Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à Oman ou y investir dans la pierre attire de plus en plus de particuliers, expatriés comme nationaux. Le marché résidentiel se développe rapidement, les prix montent, les rendements locatifs restent attractifs et le pays propose en plus un cadre fiscal très avantageux. Mais pour transformer un projet en réalité, la question clé reste la même : comment obtenir un financement immobilier à Oman, et dans quelles conditions ?
Cet article fournit un aperçu complet et accessible des démarches pour obtenir un prêt immobilier à Oman, adapté aux profils des nationaux, des expatriés résidents et des investisseurs étrangers.
Un marché porteur qui attire les acheteurs
Le contexte joue clairement en faveur de l’achat immobilier. Le marché résidentiel à Oman est évalué à plusieurs milliards de dollars et les projections annoncent encore une croissance soutenue dans les cinq prochaines années. Les estimations situent la valeur du marché résidentiel autour de 4 à 4,4 milliards USD au milieu des années 2020, avec une progression attendue vers plus de 6 milliards USD à horizon 2028–2029 et un taux de croissance annuel proche de 9 à 10 % selon les sources.
Les prix de l’immobilier résidentiel à Oman ont augmenté d’environ 60 % depuis 2020.
Les zones urbaines comme Mascate, Duqm ou certains projets intégrés en bord de mer concentrent cette tension sur les prix. Dans la capitale, les appartements en centre-ville se négocient autour de 72,58 OMR par pied carré, soit plus cher qu’en périphérie où l’on tourne autour de 43,66 OMR. À Salalah, les appartements en centre-ville se situent aux environs de 50,63 OMR par pied carré, légèrement au-dessus de la périphérie.
Pour se repérer rapidement, il est utile de comparer quelques ordres de grandeur.
Exemples de prix selon les villes et les biens
| Ville / Quartier | Type de bien | Indication de prix |
|---|---|---|
| Mascate centre | Appartement (achat) | ≈ 72,58 OMR / pied² |
| Mascate périphérie | Appartement (achat) | ≈ 43,66 OMR / pied² |
| Salalah centre | Appartement (achat) | ≈ 50,63 OMR / pied² |
| Salalah périphérie | Appartement (achat) | ≈ 47,75 OMR / pied² |
| Al Mouj (Mascate, zone prime) | Appartement 90 m² | ≈ 120 000 OMR |
| Madinat Qaboos (Mascate, villa) | Villa 400 m² | ≈ 430 000 OMR |
| Sohar (terrain) | Terrain 1000 m² | ≈ 120 000 OMR |
| Fourchette à Mascate | Maison | ≈ 70 000 à 150 000+ OMR |
| Fourchette à Salalah | Maison | ≈ 40 000 à 80 000 OMR |
| Fourchette à Nizwa | Maison | ≈ 30 000 à 70 000 OMR |
Dans ce contexte de hausse des prix, accéder à la propriété à Oman passe très souvent par un financement bancaire. D’où l’importance de comprendre les règles du jeu locales.
Comprendre les types de financements immobiliers à Oman
Le système financier omanais propose deux familles principales de produits pour acheter un bien : les prêts immobiliers dits « conventionnels » et le financement islamique (Shariah-compliant). Ils coexistent, sont régulés par la Banque centrale d’Oman et s’adressent aussi bien aux nationaux qu’aux expatriés, même si les conditions diffèrent.
Crédit immobilier classique
Le prêt classique fonctionne comme dans beaucoup de pays : la banque prête un capital à l’emprunteur, qui le rembourse chaque mois avec des intérêts. Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers résidentiels tournent généralement entre 4 % et 6,3 % par an pour des durées de 20 à 25 ans. Des chiffres précis publiés pour certaines villes donnent, par exemple, environ 4,58 % à Salalah et 5,12 % à Mascate pour un prêt de 20 ans.
La Banque centrale d’Omon surveille les taux d’intérêt via plusieurs indicateurs clés. Actuellement, la moyenne des taux de prêts bancaires se situe autour de 5,45–5,5 % par an. Elle utilise également l’OMIBOR, un taux de référence interbancaire qui sert de base à de nombreuses offres à taux variable. Sur le long terme, la moyenne historique de ces taux est d’environ 7,4 %, avec des pics approchant les 11 % à la fin des années 1990 et des creux aux alentours de 4,7 % en 2016.
Financement islamique
Le financement islamique, lui, ne repose pas sur un intérêt au sens strict (interdit par la charia), mais sur des montages contractuels spécifiques où la banque réalise une marge ou un profit accepté par la loi islamique. Les structures les plus fréquentes pour l’immobilier sont :
Découvrez les trois contrats les plus utilisés pour des investissements et acquisitions conformes à la charia, évitant l’intérêt (riba) et privilégiant le partage des risques.
La banque achète le bien et le revend à l’emprunteur avec une marge bénéficiaire connue d’avance, payable en plusieurs fois.
La banque demeure propriétaire et loue le bien à l’occupant, qui finit par en devenir propriétaire via une option d’achat.
Banque et client sont copropriétaires. L’emprunteur rachète progressivement la part de la banque tout en lui versant un loyer.
Ces financements sont adossés à un actif réel (la propriété) et intègrent le partage des risques entre banque et client. À Oman, plusieurs banques islamiques pures (Bank Nizwa, Alizz Islamic Bank, Sohar Islamic, etc.) ainsi que des banques classiques avec fenêtre islamique proposent ce type de produit.
Une question de structure plus que de prix
Longtemps perçus comme plus chers, les produits islamiques se sont considérablement alignés sur les prêts classiques. Le choix entre les deux tient donc autant à des convictions religieuses qu’à des considérations pratiques :
– stabilité des mensualités,
– flexibilité en cas de revente ou de remboursement anticipé,
– modalités après une éventuelle période à taux fixe,
– frais annexes (frais de dossier, assurance, pénalités).
Dans la pratique, le réflexe à adopter reste le même : comparer le coût total sur la durée pendant laquelle on prévoit réellement de garder le bien (3, 5, 10 ans), plutôt que de se focaliser uniquement sur le taux affiché.
Qui peut obtenir un financement immobilier à Oman ?
Les conditions d’accès au crédit ne sont pas les mêmes pour un citoyen omanais, un expatrié résident ou un étranger non résident. La Banque centrale fixe des plafonds généraux (durée, ratio d’endettement, quotité financée), que chaque banque décline ensuite dans ses propres critères.
Pour les Omanais : accès large au territoire et aux banques
Un Omanien peut, en principe, acheter un bien n’importe où dans le pays. Pour un prêt immobilier classique, les grandes lignes sont les suivantes :
Pour obtenir un prêt immobilier à Oman, l’emprunteur doit avoir au moins 21 ans. Les revenus minimums varient selon les banques (ex: à partir de 300 OMR/mois pour la National Bank of Oman, sous conditions). La Banque centrale fixe des règles strictes : la quotité financée (LTV) est généralement limitée à 80%, mais peut aller jusqu’à 90% pour les nationaux ; la durée maximale est de 25 ans, avec remboursement avant 60-70 ans ; et le ratio d’endettement total ne doit pas dépasser 50-60% des revenus. La banque consultera également l’historique de crédit auprès du centre Mala’a.
Les Omanais les plus modestes peuvent en outre bénéficier de programmes publics subventionnés comme Iskan, géré par l’Oman Housing Bank en partenariat avec plusieurs banques. Ces dispositifs proposent des montants allant jusqu’à 60 000 OMR (et 80 000 OMR dans certains quartiers intégrés), avec des taux d’intérêt/profit fortement réduits (1 %, 3 % ou 4 % selon le niveau de revenu), sur des durées pouvant atteindre 25 ans. Ils sont toutefois réservés à des critères stricts : nationalité, état civil (marié), absence de propriété équivalente, non-bénéfice antérieur d’une aide au logement, etc.
Pour les expatriés résidents : des conditions plus strictes
L’accès au crédit immobilier pour un expatrié vivant à Oman est possible, mais beaucoup plus encadré. Dans les grandes banques (Bank Muscat, Oman Arab Bank, Bank Dhofar, National Bank of Oman, Sohar International, HSBC Oman, etc.), on retrouve un socle de conditions récurrentes :
Pour obtenir un prêt immobilier à Oman en tant qu’expatrié, plusieurs conditions strictes s’appliquent. Le salaire minimum requis se situe généralement autour de 1 500 OMR par mois dans les grandes banques, mais certains établissements plus petits peuvent accepter à partir de 500 OMR, avec un seuil courant de 700–750 OMR. Une ancienneté d’au moins 12 mois chez le même employeur est exigée, avec des dérogations possibles à 6 mois pour des profils solides ou des entreprises ‘premium’. Les revenus doivent provenir d’un salaire versé sur un compte bancaire omanais, les revenus étrangers étant rarement acceptés. Un visa de résidence valide avec 1 à 2 ans de validité restante est obligatoire. L’employeur doit figurer sur la liste approuvée de la banque. Le ratio d’endettement ne doit pas dépasser 50% du revenu brut mensuel. La durée du prêt est limitée à 15–25 ans, avec un remboursement exigé avant 60 ans (parfois 65 ou 70 ans). Enfin, des assurances obligatoires (vie, habitation et souvent santé) sont nécessaires.
La principale contrainte tient à la nature du bien : les banques n’acceptent de financer pour les expatriés que des propriétés en pleine propriété (freehold) situées dans des Integrated Tourism Complexes (ITC) ou dans des projets approuvés assimilés.
Pour les étrangers non résidents : la quasi nécessité du cash
Pour un non-résident, sans visa de résidence omanais, décrocher un crédit immobilier auprès d’une banque du pays reste l’exception. La plupart des établissements conditionnent l’octroi d’un prêt à la résidence locale, au versement de salaire en Oman et à l’inscription de l’employeur sur leur liste. Quelques produits ciblant les expatriés non résidents existent via certains acteurs (par exemple des offres islamiques spécifiques), mais ils sont souvent limités en quotités et en montants, et reposent sur des critères de patrimoine très élevés.
En pratique, le non-résident dispose plutôt d’alternatives comme :
– un achat comptant,
– un prêt dans son pays d’origine,
– un financement direct par le promoteur (échelonnement du prix),
– ou la création d’une société à Oman (complexe, mais parfois utilisée par des investisseurs).
Où un étranger peut-il acheter avec un prêt à Oman ?
Pendant longtemps, l’accession à la propriété pour les étrangers a été limitée aux Integrated Tourism Complexes, ces grands ensembles intégrés mêlant résidences, hôtels, marinas, commerces et équipements de loisirs. Des projets comme Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Saraya Bandar Jissah, Salalah Beach Resort ou Barr Al Jissah ont été pionniers dans ce domaine.
Le montant minimum d’investissement immobilier en OMR pour obtenir un permis de résidence de cinq ans renouvelable en Oman.
À côté de ces zones freehold, Oman a instauré un système d’usufruit pour les expatriés d’au moins 23 ans, résidant depuis deux ans dans le pays. Ils peuvent acquérir des droits de jouissance de longue durée (jusqu’à 99 ans) sur des appartements dans des immeubles d’au moins quatre étages dans certaines zones désignées par le ministère du Logement et de l’Urbanisme. Mais ces droits ne sont pas considérés comme de la pleine propriété, ce qui complique leur éligibilité aux financements bancaires pour les étrangers. La règle dominante reste donc : un expatrié qui veut un crédit bancaire doit viser un bien freehold dans un ITC ou un projet équivalent approuvé.
Calculer sa capacité d’emprunt à Oman
Avant même de pousser la porte d’une banque, il est utile d’estimer le budget réaliste. Deux éléments structurent ce calcul : le revenu net disponible et les règles prudentielles imposées par le régulateur et les banques.
Utiliser les calculateurs de capacité d’achat
La logique des « home affordability calculators » est simple : on part du revenu mensuel, on retranche les charges de dettes existantes, on applique un facteur de sécurité, et l’on obtient une mensualité maximale supportable. À partir de là, selon un taux et une durée, on déduit le prix du bien.
Une formule type, adaptée au contexte local, peut se résumer par :
> Prix maximum du bien ≈ (Revenu mensuel – dettes mensuelles) × Facteur d’accessibilité
Valeur immobilière accessible avec un revenu brut de 1000 OMR, un taux d’endettement de 50% et un apport de 20%.
Confronter les prix à la réalité des salaires
Le pouvoir d’achat varie fortement selon les profils. Les statistiques donnent un salaire net moyen dans le pays autour de 666 OMR par mois, avec des écarts significatifs : environ 580 OMR à Salalah, 677 OMR à Mascate. Une autre source évoque un salaire moyen avoisinant 870 OMR, mais dans le secteur privé, plus de 86 % des Omanais touchent 500 OMR ou moins de salaire de base.
Certains postes dans le pétrole et le gaz en Oman peuvent offrir des salaires allant jusqu’à 4 000 OMR pour les expatriés indiens.
Face à des appartements qui peuvent atteindre 120 000 OMR à Al Mouj ou des villas à plus de 400 000 OMR dans les quartiers les plus prisés de Mascate, la nécessité d’un apport significatif et d’un revenu solide saute aux yeux. D’autant que les règles de la Banque centrale limitent à 50–60 % la part du revenu qui peut être consacrée à l’ensemble des mensualités de crédit.
Les grandes étapes pour obtenir un crédit immobilier à Oman
Le parcours type pour décrocher un financement se déroule en plusieurs phases, assez standardisées d’une banque à l’autre.
1. Pré-approbation de principe
Il s’agit de la première étape, souvent sous-estimée. L’emprunteur fournit à la banque un premier ensemble de documents : copie du passeport et du visa, carte de résident, certificat de salaire, relevés bancaires sur 6 à 12 mois, contrat de travail ou lettre d’affectation mentionnant le poste, la date de début et le type de contrat, liste des crédits en cours.
Sur cette base, la banque vérifie : la validité des informations fournies, la capacité de remboursement du client et l’analyse des risques associés.
– l’éligibilité générale (âge, salaire minimum, appartenance de l’employeur à la liste approuvée),
– le ratio d’endettement,
– l’historique de crédit (via Mala’a),
– la stabilité professionnelle.
Si tout est conforme, elle délivre une pré-approbation mentionnant un montant maximal de financement, une durée indicative et un taux estimatif. Ce n’est pas un engagement définitif, mais cela permet de chercher un bien avec une idée claire du budget.
2. Choix du bien et compromis de vente
L’acheteur sélectionne ensuite un bien conforme aux règles de propriété applicables à son statut (nationaux vs expatriés, ITC vs reste du territoire). Un Sale and Purchase Agreement (SPA) est signé avec le vendeur ou le promoteur, parfois après le versement d’un dépôt de réservation (souvent autour de 5 % du prix, surtout pour les projets neufs).
Pour un expatrié, la banque vérifiera que le bien est freehold et que le projet se situe dans une zone finançable, c’est-à-dire un ITC, un complexe touristique ou un programme approuvé.
3. Dépôt du dossier complet
Le dossier est alors complété avec les documents immobiliers :
– Titre de propriété (Mulkiya) ou lettre d’allocation pour un terrain,
– SPA signé,
– Croquis cadastral (Krooki),
– Permis de construire et contrat de construction pour un projet à bâtir,
– Certificat d’achèvement de la municipalité pour un bien neuf livré,
– Preuve de l’origine des fonds pour l’apport (relevés bancaires, attestations).
Pour des cas particuliers (autoconstruction, extension, rénovation), s’ajoutent des documents sur l’entrepreneur, les devis, le calendrier de paiement, les garanties, etc.
4. Évaluation indépendante du bien
La banque commande alors une expertise à un évaluateur agréé. L’objectif est double : vérifier la valeur de marché et s’assurer qu’aucun problème juridique ou urbanistique ne met en péril la garantie (servitudes, absence de permis, non-conformité, etc.).
Le montant du prêt sera calculé sur la base du plus faible des deux montants : prix d’achat ou valeur estimée. Si l’évaluation sort inférieure au prix, l’acheteur devra soit négocier un rabais avec le vendeur, soit augmenter son apport.
5. Offre finale, assurances et signature
Une fois l’expertise validée, la banque émet une offre finale de prêt détaillant :
Découvrez les composantes essentielles à examiner pour bien comprendre et comparer les offres de prêt.
Le capital total que la banque accepte de vous prêter pour financer votre projet.
La période totale sur laquelle le remboursement du prêt est étalé, généralement exprimée en années.
Le taux d’intérêt appliqué au prêt : fixe, variable ou mixte, déterminant l’évolution de vos mensualités.
Le tableau détaillant le calendrier de remboursement, partageant chaque mensualité entre capital et intérêts.
Les coûts annexes comme les frais de dossier, d’évaluation du bien ou d’enregistrement de l’hypothèque.
Les engagements spécifiques demandés par le prêteur, tels que le transfert de salaire, des assurances obligatoires ou des garanties.
L’emprunteur doit ensuite souscrire : l’assurance emprunteur.
– une assurance-vie couvrant le capital restant dû, au profit de la banque,
– une assurance multirisque habitation sur le bien.
Dans le cadre d’un financement islamique, ces couvertures passent souvent par des contrats de takaful (assurance conforme à la charia).
Après acceptation de l’offre et signature du contrat, la banque programme le décaissement des fonds.
6. Transfert de propriété et enregistrement de l’hypothèque
La dernière étape se déroule auprès du Ministère du Logement et de l’Urbanisme. Le jour convenu, l’acheteur, le vendeur et un représentant de la banque (ou leur mandataire) se rendent au service d’enregistrement :
– le titre de propriété est transféré au nom de l’acheteur,
– l’hypothèque légale est inscrite au profit de la banque.
Des frais de transfert de l’ordre de 3 à 5 % de la valeur du bien sont acquittés, ainsi que des frais d’enregistrement de l’hypothèque (en pratique, souvent 0,5 % du montant du prêt pour le résidentiel, avec des plafonds).
Une fois cette formalité accomplie, la vente est définitive et le crédit commence à courir.
Combien coûte réellement un crédit immobilier à Oman ?
Au-delà des mensualités, un achat à crédit implique un certain nombre de coûts annexes, qu’il faut intégrer dès le départ dans son plan de financement.
Principaux frais liés au financement
| Poste de coût | Ordre de grandeur / règle courante |
|---|---|
| Frais de dossier de prêt | Environ 0,5 % à 1 % du montant du prêt |
| Frais d’évaluation du bien | Montant fixe (variable selon la banque et le type de bien) |
| Frais d’enregistrement de l’hypothèque | ≈ 0,5 % du montant du prêt (résidentiel) |
| Frais de transfert de propriété (taxe immobilière) | 3 % de la valeur du bien (souvent) |
| Assurance-vie (obligatoire) | Prime annuelle selon âge, montant, santé |
| Assurance habitation (vivement recommandée) | Prime annuelle selon valeur et couverture |
| Pénalité de remboursement anticipé | Environ 1 % du capital remboursé avant terme |
| Frais de mainlevée d’hypothèque | ≈ 30 OMR |
À ces frais de financement s’ajoutent les coûts de transaction classiques : honoraires d’avocat, éventuels frais d’agent immobilier, taxes municipales ponctuelles, etc. Dans l’ensemble, il n’est pas rare que l’acheteur doive avancer 20 à 30 % de la valeur du bien en coûts initiaux (apport, frais, taxes), en plus du crédit.
Une fiscalité immobilière très favorable
L’un des grands atouts d’Oman pour les acheteurs, surtout étrangers, est l’absence de plusieurs impôts courants dans d’autres pays :
Dans ce contexte, il n’existe pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, pas d’impôt sur les plus-values immobilières, et pas de taxe annuelle sur les logements occupés par leur propriétaire.
Il existe un prélèvement de 3 % sur les revenus locatifs bruts, mais les rendements affichés restent attractifs. Dans certains centres-villes, les rendements locatifs bruts peuvent atteindre 8 à 10 %, avec des rentabilités encore plus élevées pour la location de courte durée dans les zones touristiques (jusqu’à 12–13 % par an dans certains cas).
Comparer les offres : quelques grandes banques à la loupe
Divers établissements se disputent le marché du crédit immobilier, avec des produits parfois très ciblés.
Bank Muscat – « Baituna » home loan
Bank Muscat, le plus grand acteur du pays, propose le prêt « Baituna » pour financer l’achat, la construction ou la rénovation. Le produit vise principalement les résidents (nationaux et expatriés éligibles) et s’accompagne d’un réseau de centres spécialisés, les Baituna Sales Centres, à Mascate (Wattaya) et Salalah.
L’offre inclut :
– financement de l’achat d’un logement ou d’un terrain,
– possibilité de financer la construction ou la rénovation,
– assurance habitation via Takaful Oman,
– accompagnement complet dans les démarches.
Les détails de taux et de quotité varient selon le profil (salariat, pensionné via le produit « Woqar », etc.), mais le positionnement est celui d’un prêteur généraliste incontournable.
National Bank of Oman – Housing Loan et partenariat Iskan
La National Bank of Oman (NBO) se distingue par une grande flexibilité pour les Omanais :
Ce prêt ne comporte pas de plafond maximum et peut être remboursé sur une durée allant jusqu’à 25 ans. Il est accessible aux nationaux ayant un salaire mensuel d’au moins 300 OMR. Le financement peut couvrir l’achat de terrains, de biens prêts à l’emploi, la construction, la rénovation ou le rachat de crédit.
NBO est également partenaire du programme public Iskan, destiné aux bénéficiaires en liste d’attente auprès de l’Oman Housing Bank, avec des taux subventionnés.
Autre avantage : la banque accepte les remboursements anticipés sans pénalité si l’argent provient des propres fonds du client ; une pénalité de 1 % s’applique en revanche en cas de rachat par une autre banque.
Oman Arab Bank – « Al Dar » housing loans
L’Oman Arab Bank commercialise les prêts « Al Dar », ouverts aux Omanais comme aux expatriés. Parmi les caractéristiques mises en avant :
– approbation possible en 48 heures si le dossier est complet,
– quotité financée pouvant atteindre 90 % pour un premier achat, 80 % pour les suivants,
– programme de crédit amélioré visant à offrir des conditions plus souples et un reste à vivre plus élevé,
– intégration avec les cartes OAB pour bénéficier d’avantages spécifiques.
L’Offre d’Action Logement (OAB) présente une flexibilité sur la quotité, ce qui en fait une solution intéressante pour les primo-accédants. Cependant, elle est conditionnée par des critères de revenu et de stabilité professionnelle élevés.
Bank Dhofar – prêts standard et produit lié à l’OHB
Bank Dhofar propose deux volets distincts :
– un Housing Loan classique pour les particuliers aux revenus élevés (salaire supérieur à 3 500 OMR), avec un Debt Burden Ratio pouvant monter jusqu’à 74 %, ce qui permet de financer des biens plus chers pour des profils très aisés ;
– un prêt OHB BankDhofar en partenariat avec l’Oman Housing Bank, réservé aux Omanais mariés, visant à faciliter l’accession des ménages plus modestes.
La banque met également en avant des taux « compétitifs » et une panoplie d’assurances (santé, voyage, vie, accident) liées à ses produits bancaires.
Acteurs islamiques : Bank Nizwa, Sohar Islamic, etc.
Plusieurs acteurs purement islamiques interviennent sur le marché :
Découvrez les offres de prêts immobiliers conformes à la Charia proposées par les banques omanaises, avec leurs conditions et avantages spécifiques.
Prêts immobiliers avec des frais de dossier d’environ 50 OMR.
Financement pour expatriés : taux indicatif ~6%/an, montant max 250 000 OMR (jusqu’à 50% de la valeur), durée max 10 ans. Inclut période de grâce de 18 mois pour construction et carte de crédit gratuite pendant le chantier.
Ces produits islamiques ciblent surtout les acheteurs à haut revenu ou les investissements dans des projets spécifiques, souvent avec des durées plus courtes et des quotes-parts de financement plus prudentes que les prêts conventionnels.
Banques internationales et autres acteurs
Des banques internationales comme HSBC Oman, First Abu Dhabi Bank Oman ou des banques régionales (Qatar National Bank, Standard Chartered, State Bank of India Oman, etc.) complètent le paysage. Par exemple, First Abu Dhabi Bank Oman met en avant :
– des taux à partir de 5,25 %,
– une durée jusqu’à 25 ans,
– un financement jusqu’à 80 % de la valeur du bien,
– une carte de crédit gratuite à vie associée au prêt,
– des frais d’administration de 50 OMR et une pénalité de remboursement anticipé de 1 %.
Pour les expatriés déjà clients de ces banques dans d’autres pays, ces acteurs peuvent parfois offrir une certaine continuité et une approche plus internationale du dossier.
Spécificités du financement pour les expatriés : ce qu’il faut retenir
Pour un expatrié qui envisage un achat à Oman avec un prêt local, plusieurs points méritent une attention particulière.
Un apport conséquent et traçable
Dans la plupart des cas, la quotité financée se limite à 80 % de la valeur du bien (voire moins selon la banque). Certaines institutions montent à 90 % pour un premier achat, mais uniquement pour des profils exceptionnels (revenus élevés, employeur de premier plan, historique bancaire irréprochable). Concrètement, l’acheteur doit donc disposer d’un apport d’au moins 20 % :
– sur un bien à 120 000 OMR, cela représente 24 000 OMR,
– sur une villa à 430 000 OMR, l’apport grimpe à 86 000 OMR.
Les banques exigent que les fonds soient déposés sur un compte omanais depuis plusieurs mois et que leur origine soit justifiée (épargne salariale, transfert depuis l’étranger, vente d’actifs). C’est un point clé pour la conformité aux règles de lutte contre le blanchiment d’argent.
Une stricte sélection de l’employeur
Les banques se fient beaucoup au profil de l’employeur pour évaluer la sécurité du revenu. Chaque établissement dispose d’une liste d’employeurs approuvés. Si la société de l’emprunteur n’y figure pas, l’accès au financement sera largement compromis, même si le salaire est confortable.
Les candidats peuvent vérifier ce point en :
Pour vérifier rapidement son éligibilité à un prêt immobilier, plusieurs méthodes efficaces existent : contacter directement le service crédit immobilier de sa banque (réponse sous 1 à 2 jours ouvrés), demander à son service RH de vérifier l’inscription sur les listes partenaires, se rendre en agence, ou utiliser les plateformes de demande en ligne qui effectuent un pré-filtrage en 24 à 48 heures.
Un statut de résidence surveillé
Le visa de résidence n’est pas un simple détail administratif. La banque exige :
– un visa en cours de validité couvrant la période du prêt ou, au minimum, une partie significative,
– une stabilité de statut (pas de changement brusque de sponsor ou d’employeur sans information).
En cas de perte du permis de séjour ou de retour définitif dans le pays d’origine, la banque peut demander un remboursement anticipé ou une restructuration, ce qui représente un risque à bien anticiper pour tout expatrié.
Alternatives pour les non-résidents et stratégies d’investissement
Pour un investisseur non résident, l’équation est différente, mais pas bloquée.
Achat comptant et plans de paiement des promoteurs
L’option la plus simple reste l’achat en cash, en particulier dans les ITC. De nombreux promoteurs proposent des plans de paiement échelonnés, surtout pour les projets en construction :
– versement initial de 10 à 35 % à la réservation,
– paiements intermédiaires liés aux jalons de construction (par exemple 50 % pendant la phase de chantier),
– solde à la remise des clés (par exemple 30 % à l’achèvement).
Dans certains programmes, ces échéanciers remplacent purement et simplement un prêt : le développeur joue alors un rôle de « banquier », même si juridiquement il ne s’agit pas d’un crédit au sens bancaire strict.
Développeur immobilier
Prêt dans le pays d’origine
Un autre scénario consiste à emprunter dans son pays de résidence (avec un bien local en garantie ou un prêt personnel / hypothécaire) pour financer un achat à Oman. On profite alors :
– d’un système bancaire déjà familier,
– d’un crédit dans sa propre monnaie (réduisant le risque de change),
– d’une éventuelle valorisation future en OMR et en devise forte.
Cette approche implique d’assumer un risque de change, car les revenus et la valeur du bien sont libellés dans des devises différentes. De plus, il est nécessaire de vérifier son éligibilité à un crédit immobilier pour un bien situé à l’étranger, conformément à la réglementation en vigueur dans son pays de résidence.
Création d’une société à Oman
Dans certains cas, notamment pour des portefeuilles importants ou des projets mixtes résidentiels/commerciaux, les investisseurs étrangers créent une société à Oman qui devient propriétaire des biens, puis c’est cette entité qui sollicite le financement. La loi sur l’investissement étranger autorise désormais la détention intégrale du capital de nombreuses sociétés par des étrangers.
Cette voie est toutefois lourde :
– immatriculation au registre du commerce,
– capital minimum,
– obligations comptables et fiscales,
– coûts de conseil juridique et administratif.
Elle est en général réservée aux investisseurs professionnels.
Programmes publics : un levier puissant pour les Omanais
Même si les programmes publics comme Iskan et les dispositifs de logement social ne s’adressent pas aux étrangers, ils influencent globalement le marché du crédit immobilier.
Plus de 100 millions d’OMR dépensés par l’État pour l’habitat social entre 2022 et 2024.
Ces programmes fonctionnent en étroite collaboration avec l’Oman Housing Bank et plusieurs banques commerciales. Ils permettent de prêter jusqu’à 60 000 OMR (voire 80 000 OMR pour certains ensembles résidentiels intégrés) à des taux d’intérêt très bas, sans exigence de revenu minimum pour les bénéficiaires en liste d’attente. Les conditions d’éligibilité restent strictement réservées aux citoyens, mais ils montrent la volonté de l’État de stabiliser le marché résidentiel et de soutenir la demande intérieure.
Points de vigilance avant de signer
Même dans un environnement attractif, un achat à crédit à Oman exige un minimum de prudence.
Quelques éléments à vérifier avant de s’engager :
Pour un investissement immobilier à l’étranger, plusieurs vérifications sont essentielles. Comparez le coût total du prêt en intégrant les taux après la période fixe, les pénalités de remboursement anticipé et les frais cachés (frais de gestion, assurance imposée, etc.). Méfiez-vous des offres promotionnelles (« têtes de gondole ») : un taux attractif la première année peut augmenter significativement ensuite ; demandez des simulations écrites sur plusieurs scénarios. Décortiquez le contrat d’achat : un accompagnement par un avocat local est précieux, notamment en l’absence d’un code de la copropriété détaillé. Vérifiez le statut juridique du bien (freehold vs usufruit, existence de charges ou d’hypothèques antérieures, conformité aux règles d’urbanisme). Pour un achat sur plan, contrôlez la solidité du promoteur (inscription officielle, utilisation de comptes séquestres, respect des jalons de construction). Enfin, anticipez une éventuelle sortie (revente, location, remboursement anticipé) : certaines structures de financement islamique ou certaines banques peuvent être plus flexibles en cas de départ du pays.
En résumé : construire une stratégie réaliste de financement
Obtenir un financement immobilier à Oman est tout à fait possible, mais les conditions varient fortement selon que l’on est Omanien, expatrié résident ou investisseur non résident. Dans tous les cas, trois axes structurent une stratégie réussie :
– 1. Aligner son profil sur les exigences bancaires Pour un expatrié, cela signifie souvent :
– stabiliser sa situation professionnelle,
– faire verser son salaire sur une banque locale reconnue,
– maintenir un ratio d’endettement raisonnable (en dessous de 40 % idéalement).
Les étrangers doivent se concentrer sur les Integrated Tourism Complexes et les projets freehold approuvés. Les Omaniens ont un choix plus large sur tout le territoire et peuvent bénéficier de programmes d’aide publique.
– 3. Prendre en compte l’ensemble des coûts et des risques Au-delà du taux, il faut intégrer :
– les frais d’enregistrement, les assurances et les taxes,
– le risque de change pour les non-résidents,
– la stabilité de la résidence et de l’emploi pour les expatriés,
– la liquidité de la zone (facilité de revente, demande locative).
Dans un pays où la fiscalité immobilière reste extrêmement légère, où les rendements locatifs sont compétitifs et où le marché résidentiel continue de croître, un financement bien structuré peut faire de l’achat à Oman un levier patrimonial puissant. À condition d’aborder le crédit bancaire avec méthode, réalisme et une bonne compréhension des règles locales.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Oman afin de rechercher du rendement locatif et une exposition au rial omanais, arrimé au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Mascate, Sohar, Duqm), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un quartier résidentiel prisé de Mascate, combinant rendement locatif brut cible d’environ 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + aménagements légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure juridique la plus adaptée au cadre omanais (propriété directe, joint-venture locale, véhicule spécifique en zone franche) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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