Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au Mexique, la question urbaine n’est plus un simple dossier d’aménagement du territoire : c’est devenu un levier central de politique sociale, climatique et économique. Logement abordable, rénovation des transports, grands corridors ferroviaires, parcs linéaires, quartiers mixtes, villes intelligentes… une nouvelle génération de projets tente de corriger deux décennies de sprawl, de spéculation et de fragmentation sociale. Derrière ces annonces, un même enjeu : transformer un modèle urbain qui a produit des millions de logements éloignés, des infrastructures saturées et une pression croissante sur l’eau, l’air et les sols.
La demande en logements est estimée à environ 8 millions d’unités et près d’un logement sur quatre est jugé inadéquat. Les projets futurs croisent les programmes de logement, les nouvelles infrastructures de mobilité, les initiatives d’espace public et les stratégies de « smart city ».
Pendant des années, la politique fédérale a soutenu la production massive de lotissements en périphérie, souvent sans services ni transports. Le résultat est connu : près de 650 000 maisons abandonnées ou jamais habitées, des millions d’habitants contraints à des trajets longs et chers, et une explosion des émissions liées à la voiture. Le nouveau cycle de projets de développement urbain cherche à prendre le contre-pied de ce modèle.
Le Programme de logement pour le bien-être : 1,1 million de nouveaux logements
Le cœur de cette réorientation, c’est le Programa de Vivienda para el Bienestar, qui fixe un objectif de 1,1 million de logements neufs sur le sexennat 2024‑2030 (objectif relevé par rapport au million initial), assortis de plus de 1,5 million d’améliorations de logements existants. L’intention est explicite : augmenter l’offre de logement abordable, alors que dans les bas revenus, le logement peut avaler jusqu’à 60 % du revenu brut des ménages.
Ce programme s’organise autour de deux grands opérateurs publics du logement, avec une répartition claire des cibles.
| Institution | Logements neufs prévus | Surface type | Public principal |
|---|---|---|---|
| Infonavit | 600 000 | 60 m², proche des emplois | Salariés formels affiliés à l’IMSS |
| Conavi | 500 000 | 60 m² (3 chambres) + 40 m² | Seniors, mères célibataires, jeunes, etc. |
Infonavit, plus grand organisme de crédit logement du pays et troisième plus grand au monde, voit son objectif relevé de 100 000 unités pour atteindre 600 000 logements. Ces logements de 60 m² sont conçus pour être sûrs, efficaces, confortables et bien desservis : accès aux services de base, espaces verts, équipements sportifs et sociaux, et surtout proximité des zones d’emploi. C’est une rupture avec les « quartiers dortoirs » construits à des dizaines de kilomètres des centres urbains.
Conavi vise la construction de 500 000 logements sociaux, ciblant prioritairement les personnes âgées, les familles monoparentales, les personnes handicapées, les populations autochtones et les jeunes.
Les coûts unitaires prévus pour ces logements se situent entre 700 000 et 1,2 million de pesos, avec des financements sous forme de prêts à taux zéro ou à faible taux, remboursables sur 15 à 20 ans. Les plafonds de revenus pour accéder aux crédits à taux zéro sont fixés à environ deux fois le salaire minimum, soit autour de 17 000 pesos par mois, de manière à toucher les salariés les plus précaires qui, jusqu’ici, étaient largement exclus du crédit immobilier.
Logement, emploi et aménagement du territoire
Le programme est aussi pensé comme un moteur économique. Pour la seule année de lancement, la construction de 200 000 logements doit générer 600 000 emplois. Lors d’une phase spécifique annoncée pour 52 345 logements répartis dans 25 États, les projections parlent de 235 000 emplois directs et 353 000 indirects.
| Phase de construction (52 345 logements) | Démarrages prévus | Emplois directs estimés | Emplois indirects estimés |
|---|---|---|---|
| Février | 20 564 | ||
| Mars | 13 798 | ~235 000 | ~353 000 |
| Avril | 17 983 |
Au-delà des chiffres, la géographie du programme est stratégique. Les chantiers sont annoncés dans 25 États, du nord au sud – Baja California, Sonora, Oaxaca, Quintana Roo, Veracruz ou encore Zacatecas et Tamaulipas – avec une réserve foncière nationale de 2 260 hectares sur 322 sites. Pour 2024, 125 000 logements sont programmés sur ces réserves, avec, sur 93 sites représentant 400 hectares, la décision de réserver 20 % du foncier à du logement locatif abordable pour les jeunes. C’est un changement important dans un pays où seulement 16 % du parc de logements est en location.
Une réponse aux dérives du passé : de la dette illégitime à la proximité urbaine
Ce nouveau programme arrive aussi comme une forme de réparation. Avant 2018, plus de 4 millions de prêts immobiliers ont été jugés « impayables ». Les Instituts publics de logement, largement critiqués pour leur corruption, ont produit des lotissements sans services, loin des centres urbains, parfois invivables sans voiture. Le gouvernement actuel a gelé le remboursement de 2 millions de crédits Infonavit et a déjà accordé des avantages (baisse de taux, réduction des mensualités ou remises de solde) à 574 000 emprunteurs, avec 1,426 million de personnes supplémentaires devant bénéficier d’autres formes de soutien.
La réforme autorise l’achat de foncier déjà équipé pour construire du logement social ancré dans des tissus urbains accessibles. Les nouveaux critères exigent une proximité de 30 minutes à pied, 20 minutes à vélo ou 45 minutes en transport des services essentiels, visant à lutter contre l’étalement urbain.
Le logement abordable comme politique urbaine : Mexico et sa stratégie locative
Si les programmes fédéraux donnent l’ossature, c’est dans les grandes métropoles que se joue la déclinaison concrète du nouveau modèle urbain. Mexico, ville de près de 9 millions d’habitants (22 millions à l’échelle métropolitaine), est à la fois le principal laboratoire et le plus grand défi.
Un marché sous tension extrême
Les données compilées par des plateformes comme Propiedades.com ou des cabinets comme 4S Real Estate dessinent un paysage sans équivoque : explosion des valeurs locatives, capitalisation rapide dans certains quartiers, poussée de la gentrification dans les zones centrales.
Dans les 16 alcaldías de Mexico, toutes ont vu leur valeur locative progresser sur les cinq dernières années, avec des hausses spectaculaires : +22 % à Iztacalco et Cuajimalpa, +21 % à Xochimilco, +19 % à Iztapalapa, +15 % à Azcapotzalco, Venustiano Carranza et Magdalena Contreras. Certains quartiers comme Del Valle Norte, Narvarte ou Roma Norte ont connu des gains de capital de 28 à 31 %.
| Alcaldía / Quartier | Hausse des loyers ou capitalisation (≈ 5 ans) |
|---|---|
| Iztacalco | +22 % (loyers) |
| Cuajimalpa | +22 % (loyers) |
| Xochimilco | +21 % (loyers) |
| Iztapalapa | +19 % (loyers) |
| Venustiano Carranza | +15 % (loyers) |
| Azcapotzalco | +15 % (loyers) |
| Magdalena Contreras | +15 % (loyers) |
| Del Valle Norte | +31 % (plus-value) |
| Narvarte | +29 % (plus-value) |
| Roma Norte | ≈ +29 % (plus-value) |
Sur la même période, le prix moyen des logements dans l’agglomération a augmenté d’environ 36 %. Dans ce contexte, l’OCDE rappelle que plus de la moitié de tout le crédit logement est capté par les 20 % les plus riches, tandis que près d’un quart du parc de logements est jugé sous‑standard et que la sur‑occupation figure parmi les plus élevées du club des pays développés.
Programme public de logement locatif à Mexico : 20 000 logements en six ans
Face à une pénurie de plus de 50 000 logements locatifs et à un marché privé très peu régulé (seulement 16 % du parc est loué), la ville a lancé un programme de logement locatif public avec un objectif de 20 000 unités abordables sur le sexennat.
La première phase du programme, dotée de plus de 600 millions de pesos d’investissement public, prévoit la construction de 1 000 logements dès l’année de lancement. Les premières livraisons sont attendues entre fin 2025 et début 2026. Les projets sont concentrés dans des zones centrales de la ville particulièrement touchées par la gentrification et la pression touristique, telles que Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Azcapotzalco, Doctores, ainsi que Buenos Aires, Tacuba et El Rosario.
Un premier immeuble de 120 appartements de 60 m², construit sur l’ancien site de l’usine Yale face à la Plaza Tlaxcoaque dans le centre historique, fait figure de vitrine. Quatre projets supplémentaires en cours dans Doctores, Buenos Aires, Tacuba et El Rosario doivent livrer plus de 550 logements additionnels. À cela s’ajoute la réhabilitation de 300 maisons endommagées par les séismes de 2017.
L’architecture de ces ensembles marque une rupture avec le modèle de la tour isolée en intégrant des **Systèmes de soins intégrés**. Ces systèmes comprennent des crèches, des cuisines communautaires, des restaurants collectifs, des buanderies et des espaces polyvalents. Ils sont pensés pour alléger la charge de travail domestique, notamment celle des femmes, et pour renforcer la vie de quartier.
Sur le plan social, l’accès est ciblé : ménages sans propriété, foyers gagnant jusqu’à trois salaires minimums, jeunes, mères célibataires, personnes âgées, travailleurs informels, familles déplacées. Les loyers pour les ménages les plus modestes sont plafonnés entre 2 000 et 3 000 pesos, soit des niveaux compatibles avec un ou deux salaires minimums, et ne dépasseront pas 30 % du revenu pour ceux disposant de ressources plus élevées.
La stratégie locative s’inscrit dans un cadre plus large, baptisé « Bando 1, pour une ville vivable et abordable avec identité et racines locales », qui reprend et corrige l’expérience du Bando 2 du début des années 2000 (densification des alcaldías centrales sous l’ère López Obrador, avec transformation d’anciens terrains industriels en quartier mixte, comme Nuevo Polanco et ses plus de 8 000 appartements).
Cet article propose un ensemble de mesures concrètes pour réguler le marché locatif, protéger les locataires et réorienter la politique de logement social.
Limitation des augmentations de loyer au taux d’inflation de l’année précédente.
Création d’un indice spécifique pour encadrer les loyers dans les zones sous tension.
Mise en place d’un médiateur dédié à la défense et à l’information des locataires.
Projet de loi visant à garantir des loyers équitables et raisonnables.
Réorientation de la politique de logement social vers les centres-villes plutôt que les périphéries.
Le dispositif prévoit aussi l’expansion du programme de location publique, des incitations fiscales pour les promoteurs acceptant de louer à prix modérés, un Observatoire du foncier et du logement, et un programme Racines communautaires pour soutenir les habitants de longue date face aux dynamiques de spéculation.
En creux, ce plan reconnaît l’échec relatif d’une initiative précédente : un dispositif lancé en 2019 pour inciter les promoteurs privés à construire de 7 500 à 10 000 logements abordables dans les zones gentrifiées grâce à des exonérations de droits et des permis accélérés. À la fin de 2024, seuls 253 logements abordables avaient été approuvés dans trois tours. D’où le virage vers un opérateur public beaucoup plus présent.
Rails, métros, téléphériques : la ville par les transports
La transformation urbaine mexicaine ne passe pas uniquement par le logement. Elle repose aussi sur une reconfiguration profonde des infrastructures de mobilité, clé pour réduire les inégalités d’accès aux opportunités, les émissions de gaz à effet de serre et la dépendance à la voiture.
Un plan ferroviaire national : de Mexico à Nogales et Nuevo Laredo
L’administration précédente avait remis le rail au centre du jeu avec le Tren Maya et le Corridor interocéanique de l’isthme de Tehuantepec (CIIT). La nouvelle présidence, via son programme des « 100 Pas pour la transformation », confirme et amplifie cette stratégie avec trois nouveaux grands corridors de trains de passagers :
– un train reliant Mexico, l’aéroport Felipe Ángeles (AIFA) et Pachuca ;
– un axe Mexico – San Luis Potosí – Monterrey – Nuevo Laredo (vers la frontière avec les États‑Unis) ;
– une ligne Mexico – Querétaro – Guadalajara – Tepic – Mazatlán – Nogales (vers la côte Pacifique nord).
Au total, plus de 3 000 km de lignes nouvelles sont envisagés, en quatre phases, pour reconnecter des métropoles et des régions entières au rail de voyageurs. Le train Mexico‑Querétaro, déclaré de priorité nationale, doit à lui seul raccorder 22 municipalités et bénéficier directement à plus de 30 000 navetteurs quotidiens, soit une population d’influence de 5,6 millions d’habitants.
Le gouvernement vise aussi un doublement du volume de fret transporté par rail sur les longues distances (plus de 400 km), en intégrant par exemple des opérations de marchandises sur le Tren Maya, en achevant la liaison ferroviaire entre la raffinerie de Dos Bocas et le réseau du CIIT, ou encore la fameuse Ligne K entre Ixtepec et Ciudad Hidalgo, à la frontière avec le Guatemala.
Mexico : modernisation du métro et interurbain « El Insurgente »
Au niveau métropolitain, l’un des plus gros paquets d’investissement concerne le métro de Mexico, opéré par le Sistema de Transporte Colectivo (STC). Le budget 2025 prévoit une enveloppe historique de 23 milliards de pesos pour la modernisation des lignes 1, 3, 9 et A, avec à la clé un nouveau centre de commande, 5 000 caméras de vidéosurveillance, la rénovation des escalators, ascenseurs, façades de stations, ainsi que des travaux lourds sur les ateliers de maintenance (Pantitlán, El Rosario) et sur les systèmes de contrôle.
Le réseau de transport transporte près de 6 millions de passagers par jour.
En parallèle, le train interurbain Mexico–Toluca, baptisé « El Insurgente », finalise ses essais statiques et dynamiques sur le tronçon Santa Fe–Observatorio. Une fois pleinement ouvert (57,7 km, sept gares), il doit réduire le temps de trajet entre Toluca et la capitale de 2h30 à environ 40 minutes, avec une fréquentation estimée à plus de 100 000 usagers par jour. Quatre gares côté État de Mexico sont déjà en service (Zinacantepec, Toluca Centro, Metepec, Lerma) et trois stations stratégiques doivent ouvrir côté capitale : Santa Fe, Vasco de Quiroga (en lien avec le futur Cablebús 3) et Observatorio, qui deviendra un gigantesque hub multimodal (métro ligne 1, extension de la ligne 12, gare routière, CETRAM).
Monterrey : la révolution monorail
Au nord, Monterrey investit massivement dans son système de transport Metrorrey avec les lignes 4 et 6, des monorails surélevés en construction pour une mise en service avant la Coupe du monde 2026. La Ligne 6 s’annonce comme un axe structurant : 17,6 km, 18 stations, reliant Monterrey à Guadalupe, San Nicolás de los Garza et Apodaca, avec des correspondances aux lignes 1, 3, 4 et 5. L’objectif est de dépasser les 120 000 usagers quotidiens.
Le marché de construction a été attribué à un consortium international Mota‑Engil de México / CRRC Hong Kong, illustrant l’importance croissante de ces partenariats dans les transports urbains mexicains. Les autorités locales envisagent une extension future de la ligne vers l’aéroport international, ce qui en fera un axe central de la mobilité métropolitaine.
Câble, trolleybus, tram : une mobilité de plus en plus multimodale
Au‑delà du rail lourd et du métro, une série de projets de transport guidé complète l’arsenal urbain : lignes de Cablebús supplémentaires à Mexico (les lignes 4, 5 et 6 sont en phase d’exécution ou d’appel d’offres), projet d’Ixtapaluca trolleybus, extension du réseau de bus rapides (BRT) à Monterrey et Guadalajara, tramways et CETRAM (gares‑échanges multimodales) comme celui d’Observatorio.
Ces projets sont soutenus par des instruments fédéraux comme le Programme fédéral de soutien au transport de masse (PROTRAM), financé par le Fonds national d’infrastructure (FONADIN), et par la Banque nationale des travaux publics (Banobras), qui finance et structure les projets. Le contexte législatif est également favorable depuis l’inscription du droit humain à la mobilité dans la Constitution (2020) et l’adoption de la Loi générale sur la mobilité et la sécurité routière (2022), qui crée un Système national de mobilité.
Espaces publics, parcs et nature en ville : la ville comme infrastructure de résilience
La transformation urbaine mexicaine ne se résume pas à du béton et des rails. Elle s’incarne aussi dans une multitude de projets d’espaces publics, de parcs linéaires, de forêts urbaines et de micro‑interventions dans les quartiers populaires, avec un objectif double : améliorer la qualité de vie immédiate et renforcer la résilience climatique.
De La Viga à Chapultepec : la nouvelle génération de parcs urbains
Le Parque Lineal La Viga, aménagé en 2015 dans l’est de Mexico, est emblématique de cette approche. Sur 16 500 m², ce parc linéaire a été pensé comme un outil de lutte contre les inondations, les pénuries d’eau et les îlots de chaleur. Jusqu’à 60 % de sa surface fonctionne comme système de captation des eaux pluviales, qui sont ensuite traitées pour un usage potable ou domestique. Près de 500 habitants ont participé à sa conception, et environ 4,6 millions de personnes peuvent y accéder en moins de 30 minutes en transport public.
Le projet ambitionne de faire passer les espaces verts par habitant de 5 à 10 m² dans le secteur, en ajoutant une centaine d’arbres et en augmentant de 22 % les surfaces végétalisées. C’est précisément ce genre de prototype qui a convaincu la Ville de financer un parc deux fois plus grand à Iztapalapa, l’un des territoires les plus denses et vulnérables de la capitale.
Nombre annuel de visiteurs accueillis par le Bosque de Chapultepec, un parc de 686 hectares en cours de revitalisation.
Petits parcs, grands effets : de La Campana aux poches de quartier
Dans les quartiers populaires, souvent absents des grands schémas directeurs, la transformation prend parfois une forme beaucoup plus discrète mais tout aussi structurante. À La Campana, colonie précaire de la métropole de Monterrey perchée sur les pentes surplombant la ville, l’ONG Barrio Esperanza développe depuis 2015 des « pocket parks » en requalifiant des friches et des terrains abandonnés en aires de jeux, places de quartier et petits jardins, avec du mobilier et des jeux récupérés ou donnés. Ces espaces, modestes en surface, reconfigurent pourtant le quotidien : lieux de rencontre, de pratiques sportives, de sociabilité, dans un contexte marqué par la violence et l’absence d’équipements.
La municipalité s’appuie sur l’outil MexPOS, développé à partir de l’analyse de 944 sites, pour orienter ses interventions. Les résultats soulignent un fort contraste entre les espaces centraux, souvent mieux entretenus et perçus comme plus sûrs, et les périphéries, plus négligées et vulnérables.
Autorité de l’espace public de Mexico
Programmes fédéraux d’espace public : 1 300 projets en zones marginalisées
Au niveau fédéral, un Programme d’espace public piloté par le ministère du Développement agraire, territorial et urbain (SEDATU) a permis d’achever près de 1 300 espaces publics en un peu plus de deux ans, principalement dans les zones les plus marginalisées du pays. Il s’agit de parcs, places, bibliothèques, équipements sportifs ou culturels, souvent couplés à des projets de régularisation foncière ou de consolidation de quartiers auto‑construits. L’objectif est de doter des colonies privées d’eau, de drainage ou de voirie d’une première couche d’infrastructure sociale, afin de rompre avec l’idée que les périphéries populaires ne méritent que des interventions minimales.
Smart cities et numérique : la ville mexicaine à l’heure des données
Parallèlement aux chantiers physiques, un autre niveau de transformation se joue, plus discret mais tout aussi déterminant : la numérisation de la ville, portée par des stratégies de « smart city » à Mexico, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, Puebla, Tequila ou Cancún.
Mexico, capitale connectée mais inégalitaire
Mexico concentre environ 31 % de l’investissement étranger direct du pays, dispose d’une Agence d’innovation publique qui a réduit de 2 100 à 530 le nombre de procédures administratives et gère une application mobile utilisée par plus de 5 millions de personnes. La ville offre par ailleurs du Wi‑Fi gratuit à travers plus de 31 000 points d’accès, a déployé plus de 15 000 caméras de sécurité dans le cadre du programme « Ciudad Segura » et exploite un Atlas de risques comportant 22 modules d’information et 1 862 entités géographiques, consulté plus de 75 millions de fois depuis 2019.
En matière de mobilité, elle combine plus de 316 km de pistes cyclables, un système de vélos en libre‑service (Ecobici), et une galaxie de modes de transport (métro, Metrobus, trolleybus, light rail, Cablebús). Les données de l’INEGI indiquent qu’environ 80 % des 130 millions de déplacements quotidiens au Mexique se font en transport public.
Plus de la moitié de la population de la capitale vit en situation de pauvreté de revenu.
Guadalajara, Monterrey, Querétaro, Puebla : des laboratoires thématiques
À Guadalajara, la Ciudad Creativa Digital cherche à associer industrie audiovisuelle, technologies de l’information et urbanisme compact avec réseaux électriques intelligents et éclairage public adaptatif. La ville teste aussi des systèmes de feux de circulation à temps réel et des plateformes de données ouvertes pour la planification urbaine.
À Monterrey, les projets portent sur la gestion intelligente de l’eau (capteurs IoT sur les réseaux pour réduire les fuites et optimiser la distribution) et sur l’IA appliquée à l’optimisation des transports collectifs. La ville promeut les bâtiments verts via des incitations réglementaires et fiscales, dans une région soumise à un stress hydrique extrême et à des vagues de chaleur record.
Querétaro est considérée comme la première ville intelligente du Mexique. Ce statut s’incarne notamment dans le projet Ciudad Maderas (municipalité d’El Marqués), un écosystème intégré mêlant entreprises technologiques, établissements éducatifs, commerces, logements et une réserve naturelle de 20 hectares. La ville s’appuie aussi sur l’application QuerétaroCiudadDigital pour fluidifier les services publics. Par ailleurs, la région est un pôle majeur pour les data centers, hébergeant environ 65% de la capacité nationale.
À Puebla, le projet BarrioSmart et le quartier pilote d’Atlixco misent sur la connectivité (Wi‑Fi gratuit), la vidéoprotection pour les pistes cyclables, l’éclairage intelligent et la gestion connectée des déchets et du transport public.
Cancún et la « Smart Forest City » : utopie verte ou préfiguration ?
Dans la région de Cancún, le masterplan Smart Forest City Cancun, porté par le cabinet Stefano Boeri Architetti, propose une ville nouvelle encerclée de canaux, conçue comme métropole autosuffisante en énergie et en ressources, avec mobilité 100 % électrique et autonome à l’intérieur du périmètre. Les voitures y seraient laissées en périphérie, et la végétation omniprésente ferait office d’infrastructure de stockage de carbone. Même si ce type de projet suscite débat et n’est pas encore réalisé, il révèle une aspiration à penser la ville mexicaine comme un écosystème vivant plutôt que comme une simple accumulation de bâtiments.
Financements, partenariats et tensions budgétaires
Derrière l’avalanche de projets – logements, rails, parcs, data centers, quartiers mixtes – se pose la question cruciale du financement. Le Mexique dispose d’un cadre institutionnel robuste pour les partenariats public‑privé (PPP) depuis 2012, de lois sectorielles pour les routes, ports, aéroports, chemins de fer, et d’une palette de financeurs : budget fédéral, banques de développement, Fonds national d’infrastructure (FONADIN), banques commerciales, marchés de capitaux, investisseurs privés et véhicules financiers comme les FIBRA (foncières cotées).
Plan Mexico / Mexique 2030 : le grand récit de l’investissement
Introduit en 2025, le Plan Mexico (ou « Plan Mexique 2030 ») structure une vision d’investissement de l’ordre de 277 milliards de dollars, avec des objectifs précis : porter le taux d’investissement à 28 % du PIB, attirer 100 milliards de dollars d’IDE par an, développer 5 645 km de lignes de train de passagers (pour 1,24 billion de pesos, soit des millions d’emplois), moderniser près de 2 000 km de routes, consacrer 20 milliards de pesos aux infrastructures hydrauliques et atteindre 54 % d’énergie d’origine « propre » d’ici 2030.
Ce plan combine des incitations fiscales (amortissement accéléré, déductions pour la formation et l’innovation, avantages pour les PME) et des instruments réglementaires (Décret de relocalisation, Décret sur les pôles de développement, normes techniques mises à jour). Il introduit également un Guichet numérique d’investissement visant à réduire de moitié les délais d’obtention des permis.
Déficits d’investissement et arbitrages
Malgré ce discours volontariste, les chiffres récents de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público montrent une contraction de l’investissement public en travaux, tombé à 509,8 milliards de pesos entre janvier et août 2025, soit une chute de 33,7 % en termes réels. L’investissement en infrastructures d’eau a même été réduit de 75 % sur la même période par rapport à 2024. Le plan de désendettement a tiré l’investissement public à environ 2,3 % du PIB en 2025, et même si la cible 2026 veut remonter à 2,5 %, certains économistes notent que le pays risque de dépenser davantage en intérêts de dette qu’en infrastructures.
Banobras estime ce montant en pesos nécessaire pour combler les déficits en infrastructures au Mexique.
Quel avenir pour les villes mexicaines ?
Les projets de développement urbain à venir au Mexique dessinent un paysage contrasté, à la fois porteur et profondément conflictuel.
D’un côté, un effort massif pour réorienter la production de logement vers la densification, l’accessibilité et la justice sociale, avec plus d’un million de logements publics, des programmes ciblés pour les régions pauvres comme l’est de l’État de Mexico, la régularisation foncière, la remise de 1 million de titres de propriété et l’amélioration de 450 000 à 1,55 million de logements existants. De l’autre, une demande structurelle de 8 millions de logements, un marché locatif sous‑développé, des millions de ménages plongés dans la pauvreté multidimensionnelle et des hausses fulgurantes des loyers dans les métropoles.
La stratégie de mobilité repose sur la reconstruction d’axes ferroviaires majeurs (Tren Maya, CIIT, Mexico–Querétaro, etc.), la modernisation des métros et le développement des télécabines et BRT, dans un cadre juridique reconnaissant le droit à la mobilité. Ces projets doivent cependant composer avec des contraintes environnementales fortes : risques sismiques, inondations, épuisement des aquifères, îlots de chaleur, et impacts significatifs sur les milieux naturels et les communautés locales.
L’urbanisme des espaces publics et des parcs – de La Viga à Chapultepec, des poches de Barrio Esperanza aux grands programmes fédéraux – montre qu’il est possible de concilier adaptation climatique, justice spatiale et participation citoyenne. Là encore, l’enjeu sera de maintenir la continuité des politiques au‑delà des cycles politiques de six ans, alors même que de nombreuses études soulignent le manque chronique de continuité entre administrations.
C’est le pourcentage du budget informatique public consacré à la cybersécurité, soulignant une vulnérabilité dans le développement des smart cities.
Au fond, les projets de développement urbain à venir au Mexique ne se résument pas à une liste de chantiers. Ils constituent un test grandeur nature : celui de la capacité d’un pays fortement urbanisé – plus de 80 % de la population vit en ville – à passer d’un modèle d’expansion horizontale, spéculative et inégalitaire à un modèle compact, connecté, vert et inclusif. Les plans sont là, les chiffres aussi. Reste à voir si, sur le terrain, les logements seront réellement bien situés, les trains seront à l’heure, les loyers effectivement encadrés et les parcs maintenus dans la durée. C’est sur cette épreuve des faits que se jouera la crédibilité de cette nouvelle ère urbaine mexicaine.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Mexique pour rechercher du rendement locatif et une exposition au peso mexicain et au dollar (loyers souvent indexés ou payés en dollars dans certaines zones touristiques). Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Cancún–Riviera Maya, Mexico, Guadalajara), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison dans une zone touristique ou en forte croissance, par exemple à Playa del Carmen ou Tulum, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété en zone restreinte via fideicomiso bancaire ou société mexicaine) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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