Guide: Hébergement Touristique au Costa Rica

Publié le 5 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Costa Rica, avec sa biodiversité exceptionnelle et ses paysages à couper le souffle, est devenu une destination prisée pour les voyageurs du monde entier, et nombreux sont ceux qui souhaitent explorer les opportunités de l’hébergement touristique dans ce pays enchanteur.

Toutefois, avant de se lancer dans cette aventure, il est essentiel de comprendre les réglementations spécifiques que le gouvernement costaricien impose aux hôteliers et propriétaires de locations saisonnières.

De l’obtention des licences nécessaires à l’alignement avec les normes environnementales rigoureuses, cet article dévoile les étapes cruciales pour établir un hébergement légal et respectueux de l’environnement, tout en présentant les défis uniques et les avantages qui accompagnent cette entreprise.

Comprendre les réglementations pour la location saisonnière au Costa Rica

Types de licences et enregistrements nécessaires pour la location saisonnière au Costa Rica

Démarche	Autorité compétente	Description
Enregistrement auprès de l’ICT	Institut Costaricien du Tourisme (ICT)	Inscription obligatoire. Permet d’opérer légalement, d’accéder à la promotion officielle, et d’obtenir la certification de durabilité. Dossier à compléter en ligne, avec informations détaillées sur le bien et l’exploitant.
Permis d’exploitation municipal	Mairie locale	Obligatoire pour chaque propriété louée. Nécessite le respect du zonage, des taxes foncières à jour, et le dépôt d’un dossier. Contrôles possibles sur la conformité et la sécurité.
Permis sanitaire	Ministère de la Santé	Attestation que le logement respecte les normes d’hygiène, de sécurité et d’accessibilité (notamment Loi 7600 pour l’accessibilité aux personnes handicapées).
Numéro d’identification fiscale (NITE)	Administration fiscale (Hacienda)	Obligatoire pour tous, y compris les non-résidents. Permet la déclaration et la facturation électronique des revenus locatifs.

Principales lois fiscales et obligations déclaratives

• TVA (13 %) : Applicable à chaque location saisonnière, à facturer au locataire.
• Déclaration périodique des revenus : Obligation de déclarer les revenus locatifs auprès de l’administration fiscale.
• Facturation électronique : Utilisation obligatoire d’un système de facturation électronique reconnu par l’État.
• Échange automatique d’informations fiscales : Depuis 2026, déclaration automatique des revenus auprès des autorités, y compris pour les non-résidents.

Normes de sécurité et de santé à respecter

• Respect du Code de la construction local (sécurité incendie, installations électriques et gaz conformes).
• Normes sanitaires : propreté, gestion des déchets, prévention des nuisibles.
• Accessibilité : conformité à la Loi 7600 (accessibilité PMR), notamment pour les nouveaux logements ou lors de rénovations majeures.

Restrictions sur la durée des locations

Il n’existe pas de durée minimale ou maximale imposée à l’échelle nationale pour la location saisonnière, mais certaines municipalités peuvent imposer des restrictions spécifiques selon le zonage ou la réglementation locale.

Les logements saisonniers sont autorisés en zone résidentielle, sous réserve du respect des formalités administratives.

Réglementations environnementales applicables

• Respect des réglementations locales sur la gestion de l’eau, de l’énergie, et des déchets.
• Obligation de ne pas porter atteinte à la faune, la flore, ou aux espaces protégés (notamment dans les zones proches des parcs nationaux ou littorales).
• La certification de durabilité touristique (CST) délivrée par l’ICT valorise les pratiques écoresponsables (tri des déchets, économie d’énergie, etc.).

Autorités et organismes compétents

Autorité ou organisme	Rôle principal
Institut Costaricien du Tourisme (ICT)	Enregistrement, promotion, certification, contrôle des hébergements.
Municipalité locale	Délivrance du permis d’exploitation, contrôle du zonage, perception de la taxe foncière.
Administration fiscale (Hacienda)	Imposition, collecte des taxes, contrôle des déclarations et factures.
Ministère de la Santé	Contrôle sanitaire, délivrance du permis de conformité hygiénique.

Ressources pour obtenir des conseils juridiques ou administratifs

• Cabinets d’avocats spécialisés en droit immobilier et fiscalité au Costa Rica.
• Experts-comptables locaux pour la gestion des obligations fiscales et de la facturation électronique.
• Services d’accompagnement de l’ICT pour l’enregistrement et la certification.
• Associations professionnelles du secteur touristique et de la location saisonnière.

À retenir

• Toutes les démarches sont obligatoires, même pour les propriétaires étrangers ou non-résidents.
• Le non-respect de ces obligations expose à la fermeture administrative, à des amendes, ou à des poursuites fiscales.
• L’accès à des conseils spécialisés est vivement recommandé pour sécuriser le lancement de toute activité de location saisonnière au Costa Rica.

Principales étapes pour se conformer aux exigences légales

Étapes essentielles pour la conformité légale d’un hébergement touristique au Costa Rica

Étape	Délai estimé	Documents nécessaires	Agences/Ressources utiles
Enregistrement auprès de l’ICT (Instituto Costarricense de Turismo)	2 à 4 semaines	Formulaire d’inscription, preuve de propriété ou contrat de location, plan d’affaires, copie du passeport ou cédula, plan des installations	ICT, chambres de commerce locales
Obtention du permis d’exploitation municipal	1 à 2 mois	Certificat ICT, permis d’utilisation des sols, plans approuvés, attestation de conformité aux normes de sécurité, copie du RUT (registre fiscal), paiement des frais municipaux	Mairie (Municipalidad), architecte agréé
Respect des normes de sécurité et de santé	Variable (souvent 1 à 2 mois, selon travaux)	Rapport d’inspection incendie, certificats sanitaires (eau potable, gestion des déchets), attestations d’entretien des installations électriques/gaz	Ministère de la Santé, Cuerpo de Bomberos, ingénieur ou architecte
Obligations fiscales (inscription et conformité)	1 à 2 semaines	Inscription au Registro Único Tributario (RUT), déclaration d’activité, ouverture d’un compte bancaire local, déclaration mensuelle et annuelle de TVA et d’impôt sur les sociétés	Ministerio de Hacienda, conseiller fiscal local, chambre de commerce
Adhésion aux règlements environnementaux	2 à 6 semaines	Permis environnementaux pour gestion des eaux usées, déchets, bruit, déclaration d’impact environnemental pour certains projets	MINAE (Ministerio de Ambiente y Energía), SETENA (Secrétariat technique national de l’environnement)
Participation aux programmes de classification/labellisation (optionnel mais recommandé)	2 à 6 mois	Dossier complet selon le label (ex : CST), preuves d’engagement environnemental et social, audits externes	ICT, entités de certification (ex : Certification for Sustainable Tourism – CST)

Liste des démarches et conseils pratiques :

• Se renseigner auprès de l’ICT avant toute démarche afin d’obtenir la liste complète des documents et vérifier l’éligibilité du projet.
• Vérifier le zonage du terrain auprès de la municipalité (usage touristique autorisé).
• Anticiper les délais administratifs en rassemblant tous les documents en amont et en demandant un accompagnement à un avocat local spécialisé en droit du tourisme.
• Faire réaliser les plans par un architecte agréé pour répondre aux normes de sécurité et d’accessibilité.
• Consulter le Ministère de la Santé pour les normes sanitaires (gestion de l’eau, cuisine, chambres, etc.).
• S’inscrire à l’administration fiscale pour obtenir le RUT et respecter les obligations déclaratives (TVA, impôt sur les sociétés, taxes municipales).
• Respecter les normes environnementales (traitement des eaux usées, gestion des déchets, économies d’énergie) et consulter le MINAE/SETENA si le projet est en zone sensible.
• Envisager la certification CST pour valoriser la démarche durable et améliorer la visibilité de l’établissement.
• Garder des copies de tous les documents et accusés de réception pour faciliter les contrôles et renouvellements de permis.
• Se rapprocher d’associations professionnelles (ex : Cámara Costarricense de Hoteles) pour bénéficier d’un accompagnement et d’une veille réglementaire.

Agences et ressources d’appui :

• ICT (Instituto Costarricense de Turismo) : information, enregistrement, programmes de labellisation.
• Municipalidad : délivrance du permis d’exploitation, contrôle urbanistique.
• Ministerio de Salud : normes sanitaires, inspections.
• Ministerio de Hacienda : obligations fiscales, RUT.
• MINAE/SETENA : environnement, permis spéciaux.
• Cuerpo de Bomberos : normes incendie.
• Chambres de commerce et associations sectorielles : conseils et accompagnement.

Conseils pratiques :

• Prévoir des traductions officielles de tous les documents étrangers.
• Utiliser les services d’un gestionnaire local ou avocat spécialisé pour accélérer les démarches.
• Consulter régulièrement les sites officiels pour les mises à jour réglementaires.
• Documenter chaque étape du processus pour répondre rapidement à toute demande d’audit ou d’inspection.

Pour maximiser vos chances de succès administratif, il est recommandé d’entamer les démarches au moins 6 à 8 mois avant l’ouverture effective de l’établissement.

Exemples de documents fréquemment demandés :

• Copie du titre de propriété ou contrat de location
• Pièce d’identité du propriétaire/exploitant
• Plan cadastral et plans d’architecte
• Certificats de conformité (incendie, sanitaire, environnemental)
• Preuve de paiement des taxes municipales
• Déclarations fiscales (TVA, impôt sur les sociétés)
• Attestation d’inscription au RUT
• Dossier de labellisation (si applicable)

Ressources locales à solliciter :

• Bureaux ICT régionaux
• Mairies (Municipalidades)
• Cabinet d’avocats spécialisés en droit touristique
• Comptables et conseillers fiscaux locaux
• Associations professionnelles du secteur hôtelier et touristique

N’oubliez pas : chaque municipalité ou région peut exiger des démarches ou documents complémentaires selon la localisation et la taille de l’établissement.

Conseils pour les expatriés souhaitant devenir loueurs touristiques

Conseils pratiques pour expatriés souhaitant devenir loueurs touristiques au Costa Rica

Pour exploiter légalement une activité de location touristique au Costa Rica, il est impératif de respecter un cadre réglementaire strict, tant au niveau national que local. Voici les étapes et conseils essentiels :

Démarche	Description	Remarques pratiques
Enregistrement d’entreprise	Création d’une société locale ou enregistrement individuel.	Facilite l’ouverture d’un compte bancaire et la gestion fiscale.
Inscription à l’ICT	Enregistrement obligatoire auprès de l’Institut Costaricien du Tourisme (ICT).	Loi n° 9742, Décret n° 43154 depuis 2021.
Permis fiscaux	Enregistrement auprès de l’Administration Fiscale (Hacienda) pour obtenir un numéro fiscal.	Obligatoire pour tous, y compris propriétaires étrangers.
Obtention du NITE	Numéro d’Identification Spécial pour les Étrangers.	Indispensable pour les non-résidents.
Facturation électronique	Utilisation d’un système de facturation électronique homologué.	Toutes les transactions doivent être enregistrées.
Déclarations fiscales régulières	Déclaration périodique des revenus locatifs et paiement de la TVA (13%).	Respect strict des échéances fiscales.

Réglementations locales et nationales à respecter

• Législation fiscale : Les revenus de la location touristique sont soumis à la TVA et doivent être déclarés.
• Enregistrement auprès de l’ICT : Toute activité touristique formelle impose une inscription officielle.
• Respect des lois sur le zonage : Vérifiez que la propriété est située dans une zone autorisant la location à court terme ; certaines municipalités imposent des restrictions ou des obligations supplémentaires (par exemple, normes de sécurité, stationnement, bruit).
• Conformité aux règles communales : Certaines communautés ou condominiums disposent de règlements internes concernant la location saisonnière. Toujours obtenir l’accord écrit du syndicat ou de l’administration locale.

Conseils pour l’intégration et la réussite locale

• Apprendre l’espagnol : Même un niveau basique facilite les démarches et les échanges avec la communauté.
• Participer à la vie locale : Prendre part aux événements communautaires et respecter les us et coutumes renforce la confiance et la réputation.
• S’entourer d’experts locaux : Avocats, comptables et agents immobiliers spécialisés dans le tourisme sont précieux pour éviter les erreurs administratives.
• Transparence et respect : Afficher des règles claires pour les locataires, respecter la tranquillité du voisinage et agir en médiateur en cas de conflit.

Astuces pour une tarification compétitive et attractive

• Analyser la concurrence locale sur les plateformes comme Airbnb, Booking, et VRBO.
• Adapter les tarifs selon la saisonnalité : haute saison (décembre-avril) = prix plus élevés, basse saison (mai-novembre) = offres spéciales ou réductions.
• Offrir des services différenciants (petit-déjeuner local, expériences authentiques, transferts aéroport).
• Mettre à jour régulièrement les annonces pour refléter les tendances et ajuster les prix selon l’occupation.
• Proposer des séjours flexibles (nuitées, semaines) pour maximiser le taux d’occupation.

Liste de points clés à ne pas négliger

• Obtenir une résidence légale si l’activité devient principale.
• Prévoir une assurance responsabilité civile adaptée à la location touristique.
• Se conformer à la législation sur la protection des données pour les clients.
• Maintenir une veille sur l’évolution des lois locales et nationales (changements fréquents dans le secteur touristique costaricien).
• Développer un réseau professionnel (autres loueurs, prestataires de services, guides locaux).

Respecter la réglementation, comprendre la culture locale et s’adapter au marché sont les piliers du succès pour tout expatrié souhaitant devenir loueur touristique au Costa Rica.