Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Colombie attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers étrangers. Climat agréable, coût de la vie compétitif, marché locatif dynamique, mais aussi – et surtout – un ensemble d’avantages fiscaux et juridiques qui rendent l’investissement particulièrement intéressant. Derrière l’image carte postale, le pays a mis en place un environnement fiscal sophistiqué, mêlant exonérations ciblées, taux préférentiels et dispositifs de protection de l’investissement étranger.
Comprendre la fiscalité colombienne est indispensable pour optimiser tout projet immobilier, qu’il s’agisse d’acheter un appartement à Medellín pour la location annuelle, d’investir dans un hôtel à Cartagena ou de participer à un projet de développement touristique ou logistique en zone franche. Un tour d’horizon approfondi des opportunités et des obligations fiscales est nécessaire pour les investisseurs.
Un cadre général favorable aux capitaux étrangers
Pour commencer, la Colombie traite les étrangers comme les nationaux en matière de propriété. Un investisseur non colombien a les mêmes droits qu’un citoyen local pour acheter, posséder et revendre un bien immobilier, sans obligation de résidence ni autorisation spéciale. Les seules limitations concernent les terres de l’État non titrées (baldíos) et les territoires collectifs indigènes ou afro-colombiens, qui ne peuvent être privatisés.
L’acquisition immobilière se formalise par une escritura pública devant notaire, suivie d’une inscription au Registre des Instruments Publics. Ce système de publicité foncière, relativement sûr et standardisé, offre une sécurité juridique appréciable.
Les capitaux étrangers doivent transiter par le marché des changes officiel et être enregistrés comme investissement étranger auprès de la Banque de la République dans les 12 mois. Ce point, souvent négligé, est pourtant crucial : l’enregistrement protège les droits de rapatriement des capitaux et des gains, et conditionne à la fois certains avantages fiscaux et la délivrance de visas d’investisseur.
Résidence fiscale : le point de bascule à 183 jours
Sur le plan fiscal, la distinction essentielle n’est pas la nationalité mais la résidence. Une personne devient résidente fiscale colombienne si elle passe plus de 183 jours en Colombie sur une période de 365 jours consécutifs.
Taux maximal d’imposition sur le revenu pour les résidents fiscaux en Colombie, avec des propositions de réforme pour le porter à 41% pour les plus hauts revenus.
Pour un investisseur étranger, ce critère conditionne la manière d’optimiser l’imposition des loyers, des plus-values et de la fortune, autant en Colombie que dans son pays d’origine via les crédits d’impôt étrangers.
Acheter un bien : coûts de transaction et premiers leviers fiscaux
L’achat d’un bien immobilier en Colombie bénéficie d’un premier avantage clair : le prix de vente lui-même n’est pas soumis à la TVA (IVA) pour les logements. Autrement dit, l’acheteur n’a pas à supporter un 19 % de TVA sur le prix facial de l’appartement ou de la maison, ce qui allège fortement la facture par rapport à d’autres pays.
En revanche, plusieurs taxes et frais de transaction s’appliquent, dont certains peuvent être partiellement optimisés.
Taxes et frais à l’achat : panorama chiffré
Lors de l’acquisition, l’investisseur fait face à un ensemble de coûts obligatoires. Le tableau suivant résume les principaux postes sur une transaction standard :
| Poste | Base de calcul | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Taxe d’enregistrement (Impuesto de Registro) | Valeur de l’acte (prix ou valeur officielle la plus élevée) | 0,5 % à 1,0 % |
| Droits de notaire | Valeur de la transaction | 0,54 % à ~0,70 % |
| Frais de registre des instruments publics | Prix ou valeur cadastrale (selon le plus élevé) | ~1 % (souvent côté acheteur) |
| Honoraires d’avocat | Prix du bien | 0,1 % à 1,0 % ou forfait |
| Commission d’agent immobilier | Prix du bien (côté vendeur) | 3 % à 4 % + TVA |
À ces frais se sont ajoutées en 2025 des mesures temporaires visant les biens « de luxe » via la réintroduction d’un Impuesto de Timbre (droit de timbre) sur les propriétés dépassant 20 000 UVT, soit environ 995,98 millions de COP en 2025.
Droit de timbre sur les biens haut de gamme
Pour les transactions de grande valeur, la Colombie a instauré, de façon temporaire jusqu’au 31 décembre 2025, un droit de timbre qui pèse sur les actes notariés.
| Seuil de valeur (2025) | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 20 000 UVT (~995 980 000 COP) | 0 % |
| De 20 000 à 50 000 UVT | 1,5 % sur la totalité |
| Au-delà de 50 000 UVT | 1,5 % jusqu’à 50 000 UVT, puis 3 % sur l’excédent |
Ce droit est généralement négocié entre acheteur et vendeur, mais retombe dans la pratique assez souvent sur l’acheteur. Pour un investisseur haut de gamme, ce surcoût doit être intégré dans le calcul de rentabilité, d’autant qu’il se cumule avec les droits de registre et de notaire.
Pas de TVA sur le bien… mais sur certains services
La vente de l’immeuble d’habitation lui-même est exonérée de TVA. En revanche, certains services annexes peuvent être soumis à TVA à 19 %, notamment :
– certaines locations commerciales,
– les honoraires de professionnels (avocats, architectes, parfois commissions d’agences),
– des prestations de gestion ou de conciergerie.
Pour un investisseur structurant son projet via une société, la TVA payée sur les services et les biens d’équipement peut, sous certaines conditions, être récupérée ou imputée. Cette possibilité est particulièrement pertinente pour les biens d’équipement productifs, permettant ainsi de réduire le coût initial de l’investissement.
Détenir un bien : impôt foncier et exonérations ciblées
Une fois propriétaire, l’investisseur est assujetti à l’Impuesto Predial Unificado, l’équivalent de la taxe foncière française, calculée sur la valeur cadastrale du bien. Cette valeur, déterminée par la municipalité, est en général inférieure au prix de marché, ce qui réduit mécaniquement la base imposable.
Impôt foncier : barèmes municipaux et remises
Les taux varient selon les villes, le type de bien et son usage, mais se situent habituellement dans une fourchette de 0,40 % à 1,20 % de la valeur cadastrale (dans certains cas extrêmes de 0,1 % à plus de 1,6 %). À Bogotá, Medellín ou Cali, les municipalités fixent des barèmes progressifs par tranche de valeur et de catégorie (résidentiel, commercial, industriel, agricole).
Certaines villes offrent des réductions pour paiement anticipé. Par exemple :
Dans le cadre de leurs politiques fiscales locales, les villes de Bogotá et Medellín proposent des dispositifs de remise pour paiement anticipé. À Bogotá, une remise d’environ 10 % est accordée si le paiement est effectué avant une date fixée au cours du premier trimestre de l’année. Medellín applique un dispositif similaire, offrant un rabais aux contribuables qui règlent leurs obligations avant la date limite de remise établie.
Les retards sont, en revanche, lourdement sanctionnés : intérêts moratoires avoisinant 25 % par an, calculés mensuellement, auxquels s’ajoutent des amendes fixes croissantes, pouvant atteindre jusqu’à 100 % à 200 % du montant d’impôt initial. À terme, un défaut prolongé peut mener à des saisies ou ventes forcées du bien.
Réductions et exemptions : où se nichent les vraies économies
L’impôt foncier peut paraître relativement faible en pourcentage, mais les économies deviennent significatives lorsqu’on exploite les dispositifs d’exonération ou de taux réduits, notamment :
Découvrez les principales catégories de biens et de contribuables pouvant bénéficier d’allègements de l’impôt prédial (Impuesto Predial) selon la réglementation colombienne.
Pour les biens d’une valeur jusqu’à environ 135 millions de COP. Bénéficie de taux très bas, voire d’exonérations partielles, variant selon les municipalités.
Dans certaines villes, réduction de 25% à 50% de l’impôt pendant une durée de un à trois ans.
Taux allégés, généralement compris entre 0,1% et 0,3%, pour les terres affectées à la production alimentaire.
Exonérations partielles ou totales possibles pour les biens classés patrimoine culturel ou historique.
Remises de 10% à 25% dans certaines juridictions, sous conditions de valeur du bien et de revenus. Applicable aux plus de 65 ans.
Exonérations ou taux spéciaux pour les institutions religieuses, éducatives, les hôpitaux et autres OSBL, si le bien est utilisé pour leur objet social.
Pour un investisseur qui cible par exemple des logements VIS ou des projets patrimoniaux dans des centres historiques, ces mesures peuvent améliorer sensiblement la rentabilité nette sur le long terme.
Louer son bien : régime fiscal des revenus locatifs
En Colombie, les loyers sont considérés comme des revenus ordinaires. Cela vaut pour les résidents comme pour les non-résidents, avec cependant des barèmes et taux différents.
Taux d’imposition et retenues à la source
Pour un particulier résident, les loyers sont agrégés avec les autres revenus dans la déclaration annuelle. Le barème progressif peut atteindre 39 % pour les tranches supérieures (avec une proposition de hausse à 41 % pour les très hauts revenus).
Pour un non-résident, les choses sont plus simples, mais moins souples : les loyers de source colombienne sont taxés à un taux fixe de 35 %. Dans la pratique, une retenue à la source de 3,5 % est généralement opérée sur les loyers versés. Cette retenue est un acompte imputable sur l’impôt final dû lors de la déclaration.
Le schéma est donc le suivant :
Le locataire ou l’administrateur retient 3,5 % sur chaque loyer pour le reverser à la DIAN. En fin d’année, le propriétaire calcule son impôt définitif sur les loyers nets selon son statut (barème progressif pour un résident, 35 % pour un non-résident). La retenue à la source est alors déduite de ce montant ; si elle est supérieure à l’impôt dû, un crédit reportable peut être généré.
Déduction des charges : la clé de l’optimisation
La fiscalité colombienne autorise la déduction de nombreuses dépenses directement liées à la génération des revenus locatifs. Plus ces charges sont correctement documentées, plus la base imposable se réduit. Parmi les charges classiquement admises :
– frais de copropriété / administration (administración),
– assurance habitation et assurance loyers,
– honoraires d’agence ou de gestion,
– frais de maintenance, réparations, travaux d’entretien courant,
– taxe foncière (Impuesto Predial),
– taxe d’industrie et de commerce (ICA) liée à l’activité de location commerciale,
– commissions de plateformes ou intermédiaires.
Les dépenses professionnelles, justifiées par des factures conformes (de préférence électroniques), sont déductibles du revenu brut. Cela permet d’obtenir un revenu net imposable significativement plus faible.
Dans certains cas, il est même possible de bénéficier de déductions supplémentaires, par exemple :
– amortissement des améliorations significatives ou agrandissements ;
– intérêts d’emprunt pour la résidence principale dans la limite d’un plafond (pour les résidents).
Location touristique et obligations supplémentaires
De nombreux investisseurs destinent leur bien à de la location courte durée via des plateformes type Airbnb. Juridiquement, cela est permis, mais sous deux conditions principales :
– inscription du bien au Registre National du Tourisme (RNT), procédure gratuite mais obligatoire pour toute activité d’hébergement touristique ;
– déclaration des revenus locatifs auprès de la DIAN, avec les mêmes règles de retenue à la source et de déduction de charges.
Le non-respect de ces obligations peut mener à des sanctions fiscales et administratives, voire à la fermeture de l’activité dans des immeubles où le règlement de copropriété restreint ce type d’usage.
Revendre : plus-values, exonérations et pièges à éviter
Un autre volet crucial pour l’investisseur est le traitement fiscal de la plus-value lors de la revente. La Colombie distingue très clairement la nature du gain selon la durée de détention du bien.
Moins de deux ans : imposition comme revenu ordinaire
Si le bien est revendu moins de deux ans après son acquisition, le profit est traité comme un revenu ordinaire. Il est alors imposé :
– pour un résident, selon le barème progressif (jusqu’à 39 %) ;
– pour un non-résident, à 35 %.
Cette approche pénalise les stratégies purement spéculatives ou de « flipping » à court terme, surtout pour les investisseurs étrangers non résidents.
Au-delà de deux ans : régime de la ganancia ocasional
Lorsque l’immeuble est détenu depuis au moins deux ans, la plus-value passe dans la catégorie des gains exceptionnels (ganancias ocasionales), imposés à un taux fixe de 15 % pour les particuliers, résidents ou non-résidents.
Le gain taxable se calcule ainsi :
– prix de vente déclaré,
– moins le coût fiscal ajusté (prix d’achat + coût des améliorations + ajustement pour inflation basé sur l’IPC).
Les améliorations structurelles (agrandissement, rénovation lourde, ajout d’installations permanentes) augmentent le coût fiscal d’un bien. Cette augmentation réduit la plus-value imposable lors de sa revente. Il est donc crucial de conserver toutes les factures et autorisations de travaux pour justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale.
Pour sécuriser le recouvrement, le notaire applique une retenue sur le prix payé, à titre d’acompte d’impôt sur la plus-value :
| Valeur du bien (2025) | Taux de retenue appliqué par le notaire |
|---|---|
| Jusqu’à ~498 millions de COP | 1 % du prix de vente |
| Au-delà de ~498 millions de COP | 2,5 % sur la fraction excédentaire |
| Bien non-résidence principale du vendeur | 2,5 % sur la totalité du prix |
Cette retenue est ensuite régularisée via la déclaration de l’impôt sur la plus-value.
Exonération partielle en cas de réinvestissement de la résidence principale
La loi colombienne prévoit un mécanisme avantageux pour la vente de la résidence principale. En vertu de l’article 311 du Code Fiscal, un particulier peut exonérer jusqu’à 5 000 UVT de la plus-value, à condition de :
– réinvestir le profit dans l’achat d’un autre logement, ou
– l’utiliser pour rembourser l’hypothèque de sa résidence,
dans les deux ans suivant la vente.
En 2025, 5 000 Unités de Valeur Tributaire (UVT) représentent environ 249 millions de pesos colombiens (COP).
Déclaration du prix réel : une obligation non négociable
Il est fréquent, dans certains marchés émergents, de rencontrer la tentation de sous-déclarer le prix de vente pour réduire les droits et les impôts. En Colombie, la loi fixe des garde-fous très stricts :
– le prix inscrit dans l’acte ne peut être inférieur ni à la valeur cadastrale, ni au coût fiscal, ni à une valeur auto-déclarée ;
– en cas de sous-évaluation, la DIAN peut reconstituer le prix réel, infliger des amendes et lancer des poursuites pour évasion.
Au-delà du risque pénal, sous-déclarer pénalise aussi l’investisseur lui-même, en réduisant artificiellement le coût fiscal de base et en gonflant la plus-value imposable à la revente suivante.
Impôt sur la fortune : un enjeu pour les gros patrimoines
La Colombie applique un impôt sur le patrimoine (Impuesto al Patrimonio) aux personnes physiques ayant un niveau de fortune élevé. Pour la période 2023-2026, il s’applique à partir de 72 000 UVT de patrimoine net, soit environ 3,585 milliards de COP en 2025.
Les taux sont progressifs :
| Tranche de patrimoine net (en UVT) | Taux 2023–2026 |
|---|---|
| 72 000 à 122 000 UVT | 0,5 % |
| 122 000 à 239 000 UVT | 1,0 % |
| Au-delà de 239 000 UVT | 1,5 % (temporaire) |
À partir de 2027, le taux maximal doit en principe redescendre à 1 %.
Pour les particuliers, les 12 000 premières UVT de la valeur de la résidence principale sont exonérées. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs actifs situés en Colombie. Une société étrangère détenant directement des actifs colombiens ‘réels’ (ex: immobiliers) d’une valeur supérieure à environ 750 000 USD doit s’enregistrer localement et peut être soumise à cet impôt.
Pour un investisseur fortuné, le choix entre détenir directement un bien ou passer par une structure (holding, société locale ou étrangère) doit donc intégrer ce paramètre.
Zones franches et régimes préférentiels : l’angle immobilier d’entreprise
Au-delà de l’investissement résidentiel, la Colombie a développé un régime puissant de zones franches (Zonas Francas), qui attirent industries, services logistiques, santé, BPO, e‑commerce… et, par ricochet, des investissements immobiliers significatifs (entrepôts, plateformes logistiques, parcs industriels, cliniques, hôtels).
Taux d’impôt sur les sociétés réduit à 20 %
Le principal avantage des zones franches est le taux réduit d’impôt sur les sociétés : 20 % pour les utilisateurs industriels sur leurs revenus provenant d’exportations de biens et services, contre 35 % pour les sociétés ordinaires. Pour certains utilisateurs répondant à des critères précis de croissance des revenus, ce taux de 20 % est garanti au moins jusqu’en 2025.
Les sociétés de zone franche bénéficient en outre :
Les principales dispositions fiscales et douanières applicables aux entreprises opérant au sein d’une zone franche industrielle.
Exonération de la TVA et des droits de douane pour les importations de biens dans la zone franche.
Exonération de la TVA sur les ventes de matières premières, pièces et produits finis depuis le territoire national vers les industriels de la zone.
Bénéficiez de formalités douanières allégées, sans déclaration d’importation tant que les marchandises restent dans la zone.
Possibilité de maintenir les marchandises dans la zone franche sans limite de durée.
Pour un investisseur immobilier, cela signifie que des parcs logistiques, usines ou complexes de services situés en zone franche sont plus attractifs pour les utilisateurs, et donc potentiellement plus liquides et mieux valorisés.
Exemple de structure d’avantages pour un projet immobilier d’entreprise
Imaginons un entrepôt construit dans une zone franche permanente près de Bogotá :
Le propriétaire d’un entrepôt bénéficie d’un taux d’IS à 20 % sur les revenus d’exportation. Les équipements importés pour l’entrepôt (rayonnages, systèmes automatisés, matériel de manutention) sont exonérés de droits de douane et de TVA. Enfin, les prestations logistiques exportées vers des clients étrangers profitent d’un environnement fiscal et douanier optimisé.
La combinaison d’un revenu imposé à un taux réduit et de coûts d’investissement allégés grâce aux exonérations de TVA et de droits décuple l’attrait de ce type de projet pour des acteurs internationaux.
Plusieurs régimes favorisent spécifiquement les investissements immobiliers dans des secteurs jugés stratégiques : tourisme, hôtellerie, logement social, énergie renouvelable, agro-industrie.
Hôtels et projets touristiques : taux préférentiel de 15 %
Les projets hôteliers et certaines infrastructures touristiques bénéficient d’un taux d’impôt sur les sociétés réduit à 15 % (contre 35 % standard), notamment :
– les hôtels et projets touristiques dans des municipalités de moins de 200 000 habitants ;
– les entreprises investissant dans l’hôtellerie ou se consacrant exclusivement à l’édition de livres.
Durée minimale en années du régime fiscal avantageux pour les investissements hôteliers en zones en développement.
Autre pilier : les projets de logement social (Vivienda de Interés Social – VIS et Vivienda de Interés Prioritario – VIP). La loi colombienne prévoit que les revenus issus :
– de la vente de terrains pour la construction de VIS/VIP,
– de la première vente des logements sociaux,
– des terrains affectés à la rénovation urbaine,
sont exonérés d’impôt sur le revenu lorsqu’ils respectent les critères officiels (plafonds de prix, conditions de qualité, localisation).
Pour un promoteur ou un fonds spécialisé dans le segment social ou l’urbanisme de rénovation, c’est un avantage majeur : les marges dégagées sur ces projets peuvent, sous conditions, être nettes d’impôt sur le revenu, ce qui augmente la capacité de réinvestissement ou de distribution.
Énergies renouvelables et agroforesterie : bonus pour les actifs « verts »
Même si ces projets ne sont pas exclusivement immobiliers, ils impliquent souvent des investissements fonciers (parcs éoliens, fermes photovoltaïques, plantations forestières). La fiscalité colombienne leur réserve un traitement de faveur :
Les revenus de la vente d’électricité provenant de sources renouvelables (éolien, biomasse, déchets agricoles, géothermie, énergie marine) sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant 15 ans, sous conditions. Pour les projets d’énergie renouvelable, une déduction de 50% de l’investissement de la base imposable est applicable, ainsi qu’une TVA à 0% sur les équipements et des amortissements accélérés. Enfin, les nouvelles plantations forestières (reforestation avec espèces comme acacia ou eucalyptus) bénéficient d’une exonération de revenus pendant 10 ans, complétée par des incitations financières.
Un investisseur immobilier qui intègre des composantes énergétiques ou agroforestières dans son projet peut donc coupler rentabilité foncière et rendements défiscalisés.
Visa investisseur immobilier : avantage migratoire… et conséquences fiscales
Au-delà de la fiscalité pure, l’investissement immobilier ouvre la porte à des avantages en matière de migration. La Colombie propose un visa de type Migrant (M), souvent appelé visa de l’investisseur immobilier.
Seuil d’investissement et conditions
Le visa M pour investissement immobilier exige un investissement minimum équivalant à 350 fois le salaire minimum mensuel légal (SMLMV). Pour 2025, avec un salaire minimum à 1 423 500 COP, cela représente environ 498 225 000 COP, soit, selon le taux de change, entre 100 000 et 120 000 dollars américains.
Les règles essentielles :
Pour obtenir et conserver ce visa, l’investissement immobilier doit être acquis au nom de l’investisseur étranger, financé par des capitaux provenant de l’étranger et enregistré comme Investissement Direct Étranger. Le recours à un crédit hypothécaire pour atteindre le montant minimal est généralement exclu. Le visa, valable 3 ans et renouvelable, peut être perdu en cas d’absence du territoire de plus de 180 jours consécutifs.
Après 5 ans consécutifs sous ce statut, l’investisseur peut prétendre à un visa de résident (R), puis, à terme, à la naturalisation (tout en conservant sa nationalité d’origine, la Colombie acceptant la double nationalité).
Impact fiscal de la résidence de fait
Le visa d’investisseur permet de vivre et travailler en Colombie sans restriction, ce qui est attractif. Mais rester plus de 183 jours par an déclenche la résidence fiscale, avec imposition sur les revenus mondiaux et obligation de déclarer les actifs à l’étranger au-delà de certains seuils.
Vivre en Colombie offre des avantages locaux, mais complexifie et peut augmenter la fiscalité globale. Les ressortissants américains doivent en plus gérer une double imposition potentielle, en utilisant les crédits d’impôt étrangers et éventuellement le régime d’exclusion des revenus gagnés à l’étranger (FEIE) auprès de l’IRS.
Dividendes, structures et conventions fiscales : l’architecture globale
De nombreux investisseurs structurent leurs acquisitions via des sociétés, parfois en combinant une holding colombienne avec des filiales ou véhicules étrangers. La Colombie offre des régimes spécifiques pour ces structures, avec des conséquences directes sur la fiscalité des revenus immobiliers.
Impôt sur les sociétés et dividendes étrangers
Le taux normal d’impôt sur les sociétés est de 35 %. Pour un investissement immobilier logé dans une société colombienne standard, les revenus locatifs dégagent un bénéfice imposé à ce taux, puis éventuellement distribués sous forme de dividendes. La réforme de 2022 a relevé la retenue sur dividendes vers les non-résidents à 20 % (et des scénarios de hausse à 30 % ont été évoqués dans des projets ultérieurs).
Le taux effectif global pour un investisseur étranger détenant des actions d’une société colombienne peut atteindre environ 48 %.
– les conventions de non-double imposition que la Colombie a signées avec plusieurs pays (Espagne, Canada, France, Royaume-Uni, Japon, etc.) peuvent réduire ce taux, parfois à 5 %, 10 %, voire 0 % dans certaines configurations ;
– le régime de holding colombienne exempte d’impôt les dividendes reçus de filiales étrangères et, sous conditions, les plus-values sur cession de participations, ce qui peut intéresser des structures plus complexes.
Pour l’immobilier pur, ces dispositifs intéressent surtout les groupes internationaux qui combinent investissements en Colombie et dans d’autres juridictions, moins les simples particuliers.
Risques, contrôles et normalisation fiscale : ce qu’un investisseur ne peut ignorer
L’attractivité fiscale colombienne ne doit pas faire oublier que l’administration (DIAN) s’est considérablement renforcée. Plusieurs mécanismes visent à limiter les abus :
Pour les sociétés, la somme des exonérations, crédits d’impôt et déductions spéciales est plafonnée à 3 % du revenu net imposable. La déductibilité de certaines dépenses payées à l’étranger est subordonnée à l’application effective des retenues à la source. Le régime s’appuie sur les règles OCDE de capitalisation (thin cap) et de prix de transfert. Les paiements vers des paradis fiscaux font l’objet de contrôles renforcés, avec une limitation de la déductibilité en cas de retenue à la source inadéquate.
En parallèle, des dispositifs de « normalisation » fiscale ont été proposés, incluant des impôts ponctuels de 15 % voire 19 % sur les actifs non déclarés ou les dettes fictives, incitant les contribuables à régulariser leur situation à moindre coût qu’en cas de redressement coercitif.
Pour l’investisseur immobilier étranger, le message est clair : mieux vaut structurer proprement dès le départ, déclarer les flux et utiliser les régimes préférentiels dans le cadre prévu plutôt que de jouer avec les limites.
Conclusion : une fiscalité attractive, mais à manier avec méthode
La Colombie offre un ensemble d’avantages fiscaux cohérents pour les investisseurs immobiliers :
– absence de TVA sur la vente de logements,
– impôt foncier basé sur une valeur cadastrale généralement inférieure au marché, avec de nombreuses remises ciblées,
– régime de plus-values à 15 % au-delà de deux ans de détention, avec possibilité d’exonération partielle pour la résidence principale,
– large palette de déductions sur les revenus locatifs,
– taux d’impôt réduits et exonérations dans les zones franches, pour l’hôtellerie, le tourisme, le logement social, les énergies renouvelables et la reforestation,
– visa investisseur offrant un chemin clair vers la résidence et, à terme, la citoyenneté.
Le système fiscal colombien est technique, sujet à des réformes fréquentes et exige une stricte conformité. Les risques de pénalités pour sous-déclaration, retards de paiement ou utilisation de schémas agressifs sont réels, notamment car l’administration fiscale (DIAN) utilise des outils de contrôle modernes et s’appuie sur des échanges d’informations internationaux.
Pour tirer pleinement parti des atouts fiscaux colombiens, un investisseur étranger gagne donc à :
– enregistrer correctement son investissement comme capital étranger auprès de la Banque de la République,
– se faire accompagner par un avocat fiscaliste et un expert-comptable connaissant à la fois le droit local et les contraintes de son pays d’origine,
– choisir avec soin la structure (détention directe, société locale, holding, zone franche, etc.),
– anticiper les effets d’un éventuel passage en résidence fiscale colombienne.
Bien maîtrisé, ce cadre fait de la Colombie l’un des environnements les plus compétitifs de la région pour marier rendement immobilier, optimisation fiscale et projet de vie à long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Colombie pour chercher du rendement locatif et une exposition en pesos colombiens. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bogotá, Medellín, Carthagène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en forte croissance comme El Poblado à Medellín ou Chico à Bogotá, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de bénéficier des opportunités du marché colombien tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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