Les erreurs courantes lors de l’achat de biens immobiliers au Mexique

Publié le 20 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter une maison ou un appartement au Mexique fait rêver : soleil toute l’année, coût de la vie attractif, marchés locatifs dynamiques dans les zones touristiques, perspectives de rendement souvent annoncées entre 8 % et 12 % par an. Mais derrière cette image de carte postale se cache l’un des marchés les plus risqués pour les acheteurs étrangers, surtout sur les côtes et dans les zones frontalières.

Cet article décortique les erreurs les plus fréquentes lors de l’achat de biens immobiliers au Mexique, en s’appuyant sur un ensemble très large de sources spécialisées (avocats, notaires, agences, fiscalistes, études de marché) et sur les spécificités juridiques, fiscales, financières et environnementales du pays.

Sous‑estimer le niveau de risque du marché mexicain

Le premier piège, c’est de projeter ses repères nord‑américains ou européens sur un marché qui fonctionne très différemment. Le Mexique reste un pays attractif pour l’investissement immobilier – certains segments affichent des rendements locatifs bruts estimés entre 8 % et 12 % – mais le « prix du ticket d’entrée » en termes de risque est nettement plus élevé que dans des destinations comme l’Espagne ou le Portugal.

Il en résulte que les conditions pour les acheteurs étrangers se sont globalement améliorées dans certaines métropoles grâce à la modernisation des registres, alors qu’elles se sont dégradées dans des destinations balnéaires en surchauffe, marquées par la spéculation, les ventes frauduleuses et la prolifération de projets sans permis.

Des risques très variables selon les régions

Tous les marchés mexicains ne se valent pas du point de vue du risque juridique et foncier. Les analyses de cabinets spécialisés classent grossièrement les zones comme suit :

Ignorer ces différences, c’est risquer d’appliquer la même grille de lecture partout, alors que le niveau de vigilance et le type de due diligence nécessaire varient fortement d’une région à l’autre.

Ignorer les restrictions constitutionnelles pour les étrangers

Beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard que la Constitution mexicaine, via son article 27, interdit la propriété directe aux étrangers dans une large frange du territoire. Cette zone dite « restreinte » couvre tout le littoral sur 50 km et tout le pourtour frontalier sur 100 km. Autrement dit, la quasi‑totalité des destinations balnéaires prisées par les investisseurs internationaux.

Penser qu’on peut y acheter un terrain ou une villa en son nom, comme en Europe ou aux États‑Unis, est une erreur majeure. Elle conduit soit à refuser des montages parfaitement légaux (et donc à rater des opportunités), soit au contraire à accepter des schémas illégaux (achat direct de terrain ejidal, contrats privés sans valeur, sociétés écrans mal structurées).

Mauvaise compréhension du fideicomiso

Dans les zones restreintes, l’outil légal standard pour qu’un étranger acquière des droits réels sur un bien est le fideicomiso, un trust immobilier dans lequel une banque mexicaine détient le titre au bénéfice exclusif de l’acheteur.

Les erreurs les plus fréquentes autour de ce mécanisme tiennent à des idées reçues persistantes :

En réalité, le fideicomiso donne à l’acheteur le contrôle complet du bien : usage, location, vente, hypothèque, travaux, transmission aux héritiers. Sa durée de 50 ans correspond à un permis administratif délivré par le ministère des Affaires étrangères (SRE) ; ce permis est indéfiniment renouvelable, et les renouvellements sont régulièrement approuvés. La banque agit comme fiduciaire, et le bien forme un patrimoine séparé de ses propres actifs, ce qui protège l’acheteur même en cas de faillite bancaire.

L’erreur fréquente consiste à ne pas intégrer dans son budget le coût réel de ce montage. Entre le permis de la SRE, les frais d’acceptation de la banque et la rédaction de l’acte, la mise en place initiale se situe généralement entre 2 000 et 3 000 dollars US. S’y ajoutent des frais annuels d’administration souvent compris entre 500 et 1 100 dollars. Négliger ces postes revient à sous‑évaluer significativement le coût de détention.

Tableau récapitulatif de coûts typiques liés au fideicomiso :

Autre erreur récurrente : reprendre le fideicomiso existant du vendeur sans en analyser la pertinence. Une cession de droits peut sembler moins coûteuse à court terme, mais l’acheteur hérite d’un trust dont il ne reste parfois que quelques années de durée, avec des clauses anciennes peu adaptées. De nombreux spécialistes recommandent donc de constituer un nouveau fideicomiso, plus cher au départ, mais offrant un horizon de 50 ans et des conditions modernes.

Méconnaître l’alternative de la société mexicaine

Certains investisseurs, notamment ceux qui envisagent des opérations commerciales (hôtels, locations de courte durée à grande échelle, lotissements), choisissent d’acheter via une société mexicaine. Techniquement, cette structure peut même détenir directement des biens dans la zone restreinte.

Acheter sans due diligence complète : la racine de la plupart des drames

La plupart des histoires catastrophiques d’étrangers ayant « perdu » leur maison au Mexique commencent de la même manière : un coup de cœur, un vendeur pressé ou très convaincant, un agent enthousiaste, et une vérification juridique réduite au strict minimum, voire déléguée à des acteurs qui ne représentent pas les intérêts de l’acheteur.

Au Mexique, la vérification documentaire et foncière d’un bien est plus lourde qu’en Amérique du Nord ou en Europe, et pourtant elle est souvent écourtée. Les erreurs suivantes reviennent constamment.

Confondre agent, avocat et notario

Un Notario Público mexicain est un personnage central de la transaction, beaucoup plus puissant qu’un notaire nord‑américain. C’est un avocat hautement qualifié, nommé par le gouverneur, qui dispose d’une délégation de puissance publique. Il est le seul habilité à formaliser un transfert de propriété dans un acte authentique, à calculer et percevoir les taxes, à vérifier le registre public, à déposer l’acte au registre de la propriété.

Mais le Notaire n’est pas « l’avocat de l’acheteur » : il est neutre, agit pour garantir la légalité de l’acte devant l’État, et travaille en théorie pour les deux parties. L’erreur est de croire que sa présence suffit à protéger l’acheteur de tous les risques, et de renoncer à mandater un avocat indépendant spécialisé en immobilier.

Le Notaire

Le rôle respectif des professionnels peut être schématiquement résumé ainsi :

Ne pas engager son propre avocat, se contenter de l’agent ou du notario proposé par le vendeur, est l’une des erreurs les plus coûteuses, car elle fragilise toute la chaîne de contrôle.

Se contenter d’un simple « titre » sans analyser la chaîne de propriété

Au Mexique, posséder une escritura (acte notarié) ne signifie pas automatiquement que le titre est solide. Des situations fréquentes incluent des actes non inscrits au registre public, des doubles inscriptions pour la même parcelle, des successions mal réglées, ou des divergences entre la description du bien dans l’acte et la réalité physique.

Une due diligence minimale doit inclure :

– une copie certifiée de l’escritura actuelle ;

– un extrait à jour du Registro Público de la Propiedad (folio real), montrant le propriétaire actuel, les inscriptions précédentes et les éventuelles charges ;

– une analyse de la chaîne de titres sur plusieurs transmissions, notamment en cas d’héritage ou de donations ;

– un certificat de liberté de gravamen attestant l’absence de hypothèques, saisies, usufruits, servitudes non désirées.

Acheter un terrain ejidal : la bombe à retardement

L’ejido est l’un des plus grands pièges pour les étrangers. Il s’agit de terres issues des réformes agraires, appartenant collectivement à une communauté (ejidatarios). En principe, ces terres ne peuvent pas être vendues à des particuliers, encore moins à des étrangers, tant qu’elles n’ont pas fait l’objet d’un long processus de privatisation (dominio pleno) géré par les organes agraires et enregistré au Registro Agrario Nacional.

Dans la pratique, de nombreux terrains sont proposés à la vente comme de simples « droits ejidaux», parfois avec des papiers internes à la communauté, mais sans transformation en propriété privée. Ces ventes sont illégales et extrêmement risquées : l’acheteur ne pourra pas faire inscrire de titre valable à son nom, et il s’expose à une perte quasi totale de son investissement sans véritable recours.

Les signaux d’alerte sont clairs : mentions d’ejido dans les conversations, documents internes d’assemblée ejidale comme seuls « titres », promesses de régularisation « très prochaine », prix anormalement bas pour une localisation très attractive. Ne pas vérifier systématiquement le statut agraire d’un terrain auprès du Registro Agrario Nacional, surtout en zone rurale ou périurbaine, est l’une des erreurs les plus graves.

Mal gérer la question du change : le risque invisible

Un aspect souvent sous‑estimé par les acheteurs étrangers est le risque de change. Le cadre légal est simple : la monnaie officielle de toutes les transactions immobilières au Mexique est le peso mexicain (MXN). L’acte, le paiement final et l’enregistrement sont libellés en pesos, même si l’annonce et la négociation ont été faites en dollars US dans les zones touristiques.

Le peso est une devise très liquide mais historiquement volatile, avec des variations annuelles fréquentes de 15 à 20 %, et des mouvements extrêmes de 30 à 40 % en période de crise. Entre 2022 et 2024 par exemple, il a connu une appréciation puis une dépréciation marquée face au dollar, créant de forts écarts de valeur réelle pour les investisseurs étrangers.

Trois erreurs dominent.

Négliger le risque de change entre l’offre et la signature

Entre la signature d’un compromis et la clôture, il se passe souvent 30 à 90 jours. La transaction peut être négociée en dollars, mais l’acte devra être établi en pesos au taux du jour. Si, pendant ce laps de temps, le peso se renforce de 10 % par rapport à la devise d’origine de l’acheteur, le coût effectif du bien dans sa monnaie d’origine augmente d’autant.

Ignorer l’effet de change sur la plus‑value : le piège des « gains fantômes »

Autre point souvent mal compris : au Mexique, la plus‑value immobilière (Impuesto Sobre la Renta sur la vente) est calculée en pesos, en comparant la valeur enregistrée à l’achat et à la revente. Si, entre temps, la monnaie a fortement varié, on peut se retrouver à payer un impôt sur un « gain » purement dû au change, même si, en dollars ou en euros, le prix de vente est identique au prix d’achat ou même inférieur.

Imaginons un achat à 500 000 dollars, enregistré à 5 millions de pesos avec un taux de 10 pesos pour 1 dollar. Quelques années plus tard, le bien est revendu également 500 000 dollars, mais avec un taux de 20 pesos pour 1 dollar. L’acte enregistrera alors une vente à 10 millions de pesos. Le fisc mexicain verra une plus‑value de 5 millions de pesos imposable, alors même que l’investisseur n’a réalisé aucun gain dans sa devise d’origine.

Ne pas anticiper cet effet, ne pas se faire accompagner par un comptable mexicain et un fiscaliste spécialisé dans les situations transfrontalières, c’est risquer de subir une imposition lourde sur des « gains fantômes ».

Se tromper de devise de négociation

Dans les destinations internationales comme Los Cabos, Puerto Vallarta, Cancún ou San Miguel de Allende, les annonces affichent quasi systématiquement des prix en dollars US pour attirer les étrangers. De nombreux vendeurs préfèrent toutefois être payés en pesos ou ajoutent subtilement une « prime de volatilité » lorsqu’ils acceptent une offre en dollars, par crainte des variations de change.

Négocier aveuglément en dollars, sans comprendre comment le prix sera converti dans l’acte, ni qui supportera le risque de change entre la promesse et la clôture, est une autre faute habituelle. Certains acheteurs paient en outre toutes leurs conversions via une banque de détail de leur pays, perdant 2 à 4 % en marge de change alors qu’ils auraient pu recourir à des sociétés spécialisées ou programmer des transferts à des moments plus favorables.

Mal estimer les coûts de transaction et de détention

Une autre erreur récurrente consiste à se focaliser sur le prix affiché du bien, en oubliant les frais d’acquisition, d’installation de trust, d’impôts et les charges récurrentes. Dans certaines stations balnéaires, la facture de clôture peut aisément représenter entre 6 et 10 % du prix d’achat.

Exemple de structure de coûts pour un achat (hors fideicomiso) :

À cela s’ajoutent les frais récurrents : predial (impôt foncier annuel, souvent modeste en % mais significatif sur les biens haut de gamme), frais de trust annuel, charges de copropriété, entretien, assurances. Les hausses récentes de certaines taxes locales – par exemple la hausse de l’ISAI dans des municipalités touristiques – peuvent changer sensiblement la donne pour les investisseurs qui n’actualisent pas leurs hypothèses de coût.

Négliger les risques propres aux constructions et aux permis

Dans de nombreuses zones très touristiques, la pression immobilière a fait émerger un marché parallèle de constructions partiellement ou totalement hors normes : immeubles érigés sans permis, extensions non déclarées, condos en pré‑construction vendus avant l’obtention des autorisations environnementales, villas bâties sur des dunes ou sur des zones fédérales maritimes.

Acheter dans ce contexte sans vérifier minutieusement les permis, la conformité urbanistique et l’état des documents techniques est une erreur classique.

Oublier la couche urbanisme et environnement

La Mexico moderne est régie par une superposition de plans et de lois : plans nationaux, plans de développement urbain des États, plans municipaux, programmes partiels, sans oublier les instruments de protection écologique. Une parcelle peut être constructible au regard du plan municipal, tout en étant classée « terre forestière » au sens fédéral, ce qui implique des autorisations environnementales supplémentaires, voire des restrictions drastiques.

Les erreurs fréquentes :

Les sanctions peuvent aller bien au‑delà d’une simple amende : suspension de travaux, annulation de permis, fermeture définitive, voire ordre de démolition de tout ou partie de l’ouvrage. L’acheteur devient propriétaire d’un actif juridiquement menacé, et il est en outre responsable vis‑à‑vis des autorités de toute pollution ou atteinte environnementale antérieure, même si le vendeur l’avait cachée.

Sous‑estimer les risques des projets en pré‑construction

L’achat de condos ou de maisons en pré‑construction est très courant dans les marchés balnéaires mexicains. Les développeurs proposent des plans de paiement échelonnés, souvent avec un dépôt initial de 20 à 40 % puis des versements au fil de l’avancement, parfois avec un taux d’intérêt attractif par rapport aux banques locales.

Une due diligence sérieuse sur un projet pré‑construction doit inclure :

– la vérification que le promoteur est bien propriétaire du terrain (titre clair, non ejidal, sans litiges) ;

– la confirmation de l’obtention de tous les permis de construire, environnementaux et de zonage ;

– l’analyse du track‑record du promoteur (projets antérieurs livrés, absence de contentieux majeurs) ;

– la mise en place d’un schéma de paiement sécurisé : idéalement avec un compte escrow indépendant, et si possible une garantie bancaire d’achèvement.

Se contenter d’un contrat de promesse très vague, sans pénalités de retard ni mécanismes de remboursement clair en cas de non‑achèvement, ni vérification de la solvabilité du développeur, expose directement l’acheteur à se retrouver avec un chantier inachevé et peu de recours efficaces.

Mal gérer la question de l’accès, de l’eau et de la ZOFEMAT

Dans de nombreuses zones côtières ou rurales, le problème n’est pas seulement le titre de propriété, mais tout ce qui l’entoure : droits d’accès, servitudes, droits d’eau, bande fédérale maritime. Là encore, l’erreur majeure est de présumer que tout vient « automatiquement » avec le terrain.

Acheter un terrain sans vérifier les accès légaux

Le « derecho de vía » ou servidumbre de paso est le droit de passer sur une autre parcelle pour accéder à son terrain. Dans la théorie, ces servitudes sont clairement établies, inscrites et non contestées. Dans la pratique, de nombreux lots ruraux ou semi‑urbains n’ont qu’un accès de fait, toléré par un voisin ou issu d’un accord oral.

Confondre propriété privée et zone fédérale maritime

Sur le littoral, la première bande de 20 mètres à partir de la ligne de marée haute appartient à l’État fédéral. Elle est désignée comme Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT) et n’est jamais incluse dans un titre de propriété privé. L’utilisation de cette zone (pontons, palapas, terrasses, activités commerciales) est possible uniquement via des concessions et permis spécifiques, généralement délivrés par SEMARNAT et d’autres autorités fédérales, avec des redevances.

Oublier que l’eau est un droit séparé

Au Mexique, les droits d’eau (derechos de agua) sont distincts de la propriété foncière et régis par la Commission nationale de l’eau (CONAGUA). Un terrain peut disposer d’un puits, d’une adduction ou d’une capacité théorique d’approvisionnement, mais ces droits doivent être documentés, transmissibles et en règle.

L’erreur classique est de supposer que l’achat d’un ranch, d’une hacienda ou d’un terrain rural emporte automatiquement les droits d’eau, sans vérifier les titres correspondants ni les permis de captage. Dans un contexte où la ressource hydrique est de plus en plus tendue – c’est particulièrement vrai en Basse‑Californie, à Los Cabos ou dans certaines régions de Nayarit – se retrouver propriétaire d’un terrain sans droit d’eau solide peut ruiner tout projet de développement touristique, agricole ou résidentiel.

Signer des contrats flous ou non traduits

Beaucoup d’acheteurs, confiants dans leur agent ou pressés de sécuriser un bien attractif, signent des lettres d’intention, promesses d’achat ou contrats privés rédigés uniquement en espagnol, sans traduction certifiée ni révision par leur avocat. Or, en cas de litige, c’est la version espagnole qui primera, pas la traduction « maison » que l’acheteur aurait pu se faire.

Les erreurs de contractualisation les plus fréquentes :

Il faut garder à l’esprit que tous les contrats immobiliers officiels au Mexique doivent exister en version espagnole. Une version bilingue peut être signée, mais c’est la partie rédigée dans la langue officielle qui fera foi. Accepter de signer un document que l’on ne comprend pas parfaitement revient à signer un chèque en blanc.

Sous‑estimer les implications fiscales, au Mexique et dans le pays d’origine

L’immobilier mexicain ne génère pas uniquement des droits et des risques locaux. Pour les résidents fiscaux d’autres pays, en particulier pour les citoyens et résidents permanents des États‑Unis, les obligations fiscales transfrontalières sont lourdes. L’une des erreurs les plus courantes consiste à croire qu’en payant les taxes mexicaines, on est « en règle » partout, ou qu’un bien détenu via un fideicomiso est invisible pour les administrations étrangères.

Conclusion : au Mexique, l’immobilier récompense la rigueur, pas l’improvisation

Le Mexique offre indéniablement des opportunités immobilières que l’on ne retrouve plus dans beaucoup d’autres marchés : prix encore attractifs dans certaines villes, rendements locatifs élevés dans les pôles touristiques, fiscalité locale parfois avantageuse pour les résidents, potentiel de valorisation à long terme dans des zones bénéficiant d’infrastructures nouvelles ou de stratégies de « nearshoring ».

Mais cette promesse s’accompagne d’un ensemble de risques structurels : système registral déclaratif, importance de l’ejido, zones restreintes pour les étrangers, forte volatilité du peso, prolifération de projets en pré‑construction dans des environnements réglementaires fragiles, absence de MLS national, encadrement inégal des agents immobiliers. Dans ce contexte, les erreurs les plus graves ne tiennent pas tant à la malchance qu’à la sous‑estimation de la complexité du terrain.

Les investisseurs les mieux protégés sont ceux qui abordent le marché avec humilité, en acceptant que les réflexes acquis dans leur pays d’origine ne s’appliquent pas tels quels au Mexique, et qui s’entourent dès le départ d’un trio gagnant : un avocat immobilier mexicain indépendant, un notario expérimenté choisi par eux, et un fiscaliste capable de lier les règles mexicaines et celles de leur pays de résidence.

Conseil pour investisseurs immobiliers au Mexique

Dans un environnement où un contentieux foncier peut durer plusieurs années et où la moindre faille documentaire peut anéantir un investissement, la meilleure « affaire » n’est pas celle qui se signe le plus vite ou au prix le plus bas, mais celle qui repose sur des fondations juridiques inattaquables. Au Mexique plus qu’ailleurs, l’immobilier récompense la rigueur, pas l’improvisation.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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