Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au-delà des débats politiques et des contraintes budgétaires, la Tunisie est en train de redessiner son visage urbain. Entre nouvelles villes administratives, quartiers intelligents, ports en eau profonde, réhabilitation des médinas et tramways de dernière génération, une nouvelle carte du pays se dessine, plus connectée, plus verte et – si les plans se concrétisent – plus inclusive.
Cet article présente une vue d’ensemble structurée des futurs projets de développement urbain en Tunisie, en s’appuyant sur les stratégies nationales, les grands chantiers métropolitains et les programmes de régénération des territoires intérieurs.
Une vision d’ensemble : urbanisation, croissance et stratégie 2035
Avec plus de 69 % de sa population vivant en ville – un taux qui devrait dépasser 76 % d’ici 2043 – la Tunisie est l’un des pays les plus urbanisés d’Afrique du Nord. Trois grandes agglomérations, le Grand Tunis, Sfax et Sousse, génèrent à elles seules près de 85 % du PIB national, tandis que 75 % des Tunisiens résident sur le littoral.
L’année cible de la Vision Tunisie, qui ambitionne de faire du pays un État à haut revenu.
Parallèlement, le plan de développement 2023‑2025 mobilise environ 12,3 milliards de dollars d’investissements publics, tandis qu’un nouveau plan 2026‑2030 a été préparé selon une approche inédite, ascendante, impliquant conseils locaux et conseils régionaux. Ce dernier intègre de grands volets urbains : logement, réhabilitation de quartiers, protection contre les inondations, numérique et patrimoine.
Le pays reste cependant confronté à des contraintes fortes : accès limité au financement extérieur, dette publique élevée, croissance modérée autour de 2 %, et de profondes disparités entre les régions du littoral et l’intérieur. C’est dans ce paysage contrasté que s’inscrivent les grands projets urbains à venir.
La nouvelle ville administrative et l’essor des smart cities
Au cœur des projets structurants, la construction d’une nouvelle ville administrative aux abords de Tunis illustre la volonté de l’État de repenser son organisation territoriale.
Une capitale administrative pour désengorger Tunis
Le gouvernement prévoit d’édifier une cité administrative moderne à la périphérie de la capitale. L’objectif est double : rationaliser le fonctionnement de l’État et soulager une ville-centre saturée par la concentration des ministères.
Aujourd’hui, les services gouvernementaux sont éclatés dans différents quartiers, parfois sur plusieurs sites pour une même institution – la Présidence du gouvernement est dispersée sur quatre ensembles éloignés – générant des coûts élevés de sécurité et de location (près de 34 millions de dinars par an), des embouteillages chroniques, des difficultés d’accès pour les citoyens, une duplication de services et une perte de temps considérable.
La nouvelle ville administrative, évaluée à 1,5 milliard de dinars, vise à :
Regrouper les ministères et organismes centraux dans un même périmètre permet de réduire les coûts de fonctionnement, de faciliter la circulation de l’information et d’améliorer la qualité de service aux citoyens. De plus, cette mesure libère les anciens immeubles administratifs, qui peuvent ainsi être reconvertis pour des activités touristiques, commerciales ou économiques.
Pensée comme une ville « intelligente », elle mettra l’accent sur la qualité de vie : air, eau, espaces verts, gestion des déchets, consommation énergétique, santé, mobilité et logistique. Gouvernance numérique centralisée, mobilité intelligente et énergie smart seront les trois piliers du projet. La définition du plan directeur doit se faire en consultation avec des acteurs publics et privés, pour créer un environnement propice aux affaires et à l’investissement immobilier.
Le programme national « Tunisian Smart Cities »
Au‑delà de cette nouvelle ville, la Tunisie développe une approche plus globale à travers le programme national « Tunisian Smart Cities ». Porté par l’association Tunisian Smart Cities et l’Institut Tunisien des Études Stratégiques (ITES), avec l’appui de la Caisse des Dépôts et Consignations, ce programme de trois ans vise à aider les municipalités à se doter de stratégies de ville intelligente et à créer un réseau national de smart cities.
L’adhésion d’une commune nécessite la création d’une commission interne, le recrutement d’un Smart City Manager et d’un Data Manager, un audit U4SSC, l’élaboration d’une vision territoriale à l’horizon 2050‑2100, puis d’un master plan et d’un catalogue de projets sur 30 ans. À terme, des périmètres « smart » pourront obtenir un statut de zone urbaine franche, soutenus par une société locale à capital mixte public‑privé.
Dans cette logique, plusieurs projets pilotes émergent : « Tataouine Smart City » avec centrale solaire, gestion intelligente de l’eau et éco‑tourisme, ou encore « Tozeur Smart City » intégrant nouvelle oasis, hub multimodal et parkings intelligents. Un projet d’« Automotive Smart City » dédié aux véhicules électriques et intelligents doit par ailleurs positionner le pays comme hub régional de la mobilité de demain, avec à la clé 150 000 emplois espérés et un objectif d’exportations à 13,5 milliards de dinars dans ce secteur d’ici quelques années.
La transition vers la ville intelligente s’appuie aussi sur la numérisation de l’État : 138 projets sont prévus pour 2025‑2026, dont 99 pour moderniser les services administratifs, 18 pour soutenir l’économie numérique, 12 pour renforcer la cybersécurité et 9 pour développer les infrastructures digitales. Des plateformes comme « E‑Houwiya » (identité numérique), le portail d’e‑gouvernement, la plateforme de priorisation des investissements publics « Tartib 2.0 » ou encore les centres de services administratifs numériques forment l’ossature de cette mutation.
Grands projets métropolitains : Tunis, son lac et ses nouvelles centralités
Le Grand Tunis concentre plusieurs des plus grands projets urbains du pays : aménagement des rives du lac, reconversion de sites emblématiques, développement de quartiers mixtes et méga‑projets sportifs et résidentiels.
La Perle du Lac et la reconfiguration du front d’eau de Tunis
Parmi les opérations phares figure le projet « Les Berges du Lac / La Perle du Lac », vaste plan d’aménagement sur les rives nord-ouest et sud-ouest du lac de Tunis. L’objectif : réconcilier le centre‑ville avec son plan d’eau et créer un nouveau quartier mixte, moderne et durable.
Le master plan couvre environ 3 km² et prévoit la répartition suivante des usages :
| Usage principal | Part dans le projet approximative |
|---|---|
| Bureaux | 40,3 % |
| Logements | 31,5 % |
| Commerces | 18,4 % |
| Hôtels et cliniques | 2 % |
| Loisirs et divertissement | 1,5 % |
| Autres équipements | 3 % |
À terme, le quartier devrait accueillir environ 46 400 habitants et près de 98 800 emplois, soit l’équivalent d’une ville moyenne intégrée au tissu métropolitain de Tunis, à proximité de l’aéroport et des grands axes routiers. La durabilité repose sur une mobilité douce (pistes cyclables, promenades piétonnes), une gestion optimisée des réseaux (eau, énergie, déchets) et des espaces verts destinés à limiter les îlots de chaleur.
Le projet est porté par Al Buhaira Invest, une joint-venture tuniso-saoudienne créée en 1983, en partenariat avec un consortium tunisien pour l’exécution (Bouzguenda Frères, Bonna Tunisie). Il est structuré en phases successives nommées La Perle du Lac I, II, III et IV.
La première phase (La Perle du Lac I), réalisée entre 2017 et 2019, couvre 5,64 km² avec 120 lots, accueille environ 7 500 habitants et 11 300 emplois. On y trouve des immeubles de 4 à 9 étages, un boulevard central administratif et commercial, une grande place piétonne, une jetée pour événements culturels et une boucle cyclable d’environ 5 km.
La seconde phase (La Perle du Lac II), d’une superficie de 57,1 hectares, hébergera 12 800 résidents et 30 800 employés. Les travaux d’infrastructure ont démarré en juillet 2023 pour une durée estimée à 30 mois. Le coût des infrastructures est évalué à 140 millions de dinars, celui de l’aménagement urbain à environ 200 millions. Cette phase mise sur des immeubles jusqu’à R+10, de vastes esplanades, une corniche réaménagée, des ponts piétons et mixtes, ainsi que trois grandes places publiques : place de l’Innovation, place du Lac et place des Jardins. Un sous‑projet « Tunis Garden City » y prévoit un complexe résidentiel et un centre commercial de grande taille.
Année de lancement commercial des phases III et IV de la transformation du front d’eau de Tunis.
Tunis Sports City et Tunis Bay : deux méga‑projets au nord de la capitale
Sur la rive nord du lac, deux projets privés emblématiques, longtemps à l’arrêt, ont été relancés et pourraient modifier en profondeur la morphologie urbaine de la capitale.
D’une part, Tunis Sports City, piloté par le groupe émirati Bukhatir, s’étend sur 250 hectares pour un coût estimé à 5 milliards de dollars. Pensé comme un grand ensemble résidentiel et sportif, le projet prévoit un stade, quatre académies sportives et des quartiers résidentiels pouvant héberger près de 30 000 habitants. Après les blocages liés à la crise financière mondiale puis à la Révolution de 2011, le projet a été officiellement relancé en 2022, avec 90 % des autorisations publiques obtenues et 15 % de la première phase déjà préparés.
D’autre part, le projet Tunis Bay – héritier conceptuel du Tunis Financial Harbour – couvre 523 hectares dans la banlieue nord. Il combine un golf résidentiel, une marina, un centre commercial, un quartier d’affaires, une université et un hôpital privé. L’idée est de créer un pôle où se mêlent vie professionnelle, résidentielle et loisirs, fortement interconnecté au reste de la métropole.
Ces deux projets, encore en phase d’avancement variable, suscitent un débat : ils promettent des milliers d’emplois et une modernisation de l’image de la capitale, mais posent aussi la question de l’articulation avec les besoins sociaux (logement abordable, transport public, équipements de proximité) et avec la régénération des quartiers existants.
La reconversion de l’Hôtel du Lac : patrimoine et luxe
Symbole du Tunis moderne des années 1970, l’Hôtel du Lac, édifice brutaliste en forme de pyramide inversée sur l’avenue Mohamed V, est au cœur d’un chantier de reconversion majeur. Propriété de la société libyenne LAFICO, le bâtiment, fermé depuis longtemps et très dégradé, fait l’objet d’un projet de démolition‑reconstruction.
Les travaux de démolition ont officiellement débuté en août 2025 pour une durée de 8 à 10 mois. LAFICO entend ériger à sa place un complexe combinant hôtel de luxe, centre commercial et espace culturel. La phase de construction, prévue à partir de 2026, devrait générer plus de 1 000 emplois directs. Ce projet, suivi par l’Autorité tunisienne de l’investissement (TIA) et le ministère du Tourisme, est présenté comme un modèle de valorisation patrimoniale et de revitalisation urbaine, même si la destruction de l’édifice original a suscité une forte mobilisation citoyenne en faveur de sa préservation.
Transports et mobilité : rails, tramways, ports et bus
La mobilité est l’un des nerfs de la bataille urbaine en Tunisie. Congestion chronique, pollution et dépendance à la voiture pèsent sur la qualité de vie et sur l’économie – les embouteillages à Tunis coûtent jusqu’à 2 % du PIB, et la pollution atmosphérique entre 2 et 10 % selon certaines estimations. Le pays a engagé plusieurs chantiers pour y répondre.
Le Réseau Ferré Rapide (RFR) de Tunis
Le projet de Réseau Ferré Rapide (RFR) est sans doute le plus emblématique. Conçu comme épine dorsale du transport collectif du Grand Tunis, il comportera cinq lignes sur 85 km et devrait transporter plus de 600 000 passagers par jour une fois achevé.
Nombre de millions de passagers ayant emprunté la ligne E du métro léger de Tunis en 2024.
À terme, deux autres lignes compléteront le maillage : la ligne C (19,5 km) vers Mohammedia‑Mhammedia et la ligne F (10,5 km) vers le nord d’Ariana. Le coût total du projet, estimé à 1,3 milliard de dollars, est financé à 40 % par l’État tunisien et à 60 % par des bailleurs internationaux (AFD, Banque européenne d’investissement, KfW). Le réseau, opéré avec des trains électriques, devrait permettre une réduction de 50 000 tonnes de CO₂ par an.
Nouvelles lignes de tram et plan de mobilité du Grand Tunis
En parallèle du RFR, la Tunisie prévoit d’implanter de nouveaux tramways, notamment :
– une ligne de 22,8 km reliant la route de l’aéroport à Cité El One via le centre‑ville et l’avenue des Martyrs, avec 38 stations,
– une ligne de 10,7 km entre Gremda et le centre‑ville, avec 17 stations.
Ces projets s’inscrivent dans le futur schéma directeur de mobilité du Grand Tunis, en cours d’élaboration avec l’agence japonaise JICA dans le cadre d’un projet de « Master Plan d’urban mobility » sur 36 mois. L’objectif est de réduire congestion et pollution, tout en soutenant la croissance économique.
En 2020, la Tunisie a adopté une Politique Nationale de Mobilité Urbaine (NUMP) pour intégrer la mobilité dans sa stratégie climatique, avec un objectif de réduction de 41% de l’intensité carbone d’ici 2030 par rapport à 2010. Cette politique prévoit la création d’une Commission nationale de mobilité urbaine, d’autorités métropolitaines de transport et d’un Fonds national de mobilité urbaine destiné au financement des infrastructures et services.
Renouvellement massif du parc de bus
Face au vieillissement des flottes et à la dégradation de la qualité de service, le gouvernement a lancé une réforme globale du transport public par bus, incluant un important programme de renouvellement du parc.
Plus de 1 300 véhicules doivent être injectés dans les réseaux urbains et interurbains, via des contrats avec plusieurs partenaires :
| Fournisseur / origine | Nombre de bus prévu | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Chine (King Long) | 300 | Contrat de 152 millions de dinars |
| Suisse | 200 | Accord attendu pour signature |
| Arabie saoudite | 397 | Import approuvée en Conseil des ministres |
| Autres appels d’offres | 621 | Acquisition via appels d’offres internationaux |
Ce plan, étalé entre 2025 et 2026, inclut bus standards, minibus, autocars climatisés et véhicules bi‑usage (scolaire / urbain). Il est accompagné de programmes de maintenance et d’une réflexion sur une répartition plus juste des véhicules entre régions, en ciblant notamment les zones intérieures et les secteurs à forte densité estudiantine.
Ports en eau profonde et logistique : Enfidha et Bizerte
Dans une économie où les ports sont essentiels, la Tunisie mise sur plusieurs grands chantiers pour renforcer son rôle de hub méditerranéen.
Le port en eau profonde d’Enfidha représente un investissement estimé à 1,6 milliard de dollars.
Plus au nord, le gouvernorat de Bizerte planifie la construction d’un port en eau profonde de troisième ou quatrième génération, ainsi qu’un projet de liaison fixe (pont ou tunnel) pour fluidifier l’accès au port de Bizerte. Ce dernier bénéficie déjà d’un parc d’activités économiques, le PAEB, qui abrite une soixantaine d’entreprises et contribue à 2 % des exportations manufacturières du pays.
Selon une étude de la Banque mondiale, un meilleur raccordement portuaire et une réduction des délais de passage pourraient, à eux seuls, ajouter 4 à 5 % de PIB en trois ou quatre ans, voire jusqu’à 11‑14 % si la Tunisie parvenait à se hisser au rang de hub de transbordement régional.
Reconstruire la ville sur elle‑même : quartiers populaires, médinas et logements
Si les mégaprojets attirent l’attention, une part importante de l’effort urbain tunisien se concentre sur les quartiers populaires, les médinas historiques et le logement social.
PRIQH : réhabiliter les quartiers défavorisés
La Tunisie fait face depuis les années 1940 à la prolifération de quartiers informels, conséquence d’une urbanisation rapide sans planification suffisante. En 2012, 1 400 quartiers précaires ont été recensés. Pour y répondre, l’Agence de Réhabilitation et de Rénovation Urbaine (ARRU) a lancé le Programme de Réhabilitation et d’Intégration des Quartiers d’Habitation (PRIQH).
La première phase (PRIQH 1), dotée de 248 millions d’euros, a ciblé 155 quartiers et installé 52 équipements (maisons de jeunes, terrains de sport, etc.), au bénéfice de plus de 864 000 habitants. Les travaux ont porté sur l’éclairage public, l’assainissement, l’électricité, mais aussi la création de lieux de sociabilité. Le financement a combiné ressources de l’État, des communes et des bailleurs, avec un montage de type « Team Europe » : prêt de 70 millions d’euros de la BEI, 30 millions de l’AFD et don de 61 millions de l’Union européenne.
Nombre de personnes supplémentaires qui doivent bénéficier de la seconde phase du Programme de Rénovation Urbaine et de l’Intégration des Quartiers d’Habitat (PRIQH 2).
En complément, l’Union européenne vient d’annoncer une enveloppe additionnelle de 100 millions d’euros pour la réhabilitation de quartiers populaires dans l’ensemble du pays, avec une approche intégrée mêlant améliorations physiques, équipements culturels, sociaux et entrepreneuriaux, afin de transformer ces zones en « pôles d’inclusion ».
Programme de logements et encadrement du marché immobilier
Dans le cadre du plan 2026‑2030, le gouvernement prévoit de construire environ 5 000 logements pour un coût estimé à 750 millions de dinars, dont une première tranche de 1 213 unités dès 2026 dans 11 gouvernorats. Le dispositif combine locations‑vente, terrains sociaux aménagés et vente à prix adaptés au pouvoir d’achat, avec une plateforme numérique pour gérer les demandes.
Hausse annuelle moyenne des prix de l’immobilier à Tunis sur les trois dernières années.
Les pouvoirs publics tentent d’agir à la fois sur l’offre (subventions, prêts aidés, partenariats public‑privé pour le logement abordable) et sur la réglementation des acquisitions, en maintenant un régime d’autorisation pour les étrangers hors zones touristiques.
Médinas et centres historiques : de la sauvegarde à la revitalisation
Les médinas et centres historiques sont au cœur d’un autre chantier de long terme. Le programme PRCA (Programme de régénération des centres anciens), élaboré avec l’appui de l’initiative européenne UPFI, vise environ 100 centres historiques – médinas et anciens quartiers européens – marqués par la dégradation du bâti, l’exclusion sociale et le départ d’activités traditionnelles.
L’État tunisien a annoncé un programme de réhabilitation des vieilles villes doté d’environ 50 millions de dinars.
La médina de Tunis, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1979, sert souvent de laboratoire. L’Association de Sauvegarde de la Médina (ASM), fondée en 1967, a mené plusieurs opérations emblématiques : restructuration du quartier Hafsia, réhabilitation des « oukalas » insalubres et relogement de plus de 2 000 familles, reconversion de médersas en centres culturels ou d’artisanat, restauration d’édifices (théâtre municipal, souks, églises désaffectées).
Ces efforts ont valu à l’ASM plusieurs prix internationaux, dont quatre prix Aga Khan d’architecture et le prix Jean‑Paul L’Allier. Mais les défis restent considérables : abandon de certains bâtiments, paupérisation, déclin de certaines activités artisanales et manque de vision intégrée. De nouveaux projets misent sur le numérique – plaques avec QR codes, plateforme « medina stories » – et sur la participation citoyenne, en lien avec des initiatives comme « Femmedina », qui promeut l’inclusion des femmes dans la vie de la médina de Tunis.
Régions intérieures : villes pilotes et financements climatiques
L’enjeu du développement urbain en Tunisie ne se limite pas au littoral. Plusieurs programmes ciblent explicitement les villes de l’intérieur et les zones les plus vulnérables au changement climatique.
Kairouan, Sousse et les villes secondaires
À Kairouan, un projet pilote de « ville climato‑sûre » s’attaque frontalement aux risques liés à l’eau : inondations, stockage, assainissement et réutilisation. Après un atelier de lancement, la municipalité et les communautés locales ont choisi de concentrer les actions sur la gestion des eaux pluviales, la réhabilitation de citernes, la collecte des eaux de pluie, la protection des oueds et la création d’espaces verts offrant des services écosystémiques. Au moins 2 200 habitants devraient bénéficier directement de ces mesures.
Un programme soutenu par le SECO suisse a permis de mettre à jour le plan d’aménagement et le plan de transport urbain de Sousse, de définir un plan directeur énergie-éclairage public et une stratégie de mobilisation des ressources. Doté de 2,8 millions de francs suisses, ce projet vise à augmenter la part des modes de transport doux et public, à réduire la consommation d’énergie fossile et à simplifier les procédures de permis de construire. Il s’inscrit dans une logique de « ville pilote » destinée à inspirer d’autres communes.
Plus largement, le programme « Madinatouna », mené avec Cities Alliance, le PNUD et la Fédération Nationale des Villes Tunisiennes, a accompagné neuf villes (Béja, Gabès, Jendouba, Kairouan, Médenine, M’saken, Sidi Bouzid, Tataouine, La Soukra) dans l’élaboration de stratégies de développement urbain (City Development Strategies). Une seconde phase, « Madinatouna II », aide quatre d’entre elles (Béja, Jendouba, Médenine, Tataouine) à traduire ces stratégies en plans de développement locaux et en projets concrets.
Fonds communal pour l’action climatique (LoCAL)
Consciente de l’exposition du pays aux sécheresses, à la rareté de l’eau et à la volatilité des précipitations, la Tunisie a décidé de créer un Fonds d’action climatique communal destiné à financer des projets d’adaptation et d’atténuation conçus par les collectivités locales. Ce fonds deviendra le principal canal pour déployer le mécanisme LoCAL (Local Climate Adaptive Living Facility), avec l’appui technique du Fonds d’équipement des Nations unies (UNCDF).
Une première enveloppe de 7,65 millions de dollars, financée par l’Union européenne, sera déployée sur quatre cycles budgétaires pour un projet pilote dans six communes tunisiennes.
Cette approche vient compléter d’autres programmes climatiques, comme le soutien des Nations unies à la transition énergétique inclusive (près d’un million de dollars mobilisés), qui finance audits énergétiques dans les écoles et centres de santé, adaptation des aides sociales pour cibler la précarité énergétique et promotion de la consommation durable auprès des jeunes.
Zones économiques spéciales et villes logistiques
Le développement urbain tunisien passe aussi par la création de zones économiques et logistiques destinées à attirer les investissements et à rééquilibrer le territoire.
Ben Guerdane, Zarzis, Bizerte : villes‑zones en mutation
Près de la frontière libyenne, la zone franche de Ben Guerdane illustre cette stratégie. Située à une vingtaine de kilomètres de la ville et à proximité du poste-frontière de Ras Jedir, elle couvre 1,5 million de m². Annoncée en 2012 et reprise comme priorité dans le plan 2021‑2025, elle vise à formaliser un commerce transfrontalier largement informel, créer un hub logistique entre l’Afrique, l’Europe et l’Asie via la Libye, et générer plus de 9 000 emplois permanents.
Synthèse des travaux d’infrastructure et des incitations fiscales offertes aux investisseurs.
Les travaux sont bien avancés : 95% pour l’eau potable, 80% pour l’électricité et 60% pour les routes. L’assainissement est retardé par des procédures environnementales.
La zone offre des avantages significatifs : exonération d’impôt sur le revenu et les sociétés, ainsi qu’une exemption des droits de douane.
Mise à disposition d’un service de guichet unique pour faciliter les démarches et l’installation des investisseurs.
Plus à l’est, le parc d’activités économiques de Zarzis, créé dans les années 1990 à proximité du port commercial, accueille une quarantaine d’entreprises de 12 pays, actives notamment dans l’industrie, l’IT, les télécommunications et la logistique, avec une spécialisation dans le traitement du pétrole libyen. Un « Zarzis Smart Center » y soutient des entreprises TIC tournées vers l’export.
Situé au nord dans une zone franche, ce parc se caractérise par une grande diversité industrielle (raffinage, acier, ciment, agro‑industrie, TIC). Il bénéficie d’un environnement logistique et naturel favorable, avec un port commercial, des chantiers navals, d’importantes ressources en eau et la proximité de sites touristiques majeurs comme le lac Ichkeul et l’archipel de la Galite. Ces atouts en font un pôle urbain hybride, alliant activités économiques, résidentielles et touristiques.
Tunisie Economic City : un projet suspendu mais révélateur
Autrefois largement médiatisé, le projet Tunisia Economic City, dans la région d’Enfidha, ambitionnait de créer une métropole nouvelle sur 90 km² de littoral, avec 18 km de plage, 500 000 habitants et 250 000 emplois à terme, pour un coût estimé à 50 milliards de dollars. Composé de zones économiques, résidentielles, touristiques et d’une « Sports City », le projet est aujourd’hui dans un statut « procédural », les autorités ayant exprimé des doutes sur la capacité des promoteurs à mobiliser les financements, et demandé un dépôt de garantie de 250 millions de dinars.
La trajectoire heurtée de ce projet montre les limites des méga‑visions portées par des investisseurs étrangers lorsque les mécanismes de pilotage, de financement et d’ancrage territorial ne sont pas solidement établis. Elle rappelle aussi l’importance pour la Tunisie de mieux cadrer ses grands développements urbains dans des stratégies nationales réalistes, transparentes et inclusives.
Gouvernance, planification et défis de mise en œuvre
Derrière la profusion de projets, un enjeu majeur se joue : la capacité de l’État et des collectivités à planifier, coordonner et mener à bien ces transformations dans un contexte de ressources limitées.
Le ministère de l’Équipement et de l’Habitat suit actuellement près de 482 études de plans d’aménagement, couvrant 298 communes.
Dans le même temps, la Tunisie travaille avec UN‑Habitat et Cities Alliance à l’élaboration d’une Politique nationale urbaine, destinée à fournir un cadre unifié de gestion de l’expansion urbaine à l’échelle nationale, régionale et locale. Des dialogues régionaux, des analyses spatiales et des études des régions en retard (Kasserine, Le Kef, Tataouine) alimentent cette réflexion.
La plateforme « Tartib 2.0 » hiérarchise les investissements publics selon des critères économiques, sociaux, environnementaux et transversaux. Cette numérisation peut apporter plus de transparence et d’efficacité, à condition d’une réelle appropriation par les administrations.
Reste la question de la mise en œuvre. Plusieurs stratégies précédentes (« Digital Tunisia 2020 », « Smart Gov 2020 ») n’ont vu que 5 % de leurs projets aboutir, en raison de lenteurs bureaucratiques, d’une coordination insuffisante et d’une gouvernance fragmentée. Certains grands projets urbains, comme les mégaprojets lacustres ou la Tunisie Economic City, ont connu de longues années d’hibernation. La réussite des nouveaux plans dépendra donc autant de la qualité des idées que de la capacité à les exécuter.
Une urbanisation en transition
Les projets de développement urbain à venir en Tunisie esquissent une transition à plusieurs visages.
D’un côté, la montée en puissance des smart cities, des transports collectifs structurants, des zones économiques et de la numérisation de l’État traduit une volonté ferme d’inscrire le pays dans les standards internationaux des villes durables et connectées.
De l’autre, les programmes de réhabilitation des quartiers populaires, des médinas et des centres anciens, les fonds climatiques locaux et les projets pilotes dans des villes secondaires traduisent une prise de conscience progressive des enjeux d’inclusion, de justice spatiale et de résilience.
Entre ces deux dynamiques, la capacité à concilier attractivité globale et besoins locaux, investissements phares et services de base, grands chantiers côtiers et rattrapage de l’intérieur, déterminera la forme que prendra la ville tunisienne de demain.
La Tunisie dispose d’atouts non négligeables : une population éduquée, un secteur de la construction qui pèse près de 10 % du PIB, un écosystème TIC en croissance, un réseau de partenaires internationaux engagés. Mais aussi de défis lourds : fragmentation institutionnelle, pressions budgétaires, déséquilibres territoriaux enracinés.
Les prochaines années diront si les grands projets urbains engagés seront davantage des vitrines isolées ou les premiers maillons d’une véritable transformation structurelle du territoire tunisien.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Tunisie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dinar tunisien et au marché local. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Grand Tunis, Sahel, région de Sousse/Monastir), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un quartier touristique ou en forte demande résidentielle, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 8 à 10 % – en gardant en tête que « plus le rendement est important, plus le risque est élevé » – et un potentiel de revente à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe, société locale) et définition d’un plan de diversification progressive. Cela permet à l’investisseur de profiter des opportunités tunisiennes tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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