Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps associée à ses cafés de spécialité et à ses paysages tropicaux, la Colombie est en train de devenir l’un des marchés les plus dynamiques au monde pour la location saisonnière. Portée par une explosion du tourisme, l’essor du télétravail et une monnaie encore faible face au dollar, la location courte durée y combine forte rentabilité potentielle et prix d’entrée encore accessibles. Mais ce nouvel eldorado est aussi l’un des plus réglementés d’Amérique latine. Pour en tirer parti, il ne suffit plus de mettre un appartement sur Airbnb : il faut comprendre un cadre légal exigeant, des fiscalités multiples et de fortes disparités entre villes et quartiers.
Cet article fournit une analyse détaillée du marché, incluant les règles juridiques, la fiscalité, des exemples concrets d’investissements et les réalités opérationnelles pour réussir dans la location saisonnière en Colombie.
Un marché en plein boom mais de plus en plus encadré
Le marché colombien de la location saisonnière est à la fois jeune, en expansion rapide et déjà très structuré par rapport à d’autres pays de la région. La combinaison de plusieurs moteurs explique son attractivité.
D’abord, les chiffres globaux. La Colombie est aujourd’hui le troisième pays d’Amérique latine en termes de revenus générés sur les plateformes de location courte durée. Les revenus annuels du segment ont atteint environ 436 millions de dollars US en 2023, avec une croissance de 19,6 % sur l’année. Les projections pour l’année suivante anticipent une progression encore supérieure, au-delà de 19,6 %, ce qui confirme une trajectoire de croissance soutenue.
Le parc disponible est déjà conséquent : on compte environ 85 000 logements touristiques destinés à la location saisonnière, pour 5,7 millions de nuitées réservées sur une année récente. Le prix moyen par nuit tourne autour de 75 dollars US, mais cette moyenne masque de grandes différences entre métropoles andines, villes côtières et petites destinations de niche.
Airbnb estime contribuer à lui seul pour plus de 10 000 milliards de pesos à l’économie nationale colombienne.
En parallèle, le tourisme international explose. Sur les onze premiers mois d’une année récente, le pays a accueilli environ 8,7 millions de visiteurs étrangers. Les États‑Unis fournissent la première cohorte (plus de 2,1 millions de visiteurs), suivis du Venezuela, du Mexique, de l’Équateur, du Pérou et de plusieurs autres pays d’Amérique latine et d’Europe. Cette dynamique se reflète directement dans la demande de locations meublées, qu’il s’agisse de séjours de quelques jours, de plusieurs semaines ou de longs séjours de nomades numériques.
La poussée des plateformes et du télétravail
L’essor de plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Vrbo a profondément transformé le marché colombien. Elles ont permis à des milliers de particuliers de monétiser un appartement ou une maison secondaire, et à des investisseurs étrangers de gérer des biens à distance grâce aux outils de synchronisation de calendriers, de tarification dynamique et de gestion automatisée des réservations.
L’adoption d’un visa « nomade numérique » en 2022 attire une nouvelle catégorie de résidents temporaires en Colombie, tels que télétravailleurs, freelances et entrepreneurs. Souvent dotés de revenus en devises fortes, ces profils recherchent des locations meublées à moyen terme dans des villes offrant de bons cafés, des espaces de co‑working et une connectivité internet solide. Les villes de Medellín, Bogotá et Cali bénéficient particulièrement de cette dynamique.
La demande ne vient pas uniquement des touristes de loisirs. De nombreux voyageurs séjournent pour des raisons professionnelles ou d’études, ce qui renforce la demande de logements temporaires bien situés, bien équipés, avec une bonne connexion internet et un niveau de confort intermédiaire entre l’appartement classique et l’hôtel.
Un cadre légal devenu très strict
Ce boom n’a pas échappé aux autorités ni au puissant lobby hôtelier colombien. Depuis 2020, la Colombie a adopté une série de textes pour encadrer plus fermement la location saisonnière. La loi 2068 de 2020, complétée notamment par le décret 1836 de 2021, a aligné les obligations des hébergements touristiques (y compris les « tourist homes » et appartements loués à la nuit) sur celles des hôtels.
Depuis août 2022, tout hébergeur proposant un logement en Colombie sur des plateformes comme Airbnb doit obligatoirement disposer d’un numéro d’enregistrement au Registre National du Tourisme (RNT) et l’afficher. Sans ce numéro, la commercialisation sur ces plateformes est interdite.
Les autorités travaillent en outre sur un modèle de « pré‑vérification » dans lequel les plateformes auront l’obligation de vérifier la légalité d’un logement avant sa mise en ligne, puis de ré‑examiner les informations du propriétaire tous les six mois. Les plateformes devront pour cela établir une interconnexion technique avec la base de données du RNT, et les acteurs basés à l’étranger devront présenter un plan formel de mise en conformité au ministère du Commerce, de l’Industrie et du Tourisme (MinCIT), qui pourra ordonner la suspension d’annonces ou sanctionner les plateformes hébergeant des activités non enregistrées.
Cette montée en puissance réglementaire fait dire à certaines associations du secteur qu’un « blackout numérique » est possible si les plateformes ne parviennent pas à se conformer à temps – certaines n’excluent pas, par exemple, une suspension temporaire de la mise en ligne de logements en Colombie.
Comprendre les chiffres clés : rendements, occupation et tarifs
Pour mesurer l’intérêt d’un investissement locatif saisonnier en Colombie, il faut combiner plusieurs données : niveau des loyers courts, taux d’occupation, coûts d’acquisition, fiscalité et frais de conformité.
Une rentabilité brute souvent supérieure aux locations classiques
Les études réalisées sur les principales villes colombiennes convergent : la location courte durée offre des rendements bruts nettement supérieurs à la location longue durée. Dans de nombreux marchés, les spécialistes estiment que les revenus Airbnb peuvent être de 50 à 150 % plus élevés que ceux d’une location traditionnelle à l’année.
Certaines analyses chiffrent le rendement locatif moyen (toutes villes confondues) autour de 12,3 %, avec un « rent gap » d’environ 34,5 % entre les loyers de long terme et les revenus de courte durée. Cette prime s’explique par les tarifs à la nuitée, les pics de demande pendant les vacances scolaires, les fêtes (Carnaval, fin d’année, grands festivals) et l’arrivée de télétravailleurs prêts à payer pour un bon niveau de confort.
Occupation et nuits réservées
Sur l’ensemble du pays, la location saisonnière présente un visage contrasté. En moyenne, le taux d’occupation de ce segment a tourné autour de 27 % avec un prix moyen de 22 dollars la nuit si l’on considère toutes les catégories de biens, y compris les plus basiques, dans les régions les moins touristiques. Mais dans les grandes villes, les chiffres sont bien plus élevés.
Utilisez les données des plateformes d’agrégation pour analyser et comparer les principaux marchés de location saisonnière.
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| Ville | Nombre de logements (Airbtics, 2025) | Taux d’occupation moyen | Tarif moyen / nuit (USD) | Revenu annuel estimé (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Medellín | 13 029 | 63 % | 50 | 11 750 |
| Bogotá | 12 040 | 56 % | 35 | 7 330 |
| Cartagena | 8 724 | 57 % | 86 | 18 144 |
| Santa Marta | 4 914 | 48 % | 63 | 11 208 |
| Cali | 4 218 | 48 % | 34 | 6 092 |
Une autre base de données confirme ces ordres de grandeur, avec de légères variations de calcul. Dans un rapport récent, Medellín affiche par exemple une occupation moyenne d’environ 44,7 %, un tarif journalier autour de 88,6 dollars et un revenu mensuel de près de 970 dollars par logement, tandis que Cartagena atteint plus de 155 dollars la nuit, pour une occupation d’environ 41,5 % et un revenu mensuel moyen supérieur à 1 600 dollars.
À Bogotá, on observe environ 204 nuits louées par an, pour un taux d’occupation proche de 56 % et un tarif moyen de 35 dollars la nuit, soit un revenu annuel autour de 6 000 à 7 300 dollars selon la méthodologie retenue.
En Colombie, moins de 40 % des annonces de location actives sont pleinement conformes à toutes les obligations légales. Une grande partie de l’offre est gérée de manière amateur, avec des prix fixes, peu ou pas d’optimisation, et une conformité juridique souvent partielle. Cet écart explique la différence de performance considérable entre un bien géré professionnellement et un logement simplement ‘laissé vivre’.
Saison haute, saison basse et dispersion géographique
La Colombie présente un profil de saisonalité spécifique. Les marchés côtiers comme Cartagena ou Santa Marta connaissent des pics d’occupation de 60 à 70 % pendant les vacances de Noël, le Nouvel An, la Semaine sainte et les grandes périodes de congés nationaux, mais tombent parfois à 25-35 % en basse saison. On parle même de « Septihambre » pour désigner un septembre particulièrement mou dans certaines villes touristiques comme Cartagena ou Cali.
Les villes de montagne comme Medellín affichent une demande bien plus stable sur l’année, notamment grâce à un climat agréable toute l’année et à la présence continue de nomades numériques et d’expatriés. À Medellín, la haute saison de revenus se situe souvent autour de mars, avec un creux de tarifs et de revenus en septembre.
La concentration de l’offre est nette : les dix principales régions concentrent plus de 80 % des annonces du pays, avec une forte présence dans l’Antioquia (23 % des annonces), Bogotá (15 %) et le département de Cundinamarca (9 %). Mais une multitude de « petits » marchés secondaires ou de niche émergent, du Pays du Café aux villes coloniales de l’intérieur, souvent avec peu de concurrence et des opportunités ciblées.
Où investir : panorama des villes et quartiers clés
La Colombie n’est pas un marché monolithique. Selon que l’on investit à Medellín, Cartagena, Bogotá, Cali ou dans une ville côtière plus calme comme Santa Marta ou Barranquilla, le profil de rendement, la réglementation locale, la saisonnalité et le type de clientèle diffèrent sensiblement.
Medellín : capitale de la location saisonnière
Medellín s’est imposée comme le marché phare de la location courte durée en Colombie. Avec plus de 15 000 annonces actives selon certaines bases (toutes plateformes confondues), la ville concentre à la fois un volume important de touristes, une communauté très active de télétravailleurs et un environnement urbain très prisé (climat tempéré, bonne offre de services, transports corrects).
La majorité des logements proposés sont des appartements ou condos entiers (plus de 80 % de l’offre), souvent de un ou deux chambres, calibrés pour deux à quatre personnes. Une part non négligeable des annonces autorise les séjours de plus de 30 nuits, ce qui correspond à la demande des nomades numériques ou des séjours professionnels.
Les quartiers vedettes restent El Poblado et Laureles. El Poblado, et plus particulièrement les secteurs de Provenza et du « mile carré » financier, concentre les immeubles récents, les restaurants, les bars et les centres commerciaux. La demande y est très forte, les tarifs élevés, et les biens bénéficiant d’une autorisation explicite de location à la journée se négocient avec une prime de 10 à 20 % sur le marché de la revente. Les prix de l’immobilier y ont progressé de 15 à 25 % jusqu’en 2024, mieux que dans de nombreuses zones plus réglementées.
Les quartiers de Laureles, Envigado et Sabaneta offrent des alternatives intéressantes à El Poblado. Laureles, plus résidentiel et abordable, propose une atmosphère locale et éloignée de l’animation nocturne intense. Au sud, Envigado et Sabaneta sont des marchés dynamiques, présentant un bon compromis entre le prix d’achat et le revenu locatif potentiel.
Medellín est cependant une ville où la réglementation municipale est particulièrement stricte. Les locations de courte durée y sont limitées à certaines zones à vocation commerciale et touristique, et nécessitent une approbation explicite du bâtiment. Les autorités ont repéré plus de 1 700 locations illégales, et les amendes peuvent atteindre jusqu’à 2 000 fois le salaire minimum mensuel légal, avec possibilité de fermeture immédiate des opérations irrégulières. Pour un investisseur, disposer d’un immeuble ou d’une copropriété dont le règlement autorise clairement les séjours de moins de 30 jours est donc stratégique.
Cartagena : rendements élevés mais forte saisonnalité
Cartagena illustre un autre modèle : celui d’une ville très touristique, avec une image internationale forte, une vieille ville coloniale classée et des plages urbaines très fréquentées. Les zones les plus recherchées pour la location saisonnière sont le centre historique fortifié (Ciudad Amurallada), Bocagrande et El Laguito, ainsi que certains secteurs en front de mer.
Les tarifs y sont nettement plus élevés que dans la plupart des villes colombiennes. En haute saison, le centre historique affiche des prix moyens compris entre 80 et 150 dollars la nuit pour un appartement standard, tandis que des biens haut de gamme peuvent atteindre des montants bien supérieurs. Selon plusieurs bases de données, Cartagena tourne autour de 82 à 86 dollars de prix moyen sur l’année, avec des revenus annuels estimés autour de 17 000 à 18 000 dollars par bien type.
L’attractivité du front de mer s’accompagne d’une forte saisonnalité, entraînant une chute des taux d’occupation en basse saison. Cela nécessite une gestion fine des prix, des promotions et une diversification des canaux de commercialisation. De plus, la ville applique une taxe touristique d’environ 1,75% sur les nuitées et régule strictement les locations Airbnb, les limitant à des zones désignées et imposant parfois des durées minimales de séjour en période de forte demande.
Les sanctions en cas d’exploitation non autorisée sont progressives : amendes, suspension de la licence, puis fermeture forcée. Il est donc crucial de vérifier non seulement la situation juridique du bien, mais aussi la conformité de la zone urbaine avant tout projet d’investissement.
Bogotá : un marché volumineux, plus business que loisir
La capitale offre un profil distinct. On y compte plus de 12 000 annonces actives, pour un taux d’occupation médian de 56 % et un tarif d’environ 35 dollars la nuit. Le revenu annuel moyen avoisine les 6 000 à 7 300 dollars par logement, avec de fortes disparités selon le quartier.
Les secteurs les plus recherchés pour la location courte durée sont notamment Usaquén, Chapinero (avec ses sous‑zones comme la Zona G ou la Zona Rosa), Chicó et certains quartiers du centre historique et administratif. Un segment important de la clientèle est composé de voyageurs d’affaires, d’expatriés en mission, de consultants et d’étudiants étrangers, ce qui favorise les locations bien situées par rapport aux pôles économiques, avec une bonne sécurité et une connexion internet haut débit.
À Bogotá, un logement inscrit au Registre National du Tourisme (RNT) doit respecter à la fois le cadre réglementaire national et les exigences municipales spécifiques, notamment en matière de sécurité incendie, d’issues de secours et de conformité générale du bâtiment. Le non-respect de ces normes peut entraîner de lourdes amendes et une fermeture administrative.
Cali, Santa Marta, Barranquilla, San Andrés : marchés en plein développement
D’autres villes commencent à attirer l’attention des investisseurs, parfois avec des profils de risque/rendement très différents.
À Cali, la capitale de la salsa, l’offre de locations meublées de qualité reste encore limitée par rapport à la demande, notamment sur le segment haut de gamme. Des opérateurs locaux expliquent que les locations courtes sont souvent « complètes » pour les étrangers, tandis que le marché de la location longue est beaucoup moins attractif financièrement. Certains projets, comme la rénovation d’immeubles en suites exécutives dans le quartier d’El Peñón, promettent des rendements bruts mensuels supérieurs à 14 %, avec une rentabilité nette potentielle autour de 8,4 % après frais et charges, voire davantage en ajoutant une revalorisation à la revente.
Santa Marta et San Andrés offrent des alternatives balnéaires plus calmes que Cartagena, avec des prix à l’achat parfois inférieurs et une clientèle recherchant davantage le repos que la vie nocturne. Les loyers à la nuitée y restent intéressants, surtout dans les zones en front de mer ou proches des attractions naturelles (parcs, plages réputées), mais la saisonnalité et l’accès logistique (notamment pour San Andrés) rendent la gestion plus complexe.
Barranquilla, ville portuaire et centre économique de la côte Caraïbe, attire davantage les voyageurs d’affaires et ceux qui viennent pour son carnaval. Les quartiers d’Alto Prado ou de Villa Santos voient une montée en gamme de l’offre de logements, avec un marché de la location meublée en croissance.
Un environnement juridique à maîtriser : du RNT au règlement de copropriété
Pour transformer cette dynamique en opportunité réelle, il ne suffit pas d’acheter un bien bien placé. En Colombie, l’encadrement juridique de la location saisonnière est à la fois national, local et « micro‑local » via les règlements de copropriété.
Le Registro Nacional de Turismo (RNT) : passeport obligatoire
Élément central : tout prestataire de services d’hébergement touristique doit figurer au Registre National du Tourisme. Cette inscription est un préalable obligatoire avant le début de toute activité de location courte durée et se fait exclusivement en ligne via la Chambre de commerce compétente.
Chaque bien doit être enregistré séparément, avec un formulaire qui comprend notamment la capacité technique et opérationnelle de l’exploitant, ainsi que son patrimoine net s’il a le statut de commerçant. L’inscription est valable un an et doit être renouvelée dans les trois premiers mois de chaque année. En cas de suspension d’activité, l’exploitant doit prévenir la Chambre de commerce, qui peut annuler l’inscription si elle n’est pas actualisée pendant deux années consécutives.
Le délai d’obtention standard du RNT pour louer un logement en Colombie est d’environ cinq jours ouvrables.
Règlements de copropriété : le verrou décisif en immeuble
Un grand nombre d’immeubles urbains en Colombie sont soumis au régime de la propriété horizontale. Le règlement de copropriété (« Reglamento de Propiedad Horizontal ») fait alors la loi à l’intérieur du bâtiment. S’agissant des locations de moins de 30 jours, la règle est très claire : elles sont interdites par défaut si le règlement n’en prévoit pas expressément la possibilité.
Concrètement, pour qu’un appartement de copropriété puisse être légalement exploité en location de courte durée, il faut que le règlement interne autorise ce type de location – et certains règlements fixent même des seuils plus élevés, comme une durée minimale de 90 ou 120 jours. D’autres imposent le recours obligatoire à une société de gestion spécifique pour les locations de courte durée.
Les administrateurs d’immeubles ont l’obligation de signaler les locations saisonnières non autorisées à la Surintendance de l’Industrie et du Commerce. S’ils ne le font pas, ils risquent des amendes pouvant atteindre plusieurs fois le salaire minimum. En revanche, les locations de plus de 30 jours ne peuvent pas être interdites par la copropriété, ce qui explique pourquoi certains investisseurs se repositionnent sur des locations meublées mensuelles.
Administrateurs d’immeubles
L’obtention d’une approbation de l’assemblée de copropriétaires pour la location de courte durée peut prendre deux à six semaines. En pratique, cette étape est parfois quasi impossible dans les immeubles résidentiels traditionnels, ce qui explique le développement de projets entièrement conçus pour être opérés en mode « apart‑hôtel » ou « condo‑hôtel », où tout l’immeuble est juridiquement orienté vers l’hébergement touristique.
Obligations de suivi des clients et protection des données
Une fois l’activité déclarée, l’hébergeur doit tenir un registre précis des clients via la « Tarjeta de Registro de Alojamiento » (TRA), intégrée au Système d’Information sur l’Hébergement Touristique (SIAT). Chaque client doit y être enregistré, soit par un module en ligne mis à disposition par le ministère du Commerce, de l’Industrie et du Tourisme, soit par un fichier Excel pour les opérateurs qui n’ont pas de connexion internet permanente. Les informations collectées doivent être transmises le premier jour ouvrable du mois suivant.
Pour les clients étrangers, une inscription préalable sur le site de l’autorité migratoire colombienne est nécessaire, suivie de l’enregistrement de leurs données dans le Système d’Enregistrement des Étrangers (SIRE), géré par Migración Colombia.
Ces obligations de collecte d’informations s’articulent avec la loi colombienne sur la protection des données personnelles (loi 1581 de 2012). L’hébergeur doit prendre des mesures de sécurité appropriées, informer les clients de l’usage de leurs données, obtenir l’autorisation des parents ou tuteurs pour toute donnée concernant des mineurs, et mettre en place des canaux permettant aux personnes de demander la rectification ou la suppression de leurs informations.
Assurances, impôts et contribution parafiscale
Sur le plan financier, l’exploitation d’une location saisonnière en Colombie déclenche plusieurs types de coûts récurrents :
| Type de coût / taxe | Montant indicatif / règle |
|---|---|
| Assurance responsabilité civile obligatoire | 300 – 600 USD / an (ou plus pour les biens haut de gamme) |
| Frais d’inscription / renouvellement RNT | Environ 200 – 400 USD / an |
| Contribution parafiscale tourisme | 2,5 pour mille des revenus d’exploitation, payable au RNT |
| TVA (IVA) sur services d’hébergement | 19 % sur les revenus de location |
| Impôt sur le revenu | Barème progressif pour résidents, 35 % pour non‑résidents |
| Taxes touristiques locales (ex. Cartagena 1,75 %) | En sus sur le prix de la nuitée |
| Coût du support juridique / administratif par bien | Environ 500 – 2 000 USD / an (jusqu’à > 5 000 USD haut de gamme) |
Les études de rentabilité montrent qu’entre taxes, TVA, contribution parafiscale, assurances, honoraires juridiques et administratifs, la conformité réglementaire rogne 10 à 30 % de la rentabilité annuelle par rapport à un scénario purement informel. La plupart des investisseurs sérieux budgètent environ 25 % du revenu brut pour couvrir l’ensemble des taxes, frais et mises en conformité, et 8 à 15 % du revenu brut spécifiquement pour la partie administrative/juridique.
En contrepartie, la régulation tend à professionnaliser le secteur et à créer un environnement plus stable pour les opérateurs sérieux, en réduisant progressivement la concurrence des hébergements illégaux.
Opportunités et stratégies d’investissement : de l’appartement urbain au projet clé en main
Face à ce contexte, quels types d’opportunités concrètes se dégagent pour un investisseur qui souhaite se positionner sur la location saisonnière en Colombie ?
La stratégie la plus classique consiste à acheter un appartement dans un quartier à forte demande (El Poblado à Medellín, centre historique ou Bocagrande à Cartagena, Usaquén ou Chapinero à Bogotá) dans un immeuble déjà autorisé pour la location de courte durée, voire exploité en mode « apart‑hôtel ».
Des exemples concrets montrent le type de produit recherché : un deux‑pièces de 86 à 92 m², entièrement rénové, climatisé, avec une place de parking, une buanderie, un mobilier de qualité, dans un bâtiment offrant salle de sport et terrasse commune, et surtout disposant des « permissions légales » explicites pour des locations quotidiennes. Ce genre d’actif se rapproche beaucoup d’un produit hôtelier, mais reste juridiquement un bien en copropriété.
Dans ce segment, la demande provient autant des touristes que des professionnels de passage et des nomades numériques. Les meilleurs biens, bien photographiés, avec un bon marketing multicanal et une gestion professionnelle, peuvent viser des taux d’occupation largement supérieurs à la moyenne du marché, et des revenus annuels en nette hausse par rapport à une location classique.
Les projets hôteliers et les immeubles transformés
Une autre voie consiste à investir dans des projets entièrement pensés pour la location saisonnière, souvent sous la forme de bâtiments entiers réhabilités en suites ou studios, gérés par un opérateur spécialisé. L’exemple d’un projet à Cali (El Peñón) illustre ce modèle : transformation d’un immeuble en sept suites de luxe pour cadres en voyage, avec promesse d’un dividende préférentiel annuel de 8 % versé trimestriellement, et un rendement total estimé à 21 % en combinant flux locatifs et plus‑value à la revente, pour un ticket d’entrée d’environ 25 000 dollars par investisseur.
Ces schémas permettent de mutualiser les risques et d’optimiser les autorisations, comme l’enregistrement de l’ensemble d’un bâtiment au Répertoire National des Tournées (RNT). Ils offrent également une gestion confiée à des équipes professionnelles. Cependant, ils impliquent une dépendance accrue vis-à-vis d’un opérateur unique.
Les niches : nature, cyclisme, glamping, tourisme rural
Au‑delà des grandes métropoles, la Colombie offre un terrain fertile pour des concepts plus spécialisés : cabanes de luxe dans le Quindío pour cyclistes fortunés, glamping dans les montagnes, maisons coloniales au cœur de villages classés, hébergements écotouristiques près de parcs naturels. De tels projets profitent de la tendance à rechercher des expériences authentiques et de l’absence d’hôtellerie traditionnelle dans certaines zones.
Un exemple cité est celui d’une maison haut de gamme dans le département du Quindío, pensée exclusivement pour une clientèle de cyclistes aisés, avec services sur mesure. Cette approche de niche, associée à des tarifs élevés mais justifiés, peut générer des rendements supérieurs à la moyenne, à condition de bien cibler la clientèle et de maîtriser les enjeux environnementaux et réglementaires locaux (restrictions dans les parcs naturels, normes écologiques).
Visa investisseur et résidence : un bonus non négligeable
Autre atout du marché colombien pour les étrangers : la possibilité de combiner investissement locatif et stratégie de résidence. La catégorie de visa Migrant (type M) pour investisseur immobilier permet à un étranger qui investit un montant au moins égal à 350 fois le salaire minimum mensuel légal (environ 455 millions de pesos, soit autour de 116 000 dollars US selon les années) d’obtenir un visa de un à trois ans, renouvelable, à condition de détenir 100 % de la propriété du bien et de justifier l’entrée des fonds comme investissement étranger direct dûment enregistré auprès de la Banque de la République.
Après cinq ans de séjour continu avec le visa M, l’investisseur peut demander une résidence permanente (visa type R). Ce visa ne permet pas automatiquement de travailler, mais facilite la gestion d’un portefeuille locatif sur le long terme. Depuis 2022, l’obtention immédiate de la résidence permanente pour des investissements très élevés n’est plus possible, rendant la voie progressive via le visa M essentielle.
Gestion, marketing et professionnalisation : la clé de la performance
L’augmentation des exigences réglementaires et la concurrence croissante entre biens obligent à une professionnalisation rapide des pratiques. En Colombie, ce sont surtout des petits opérateurs et des particuliers qui dominent l’offre d’hébergement sur les plateformes, mais la tendance est clairement à l’arrivée de sociétés de gestion spécialisées.
Multicanal, tarification et image de marque
Beaucoup de propriétaires se reposent encore presque exclusivement sur Airbnb, avec des prix statiques. Or les données montrent qu’environ 73 % des annonces du pays utilisent une tarification fixe et seulement une minorité des outils de pricing dynamique. L’écart de revenu potentiel est important : les exploitants qui utilisent des solutions d’analyse de marché et d’optimisation de tarifs peuvent augmenter les revenus de 20 à 30 % selon certaines estimations.
La recommandation des professionnels est claire : ne pas dépendre d’une seule plateforme, sous peine de subir de plein fouet un changement de politique ou un durcissement spécifique (comme cela se prépare en Colombie avec les nouveaux décrets). Il est conseillé de combiner Airbnb, Booking.com, Vrbo et parfois un site de réservation direct, pilotés via un channel manager qui synchronise disponibilités et tarifs.
Une annonce bien photographiée bénéficie d’une visibilité supérieure de plus de 40 % par rapport à une annonce standard.
Services, expérience client et culture colombienne
La Colombie a une culture de l’hospitalité très forte, où la politesse, la propreté et l’attention aux détails sont valorisées. Les hôtes étrangers qui réussissent le mieux sont ceux qui s’alignent sur ces codes : accueil chaleureux, communication claire et rapide, café offert, petites attentions, flexibilité lorsque c’est possible, tout en restant très fermes sur les règles de sécurité et de respect du voisinage.
Des opérateurs à Cali, par exemple, proposent une gamme de services allant du transfert aéroport (en moyenne 30 à 45 minutes de trajet pour les quartiers ouest, autour de 60 000 à 100 000 pesos selon le mode de transport) à la mise à disposition de lit parapluie pour bébé, en passant par des check‑in et check‑out anticipés ou tardifs moyennant un supplément (souvent 50 % du tarif de la nuit supplémentaire selon les cas).
Les horaires de check-in et check-out standards sont généralement fixés autour de 16h et 11h. Pour assurer la satisfaction des clients et obtenir de bonnes évaluations, il est également crucial de s’adapter à la culture locale. Cela implique d’éviter les sujets politiques sensibles, d’expliquer clairement les consignes de sécurité (comme ne pas exhiber d’objets de valeur et privilégier les taxis ou VTC la nuit).
Recours à des gestionnaires professionnels
De nombreuses sociétés colombiennes se sont spécialisées dans la gestion de biens en courte durée, offrant des services d’optimisation d’annonce, photoreportages, ménage, maintenance, communication multilingue avec les guests, encaissement et reporting comptable. Certaines se rémunèrent à la commission (par exemple 13 % sur une location mensuelle, 15 % sur les revenus de location journalière), d’autres signent des contrats de « master lease » où elles sous‑louent le bien.
Ces professionnels prennent en charge des obligations lourdes pour un propriétaire isolé : gestion du RNT, mise en œuvre des systèmes TRA/SIAT et SIRE, relations avec l’administration de copropriété, conformité juridique, réponse aux inspections, coordination du ménage et des réparations, voire assistance pour les déclarations fiscales. Pour un investisseur étranger ne parlant pas espagnol, recourir à un tel intermédiaire devient presque incontournable.
Sécurité, risques et responsabilités : un volet à ne pas négliger
Si la location saisonnière en Colombie est globalement sûre lorsqu’elle est encadrée, le pays présente encore un niveau de criminalité significatif dans certaines zones, et la loi impose des obligations strictes en matière de protection des mineurs, de lutte contre la traite des êtres humains et de respect de l’environnement.
Les services touristiques sont strictement interdits pour les mineurs non accompagnés ou non autorisés. Les sanctions pour complicité de prostitution ou d’exploitation sexuelle de mineurs sont très sévères : confiscation des biens, amendes allant jusqu’à 300 salaires minima mensuels et radiation du Registre National du Tourisme. Des villes comme Medellín coopèrent avec les plateformes, conduisant Airbnb à supprimer plus de 150 annonces à risque et à exiger des déclarations explicites sur l’usage conforme des logements.
En matière environnementale, les hébergeurs intervenant dans ou à proximité de parcs naturels nationaux ou d’aires protégées doivent respecter des réglementations spécifiques (limites de capacité, interdiction de certaines activités, conditions de construction), sous contrôle des autorités environnementales locales.
La loi impose aux exploitants touristiques de souscrire une police d’assurance responsabilité civile. Cette police doit couvrir les risques de mort, d’invalidité, de lésions, de dommages causés à des tiers et les frais médicaux. Les protections offertes par certaines plateformes (comme AirCover d’Airbnb) ne remplissent pas cette obligation légale et ne peuvent être considérées que comme une couverture supplémentaire.
Enfin, au‑delà des risques juridiques, les propriétaires doivent intégrer des risques opérationnels très concrets : dégâts matériels causés par des voyageurs, vols, conflits de voisinage liés au bruit, problèmes de repérage d’adresses par les taxis ou livreurs, etc. La mise en place de serrures connectées, de caméras aux entrées (dans le respect de la vie privée), de procédures de check‑in détaillées et de consignes de sécurité claires est devenue une norme professionnelle.
Conclusion : un marché prometteur pour les investisseurs structurés
Les opportunités de location saisonnière en Colombie sont réelles, nombreuses et encore loin d’être saturées. Le pays conjugue croissance rapide du tourisme, tarifs à la nuitée compétitifs au regard des coûts d’acquisition, forte présence de nomades numériques et de voyageurs d’affaires, et possibilité pour les investisseurs étrangers de bénéficier d’un avantage de change et d’un visa de résidence via l’investissement immobilier.
La location de courte durée en Colombie est soumise à un cadre réglementaire très strict, incluant l’obtention du RNT, l’inscription aux registres TRA et SIRE, le respect des règles de copropriété, le paiement de la TVA à 19%, d’une contribution parafiscale et de taxes locales, l’obligation d’assurance, la protection des données, la lutte contre l’exploitation sexuelle des mineurs et des règles environnementales. Un projet mené en amateur risque de lourdes sanctions financières, voire la fermeture.
Dans ce contexte, les investisseurs qui réussissent sont ceux qui abordent la Colombie comme un marché professionnel : étude minutieuse des quartiers et de la réglementation locale, vérification pointue des règlements de copropriété, recours à des avocats et comptables spécialisés, partenariat avec des sociétés de gestion locales expérimentées, stratégie multicanal, marketing de qualité et prise en compte de la culture d’hospitalité colombienne.
La location saisonnière en Colombie peut offrir des rendements supérieurs à ceux des marchés matures, mais exige un investissement important en conformité réglementaire. Elle offre également la possibilité d’obtenir une résidence légale dans un pays réputé pour son dynamisme culturel, sa diversité géographique et sa qualité de vie.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Colombie pour chercher du rendement locatif et une exposition au peso colombien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bogotá, Medellín, Carthagène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en forte croissance de Medellín ou de la côte caraïbe, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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