 000 | 7,50 % (vacances, plus volatil) |
| Cali | ~4 080 000 | 4,84 % |
| Barranquilla | ~4 330 000 | 6,82 % |
| Santa Marta | ~7 330 000 | 6,05 % |
| Pereira | ~4 900 000 | 6,00 % |
En pratique :
Panorama des principales villes colombiennes offrant des opportunités immobilières, avec leurs spécificités et potentiels de rendement.
Profondeur de marché et forte demande locative dans les quartiers comme Chapinero, Usaquén, Chicó, Cedritos, Zona G. Rendements élevés attendus pour les grands appartements (plus de 9% pour 4 chambres ou plus en 2025).
Croissance technologique, afflux de nomades numériques et qualité de vie. Zones recherchées : El Poblado, Laureles, Provenza, Envigado.
Marché touristique avec prix élevés dans le centre historique et Bocagrande. Potentiel important de revenus en location saisonnière courte durée.
Cali, Barranquilla, Pereira, Bucaramanga, Santa Marta et Manizales offrent des prix d’entrée plus abordables et une croissance à long terme portée par la classe moyenne, le tourisme ou les universités.
Pour un investisseur qui vise des rendements locatifs nets stables, les segments “urbains prime” des grandes villes affichent en général des rendements bruts de 6 % à 8 %, tandis que les locations de vacances bien gérées dans les villes côtières peuvent atteindre 8 % à 12 %, avec plus de volatilité saisonnière.
Financement local : possible mais rarement déterminant
Même si plusieurs banques colombiennes ont développé des programmes pour étrangers, l’essentiel du marché des non-résidents fonctionne en cash ou via financement dans le pays d’origine (refinancement d’un bien existant, par exemple).
Les conditions courantes pour un étranger :
L’apport minimum requis pour un crédit immobilier en Colombie, exprimé en pourcentage du prix du bien.
Des banques comme Bancolombia, Banco de Bogotá ou Davivienda disposent d’expérience avec une clientèle étrangère, et Bancolombia propose même des prêts pour “acheter depuis l’étranger”. Mais dans les faits, la combinaison de taux élevés, de lourdes exigences documentaires et de délais de traitement de 6 à 12 semaines fait que la plupart des investisseurs étrangers s’orientent vers :
– un paiement comptant à partir de fonds propres
– une ligne de crédit hypothécaire dans leur pays de résidence
– un financement échelonné directement auprès du promoteur (à des taux comparables ou supérieurs)
Pièges fréquents et bonnes pratiques
L’ouverture du marché colombien ne doit pas masquer certains risques bien réels.
Parmi les erreurs les plus fréquentes :
Les cinq erreurs critiques à éviter sont : acheter sans une étude de titres complète (risques de litiges, hypothèques ou extinction de domaine) ; ne pas enregistrer l’investissement au Banco de la República (sanctions, blocage du rapatriement de capital) ; méconnaître les règles de copropriété (interdictions de location courte durée, restrictions d’usage) ; sous-estimer les délais bancaires et notariaux (retards de signature exposant à des pénalités) ; et payer des sommes importantes sur un compte privé sans fiducie, surtout pour les programmes neufs.
Face à ces enjeux, plusieurs précautions s’imposent :
Pour un achat immobilier sécurisé en Colombie, engagez dès le début un avocat bilingue spécialisé en immobilier pour encadrer les étapes clés (Promesa de Compraventa, étude de titres, transferts). Refusez toute pression pour sous-déclarer le prix dans l’Escritura, surtout pour des démarches comme le visa M-10 ou la régularité fiscale future. Faites vérifier la cohérence du prix par une évaluation commerciale (avalúo comercial) comparant marché, valeur cadastrale et prix demandé. Enfin, analysez le quartier en profondeur (sécurité, accessibilité, services, bruit) en y ayant idéalement vécu quelques semaines avant de décider.
Enfin, l’investisseur étranger doit garder en tête que s’il passe plus de 183 jours sur 365 en Colombie, il devient résident fiscal et se trouve alors imposé sur son revenu mondial, ce qui suppose une coordination minutieuse avec la fiscalité de son pays d’origine.
En guise de conclusion : un marché accueillant, à condition d’être rigoureux
Le processus d’achat immobilier pour les étrangers en Colombie combine deux facettes apparemment contradictoires : une ouverture remarquable aux capitaux internationaux, avec des droits alignés sur ceux des citoyens, et un environnement juridique très formaliste, où les erreurs de procédure peuvent coûter cher.
Ce contraste impose une approche structurée :
Pour un investissement immobilier réussi en Colombie, il est crucial de : bien comprendre le cadre des droits de propriété et les restrictions sectorielles (baldíos, territoires collectifs, zones frontalières) ; anticiper la stratégie de transfert de fonds et l’enregistrement de l’investissement, particulièrement si un visa d’investisseur est visé ; traiter la due diligence comme la phase centrale du projet, en vérifiant la qualité des titres ; intégrer une estimation réaliste des coûts de transaction, charges annuelles et impôts ; et enfin, s’appuyer sur un écosystème professionnel fiable (avocat, notaire, agent immobilier, courtier agréé).
Pour qui accepte ces exigences, la Colombie offre aujourd’hui un terrain d’investissement unique en Amérique latine : large éventail de marchés locaux, rendements locatifs attractifs, perspective de valorisation liée à la croissance urbaine et, potentiellement, un chemin clair vers la résidence à long terme.
En d’autres termes, acheter en Colombie n’est pas un “coup” spéculatif à improviser en quelques jours de vacances, mais un projet qui se prépare méthodiquement. Mené avec sérieux, il peut devenir un levier puissant de diversification patrimoniale et d’internationalisation de sa vie personnelle comme professionnelle.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Colombie pour chercher du rendement locatif et une exposition au peso colombien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bogotá, Medellín, Carthagène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en forte croissance de Medellín ou Bogotá, combinant un rendement locatif brut cible de 9 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps, tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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