Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps perçu comme un marché bon marché et peu structuré, le marché immobilier au Mexique est aujourd’hui au cœur de plusieurs dynamiques lourdes : rattrapage des prix résidentiels, boom industriel lié au nearshoring, poussée de la location, transition numérique accélérée, pression sociale autour du droit au logement, et montée en puissance des immeubles verts. Derrière les cartes postales de la Riviera Maya ou de San Miguel de Allende, se joue en réalité une recomposition profonde de l’immobilier mexicain.
Un marché en croissance structurelle mais sous fortes tensions
L’un des traits les plus marquants des dernières années est la résilience des prix. Les données de différents indices montrent que les prix résidentiels au niveau national augmentent régulièrement au‑delà de l’inflation depuis près de vingt ans. Entre 2005 et 2020, les prix réels des logements ont progressé d’environ 31 %, soit 1,5 fois plus vite que le revenu moyen. Sur la période plus récente, la tendance ne se dément pas : en 2024, les prix résidentiels ont progressé d’environ 9,2 % en glissement annuel, et encore 8,2 % au premier trimestre 2026.
L’indice des prix des logements, base 2010=100, est passé d’environ 121 en 2015 à plus de 269 en 2024, plus que doublant en une décennie.
| Indicateur (logement hypothéqué, Q2 2025) | Variation annuelle |
|---|---|
| Indice global des logements | +8,7 % |
| Logements neufs | +8,52 % |
| Logements de seconde main | +8,84 % |
| Maisons individuelles | +9,09 % |
| Appartements / condos | +8,30 % |
Les analystes s’attendent à ce que la hausse se poursuive, mais à un rythme un peu moins explosif. Fitch Ratings anticipe une progression des prix de 7 à 9 % en 2025, et les projections pour 2026 évoquent toujours une hausse de 8 à 9 %. À l’horizon 2025‑2028, certains scénarios tablent sur un taux de croissance annuel moyen d’environ 4,8 % pour le résidentiel, ce qui reste soutenu pour un marché déjà monté en gamme.
Derrière ces chiffres, un constat clé : le Mexique cumule une demande structurelle très forte, des freins puissants côté offre, et un déficit de logements qui oscille selon les sources entre 2,3 et 9 millions d’unités. Autrement dit, même si le cycle économique ralentit, les fondamentaux restent très porteurs.
Quand l’accession à la propriété devient un parcours d’obstacles
Ce dynamisme des prix a un coût social élevé. L’accès à un logement décent est identifié comme l’un des grands défis du pays. Pour un ménage pauvre (premier décile de revenu), il faudrait environ 30 ans de salaire pour acheter un logement moyen, et encore 9 ans pour un ménage de revenu médian. Dans les faits, les coûts de logement (loyer ou crédit) représentent autour de 17 % du revenu moyen, mais jusqu’à 60 % du revenu brut pour les ménages les plus modestes quand on inclut les charges.
Plus de la moitié de l’encours de crédit logement (56 %) est détenue par les 20 % de ménages les plus riches.
Cette exclusion financière est aggravée par l’ampleur du secteur informel : environ 45 % des travailleurs ne sont pas dans le système formel, ce qui limite leur accès aux mécanismes classiques de crédit logé. Résultat, plus de la moitié du parc de logements mexicain est auto‑construit, souvent sans permis, ni ingénierie, ni financement structuré, ce qui se traduit par des problèmes de qualité importants.
Environ 40 % des habitations privées au Mexique ont des problèmes structurels nécessitant des travaux.
Une géographie de la pénurie qui creuse les inégalités
Les tensions sur le logement ne s’expriment pas partout de la même façon. Dans les grandes métropoles, et surtout à Mexico, Guadalajara ou Monterrey, la combinaison d’un foncier rare, de procédures administratives lentes et de coûts de construction élevés étouffe l’offre. Certaines autorisations peuvent prendre jusqu’à cinq ans, tandis que l’augmentation du prix des matériaux (jusqu’à +50 % en 2023 pour certains postes) rogne la rentabilité des projets.
Entre 2019 et 2024, les prix moyens ont augmenté d’environ 36 % dans la capitale. Pour répondre à la croissance démographique et à la réduction de la taille des ménages, Paris aurait besoin d’au moins 500 000 nouveaux logements. À l’échelle nationale, seulement 400 000 logements sont vendus chaque année, dont la moitié sont neufs, ce qui accentue la tension sur le marché.
| Marché de Mexico (2026) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix moyen d’un logement | 4,15 M MXN (~232 000 USD) |
| Prix médian | 3,2 M MXN (~179 000 USD) |
| Prix moyen au m² | 60 000 MXN |
| Part des appartements dans l’offre résidentielle | ~70 % |
| Part des maisons individuelles dans les annonces | ~20 % |
| Écart moyen entre prix affiché et prix de vente | ~6 % (jusqu’à 10‑12 % dans le luxe) |
Les écarts intra‑urbains sont extrêmes : à Mexico, le mètre carré se négocie autour de 25 000 MXN dans Iztapalapa quand il dépasse 170 000 MXN dans les quartiers de prestige comme Lomas de Chapultepec. Les arrondissements centraux – Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez – concentrent les valeurs les plus élevées, avec des médianes au‑delà de 55 000‑69 000 MXN/m², tandis que Tláhuac reste sous les 20 000 MXN/m².
Tijuana a dominé la hausse des prix immobiliers au Mexique en 2025 avec une progression de 12,8 %.
| États les plus dynamiques (Q2 2025, variation annuelle) | Hausse des prix |
|---|---|
| Quintana Roo | +14,68 % |
| Baja California Sur | +13,07 % |
| Nayarit | +12,52 % |
| Jalisco | +11,12 % |
| Yucatán | +10,72 % |
| Baja California (Tijuana) | +10,72 % |
| Nuevo León | +9,52 % |
Ces évolutions reflètent à la fois la poussée touristique (Riviera Maya, Los Cabos), l’essor des villes secondaires attractives (Mérida, Querétaro) et la montée des pôles industriels et de services (Monterrey, Guadalajara). Mais elles renforcent aussi une géographie de la ségrégation : les plus vulnérables sont repoussés vers les périphéries mal desservies, où l’accès aux emplois, aux transports et aux services urbains reste limité.
Explosion de la demande : démographie, nearshoring et nouvelles façons de vivre
Si le marché tient malgré un contexte macroéconomique atone (la croissance du PIB est attendue autour de 0,2‑0,6 % en 2025 et 1,1‑1,4 % en 2026), c’est parce que la demande est portée par des forces de fond. La population mexicaine, estimée à 126‑127 millions d’habitants en 2022, devrait atteindre près de 138 millions d’ici 2030. Plus de 60 % des habitants ont moins de 30 ans et plus de 30 % moins de 15 ans : autant de futurs ménages. Le nombre de foyers devrait pratiquement doubler en 25 ans, tandis que les taux de divorce augmentent (un mariage sur trois se termine par une séparation, créant un besoin de logements additionnels) et l’espérance de vie progresse.
Le nearshoring, ou relocalisation de chaînes de production vers le Mexique, stimule l’immobilier industriel et résidentiel. Ce mouvement est attiré par l’USMCA, la proximité du marché nord-américain, des coûts salariaux compétitifs et un rééquilibrage géopolitique face à la Chine. Selon l’Inter-American Development Bank, il pourrait générer 35 milliards de dollars d’exportations supplémentaires. En 2022, le Mexique a reçu plus de 31,6 milliards de dollars d’IDE, principalement dans l’industrie, et l’investissement direct étranger total a atteint près de 36,9 milliards en 2024.
Les zones frontalières (Nuevo León, Baja California, Chihuahua, Coahuila, Tamaulipas) et le « triangle d’or » (Mexico City–Monterrey–Guadalajara) captent l’essentiel de cette vague. Dans l’immobilier industriel, la demande a atteint 1,7 million de m² au troisième trimestre 2023 (+14 % sur un an) et l’absorption nette a bondi à 2,8 millions de m² en 2022 (+40 % par rapport à 2021). Les taux de vacance sont tombés autour de 2 % au niveau national, voire proches de 0 % dans certains parcs nord‑frontaliers, faisant grimper les loyers logistiques de 10 à 15 % à Monterrey entre 2022 et 2023.
L’essor des secteurs automobile, électronique, aéronautique et logistique au Mexique crée une forte demande en logements pour les salariés, concentrée sur les gammes traditionnelles et moyennes. Cette demande, non satisfaite par l’offre, exerce une pression à la hausse sur les prix et les loyers dans les villes industrielles comme Monterrey, Querétaro, Mérida et Tijuana.
La montée en puissance du marché locatif
Pendant longtemps, le Mexique a été un pays de propriétaires. Pourtant, les chiffres commencent à bouger. La part des logements occupés par leur propriétaire est passée de 61,4 % en 2014 à 57,1 % en 2020, tandis que la proportion de logements loués a progressé de 15,2 % à 16,4 %. Le phénomène reste modeste en comparaison internationale, mais la Chambre mexicaine de l’industrie de la construction (CMIC) estime que la location pourrait représenter jusqu’à 50 % des logements occupés dans les deux prochaines décennies.
Plusieurs raisons se conjuguent. D’abord, la hausse des prix plus rapide que les revenus rend l’accession plus difficile, surtout pour les jeunes actifs urbains. Ensuite, la précarité de l’emploi et l’informalité incitent à une plus grande mobilité et à éviter l’endettement lourd. Enfin, le développement des locations touristiques de type Airbnb a mis en lumière le potentiel de rendement du parc locatif, incitant investisseurs mexicains et étrangers à se positionner.
Pourcentage des ménages locataires, souvent à bas revenu, qui consacrent plus de 30% de leurs revenus au loyer, dépassant le seuil d’alerte.
Les loyers, eux, se tendent rapidement dans les grandes villes, en particulier dans les quartiers centraux prisés par les classes moyennes, les expatriés et les nomades numériques. À Mexico, l’Institut national de statistique (INEGI) a mesuré une hausse des loyers de 21,4 % depuis fin 2018, soit la plus forte augmentation enregistrée sous l’administration actuelle. Certaines zones ont connu des bondissements spectaculaires : dans le secteur de Del Bosque, les loyers demandés ont quasiment doublé entre avril 2023 et avril 2025 (de 18 000 à plus de 36 000 MXN par mois). À Guadalajara, les hausses vont de 22 % à 87 % selon les quartiers, tandis que Monterrey enregistre jusqu’à +88 % dans certains secteurs comme Villas de San Agustín.
| Rente locative et rendement (mai 2025) | Valeur moyenne |
|---|---|
| Rendement brut national (appartements) | 5,69 % |
| Rendement moyen à Monterrey | 6,32 % |
| Rendement moyen à Mérida | 6,09 % |
| Rendement moyen à Guadalajara | 5,93 % |
| Rendement moyen à Mexico City | 5,74 % |
Cette rentabilité explique en partie l’appétit des investisseurs pour l’immobilier locatif, notamment dans les centres urbains et les destinations touristiques. Dans certaines niches – villas de luxe à Tulum, maisons coloniales à Mérida, condos en bord de mer à Puerto Vallarta ou Playa del Carmen – les rendements bruts flirtent parfois avec les 8‑15 %, au prix d’une exposition plus forte à la régulation des meublés de tourisme et à la volatilité de la demande.
Face à la tension sur le marché locatif, les pouvoirs publics de Mexico City ont réagi en adoptant des mesures de plafonnement des hausses de loyers à l’inflation et en imposant l’enregistrement numérique des baux. Ces dispositifs, encore récents, font l’objet de débats quant à leur impact, certains acteurs craignant qu’un encadrement trop strict ne décourage davantage l’investissement locatif dans un marché déjà marqué par un déficit chronique d’offre formelle.
Crédit immobilier : un marché plus profond mais toujours inégalitaire
Sur le plan financier, le marché hypothécaire mexicain s’est nettement développé depuis le début des années 2000. Le nombre de prêts octroyés est passé d’un peu plus de 400 000 en 2000 à 1,4 million en 2008, tandis qu’INFONAVIT, créé en 1972, a multiplié ses volumes de crédits (4,3 millions de prêts originés entre 2001 et 2011, soit deux fois plus que dans les huit années précédentes). La Société fédérale d’hypothèques (SHF) a également structuré le marché des titres adossés à des créances hypothécaires (BORHIs), dont l’encours est passé de 500 millions de pesos en 2003 à plus de 22 milliards en 2007.
En 2024, 512 000 nouveaux prêts immobiliers ont été accordés en pesos, représentant une valeur de 581,5 milliards.
| Crédit immobilier 2024 | Donnée principale |
|---|---|
| Nombre total de nouveaux prêts | 512 000 |
| Part des prêteurs publics | 78,6 % (402 300 prêts) |
| Part des prêteurs privés | 23,5 % (120 100 prêts) |
| Valeur totale des nouveaux prêts | 581,5 Mds MXN |
| Montant moyen par prêt | 1,136 M MXN (‑6,8 % sur un an) |
Le coût du crédit reste un frein majeur. Après avoir porté son taux directeur à 11,25 % en 2023 pour juguler une inflation dépassant 8 %, la Banque du Mexique a entamé un cycle d’assouplissement : le taux a été ramené à 7,75 % en août 2025, puis 7 % en décembre. Pourtant, les taux hypothécaires fixes tournent encore autour de 11‑12 % pour les emprunteurs mexicains, et l’APR (taux annuel effectif) peut avoisiner 15 % une fois intégrés les frais. Fitch anticipe néanmoins une fourchette de 10‑11 % pour les taux hypothécaires fin 2026, ce qui allégerait progressivement le service de la dette.
Pour les étrangers, l’obtention d’un crédit local est possible mais exigeante : les banques demandent généralement un apport personnel important, avec des ratios LTV entre 60 % et 80 % et des taux d’intérêt de 8 % à 12 %. Une alternative prisée par la clientèle nord-américaine est le recours à des prêteurs transfrontaliers (ex. : MoXi, MexLoans). Ces institutions proposent des prêts en dollars, à taux fixe sur 20 à 30 ans, qui peuvent souvent être déductibles fiscalement dans le pays d’origine de l’emprunteur.
Confronté à un déficit structurel de logements et à la dégradation d’une partie du parc existant, l’État mexicain a réaffirmé le logement comme droit fondamental. La Constitution a reconnu en 2019 le droit à une « maison digne », et le Programme national du logement 2019‑2024 a fixé des objectifs autour de l’amélioration de la qualité du stock, du soutien à la production sociale de logements, de l’extension des mécanismes de financement et d’une meilleure coordination des politiques urbaines et de transports.
Sous l’impulsion de Claudia Sheinbaum, élue présidente en 2024, la politique du logement prend une ampleur nouvelle. Le Programme de logement pour le bien‑être a rehaussé son objectif de 1,2 à 1,8 million de logements sur six ans, avec un montage articulant :
– 1,2 million de logements financés par INFONAVIT,
– 500 000 par la CONAVI,
– 100 000 par FOVISSSTE,
– et 100 000 crédits soutenus par la SHF pour les ménages hors marché du travail formel.
Le projet « Improving Access to Affordable Housing », soutenu par la Banque mondiale, a démontré la faisabilité d’interventions décentralisées pour améliorer l’habitat. Il a bénéficié à près de 28 900 personnes via un appui technique et financier, dont 70 % des fonds étaient destinés aux plus pauvres. Le projet a fortement mis l’accent sur la résilience climatique et la réduction des émissions, permettant d’éviter plus de 447 000 tonnes de CO₂ sur 20 ans. Cette expérience sert de référence pour un programme plus large visant 1,8 million de logements, ciblant particulièrement les zones vulnérables au climat.
INFONAVIT, de son côté, change de rôle. Après des décennies à se cantonner au rôle de prêteur, l’organisme a obtenu une réforme réglementaire inédite qui l’autorise à acquérir du foncier équipé et à construire directement des logements sociaux – une première depuis trente ans. Il a créé Infonavit Constructora S.A. de C.V. pour développer 20 000 logements bien situés et a relevé son objectif global de production à 1,2 million d’unités sur le sexennat, contre 500 000 initialement.
Des innovations sociales apparaissent aussi dans les produits financiers : gel du capital pour 2 millions de prêts existants, plafonnement des retenues sur salaire à 20 % pour les crédits et 30 % pour les loyers dans certains dispositifs, ou encore lancement de formules de location‑vente transformant progressivement les loyers en capital accumulé.
Pour lutter contre l’étalement urbain, Mexico City a densifié ses quartiers centraux dès les années 2000, attirant les promoteurs mais provoquant une forte gentrification et le déplacement d’environ 100 000 habitants. Une loi de 2017 protège le droit au logement et prévoit des logements abordables dans ces secteurs, mais avec des résultats très limités : seulement 253 logements abordables avaient été approuvés à la fin de la précédente administration locale.
Le nouveau tandem fédéral / municipal – avec Sheinbaum à la présidence et Clara Brugada à la mairie de Mexico City – affiche une volonté commune de freiner la gentrification, de réguler les loyers et de soutenir la construction de logements sociaux bien situés. Les acteurs privés, à l’image de Canadevi Valle de México, plaident pour leur part en faveur de réformes plus larges : densifier certains corridors, simplifier les permis, sécuriser l’offre de crédit.
Investisseurs internationaux, expatriés et « arbitrage d’accessibilité »
Le Mexique se positionne comme l’un des marchés les plus ouverts du continent aux investisseurs étrangers. La loi sur l’investissement étranger est jugée relativement accommodante, même si la Constitution impose un régime particulier dans la « zone restreinte » (50 km des côtes et 100 km des frontières), qui représente environ 40 % du territoire. Dans ces zones, les étrangers ne peuvent pas détenir directement un bien résidentiel et doivent passer par un fideicomiso, un trust bancaire qui leur confère, en pratique, des droits quasi équivalents à la pleine propriété (usage, location, vente, transmission).
Nombre estimé de citoyens américains résidant au Mexique, ce qui en fait le premier pays d’accueil des expatriés américains.
Les prix y restent, pour un acheteur nord‑américain, nettement inférieurs à ceux de Los Angeles, Vancouver ou New York, créant un « arbitrage d’accessibilité » puissant. Un logement de taille moyenne peut souvent être acquis autour de 250 000 dollars là où il en coûterait plus de 600 000 dans certaines métropoles nord‑américaines. Cette différence, combinée à des rendements locatifs bruts dépassant parfois 6‑7 %, explique l’appétit des retraités, nomades digitaux et investisseurs à la recherche de revenus en devises fortes.
Les villes et régions les plus chères attirent et concentrent une part croissante des capitaux étrangers.
| Prix moyens par État (approx.) | Prix moyen logement |
|---|---|
| Mexico City | 3,87 M MXN (~203 000 USD) |
| Baja California Sur | 2,60 M MXN (~136 700 USD) |
| Querétaro | 2,32 M MXN (~121 900 USD) |
| Quintana Roo | 1,91 M MXN (~100 700 USD) |
Sur le segment haut de gamme, certains marchés atteignent des niveaux proches de ceux des grandes stations internationales : à Cabo San Lucas, une maison se vend en moyenne plus de 13 millions de pesos (environ 727 000 USD) et un condo autour de 14,3 millions de pesos, tandis qu’à San Miguel de Allende, les prix tournent autour de 9,7 millions de pesos (540 000 USD). Pourtant, ces montants restent attractifs pour une clientèle américaine ou européenne ciblant des résidences secondaires ou des biens d’investissement.
Cette internationalisation n’est pas sans effets collatéraux : dans plusieurs destinations, la demande étrangère – combinée au développement massif d’Airbnb – contribue à évincer les ménages locaux et à faire monter les loyers, nourrissant des mouvements de contestation et des débats sur la régulation du tourisme résidentiel.
Immobilier commercial et industriel : la vague nearshoring
Au‑delà du résidentiel, le marché immobilier mexicain vit un âge d’or sur le segment commercial et industriel. Selon différentes estimations, la valeur du marché de l’immobilier commercial pourrait passer d’environ 64 milliards de dollars en 2026 à plus de 92 milliards en 2031, soit un taux de croissance annuel composé proche de 7 %. D’autres scénarios, plus larges, évaluent l’ensemble du marché immobilier mexicain à près de 237 milliards de dollars à l’horizon 2033, avec une croissance annuelle supérieure à 4 %.
Le nombre de parcs industriels privés au Mexique a augmenté de 58 % entre 2019 et 2022, passant de 273 à 432 unités.
La demande se porte sur des entrepôts aux spécifications modernes (hauteur libre de 12 m, planchers renforcés, pré‑équipement pour l’automatisation), ainsi que sur des usines répondant à des critères ESG de plus en plus stricts. Les FIBRAs – l’équivalent mexicain des REITs, comme Fibra Uno, Fibra Prologis, Fibra Macquarie, Fibra Monterrey ou Fibra Danhos – jouent un rôle central, tout comme des investisseurs internationaux de poids (Hines, Prologis, PGIM, etc.). Des opérations récentes, à l’image de l’offre publique de rachat de Terrafina par Fibra Prologis ou des investissements massifs dans les data centers à Querétaro, illustrent l’intensité de cette vague.
L’effervescence industrielle crée un cercle vertueux (emplois, salaires, demande de logements) mais exerce une pression sur les infrastructures (électricité, eau, routes), jugées insuffisantes. Elle interroge également la capacité des villes à absorber l’afflux de travailleurs sans accentuer les fractures territoriales.
La révolution verte de l’immobilier mexicain
Autre tendance forte, souvent moins visible : l’essor rapide du bâtiment durable. Le Mexique est devenu l’un des premiers marchés mondiaux pour la certification EDGE, avec plus de 9 millions de m² de surfaces certifiées, plus de 800 projets labellisés et 738 autres en cours, ce qui en fait le troisième pays au monde en volume. Près de 60 % des FIBRAs ont intégré EDGE dans leur stratégie, et des acteurs comme Fibra Uno, Vesta ou Fibra Macquarie totalisent chacun des centaines de milliers, voire des millions de mètres carrés certifiés.
Prime de loyer moyenne bénéficiant aux bâtiments certifiés verts selon une étude de la profession.
Quelques projets emblématiques illustrent cette trajectoire : Real Granada, programme de logement abordable vert développé par Vinte ; Villas del Fresno, vaste ensemble social certifié EDGE près de Mexico ; le campus de l’Université de l’environnement (UMA), conçu pour réduire de 89 % sa consommation d’eau et produire zéro rejet d’eaux usées ; ou encore des tours de bureaux iconiques de Mexico City comme Torre HSBC, Torre Mayor et même l’Antiguo Palacio del Ayuntamiento, édifice du XVIe siècle labellisé LEED Or en rénovation.
La transition vers l’immobilier durable est soutenue par des instruments financiers innovants tels que les obligations vertes, les prêts à impact et les refinancements liés à des indicateurs de durabilité. Par exemple, l’IFC (Société Financière Internationale) a financé des milliers de logements écologiques via des programmes comme EcoCasa et le promoteur Vinte, cofinancé des parcs industriels durables avec Fibra Macquarie, et soutenu des émissions d’obligations vertes pour des acteurs résidentiels comme IDEI. Pour les particuliers, des banques telles que Santander ou HSBC proposent des hypothèques vertes offrant des conditions avantageuses pour les logements très performants, notamment ceux certifiés EDGE Advanced.
PropTech et digitalisation : la nouvelle colonne vertébrale du marché
En toile de fond, la digitalisation du secteur immobilier mexicain avance à grande vitesse. La pandémie a agi comme un accélérateur brutal : les développeurs, qui consacraient moins de 10 % de leur budget marketing au numérique en 2016, y ont alloué jusqu’à 90‑95 % pendant le Covid. Aujourd’hui, environ 74 % des internautes mexicains recherchent un bien en ligne, et près de 65 % des achats immobiliers commencent sur Internet.
En 2021, le secteur PropTech au Mexique a levé 921 millions de dollars de financements, se positionnant comme le troisième secteur en volume de levées de fonds en Amérique latine.
Ces acteurs – portails d’annonces comme Inmuebles24, Lamudi, Propiedades.com, agrégateurs comme Mercado Libre Inmuebles, plateformes transactionnelles comme La Haus, Flat (devenue Clau.com), EasyBroker, Homie.mx, Neximo, etc. – couvrent tous les maillons de la chaîne : estimation automatique, visites virtuelles, signature électronique, gestion locative, scoring de crédit, crowdfunding, tokenisation d’actifs, analyse de données de marché.
L’intelligence artificielle, l’UX/UI et la data transforment le secteur. Les outils génératifs (texte, images, visites 3D), les algorithmes de recommandation, les modèles de scoring de solvabilité et les solutions de tarification dynamique (ex: PriceLabs) deviennent courants. Cependant, la confiance reste un défi majeur. Pour un secteur gérant les principaux actifs patrimoniaux, la transparence des données, la sécurité des transactions et la clarté des responsabilités sont devenues des enjeux stratégiques.
Au terme de ce panorama, le marché immobilier au Mexique apparaît à la fois comme une formidable opportunité économique et un champ de tensions sociales explosives.
Du côté des moteurs, les facteurs positifs sont nombreux : jeunesse démographique, urbanisation soutenue (croissance urbaine attendue autour de 1,5 % par an), déficit structurel d’offre, développement accéléré de l’industrie via le nearshoring, stabilité relative du peso, afflux d’IDE, montée de la classe moyenne, appétit des investisseurs étrangers, essor de la location et de la PropTech, bascule vers le bâtiment durable. Sur le long terme, ces éléments militent pour une poursuite de la valorisation des actifs résidentiels et commerciaux.
L’accès au logement décent est très inégal, avec un surcoût de la dette, une lenteur réglementaire et un renchérissement des matériaux. Les infrastructures sont saturées et certaines régions connaissent des violences, de la gentrification et des déplacements de population. Le marché souffre d’une pénurie d’offre abordable, d’une informalité massive dans la construction et la location, ainsi que d’incertitudes politiques autour de la régulation des loyers, des meublés touristiques et de la propriété étrangère.
Pour les pouvoirs publics comme pour les acteurs privés, l’enjeu central des prochaines années sera de transformer cette croissance immobilière en levier de cohésion plutôt qu’en machine à produire de l’exclusion. Cela suppose d’accélérer la production de logements vraiment abordables, d’ouvrir davantage le crédit aux ménages modestes et informels, de densifier intelligemment les tissus urbains existants plutôt que de poursuivre l’étalement, d’encadrer sans étouffer le marché locatif, et de poursuivre la transition vers des bâtiments plus sobres en ressources.
Le Mexique a fait preuve d’innovation dans le financement social (INFONAVIT, EcoCasa), la certification verte et la PropTech. Le défi actuel est de savoir si ces innovations pourront se déployer à grande échelle assez rapidement pour répondre aux besoins d’une population jeune et urbaine, face à un stock de logements insuffisant et souvent inadapté, et dans un contexte où le modèle de développement doit évoluer pour être moins étalé et moins énergivore.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Mexique pour rechercher du rendement locatif et une exposition au peso mexicain et au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Cancún–Riviera Maya, Mexico, Guadalajara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans une zone touristique ou en forte croissance urbaine, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notario, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe, société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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