Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Depuis quelques années, le paysage urbain d’Oman se transforme à une vitesse inédite. Sous l’impulsion d’Oman Vision 2040, le pays s’est lancé dans une série de projets de grande ampleur qui touchent à tout : nouvelles villes, quartiers réinventés, transports collectifs, littoraux repensés, villes durables expérimentales. L’objectif est double : accompagner une croissance démographique rapide tout en sortant d’un modèle économique fondé sur les hydrocarbures.
Derrière les projets architecturaux ambitieux, le développement urbain en Oman poursuit des objectifs stratégiques : attirer les investissements, générer de l’emploi, préserver l’identité culturelle locale et s’adapter aux défis climatiques. Ces chantiers redessinent le paysage économique et social du sultanat.
Une stratégie urbaine arrimée à Oman Vision 2040
Le point de départ, c’est Oman Vision 2040, feuille de route nationale qui guide l’ensemble des politiques publiques entre 2021 et 2040. Le texte insiste sur quelques idées fortes qui irriguent directement les projets urbains : diversification économique, durabilité environnementale, montée en puissance du secteur privé, et rééquilibrage territorial entre les gouvernorats.
À cette vision générale s’ajoutent des outils plus techniques, comme l’Oman National Spatial Strategy (ONSS), la National Urban Development Strategy ou encore le Greater Muscat Structural Plan. Ces cadres donnent la trame : où construire, à quelle densité, avec quels usages (logistique, résidentiel, touristique, industriel), et comment articuler routes, ports, zones économiques spéciales ou nouvelles villes.
Le pays compte aujourd’hui environ 5,3 millions d’habitants, avec un objectif de croissance démographique ambitieux.
Le marché immobilier suit : la valeur des transactions a atteint plus de 3,1 milliards d’OMR à fin novembre 2024, soit une hausse de plus de 28 % sur un an, tandis que les contrats hypothécaires ont bondi de près de 45 %. Le secteur de la construction, estimé à 3,9 milliards d’OMR en 2024, est appelé à croître à un rythme soutenu jusque vers 2028.
Dans ce contexte, plusieurs projets urbains deviennent des vitrines de la Vision 2040. Trois d’entre eux concentrent particulièrement l’attention : Sultan Haitham City, le réaménagement d’Al Khuwair à Muscat, et les nouvelles centralités comme Yiti ou la future ville de Salalah.
Sultan Haitham City, vitrine de la ville “intelligente” omanaise
Sultan Haitham City occupe une place à part dans le paysage des projets urbains du pays. Située à Al-Seeb, à l’ouest de Muscat, cette nouvelle ville de 14,8 km² est pensée comme le premier véritable “smart city” intégralement planifié du sultanat.
Une ville pour 100 000 habitants, pensée dès le départ comme durable
Le plan directeur, conçu par le cabinet Skidmore, Owings & Merrill (SOM) et financé par l’Oman Investment Authority, vise l’accueil de 100 000 résidents dans 20 000 logements. La ville est découpée en 19 quartiers intégrés, reliés par un maillage de rues limitées en hauteur : la plupart des bâtiments compteraient six étages ou moins, pour rester en phase avec le caractère relativement bas de Muscat, que les autorités ne veulent pas transformer en “nouveau Dubai”.
L’un des marqueurs forts est la colonne vertébrale verte de la ville : un wadi sec de 7,5 km transformé en parc central, sur 1,64 million de m², jouant à la fois le rôle d’espace récréatif et de dispositif naturel de gestion des crues. Au total, 2,9 millions de m² d’espaces verts sont prévus.
Autour de ce parc, on trouve l’ensemble des équipements d’une ville complète : 39 écoles, 11 établissements de santé, 25 mosquées, un hôpital de 1 200 lits, un campus universitaire, des centres d’innovation, des zones sportives et des pôles commerciaux. L’objectif est de créer un centre urbain dynamique, et non une cité-dortoir, capable d’attirer des entreprises et des services à forte valeur ajoutée.
Phasage, financements et avancée des travaux
Le développement est étalé sur quatre grandes phases, chacune dotée de ses propres objectifs démographiques et fonciers.
| Phase | Période indicative | Superficie (m²) | Logements | Population visée |
|---|---|---|---|---|
| 1 | jusqu’en ~2030 | 5 000 000 | 6 743 | ~? (plusieurs dizaines de milliers) |
| 2 | ~2028–2035 | 2 600 000 | 4 200 | > 23 000 |
| 3 | ~2033–2040 | 2 300 000 | 3 500 | > 21 000 |
| 4 | ~2038–2045 | 5 500 000 | 4 500 | > 26 000 |
Dès la première phase, plus de 1,9 milliard d’OMR d’accords de partenariat ont été signés pour les quartiers résidentiels, et plus de 67 % des unités mises sur le marché ont déjà trouvé preneur. Oman Arab Bank propose des prêts logements compétitifs, renforçant l’accessibilité du projet aux ménages omanais.
Sur le terrain, le terrassement et le nivellement sont terminés. Les principaux axes routiers, passages inférieurs, réseaux de services et ponts avancent, de même que la centrale électrique (environ 30 % d’avancement) et le centre de contrôle intelligent de la ville, présenté comme achevé à plus de 85 %.
Une smart city à la sauce omanaise
Le projet se veut une réponse locale à la mode des “villes intelligentes”. Cela se traduit par un maillage de capteurs pour surveiller qualité de l’air, flux de trafic, consommations, mais aussi par des choix de mobilité : 3,4 km de boulevard priorisant piétons et transports collectifs, 32 km de voirie principale, 150 km de pistes cyclables et un système de transport de masse prévu pour relier la nouvelle ville à l’ancienne Muscat.
Sur le plan environnemental, la ville mise sur l’énergie solaire, le traitement et la réutilisation des eaux usées, ainsi que sur la valorisation énergétique des déchets. L’urbanisme optimise l’orientation des bâtiments pour créer de l’ombre naturelle et capter les brises. L’architecture, dite « culturellement sensible », s’inspire des formes et matériaux omanais tout en s’adaptant aux contraintes énergétiques contemporaines.
À l’échelle d’Oman, Sultan Haitham City est aussi un banc d’essai pour un urbanisme plus compact, mieux desservi et moins dépendant de la voiture, dans un pays où la part des déplacements en transport collectif reste très faible et où les voitures particulières représentent 60 % des émissions du secteur transport.
Muscat se réinvente : du centre d’affaires de Ruwi au nouveau front de mer d’Al Khuwair
Si Sultan Haitham City illustre la création d’une nouvelle ville ex nihilo, Muscat voit aussi certains de ses quartiers historiques ou centraux passer au filtre d’une modernisation plus radicale. C’est le cas du centre d’affaires de Ruwi et surtout de l’ambitieux projet d’Al Khuwair Downtown, conçu par Zaha Hadid Architects.
Ruwi Business District : moderniser le cœur commercial historique
Longtemps considéré comme le cœur commerçant de Muscat, le quartier de Ruwi souffre de bâtiments vieillissants, de voiries peu adaptées aux piétons et d’un déficit d’espaces publics. Muscat Municipality a lancé un projet de requalification d’environ 360 000 m², confié à un entrepreneur via un appel d’offres.
Les interventions prévues sont significatives : plus de 100 000 m² de cheminements piétons, 6 500 m² d’espaces verts plantés, de nouvelles zones d’ombre et de repos, et près de 2 458 nouvelles places de stationnement. Des kiosques de services, des sanitaires modernes et une infrastructure “intelligente” doivent améliorer l’usage quotidien du quartier, tout en renforçant son attractivité commerciale.
| Indicateurs clés – Ruwi Business District | Valeur approximative |
|---|---|
| Superficie du projet | 360 000 m² |
| Chemins piétons | 101 806 m² |
| Espaces verts | 6 500 m² |
| Nouvelles places de parking | 2 458 |
| Durée d’exécution | 16 mois |
L’objectif assumé par la municipalité est d’améliorer l’infrastructure et les services, mais aussi de raviver le rôle de Ruwi comme pôle d’affaires dans un paysage où de nouveaux centres (Madinat Al Irfan, Al Mouj, Sultan Haitham City) montent en puissance.
Al Khuwair Downtown : quand Muscat s’autorise quelques gratte-ciel
Autre échelle, autre logique à Al Khuwair. Ici, le ministère du Logement et de l’Urbanisme (MoHUP) a confié à Zaha Hadid Architects la reconfiguration complète de ce front de mer stratégique de la capitale. Budget annoncé : autour de 1,3 milliard de dollars pour environ 3,6 millions de m², et une capacité d’accueil de 64 500 habitants.
L’originalité du projet réside dans l’association d’une forte densification verticale (tours de 35 à 40 étages) avec la restauration et l’intégration des infrastructures naturelles. Les anciens wadis sont recomposés en canaux et promenades, et une autoroute est transformée en corridor paysager.
Le plan prévoit cinq grands secteurs : marina, promenade récréative, chemin piétonnier le long d’un canal, quartier culturel et campus ministériel. Les bâtiments gouvernementaux existants doivent être réhabilités avec une forte logique de réemploi de matériaux, de gestion des eaux pluviales, de réduction d’îlots de chaleur et d’intégration de solaire en toiture.
Le projet intègre une stratégie multimodale pour devenir un maillon essentiel du futur système de transport de Muscat.
Intégration de lignes de tramway ou de light rail pour une mobilité urbaine efficace.
Développement de bus rapides et de corridors de bus à haut niveau de service (BHNS).
Mise en place de taxis fluviaux pour une alternative de transport originale.
Création d’un maillage complet de pistes cyclables et de rues piétonnes.
Conçu pour s’intégrer à la future Muscat Metro et au système de transport global.
| Al Khuwair Downtown – éléments structurants | Données principales |
|---|---|
| Superficie totale | ~3,6 millions m² |
| Population cible | ~64 500 habitants |
| Hauteur maximale des tours | 150 m (35–40 étages) |
| Coût estimé | ~1,3 milliard USD |
| Fonctions prévues | Résidentiel, bureaux, ministères, culture, loisirs, marina |
Au passage, le projet transgresse symboliquement une règle forte de Muscat : les hauteurs limitées. Les autorités ont toujours défendu l’idée d’une capitale “anti-Dubai”, à dominante de bâtiments bas et d’architecture locale. Al Khuwair devient ici une exception assumée, justifiée par la concentration d’emplois et de services, mais aussi par le besoin d’accueillir une partie de la croissance démographique de Muscat sans grignoter indéfiniment le littoral et les montagnes.
Yiti et les villes durables : laboratoire climatique à ciel ouvert
Parmi les grands chantiers urbains, le cluster de Yiti, au sud de Muscat, occupe une place singulière. Il combine un projet de ville durable pionnière, The Sustainable City – Yiti, et des développements touristiques et résidentiels haut de gamme, comme AIDA ou les résidences Marriott.
The Sustainable City – Yiti : vers une communauté bas carbone
The Sustainable City – Yiti (TSC Yiti) est présenté comme la première ville “net zéro” d’Oman et la plus grande communauté durable en opération du Moyen-Orient à terme. Développé conjointement par OMRAN Group (bras public du tourisme) et Diamond Developers via la société SDIC, le projet couvre environ 11 km² à une trentaine de kilomètres au sud de Muscat.
La première phase, d’un coût proche du milliard de dollars, s’étend sur 1,43 km² et comprend 1 657 logements (300 villas, 1 225 appartements, 132 résidences de service). L’ensemble de la communauté doit à terme proposer plus de 3 000 unités, pour environ 10 000 habitants et visiteurs.
Au-delà du nombre de logements, c’est la profondeur de l’engagement environnemental qui frappe. TSC Yiti vise :
Réduction de l’empreinte carbone par habitant par rapport à un quartier omanais classique grâce à une alimentation quasi intégrale par l’énergie solaire et une mobilité décarbonée.
La ville intègre une “colonne vertébrale” végétalisée avec des biodômes et des jardins communautaires, un centre équestre, une mosquée “verte”, des équipements scolaires, des cliniques, des hôtels et un mall. Ce modèle s’inspire directement de la Sustainable City implantée à Dubaï en 2016, mais adapté au contexte topographique et climatique d’Oman.
Nombre d’emplois créés durant la phase de construction du projet, illustrant son impact économique immédiat.
AIDA, Marriott, Trump : la vitrine haut de gamme du littoral de Yiti
À quelques kilomètres de là, un autre projet attire l’attention : AIDA by Dar Global, développement résidentiel et golfique de luxe, situé à 130 m au-dessus du niveau de la mer, face au Golfe d’Oman. Avec un investissement estimé à 2,4 milliards de dollars, AIDA prévoit villas et mansions de 3 à 7 chambres, un Trump International Golf Club et plusieurs composantes de très haut de gamme, dont des résidences Marriott et un hôtel-résidences sous marque Trump.
Ces projets s’inscrivent dans le modèle omanais des Integrated Tourism Complexes (ITC), zones où les étrangers peuvent acquérir des biens en pleine propriété. Pour le gouvernement, ils servent d’aimant à capitaux internationaux et à touristes, tout en injectant de la demande dans le secteur de la construction et de l’immobilier. Les prix affichés — souvent à partir de 200 000 dollars pour des appartements et davantage pour des villas — reflètent ce positionnement.
D’un point de vue urbain, l’enjeu est d’éviter la juxtaposition d’îlots de luxe hermétiques au territoire. Le masterplan de Yiti tente justement de lier ces poches à une trame urbaine plus large, en termes de routes, de plages publiques et d’infrastructures partagées.
Salalah, Dhofar et la montée en puissance des nouvelles centralités
Si Muscat concentre une grande part des grands projets, Oman Vision 2040 mise sur un développement “géographiquement équilibré”. Plusieurs villes régionales, au premier rang desquelles Salalah, voient émerger des programmes urbains d’envergure.
New City Salalah Waterfront : une ville côtière pour 60 000 habitants
Dans le gouvernorat du Dhofar, la New City Salalah illustre ce basculement. Élaboré par Sasaki Associates pour le ministère du Logement et de l’Urbanisme, le plan directeur couvre 7,3 km² et vise la création de plus de 12 000 logements pour environ 60 000 résidents, dans le cadre du Greater Salalah Structural Plan.
La ville est divisée en quatre quartiers piétonniers conçus pour que chaque habitant puisse accéder à pied aux services essentiels en un temps réduit. Elle offre 3,5 millions de m² d’espaces verts, 200 000 m² de commerces, 100 000 m² d’équipements culturels, deux hôpitaux et une marina piétonne. Un élément majeur est sa plage publique continue de six kilomètres, répondant à la demande d’un meilleur accès libre au littoral.
| New City Salalah – principaux paramètres | Valeur |
|---|---|
| Superficie totale | 7,3 km² |
| Résidents visés | ~60 000 |
| Logements (phase 1) | 5 827 |
| Espaces verts et parcs | 3,5 millions m² |
| Plage publique | 6 km |
| Commerces | 200 000 m² |
| Équipements culturels et publics | 100 000 m² |
Le site, situé en bordure de mer, est soumis à la mousson du khareef et à la montée potentielle du niveau marin. Le projet intègre donc un arsenal de solutions de résilience côtière : parc humide, ouvrages de protection naturels (revêtements, digues végétalisées), gestion des eaux pluviales et des inondations, afin de limiter l’impact des tempêtes sur la ville. Là aussi, le lien avec Oman Vision 2040 est assumé : montrer que les futurs développements côtiers peuvent concilier urbanisation et adaptation climatique.
Salalah, deuxième ville du pays, accueille déjà plus de un million de visiteurs par an, notamment pendant le khareef. Les projets comme Spray Boulevard — un développement de 470 000 m² avec marchés, jardins botaniques et passerelles suspendues, pour plus de 100 millions de dollars d’investissement — complètent cette stratégie en renforçant l’offre de loisirs et de commerces.
Jabal al Akhdar et Al Jabal Al Aali : des villes de montagne comme nouveaux pôles
Le mouvement de diversification urbaine ne se limite pas aux littoraux. Sur le plateau de Jabal al Akhdar, un vaste projet de 2,4 milliards de dollars doit donner naissance à une communauté de montagne capable d’accueillir 8 000 résidents permanents et plus de 4 000 visiteurs par jour, avec village de bien-être et structures hôtelières. L’altitude (2 400 m) en fait un refuge climatique naturel, dans un pays où les étés deviennent de plus en plus extrêmes.
C’est le montant, en millions d’OMR, des investissements agrégés par le projet Al Jabal Al Aali City dans la région d’Al Dakhiliyah.
A’Thuraya City, Madinat Al Irfan et les nouveaux quartiers intégrés
À côté des mégaprojets emblématiques, une constellation de villes et quartiers intégrés prend forme, souvent moins médiatisés mais essentiels pour absorber la demande en logements et en emplois.
A’Thuraya City : une ville intermédiaire à Bausher
Dans la wilayat de Bausher, au sein du gouvernorat de Muscat, A’Thuraya City incarne l’idée de ville “moyenne” planifiée. La première phase couvre plus de 3 millions de m² et doit héberger plus de 8 000 résidents répartis sur huit quartiers intégrés. Le niveau de détail est déjà avancé : 20 % des préparations de site sont bouclées, et plus de 38,2 millions d’OMR sont engagés dans les infrastructures, dont 25 millions pour le quartier 8 et plus de 240 millions pour le quartier 6, complétés par 6 millions d’OMR de prestations de conseil.
Le projet A’Thuraya vise à créer un quartier complet (logements, services, voiries, espaces verts) à une échelle modeste, directement connecté au tissu existant de Bausher. Il offre une alternative attractive entre le centre-ville et la périphérie lointaine, contribuant ainsi à la décongestion de Muscat.
Madinat Al Irfan : “city of knowledge” et CBD de nouvelle génération
À proximité de l’aéroport international de Muscat, Madinat Al Irfan illustre la montée en puissance des nouveaux centres d’affaires intégrés. Sur plus de 7,4 millions de m², ce futur CBD mixera bureaux, quartiers résidentiels, centres commerciaux (dont le Mall of Oman, déjà opérationnel), hôtels et espaces publics.
Ce pôle est appelé à accueillir 280 000 résidents et à générer 90 000 emplois, ce qui en fait l’un des projets urbains les plus structurants pour l’aire métropolitaine de Muscat.
Madinat Al Irfan (City of Knowledge)
Un maillage national de transports pour soutenir les nouvelles villes
Aucun développement urbain massif ne tient sans un système de transport solide. Là aussi, Oman a revu sa copie, en adoptant une National Transport Strategy à l’horizon 2040 et une stratégie spécifique Transport & Logistics 2021–2025. L’idée : passer d’un pays dominé par la voiture individuelle à un système multimodal beaucoup plus riche.
Muscat Metro et réseaux de bus rapides
L’un des symboles de cette transition est le projet de Muscat Metro, un système de transport de masse de 50 à 55 km, prévu pour relier Sultan Haitham City à Ruwi en passant par l’aéroport, Seeb et Muttrah. Le tracé compterait entre 36 et 42 stations, pour un coût estimé à 2,6 milliards de dollars. Le projet est encore en phase d’études de faisabilité, avec une équipe dédiée depuis 2023 et la perspective de recruter un consultant de gestion de projet.
Les autorités prévoient une montée en puissance progressive des transports en commun. L’opérateur public Mwasalat, qui dispose déjà de plus de 100 bus urbains et 320 minibus, densifiera d’abord les lignes de bus. Ensuite, des corridors de bus à haut niveau de service seront mis en place à Muscat, Sohar et Salalah. Des solutions de type métro ou tramway ne seront introduites que dans un dernier temps, conformément au plan 2015-2040.
Les objectifs sont ambitieux : faire passer la part de marché du transport public de 5 % à 16 %, atteindre un million de passagers par jour sur les réseaux, dédier 25 % des axes principaux aux modes collectifs et réserver 40 % de l’espace de rue aux piétons. En toile de fond, il y a l’enjeu climatique : le transport représente 18 % des émissions de CO₂ du pays, et l’État veut verdir les flottes (biofuels, bus électriques, hydrogène pour les longues distances).
Un réseau ferré pour connecter villes, ports et frontières
Au-delà de Muscat, Oman projette un réseau ferré national de plus de 2 100 km, conçu pour des trains de passagers pouvant rouler jusqu’à 350 km/h et des trains de fret jusqu’à 200 km/h. Ce réseau relierait Sohar, Muscat, Duqm, Salalah et les frontières avec les Émirats arabes unis et le Yémen, avec 46 gares, huit triages et neuf terminaux intermodaux.
Longueur en kilomètres du projet ferroviaire Oman–UAE Railway (Hafeet Rail) reliant Sohar à Al Ain et Abu Dhabi.
Sur la route, des infrastructures comme la Batinah Expressway (256 km, huit voies, plus de 2,5 milliards de dollars d’investissement) complètent ce maillage, en connectant Muscat à la frontière émirienne, tout en traversant des régions où émergent nouveaux quartiers, zones industrielles et villes nouvelles.
Des villes comme levier de diversification économique
Il serait tentant de lire ces projets uniquement à travers le prisme de l’urbanisme. Mais ils sont aussi des pièces maîtresses de la stratégie de diversification économique.
Immobilier, tourisme, industrie : les villes comme plateformes
Le marché immobilier résidentiel pèse déjà près de 5 milliards de dollars en 2025 et pourrait atteindre plus de 6,7 milliards à l’horizon 2030, selon plusieurs analyses, avec une croissance annuelle moyenne autour de 7 %. Le commercial (bureaux, retail, logistique, hôtels) suit une trajectoire comparable. Des projets comme Sultan Haitham City, Al Khuwair Downtown ou Madinat Al Irfan créent l’offre de bureaux, de commerces et de logements dont auront besoin les secteurs non pétroliers que la Vision 2040 veut développer : tourisme, services, économie numérique, industrie de transformation.
Le volume d’investissement dans les complexes touristiques intégrés en Oman est d’environ 11,4 milliards de dollars.
| Exemples d’ITC / grands ensembles | Fonctions principales |
|---|---|
| Al Mouj Muscat | Résidentiel, marina, golf, hôtels, commerces |
| Jebel Sifah | Résidentiel, golf, marina, hôtels |
| Hawana Salalah | Résidentiel, resorts, marinas, loisirs |
| Muscat Bay | Résidentiel, resorts, nature, plage |
| Yiti / AIDA / TSC Yiti | Ville durable, resorts de luxe, golf, marina |
Sur le versant industriel et logistique, des zones comme la Special Economic Zone at Duqm (SEZAD) — 2 000 km², plusieurs milliards d’investissement dans une raffinerie de 230 000 barils/jour, une extension portuaire à 550 millions de dollars, une ville industrielle sino-omanaise de plus de 1 100 hectares — ou la Sohar Free Zone (avec l’usine United Solar Polysilicon à 1,6 milliard de dollars) génèrent à leur tour des besoins en villes et quartiers pour loger travailleurs, cadres et prestataires.
Attractivité internationale et réformes réglementaires
Pour financer ces transformations, Oman mise sur des réformes juridiques et fiscales. Le Foreign Capital Investment Law permet la propriété étrangère à 100 % dans de nombreux secteurs, a supprimé le capital minimum obligatoire et simplifié les procédures. Un nouveau cadre spécifique pour l’immobilier est en préparation, tandis qu’un régime de visas de résidence longue durée lié à l’investissement immobilier (à partir de 250 000 OMR pour certains dispositifs) est désormais en place.
Plus de 600 millions d’OMR d’investissements étrangers ont été mobilisés dans la première vague de projets soutenus par le Future Fund Oman.
Les agences de notation ont salué cette trajectoire : Oman a retrouvé un statut investment grade chez S&P (BBB–), tandis que Fitch et Moody’s ont relevé leurs notes depuis 2020. L’indice de liberté économique, la performance environnementale ou l’e-gouvernement montrent tous des améliorations sensibles entre 2021 et 2024.
Des villes plus vertes dans un pays engagé vers le net zéro
En toile de fond de tous ces projets urbains se trouve un engagement climatique clair : atteindre la neutralité carbone en 2050, avec un objectif intermédiaire de 30 % d’électricité issue de sources renouvelables en 2030, et un effort massif sur l’hydrogène vert.
Urbanisme, énergie et gestion des ressources
Le développement urbain devient un terrain d’application privilégié de ces priorités. Les projets comme TSC Yiti ou Sultan Haitham City embarquent dès la conception des systèmes de refroidissement de quartier, du solaire en toiture, des réseaux intelligents, du recyclage d’eau et des filières de réemploi des matériaux.
Oman a planifié 212 projets et initiatives pour atteindre son objectif de neutralité carbone d’ici 2025.
Les transports urbains ne sont pas oubliés : développement des bus électriques, projet de métro et de BRT, promotion du vélo, multiplication des bornes de recharge (plus de 80 stations publiques recensées), exonérations fiscales pour véhicules “verts”. À Muscat, plus de 13 000 lampadaires LED intelligents ont été installés, réduisant jusqu’à 85 % la consommation d’éclairage public.
Une diplomatie de la durabilité
Enfin, ces villes et quartiers durables participent d’une stratégie d’image. Oman multiplie les coopérations avec des institutions internationales (Banque mondiale, IFC, MIGA), accueille des événements comme Oman Sustainability Week, et affiche ses progrès dans des classements comme le Smart City Index (Muscat est passée de la 96e à la 88e place) ou l’Environmental Performance Index (34e rang mondial avec un score de 64,5).
Investissements estimés dans l’hydrogène vert via la structure publique Hydrom dans le cadre de partenariats énergétiques.
Entre promesses et défis : réussir la transition urbaine
Face à l’ampleur de ces transformations, plusieurs défis restent toutefois bien présents.
D’abord, la question de l’occupation réelle du parc existant : on estime à environ 87 000 le nombre de logements vacants à Muscat, soit près de 20 % de l’offre. L’enjeu est d’éviter une fuite en avant spéculative où l’on construirait toujours plus loin et plus haut sans résoudre les déséquilibres du marché actuel.
La diversification économique d’Oman progresse lentement, freinée par des faiblesses de gouvernance, une fragmentation des politiques et des contraintes budgétaires liées aux hydrocarbures. La concrétisation de plans urbains ambitieux nécessite une coordination renforcée entre les ministères, gouvernorats, opérateurs et investisseurs.
Enfin, la dimension sociale : si Oman affiche un taux de propriété très élevé parmi ses citoyens et un système de lots de terrain gratuits, l’attente peut être longue et ces terrains souvent éloignés des centralités. Le pari des nouvelles villes et des quartiers intégrés est d’offrir des alternatives attractives, y compris pour les classes moyennes et modestes, via des programmes d’habitat abordable, des partenariats public-privé sur les quartiers populaires (un “enveloppe” PPP de 1,3 milliard de dollars est prévue pour les communautés à faibles et moyens revenus) et un renforcement des banques spécialisées comme Oman Housing Bank.
Malgré ces défis, une chose est claire : Oman a choisi de faire de la ville l’un des principaux instruments de sa transformation économique et environnementale. De Sultan Haitham City aux fronts de mer réinventés de Muscat et Salalah, en passant par les communautés durables de Yiti ou les pôles de montagne de Jabal al Akhdar, le sultanat teste à grande échelle de nouveaux modèles urbains. La réussite de ces expériences, dans les quinze prochaines années, dira beaucoup de la capacité du pays à réussir sa Vision 2040 et à trouver sa propre voie dans le concert des métropoles du Golfe.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais, ancré au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Sohar, Duqm), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans les zones ouvertes aux investisseurs étrangers à Mascate (comme Al Mouj ou Muscat Hills), combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseiller fiscal international), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou véhicule offshore) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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