Droit immobilier au Costa Rica : contrats et garanties

Publié le 5 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Costa Rica, avec ses paysages à couper le souffle et sa stabilité politique, est devenu une destination prisée pour l’investissement immobilier, incitant de nombreux acheteurs internationaux à explorer ses opportunités. Pourtant, naviguer dans les eaux du droit immobilier local nécessite une compréhension minutieuse des contrats et garanties qui encadrent ces transactions.

Dans ce pays, les accords immobiliers sont régis par des règles spécifiques qui protègent non seulement les acheteurs mais aussi les vendeurs, assurant ainsi un marché transparent et structuré. En s’immergeant dans les dimensions légales et procédurales, cet article vise à démystifier les éléments cruciaux qui constituent la base des échanges immobiliers au Costa Rica, offrant des informations essentielles pour tout investisseur avisé.

Droit immobilier au Costa Rica : les bases juridiques à connaître

Principales lois et régulations encadrant le droit immobilier au Costa Rica :

• Code civil costaricien : Encadre la propriété, l’acquisition et la vente des biens immobiliers.
• Loi générale sur la location urbaine et suburbaine (Loi n°7527) : Régit les contrats de location pour usage résidentiel ou commercial.
• Réglementation de la zone maritime-terrestre : Les 200 premiers mètres à partir du littoral sont soumis à des restrictions particulières ; ces terres appartiennent à l’État, avec des concessions possibles mais jamais un titre privé classique.

Enregistrement des propriétés – concepts clés :

Concept	Explication
Registro Nacional	Registre public centralisé où tous les titres doivent être enregistrés pour garantir leur validité. Toutes les informations légales (hypothèques, usufruits, servitudes) y figurent.
Titre de propriété	Document légal prouvant la propriété enregistrée au Registro Nacional. Nécessaire pour toute transaction officielle.
Possession	Occupation physique d’un bien sans titre officiel reconnu par le Registro Nacional ; elle ne confère pas un droit légal sécurisé ni ne permet une vente officielle.

Types de propriétés reconnues par la loi costaricienne :

• Propriété privée classique avec titre enregistré.
• Propriété détenue via société commerciale (souvent utilisée par étrangers).
• Concession dans zone maritime-terrestre (jamais pleine propriété privée).

Droits et obligations des propriétaires et locataires :

Propriétaires

• Droit absolu sur leur bien enregistré sauf exceptions réglementaires.
• Obligation de payer annuellement l’impôt foncier municipal (0,25% valeur déclarée).
• Réévaluation obligatoire tous les 5 ans.

Locataires

• Droits protégés via Loi n°7527 pour usages résidentiels/commerciaux.
• Contrat écrit ou verbal possible mais fortement conseillé en version écrite.

Liste d’exclusions légales concernant les locations :

• Hôtels
• Auberges
• Locations inférieures à 30 jours

Zones maritimes-terrestres : implications lors d’un achat :

Zone	Statut juridique	Restrictions principales
Première bande – 50 m	Domaine public inaliénable	Aucun droit privé ni concession
Bande suivante – jusqu’à 150 m	Domaine concessionnable sous conditions strictes	Concession temporaire renouvelable soumise à autorisation municipale; interdiction pour sociétés étrangères majoritaires

Procédures juridiques de résolution des litiges immobiliers :

Étapes principales

1. Médiation ou négociation amiable encouragée en premier recours.
2. Saisine du tribunal civil compétent si échec amiable ; procédure formelle exige documents officiels issus du Registro Nacional.
3. Recours possibles devant juridictions supérieures selon gravité du litige.

Protections offertes aux acheteurs étrangers :

Principes essentiels

La loi costaricienne garantit aux étrangers exactement les mêmes droits qu’aux ressortissants locaux concernant l’achat/vente/possession immobilière.

Sauf exception dans zones protégées ou maritimes-terrestres.

Astuces pratiques :

• Achat recommandé via société commerciale locale afin de faciliter transmission successorale/fiscale.

Exigences contractuelles & garanties obligatoires dans une transaction immobilière au Costa Rica :

Liste minimale :

• Contrat écrit détaillant toutes conditions essentielles ;
• Vérification préalable du plan cadastral ;
• Consultation obligatoire auprès d’un avocat local avant signature ;
• Enregistrement systématique au Registro Nacional après signature ;
• Inclusion explicite :
  • Description exacte du bien
  • Prix convenu
  • Modalités paiement/transfert
  • Déclaration absente d’hypothèque/restriction non signalée

Tous ces éléments doivent être présents dans le contrat final afin que celui-ci soit opposable juridiquement.

Les contrats d’achat immobilier au Costa Rica : éléments clés

Principales dispositions légales régissant les contrats d’achat immobilier au Costa Rica

Le contrat d’achat immobilier (compromis de vente ou « opción de compra ») est soumis au Code civil costaricien et doit être rédigé par écrit.

Il est obligatoire de passer par un notaire public costaricien pour la rédaction de l’acte définitif (« escritura pública »), qui sera enregistré au Registre National.

Le transfert de propriété n’est effectif qu’après l’inscription de l’acte au Registre National.

Les obligations principales :

• Vendeur : garantir la propriété libre de dettes et d’hypothèques, fournir tous les documents légaux (titre de propriété, plans cadastraux, certificats de taxes à jour).
• Acheteur : verser le prix convenu, respecter le calendrier de paiement, s’acquitter des taxes d’acquisition.

Étapes clés du processus de transaction immobilière

Étape	Description
1. Offre et négociation	Accord sur le prix, les conditions et signature d’un compromis de vente (« opción de compra »)
2. Due diligence	Vérifications légales, fiscales, cadastrales et environnementales
3. Signature de l’acte notarié	En présence d’un notaire public, rédaction et signature de l’acte définitif
4. Paiement	Dépôt du solde du prix chez le notaire ou via fiducie
5. Enregistrement	Inscription de l’acte au Registre National
6. Remise des clés	Transfert effectif de la propriété à l’acheteur

Importance du due diligence

• Vérification du titre de propriété au Registre National pour s’assurer de l’absence d’hypothèque, de litige ou de servitude non déclarée.
• Contrôle de la régularité cadastrale (plans et surfaces).
• Vérification de l’absence de dettes fiscales (taxe foncière, impôt sur les maisons de luxe).
• Revue des permis de construire et conformité à la réglementation locale.
• Analyse des contrats de services (eau, électricité) pour s’assurer qu’ils seront transférables.

Droits de propriété des étrangers et restrictions éventuelles

Étrangers bénéficient des mêmes droits que les citoyens costariciens pour l’achat et la détention de biens immobiliers en « pleine propriété » (fee simple), sans nécessité de résidence ou de statut particulier.

Restriction principale : la « zone maritime » (premiers 200 mètres depuis la ligne de marée haute). Dans cette zone, seuls les résidents depuis plus de 5 ans ou des sociétés locales peuvent obtenir une concession sur les 150 mètres suivants ; les 50 premiers mètres sont inaliénables et publics.

En dehors de la zone maritime, aucune restriction spécifique n’existe pour les étrangers.

Conseils pour le choix d’un avocat

• Sélectionner un avocat spécialisé en droit immobilier costaricien, inscrit auprès du barreau local (« Colegio de Abogados »).
• S’assurer qu’il ne représente pas également le vendeur (conflit d’intérêts).
• Privilégier un cabinet ayant une expertise en transactions avec des non-résidents et une connaissance des pratiques de due diligence.
• Demander un devis détaillé des honoraires et une explication des services inclus.

Garanties offertes aux acheteurs

Assurance-titre (« title insurance ») possible via des compagnies internationales, protégeant contre les défauts cachés du titre.

L’inscription au Registre National confère une forte sécurité juridique ; toute hypothèque ou charge doit être enregistrée pour être opposable.

En cas de litige :

• Recours devant les tribunaux costariciens pour annulation de vente, restitution de fonds ou réparation.
• Possibilité d’arbitrage privé si une clause spécifique est incluse dans le contrat.

À retenir :

L’achat immobilier au Costa Rica est sécurisé pour les étrangers, à condition de respecter la procédure légale, de réaliser un due diligence approfondi, et de s’entourer de professionnels compétents (notaire, avocat spécialisé).

Garanties pour expatriés : sécuriser son investissement immobilier

Comprendre les spécificités juridiques locales est indispensable pour tout expatrié souhaitant sécuriser un investissement immobilier au Costa Rica. Le droit immobilier costaricain diffère sensiblement des législations européennes ou nord-américaines, notamment sur la question du cadastre, des titres de propriété et des droits des étrangers. Les processus d’enregistrement, la transparence des transactions et les obligations des parties requièrent une vigilance accrue.

Garanties légales et financières disponibles pour les expatriés

• Assurance titre (title insurance) : Protège contre les défauts de titre, les litiges liés à la propriété ou les erreurs d’enregistrement.
• Assurance habitation : Couvre les risques naturels (séismes, inondations), le vol, le vandalisme et la responsabilité civile. Elle peut être obligatoire en cas de prêt hypothécaire ou facultative pour les achats comptants.
• Garantie bancaire : Dans le cadre d’un prêt immobilier, les banques exigent souvent une assurance emprunteur couvrant le décès, l’invalidité ou la perte d’emploi de l’acquéreur.
• Délégation d’assurance : Permet de souscrire une assurance emprunteur internationale, sous réserve d’équivalence avec les exigences locales.

Type de garantie	Objectif principal	Obligatoire ?
Assurance titre	Sécuriser la validité du titre de propriété	Recommandée, rarement obligatoire
Assurance habitation	Couvrir dommages naturels, vol, responsabilité	Obligatoire si crédit, sinon non
Garantie bancaire	Sécuriser le remboursement du prêt	Obligatoire en cas de crédit
Délégation d’assurance	Choix d’une assurance emprunteur internationale	Selon la banque

Démarches pour obtenir ces garanties et rôle des avocats spécialisés

• Sélectionner un avocat spécialisé en droit immobilier costaricain, idéalement bilingue, pour vérifier la conformité des documents et la régularité du titre.
• Demander une étude de titres approfondie (due diligence), incluant la vérification de l’historique du bien, des éventuelles servitudes ou hypothèques, et de la validité de la propriété.
• Souscrire une assurance titre auprès d’un assureur local ou international.
• En cas de financement, obtenir une assurance emprunteur conforme aux exigences de la banque.
• Finaliser la transaction devant un notaire costaricain, qui procède à l’enregistrement officiel.

Principaux risques pour les investisseurs étrangers et rôle des garanties

Fraudes immobilières : Faux vendeurs, documents falsifiés, ventes multiples du même bien.

Problématiques de propriété foncière : Absence de titre clair, litiges sur la délimitation du terrain, droits de tiers non déclarés.

Catastrophes naturelles : Risques accrus (séismes, inondations) pouvant impacter la valeur ou la viabilité du bien.

Les garanties légales et financières permettent :

• De se prémunir contre la perte de l’investissement en cas de défaut de titre ou de contentieux.
• De sécuriser le financement et d’assurer la pérennité du remboursement.
• D’obtenir réparation ou indemnisation en cas de sinistre.

Conseils pratiques pour expatriés

• Vérifier les antécédents et la réputation du vendeur.
• Exiger une étude de titres détaillée couvrant au moins les 30 dernières années.
• Privilégier les transactions via des agences ou avocats reconnus.
• Ne jamais verser d’acompte avant la validation légale du dossier.
• S’assurer que toutes les taxes et charges liées au bien ont été acquittées.

Exemples concrets

Un expatrié français a évité une perte financière majeure grâce à une assurance titre : après l’achat d’un terrain, un litige successoral inconnu a émergé. L’assurance a couvert les frais juridiques et permis une indemnisation du montant investi.

Suite à un tremblement de terre, un investisseur étranger a bénéficié d’une indemnisation rapide grâce à une assurance habitation couvrant les catastrophes naturelles, évitant ainsi la dépréciation totale de son actif.

À retenir :
Comprendre le droit local, s’entourer de professionnels spécialisés et souscrire les garanties appropriées constituent la meilleure protection pour tout expatrié investissant dans l’immobilier au Costa Rica.