Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps resté dans l’ombre de ses voisins du Golfe, le Sultanat s’impose peu à peu comme un marché immobilier à part, plus discret que Dubai mais porté par une économie stable, une vision stratégique de long terme (Vision 2040) et une forte poussée démographique. Pour un investisseur étranger, un expatrié ou un Omanien qui hésite entre s’installer à Muscat, Salalah, Sohar, Nizwa ou Sur, la première question reste toujours la même : où l’immobilier est-il le plus cher, où est-il le plus abordable, et où le potentiel de plus-value paraît le plus intéressant ?
Les prix et loyers varient considérablement selon les villes omanaises, avec un fossé marqué entre la capitale côtière (Mascate), les villes industrielles et les centres de l’intérieur. Cette cartographie précise s’appuie sur les données récentes des banques, plateformes d’annonces et statistiques nationales.
Un marché national en forte hausse, mais très contrasté
L’immobilier résidentiel à l’échelle d’Oman est en pleine phase de rattrapage. Après plusieurs années de baisse – les prix à Muscat ont reculé d’environ 30 % entre 2015 et 2021 – le pays a basculé dans un nouveau cycle haussier.
Les indices publiés pour 2024–2025 sont sans ambiguïté : l’indice global des prix immobiliers progresse d’environ 17 % sur un an à la fin du troisième trimestre 2025, avec une hausse de près de 19 % pour le résidentiel et plus de 14 % pour le commercial. Les appartements sont la classe d’actifs la plus dynamique, avec une envolée supérieure à 20 % sur un an, quand les villas gagnent entre 6 et 17 % selon les périodes et les sources. Au total, depuis 2020–2022, les valeurs ont augmenté d’environ 60 %.
Le prix moyen du mètre carré d’un appartement en Oman oscille entre 800 et 1 300 OMR, selon la localisation.
Pour donner un ordre de grandeur, on peut résumer le paysage national ainsi : le pays est caractérisé par une diversité régionale significative, avec des écarts économiques et sociaux marqués entre les différentes zones.
| Indicateurs nationaux (Oman) | Valeurs typiques |
|---|---|
| Prix moyen appart. – ville (OMR/m²) | 836,79 (fourchette 450 – 1 220) |
| Prix moyen appart. – hors centre (OMR/m²) | 525,82 (fourchette 310 – 688,5) |
| Prix moyen appart. – tout Oman (OMR/m²) | 800 – 1 300 |
| Prix moyen villa – tout Oman | 150 000 – 300 000 OMR |
| Marché résidentiel (valeur 2025) | env. 4,96 Mds USD |
| Marché résidentiel (projection 2030) | 6,7 – 7,4 Mds USD (CAGR 6,8 à 9,2 %) |
| Rendement locatif brut typique | 5,6 – 8,3 % |
À partir de cette base, la comparaison entre villes permet de dégager trois grands profils : la capitale premium (Muscat), les pôles régionaux côtiers portés par l’industrie ou le tourisme (Salalah, Sohar, Duqm, Sur), et les villes intérieures plus abordables (Nizwa notamment).
Muscat, vitrine chère mais encore “discount” face à Dubai
Muscat concentre près de la moitié de la valeur des transactions résidentielles du pays (environ 47,9 % en 2024) et près de 70 % du marché commercial. C’est aussi là que les prix au mètre carré atteignent les plus hauts niveaux, même si la capitale reste beaucoup moins onéreuse que les métropoles voisines.
Niveaux de prix dans la capitale
Selon les différentes sources compilées, le mètre carré d’appartement à Muscat se situe, en moyenne actualisée, entre 800 et 1 900 OMR, avec une fourchette plus serrée de 1 200 à 1 700 OMR dans les quartiers recherchés. Les maisons et villas s’échelonnent généralement entre 220 000 et 420 000 OMR, avec des pointes au-delà du million d’OMR dans les complexes touristiques de luxe comme Al Mouj ou Muscat Bay.
On peut synthétiser ainsi les principaux ordres de grandeur :
| Muscat – Résidentiel | Niveaux indicatifs |
|---|---|
| Appartement – centre (OMR/m²) | 600 – 1 220 (moyenne 1 023,33) |
| Appartement – hors centre (OMR/m²) | 459 – 688,5 (moyenne 597,89) |
| Appartement – fourchette globale (OMR/m²) | 1 200 – 1 700 dans les zones prime |
| Prix appart. typique (ville entière, OMR) | 70 000 – 200 000 |
| Prix appart. entrée de gamme (OMR) | dès 30 000 – 35 000 |
| Prix villa typique (OMR) | 220 000 – 420 000 |
| Niveaux prime (ITC Al Mouj, Muscat Bay, Yiti) | 1 000 – 1 200 OMR/m² (apparts) ; 750 – 1 000 OMR/m² (villas) |
Côté loyers, les statistiques de marché indiquent environ 235 OMR mensuels pour un appartement 1 chambre en centre-ville et autour de 160 OMR en périphérie. Pour un 3 chambres, la moyenne tourne autour de 460 OMR au centre et 275 OMR hors centre. Dans les quartiers très prisés (Qurum, Shatti Al Qurum, Al Mouj, Madinat Al Sultan Qaboos), ces montants grimpent très vite : un grand 6 pièces avec piscine à Qurum peut se louer 2 000 à 3 000 OMR par mois, voire plus pour les villas ultra-luxueuses, tandis qu’un simple 1 chambre à Al Mouj se situe souvent entre 400 et 800 OMR.
Un marché interne très segmenté selon les quartiers
La capitale n’est pas homogène. L’écart de prix entre quartiers est parfois spectaculaire, y compris à surface et nombre de chambres identiques. Les données recueillies permettent de dégager un gradient assez net entre secteur “droite” et “gauche” de l’aéroport international.
L’immobilier à Mascate présente un clivage géographique marqué. Les zones à l’est de l’aéroport, comme Qurum, Shatti Al Qurum, Al Mouj, Muscat Bay, Madinat Al Sultan Qaboos et Shatti, concentrent les emplacements premium, caractérisés par des villas en front de mer, des copropriétés avec accès au golf et des quartiers diplomatiques. À l’opposé, les secteurs à l’ouest, tels que Seeb, Al Hail, Mabella et Al Amerat, offrent des prix nettement plus abordables, avec un paysage urbain plus typiquement résidentiel omanais et des programmes de logements de grande ampleur.
Quelques exemples concrets illustrent ces contrastes :
À Mascate, les prix de l’immobilier varient considérablement selon les quartiers. À Qurum, une villa 6 chambres avec piscine se loue entre 2 000 et 3 000 OMR par mois, pouvant atteindre 4 000–5 000 OMR pour le luxe. À Mabella, pour le même type de bien, le loyer est environ moitié moins cher, ce qui en fait un des secteurs les moins chers, malgré un environnement plus brut. À Al Khuwair, quartier central pratique, un 1 pièce se loue entre 180 et 300 OMR, et les grandes surfaces jusqu’à 2 000 OMR, avec un prix d’achat intermédiaire de 50–70 OMR par pied carré. À Muttrah, quartier historique, un appartement se loue dès 150–300 OMR, avec un prix au m² similaire à Al Khuwair. À Seeb, en forte croissance, les villas se louent entre 500 et 1 500 OMR, les 1 pièces dès 120–250 OMR, et les terrains coûtent 700–900 OMR/m².
Pour les investisseurs, Al Mouj concentre une part importante de la demande étrangère grâce à son statut d’ITC permettant l’accession en pleine propriété. Un appartement d’environ 90 m² y vaut typiquement 120 000 OMR, une villa de 400 m² dépasse 500 000 OMR, et un terrain de 1 000 m² peut atteindre 800 000 OMR. Les rendements locatifs y sont parmi les plus élevés du pays, avec une progression des loyers de l’ordre de 10–20 % sur 18 mois.
Muscat reste bon marché à l’échelle du Golfe
Malgré ces prix relativement élevés à l’échelle d’Oman, la capitale demeure très compétitive comparée aux géants régionaux. Le mètre carré y coûte en général entre 2 100 et 4 940 USD, soit 70 à 80 % de moins que les quartiers prime de Dubai, où les tarifs dépassent fréquemment 16 500–17 300 USD/m².
Dans une comparaison régionale plus large : régionale.
| Ville / marché | Prix typique (USD/m²) – résidentiel haut de gamme |
|---|---|
| Muscat | 2 100 – 4 940 |
| Abu Dhabi | 3 200 – 5 800 |
| Doha | 2 860 – 3 888 |
| Riyadh | 1 327 – 1 647 |
| Dubai (zones prime) | 16 525 – 17 335 |
Autrement dit, même dans ses quartiers les plus chers, Muscat reste environ trois à quatre fois moins coûteuse que les emplacements prestigieux de Dubai, tout en offrant un niveau de sécurité très élevé, une fiscalité légère (pas de taxe foncière annuelle ni d’impôt sur les plus-values, 3 % de frais de transfert) et des rendements locatifs bruts pouvant aller de 3–5 % sur les appartements à 5–8 %, voire jusqu’à 10 % sur certains biens premium bien loués.
Salalah, le marché touristique qui monte
Si Muscat domine par son volume et ses prix, Salalah joue une autre partition : celle d’une destination touristique en plein essor, dont la dynamique influe directement sur l’immobilier.
Une ville monsoon et un marché saisonnier
Capitale du Dhofar, au sud, Salalah combine climat tropical, mousson estivale (Khareef) et paysages verdoyants qui attirent chaque année des centaines de milliers de visiteurs. Entre juin et août 2024, plus d’un million de touristes y ont été enregistrés, soit une hausse de 8,7 % par rapport à l’année précédente. La haute saison voit affluer aussi bien des familles du Golfe que des voyageurs européens ou asiatiques. Résultat : les locations de courte durée et les résidences secondaires se multiplient, et la pression se répercute sur les prix.
En moyenne, le mètre carré d’appartement à Salalah se situe autour de 900 OMR. Les chiffres détaillés de prix d’achat par mètre carré donnent les ordres suivants :
| Salalah – Achat appart. | Niveaux indicatifs |
|---|---|
| Centre-ville (OMR/m²) | env. 575 |
| Hors centre (OMR/m²) | env. 290 |
| Centre-ville (OMR/ft²) | 44,13 – 88,26 (moyenne 72,58) |
| Hors centre (OMR/ft²) | 28,8 – 55,74 (moyenne 43,66) |
Les prix par bien reflètent ce positionnement intermédiaire : un appartement 2 chambres dans un quartier correct se négocie le plus souvent entre 50 000 et 75 000 OMR, tandis qu’une villa de 4 à 6 chambres se situe aux alentours de 100 000 à 200 000 OMR.
Le loyer mensuel moyen pour un appartement d’une chambre au centre-ville, en OMR.
Rendements et indicateurs de marché
Ces loyers relativement modestes face aux valeurs d’achat conduisent à des rendements bruts plutôt faibles si l’on se contente de longues durées classiques. Les indicateurs de type Numbeo donnent pour Salalah :
| Indicateurs Salalah | Valeur |
|---|---|
| Price-to-income ratio | 5,39 |
| Mortgage en % du revenu | 41,21 % |
| Loan affordability index | 2,43 |
| Price-to-rent ratio – centre | 35,25 |
| Price-to-rent ratio – hors centre | 26,68 |
| Rendement locatif brut – centre | 2,84 % |
| Rendement locatif brut – hors centre | 3,75 % |
Ces chiffres décrivent bien une réalité : en location longue durée classique, Salalah n’est pas la ville la plus rentable d’Oman, surtout en centre-ville. En revanche, la donne change lorsqu’on exploite la saisonalité touristique. Des projets comme Hawana Salalah ciblent explicitement une clientèle de courte durée et annoncent des rendements de 7 à 10 % grâce aux tarifs élevés en Khareef.
Les prix des terrains dans la région sont actuellement inférieurs à ceux de Mascate, avec une fourchette de 30–60 OMR/m² pour le résidentiel et de 50–100 OMR/m² pour le commercial. Des projections indiquent une hausse potentielle de 40 à 60 % d’ici 2030, pouvant porter les prix dans les zones de type ITC, comme Hawana, entre 70 et 130 OMR/m², ce qui représente une réelle marge de progression pour les acquisitions actuelles.
Comparaison avec Muscat et profil d’investisseur
Salalah se distingue ainsi par plusieurs traits : 1. Son climat tropical, qui contraste avec le reste du Sultanat d’Oman. 2. Son patrimoine culturel riche, reflet d’une histoire ancienne et d’influences variées. 3. Sa nature exceptionnelle, avec des paysages verdoyants et des plages magnifiques. 4. La célébration du khareef, une saison de mousson qui transforme la région. 5. Sa gastronomie, avec des spécialités uniques à découvrir.
– Entrée de gamme moins chère que Muscat pour l’achat résidentiel.
– Loyers plus bas, surtout en dehors de la haute saison, ce qui tire mécaniquement les rendements bruts vers le bas en longue durée.
– Très fort effet saisonnier, avec des prix de location et de services qui “explosent” en Khareef, au point que les autorités ont tenté de mieux encadrer les tarifs.
– Potentiel de croissance à long terme boosté par le tourisme (Vision 2040 prévoit un investissement massif dans ce secteur) et l’extension de la zone franche portuaire.
Concrètement, Salalah convient davantage à un profil d’investisseur qui accepte la gestion plus complexe d’un bien “semi-touristique” (variabilité des loyers, vacance hors saison), ou à un particulier qui recherche une résidence secondaire ou un pied-à-terre vacances à un budget raisonnable.
Sohar, le hub industriel où les prix montent vite
Sohar occupe une place particulière dans la géographie immobilière du pays. Située au nord, dotée d’un grand port industriel et d’une zone franche, la ville se positionne comme un nœud logistique majeur, avec des retombées directes sur le foncier et le résidentiel.
Niveaux de loyers et prix d’achat
Les données de marché indiquent des loyers sensiblement supérieurs à ceux de Salalah, sans atteindre ceux de Muscat :
| Sohar – Marché locatif (moyenne mensuelle) | Niveaux moyens (OMR) |
|---|---|
| 1 chambre – centre-ville | 190 |
| 1 chambre – hors centre | 147,5 |
| 3 chambres – centre-ville | 294 |
| 3 chambres – hors centre | 260 |
À l’achat, on observe : les tendances des consommateurs, les méthodes de paiement et les préférences des marques.
| Sohar – Achat appart. | Niveaux indicatifs |
|---|---|
| Prix au m² – centre-ville (OMR/m²) | 450 |
| Prix au m² – hors centre (OMR/m²) | 300 |
| Prix au m² moyen – tout marché (OMR/m²) | env. 800 |
Autrement dit, le prix au mètre carré en centre-ville de Sohar est inférieur à celui de Salalah, mais les loyers sont plus élevés. Ce différentiel se traduit par de meilleurs rendements locatifs potentiels pour un investisseur, a priori plus vulnérables à la conjoncture industrielle qu’aux saisons touristiques.
Le salaire mensuel net moyen à Duqm, bien supérieur aux 580-620 OMR de Salalah, soutient une demande solvable en logement.
Foncier et perspective à moyen terme
Sohar fait partie des marchés où la progression des prix est la plus rapide. Les statistiques évoquent une hausse de près de 18,8 % pour l’immobilier résidentiel fin 2024. Sur le foncier, les fourchettes actuelles sont les suivantes :
| Sohar – Prix des terrains | Niveaux 2025 (OMR/m²) |
|---|---|
| Plots résidentiels | 25 – 55 |
| Plots commerciaux / industriels | 40 – 90 |
| Projection 2030 (résidentiel + commercial) | 40 – 150 (croissance 60–80 %) |
Cette trajectoire est intimement liée aux investissements massifs dans le port et la zone franche, qui ont déjà attiré quelque 30 milliards USD de capitaux avec 85 % de taux d’occupation foncière. Pour un investisseur moyen ou long terme, Sohar se positionne comme un pari sur l’industrialisation et la logistique, avec une probabilité élevée de plus-value sur les terrains et un marché locatif tiré par l’emploi plutôt que par le tourisme.
Nizwa et l’intérieur du pays : immobilier vraiment abordable
À l’opposé des villes portuaires, Nizwa et les cités de l’intérieur (Sumail, Manah, Bahla, Izki, Bidbid) illustrent une Oman plus traditionnelle, où les prix restent largement inférieurs à ceux du littoral.
Loyers très bas et diversité de l’offre
Les annonces recensées sur Nizwa et ses environs dépeignent un marché où l’on trouve de tout, du petit appartement de 30 m² au vaste terrain de plusieurs centaines de milliers de mètres carrés, mais à des loyers qui paraissent dérisoires à un regard européen ou même muscati.
Quelques exemples :
Prix mensuels indicatifs pour différents types de logements dans plusieurs villes d’Oman.
50 OMR par mois.
100 OMR par mois.
160 OMR par mois.
65–120 OMR par mois.
250 OMR par mois.
65–70 OMR par mois.
À ces niveaux, le coût logement dans le budget d’un ménage reste très modéré, ce qui explique que Nizwa soit citée comme une destination possible pour expatriés au budget serré. Une estimation de coût de la vie place le poste logement entre 300 et 800 USD par mois, avec un loyer typique de 400 USD pour un 1 chambre, soit là encore largement moins que dans la capitale.
Prix du foncier et perspectives
Le foncier dans la région d’Al Dakhiliyah (Nizwa et environs) est également nettement plus abordable que sur la côte. Pour 2025, les prix des terrains résidentiels sont estimés entre 12 et 30 OMR/m², les parcelles commerciales entre 20 et 50 OMR/m², avec une projection de hausse modérée (40–60 % d’ici 2030, soit 18–45 OMR/m²).
| Nizwa / Intérieur – Foncier | Niveaux 2025 (OMR/m²) | Projection 2030 (OMR/m²) |
|---|---|---|
| Terrains résidentiels | 12 – 30 | 18 – 45 |
| Terrains commerciaux | 20 – 50 | 30 – 70 (ordre de grandeur) |
En pratique, cela signifie qu’un budget qui permettrait tout juste un appartement modeste à Muscat peut financer une maison ou un grand terrain intérieur. Mais la contrepartie est évidente : la dynamique de prix est plus lente, et le marché de la location est moins liquide, moins internationalisé que dans les villes côtières.
Nizwa convient principalement aux personnes cherchant à réduire leur coût de vie, à bénéficier d’un environnement plus paisible ou à mettre en place une stratégie d’investissement foncier à long terme avec un budget très limité.
Sur, Duqm et les autres villes côtières secondaires
D’autres villes jalonnent la côte d’Oman et présentent chacune une coloration particulière, notamment Sur et Duqm.
Sur, petite ville côtière entre désert et plage
Sur, à environ quatre heures de route de Muscat, se situe dans un environnement naturel exceptionnel – proche du désert et de la réserve de Ras al Jinz. Pourtant, les loyers restent très bas : un appartement 3 chambres s’y loue autour de 150 OMR par mois, soit moins que dans la plupart des quartiers de Muscat et même que certains segments de Nizwa pour des surfaces comparables.
Croissance anticipée de la valeur des terrains résidentiels à Sur d’ici 2030, portée par le développement touristique et les projets d’infrastructures.
Duqm, pari industriel et logistique
À Duqm, sur la côte centrale, la logique est proche de celle de Sohar : la zone économique spéciale (SEZAD) couvre 2 000 km² et concentre déjà plus de 14 milliards USD d’engagements d’investissement, avec un bond de 55 % des nouveaux projets en 2024. Cette transformation rapide en hub industriel et portuaire tire la demande en logements et en surfaces commerciales.
Les loyers y progressent et les terrains commerciaux se négocient aujourd’hui autour de 30–50 OMR/m², avec des projections pouvant atteindre 40–150 OMR/m² à l’horizon 2030. Le marché résidentiel reste encore relativement peu documenté en détail, mais tout indique qu’il suit la tendance haussière du foncier, avec un profil risqué mais potentiellement très rémunérateur pour qui anticipe correctement le développement de la zone.
Comparer les villes : qui est chère, qui est abordable ?
Pour se faire une idée rapide des écarts, il est utile de juxtaposer quelques indicateurs simples – loyer d’un 1 chambre, prix d’achat au mètre carré, et prix moyen du terrain – sur un petit échantillon de villes.
| Ville | 1 ch. centre (OMR/mois) | 3 ch. centre (OMR/mois) | Achat appart. centre (OMR/m²) | Terrain résidentiel 2025 (OMR/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Muscat | ~235,7 | ~460 | 600 – 1 220 | 90 – 150 (jusqu’à 250 en prime) |
| Salalah | ~98,3 | ~190 | ~575 | 30 – 60 |
| Sohar | 190 | 294 | 450 | 25 – 55 |
| Sur | (donnée loi 3 ch.) | ~150 (3 ch.) | (données par ville non détaillées, env. 800 m² sur la côte) | 18 – 35 |
| Nizwa | ~160 (1 ch. 85 m²) | 65–120 (3 ch. selon ville) | (faible documentation, prix maisons 30 000–70 000 OMR) | 12 – 30 |
Ce tableau donne un résumé clair :
Comparatif des dynamiques d’achat, de location et de rendement dans les principales villes d’Oman.
La plus chère à l’achat et au foncier, avec des loyers moyens généraux qui restent comparativement modérés par rapport à d’autres capitales du Golfe.
Affiche un rapport loyer/prix intéressant, en faisant un choix privilégié pour les investisseurs en location.
Abordable à l’achat avec des loyers modérés à l’année, masquant des hausses saisonnières prononcées qui impactent les rendements.
Propose des loyers et un foncier très bas, adaptés à une stratégie de réduction des coûts ou d’accumulation foncière à long terme.
Rendements locatifs : Muscat vs régions
Sur le plan du rendement, Oman dans son ensemble offre des taux compétitifs à l’échelle du Golfe. Globalement, les rendements bruts annoncés varient entre 3 et 8 %, avec de vraies différences selon les segments :
Les rendements bruts varient selon la ville et le type de bien. À Muscat, comptez 3–5% pour les appartements classiques, 5–8% pour les villas, et jusqu’à 10% pour certains produits premium. La moyenne nationale se situe entre 5,6% et 8,3%. À Salalah, le rendement est d’environ 3–4% en location annuelle, mais peut être plus élevé en gestion saisonnière courte durée. Sohar, malgré une hausse rapide des prix, maintient de bons rendements, notamment dans les biens familiaux de 2–3 chambres.
À l’échelle régionale, Oman se situe dans une médiane intéressante : moins de rendement brut que certains quartiers populaires de Dubai ou Abu Dhabi sur le pur locatif, mais avec des prix d’entrée plus bas, une fiscalité plus douce (ni taxe foncière, ni impôt sur les plus-values immobilières, et un simple droit de mutation de 3 %), ce qui améliore les rendements nets réels sur la durée.
Impact des politiques publiques et des visas investisseurs
Un élément clé dans la comparaison entre villes est le cadre réglementaire qui s’applique aux étrangers. Les non-Omanis ne peuvent acheter librement partout : en pratique, leur champ d’action se concentre sur les Integrated Tourism Complexes (ITC) et certaines zones désignées, principalement dans les grandes villes côtières.
Les ITC situés à Muscat (Al Mouj, Muscat Bay, Yiti, Jebel Sifah), à Salalah (Hawana, Salalah Beach) ou dans d’autres gouvernorats jouent ainsi un rôle central dans le marché haut de gamme. Les prix y sont plus élevés que dans les quartiers résidentiels ordinaires de la même ville, mais ces projets ouvrent la porte à la pleine propriété et donnent souvent accès à des régimes de résidence de long terme.
Plusieurs dispositifs de visas investisseurs sont en vigueur :
Découvrez les différents programmes de résidence à Oman ouverts aux investisseurs internationaux, avec des conditions d’investissement variées.
Résidence obtenue avec un investissement minimal de 250 000 OMR dans l’immobilier, une entreprise ou des obligations d’État.
Résidence accordée pour un investissement d’au moins 500 000 OMR, incluant la possibilité d’acquérir un bien unique hors ITC dans certains cas.
Programme offrant une résidence renouvelable sur 10 ans pour les investisseurs qualifiés.
Pour un acheteur étranger, cela se traduit par une carte géographique spécifique : à Muscat, les secteurs Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah et certains projets de Yiti concentrent l’essentiel des opportunités de propriété libre, tandis qu’à Salalah, des complexes comme Hawana Salalah constituent les principaux points d’entrée. Sohar, Duqm et d’autres villes disposent progressivement de zones économiques spéciales et de schémas de propriété attractifs, mais l’offre ITC reste moins développée qu’à Muscat ou Salalah.
Quel type de ville pour quel profil d’acheteur ou d’investisseur ?
En recoupant prix, rendements, salaires locaux et perspectives de croissance, on peut dresser des profils types pour chaque ville.
Muscat attire avant tout ceux qui recherchent un environnement urbain complet (écoles internationales, hôpitaux privés, restaurants, connexion aérienne) et une profondeur de marché : les prix y sont les plus élevés, mais la liquidité à la revente et la demande locative sont également les plus robustes. Pour un investisseur, les ITC comme Al Mouj ou Muscat Bay offrent un produit presque “clé en main” pour une clientèle expatriée, avec des rendements corrects compte tenu du profil de risque et un potentiel de valorisation annuel annoncé de 3 à 7 % sur cinq ans.
Salalah est adaptée à un investissement touristique, avec des appartements de deux chambres entre 50 000 et 80 000 OMR et des villas jusqu’à 200 000 OMR. Le rendement brut peut être significatif en location courte durée grâce à une forte saisonnalité, mais le marché est plus volatile. C’est un choix cohérent pour les investisseurs croyant au tourisme de nature et de climat, tout en acceptant cette variabilité.
Sohar apparaît comme un pari industriel, déjà bien engagé. Les loyers supérieurs à ceux de Salalah, une hausse de prix résidentiels proche de 19 % en 2024, et des salaires locaux élevés en font un marché locatif solide, moins soumis au tourisme et plus corrélé au cycle industriel et logistique du pays. Pour un investisseur, l’attrait réside dans des terrains encore relativement abordables et un potentiel d’appréciation foncière de 60–80 % d’ici 2030.
Nizwa et les villes de l’intérieur offrent un coût de la vie très bas, avec des loyers et des prix de terrains résidentiels très abordables (quelques dizaines d’OMR/m²). C’est une option idéale pour vivre confortablement avec un budget modeste ou pour un investisseur patient visant l’accumulation foncière sur le très long terme. En revanche, ce n’est pas le marché privilégié pour maximiser rapidement un rendement locatif.
Sur et d’autres petites villes côtières se trouvent au milieu du gué : loyers très abordables, foncier bon marché mais appelé à monter, poussés par une combinaison de tourisme et de projets d’infrastructures. Ce sont des marchés de niche, souvent moins liquides, mais avec une prime de risque/rendement intéressante pour qui anticipe correctement les tracés de routes, ports et complexes touristiques.
En conclusion : un pays, plusieurs marchés
Parler de “prix immobiliers à Oman” sans distinguer les villes n’a guère de sens. Entre Muscat, où le mètre carré peut tutoyer les 1 700 OMR dans les quartiers les plus prisés, et Nizwa, où un grand terrain se négocie pour quelques milliers d’OMR, l’écart est vertigineux. Salalah offre une entrée touristique accessible, Sohar une exposition à l’industrie et à la logistique, Sur et Duqm des paris de croissance côtière, quand Muscat cumule profondeur de marché, sécurité juridique, projets urbains d’envergure et prospects de valorisation.
Pour un investisseur étranger, l’étape cruciale est de définir quel Oman viser (la capitale premium, le hub industriel, la station de mousson ou le cœur intérieur paisible) avant de comparer les prix. Ce choix initial permet de calibrer un projet réaliste, aligné à la fois sur l’économie locale et sur la trajectoire de transformation du pays vers 2040.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman pour rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais, adossé au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Al Mouj, zones touristiques côtières), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison en “Integrated Tourism Complex” permettant la pleine propriété par un étranger, dans un quartier en développement, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un bon potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection de la zone et de la résidence, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, conseil fiscal international), choix de la structure (propriété directe ou véhicule dédié à l’international) et définition d’un plan de diversification patrimoniale intégrant les spécificités omanaises.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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