Investissement Immobilier Costa Rica : Avantages et Restrictions

Publié le 4 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Costa Rica, souvent loué pour sa beauté naturelle et sa stabilité politique, est devenu une destination attrayante pour les investisseurs immobiliers, offrant des avantages fiscaux séduisants tout en imposant certaines restrictions que chaque potentiel acheteur doit connaître.

En misant sur un éventail de politiques favorables, le pays cherche à garantir un développement durable tout en protégeant ses ressources naturelles, ce qui crée un contexte d’investissement à la fois prometteur et responsable.

Cependant, il est crucial de comprendre les nuances spécifiques de ce marché, telles que les incitations fiscales pour les nouveaux résidents ou les obligations légales concernant les zones environnementalement sensibles, afin de maximiser les rendements tout en respectant les réglementations locales.

Investissement immobilier au Costa Rica : une introduction aux opportunités

Le marché immobilier au Costa Rica séduit par la croissance économique soutenue, une stabilité politique reconnue, et une beauté naturelle exceptionnelle qui attire de nombreux investisseurs étrangers. L’expansion du secteur repose notamment sur l’attrait des expatriés et retraités nord-américains et européens, ainsi que sur un développement continu du tourisme et de l’économie verte.

Points forts attrayants :

• Croissance régulière du PIB, appuyée par des politiques en faveur du développement durable.
• Climat politique stable, rare en Amérique Latine.
• Paysages tropicaux variés (plages, forêts, montagnes), propices à la valorisation immobilière.

Diversité des options d’investissement :

• Maisons individuelles dans les régions urbaines ou côtières
• Condominiums modernes en ville ou près des plages
• Terrains à développer pour projets résidentiels ou touristiques
• Propriétés de luxe avec vues panoramiques
• Lots urbains dans la Gran Área Metropolitana (San José)

Type de propriété	Localisation	Atouts principaux
Résidentiel côtier	Guanacaste, Pacifique Sud	Accès plages, forte demande
Condominium urbain	San José & environs	Proximité services/écoles/travail
Terrain à développer	Central Valley & côtes	Potentiel plus-value
Propriété rurale	Vallée centrale/sud	Nature, tranquillité

Tendances actuelles du marché :

• Les prix médians ont baissé fortement (-41% entre janvier 2024 et janvier 2025), rendant le marché plus accessible aux acheteurs internationaux.
• La demande reste dynamique (+30% ventes réalisées sur la même période), portée par la baisse des prix et l’augmentation de l’inventaire disponible.
• Forte expansion urbaine autour de San José ; hausse continue dans les zones balnéaires comme Guanacaste où la demande augmente (+15% pour les propriétés en bord de mer).
• Le télétravail mondial stimule l’intérêt pour les résidences secondaires connectées au réseau haut débit.

Régions en forte croissance :

• Guanacaste (Playa Tamarindo/Samara) : destination phare pour investisseurs étrangers grâce au tourisme balnéaire.
• Pacific Central & Southern Zone : émergence rapide liée à leur beauté naturelle et aux infrastructures récentes (autoroute Ruta 27).
• Gran Área Metropolitana autour de San José : urbanisation accrue favorisant condos modernes et lotissements sécurisés.

Accessibilité pour les investisseurs étrangers :

Costa Rica se distingue par son cadre légal favorable :

Les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier avec quasiment les mêmes droits que les citoyens locaux—ce qui n’est pas toujours le cas ailleurs en Amérique Latine. Toutefois, il existe une restriction spécifique concernant la zone maritime ; dans cette bande littorale protégée (200 mètres depuis la ligne maximale des marées), seuls les biens sous concession sont accessibles via bail longue durée mais non propriété directe.

Comparatif régional :

Pays	Accès étranger	Restrictions principales
Costa Rica	Plein droit	Limite concessions zone maritime
Panama	Plein droit	Certaines zones rurales protégées
Mexique	Fiducie obligatoire proche littoral

L’attractivité unique du Costa Rica repose donc sur :

• La facilité d’achat,
• Un environnement naturel préservé,
• Une stabilité économique/politique supérieure à celle constatée chez plusieurs voisins régionaux,
• Un dynamisme porté tant par résidents nationaux qu’expatriés.

Avantages fiscaux pour les investisseurs au Costa Rica

Exonérations fiscales pour investisseurs étrangers et nationaux au Costa Rica

• Seuls les revenus générés sur le territoire costaricien sont imposés ; les revenus étrangers ne sont pas taxés.
• Exonération d’impôt sur la fortune et, dans certains cas spécifiques, absence de taxation des plus-values immobilières.
• Les investisseurs étrangers peuvent obtenir la résidence temporaire dès 150 000 USD investis dans l’immobilier ou des projets productifs locaux. Ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse : pensions et autres revenus perçus hors du Costa Rica restent non imposables localement.
• Les zones franches (« Free Zones ») offrent :
  • Exonération totale d’impôt sur les sociétés pendant 8 ans puis réduction partielle jusqu’à 12 ans
  • Exonération TVA à l’importation d’équipements et matières premières
  • Réduction des charges sociales selon localisation et secteur

Type de régime	Avantage fiscal principal
Zone franche	Exemption totale impôt société (8 ans), puis partielle (4 ans)
Investisseur résident	Non-imposition des revenus hors Costa Rica, exonérations importations
Résidence retraité	Non-imposition pensions étrangères

Incitations additionnelles récentes :

• Loi 9996 : abaisse le seuil financier pour la résidence investisseur (-25 %), accorde une exonération de 20 % du droit de mutation en immobilier sous certaines conditions.
• Importation possible de deux véhicules personnels sans TVA ni droits.

Taux d’impôt applicables

Liste simplifiée :

• Impôt sur les gains en capital : souvent non applicable à l’immobilier détenu par particuliers ; si appliqué, taux bien inférieur à ceux observés en Europe ou aux États-Unis.
• Taxe foncière annuelle : 0,25 % de la valeur inscrite du bien
• Droits sur mutations immobilières : 1,5 %

Comparaison régionale :

Pays	Taxe foncière (%)	Droits mutation (%)	Imposition gains en capital (%)
Costa Rica	0,25	1,5	Faible/absente
Panama	~0,5	~2	Jusqu’à 10
Mexique	Variable (>0.5)	Jusqu’à 4	Jusqu’à 35

Costa Rica se distingue par sa faible pression fiscale globale et ses régimes territoriaux qui favorisent les investissements directs étrangers. Ces mesures encouragent particulièrement le secteur immobilier via une imposition réduite ou nulle pour l’acquisition/conservation/cession.

Procédures administratives facilitatrices

Liste des étapes principales :

• Demande de statut résident investisseur ou retraité auprès du Département Migration (investissement minimum requis)
• Inscription fiscale auprès du ministère compétent
• Utilisation du système EXONET pour solliciter exonérations douanières (mobilier personnel)

Pour bénéficier pleinement des incitations :

1. Être à jour vis-à-vis des obligations fiscales locales et sociales (CCSS)
2. Enregistrer son activité économique auprès de la direction générale d’imposition
3. Déposer sa demande via plateforme électronique dédiée

Options complémentaires pour financement :

• Accès facilité aux crédits bancaires locaux grâce au statut résident-investisseur
• Ouverture possible de comptes bancaires nationaux avec reconnaissance automatique du permis international

Les politiques fiscales costariciennes soutiennent clairement l’investissement immobilier national comme étranger par leur souplesse administrative ainsi que leurs exemptions ciblées ; elles surpassent souvent celles offertes ailleurs dans la région en termes de simplicité procédurale et taux faibles – ce qui positionne le pays comme un pôle attractif face à ses voisins latino-américains.

Le cadre fiscal costaricien — combinant territorialité fiscale stricte, faibles taxes directes et larges exemptions ciblées — confère un avantage compétitif notable aux investisseurs immobiliers internationaux comme locaux.

Comprendre les restrictions et réglementations en matière d’achat

Les investisseurs étrangers au Costa Rica bénéficient d’un accès largement ouvert à la propriété immobilière, mais plusieurs restrictions et obligations spécifiques s’appliquent selon la localisation du bien, le type de propriété et les exigences administratives.

Principales restrictions et réglementations

Thème	Description
Droit de propriété	Les étrangers jouissent des mêmes droits de propriété que les nationaux. Ils peuvent acheter en leur nom propre ou par l’intermédiaire d’une société locale.
Zones maritimes (Zone Maritime Terrestre)	Sur les 200 premiers mètres à partir du littoral, des restrictions s’appliquent : les 50 premiers mètres sont inaliénables (propriété de l’État), les 150 mètres suivants peuvent être concédés mais sous conditions strictes, souvent réservées aux Costariciens ou sociétés contrôlées localement.
Zones protégées et réserves	L’achat de terrains dans ou à proximité de réserves naturelles, parcs nationaux, embouchures de rivières et îles est strictement réglementé ou interdit pour préserver l’environnement.
Propriétés en copropriété ou multipropriété	Certaines formes de multipropriété ou de club de vacances peuvent comporter des limitations supplémentaires quant aux droits d’usage et à la revente.
Droit des squatteurs	Un droit local protège les personnes occupant un terrain depuis plusieurs années sans contestation ; vigilance accrue recommandée pour sécuriser les biens non occupés.

Exigences légales et démarches obligatoires

• Enregistrement au Registro Nacional : Toute acquisition immobilière doit être enregistrée auprès du registre public, garantissant la transparence des titres et la vérification des charges (hypothèques, usufruits, servitudes).
• Vérification du titre de propriété : Recherche obligatoire sur la situation juridique du bien, réalisée par un avocat local.
• Obtention de certificats spécifiques : Selon la zone, des autorisations ou certificats environnementaux peuvent être exigés, notamment en zone maritime ou près des réserves.
• Création de société locale : Option fréquente pour faciliter la gestion et la transmission du bien, notamment pour optimiser la fiscalité et la protection juridique.

Rôle des organismes gouvernementaux

• Institut Costaricien du Tourisme (ICT) : Particulièrement impliqué dans l’octroi des concessions en zone maritime terrestre, dans la régulation des projets touristiques et dans la délivrance de certains permis d’exploitation.
• Municipalités locales : Responsables de la délivrance des permis de construire, de l’application des règlements d’urbanisme et du contrôle de la conformité environnementale.
• Registre National (Registro Nacional) : Garantit la sécurité juridique des transactions immobilières par l’enregistrement officiel des titres.

Conséquences pour la stratégie d’investissement

• Les investisseurs doivent privilégier les zones hors des 200 mètres du littoral et éviter les terres situées dans les réserves naturelles ou soumises à des régulations environnementales strictes.
• Il est essentiel d’intégrer une analyse juridique approfondie avant tout achat, et de faire appel à un avocat local pour sécuriser la transaction.
• La création d’une société locale peut optimiser la gestion de l’investissement, mais implique des coûts et des démarches administratives supplémentaires.
• Les restrictions en zone maritime et dans les zones protégées peuvent limiter la valorisation et la revente de certains biens, ou imposer des contraintes d’usage.

À retenir

Les investisseurs internationaux doivent impérativement se renseigner sur la localisation précise du bien, vérifier la situation foncière au Registro Nacional, et consulter les autorités locales ou l’ICT pour tout projet en zone sensible afin d’éviter tout risque juridique ou financier.

Investir dans les terres agricoles au Costa Rica

Le Costa Rica offre un potentiel de rendement et de valorisation attractif pour l’investissement dans les terres agricoles, soutenu par une demande croissante pour les produits durables et biologiques, des avantages fiscaux spécifiques, et un contexte réglementaire à la fois stable et structurant.

Aspect	Détails clés
Potentiel de rendement	Rendement locatif net de 6–10 %/an dans les zones rurales touristiques, valorisation à moyen terme grâce à l’écotourisme et à l’agriculture biologique.
Valorisation des terres	Prix d’achat 15–40 % inférieurs aux zones urbaines ou côtières, potentiel d’augmentation en cas de changement de zonage.
Coût fiscal	Faibles taxes foncières (généralement 0,25 % de la valeur cadastrale), exonérations possibles pour projets agricoles durables.

Investir dans les terres agricoles au Costa Rica conjugue rendement attractif, sécurité foncière, fiscalité avantageuse et perspectives de valorisation liées à la dynamique du marché bio et écotouristique. Toutefois, une analyse approfondie du zonage, des restrictions et des tendances régionales reste indispensable.