Les opportunités de location saisonnière au Mexique

Publié le 20 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Le marché de la location saisonnière au Mexique n’est plus une niche pour quelques aventuriers immobiliers. En quelques années, il est devenu l’un des écosystèmes les plus dynamiques du continent, tiré par un tourisme record, l’essor du télétravail, une fiscalité encore modérée et des prix d’acquisition nettement plus accessibles qu’aux États‑Unis ou en Europe. Derrière les cartes postales – plages caraïbes, villes coloniales, Pueblos Mágicos – se cache désormais une véritable industrie, structurée par la donnée, les plateformes et des règles locales de plus en plus précises.

Un marché porté par un tourisme record et un coût de vie attractif

Depuis la reprise post‑pandémie, le Mexique a enchaîné les records. En 2024, le pays a accueilli entre 42 et 45 millions de visiteurs internationaux, générant près de 33 milliards de dollars de recettes touristiques, soit environ 8,6 % de son PIB. Le pays a même été classé parmi les destinations les plus visitées au monde, porté par les voyageurs nord‑américains mais aussi par un tourisme domestique très solide.

Cette combinaison – tourisme massif, coût de vie bas, cadre fiscal encore compétitif – explique pourquoi de plus en plus d’investisseurs américains et canadiens voient dans l’immobilier mexicain un outil de diversification de portefeuille, avec une double promesse : revenus locatifs saisonniers et appréciation du capital à moyen terme.

Sur le plan macro, le marché immobilier mexicain est projeté en croissance d’environ 4 à 5 % par an pour atteindre près de 183,7 milliards de dollars d’ici 2030, la composante résidentielle représentant plus de 17 milliards. Du côté des locations de courte durée, la croissance annuelle du segment est estimée autour de 20 %, notamment grâce aux plateformes comme Airbnb, Vrbo et Booking.com, qui structurent désormais l’offre.

Comprendre les fondamentaux : ADR, occupation, RevPAR et saisonnalité

L’analyse des opportunités de location saisonnière repose sur quelques indicateurs clés. Au niveau national, entre janvier 2021 et novembre 2023, l’Average Daily Rate (ADR) – le tarif moyen par nuit – a évolué entre 113 et 152 dollars. Les pics ont logiquement été enregistrés en décembre 2021 et décembre 2022, autour de 150–152 dollars, traduisant la très forte demande pendant les fêtes et l’hiver nord‑américain.

Une mise à jour plus récente indique qu’à l’échelle du pays, le taux d’occupation moyen tourne autour de 39 %, pour environ 294 000 annonces actives, avec un RevPAR ajusté saisonnièrement autour de 40 dollars. Autrement dit, malgré une concurrence croissante, la demande reste suffisamment forte pour soutenir des revenus attractifs, à condition de bien se positionner.

Cette performance nationale masque de fortes disparités régionales. Certaines zones côtières comme la Riviera Maya ou Puerto Vallarta atteignent des taux d’occupation moyens supérieurs à 50–60 %, tandis que d’autres marchés – plus émergents ou plus saisonniers – oscillent autour de 30–40 %. La lecture locale et la compréhension de la saisonnalité deviennent donc essentielles.

Riviera Maya et Quintana Roo : le moteur caraïbe des locations saisonnières

Le corridor Cancún – Playa del Carmen – Tulum, au cœur de la Riviera Maya, est aujourd’hui la région la plus visitée du pays. Quintana Roo, l’État qui englobe cette frange littorale, affiche parmi les taux de remplissage les plus élevés d’Amérique latine : la Riviera Maya a dépassé 80 % d’occupation moyenne annuelle en 2024, et les locations de vacances de l’État atteignent autour de 75 % d’occupation.

Cancún, Playa del Carmen, Tulum : trois profils, une même dynamique

La diversité des sous‑marchés est frappante.

Cancún reste la vitrine balnéaire historique : un « Hotel Zone » densément construit le long d’un banc de sable de plus de 20 km, une aéroport international hyper connecté, plus de 6 millions de touristes par an, et un marché locatif dominé par les resorts et les condos. Les données de performance mentionnent une fourchette d’ADR entre 78 et plus de 110 dollars, avec des taux d’occupation qui peuvent grimper de 40 % à près de 70 % selon la saison. En avril 2022, un simple condo 1 chambre / 1 salle de bain se louait autour de 79 dollars la nuit, pour un revenu mensuel moyen supérieur à 1 100 dollars, avec un taux de remplissage d’environ 47 %.

Tulum, enfin, symbolise le virage éco‑luxe du Mexique. Ancien village de pêcheurs, la destination s’est muée en hub bohème chic, mêlant ruines mayas, dizaines de cenotes et yoga retreats. Les prix d’acquisition y sont parmi les plus élevés de la côte caraïbe, avec des condos autour de 3 500 dollars/m² (par exemple, 166 000 dollars pour 48 m² dans un rapport 2023). Mais les revenus suivent : dans une des séries de données, l’ADR dépasse 150 dollars (158 €) pour un taux d’occupation moyen d’environ 43 %, et un revenu mensuel moyen autour de 1 670 dollars entre septembre 2024 et août 2025. D’autres sources, plus orientées haut de gamme, mentionnent un ADR supérieur à 250 dollars et une médiane d’occupation autour de 67 %, avec des listings réservés en moyenne 197 nuits par an, pour un revenu annuel typique d’environ 301 000 pesos.

Ce panorama peut se résumer ainsi :

En pratique, la Riviera Maya offre des rendements bruts souvent compris entre 8 et 12 % par an sur les locations saisonnières, avec un poids disproportionné de la haute saison dans les résultats : il n’est pas rare que les revenus générés entre décembre et avril couvrent 60 à 70 % des coûts annuels.

Une saisonnalité marquée mais exploitable

La Riviera Maya fonctionne sur un schéma classique en trois temps :

– Haute saison de décembre à avril, avec des taux d’occupation qui flirtent avec 80–95 %. Les voyageurs sont surtout nord‑américains et européens, prêts à payer des ADR élevés pour fuir l’hiver.

– Saisons intermédiaires en mai‑juin et novembre, autour de 60–75 % d’occupation. Les segments qui dominent alors sont les couples, les télétravailleurs et les voyageurs au budget plus flexible, sensibles aux offres longue durée.

– Basse saison de juillet à octobre, autour de 45–60 % d’occupation, marquée par la saison des pluies et le risque cyclonique. La clientèle devient majoritairement nationale, souvent sur des séjours plus longs et à budget plus serré.

Autres poches d’opportunités dans Quintana Roo

Au‑delà du triptyque Cancún – Playa – Tulum, des marchés plus petits tirent leur épingle du jeu : Puerto Morelos, Bacalar, Isla Mujeres, Holbox ou Puerto Aventuras. Les données montrent par exemple qu’à Puerto Morelos, un volume d’environ 881 annonces actives enregistre un ADR d’un peu plus de 140 dollars pour un taux d’occupation autour de 37 %. Bacalar, avec son lagon aux « sept couleurs », affiche des ADR en pesos élevés pour un marché encore émergent, avec une occupation située entre 35 et 49 %. Isla Mujeres et Holbox, quant à elles, conjuguent des ADR robustes et des taux de remplissage de l’ordre de 40–50 %, sur des inventaires beaucoup plus restreints.

Ces marchés de niche, moins saturés que Cancún ou Tulum, peuvent offrir de bons compromis entre prix d’entrée, authenticité, et potentiel de croissance, à condition d’accepter une saisonalité parfois plus marquée et une logistique plus complexe (accès insulaire, services limités, etc.).

Côte pacifique : Puerto Vallarta, Riviera Nayarit et Los Cabos

Si la Caraïbe attire par son eau turquoise, la côte pacifique mexicaine propose une autre équation : paysages de montagne plongeant dans l’océan, communautés d’expatriés bien installées, prix d’entrée souvent plus raisonnables, et une saison des ouragans globalement moins agressive que côté Atlantique.

Puerto Vallarta : un marché mature et résilient

Puerto Vallarta, dans l’État de Jalisco, combine plages de sable doré, centre historique, scène gastronomique, communauté LGBTQ+ active (notamment dans la Zona Romántica) et un flux constant de « snowbirds » canadiens et américains de décembre à mai. Côté chiffres, plusieurs jeux de données convergent : plus de 6 000 à 8 000 annonces actives, des ADR souvent supérieurs à 100 dollars (certaines sources évoquent 180 dollars en moyenne), et des taux d’occupation dans une fourchette haute de 50–60 %, voire davantage pour les meilleurs produits.

Le tableau suivant permet de situer Puerto Vallarta par rapport à quelques autres marchés phares :

Pour un investisseur, Puerto Vallarta offre des rendements bruts typiques de 5 à 8 %, avec un marché relativement liquide, un taux de retour de clients important (réduisant les coûts marketing) et des perspectives de croissance modérée mais solide.

Riviera Nayarit : l’effet de débordement et les niches haut de gamme

Au nord de Puerto Vallarta, la Riviera Nayarit regroupe une série de stations littorales : Bucerías, Nuevo Vallarta, Sayulita, Punta Mita, La Cruz de Huanacaxtle, San Blas… Les données de marché révèlent, pour Bahia de Banderas dans son ensemble, près de 6 967 annonces actives, un ADR autour de 2 419 pesos et un taux d’occupation d environ 52 %, pour un revenu mensuel médian de près de 464 000 pesos.

Enfin, Punta Mita occupe clairement le segment ultra‑luxe : villas à plusieurs millions de dollars, tarifs à la nuit qui peuvent atteindre des sommets, et une clientèle internationale très aisée. Le ticket d’entrée y est en conséquence, mais les revenus peuvent être spectaculaires sur un calendrier parfaitement calibré.

Los Cabos et la Basse‑Californie : rendements élevés, tickets d’entrée plus lourds

À l’extrémité sud de la Basse‑Californie, la région de Los Cabos – qui regroupe Cabo San Lucas, San José del Cabo et le « Corridor » qui les relie – s’affirme comme l’un des marchés de location saisonnière les plus haut de gamme du pays. Les ADR y sont parmi les plus élevés de tout le Mexique, souvent entre 295 et 391 dollars selon les segments, avec des taux d’occupation de 35 à près de 70 % selon la saison. En 2024‑2025, les données indiquent qu’un bien typique à Cabo San Lucas peut générer entre 2 700 et 3 700 dollars de revenu mensuel, avec une fréquentation médiane autour de 65 %.

La Basse‑Californie offre ainsi un éventail de scénarios : très haute gamme à Los Cabos, marché intermédiaire mais en croissance à La Paz, et niches émergentes comme Todos Santos ou El Pescadero, encore relativement abordables mais déjà très convoitées.

Grandes villes et villes coloniales : l’autre pilier de la location saisonnière

Les plages ne concentrent pas toute la valeur du marché. Les métropoles intérieures et les villes coloniales attirent un mélange de touristes culturels, de voyageurs d’affaires, d’étudiants et de nomades numériques. Elles présentent souvent une saisonnalité moins violente et des prix d’entrée plus bas.

Mexico City : potentiel élevé, régulation stricte

La capitale constitue un cas à part. C’est une destination internationale pour la gastronomie, la culture, les musées, l’architecture, mais aussi un hub pour les télétravailleurs. Les données montrent qu’entre juin 2024 et mai 2025, la ville comptait près de 19 756 annonces actives, avec une croissance de 8 % des nuitées réservées, mais une légère baisse du nombre total de listings, ce qui a mécaniquement tiré le taux d’occupation vers le haut (+6 %).

L’autre réalité de Mexico City tient à la régulation, parmi les plus strictes du pays. Depuis 2024‑2025, la ville a instauré :

– un registre obligatoire des hôtes, avec renouvellement tous les deux ans ;

– un numéro de licence unique par propriété, à afficher sur toutes les annonces ;

– une limite de 180 jours de location courte durée par an (avec des discussions pour réduire à 120 jours dans les zones les plus sous tension) ;

– des obligations de sécurité (détecteurs de fumée, de CO, extincteurs) et une assurance responsabilité civile obligatoire ;

– une interdiction d’utiliser certains logements sociaux ou secteurs spécifiques pour de la location touristique.

Les amendes en cas de non‑conformité peuvent atteindre 300 000 pesos, et les plateformes peuvent retirer les annonces fautives. Cette régulation pousse évidemment vers un modèle plus professionnel et pénalise les propriétaires occasionnels ou mal informés. En contrepartie, elle sécurise l’écosystème à long terme et préserve – en théorie – une partie du parc résidentiel pour les habitants.

Mérida, Oaxaca, Guadalajara, San Miguel de Allende : les étoiles montantes de l’intérieur

Plusieurs villes intérieures se distinguent par un rapport rendement/risque attractif, une vie culturelle riche et un marché touristique en pleine expansion.

Oaxaca de Juárez, ville coloniale entourée de montagnes et de sites archéologiques comme Monte Albán, attire une clientèle jeune Internationale en quête d’authenticité et de gastronomie. Les données récentes mentionnent un taux d’occupation moyen autour de 49 % entre 2024 et 2025, pour un ADR de l’ordre de 73 dollars et un revenu mensuel moyen proche de 900 dollars pour un condo 1 chambre. Fait notable : environ la moitié des réservations concernent des chambres privées, signe d’une forte demande pour les hébergements plus économiques et de co‑living.

San Miguel de Allende, enfin, incarne la ville coloniale haut de gamme : architecture classée, scène artistique, mariages de destination, flux constant de visiteurs (1,5 million par an). Le marché locatif y est vif, mais plus saisonnier, avec une moyenne d’occupation autour de 32–35 %, un ADR entre 126 et plus de 190 dollars, et des revenus mensuels typiques autour de 1 000 à 1 500 dollars. Les meilleures propriétés, idéalement situées dans le Centro historique, captent bien sûr une part disproportionnée de la demande.

Un tableau synthétique permet de comparer rapidement ces marchés intérieurs :

Cadre légal et fiscal : ce qu’un investisseur étranger doit maîtriser

Le Mexique est généralement décrit comme « friendly » pour Airbnb et la location saisonnière. La légalité de ce modèle ne fait pas débat au niveau national, mais les conditions varient fortement d’un État à l’autre et d’une ville à l’autre.

Propriété : la contrainte de la « zone restreinte » et le fideicomiso

L’article 27 de la Constitution mexicaine interdit la propriété directe par des étrangers dans une bande de 50 km à partir des côtes et de 100 km des frontières. Or, la plupart des destinations balnéaires se trouvent précisément dans cette zone restreinte. La parade, couramment utilisée depuis des décennies, est le fideicomiso, un trust bancaire :

– une banque mexicaine détient le titre légal ;

– l’investisseur étranger est bénéficiaire du trust, avec tous les droits d’usage, de location, de vente et de transmission ;

– la durée initiale est de 50 ans, renouvelable ;

– les frais de mise en place gravitent autour de 1 000 à 2 000 dollars selon les sources et les banques ;

– les frais annuels se situent généralement entre 500 et 1 500–2 000 dollars.

Fiscalité : ISR, TVA, taxe d’hébergement, RFC et retenues

Tout revenu locatif perçu au Mexique est imposable au Mexique, que le propriétaire soit résident ou non. Le schéma général combine trois composantes :

– l’impôt sur le revenu (ISR) ;

– la TVA (IVA) à 16 % sur les locations de courte durée meublées, dans la plupart des cas ;

– une taxe spécifique d’hébergement, souvent comprise entre 3 et 5 % selon les États (par exemple à Mexico City).

Pour un non‑résident non enregistré, la combinaison des retenues et de la TVA peut faire grimper la charge fiscale effective jusqu’à 36 %. D’où l’importance, même pour un investisseur étranger, d’obtenir un RFC, un CURP et de se faire accompagner par un comptable ou un cabinet spécialisé, sous peine de voir les rendements sérieusement amputés.

À côté de ces impôts sur le flux, il faut anticiper :

– le predial (taxe foncière annuelle), souvent très bas (moins de 200 dollars par an pour une maison « moyenne », ou 0,1–0,3 % de la valeur cadastrale) ;

– les taxes d’acquisition à l’achat (2–4,5 % selon les villes, par exemple 2 % à Cancún ou Puerto Vallarta) ;

– une fiscalité sur la plus‑value lors de la revente, qui peut atteindre 25–30 % du gain, avec possibilité de déduire les dépenses d’amélioration et une partie des frais.

Coûts d’exploitation et de gestion

La rentabilité réelle d’une location saisonnière dépend autant des revenus que de la maîtrise des coûts. Les ordres de grandeur récurrents dans les grandes villes sont les suivants :

Beaucoup de conseillers recommandent de provisionner l’équivalent de deux mois de revenus par an pour la maintenance et le marketing, et de garder un coussin de 10–15 % du chiffre d’affaires pour les réparations imprévues.

Saisonnalité nationale : planifier le cash‑flow plutôt que le subir

La saisonalité ne se résume pas à la polarité « hiver/été ». À l’échelle du Mexique, on distingue généralement :

Sur la Riviera Maya, les courbes d’occupation illustrent parfaitement cette dynamique, oscillant entre 80–95 % en haute saison, 60–75 % en mi‑saison et 45–60 % en basse saison selon les sous‑marchés. Sur le Pacifique, Puerto Vallarta et Los Cabos connaissent un pic d’occupation de décembre à avril, un creux relatif en été, avec un regain ponctuel autour des fêtes mexicaines.

Pour un investisseur, comprendre ces cycles sert à plusieurs choses :

Les données issues de Mexico City montrent aussi que le type de séjour le plus rentable oscille entre 3 et 4 nuits, avec une fenêtre de réservation moyenne de 30 jours (allant de 20 jours en juillet à plus de 40 jours en octobre). Ce type d’insight, disponible pour de nombreux marchés via des outils comme Airbtics, AirROI ou les indices PriceLabs, permet de paramétrer plus finement les séjours minimums, les politiques d’annulation et les promotions.

Tendances de la demande : digital nomads, écotourisme, séjours expérientiels

Les opportunités de location saisonnière au Mexique s’inscrivent dans des tendances de fond qui dépassent le seul pays.

L’écotourisme et le bien‑être tirent des marchés comme Tulum, La Paz, Bacalar ou la côte d’Oaxaca. Les propriétés éco‑responsables, intégrées dans la jungle ou près de réserves naturelles, séduisent une clientèle prête à payer un premium, à condition que l’expérience soit authentique et cohérente (architecture bioclimatique, matériaux naturels, gestion de l’eau, etc.).

Enfin, un mouvement net se dessine contre les logements standardisés sans âme. Les voyageurs recherchent des lieux avec une identité visuelle forte, un ancrage régional affirmé, un design cohérent. À l’heure où les grandes plateformes intègrent de plus en plus d’algorithmes de personnalisation, les annonces « génériques » risquent de disparaître des premiers résultats au profit de biens plus différenciés.

Construire une stratégie : choisir ses marchés, calibrer son modèle

À partir des données disponibles sur tout le pays, plusieurs grandes familles de stratégies se dessinent.

Miser sur les marchés balnéaires établis

Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Vallarta ou Los Cabos forment une colonne vertébrale fiable pour un portefeuille orienté rendement. Les rendements bruts oscillent typiquement entre 5 et 12 %, avec des tickets d’entrée allant d’environ 120 000–150 000 dollars (condo en seconde ligne à Playa ou Puerto Vallarta) à plus d’un million de dollars pour une villa à Tulum ou Punta Mita.

Le risque principal tient à la saturation potentielle (prolifération de condos mal gérés), aux chocs climatiques (ouragans, sargasses) et à une concurrence hôtelière très organisée. La contrepartie est une demande mondiale diversifiée et un écosystème de gestionnaires, d’agents, de juristes et de prestataires déjà bien en place.

Combiner avec des villes intérieures pour lisser la saisonnalité

Intégrer dans un portefeuille des biens à Mérida, Oaxaca, Guadalajara ou Mexico City permet de lisser une partie de la volatilité saisonnière des plages. Ces marchés, moins dépendants du tourisme international pur, bénéficient de la demande domestique, du voyage d’affaires, d’événements et d’un coût d’entrée plus faible. Les rendements bruts annoncés sont souvent compris entre 5 et 8 %, avec une perspective d’appréciation du capital liée à la croissance urbaine et au phénomène de nearshoring.

Cibler les niches en émergence

Des destinations comme Bacalar, Holbox, Puerto Escondido, La Paz, Todos Santos, San Cristóbal de las Casas ou encore certains Pueblos Mágicos présentent un fort potentiel de revalorisation à moyen terme. Les données montrent déjà des ADR élevés au regard des niveaux de vie locaux, avec des taux d’occupation honorables. Le revers de la médaille est un risque plus élevé : infrastructures parfois insuffisantes, réglementation encore floue, dépendance à un segment de clientèle plus restreint.

Choisir son modèle d’exploitation

Au‑delà du lieu, la question du modèle d’exploitation est centrale :

Les données nationales et locales montrent qu’un gestionnaire professionnel utilisant une tarification dynamique performante peut générer 15 à 30 % de revenus supplémentaires par rapport à une approche statique. À Mexico City, par exemple, les annonces utilisant une tarification dynamique modérée à élevée enregistrent 17 % d’occupation en plus, 30 à 45 % d’ADR supplémentaire et jusqu’à 71 % de RevPAR en plus que celles aux prix figés.

Risques et erreurs fréquentes : ce qu’il faut éviter

Les opportunités de location saisonnière au Mexique sont réelles, mais elles ne sont pas exemptes de risques.

Les erreurs les plus courantes constatées dans les rapports et études sont récurrentes : acheter un bien sans vérifier le statut foncier (ejido, servitudes, autorisations), surpayer par manque de réseau local (« gringo price »), sous‑estimer la complexité opérationnelle de la location courte durée, ignorer ou contourner les obligations fiscales et réglementaires.

Sur le plan commercial, se contenter de photos amateurs, de descriptions vagues et d’une présence sur une seule plateforme limite fortement la visibilité. Les statistiques internes des plateformes indiquent que les annonces avec photos professionnelles reçoivent plus de trois fois plus de vues que celles illustrées par des clichés amateurs.

Enfin, beaucoup de propriétaires sous‑estiment l’impact des avis : dans un marché hypercompétitif, la différence entre une moyenne de 4,6 étoiles et 4,8 étoiles peut représenter 10 à 20 % de revenus en plus, grâce à un meilleur positionnement algorithmique et à la capacité de justifier un ADR plus élevé.

Conclusion : un marché porteur, mais qui récompense la rigueur

Les opportunités de location saisonnière au Mexique se situent à la croisée de plusieurs tendances puissantes : un tourisme international en croissance, un marché domestique massif, l’essor du télétravail, des coûts de détention encore faibles et un cadre légal qui, malgré un durcissement local dans certains cas, reste globalement favorable.

Pour en tirer parti, la clé n’est plus simplement « acheter un condo en bord de mer et le mettre sur Airbnb ». Le marché est entré dans une phase de professionnalisation où la donnée, la tarification dynamique, le positionnement de marque, la conformité fiscale et réglementaire, la qualité de la gestion et l’expérience client font la différence entre un investissement performant et un actif sous‑exploité.

Dans ce contexte, la question n’est plus de savoir si le Mexique offre des opportunités de location saisonnière, mais plutôt quelles régions, quels segments et quels modèles d’exploitation correspondent le mieux au profil de risque, au capital disponible et à l’horizon d’investissement de chaque propriétaire.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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