Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en Colombie séduit de plus en plus d’expats, de nomades digitaux et d’investisseurs. Le coût de la vie reste compétitif, le cadre est agréable, et le marché locatif résidentiel est dynamique. Mais louer un bien immobilier à long terme en Colombie ne se résume pas à signer un bail trouvé sur Internet : entre exigences de fiador, dépôts en CDT, loi 820 de 2003, fiscalité et fortes différences entre villes, mieux vaut arriver préparé.
Cet article fournit un guide complet pour la location immobilière à long terme en Colombie. Il s’appuie sur les données actuelles du marché et le cadre légal en vigueur, et s’adresse à la fois aux locataires et aux propriétaires-bailleurs.
Comprendre le marché locatif colombien
Le marché de la location longue durée en Colombie s’appuie sur plusieurs tendances de fond : urbanisation rapide, croissance d’une classe moyenne urbaine, hausse des prix de l’immobilier et besoin accru de flexibilité.
Les données récentes montrent que la rentabilité brute locative moyenne tourne autour de 6,9 à 7 % à l’échelle du pays. Les loyers sont encore sensiblement plus bas que dans des villes comparables en Europe ou en Amérique du Nord, ce qui attire à la fois les expatriés locataires et les investisseurs.
Yields, loyers et évolution des prix
Au cours des cinq dernières années, les prix de l’immobilier en Colombie ont augmenté d’environ 60 %. Dans le même temps, les rendements bruts locatifs ont légèrement reculé, passant par exemple d’environ 7,24 % au premier trimestre 2024 à 7,03 % au deuxième trimestre 2025. Les rendements nets, eux, se situent généralement 1,5 à 2 points en dessous des rendements bruts, une fois intégrés impôts, charges et entretien.
Fourchette du nombre de chambres pour lesquelles les fourchettes de loyers mensuels sont détaillées dans les grandes villes colombiennes.
Ordres de grandeur des loyers par ville
Les chiffres ci-dessous correspondent à des loyers moyens mensuels relevés autour de septembre 2025 (en dollars US équivalents) pour des locations longue durée.
| Ville | 1 chambre (USD/mois) | 2 chambres (USD/mois) | 3 chambres (USD/mois) |
|---|---|---|---|
| Bogotá | 427 – 505 | 617 – 653 | 1 068 – 1 409 |
| Medellín | 510 – 926 | 735 – 1 163 | 926 – 1 424 |
| Cali | ≈ 285 | ≈ 309 | ≈ 688 |
| Barranquilla | ≈ 388 | ≈ 363 | ≈ 593 |
| Cartagena | ≈ 684 | ≈ 664 | ≈ 792 |
| Pereira | ≈ 380 | ≈ 477 | ≈ 570 |
| Santa Marta | ≈ 522 (1 chambre) | – | – |
Les biens les plus haut de gamme, dans des quartiers premium (penthouses, grandes maisons, résidences avec services), peuvent facilement atteindre 2 000 à plus de 5 000 dollars par mois.
Pour un expatrié venant de Madrid, Paris ou New York, ces loyers restent en général nettement plus bas à qualité équivalente, tandis que les rendements pour les propriétaires (6 à 9 % brut selon la ville et le type de bien) sont souvent supérieurs à ceux observés dans les grands marchés occidentaux, où 2 à 4 % brut sont courants.
Où louer : panoramique des grandes villes colombiennes
Chaque ville colombienne a son propre profil de loyers, de rendements et de contraintes pratiques. Bien choisir sa ville et son quartier est la première étape d’une location réussie à long terme.
Bogotá : capitale, formalité et forte demande
Bogotá est non seulement la capitale politique et économique, mais aussi l’un des marchés locatifs les plus formels du pays. Les propriétaires y exigent souvent davantage de garanties, et les agences appliquent strictement les règles des compagnies d’assurance locative.
Les rendements bruts moyens à Bogotá tournent autour de 7,8 à plus de 8 % selon les sources, avec des variations importantes d’un quartier à l’autre. Quelques exemples chiffrés permettent d’y voir plus clair.
Rendements bruts à Bogotá selon le type de logement
| Périmètre / Quartier | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. | 4+ ch. | Rendement moyen |
|---|---|---|---|---|---|
| Ville (moyenne) | 7,34% | 7,05% | 8,97% | 7,78% | ≈ 7,79–8,25% |
| Usaquén | 6,42% | 5,35% | 8,67% | 8,50% | |
| Chapinero | 7,23% | 6,13% | 6,21% | – |
Les quartiers comme Usaquén, Chapinero ou Chico attirent particulièrement les expatriés, pour leur offre culturelle, leurs bureaux et leur niveau de sécurité, mais ils impliquent souvent des loyers plus élevés et des exigences administratives plus lourdes (fiador local, assurance obligatoire, etc.).
Medellín : expats, nomades digitaux et co‑living
Medellín est devenue l’icône colombienne des nomades digitaux. Climat agréable, coûts raisonnables, vie nocturne développée, nombreuses écoles d’espagnol et un réseau d’expatriés très actif attirent une clientèle internationale qui tire vers le haut le marché de la location.
Les rendements bruts moyens de l’immobilier dans cette zone se situent autour de 7,4 %.
Rendements bruts à Medellín par quartier
| Zone / Quartier | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. | 4+ ch. | Rendement moyen |
|---|---|---|---|---|---|
| Ville (moyenne) | 6,60% | 7,09% | 6,57% | 8,10% | ≈ 7,09–7,78% |
| El Poblado | 7,19% | 7,31% | 7,71% | 7,55% | |
| Laureles | 5,61% | 6,45% | 6,34% | 6,58% |
El Poblado (avec ses sous-zones Provenza, Manila, Castropol, Lleras, Milla de Oro) concentre la majorité des locations meublées de standing et des offres orientées touristes ou séjours de quelques mois. Les loyers y sont nettement plus élevés que dans les quartiers plus « locaux ».
Laureles, Belén, Envigado ou Sabaneta offrent un compromis intéressant entre prix, authenticité et accès aux services. Dans ces secteurs, de nombreuses locations longue durée non meublées permettent des loyers significativement plus bas que dans El Poblado.
Côte caraïbe : Cartagena, Barranquilla, Santa Marta
Sur la côte, la logique du marché change. Cartagena, grâce à son centre historique (Ciudad Amurallada) et à ses quartiers en front de mer comme Bocagrande ou Laguito, est très orientée vers le tourisme et la location de courte et moyenne durée. Les rendements bruts moyens y sont plus faibles (environ 5,4 à 5,7 %), les prix d’achat élevés, et les contraintes réglementaires sur les locations type Airbnb importantes.
Rendement brut moyen des petits appartements à Barranquilla, parmi les plus élevés du pays.
Comparaison rapide des rendements par ville
| Ville | Rendement brut moyen (tous types) |
|---|---|
| Bogotá | ≈ 7,8 % |
| Medellín | ≈ 7,1–7,8 % |
| Cali | ≈ 7,3 % |
| Barranquilla | ≈ 7,0–7,5 % |
| Cartagena | ≈ 5,4–5,7 % |
| Pereira | ≈ 7,1–7,3 % |
| Bello | ≈ 6,2 % |
| Santa Marta | ≈ 6,7–6,8 % |
Pour un locataire, ces rendements ne sont pas l’élément central, mais ils expliquent en partie la pression sur les loyers dans certaines zones et la tendance de nombreux propriétaires à préférer les locations meublées ou de moyenne durée (30 jours et plus), plutôt que les baux classiques d’un an.
Cadre légal : la loi 820 de 2003 et les règles du jeu
La location résidentielle urbaine en Colombie est régie essentiellement par la loi 820 de 2003, complétée par le Code civil et, pour les questions procédurales (notamment les expulsions), par le Code de procédure civile. Le système est considéré comme plutôt favorables aux locataires, tout en protégeant les bailleurs en cas de non‑paiement.
Contrat de location : forme, durée et renouvellement
En théorie, les contrats peuvent être oraux ou écrits. En pratique, pour un logement urbain, le contrat écrit (contrato de arrendamiento) est la norme et fortement recommandé, en particulier pour un étranger. S’il ne mentionne pas de durée, la loi considère qu’il s’agit d’un bail d’un an.
En matière de location résidentielle :
– la durée minimale « de facto » est de 12 mois, même si certains acteurs acceptent des périodes plus courtes (6 mois) ;
– il n’existe pas de durée maximale absolue, mais en pratique les contrats dépassent rarement 3 ans ;
– sauf notification contraire, le bail se renouvelle automatiquement pour une durée identique si les parties respectent leurs obligations et si le locataire accepte les éventuelles augmentations de loyer autorisées par la loi.
Trois mois de préavis écrit sont généralement nécessaires pour mettre fin au bail à la date d’échéance, que ce soit du côté du propriétaire ou du locataire.
Plafonds de loyer et augmentation annuelle
Un principe peu connu des étrangers : le loyer mensuel ne peut pas dépasser 1 % de la valeur commerciale du logement, valeur qui elle-même ne peut pas être plus de deux fois la valeur cadastrale. Autrement dit, la loi crée un plafond théorique pour éviter des loyers déconnectés de la réalité du marché immobilier.
Une hausse de loyer n’est possible qu’après 12 mois d’exécution du contrat (ou de sa prolongation) et ne peut excéder 100% de l’inflation officielle (IPC) de l’année précédente. En cas de dépassement, le locataire dispose de six mois pour contester l’augmentation auprès de la mairie de la ville concernée.
Dépôts et garanties : un paradoxe très colombien
La loi 820 interdit en principe les dépôts de garantie classiques (somme d’argent, billet à ordre, etc.) destinés à sécuriser l’exécution des obligations locatives. Elle empêche aussi le recours à certains types de sûretés trop lourdes pour le locataire. En pratique, cependant, la réalité du marché est différente.
Les propriétaires et surtout les agences demandent fréquemment :
Pour louer un logement en Colombie, trois principales garanties sont couramment exigées des locataires étrangers : la caution d’un garant local (fiador) propriétaire en Colombie et/ou ayant un revenu local au moins triple du loyer ; la souscription d’une police d’assurance locative (póliza de arrendamiento) auprès d’une compagnie colombienne, qui évalue la solvabilité du locataire ; ou le dépôt d’une somme équivalant à 6 à 12 mois de loyer via un certificat de dépôt à terme (CDT), bloquée en banque pour la durée du bail.
Les garanties portant exclusivement sur les services publics (électricité, eau, gaz) sont, elles, expressément admises, tant qu’elles ne dépassent pas l’équivalent de deux factures consécutives.
Pour un étranger sans historique de crédit local ni fiador, plusieurs solutions existent : préparer plusieurs mois de loyer, déposer une somme importante sur un CDT, ou chercher un propriétaire acceptant de louer en direct, hors agence, avec des exigences plus flexibles.
Résiliation et expulsion : droits et risques
La loi encadre précisément les cas où propriétaire et locataire peuvent mettre fin unilatéralement au contrat.
Pour le propriétaire, la résiliation est possible en cas de :
– non‑paiement du loyer ou des charges (services publics notamment) ;
– infractions graves au contrat (sous‑location non autorisée, usage illicite, dégradations importantes, etc.).
En dehors de ces cas de faute, le propriétaire peut résilier pendant une période de renouvellement (pas pendant la période initiale) en donnant un préavis de trois mois et en versant une indemnité correspondant à trois mois de loyer, dépôt qu’il doit effectuer via un organisme agréé. Il peut également résilier à la fin de la période initiale ou de renouvellement, avec trois mois de préavis :
Un propriétaire peut refuser le renouvellement d’un bail locatif dans trois situations spécifiques : si le logement est nécessaire pour y habiter personnellement pendant au moins un an ; si l’immeuble doit être démoli ou faire l’objet de rénovations profondes ; ou si le bien a été vendu et doit être transféré à l’acquéreur. Dans ce dernier cas, l’indemnité d’éviction n’est pas obligatoire à condition que le délai de préavis soit respecté.
Après quatre ans de contrat, il est possible de résilier avec une indemnité réduite à un mois et demi de loyer.
Pour le locataire, la résiliation unilatérale est possible :
– à tout moment en cas de manquement du propriétaire à ses obligations (absence de réparations indispensables, atteinte à la jouissance paisible, etc.) ;
– durant la période initiale ou de renouvellement, moyennant un préavis de trois mois et le versement d’une indemnité équivalente à trois mois de loyer via l’organisme habilité ;
– à la fin de la période initiale ou de renouvellement, avec un préavis de trois mois, sans indemnité.
L’expulsion, elle, suit une procédure spécifique appelée Proceso de restitución de inmueble arrendado. Elle passe devant les tribunaux civils, dans une procédure résumée mais souvent lente, en raison de l’encombrement des juridictions. Dans les cas fondés sur le non‑paiement, le locataire ne peut se défendre que s’il dépose d’abord les arriérés de loyer au tribunal. La décision de justice en cas de non‑paiement n’est pas susceptible d’appel.
Exigences particulières pour les étrangers
L’un des grands écueils pour un étranger qui cherche à louer en Colombie est la question de la solvabilité « locale ». Même si, juridiquement, un touriste muni d’un passeport peut signer un contrat, la plupart des agences et propriétaires sérieux demandent bien plus.
Visa, cédula et banque : le trio pratique
Pour un séjour de quelques semaines ou mois en location meublée via une plateforme, un simple visa touristique peut suffire. En revanche, pour un bail classique (un an, logement nu), de nombreux bailleurs préfèrent que le locataire :
– dispose d’un visa de plus long terme (visa Migrant – M, visa rentier, visa de travail, etc.) plutôt que d’un simple tampon touristique ;
– ait une cédula de extranjería (carte d’identité pour étrangers), plus facile à utiliser au quotidien qu’un passeport, notamment pour les services publics et bancaires ;
– possède un compte bancaire colombien, les loyers étant en général payés par virement local.
Bien que possible avec un passeport seul, la signature d’un bail est facilitée si le dossier de location ressemble à celui d’un résident local. Il est recommandé de fournir des pièces d’identité locales, des preuves de revenus et un historique bancaire pour simplifier les négociations avec le propriétaire.
Fiador, assurance locative et alternatives
Le fiador reste le moyen le plus répandu pour sécuriser le paiement du loyer. Pour un étranger qui vient d’arriver et n’a pas de proche colombien propriétaire, cette exigence s’avère souvent insurmontable. Les assureurs exigent aussi la plupart du temps des revenus en Colombie, ce qui exclut beaucoup d’expatriés vivant de revenus étrangers.
Trois montages reviennent régulièrement sur le marché :
Pour les expatriés sans garant local en Colombie, trois solutions existent. La première est de louer un logement meublé en bail de moyenne durée (30 jours ou plus) dans une résidence gérée par une société spécialisée. Celle-ci évalue les locataires sur la base de documents internationaux (relevés bancaires, contrats de travail étrangers) et applique généralement un système de prépaiement. La seconde option est de prépayer six à douze mois de loyer directement au propriétaire, ce qui permet souvent de contourner l’exigence d’un fiador et d’une assurance, bien que cette pratique ne soit pas acceptée par toutes les agences. Enfin, il est possible de constituer un Certificat de Dépôt à Terme (CDT) bloqué dans une banque pour la durée du bail, d’un montant équivalent à 6 à 12 mois de loyer. Cette garantie bancaire rassure l’agence tout en laissant les fonds au nom du locataire, où ils génèrent des intérêts.
Certains étrangers contournent les difficultés en demandant à un ami, conjoint ou partenaire colombien de signer le bail à leur place. D’autres cherchent des propriétaires particuliers via les gardiens d’immeuble, les petites annonces ou le bouche‑à‑oreille, ceux‑ci étant parfois plus souples que les agences.
Documents généralement demandés
Selon la ville et le canal (agence ou propriétaire direct), le dossier type pour un locataire étranger comprend :
– une copie du passeport (et de la cédula de extranjería si disponible) ;
– un visa valide, idéalement de type résident ou migrant ;
– des justificatifs de revenus (contrats de travail, fiches de paie, relevés bancaires, attestations de pension ou de rente) ;
– parfois des lettres de recommandation, locales ou étrangères ;
– un garant local ou une attestation de prise en charge par une assurance locative, lorsqu’acceptée.
Le processus complet – de la recherche à la signature – prend en général entre 3 et 10 jours, mais la partie la plus longue reste souvent la visite et la négociation du bien.
Le choix déterminant : meublé ou non meublé ?
La différence entre meublé et non meublé dépasse largement la présence de meubles. En Colombie, cette distinction conditionne le type de bail, la durée, le profil de propriétaire et les canaux de recherche.
Meublé : flexibilité, loyer plus élevé, process plus simple
Les appartements meublés incluent en principe le mobilier essentiel et les appareils électroménagers. Ils sont très prisés des personnes qui s’installent pour quelques mois, des digital nomads, des étudiants internationaux et de certains expatriés en mission.
Les avantages pour un locataire sont évidents : pas de meubles à acheter ni à revendre, installation rapide, offre abondante dans les quartiers fréquentés par les étrangers. Mais cette flexibilité a un prix :
Pour un logement meublé, les loyers mensuels sont généralement plus élevés que pour un équivalent non meublé dans le même quartier. Les dépôts de garantie et les frais de gestion peuvent aussi être plus importants. De plus, les contrats s’apparentent parfois davantage à des locations touristiques ou ‘mid-term’ (à partir de 30 jours) qu’à un bail résidentiel classique régi par la loi 820.
Les analyses de marché montrent que, pour un loyer de base de 2 500 dollars, la prime du meublé par rapport au nu peut se traduire par environ 125 dollars supplémentaires par mois. Les biens meublés reçoivent en moyenne moins de demandes et restent un peu plus longtemps sur le marché avant d’être loués que les biens non meublés, mais ils séduisent une clientèle internationale prête à payer davantage pour la simplicité.
Non meublé : loyers plus bas, plus de choix… et plus d’efforts
Les appartements non meublés représentent la forme dominante de location longue durée classique. Pour un séjour de six mois à un an ou plus, ce marché offre souvent le meilleur rapport qualité/prix.
Les avantages sont clairs :
Découvrez les principaux avantages à opter pour un logement en location vide, offrant souvent plus de flexibilité et d’économies.
Bénéficiez de coûts mensuels généralement inférieurs par rapport aux locations meublées, permettant de réaliser des économies significatives.
Accédez à une offre plus large de biens, en particulier dans les quartiers résidentiels typiquement occupés par les résidents locaux.
Profitez de la liberté d’aménager votre intérieur à votre goût et d’acheter des meubles que vous pourrez revendre par la suite.
Le revers de la médaille : il faut investir du temps et un budget initial dans l’ameublement et les équipements, ouvrir soi‑même les contrats internet, vérifier les règles de copropriété, etc. Le terme « non meublé » est parfois à prendre au pied de la lettre : certains appartements peuvent être livrés avec seulement des sols, voire sans plaques de cuisson ni frigo.
Un point intéressant pour les long séjours : le coût relativement bas du mobilier, des appareils et du petit équipement en Colombie, surtout si l’on achète dans des zones commerciales populaires. De nombreux expatriés notent qu’en quelques mois d’économies de loyer par rapport à un meublé haut de gamme, ils parviennent à amortir entièrement l’achat de leur mobilier.
Combien coûte vraiment une location à long terme ?
Pour raisonner au-delà du loyer nu, il faut intégrer l’ensemble des coûts supportés dans une location longue durée, que l’on soit locataire ou propriétaire.
Charges, administration, impôts : la structure des coûts
Pour un propriétaire qui loue son bien, la rentabilité nette se calcule après :
Découvrez les principaux coûts récurrents liés à la possession d’un bien immobilier en Colombie, en plus du remboursement du crédit.
Couvrent la sécurité, le nettoyage, la piscine, la salle de sport, etc. À Bogotá : 3 000 – 8 000 COP/m²/mois. Autres villes : 2 000 – 5 000 COP/m²/mois. Pour un appartement standard : 200 000 – 800 000 COP/mois (peut dépasser 1,5 million COP pour un bien de luxe).
Taxe annuelle généralement comprise entre 0,3 % et 1 % de la valeur cadastrale du bien.
Coût annuel typiquement situé entre 500 000 et 1 500 000 pesos colombiens.
S’y ajoutent l’impôt sur le revenu locatif (imposable comme revenu ordinaire, avec des taux progressifs allant jusqu’à 39 % pour les résidents, et un taux forfaitaire de 35 % pour les non‑résidents), une retenue à la source de 3,5 %, et les éventuels frais de gestion si le bien est confié à une agence (8 à 10 % du loyer pour une gestion longue durée typique ; 20 à 35 % pour une gestion de courte durée type Airbnb).
Pour un locataire, le budget mensuel doit inclure :
Les services publics (électricité, eau, gaz) représentent généralement un coût mensuel compris entre 200 000 et 400 000 COP.
Hypothèque et investissement : le piège des taux élevés
Pour un investisseur étranger qui envisage d’acheter pour louer, un élément essentiel est le niveau très élevé des taux hypothécaires en Colombie. En 2025, les prêts immobiliers à taux fixe sur 20 ans se situaient dans une fourchette de 14 à 16 % par an, avec une moyenne observée à 12,68 % à mi‑2025 sur certaines statistiques.
De tels taux, parmi les plus élevés d’Amérique latine, grignotent lourdement le cash‑flow si l’on finance l’achat à crédit. Les analyses indiquent qu’il faut, pour qu’un investissement financé par emprunt soit vraiment rentable, viser des rendements bruts de 16 à 18 %, bien supérieurs aux yields moyens de 6 à 9 % observés dans les grandes villes colombiennes.
Dans ce contexte, les achats cash, sans recours au crédit local, restent souvent les plus judicieux pour un investisseur international.
Comment trouver un logement : méthodes et plateformes
Les canaux de recherche varient selon que l’on cherche un meublé de quelques mois, un bail classique d’un an ou plus, ou un bien à acheter pour le louer.
Plateformes en ligne et réseaux sociaux
Plusieurs grands portails généralistes dominent la recherche de biens :
– Finca Raíz et Metrocuadrado regroupent un grand volume d’annonces dans tout le pays, principalement de la part d’agences ;
– d’autres sites comme Locanto, CompartoApto, Encuentra24 complètent le paysage ;
– des plateformes spécialisées comme Flatio ou certains sites d’agences internationales proposent des locations de moyenne durée, souvent orientées vers les étrangers.
Les groupes Facebook d’expatriés à Medellín et Bogotá sont une source d’annonces, mais leur fiabilité est très variable et les risques d’arnaques sont présents. Il est fortement déconseillé d’envoyer de l’argent avant d’avoir visité le bien en personne et signé un contrat écrit.
Marcher dans les quartiers et parler aux portiers
L’une des méthodes locales les plus efficaces consiste à se rendre physiquement dans les quartiers ciblés, repérer les panneaux « Arriendo » ou « Se arrienda », et s’adresser directement aux gardiens ou portiers d’immeubles (porteros, vigilantes). Ceux‑ci connaissent souvent les propriétaires qui souhaitent louer sans passer par une agence ou ceux qui acceptent de traiter avec des étrangers.
Cette approche nécessite du temps, de la patience et un niveau basique d’espagnol. Elle permet souvent d’obtenir des loyers plus justes en évitant le « gringo pricing » (surcoût pour étrangers) et de négocier des conditions plus souples, comme un prépaiement au lieu d’un garant local (fiador).
Agences immobilières et gestionnaires
Dans les grandes villes, nombre de biens passent par des inmobiliarias qui travaillent de pair avec des assureurs. Ces agences gèrent aussi bien des locations nues à long terme que des locations meublées moyennes et courtes durées.
Beaucoup de ces agences ne sont pas habituées à travailler avec des étrangers, ou appliquent strictement les critères des assureurs (revenus locaux, fiador). Certaines structures, au contraire, se sont spécialisées dans la gestion de biens pour clients étrangers, notamment à Medellín (dans des quartiers comme El Poblado et Laureles) et à Cartagena.
Profils de locataires et dynamique d’occupation
Les villes colombiennes n’ont pas toutes la même typologie de locataires.
Panorama des marchés locatifs selon le type de logement et le profil des locataires dans les principales villes colombiennes.
Attirent principalement les jeunes actifs, étudiants, nomades digitaux et expatriés en mission dans les grandes villes (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla).
Davantage recherchées par les familles locales pour des baux de longue durée, souvent situées en périphérie ou dans des ensembles résidentiels.
Penthouses, grandes maisons avec piscine ou appartements haut de gamme visant cadres dirigeants, diplomates, expatriés d’entreprises internationales et professionnels locaux aisés.
Les taux de vacance pour les appartements standard à Bogotá et Medellín se situent globalement entre 6 et 10 %, avec des taux d’occupation supérieurs à 85 % dans les meilleurs quartiers. Des cas pratiques montrent qu’un appartement bien géré, en location de moyenne durée (séjours d’au moins 30 jours), peut atteindre des taux d’occupation autour de 90 à 92 % sur l’année.
Réglementation sur les locations de courte durée : impact pour le long terme
Même si l’on parle ici de location à long terme, il est difficile d’ignorer le contexte réglementaire des locations de type Airbnb, car il influence la stratégie des propriétaires et la disponibilité de certains biens.
Au niveau national, la loi impose l’inscription des hébergements touristiques au Registre National du Tourisme (RNT). De nouveaux textes imposent aux plateformes de vérifier en amont le numéro RNT de chaque annonce et de connecter leurs systèmes à l’État. Les sanctions en cas de non‑conformité peuvent être lourdes (amendes, suspension de l’annonce, voire sanctions contre la plateforme).
Dans de nombreux immeubles, le règlement de copropriété peut interdire les locations de courte durée (moins de 30, 90 ou 120 jours) ou imposer le recours à un gestionnaire agréé. De plus, plusieurs grandes villes colombiennes comme Medellín, Bogotá et Cartagena appliquent des règles locales de zonage et de contrôle supplémentaires.
Conséquence : beaucoup de propriétaires se tournent vers des locations de moyenne et longue durée (séjours d’au moins 30 jours, voire un an) pour rester dans un cadre plus stable et éviter les contraintes administratives du très court terme. Pour un locataire souhaitant rester six mois ou plus, cela crée souvent des opportunités intéressantes dans des immeubles initialement conçus pour la location touristique, mais réaffectés à des contrats mensuels.
Fiscalité pour les bailleurs, colombiens ou étrangers
Louer un bien en Colombie génère un revenu imposable. Le régime fiscal varie selon le statut de résidence fiscale du bailleur.
Un individu devient résident fiscal colombien s’il passe plus de 183 jours dans le pays sur une période de 365 jours. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, tandis que les non‑résidents ne sont taxés que sur leurs revenus de source colombienne.
Impôt sur le revenu locatif
Le revenu locatif est qualifié de revenu ordinaire. Pour un résident, il s’intègre dans un panier global avec les autres revenus (salaires, revenus du capital, etc.) et est soumis à un barème progressif pouvant aller jusqu’à 39 %. Pour un non‑résident, ce revenu est en général taxé à un taux forfaitaire de 35 %.
Une retenue à la source de 3,5 % est appliquée sur les loyers. Elle sert d’acompte d’impôt et sera imputée lors de votre déclaration de revenus annuelle.
La base imposable se calcule après déduction des dépenses nécessaires à l’obtention du revenu : frais de gestion, assurance, impôt foncier, charges d’administration, travaux d’entretien, réparations, etc.
Autres taxes : patrimoine, plus‑value, transactions
À partir d’un certain niveau de patrimoine net, un impôt sur le patrimoine (impuesto al patrimonio) s’ajoute, avec des seuils en unités de valeur fiscale (UVT) et des taux progressifs.
En cas de revente, la plus‑value immobilière est imposée à un taux spécifique (avec distinction selon que le bien est détenu depuis plus ou moins de deux ans). À cela s’ajoutent les coûts de transaction : droit de mutation, frais de notaire, honoraires d’avocat, commission d’agence, pour un coût aller‑retour global estimé autour de 5 à 8,5 % du prix.
Perspectives : loyers, yields et prévisions à moyen terme
Les projections jusqu’en 2030 suggèrent que les loyers et les prix de l’immobilier dans les grandes villes colombiennes continueront à augmenter, avec une hausse anticipée de 6 à 10 % sur un horizon d’un an dans les principaux marchés urbains. À long terme, si les prix d’achat progressent plus vite que les loyers, les rendements bruts pourraient se comprimer vers 5 à 6 % dans les quartiers les plus matures.
Pour les bailleurs, les rendements locatifs actuels dans certaines zones sont susceptibles d’être supérieurs à ceux disponibles dans une décennie. Pour les locataires, la perspective d’augmentations futures renforce l’intérêt de négocier des baux de longue durée ou des hausses de loyer encadrées, dans le respect des plafonds légaux en vigueur.
En résumé : louer à long terme en Colombie sans se perdre
Louer un bien immobilier à long terme en Colombie suppose de combiner trois dimensions : comprendre le marché local ville par ville, maîtriser le cadre légal (loi 820, règles de résiliation, plafonds de loyers) et anticiper les exigences pratiques (fiador, assurance, CDT, documents).
En pratique, une démarche efficace consiste souvent à :
Commencez par louer un logement meublé à court ou moyen terme (un mois ou plus) depuis l’étranger pour disposer d’une base de recherche sur place. Profitez de cette période pour explorer les quartiers, discuter avec des gardiens et des agences, et évaluer les loyers réels afin d’éviter les tarifs majorés pour étrangers. Parallèlement, clarifiez votre situation de visa, ouvrez un compte bancaire colombien et constituez un dossier financier solide (relevés, attestations, références). Enfin, déterminez clairement si vous préférez un logement meublé (plus simple mais plus coûteux) ou non meublé (plus économique à long terme, nécessitant quelques efforts initiaux).
Avec ces éléments en tête et en acceptant la part de négociation informelle propre au marché colombien, louer un bien immobilier à long terme en Colombie peut devenir une opération relativement fluide, que l’on soit locataire en quête de stabilité ou propriétaire en recherche de rendement.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Colombie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au peso colombien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bogotá, Medellín, Carthagène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de standing ou une maison individuelle dans un quartier en forte croissance de Medellín ou de Bogotá, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, intégrant les enjeux juridiques, fiscaux et locatifs propres à la Colombie.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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