Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché résidentiel colombien a rarement été autant scruté. Entre la hausse générale des prix, l’afflux d’investisseurs étrangers, l’essor de certaines villes secondaires et la pression du déficit de logements, les écarts se creusent clairement entre les grandes métropoles du pays. Comparer les prix immobiliers entre les villes en Colombie, ce n’est plus seulement opposer Bogotá et Medellín : il faut aussi regarder ce qui se passe à Cali, Barranquilla, Cartagena, Santa Marta ou Pereira, sans oublier les zones rurales et les couronnes métropolitaines.
Pour les acheteurs locaux, le défi est de maximiser un pouvoir d’achat limité, avec un revenu net moyen de 1,7 million de pesos couvrant à peine deux semaines de dépenses. Pour les investisseurs ou expatriés, l’opportunité réside dans un marché où les prix d’acquisition restent inférieurs à ceux d’Amérique du Nord ou d’Europe, malgré une progression des loyers, offrant un rapport prix/rendement locatif attractif.
Un marché national en hausse modérée mais durable
Avant de comparer les villes, il faut poser le décor national. En 2026, le prix médian d’un logement en Colombie tourne autour de 390 millions de pesos (environ 94 000 dollars), quand le prix moyen atteint 504 millions de pesos (quelque 121 000 dollars). La médiane par mètre carré se situe proche de 4,9 millions de pesos et la moyenne autour de 5,4 millions de pesos.
Sur la dernière décennie, les prix ont augmenté de près de 91 % en valeur nominale.
Le pays compte plus de 16 millions de logements, dont environ 40 % concentrés dans cinq grandes villes : Barranquilla, Bogotá, Cali, Cartagena et Medellín. Dans ce contexte, le déficit de logements reste massif : près de 26,8 % des ménages, soit près de 4,9 millions de foyers, sont mal logés ou pas logés selon les critères officiels. Dans la pratique, cela alimente une forte demande, notamment dans le segment de la vivienda de interés social (VIS), qui représente près de 70 % des ventes de logements neufs.
Taux d’intérêt hypothécaire moyen observé mi-2025, malgré une tendance à la baisse.
Grandes villes : où le mètre carré est le plus cher ?
Toutes les villes colombiennes ne jouent pas dans la même catégorie. Le pays présente un éventail de marchés, de la capitale ultra tendue aux villes côtières touristiques en passant par les grandes métropoles régionales.
Prix moyens par mètre carré : panorama comparatif
Les données disponibles permettent de dresser une photographie des niveaux de prix moyens ou typiques par mètre carré dans les grandes villes. Les valeurs ci‑dessous sont des ordres de grandeur en pesos colombiens, avec conversions approximatives en dollars.
| Ville | Prix moyen appart. (COP/m²) | Fourchette typique (USD/m²) | Niveau relatif |
|---|---|---|---|
| Bogotá | ≈ 7 130 000 | ≈ 1 500–2 000 | Très élevé |
| Medellín | ≈ 6 070 000 | ≈ 1 400–1 900 | Élevé |
| Santa Marta | ≈ 7 300 000 | ≈ 1 800 | Très élevé |
| Cartagena | 4 800 000–6 500 000 | ≈ 800–1 200 | Élevé/variable |
| Cali | ≈ 4 560 000 | ≈ 950–1 150 | Intermédiaire |
| Barranquilla | ≈ 4 200 000 | ≈ 700–1 000 | Intermédiaire |
| National (moyenne appart.) | ≈ 3 460 000 | ≈ 1 200–1 800 (fourchette large) | Référence |
Ce tableau montre d’emblée un point clé : plusieurs villes se situent nettement au‑dessus de la moyenne nationale des appartements, fixée autour de 3,46 millions de pesos par mètre carré. Santa Marta et Bogotá dépassent sensiblement ce seuil, Medellín suit de près, tandis que Cali et Barranquilla restent plus abordables, même si elles se situent elles aussi au‑dessus de la moyenne de nombreuses villes secondaires.
Bogotá : la capitale la plus chère, avec de forts contrastes internes
Bogotá est incontestablement le marché le plus onéreux du pays pour le résidentiel. Dans les quartiers prime, les prix résidentiels se situent couramment entre 1 500 et 2 000 dollars par mètre carré, soit environ 7,1 millions de pesos/m². Un appartement de 60 m² se négocie typiquement autour de 500 millions de pesos (environ 125 000 dollars).
Les écarts de prix selon les quartiers sont spectaculaires. Dans La Cabrera, l’un des secteurs les plus prestigieux, le mètre carré peut atteindre 12,9 millions de pesos. El Nogal oscille entre 11,1 et 12,7 millions, et El Retiro entre 10,1 et 11,9 millions. Un simple studio dans un emplacement très central peut déjà se vendre jusqu’à 8 millions de pesos par mètre carré.
À l’opposé, les zones plus populaires ou de classe moyenne comme Kennedy ou Castilla coûtent environ trois fois moins que La Cabrera. Les secteurs familiaux comme Colina Campestre ou La Carolina restent onéreux mais moins explosifs que les noyaux ultra premium. Autour de la capitale, des communes comme Soacha, notamment à Ciudad Verde, permettent à des ménages d’entrer sur le marché avec des prix autour de 3,5 à 4,5 millions de pesos/m², soit un ticket global de 170 à 230 millions de pesos pour 40 à 50 m² en segment VIS.
Au T2 2025, les prix du neuf à Bogotá ont augmenté de 3,12% en nominal mais ont reculé de près de 2% en termes réels, l’inflation absorbant une partie de la hausse. Les ventes de logements neufs dans la région (Bogotá et Cundinamarca) ont baissé de 1,2% en 2024, après une chute de plus de 30% en 2023.
Medellín : un marché dynamique, tiré par les étrangers et les nomades digitaux
Medellín occupe une place à part. Deuxième ville du pays, elle affiche des prix élevés mais souvent perçus comme plus « raisonnables » que ceux de Bogotá au regard de la qualité de vie. L’appartement moyen se vend autour de 6,07 millions de pesos/m², soit 1 400 à 1 900 dollars le mètre carré. La médiane des appartements est proche de 6,6 millions de pesos/m², tandis que les maisons se situent autour de 4,75 millions de pesos/m².
Sur un an, au deuxième trimestre 2025, les prix des logements neufs y ont augmenté de 6,14 % en nominal, et d’environ 1 % en termes réels. L’année 2024 avait déjà vu les prix des logements de classe moyenne progresser de plus de 17 %. Les projections tablent encore sur une hausse de 3 % à 7 % pour 2025.
Medellín est aussi la ville colombienne où le poids des acheteurs étrangers est le plus marqué : entre 25 % et 30 % des transactions impliqueraient des non‑résidents ou des Colombiens expatriés. Un élément clé de cette demande provient des plus de 15 000 nomades digitaux présents dans la ville, attirés par le climat, l’infrastructure urbaine, l’offre culturelle et le dynamisme technologique.
Les contrastes intramuros sont aussi très nets :
| Quartier / Zone | Prix typique (COP/m²) | Fourchette de prix d’appartements |
|---|---|---|
| El Poblado | ≈ 6–9 M (jusqu’à 8,5–12 M) | 800 M – 2,2 G COP |
| Laureles | ≈ 5–7 M | 450 M – 700 M COP |
| Envigado (métro) | ≈ 5,5–8 M | 600 M – 1,2 G COP |
| Zones émergentes | ≈ 30–40 % moins que Poblado | Nettement plus abordables |
El Poblado, quartier favori des expatriés, a vu ses prix bondir de 66 % en trois ans. Les projets récents se calent fréquemment dans une fourchette de 8,5 à 12 millions de pesos/m² pour des appartements de standing. Laureles et Envigado combinent prix légèrement inférieurs et ambiance plus « locale », ce qui séduit une clientèle familiale. Des secteurs comme Sabaneta, Robledo ou Aranjuez offrent encore des tarifs de 30 % à 40 % inférieurs aux zones prime, tout en bénéficiant indirectement des investissements en transport et en espaces publics.
Cali : une grande ville plus abordable mais en rattrapage
Cali, capitale de la Vallée du Cauca, est souvent évoquée comme une alternative plus accessible à Bogotá et Medellín. Le prix moyen des appartements y tourne autour de 4,56 millions de pesos/m², soit entre 950 et 1 150 dollars, avec une médiane plus basse (environ 3,85 millions de pesos/m²). Les maisons se négocient autour de 2,87 millions de pesos/m², ce qui en fait l’un des marchés urbains les plus abordables parmi les grandes villes.
Les prix des logements neufs ont augmenté de 4,76 % en nominal au deuxième trimestre 2025.
Les zones d’extension au sud de la ville affichent encore des prix plus bas, parfois entre 3 et 4,5 millions de pesos/m², ce qui attire les ménages de classe moyenne. Les ventes de logements dans le département du Valle ont bondi de 14,3 % en 2024, après un trou d’air en 2023, signe que la demande repart à la hausse.
Barranquilla : entre métropole industrielle et littoral caribéen
Barranquilla, grand port industriel des Caraïbes, combine un profil économique robuste et une dimension résidentielle en pleine mutation. Le prix moyen d’un appartement se situe autour de 4,2 millions de pesos/m² (700 à 1 000 dollars/m²), ce qui la place légèrement en dessous de Cali en valeur nominale en dollars mais à un niveau comparable en pesos.
Les données de 2024 indiquent un prix moyen entre 3,77 et 4,2 millions de pesos/m², en hausse de près de 15 % sur un an. En 2025, les prix ont encore progressé d’environ 9 %, et les projections pour 2026 tablent sur une croissance supplémentaire de 4 % à 5 %. La ville bénéficie de forts investissements publics (parcs, malécón sur le fleuve Magdalena, éco‑parcs) et d’une hausse marquée des flux touristiques, avec plus de 1,6 million de visiteurs en 2023.
Avec un parc de plus de 559 000 logements et des coûts de construction raisonnables (entre 2,3 et 3,2 millions de pesos/m² pour des finitions basiques ou standard), la ville reste attractive pour des projets neufs, notamment dans les quartiers en développement comme Villa Campestre ou le couloir de la Vía 40.
Cartagena : un marché littoral tiré par le tourisme et le luxe
Cartagena est à part. Cité coloniale UNESCO, destination touristique internationale, elle concentre un immobilier clairement dual : un segment de luxe extrêmement cher dans le centre historique et les quartiers balnéaires, et des zones plus accessibles en périphérie.
En moyenne, l’appartement standard se situe entre 4,8 et 6,5 millions de pesos/m² (800 à 1 200 dollars/m²). Mais ce chiffre masque la réalité des quartiers premium :
| Secteur de Cartagena | Prix typique (COP/m²) | Niveau de prix global |
|---|---|---|
| Bocagrande / Serena del Mar | ≈ 9–14 M | Appartements 1–3 G COP |
| Centre historique | Fortement supérieur à la moyenne | Maisons coloniales 1–10 M USD |
| Zones moins touristiques | Proches ou sous la moyenne | Marché local plus accessible |
Dans Bocagrande, un appartement d’une chambre près de la plage se vend aisément autour de 200 000 dollars, tandis que les grands appartements en front de baie peuvent atteindre 1 à 2 millions de dollars. Dans le centre historique, les maisons coloniales et républicaines rénovées s’échangent entre 1 et 10 millions de dollars, après une explosion des prix de 300 % à 600 % entre 2004 et 2009.
Les prix continuent d’y progresser, avec une projection de croissance annuelle de 10 % à 12 % en 2025, particulièrement sur les actifs prime. La part des acheteurs étrangers atteint 35 % à 40 % des transactions, un record national.
Santa Marta : la surprise chère de la côte caraïbe
Autre ville côtière, Santa Marta est devenue l’un des marchés les plus chers du pays en termes de prix au mètre carré d’appartements. Le prix moyen s’y établissait autour de 7,3 millions de pesos/m² en 2025, soit près de 1 826 dollars, avec une médiane d’appartements d’environ 8,1 millions de pesos/m². À titre de comparaison, la médiane nationale des appartements est à 3,45 millions de pesos/m² : Santa Marta affiche donc une prime d’environ 135 % par rapport à ce benchmark national.
Dans le segment des studios avec vue mer, les prix peuvent atteindre jusqu’à 10,4 millions de pesos par mètre carré.
Au sein de la ville, les écarts de prix par secteur sont marqués :
| Secteur de Santa Marta | Prix de départ (COP/m²) |
|---|---|
| Playa Salguero & Pozos Colorados | Dès 7 000 000 |
| Bello Horizonte | Dès 6 500 000 |
| El Rodadero | Dès 6 000 000 |
| Centre historique | Dès 5 500 000 |
| Zones résidentielles type Mamatoco, etc. | Dès 3 500 000 |
Les appartements avec vue sur la mer peuvent bénéficier d’une prime de 30 % à 40 % par rapport à des biens similaires sans vue. Le segment du luxe s’est fortement développé, avec un prix par mètre carré souvent compris entre 7 et 15 millions de pesos. Les penthouses se négocient fréquemment autour de 400 000 dollars, principalement dans Bello Horizonte, Pozos Colorados et El Rodadero Norte.
Villes secondaires et zones rurales : un autre monde de prix
Au‑delà des grands centres, la Colombie offre une palette de villes secondaires et de localités rurales où les prix n’ont rien à voir avec ceux des métropoles. Dans des municipalités comme Piedecuesta, Jamundí, Yumbo, Zipaquirá, Bucaramanga, Popayán ou Bello, les niveaux restent relativement bas à l’échelle colombienne, même si certaines observent une tendance haussière liée à l’urbanisation et aux transports.
En milieu rural, les prix peuvent démarrer dès 200 000 pesos/m², et restent généralement sous 850 000 pesos/m². Autrement dit, un hectare de terrain peut parfois coûter moins qu’un petit appartement en ville. À Santa Marta, par exemple, le prix moyen d’un acre de terrain tournait autour de 50 000 dollars, mais les parcelles en front de mer peuvent se vendre entre 7 et 12 millions de pesos/m², soit des valorisations comparables aux appartements de luxe.
Dans des villes intermédiaires comme Pereira, Manizales ou Armenia – près du Triangle du Café – on peut acquérir de grandes maisons familiales pour 250 000 à 300 000 dollars, là où les mêmes budgets ne suffisent plus pour les quartiers prime de Medellín. Certaines études locales, comme celle menée à Bucaramanga, montrent d’ailleurs que les déterminants de prix restent dominés par des attributs classiques (type de logement, présence de garage, statut social du quartier) plus que par des critères environnementaux, même si l’arrivée de nouveaux systèmes de transport (comme Metrolínea) modifie les hiérarchies.
Rendements locatifs : où investir pour louer ?
Comparer les prix sans regarder les loyers n’a pas beaucoup de sens pour un investisseur. Or, la Colombie offre encore des rendements bruts relativement élevés à l’échelle internationale, même s’ils se tassent légèrement. La moyenne nationale de rendement locatif brut tournait autour de 7,03 % au deuxième trimestre 2025, après 7,24 % début 2024 et 6,88 % au troisième trimestre 2025. En net, après impôts, charges, vacance et frais, il faut retrancher en général 1,5 à 2 points.
Rendements moyens par ville
Voici une synthèse des rendements bruts moyens des appartements dans les principales villes :
| Ville | Rendement brut moyen Q2 2025 |
|---|---|
| Bogotá | ≈ 8,25 % |
| Medellín | ≈ 7,78 % |
| Cali | ≈ 7,31 % |
| Barranquilla | ≈ 7,00 % |
| Pereira | ≈ 7,27 % |
| Bello | ≈ 6,99 % |
| Santa Marta | ≈ 5,90 % |
| Cartagena | ≈ 5,71 % |
| National | ≈ 7,03 % |
Ce tableau révèle une réalité souvent contre‑intuitive : les villes les plus chères en valeur absolue ne sont pas forcément celles qui offrent les meilleurs rendements. Bogotá, pourtant très chère, affiche un rendement moyen élevé (plus de 8%), mais c’est aussi parce que les loyers y ont augmenté de 7 à 10 % sur un an. En revanche, les destinations fortement touristiques comme Cartagena ou Santa Marta, où les prix au mètre carré se sont envolés, proposent en moyenne des rendements plus modestes (autour de 5,7 % à 5,9 %) si l’on regarde uniquement les locations classiques de long terme.
Exemples chiffrés : coûts d’achat et loyers mensuels
Quelques exemples issus de données de marché récentes illustrent ces rapports prix/loyers en dollars pour des appartements d’une chambre :
| Ville / Quartier | Prix d’achat (USD, 1 ch.) | Loyer mensuel (USD) | Rendement brut approx. |
|---|---|---|---|
| Medellín (El Poblado) | 176 900 | 1 060 | ≈ 7,2 % |
| Bogotá (quartiers nord) | 86 000 | 460 | ≈ 6,4 % |
| Cali | 80 900 | 390 | ≈ 5,8 % |
| Barranquilla | 76 900 | 560 | ≈ 8,7 % |
| Cartagena | 149 000 | 700 | ≈ 5,6 % |
| Pereira | 85 900 | 440 | ≈ 6,1 % |
| Bello | 64 100 | 310 | ≈ 5,8 % |
| Santa Marta | 113 000 | 640 | ≈ 6,8 % |
Ces chiffres restent bruts (avant impôts et charges), mais ils montrent bien que certaines villes de second rang comme Barranquilla ou Pereira peuvent offrir des rapports prix/loyer très compétitifs, parfois meilleurs que Medellín ou Bogotá à quartier équivalent.
Impact des plateformes de location courte durée
L’essor des plateformes de location touristique (type Airbnb) modifie sensiblement ces équilibres, surtout dans les villes balnéaires et touristiques. Entre janvier 2021 et septembre 2023, le nombre d’annonces actives en Colombie est passé d’environ 73 000 à plus de 123 000, soit une hausse de près de 70 %. À Cartagena et Santa Marta, certains investisseurs enregistrent ainsi des rendements bruts de 8 % à 12 % sur des locations de vacances bien gérées, là où le rendement « moyen » sur location longue durée plafonne autour de 5 % à 6 %.
Dans les zones touristiques prisées, les prix d’achat ont été fortement augmentés par la demande internationale. Cette dynamique peut réduire la rentabilité pour les nouveaux investisseurs, particulièrement si les taux d’occupation des logements reviennent à la normale ou si des réglementations plus strictes sur la location saisonnière viennent à être appliquées.
Pouvoir d’achat, salaire moyen et accessibilité selon les villes
Comparer les prix entre villes ne suffit pas à mesurer l’accessibilité réelle pour les habitants. Il faut aussi confronter ces prix au revenu local. La Colombie reste un pays où le coût de la vie est environ 1,37 fois inférieur à la moyenne mondiale, mais les salaires demeurent bas : le salaire net moyen est d’environ 1,7 million de pesos par mois (environ 445 dollars), alors que certaines grandes villes dépassent largement cette moyenne nationale.
Les indices « price-to-income » (prix sur revenu) et « price-to-rent » (prix sur loyer) sont des outils d’analyse utilisés pour évaluer les marchés immobiliers et mettre en lumière les écarts de prix entre différentes zones géographiques ou périodes. L’indice prix/revenu compare le prix médian des logements au revenu médian des ménages, indiquant l’accessibilité financière. L’indice prix/loyer compare le prix d’achat aux loyers, aidant à identifier si un marché est surévalué ou sous-évalué. Ces indicateurs illustrent les disparités régionales ou les cycles économiques affectant l’immobilier.
| Ville | Ratio prix/revenu approx. | Ratio prix/loyer centre (années) | Commentaire sur l’accessibilité |
|---|---|---|---|
| Cartagena | ≈ 25,2 | ≈ 16,9 (centre) / 41,3 (périph.) | Très peu accessible pour les locaux |
| Bogotá | ≈ 20,3–22,1 | ≈ 18–20 | Prix élevés, salaires un peu supérieurs à la moyenne |
| Medellín | ≈ 17,6–18,2 | ≈ 18,1 (centre) / 16,3 (périph.) | Plus équilibré mais en tension |
| Bucaramanga | ≈ 13,7 | ≈ 20–22 | Prix moins élevés mais salaires plus bas |
| Cali | ≈ 11,9 | ≈ 16–18 | Relativement plus abordable |
| Barranquilla | ≈ 9,3 | ≈ 18 (centre) / 13 (périph.) | Meilleure accessibilité relative |
On voit ainsi que Cartagena, malgré un coût de la vie local, est extrêmement chère rapportée aux revenus des habitants, en raison du poids de la demande étrangère et touristique. Bogotá souffre d’un ratio prix/revenu très élevé, tandis que Cali et Barranquilla apparaissent plus « abordables » pour des ménages locaux, même si l’accès à la propriété reste difficile pour une grande partie de la population.
Politiques publiques, crédit et impact sur les villes
La politique du logement influence directement l’évolution des prix par ville. Les grands programmes d’aide – VIS, VIP, Mi Casa Ya – ont longtemps soutenu la construction et l’accession à la propriété des ménages modestes. Mais la suspension de Mi Casa Ya fin 2024, pour des raisons budgétaires, a brutalement freiné les ventes dans le segment social : certains analystes estiment que près de 40 000 foyers pourraient payer des mensualités plus élevées en perdant cette bonification de taux.
Les ventes de logements sociaux (VIS) ont chuté de près de 50 % en Colombie en 2023.
Le marché du crédit reste, lui, peu développé : seulement 3 % des adultes ont un prêt hypothécaire, et l’encours des crédits immobiliers ne représente qu’un peu plus de 8 % du PIB. Les taux d’intérêt, encore supérieurs à 11 % pour les prêts logement classiques, limitent l’accès à l’emprunt. Dans les villes touristiques ou premium, la conséquence est claire : les acheteurs en cash, souvent étrangers, prennent l’avantage, ce qui maintient des niveaux de prix élevés tout en excluant une partie des habitants.
Tendances structurelles qui façonnent les écarts entre villes
Plusieurs tendances transversales expliquent les différences de prix et de trajectoires entre les villes colombiennes.
D’abord, l’urbanisation continue au rythme d’environ 1,5 % par an, avec quelque 200 000 nouveaux résidents rejoignant les grandes villes chaque année. Bogotá, Medellín, Cali et Barranquilla absorbent une grande partie de cette pression démographique, qui tire mécaniquement la demande de logement à la hausse.
Ensuite, l’attractivité internationale joue de plus en plus. Medellín, avec son statut de hub technologique et de destination prisée des nomades digitaux, a vu certains quartiers doubler de prix en quelques années. Cartagena et Santa Marta bénéficient d’une croissance soutenue du tourisme international, qui nourrit une forte demande en résidences secondaires et en locations de vacances. Bogotá concentre les sièges d’entreprises, les institutions et une part croissante des expatriés à hauts revenus.
L’amélioration des infrastructures de transport et des espaces publics dans les grandes villes colombiennes, comme le métro à Bogotá et Medellín ou les aménagements à Barranquilla, tend à revaloriser les zones desservies. Cependant, ces projets accentuent également les écarts socio-spatiaux en favorisant principalement les secteurs situés le long des nouveaux tracés ou aménagements, au détriment des autres.
Enfin, les préférences des acheteurs évoluent. La demande pour des logements durables et connectés progresse : plus de 20 % des nouveaux projets disposent déjà de certifications vertes, et l’équipement en technologies smart home doit passer de 14 % des foyers en 2023 à plus de 21 % en 2025. Ces biens « verts » ou intelligents captent une prime de prix, particulièrement dans les grandes villes où les acheteurs à revenus élevés se concentrent.
Conclusion : comment lire les écarts de prix entre villes colombiennes ?
Comparer les prix immobiliers entre les villes en Colombie révèle un paysage très contrasté. Bogotá domine en valeur absolue sur le marché domestique, avec des quartiers nord où le mètre carré flirte avec les 13 millions de pesos. Medellín combine niveaux de prix élevés et forte rentabilité locative, portée par un flux constant de résidents étrangers et de nomades digitaux. Cartagena et Santa Marta, plus dépendantes du tourisme, s’affichent comme des marchés premium en bord de mer, avec des rendements plus modestes sur la location longue durée mais un fort potentiel sur la location touristique.
Les villes de Cali et Barranquilla offrent un marché immobilier plus abordable avec des ratios prix/revenus moins tendus et des rendements locatifs moyens solides d’environ 7 %. Les villes secondaires comme Pereira ou Bello présentent des combinaisons prix/rendement parfois plus attractives que les métropoles, bien que la liquidité du marché y soit plus limitée.
Pour un ménage colombien, l’arbitrage se fait surtout entre accessibilité (Cali, Barranquilla, périphéries de Bogotá, villes moyennes) et opportunités professionnelles (Bogotá, Medellín). Pour un investisseur, la clé est de croiser trois paramètres : le niveau de prix d’entrée, le rendement locatif réaliste (en tenant compte des taxes, des frais et de la vacance) et les perspectives de plus‑value à moyen terme, très liées à la démographie, aux infrastructures et à l’attractivité internationale de chaque ville.
Le rendement brut moyen de l’immobilier en Colombie est d’environ 7 %.
Cas pratique exemple : un investisseur français qui diversifie en Colombie
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Colombie pour chercher du rendement locatif et une exposition au peso colombien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bogotá, Medellín, Carthagène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement haut de gamme dans un quartier en forte croissance comme El Poblado (Medellín) ou Chico Norte (Bogotá), combinant rendement locatif brut cible proche de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet de profiter des opportunités du marché colombien tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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