Investir dans l’Immobilier au Costa Rica : Guide Expatrié

Publié le 4 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Cherchant à échapper aux tumultes de la vie moderne, de nombreux expatriés envisagent le Costa Rica comme destination idéale pour investir dans l’immobilier. Dotée d’une biodiversité exceptionnelle et d’une qualité de vie enviable, cette petite nation d’Amérique centrale offre un marché immobilier en pleine croissance qui attire les investisseurs du monde entier. En explorant les opportunités qui s’y présentent, cet article vise à fournir un guide complet pour naviguer dans le processus d’achat, en tenant compte des aspects juridiques, financiers et culturels spécifiques à ce pays pittoresque et accueillant.

Comprendre le marché immobilier au Costa Rica pour les expatriés

Vue d’ensemble du marché immobilier actuel au Costa Rica

Le marché immobilier costaricien connaît en 2025 une phase de correction marquée par une baisse significative des prix et une augmentation de l’inventaire. Le prix médian des maisons individuelles a chuté de 41,21 % en un an, passant de 907 769 $ en janvier 2024 à 533 647 $ en janvier 2025. Le nombre de ventes a cependant progressé de 30,77 %, signe d’un regain d’intérêt stimulé par l’accessibilité retrouvée. Le prix moyen au m² a aussi diminué de 40,54 %, renforçant l’attractivité du marché pour les acheteurs internationaux.

Le segment des maisons familiales affiche un prix médian de 642 238 $ (baisse de 25,31 % sur l’année), avec une hausse de l’inventaire de 8,6 % et un délai de vente moyen de 359 jours. Les condos connaissent une baisse de prix plus modérée (–6,78 %) mais une forte diminution du volume de ventes et une augmentation du temps de vente à 357 jours. Le marché des terrains se distingue par une croissance notable des prix, soutenue par une demande accrue pour des projets de construction sur-mesure.

Le secteur résidentiel dans son ensemble est estimé à 288 milliards USD en 2025, avec des perspectives de croissance soutenue jusqu’en 2029.

Tendances récentes et perspectives d’avenir

• Correction des prix, rendant le marché plus accessible.
• Augmentation de la demande, notamment pour les propriétés balnéaires et les terrains.
• Allongement des délais de vente, favorisant la négociation.
• Forte demande pour les propriétés adaptées au télétravail et à la location saisonnière.
• Le marché devrait rester dynamique, porté par l’intérêt des investisseurs étrangers, l’essor du télétravail et la croissance du tourisme.

Régions populaires parmi les expatriés : avantages et inconvénients

Région	Avantages principaux	Inconvénients
Guanacaste	Plages, infrastructures modernes, communauté expat, accès facile à l’aéroport	Prix élevés sur le littoral, saison sèche marquée
Central Valley (San José, Escazú, Santa Ana)	Proximité services, climat tempéré, hôpitaux internationaux	Urbanisation, embouteillages, coût immobilier variable
Costa Ballena (Uvita, Dominical, Ojochal)	Nature préservée, croissance du marché locatif, ambiance paisible	Accès plus difficile, moins de services urbains
Nicoya (Santa Teresa, Malpaís)	Surf, style de vie décontracté, montée en gamme de l’offre	Prix en hausse, accès routier complexe
Caribbean Coast (Puerto Viejo)	Ambiance authentique, coût de la vie abordable	Moins d’infrastructures, humidité élevée

Facteurs économiques influençant le marché

• Stabilité politique : Le Costa Rica est reconnu pour sa démocratie stable, un atout majeur pour les investisseurs étrangers.
• Taux de change : La volatilité du colón face au dollar peut impacter le pouvoir d’achat des expatriés, mais la majorité des transactions immobilières s’effectue en dollars américains.
• Climat d’investissement : Fiscalité attractive pour les résidents étrangers, ouverture du marché aux non-résidents et procédures administratives relativement claires.

Lois et régulations pour l’achat par des expatriés

• Égalité de traitement : Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les nationaux pour l’achat de biens immobiliers (hors zones maritimes).
• Zone maritime : Les 200 premiers mètres à partir de la ligne de marée haute sont soumis à des restrictions : seuls les citoyens ou sociétés costariciennes majoritairement détenues localement peuvent obtenir une concession, et non une pleine propriété.
• Procédures légales :
  • Signature d’un contrat d’achat-vente en présence d’un notaire costaricien.
  • Vérification du titre foncier via le Registre National.
  • Paiement d’un acompte (souvent 10 %) sur compte séquestre.
  • Finalisation de la transaction et inscription officielle du bien.

Liste des étapes clés pour un achat sécurisé :

• Sélection du bien et négociation du prix.
• Due diligence juridique (vérification titres, absence de dettes, statut de la zone).
• Signature d’un contrat préliminaire.
• Transfert de fonds sur compte séquestre.
• Signature de l’acte définitif devant notaire.
• Enregistrement de la propriété.

Données statistiques récentes

• Baisse du prix médian des maisons individuelles de 41,21 % en un an.
• Prix médian d’un condo en 2025 : 432 209 $ (–6,78 %).
• Durée moyenne de vente : 359 jours pour une maison individuelle.
• Le marché résidentiel estimé à 288 milliards USD en 2025.

Témoignages d’expatriés

« Nous avons trouvé à Uvita un équilibre entre qualité de vie, sécurité et potentiel de location saisonnière. Les démarches ont été transparentes, mais l’accompagnement d’un avocat local a été indispensable. »

« Investir à Santa Teresa a été un excellent choix pour la valorisation à long terme, même si le coût d’entrée et l’accès routier restent des défis. »

Résumé encadré

Le marché immobilier costaricien en 2025 offre des opportunités inédites grâce à la baisse des prix, une demande étrangère soutenue et un cadre réglementaire favorable. Le choix de la région dépendra du style de vie recherché, du budget et des objectifs d’investissement. Un accompagnement juridique local reste essentiel pour sécuriser la transaction.

Aspects légaux et réglementaires de l’achat immobilier pour les étrangers

Cadre juridique général

Le Costa Rica permet aux étrangers d’acheter et de posséder des biens immobiliers sans distinction par rapport aux citoyens. Le droit de propriété est garanti par la législation nationale, et le Code civil impose que tous les titres de propriété soient enregistrés au Registro Nacional. La majorité des terrains et propriétés sont donc enregistrés et traçables. Certaines restrictions existent pour les zones maritimes (les 200 premiers mètres du littoral), les bouches de rivières, les réserves naturelles, et les îles, où des limitations spécifiques s’appliquent.

Conditions d’éligibilité et documents requis

• Aucun statut de résidence n’est requis : un visa de touriste ou un simple passeport suffit pour acquérir un bien.
• Achat possible en nom propre ou via une société (SA, SRL).
• Documents généralement requis pour finaliser une transaction :
  • Passeport ou pièce d’identité en cours de validité.
  • Contrat d’achat/vente (rédigé et validé par un avocat ou notaire local).
  • Preuve des fonds ou justificatifs bancaires.
  • Plan cadastral officiel du bien.
  • Vérification d’absence de charges ou d’hypothèques sur le bien.

Restrictions sur les types de propriétés

Type de propriété	Restrictions pour étrangers
Propriétés privées enregistrées	Aucune restriction
Zone maritime (premiers 200m)	Limité : Concession, non pleine propriété
Réserves naturelles, bouches de rivières	Restrictions spécifiques selon la zone
Îles	Souvent interdit ou soumis à concession

Rôle de l’avocat local

• Vérification du titre de propriété : L’avocat consulte le Registro Nacional pour s’assurer de la validité du titre, de l’absence de dettes, d’hypothèques ou de droits d’usufruit.
• Sécurisation des transactions : Il rédige ou révise le contrat d’achat, gère le dépôt de garantie (généralement 10% du prix d’achat sur un compte bloqué), et coordonne la signature de l’acte devant notaire.
• Enregistrement : Il s’occupe de l’enregistrement du transfert de propriété auprès du Registro Nacional, étape indispensable à la sécurisation de l’acquisition.

Aspects fiscaux

• Frais d’acquisition : L’acheteur paie généralement 4,2% du prix d’achat, incluant taxes de transfert, timbres, et honoraires d’avocat.
• Taxe foncière annuelle : Environ 0,25% de la valeur fiscale du bien, payable par le propriétaire.
• Impôt sur les plus-values : Payé par le vendeur en cas de revente, sauf exonérations spécifiques.
• Obligations continues :
  • Paiement des taxes foncières.
  • Paiement des charges de copropriété le cas échéant.

Évolutions législatives et jurisprudence récente

Les règles sur la propriété dans les zones maritimes sont de plus en plus strictes, avec des contrôles renforcés sur les concessions et la légalité des constructions. Aucune réforme majeure récente n’a bouleversé l’accès des étrangers à la propriété, mais il est conseillé de vérifier régulièrement l’actualité législative.

Recommandations pratiques

• Toujours faire appel à un avocat local spécialisé en droit immobilier.
• Exiger la vérification du titre et des charges.
• Privilégier le recours à un compte séquestre pour le dépôt initial.
• S’assurer que tous les documents sont dûment enregistrés au Registro Nacional.
• Anticiper les frais annexes : inspection technique, frais bancaires, traduction éventuelle de documents.
• Se renseigner sur les évolutions réglementaires, en particulier pour les zones côtières et protégées.

À RETENIR

Toute acquisition immobilière au Costa Rica par un étranger doit être sécurisée par une vérification juridique complète et le respect des obligations fiscales locales. L’assistance d’un avocat local et la vigilance sur les zones soumises à restrictions sont essentielles pour une opération conforme et sécurisée.

Options de financement et implications fiscales pour l’investissement international

Options de financement pour l’investissement immobilier au Costa Rica

• Prêts hypothécaires locaux : Plusieurs banques privées costariciennes (Banco Lafise, BAC San José, BCT) proposent désormais des prêts aux étrangers. Les conditions incluent généralement un apport initial de 30 à 50 %, des taux d’intérêt entre 8,5 % et 10 %, et une durée maximale de remboursement allant jusqu’à 20 ans. La procédure est complexe pour les non-résidents (documents traduits en espagnol, preuve de revenus étrangers).
• Financement auprès de banques internationales : Certains établissements étrangers ou sociétés spécialisées permettent aux expatriés d’obtenir des prêts immobiliers internationaux pour le Costa Rica. Les taux sont souvent alignés sur ceux du marché américain ou européen et la durée peut aller jusqu’à 30 ans.
• Prêts entre particuliers / vendeur-financeur : Il arrive que le vendeur propose un financement direct à l’acheteur étranger. L’acompte requis varie aussi entre 30 % et 50 %, avec un solde à rembourser sur une période négociée (généralement entre un et trois ans).

Option	Apport initial	Taux d’intérêt	Durée	Accès non-résidents
Prêt bancaire local	30–50%	8,5–10%	Jusqu’à 20 ans	Procédure complexe
Banque internationale	Variable	Marché US/EU	Jusqu’à 30 ans	Plus accessible
Prêt vendeur/particulier	30–50%	Négocié	Souvent ≤3 ans	Dépend du vendeur

Avantages & inconvénients

• Banques locales
  • Avantages : Taux parfois compétitifs localement ; accès direct au marché.
  • Inconvénients : Bureaucratie lourde ; exigences strictes ; délai long.
• Banques internationales
  • Avantages : Processus similaire à celui du pays d’origine ; documents déjà disponibles.
  • Inconvénients : Frais supplémentaires liés au transfert international ; taux parfois plus élevés.
• Prêts particuliers/vendeurs
  • Avantages : Flexibilité dans la négociation ; procédure simplifiée.
  • Inconvénients : Durée courte du prêt ; dépendance vis-à-vis du vendeur.

Implications fiscales liées à l’investissement immobilier

Liste des taxes principales :

• Taxe sur l’achat :
  • Droits de mutation (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles ») équivalent à environ 1,5 % du prix déclaré lors de la transaction immobilière.
• Impôts fonciers annuels :
  • Taxe municipale annuelle équivalente à 0,25 % de la valeur cadastrale officielle du bien.
• Fiscalité sur les revenus locatifs :
  • Revenus générés par la location sont soumis à l’impôt sur le revenu costaricien (« Impuesto sobre la Renta »), généralement au taux progressif pouvant atteindre 15 %, après déduction des charges admissibles.

Impact des conventions fiscales internationales

Certaines conventions bilatérales peuvent limiter ou éviter la double imposition des revenus immobiliers obtenus par les expatriés. Leur impact dépend fortement :

• Du pays de résidence fiscale principale
• De l’existence (ou non) d’une convention fiscale signée avec le Costa Rica
• Des règles spécifiques concernant les revenus fonciers et plus-values

En pratique :

Si aucune convention n’existe :

Le revenu doit être déclaré dans chaque juridiction selon ses règles propres.

Si une convention existe :

Elle peut prévoir soit une exemption dans le pays résidentiel en cas d’imposition au Costa Rica, soit offrir un crédit fiscal permettant d’éviter que ces mêmes revenus soient imposés deux fois.

Conseils pratiques & ressources utiles

• Consulter systématiquement un avocat spécialisé en fiscalité internationale avant toute acquisition afin d’anticiper toutes obligations déclaratives transfrontalières.
• Faire appel aux services locaux spécialisés dans l’immobilier pour faciliter montage financier & démarches administratives (notaire bilingue conseillé).

Ressources utiles :

• Chambre costaricienne des agents immobiliers
• Ambassades étrangères (section consulaire)
• Sites officiels fiscaux costariciens (« Ministerio de Hacienda »)
• Cabinets spécialisés en mobilité internationale

Pour sécuriser votre projet immobilier international au Costa Rica, il est crucial d’analyser minutieusement chaque option financière ainsi que ses répercussions fiscales locales ET internationales — n’hésitez pas à solliciter plusieurs devis bancaires ainsi qu’un accompagnement professionnel dès le début !

Stratégies d’investissement immobilier adaptées aux expatriés au Costa Rica

Types de biens immobiliers adaptés aux expatriés au Costa Rica

• Maisons et villas : adaptées à tous les budgets, souvent équipées du confort moderne.
• Condominiums et compounds fermés : sécurisés, populaires auprès des expatriés.
• Propriétés en bord de mer : très recherchées, mais soumises à des restrictions spécifiques dans la Zona Maritima.
• Terrains à bâtir : disponibles partout dans le pays pour projets résidentiels ou touristiques.
• Locaux commerciaux et investissements touristiques (hôtels, lodges) : secteur dynamique grâce au tourisme florissant.

Type de bien	Caractéristiques principales	Adapté pour
Maison/Villa	Confort moderne, prix attractifs	Résidence principale
Condominium/Compound	Sécurité accrue	Expatriés/familles
Bord de mer (concession)	Restrictions ZMT – concession limitée (20 ans)	Investissement touristique
Terrain à bâtir	Flexibilité d’usage	Projets personnels
Commercial/Tourisme	Forte demande liée au tourisme	Investissement locatif

Réglementations locales concernant l’achat par des étrangers

• Les étrangers disposent des mêmes droits que les locaux pour acheter un bien immobilier. Il est possible d’acquérir une propriété en nom propre ou via une société costaricienne (SA/SRL).
• Deux restrictions :
  • Impossible d’acheter une propriété agricole attribuée par l’INDER sauf si elle appartient depuis plus de 15 ans au vendeur.
  • En zone maritime (Zona Maritima, ZMT), il n’est pas possible d’être propriétaire unique ; la zone est soumise à régime de concession sur 150 mètres après la bande publique du littoral. La durée habituelle d’une concession est de 20 ans renouvelable.

Taxes et obligations légales

Taxes sur l’achat immobilier :

• Taxe sur le transfert immobilier (~1.5% du prix).
• Frais notariés et frais juridiques (~2%).
• Taxe annuelle foncière (~0.25% de la valeur fiscale).
• Capital gains tax (impôt sur les plus-values) lors de la revente : généralement autour de 15 %.

Exigences légales générales :

1. Vérification cadastrale (due diligence) obligatoire avant achat.
2. Offre écrite puis dépôt initial habituel (10 %) sur compte séquestre jusqu’à finalisation chez notaire public costaricien.

Stratégies financières pour expatriés

Financement local difficile pour non-résidents ; banques exigent forte mise initiale et documentation détaillée.

Privilégier le paiement comptant ou financement international via banque ou prêteur privé étranger.

Implications fiscales :

Costa Rica n’applique pas l’impôt sur la fortune. Les revenus locatifs sont imposables localement si générés dans le pays. Il est recommandé aux expatriés de consulter un expert fiscal afin d’éviter la double imposition selon leur pays d’origine.

Conseils pratiques pour sécuriser son investissement

1. Faire appel systématiquement à un avocat spécialisé en droit immobilier costaricien (indispensable) : vérification titres fonciers, rédaction contrat conforme, gestion sécurité financière lors du transfert des fonds.
2. Recourir aux services locaux tels qu’un agent immobilier certifié connaissant parfaitement le marché régional ciblé par l’expatrié.
3. Visiter plusieurs propriétés afin d’évaluer leur état réel, potentiel locatif/rendement selon emplacement choisi (San José métropole vs côtes pacifiques/caraïbes).
4. Réaliser une étude comparative des prix pratiqués localement et vérifier les antécédents urbanistiques/zoning auprès des municipalités compétentes.

Liste succincte — étapes clés :

• Définir budget & type de bien souhaité
• Sélectionner région adaptée
• Évaluer rentabilité/risques
• Consulter professionnels locaux
• Effectuer due diligence complète

Exemples concrets :

> Un couple franco-belge a investi dans un lodge écologique près du Parc national Manuel Antonio avec succès financier grâce au boom touristique post-pandémie ; ils ont collaboré dès le départ avec un avocat costaricien bilingue ainsi qu’un architecte spécialisé en constructions tropicales adaptées.

> Un retraité canadien a acquis un terrain constructible dans la vallée centrale via création préalable d’une société SRL locale lui permettant ensuite optimisation fiscale progressive tout en facilitant transmission patrimoniale familiale.

Encadrer son projet avec des professionnels locaux qualifiés constitue LA garantie principale contre toute déconvenue juridique ou administrative, surtout face aux spécificités parfois complexes du droit foncier costaricien ainsi qu’aux différences culturelles lors des négociations immobilières entre vendeurs nationaux et acheteurs étrangers.

Faire preuve de prudence et s’entourer systématiquement
d’experts juridiques ainsi que fiscaux reste essentiel
pour tout achat sécurisé par expatrié au Costa Rica !