Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché de l’immobilier commercial au Mexique est en train de changer d’échelle. Entre l’essor du nearshoring industriel, l’explosion de l’e‑commerce, la montée en puissance des data centers et la reprise du tourisme, le pays est devenu l’un des terrains de jeu les plus dynamiques au monde pour les investisseurs immobiliers. Le tout dans un cadre légal relativement ouvert aux capitaux étrangers et un environnement macroéconomique plus stable que nombre de voisins latino‑américains.
Le marché de l’immobilier commercial mexicain est estimé à plus de 60 milliards de dollars.
Pour un investisseur, la question n’est plus de savoir s’il existe des opportunités dans l’immobilier commercial au Mexique, mais où et comment se positionner intelligemment, en maîtrisant risques, cadre juridique et fiscalité.
Un marché en forte expansion, tiré par l’industrie et la logistique
Le moteur principal de la vague actuelle d’investissement se résume en un mot : nearshoring. De plus en plus de groupes internationaux déplacent leurs chaînes de production et d’assemblage vers le Mexique pour se rapprocher du marché nord‑américain, sécuriser leurs approvisionnements et réduire leurs coûts.
Les conséquences sur l’immobilier commercial sont spectaculaires. Le segment industriel‑logistique représente déjà plus d’un tiers de la valeur du marché (environ 33 % en 2025) et affiche la trajectoire de croissance la plus rapide, autour de 8 % par an jusqu’en 2031. Les parcs industriels frôlent les 98 % de taux d’occupation dans les zones les plus recherchées, et la vacance industrielle nationale tournait autour de 3,9 % en 2022, ce qui confère un important pouvoir de fixation des loyers aux propriétaires.
Plus de 2,5 millions de m² d’espaces industriels ont été livrés en France en 2024.
Le rôle clé de la logistique et du e‑commerce
Au‑delà de l’industrie manufacturière, la logistique portée par l’e‑commerce devient un secteur à part entière. Le marché logistique mexicain génère près de 175 milliards de dollars et devrait continuer à progresser à un rythme supérieur à 5 % par an durant la prochaine décennie. L’e‑commerce, lui, est en pleine accélération : il représente déjà plusieurs dizaines de milliards de dollars et pourrait dépasser 170 milliards d’ici 2033, avec des ventes en ligne en croissance à plus de 14 % par an.
La transformation numérique impacte directement l’immobilier commercial, créant une demande pour des dépôts, hubs de distribution, entrepôts ‘last mile’ et centres de préparation omnicanaux. Pour attirer les grands locataires (Amazon, Mercado Libre, DHL, FedEx, Estafeta, détaillants alimentaires et spécialisés), ces entrepôts doivent répondre à des standards précis : hauteur libre d’environ 12 mètres, dallage renforcé, éclairage LED, systèmes sprinklers ESFR, rails d’automatisation pré-installés et connectivité fibre.
La pénétration de l’achat en ligne a littéralement explosé : la part des internautes mexicains qui achètent sur Internet est passée d’environ 60 % à près de 85 % en quelques années. Résultat, la demande en entrepôts logistiques grimpe en flèche, avec plus de 1,7 million de m² de surfaces industrielles pris à bail rien qu’au troisième trimestre 2024, soit 14 % de plus qu’un an auparavant. Le secteur manufacturier automobile représente à lui seul près de 38 % de cette demande industrielle, illustrant le poids déterminant de cette filière dans la dynamique immobilière.
Quelques ordres de grandeur
Pour visualiser la profondeur du marché, on peut résumer ainsi les principaux volumes annoncés dans les études sectorielles :
| Indicateur clé | Valeur approximative |
|---|---|
| Valeur marché immobilier commercial (2026) | 64,2 Mds USD |
| Projection marché immobilier commercial (2031) | 92,4 Mds USD |
| Part du segment logistique (2025) | 33,2 % du marché |
| Taux de croissance logistique (jusqu’en 2031) | 8,1 % / an |
| Taux d’occupation des parcs industriels | ~98 % |
| Vacance industrielle nationale (2022) | 3,9 % |
| Nouveaux investissements industriels (2024) | 3,17 Mds USD |
| Taux de capitalisation moyen – industriel | ~7,2 % |
| Rendements non levier – industriel | ~10 % |
Pour un investisseur en immobilier commercial, ces chiffres sont rares dans un grand marché relativement liquide et déjà intégré à l’économie nord‑américaine.
Les pôles géographiques à surveiller
L’immobilier commercial mexicain n’est pas homogène : chaque région a sa logique, ses moteurs économiques et son profil de risque. Pour structurer une stratégie d’investissement, il est crucial de distinguer les grandes zones.
Mexico City : cœur financier, tertiaire et technologique
La capitale concentre près d’un quart de la valeur du marché immobilier commercial national. C’est le principal nœud de bureaux du pays, mais aussi un grand hub logistique et un marché majeur pour le commerce de détail et l’hôtellerie. Côté tertiaire, le marché des bureaux a nettement rebondi après la pandémie.
L’inventaire de bureaux de catégories A et A+ atteint environ 7,4 à 8,2 millions de m², avec un taux de vacance en recul autour de 18‑19 %, au plus bas depuis 2020. La demande nette a progressé de plus de 80 % en un an, avec environ 175 000 m² absorbés sur les trois premiers trimestres 2025. Les corridors de Polanco, Reforma et Insurgentes jouent un rôle dominant : le Central Business District (CBD) capte près de 60 % de l’absorption, Polanco à lui seul environ 40 % sur certains trimestres.
Les loyers moyens des bureaux haut de gamme se situent entre 22 et 23 $/m²/mois, pouvant dépasser 40 $ dans les zones les plus prestigieuses. Parallèlement, les surfaces plug-and-play (aménagées et parfois meublées) constituent désormais près de la moitié de l’offre de catégories A et A+, une adaptation directe à la généralisation du travail hybride.
La ville se distingue aussi par une concentration exceptionnelle d’emplois technologiques (environ 320 000), ce qui nourrit la demande de bureaux de qualité, flexibles, avec certifications ESG et prestations de bien‑être (lumière naturelle, air filtré, espaces collaboratifs). Cela soutient l’investissement dans des tours de bureaux emblématiques et des projets mixtes intégrant retail, logements et services.
Nuevo León et Monterrey : vitrine du nearshoring industriel
Le nord du pays, et en particulier l’État de Nuevo León et son agglomération de Monterrey, est l’épicentre du mouvement de relocalisation industrielle. L’État attire une proportion significative des nouveaux projets de production, notamment dans l’automobile, l’électronique et la logistique, et concentre environ 40 % des projets de nearshoring recensés dans certaines analyses.
Les parcs industriels de la région affichent des taux d’occupation exceptionnels, souvent au-delà de 97-98 %. Cette tension sur le marché est confirmée par une absorption brute d’environ 15 millions de pieds carrés de surfaces industrielles en 2024. Cette forte demande entraîne une hausse significative des loyers et suscite un intérêt croissant de la part des investisseurs institutionnels pour les actifs fonciers industriels locaux.
Deux projets de tours emblématiques, Rise Tower (près de 475 mètres de haut) et Sohl Tower (plus de 260 mètres), viennent illustrer la montée en gamme du marché tertiaire et résidentiel à Monterrey, désormais considéré comme un pôle d’affaires international à part entière.
Querétaro et le Bajío : data centers, mixité urbaine et montée en gamme
La région du Bajío (Querétaro, Aguascalientes, Guanajuato, San Luis Potosí) est l’un des territoires les plus dynamiques du pays. Querétaro en particulier enregistre la croissance la plus rapide du marché immobilier commercial, avec un taux annuel proche de 7,3 %.
C’est le pourcentage de la capacité installée de data centers du pays concentrée dans cette zone.
La proximité de ces campus numériques confère une prime de “digital adjacency” aux terrains et bâtiments avoisinants. Pour un investisseur, cibler des actifs commerciaux (bureaux, hôtels d’affaires, retail de services) dans le périmètre de ces pôles technologiques est une stratégie de plus en plus recherchée.
États frontaliers et villes secondaires : les nouveaux frontiers
Les États frontaliers (Nuevo León, Baja California, Chihuahua, Coahuila, Tamaulipas) restent la colonne vertébrale du commerce transfrontalier avec les États‑Unis. Les flux de fret dépassent régulièrement les 25 000 mouvements commerciaux mensuels entre les deux pays, et certains postes comme Laredo–Nuevo Laredo concentrent à eux seuls jusqu’à 85 % des passages d’un grand opérateur logistique.
En parallèle, de nombreuses villes secondaires comme Mérida, León ou certaines capitales régionales deviennent des cibles d’investissement privilégiées. Elles cumulent croissance démographique, amélioration des infrastructures et moindre pression concurrentielle, ce qui permet encore d’acheter ou de développer à des niveaux de prix attractifs, tout en bénéficiant de l’extension des réseaux logistiques, routiers ou ferroviaires (Tren Maya, Corridor Interocéanique de l’Isthme de Tehuantepec, modernisation des autoroutes).
FIBRAs : le bras armé coté de l’immobilier commercial mexicain
Impossible de parler d’investissement dans l’immobilier commercial au Mexique sans évoquer les FIBRAs, l’équivalent local des REITs. Ces fiducies d’investissement immobilier (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) permettent aux investisseurs, locaux comme étrangers, d’accéder à des portefeuilles diversifiés de bureaux, parcs logistiques, centres commerciaux ou hôtels, sans gérer directement les actifs ni immobiliser des capitaux considérables sur un seul projet.
Collectivement, les FIBRAs représentent environ 4 % de la capitalisation totale de la Bourse mexicaine et gèrent plus de 890 milliards de pesos d’actifs, soit plus de 30 millions de m² de surface locative (avec un taux d’occupation moyen d’environ 95 %). Leur performance boursière a été spectaculaire : l’indice S&P/BMV FIBRAS affiche une appréciation cumulée de l’ordre de 175 % sur quatorze ans, bien supérieure à celle de l’indice boursier général, et des rendements totaux proches de 15 % en moyenne sur les dernières années observées.
Principaux véhicules et positionnement sectoriel
Les grands noms sont désormais bien identifiés :
Présentation des principaux acteurs du marché des Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs) au Mexique, avec leurs spécialisations et caractéristiques clés.
Pionnier et plus gros acteur du marché, avec près d’un quart de part de marché et plus de 600 actifs dans tous les segments (industriel, bureaux, commerce). Détient des icônes comme la Torre Mayor à Mexico.
Pure player industriel et logistique, avec environ 8,1 millions de m² de surfaces locatives. C’est la plus grande FIBRA industrielle du pays.
Portefeuille mixte concentré sur l’industriel et le retail, avec plus de 240 actifs industriels et une vingtaine de centres commerciaux répartis dans une vingtaine de villes.
Spécialisé dans les centres commerciaux et projets mixtes de standing (ex: Toreo Parque Central, Parque Las Antenas).
FIBRAs axées sur les actifs de tourisme et de business travel sous marques internationales.
Leur modèle repose sur un investissement d’au moins 70 % des fonds dans de l’immobilier ou des créances associées, le reste pouvant être placé en titres d’État ou fonds de dette. Les distributions de trésorerie (souvent l’essentiel du rendement à long terme, environ 80 %) s’ajoutent à la plus‑value potentielle des certificats (CBFIs).
Voici un aperçu synthétique de ce segment :
| Indicateur FIBRAs | Valeur indicative |
|---|---|
| Actifs sous gestion (ensemble FIBRAs) | > 891 Mds MXN |
| Surface locative totale (GLA) | ~30,5 millions m² |
| Nombre de propriétés | > 2 000 |
| Taux d’occupation moyen | ~95 % |
| Poids en capitalisation boursière (BMV) | ~4 % |
| Appréciation cumulée indice FIBRAs (14 ans) | ~175 % |
| Rendement moyen dernier triennal (indice) | ~15 % / an |
Pour un investisseur étranger, les FIBRAs présentent plusieurs atouts : relative liquidité, diversification géographique et sectorielle, gestion professionnelle, régime fiscal spécifique et, pour beaucoup de baux industriels, indexation ou libellé en dollars qui atténue le risque de change.
Exemple de performance : Fibra Macquarie
Les publications récentes de certaines FIBRAs illustrent bien le momentum. Fibra Macquarie, par exemple, a enregistré un NOI record d’environ 59 millions de dollars au troisième trimestre 2025, en hausse de plus de 4 % sur un an, et a relevé sa distribution par certificat de près de 17 % sur la même période. Les loyers industriels par m² ont progressé d’environ 6 à 7 % en dollars, tandis que le taux d’occupation consolidé avoisinait 95 %.
Au‑delà de la performance opérationnelle, ces véhicules adoptent de plus en plus des stratégies ESG, avec une part croissante de leur dette indexée à des critères de durabilité, des scores GRESB élevés et un portefeuille d’actifs certifiés (LEED, EDGE, etc.). Ce mouvement les rend plus attractifs pour les investisseurs institutionnels internationaux en quête de rendement et de profil durable.
Cadre juridique : comment un étranger investit‑il dans l’immobilier commercial ?
Le Mexique s’est doté d’une Loi sur l’Investissement Étranger relativement permissive. En règle générale, un investisseur non mexicain peut participer librement au capital de sociétés locales, acquérir des actifs immobiliers et ouvrir des établissements, à l’exception de quelques secteurs réglementés (transport aérien domestique, certains services financiers, activités stratégiques, etc.).
Propriété foncière et “zone restreinte”
Le point central à maîtriser pour l’immobilier est la distinction entre les zones “restreintes” et le reste du territoire, telle que définie par la Constitution et les lois d’application.
En dehors de la zone restreinte (100 km des frontières, 50 km des côtes), un étranger peut acquérir un bien immobilier en pleine propriété, à condition d’obtenir un permis du ministère des Affaires étrangères (SRE) et de signer une clause de « Calvo », renonçant à la protection diplomatique de son pays d’origine pour ce bien. Dans la zone restreinte, la détention directe par un étranger est interdite.
Dans cette dernière configuration, le mécanisme clé est le fideicomiso : un trust immobilier où une banque mexicaine détient le titre de propriété comme fiduciaire, et l’investisseur étranger en est le bénéficiaire. Le trust est généralement conclu pour 50 ans renouvelables, avec des droits étendus d’usage, de location, de cession et de transmission. Pour de nombreux projets commerciaux sur la côte (hôtels, retail, complexes mixtes), ce schéma est la norme.
Les sociétés mexicaines sans clause d’exclusion des étrangers peuvent acquérir des biens en zone restreinte pour un usage non résidentiel (commercial, industriel, touristique, agricole) en propriété directe. Cette acquisition est soumise à l’obligation de notifier le SRE (Secrétariat des Relations Extérieures) dans un délai imparti. Cette structure est couramment utilisée pour les investissements en immobilier commercial, hôtelier, industriel ou de bureaux en bord de mer ou en zone frontalière.
Sociétés, registres et obligations
Sur le plan corporate, un investisseur peut créer une société de capitaux mexicaine (par exemple une S. de R.L. ou une S.A.P.I.) entièrement détenue par des étrangers pour porter ses actifs commerciaux. Il devra intégrer dans les statuts soit une clause d’exclusion des étrangers, soit l’acceptation de la clause de Calvo, puis enregistrer la société, et le cas échéant les fideicomisos, au Registre National des Investissements Étrangers.
Certaines formalités sont assorties de délais implicites : les demandes d’autorisation de dénomination sociale doivent être traitées en deux jours ouvrables, les permis pour trusts immobiliers en zone restreinte dans un délai de quelques jours à un mois selon le canal, faute de quoi ils sont réputés accordés. Ce système de “silence positif” sécurise les délais pour les investisseurs.
Fiscalité et coûts de transaction : ce que doit intégrer un business plan
L’attractivité de l’immobilier commercial mexicain tient aussi à une structure de coûts et de fiscalité relativement prévisible, même si elle n’est pas négligeable.
Achat, détention, cession : les principaux impôts
À l’acquisition, l’acheteur supporte en général : les frais de notaire, les droits d’enregistrement et divers frais annexes.
– Un impôt local sur l’acquisition immobilière (ISAI) situé typiquement entre 2 et 3,5 % de la valeur du bien.
– Des frais de notaire et de registre souvent inférieurs à 1 %.
– Les coûts de mise en place éventuelle d’un fideicomiso (plusieurs centaines de dollars de frais d’ouverture, assortis de frais annuels de même ordre de grandeur).
Taux modéré de la taxe foncière locale (predial) sur la valeur cadastrale d’un actif en phase d’exploitation au Mexique.
En matière de revenu, les loyers versés à un propriétaire étranger sont en principe soumis à un impôt sur le revenu prélevé à la source à 25 % du montant brut, sans déduction, sauf si l’investisseur opte pour un régime plus sophistiqué via une entité locale permettant de déduire les charges et amortissements (avec une imposition à 30 % sur le bénéfice net).
Lors de la revente d’un bien immobilier au Mexique, la plus-value est imposable selon deux régimes possibles : soit à un taux de 25 % sur le prix de vente brut, soit à un taux de 30 % sur le gain net, sous réserve de remplir certaines conditions. Il est crucial de noter que les conventions de non-double imposition signées par le Mexique avec de nombreux pays peuvent permettre de réduire significativement cet impôt pour les investisseurs étrangers originaires de ces pays partenaires. L’analyse du régime le plus avantageux et des bénéfices conventionnels est donc une étape essentielle dans la planification fiscale.
TVA, transfert de terrains et construction
Les terrains nus ne sont en principe pas soumis à la TVA, ce qui avantage les investisseurs fonciers. En revanche, les constructions ou améliorations sont taxées à 16%, à quelques exceptions près pour les logements à usage principalement résidentiel. Les transferts de portefeuilles, les développements d’hôtels ou de parcs logistiques doivent clairement intégrer ce coût dans leurs projections.
Pour un investisseur qui apporterait un actif immobilier à une FIBRA, l’opération est généralement taxable, mais l’impôt peut être différé si certaines exigences sont remplies, ce qui permet de mutualiser un patrimoine au sein d’un véhicule coté sans friction fiscale immédiate.
Segments porteurs : industriel, bureaux, hôtellerie et mixte
Tous les segments de l’immobilier commercial ne progressent pas au même rythme. Les données montrent toutefois que quatre grandes familles se détachent.
Industriel‑logistique et entrepôts : le bloc le plus solide
On l’a vu, le couple nearshoring + e‑commerce fait de l’industriel‑logistique le champion incontesté de la croissance. Le marché mexicain des entrepôts est estimé à plus de 43 milliards de dollars de revenus en 2024, avec une projection à plus de 70 milliards d’ici 2030, soit un rythme de croissance de l’ordre de 8 à 9 % par an selon les sources.
La majorité des entrepôts sont encore non frigorifiques, mais la logistique du froid (cold storage) se développe rapidement, portée par l’agroalimentaire, la pharma et la grande distribution. Les entrepôts à température contrôlée affichent une trajectoire de croissance autour de 5 % par an, supérieure au reste du marché.
Les loyers industriels ont progressé d’environ 50 % en cinq ans dans certains marchés, en partie à cause de l’augmentation des coûts de construction.
Bureaux : un marché en reprise, mais plus sélectif
Le marché des bureaux, durement touché par le télétravail pendant la pandémie, entame une phase de stabilisation avec un retour marqué des entreprises vers des schémas hybrides exigeant une présence au bureau trois jours par semaine ou plus pour la majorité des salariés. À Mexico, une étude indique que près de huit entreprises sur dix fonctionnent déjà sur ce modèle, et que plus de 85 % envisagent d’augmenter leur surface occupée dans les trois prochaines années.
La dynamique est toutefois très localisée : les corridors prime comme Polanco, Reforma et Insurgentes affichent une demande soutenue et des baisses significatives de vacance (jusqu’à 3 à 8 points de moins selon les quartiers), tandis que des zones périphériques comme Santa Fe restent en phase de rattrapage. La nouvelle offre, elle, ralentit fortement : le pipeline sous construction représente moins d’un tiers des volumes pré‑2019, ce qui limite le risque de surproduction à moyen terme.
Pour un investisseur, cette configuration favorise les actifs bien situés, récents, dotés de certifications environnementales et d’aménités modernes. Les immeubles obsolètes, mal desservis ou énergivores voient au contraire leur valeur relative s’éroder, d’où une tendance à la reconversion vers d’autres usages (résidentiel, santé, éducation) pour une part des surfaces.
Hôtellerie et retail touristique : la locomotive du tourisme
La reprise du tourisme mexicain est un autre pilier de l’attrait de l’immobilier commercial. Le secteur hôtelier pèse près de 58 milliards de dollars et pourrait approcher 82 milliards à la fin de la décennie, avec une croissance annuelle autour de 6 %. Les arrivées touristiques internationales ont dépassé les 45 millions de visiteurs, avec des recettes de plus de 15 milliards de dollars sur un semestre dans certaines années récentes. Les destinations balnéaires comme Cancun, Riviera Maya, Los Cabos, Puerto Vallarta ou Playa del Carmen affichent des taux d’occupation parfois supérieurs à 80 % en haute saison.
C’est le nombre de chambres d’hôtel actuellement en construction en France, illustrant la croissance continue du parc hôtelier.
La montée des résidences hôtelières de marque (branded residences) et des produits hybrides (appart‑hôtels, coliving haut de gamme, offres pour “digital nomads”) complète le tableau. Ces projets, souvent adossés à des resorts 5 étoiles, améliorent la rentabilité globale en combinant revenus récurrents de copropriété et exploitation hôtelière.
Projets mixtes et développement durable : la nouvelle norme
Une tendance transversale irrigue désormais l’ensemble de l’immobilier commercial mexicain : la montée en puissance des projets mixtes et des certifications environnementales. Les grands développeurs combinent de plus en plus bureaux, commerce, logements, hôtellerie et espaces verts dans un même ensemble, pour réduire les risques et répondre à la demande d’environnements urbains intégrés.
Le Mexique compte plus de 5 millions de mètres carrés de bâtiments certifiés EDGE, ce qui le place dans le top 10 mondial du Conseil US pour le bâtiment vert.
Au‑delà de l’image, ces certifications ont un impact économique mesurable : des études attestent de réductions de coûts d’exploitation et de maintenance de l’ordre de 20 %, des primes de loyer pouvant dépasser 10 % et une valorisation accrue des actifs. Pour les investisseurs, elles ouvrent par ailleurs l’accès à des financements verts (obligations vertes, prêts indexés ESG, hypothèques “vertes”) avec des conditions plus avantageuses.
Rendements, risques et arbitrages : comment lire le marché mexicain
Sur le papier, les chiffres de rendement brut – de l’ordre de 7 à 10 % pour de l’industriel, 6 à 8 % pour des bureaux prime bien gérés, souvent davantage dans certains actifs hôteliers ou commerciaux en station touristique – ont de quoi séduire, surtout si on les compare à d’autres grandes économies. Mais ces rendements s’accompagnent d’un éventail de risques qu’il faut évaluer lucidement.
Les risques macro et financiers
Le contexte monétaire mexicain reste exigeant : la banque centrale maintient une politique relativement restrictive, avec des taux directeurs élevés, ce qui se traduit par des coûts d’emprunt importants – les taux hypothécaires tournent autour de 10 % dans les dernières données disponibles. Cela renchérit le coût du levier pour les développeurs et limite l’accès au crédit dans certains segments (notamment résidentiel), même si les investisseurs institutionnels disposent souvent de conditions plus favorables via des financements obligataires ou internationaux.
Sur le plan réglementaire, les délais de zonage et d’obtention de permis – en particulier dans la zone métropolitaine de Mexico où ils peuvent atteindre 12 à 18 mois – accroissent les risques de coût et de planning. L’inflation des matériaux de construction érode également les marges des nouveaux projets.
Sécurité, infrastructures et capital humain
Certaines régions, surtout dans le nord (Chihuahua, Tamaulipas, Sinaloa), souffrent de problèmes de sécurité qui inquiètent les locataires internationaux et peuvent freiner l’implantation de nouveaux projets. Le vol de fret, par exemple, aurait augmenté d’environ 7 % en 2024 et représente un surcoût estimé parfois à plusieurs points de PIB. Cela renchérit les primes d’assurance (en hausse d’environ 11 % pour la logistique) et impose des investissements supplémentaires en sûreté.
Les infrastructures ne sont pas toujours au niveau des besoins : tensions sur le réseau électrique dans certains États industriels, congestion portuaire ou aux postes frontières, routes saturées… Le gouvernement a lancé plusieurs programmes massifs (modernisation de l’Isthme de Tehuantepec, expansion de ports comme Manzanillo, programmes autoroutiers, Tren Maya) mais leur déploiement est progressif.
Le secteur de la construction et de la logistique fait face à une pénurie critique de travailleurs qualifiés. Par exemple, on observe un déficit de plusieurs dizaines de milliers de conducteurs routiers. Cette situation peut entraîner des retards significatifs sur les chantiers et une augmentation des coûts des projets.
Cadre juridique immobilier : nuances et vigilance
Même si le Mexique autorise largement la propriété étrangère et offre des mécanismes éprouvés (fideicomisos, sociétés locales), le système foncier reste de type déclaratif : l’inscription d’un titre au registre ne garantit pas à elle seule l’absence de litige ou de charge cachée. Les terrains soumis à régime ejidal (propriété communautaire) couvrent plus de la moitié du territoire, et les transactions illégales ou mal structurées sur ces terres peuvent mener à des pertes totales.
Pour les investisseurs institutionnels, la réponse est connue : due diligence rigoureuse, recours systématique à des notaires indépendants, vérification de la chaîne de titres, contrôle des autorisations urbanistiques, assurances titre quand elles sont disponibles. Les risques juridiques sont maîtrisables, mais ils exigent un niveau de professionnalisation élevé.
Où se situent les meilleures fenêtres d’opportunité aujourd’hui ?
En recoupant les principaux moteurs – nearshoring, e‑commerce, data centers, tourisme, urbanisation rapide – et les contraintes – coût du capital, sécurité, régulation –, plusieurs axes d’investissement se dégagent clairement.
1. Parcs industriels et logistiques dans les corridors de nearshoring
Les zones frontalières et les régions industrielles du nord et du Bajío offrent un profil rare : taux de vacance minimaux, croissance des loyers à deux chiffres dans certains marchés, flux massifs d’investissements directs étrangers (le seul secteur manufacturier capte environ la moitié des IDE).
Les parcs industriels à normes internationales, situés à proximité d’axes routiers et ferroviaires majeurs, restent donc en haut de la liste. Les FIBRAs industrielles comme Fibra Prologis ou les développeurs privés (Vesta, VYNMSA, etc.) y multiplient les projets, et les cap rates moyens autour de 7,2 % avec des rendements non levier proches de 10 % restent attractifs pour du core‑plus.
2. Actifs logistiques “last mile” dans les grandes métropoles
À Mexico, Guadalajara ou Monterrey, les entrepôts urbains destinés à la livraison du dernier kilomètre voient leurs loyers s’envoler sous l’effet de l’e‑commerce. La vacance dans la vallée de Mexico, par exemple, est tombée à moins de 1 %, tandis que près d’un million de m² d’entrepôts sont en construction pour tenter de suivre la demande.
Les actifs existants bénéficiant d’une bonne localisation, à proximité des grands axes urbains et avec une excellente accessibilité pour les poids lourds, présentent un fort potentiel de revalorisation. Cette plus-value, à la fois en termes de loyer et de capital, est conditionnée par une mise aux normes modernes, notamment concernant la hauteur sous plafond, la qualité des sols et les standards de sécurité.
3. Bureaux prime et projets mixtes dans les CBD consolidés
Dans les quartiers d’affaires matures de Mexico (Polanco, Reforma, Insurgentes), de Monterrey (Valle Oriente, Margáin–Gómez Morín) ou de Guadalajara (Zona Financière), la combinaison d’une offre neuve limitée, d’une demande soutenue des secteurs tech, services financiers et services aux entreprises, et d’un retour progressif au bureau crée une fenêtre favorable.
Les actifs récents, certifiés (LEED, EDGE, WELL) et offrant des plates‑formes flexibles sont bien positionnés. Les projets mixtes combinant bureaux, commerce, loisirs et parfois hôtellerie (à l’image de certains développements de Fibra Danhos) bénéficient d’une meilleure résilience en cas de ralentissement sur un sous‑segment.
4. Hôtellerie haut de gamme et produits hybrides dans les pôles touristiques
Dans les destinations premium comme Los Cabos, Riviera Maya, Puerto Vallarta ou Cancun, la demande touristique internationale et domestique reste robuste. Les hôtels 5 étoiles affichent des taux d’occupation supérieurs à la moyenne nationale et des revenus par chambre parfois comparables, voire supérieurs, à certains marchés américains.
Les opportunités d’investissement se situent dans la reprise et la modernisation d’actifs existants (repositionnement, rebranding, ajout de résidences) ainsi que dans le développement de nouvelles niches : resorts écoresponsables, retraites bien-être, hébergements pour nomades numériques ou longs séjours. La réussite dans ces zones, notamment littorales, dépend d’une maîtrise des contraintes réglementaires et environnementales, souvent plus strictes.
5. Data centers et immobilier périphérique dans les hubs numériques
Querétaro, et dans une moindre mesure Monterrey et Guadalajara, se distinguent par la concentration de data centers. Les besoins en énergie, connectivité et sécurité de ces campus en font des investissements lourds, généralement réservés à des acteurs spécialisés. Mais l’immobilier commercial à proximité (bureaux, hôtels, commerces de services, entrepôts spécifiques) profite directement de leur présence.
Les terrains offrant de bonnes connexions électriques et télécoms autour de ces clusters deviennent rares, ce qui génère une valorisation rapide pour les investisseurs qui ont pris position tôt.
Conclusion : un marché d’opportunités… pour investisseurs préparés
Les opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial au Mexique sont réelles, profondes et diversifiées. Un marché en croissance soutenue, une intégration poussée aux chaînes de valeur nord‑américaines, un afflux record d’investissements étrangers, une urbanisation rapide et un tourisme en plein rebond créent un environnement rarement observé dans un pays de cette taille.
Mais cette attractivité ne doit pas faire oublier la complexité du terrain : coûts de financement élevés, lourdeurs administratives, sécurité variable selon les États, contraintes d’infrastructure, particularités du régime foncier et nécessité d’une due diligence juridique rigoureuse.
Pour les investisseurs capables d’allier analyse macroéconomique, expertise des sous-marchés et sélection d’actifs adaptés aux nouvelles tendances (comme la logistique moderne, les bureaux verts, l’hôtellerie réinventée et les projets mixtes), le secteur immobilier commercial mexicain présente un profil risque/rendement attractif. Il combine des rendements courants élevés, un potentiel de plus-value, une exposition au rebond industriel nord-américain et à la croissance du tourisme mondial, à condition de s’appuyer sur des partenariats locaux solides.
Autrement dit, le marché n’est plus un pari exotique, mais une composante à part entière d’une stratégie globale d’allocation en immobilier, à condition d’y entrer avec méthode, patience et un solide accompagnement professionnel.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Mexique pour chercher du rendement locatif et une exposition en pesos mexicains. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Riviera Maya, Mexico, Guadalajara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans une zone touristique en forte demande comme Playa del Carmen ou Tulum, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété en fideicomiso ou via société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps, en intégrant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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