Financer son achat immobilier en Colombie : mode d’emploi complet pour résidents étrangers et Colombiens

Publié le 20 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier en Colombie attire de plus en plus d’étrangers, d’expatriés et de Colombiens de retour au pays. Mais dès qu’il s’agit de financement, la réalité est beaucoup plus rugueuse que les brochures des agences. En Colombie, le crédit immobilier existe, le système bancaire est solide, les programmes publics sont nombreux… pourtant, pour un étranger ou un ménage aux revenus modestes, obtenir un financement reste un véritable parcours du combattant.

Un système bancaire moderne, mais très prudent sur le crédit immobilier

Le point de départ, c’est le fonctionnement du système financier colombien. Le pays dispose d’un secteur bancaire mature, très encadré par la Superintendencia Financiera, avec une forte présence de banques nationales et de filiales de grands groupes internationaux. On compte près d’une trentaine de banques, un dense réseau d’agences et de distributeurs, et des services numériques avancés (applications mobiles, paiements digitaux, banque en ligne).

Les principaux acteurs qui pèsent dans le financement immobilier sont notamment Bancolombia, Banco de Bogotá, Davivienda, BBVA Colombia, Itaú, Banco Popular, Banco Caja Social, Scotiabank Colpatria ou encore Banco Agrario. Certains groupes comme Grupo Aval contrôlent plusieurs établissements (Banco de Bogotá, Banco Popular, Banco de Occidente, Banco AV Villas).

Pour les particuliers, les banques privilégient les emprunteurs qu’elles perçoivent comme les moins risqués : Colombiens aux revenus stables et formels, avec un bon historique de crédit local. Les étrangers et les non‑résidents sont au contraire classés dans la catégorie « haute probabilité de risque », ce qui se traduit par des exigences plus strictes, des taux plus élevés et des durées plus courtes.

Taux, conditions et type de prêts : ce que propose le marché

Le crédit immobilier colombien se décline en plusieurs formats. Les prêts peuvent servir à l’achat d’un logement neuf ou ancien, à la construction, à la rénovation ou au refinancement d’un bien déjà détenu. Les emprunts sont en pesos colombiens, parfois indexés sur une unité de valeur liée à l’inflation (UVR), ou à taux nominal fixe.

Des taux élevés à l’échelle internationale

Dans le contexte colombien, les taux hypothécaires varient fortement selon la banque, le profil de l’emprunteur et le produit choisi. Pour donner un ordre de grandeur, un tableau de début 2025 montrait les taux effectifs annuels (TEA) moyens suivants.

Ces chiffres reflètent la réalité d’un pays où les taux directeurs de la banque centrale ont récemment culminé en zone à deux chiffres et où le taux moyen des crédits sur plusieurs décennies dépasse 20 %. Pour les étrangers, les banques appliquent généralement une prime de risque supplémentaire de 1 à 3 points par rapport à un Colombien au profil similaire.

Durées de prêt et quotités financées

Les modalités varient aussi fortement entre Colombiens et étrangers. Pour les nationaux, certaines banques vont jusqu’à 20 ou 30 ans de durée. Les étrangers, eux, se voient en général proposer des durées maximales de 10 à 15 ans, ce qui alourdit les mensualités.

Côté apport, la norme pour un Colombien se situe autour de 20 à 30 % de la valeur expertisée du bien. Pour un étranger résident, il faut s’attendre à financer entre 30 et 50 % sur fonds propres, et parfois davantage si l’historique local est limité. Pour les non‑résidents qui se tournent vers des prêteurs privés ou des programmes de promoteurs, l’apport peut grimper à 60 voire 80 %.

Une synthèse des grandes différences est utile pour se repérer.

Types de prêts : taux fixe, UVR, leasing et subventions

Le marché colombien propose plusieurs architectures de prêts :

Le choix dépend fortement du profil de revenus, de la tolérance au risque d’inflation et de la durée de détention envisagée. Pour un étranger qui n’a pas une visibilité très longue sur son avenir en Colombie, un taux fixe court peut offrir plus de lisibilité, au prix d’une mensualité élevée. Pour un jeune ménage colombien anticipant une progression salariale, un montage UVR combiné à une subvention peut être plus adapté.

Les règles du jeu pour les étrangers : ce qui est vraiment exigé

Pour un acheteur étranger, la question clé n’est pas seulement « combien puis‑je emprunter ? », mais d’abord « ai‑je le droit d’emprunter localement ? ». La réponse dépend essentiellement du statut migratoire et de l’intégration financière dans le pays.

Résidence légale : condition non négociable

Les banques colombiennes exigent quasiment sans exception un statut de résident pour traiter une demande de crédit immobilier émanant d’un étranger. Concrètement, il faut disposer :

– d’un visa de type M (Migrant) ou R (Résident) valide,

– et d’une Cédula de Extranjería, la carte d’identité des étrangers en Colombie.

Les visas touristiques, temporaires, d’affaires ou simples tampons d’entrée ne donnent pas accès au crédit hypothécaire bancaire. Les sous‑catégories de visas migratoires généralement acceptées incluent :

– M‑1 (mariage avec un·e Colombien·ne),

– M‑5 (retraité ou pensionné),

– M‑10 (investisseur, notamment immobilier),

– M‑15 (salarié),

– ainsi que les visas de résident R‑type.

Un revenu… en Colombie, pas seulement à l’étranger

Autre condition structurante : la source de revenus. Les banques colombiennes financent en priorité des flux monétaires qu’elles peuvent aisément contrôler et saisir en cas de défaillance. D’où deux exigences fortes :

– des revenus réguliers, stables, préférentiellement issus d’un emploi local formel ou d’une activité enregistrée en Colombie ;

– des justificatifs colombiens : contrat de travail local, fiches de paie, déclarations fiscales nationales, certificats d’immatriculation d’entreprise, etc.

Les revenus provenant exclusivement de l’étranger sont en général ignorés ou considérés comme insuffisants pour base de calcul, même s’ils sont élevés. Certains profils très spécifiques (diplomates, investisseurs de très grande taille) peuvent constituer des exceptions, mais cela reste marginal.

Construire un historique de crédit local

Le crédit en Colombie repose sur des bases de données locales, en particulier DataCrédito ou Cifin. Un étranger arrive avec un historique de crédit « vierge » aux yeux du système, même s’il a une longue carrière bancaire dans son pays d’origine. Les banques ne transfèrent ni n’intègrent automatiquement les scores étrangers.

– souscrire un abonnement mobile postpayé à son nom (chez Claro, Tigo ou Movistar, par exemple) ;

– mettre un contrat d’internet, TV ou services domestiques à son nom ;

– tenter d’obtenir une petite carte de crédit, en commençant éventuellement par une carte de magasin (grandes surfaces comme Éxito, Jumbo, Alkosto, etc.) ;

– régler ses factures à temps pour maintenir un bon comportement de paiement.

Cas particulier : être marié à un·e Colombien·ne

Le mariage avec un citoyen colombien change sensiblement la donne sans, pour autant, supprimer toutes les contraintes. Il permet d’abord d’obtenir un visa M‑1, qui valide le statut de résident. Ensuite, il offre la possibilité de déposer un dossier conjoint avec un conjoint colombien qui, lui, présente souvent :

– un historique de crédit déjà établi,

– un emploi local stable,

– et une meilleure LIS (notation interne de la banque).

Plusieurs banques ont mis en place des programmes spécifiques pour les couples mixtes, comme le « Programa Familias Binacionales » chez Bancolombia ou le « Crédito Parejas Mixtas » chez Davivienda. Les avantages peuvent inclure :

– des exigences d’apport réduites (autour de 30–35 %)

– des taux légèrement plus bas

– une analyse de risque prenant en compte le profil du conjoint colombien.

Cependant, même dans ce scénario, la banque attendra généralement une preuve de revenus locaux et un historique de crédit construit au moins en partie sur place.

Démarches, pièces et délais : à quoi ressemble un dossier de crédit immobilier

La demande de crédit immobilier pour un étranger est plus lourde et plus longue qu’un simple prêt à la consommation. Il faut souvent plusieurs mois pour réunir l’ensemble des éléments et boucler toutes les phases.

Documents personnels et fiscaux

Les banques exigent un ensemble de pièces standardisées, dans la plupart des cas :

– passeport en cours de validité, avec les tampons et le visa correspondant ;

– Cédula de Extranjería ;

– copie et justificatif du visa (M ou R) ;

– RUT ou NIT, le numéro fiscal colombien indispensable pour toute relation bancaire ;

– certificat de mariage si l’emprunt est conjoint ou si le statut visa en dépend.

Justificatifs financiers et bancaires

La partie financière du dossier est tout aussi cruciale :

– contrat de travail colombien ou certificat d’immatriculation de l’entreprise locale ;

– fiches de paie colombiennes des derniers mois ;

– extraits de comptes bancaires en Colombie sur au moins 6 mois ;

– déclarations fiscales colombiennes, si déjà exigibles ;

– rapport de crédit local (DataCrédito ou Cifin).

Pièces relatives au bien immobilier

Sur le volet immobilier, les banques sollicitent : les garanties des emprunteurs, ainsi que la solidité de leur dossier financier.

– un rapport d’évaluation réalisé par un expert agréé (avec un enregistrement RAA, par exemple) ;

– une étude de titres approfondie retraçant l’historique du bien, les charges éventuelles, hypothèques existantes ou liens avec d’éventuelles activités illégales ;

– un projet de promesse de vente (Promesa de Compraventa) ou un accord préliminaire avec le vendeur.

Pour respecte les procédures internes, beaucoup d’établissements imposent le recours à leurs propres cabinets d’expertise ou à une liste d’experts agréés.

Traductions, apostilles et durée de préparation

Dès qu’un document est émi à l’étranger (acte de mariage, preuve de revenus non colombiens, diplômes, etc.), deux contraintes supplémentaires apparaissent :

– l’apostille, procédure qui authentifie le document pour une utilisation internationale ;

– la traduction officielle en espagnol par un traducteur assermenté.

Phases et calendrier global

Une fois les documents prêts, la demande suit en général un schéma en plusieurs étapes :

1. constitution de la base : installation en Colombie, obtention du visa et de la Cédula, ouverture de comptes, début d’historique de crédit (6 mois ou plus) ; 2. préparation et vérification des pièces, y compris traductions et apostilles ; 3. sélection d’une ou plusieurs banques, éventuellement avec l’aide d’un courtier spécialisé ; 4. dépôt du dossier de demande et pré‑analyse (pré‑qualification) ; 5. vérification approfondie de la solvabilité, des revenus et de l’historique bancaire ; 6. expertise du bien immobilier et étude de titres ; 7. décision formelle, négociation finale des conditions, rédaction des contrats ; 8. signature de l’acte de prêt devant notaire et inscription de l’hypothèque au registre public.

Pour un étranger, la durée entre le dépôt de la demande complète et le déblocage des fonds se situe habituellement entre 6 et 12 semaines, avec des retards possibles au‑delà de 16 semaines en cas de problèmes de titres, pièces manquantes ou surcharge de traitement.

Rôle des différentes banques et des intermédiaires

Toutes les banques colombiennes ne traitent pas les dossiers d’étrangers avec le même appétit. Certaines se sont spécialisées dans ces profils et ont développé des divisions dédiées aux clients internationaux ou expatriés.

Bancolombia, Davivienda, BBVA et les autres

Bancolombia est régulièrement citée comme l’établissement qui traite le plus grand volume de demandes de crédits immobiliers de résidents étrangers. La banque dispose d’une division Clients Internationaux, propose des simulateurs en ligne et a mis en place des critères relativement standardisés.

Pour les Colombiens résidant à l’étranger, plusieurs banques (Bancolombia, Davivienda, BBVA, Colpatria, etc.) offrent des dispositifs particuliers permettant :

– d’ouvrir un compte depuis l’étranger ;

– d’envoyer des remises de manière structurée ;

– voire de monter des crédits immobiliers à partir de revenus perçus hors du pays, à condition de respecter les critères internes.

Courtiers en crédit et accompagnement

Pour un étranger, naviguer seul dans ce paysage bancaire, avec des exigences linguistiques et réglementaires pointues, revient souvent à s’exposer à des blocages évitables. Des courtiers spécialisés ou des sociétés de conseil en crédit, comme celles qui se sont positionnées sur le segment des expatriés, peuvent filtrer en amont les banques réellement susceptibles d’accepter un dossier donné et aider à :

– monter un dossier conforme dès le départ ;

– comprendre les politiques internes non écrites des établissements ;

– négocier certaines marges sur les taux ou les frais.

Alternatives pour ceux qui n’entrent pas dans les cases

Face à la rigidité des grandes banques, de nombreux étrangers et non‑résidents se tournent vers des stratégies de financement alternatives. Elles permettent de contourner certains blocages, mais au prix de coûts plus élevés et parfois de risques juridiques accrus.

Achat comptant et rapatriement des fonds

La majorité des acheteurs étrangers en Colombie choisissent d’acheter comptant, en particulier lorsque les taux hypothécaires dépassent 10–15 % par an. Dans ce cas, la question cruciale n’est plus le crédit, mais la manière de faire rentrer l’argent dans le pays et de l’enregistrer correctement.

Une bonne pratique largement recommandée est d’utiliser un compte de courtage (brokerage account) auprès d’un intermédiaire financier réglementé en Colombie. Ce type de compte peut souvent être ouvert sur simple présentation du passeport, sans visa dans un premier temps. L’intérêt est double :

Cette formalité, réalisée via le courtier, est stratégique : elle garantit le droit de rapatrier ultérieurement le produit de la vente dans la devise d’origine et sert de base pour certaines demandes de visa investisseur. Le coût de l’opération comprend généralement :

– une commission de l’intermédiaire, typiquement autour de 1 % ;

– une taxe gouvernementale sur les virements et conversions, par exemple 0,4 % sur certaines opérations.

Financement privé, promoteurs et vendeur

Pour les non‑résidents qui ne peuvent pas prétendre à un crédit bancaire classique, trois options reviennent fréquemment :

Dans tous ces cas, l’apport demandé est souvent très élevé (60 % ou plus), et la protection juridique de l’acheteur dépend fortement de la manière dont le contrat est rédigé et enregistré. Le recours à un avocat local expérimenté est indispensable pour éviter des clauses abusives ou des montages approximatifs.

Recours au crédit dans le pays d’origine

Une autre stratégie fréquente consiste à financer le bien colombien indirectement à partir du pays d’origine, par exemple via :

– une hypothèque sur un bien déjà détenu dans ce pays ;

– une ligne de crédit hypothécaire (type HELOC) ;

– ou un prêt personnel de grande taille.

Les fonds sont ensuite transférés en Colombie pour réaliser l’achat comptant. Cette approche permet de bénéficier de taux éventuellement plus bas et de circuits de crédit mieux maîtrisés, mais expose à un risque de change et à une double couche de complexité fiscale.

Programmes publics et subventions : une chance pour les ménages colombiens

En parallèle des banques commerciales, l’État colombien a mis en place toute une architecture de programmes pour améliorer l’accès au logement, en particulier pour les ménages modestes et les primo‑accédants. Pour un Colombien résidant dans le pays, comprendre ces dispositifs peut faire la différence entre un projet viable et un rêve inaccessible.

Mi Casa Ya et les autres programmes

Le programme phare est « Mi Casa Ya », qui offre deux leviers majeurs :

– une aide à l’apport, sous forme de subvention équivalente à plusieurs dizaines de millions de pesos ;

– une prise en charge partielle des intérêts du crédit pendant les premières années (en général sept ans).

Ce programme vise principalement les ménages aux revenus modestes, souvent classés dans les catégories A, B ou C du système Sisbén, l’outil de ciblage social utilisé par l’État. Il cible les foyers qui :

D’autres programmes complètent ce dispositif :

– « Casa Digna Vida Digna », orienté vers l’amélioration de logements existants et des quartiers (espace public, équipements) ;

– des subventions spécifiques pour le logement non‑VIS (segment moyen) mises en place à certaines périodes pour soutenir la construction ;

– des programmes destinés aux jeunes (« Jóvenes Propietarios ») avec des taux préférentiels et un financement pouvant aller jusqu’à 90 % du bien ;

– les subventions concurrentes qui combinent l’aide de l’État (Mi Casa Ya) et celles des Cajas de Compensación, offrant des montants cumulés significatifs.

Les montants en jeu ne sont pas négligeables : les subventions peuvent couvrir une partie substantielle de l’apport, et la prise en charge de plusieurs points de taux d’intérêt sur plusieurs années allège fortement la mensualité.

Conditions communes et rôle des Cajas de Compensación

Pour accéder à ces programmes, plusieurs conditions transversales reviennent :

Les Cajas de Compensación jouent un rôle pivot : elles instruisent les dossiers, versent des aides additionnelles pouvant atteindre l’équivalent de plusieurs dizaines de salaires minimums et accompagnent les familles dans la procédure.

Pour un étranger, quelle utilité ?

Ces dispositifs sont essentiellement destinés aux citoyens colombiens ou, dans certains cas, à des ménages incluant un conjoint colombien répondant aux critères de revenu et de vulnérabilité. Un étranger ayant des revenus élevés et un statut résident classique en profite rarement directement.

En revanche, pour un couple mixte où le conjoint colombien remplit les conditions, ces subventions peuvent venir compléter un apport, réduire la dette bancaire nécessaire et, par ricochet, diminuer la sévérité de l’analyse de risque de la banque. Il est alors crucial de s’entourer d’un conseiller connaissant bien l’articulation entre subventions et crédit.

Réussir son financement immobilier en Colombie : stratégie et préparation

Au‑delà des règles formelles, la réussite d’un financement immobilier local tient largement à la stratégie adoptée et à la préparation en amont.

Penser en séquence, pas en opportunité

Un étranger projetant d’acheter en Colombie avec un crédit local doit généralement accepter un calendrier en plusieurs temps :

1. installation et régularisation du statut migratoire ; 2. ouverture de comptes bancaires et obtention du RUT ; 3. construction d’un historique de crédit par de petits engagements (téléphone, services, éventuellement petite carte de crédit) ; 4. stabilisation des revenus locaux (contrat de travail ou activité formelle) ; 5. seulement ensuite, préparation d’un dossier de crédit immobilier.

Tenter de brûler les étapes en cherchant un prêt hypothécaire dès l’obtention du visa, voire sans statut de résident, conduit presque systématiquement à des refus.

Soigner son profil de risque

Les banques colombiennes regardent avec attention :

Certaines appliquent des ratios très précis, par exemple chez Bancolombia : revenu mensuel local au moins trois fois supérieur à la mensualité projetée. Se placer en‑dessous de ce seuil réduit fortement les chances d’acceptation.

Négocier au‑delà du taux facial

Comparer les offres ne consiste pas uniquement à aligner des pourcentages. Il faut analyser :

– le taux effectif annuel, qui intègre frais et assurances obligatoires ;

– le coût des assurances décès, invalidité, incendie, qui peuvent varier ;

– les frais de dossier, de notaire, de registre, qui représentent facilement 10 à 15 % du prix du bien lorsqu’on additionne tout ;

– les conditions de remboursement anticipé, souvent encadrées mais avec des pratiques pouvant différer d’une banque à l’autre ;

– le système d’amortissement (français, allemand, etc.) et son impact sur la répartition capital / intérêts.

Ne pas sous‑estimer la dimension juridique

Au‑delà du crédit lui‑même, l’achat immobilier en Colombie implique :

– une étude de titres minutieuse pour détecter hypothèques, servitudes, litiges ou liens avec des activités illicites ;

– la rédaction et la signature d’une promesse de vente détaillant délais, conditions suspensives, pénalités ;

– la formalisation de la vente et de l’hypothèque par une écriture publique devant notaire ;

– l’inscription de l’acte à l’Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Un défaut d’enregistrement de l’hypothèque rendra la garantie inopposable aux tiers. Un étranger, peu familier des usages locaux, a tout intérêt à se faire assister par un avocat spécialisé, d’autant que l’exécution judiciaire des hypothèques et le recouvrement de créances peuvent prendre des années.

En résumé : financer un bien en Colombie, possible mais loin d’être automatique

Obtenir un financement immobilier en Colombie n’a rien d’impossible, mais ce n’est pas un marché de confort. Le pays dispose d’un système bancaire robuste, de produits diversifiés, et d’un arsenal de subventions publiques pour les ménages colombiens modestes. Pourtant, trois réalités structurent le comportement des prêteurs :

– un environnement de taux durablement plus élevés que dans la plupart des pays développés ;

– une prudence extrême vis‑à‑vis des non‑résidents et des profils à revenus exclusivement étrangers ;

– un cadre documentaire et réglementaire exigeant, où chaque détail compte.

Dans tous les cas, la préparation minutieuse, le choix d’interlocuteurs solides (banque, courtier, avocat, notaire, société de courtage de devises) et la compréhension fine des règles locales restent les meilleurs alliés pour transformer un projet immobilier en Colombie en réalité financièrement maîtrisée.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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