Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Mexique attire chaque année des dizaines de millions de visiteurs, venus pour ses plages, ses villes coloniales, sa gastronomie et sa culture. Mais derrière les cartes postales, cette vague touristique redessine en profondeur le paysage immobilier du pays. Des condos face à la mer à Tulum aux maisons de quartier à Mexico City, la demande des voyageurs, des expatriés et des nomades numériques pèse désormais aussi lourd que celle des habitants. Résultat : flambée des prix dans les zones touristiques, boom de la location saisonnière, mais aussi tensions sociales et nouveaux garde-fous réglementaires.
Le tourisme est un moteur majeur mais aussi un facteur de déséquilibre du marché immobilier au Mexique, particulièrement dans les grandes destinations balnéaires et les métropoles les plus prisées.
Le tourisme, moteur central de la croissance immobilière
Le constat est clair : le tourisme est aujourd’hui l’un des piliers de l’économie mexicaine et un carburant direct pour la pierre. Le secteur représente environ 8,5 à 8,7 % du PIB national, génère plusieurs millions d’emplois formels et concentre plus de trois quarts des exportations de services. En 2023, la valeur ajoutée touristique a dépassé 2 580 milliards de pesos, en hausse de 4,4 % par rapport à l’année précédente.
Le volume total du marché immobilier national devrait atteindre environ 183,7 milliards de dollars d’ici 2030.
Les chercheurs qui se sont penchés sur le lien entre tourisme et développement local confirment l’ampleur de l’impact. Une étude de Benjamin Faber et Cécile Gaubert, basée sur des décennies de données municipales, montre que 10 % de recettes touristiques locales supplémentaires se traduisent en moyenne par une hausse de 2,5 % de l’emploi total, de 4 % du PIB municipal nominal et de 3,9 % du PIB manufacturier. Autrement dit, les destinations qui attirent davantage de visiteurs voient non seulement les hôtels et restaurants prospérer, mais aussi l’industrie et les services annexes, ce qui stimule encore plus la demande de logements.
Un marché tiré par les côtes et les grandes villes
Le poids du tourisme sur l’immobilier n’est pas uniforme. Ce sont surtout les municipalités littorales, qui regroupent environ 14 % de la population, qui captent les deux tiers des revenus hôteliers du pays. Des zones comme la Riviera Maya, Los Cabos, Puerto Vallarta ou Mazatlán ont vu leur économie et leurs prix immobiliers s’envoler au rythme des arrivées de visiteurs internationaux.
La valeur moyenne d’un logement financé par crédit au Mexique est d’environ 1,86 million de pesos.
L’effet touristique se lit aussi dans la dynamique des loyers. Les rendements bruts moyens autour de 5,7 % pour les appartements restent attractifs, avec des pics supérieurs à 6 % dans des villes comme Monterrey, Mérida ou Guadalajara. Dans les destinations balnéaires très fréquentées, les locations de vacances dépassent souvent largement ces chiffres, avec des rendements bruts pouvant atteindre 10 à 15 % sur des biens haut de gamme.
Comment le tourisme transforme la demande immobilière
L’essor touristique mexicain ne repose plus uniquement sur l’image du « séjour tout compris » à l’hôtel. Il s’appuie sur une mosaïque de profils : vacanciers classiques, retraités nord-américains, nomades numériques, investisseurs à la recherche de rendement locatif et entreprises profitant du « nearshoring ». Chacun de ces groupes alimente une demande immobilière spécifique, qui vient s’additionner à celle des ménages locaux.
Des flux massifs de visiteurs et de devises
Le Mexique accueille chaque année plus de 40 millions de touristes internationaux. En 2019, ils étaient près de 45 millions à dépenser environ 25 milliards de dollars. Après le choc sanitaire, la reprise a été rapide, dopée par une politique de frontières relativement ouvertes : en 2023, les visiteurs étrangers ont dépensé un montant record de 30,8 milliards de dollars, soit plus de 25 % au-dessus du niveau de 2019. Rien qu’entre janvier et octobre 2025, près de 16,6 millions d’arrivées internationales par avion ont été enregistrées, largement dominées par les États-Unis et le Canada.
Plus d’un million d’Américains vivent désormais au Mexique, alimentant la demande de logements touristiques et de résidences secondaires.
L’explosion de la location saisonnière
La montée en puissance des plateformes comme Airbnb ou VRBO a profondément remodelé l’hébergement touristique. Dans la capitale, par exemple, Airbnb recense plus de 26 000 logements, soit l’équivalent de la moitié de la capacité hôtelière. Dans les stations balnéaires, une part croissante de l’offre repose sur des appartements et villas mis en location de courte durée par des particuliers ou des investisseurs.
Ce basculement vers la location de vacances a plusieurs effets structurants sur l’immobilier :
– il incite les promoteurs à concevoir des condos « clés en main » optimisés pour la mise en location ;
– il encourage l’achat de biens purement spéculatifs, destinés uniquement à Airbnb ou au tourisme médical / bien-être ;
– il réduit la part de logements restants pour la location de longue durée, alimentant une tension sur les loyers pour les résidents.
Les rendements annuels promis pour les locations saisonnières sont élevés, notamment 8 à 12% à Playa del Carmen (avec 70-90% d’occupation en haute saison) et 8 à 15% pour les villas de luxe à Tulum, malgré une gestion plus complexe et une forte saisonnalité.
L’effet « nomades numériques » et expatriés
La pandémie a accéléré une tendance déjà visible : des salariés nord-américains et européens, désormais en télétravail permanent, s’installent dans des villes mexicaines où le coût de la vie est plus faible et la qualité de vie attractive. Mexico City (quartiers de Roma, Condesa, Polanco), Playa del Carmen, Tulum, Mérida ou Puerto Vallarta sont devenus des hubs de nomades numériques.
Pour ces nouveaux arrivants, louer à 1 500 ou 2 000 dollars par mois dans un quartier central peut paraître abordable par rapport à New York, San Francisco ou Vancouver. Mais, du point de vue d’un ménage mexicain gagnant l’équivalent de quelques centaines de dollars par mois, cette nouvelle norme de prix est hors d’atteinte. À Mexico City, certains loyers médians auraient ainsi glissé de l’ordre de 800 à 1 800 dollars mensuels dans les quartiers les plus prisés, tandis que des loyers à plus de 2 000 dollars se banalisent à Condesa ou Polanco.
Cette « arbitrage d’accessibilité » attire toujours plus d’expatriés, mais provoque dans le même temps une pression très forte sur l’accessibilité au logement pour la population locale.
La géographie très inégale de la hausse des prix
L’impact du tourisme sur l’immobilier se lit clairement dans les statistiques régionales. Les États et municipalités les plus touristiques – notamment sur les deux façades maritimes – enregistrent des hausses de prix spectaculaires, bien supérieures aux moyennes nationales.
Quand la mer fait flamber le mètre carré
Plusieurs destinations illustrent cette flambée des prix sous l’effet combiné du tourisme, des investissements étrangers et des grands projets d’infrastructures.
| Zone / Municipalité | Hausse annuelle des prix (Q2 2025) | Hausse sur 5 ans | Profil touristique dominant |
|---|---|---|---|
| Benito Juárez (Cancún) | +15,16 % | +92,05 % | Station balnéaire, tourisme de masse |
| Los Cabos (Baja California Sur) | +13,80 % | +94,81 % | Luxe, golf, croisières, clientèle aisée |
| Solidaridad (Playa del Carmen) | +13,61 % | +88,05 % | Plage, condos, nomades numériques |
| Quintana Roo (État) | +14,68 % | n.d. | Riviera Maya, tourisme balnéaire intensif |
| Baja California Sur (État) | +13,07 % | n.d. | Los Cabos, La Paz, tourisme haut de gamme |
À Cancún, le prix moyen au mètre carré avoisine 2 400 dollars, soit 10 à 20 % de plus qu’à Puerto Vallarta. À Los Cabos, certains quartiers comme Palmilla ou Pedregal alignent désormais des villas à plusieurs millions de dollars, avec un ticket d’entrée autour de 500 000 dollars pour un bien de qualité correcte. Puerto Vallarta, considéré comme l’un des marchés les plus chers du pays avec Mexico City et Los Cabos, dispose de condos vue mer à partir de 300 000 dollars, mais les villas de luxe y dépassent facilement le million.
Dans certaines zones, les résidences sont conçues comme des produits d’investissement, principalement destinées à la location courte durée. Cette pratique assimile l’immobilier à un actif touristique, similaire à un hôtel, et crée un lien direct entre l’afflux de visiteurs et la valorisation foncière.
Riviera Maya : laboratoire de la « touristification » immobilière
La Riviera Maya concentre de façon presque caricaturale les effets du tourisme sur l’immobilier. Cet axe caribéen, qui s’étend de Cancún à Tulum en passant par Playa del Carmen, accueille à lui seul plus de 20 millions de touristes par an et a vu ses prix immobiliers doubler depuis 2020 dans certains segments.
| Destination | Fourchette de prix condos (USD/m²) | Appréciation annuelle récente estimée | Profil de marché immobilier |
|---|---|---|---|
| Cancún | 2 000 – 4 000 | 7 – 9 % | Marché mûr, forte densité, nombreux hôtels |
| Playa del Carmen | 2 000 – 3 500 (jusqu’à 4 000) | 7 – 10 % | Condos, forte présence de nomades numériques |
| Tulum | 2 000 – 5 500 | 10 – 15 % | Éco-luxe, villas et condos orientés location |
| Riviera Maya (global) | 2 000 – 5 500 | 8 – 12 % | Corridor touristique majeur du pays |
Dans des quartiers comme Aldea Zamá à Tulum, les prix de pré-construction ont parfois doublé en quelques années, passant de 150 000 à plus de 300 000 dollars pour un condo. À Playa del Carmen, le mètre carré est passé en moyenne d’environ 2 470 à plus de 3 800 dollars en moins de dix ans. Cet emballement est clairement non détachable du succès touristique : plus de 5,4 millions de visiteurs et 2,34 millions de croisiéristes sur un seul trimestre 2024 pour la seule Riviera Maya.
Autres marchés en ébullition : Pacifico et villes culturelles
Sur la côte pacifique, Puerto Vallarta et la Riviera Nayarit rejouent une partition comparable, mais avec un positionnement plus diversifié : tourisme balnéaire, retraités nord-américains, communauté LGBTQ+, nomades numériques. Les rendements locatifs y tournent autour de 5 à 7 % pour les condos de front de mer, avec une saison touristique longue qui amortit la vacance. Le marché a connu une forte expansion durant la pandémie avant d’entrer dans une phase de correction : l’inventaire de biens à vendre a grimpé de 54 à plus de 100 % selon les segments, allongeant à près de 270 jours le délai moyen de vente et créant un avantage pour les acheteurs.
Il s’agit du rendement locatif, exprimé en pourcentage, que l’on peut attendre dans les villes coloniales mexicaines comme San Miguel de Allende et Mérida.
Location touristique vs logement résidentiel : la grande tension
Si le tourisme a dynamisé la construction, l’investissement et l’emploi, il a aussi sérieusement tendu le marché du logement dans de nombreuses villes. L’essor fulgurant des locations de courte durée et l’arrivée massive de résidents temporaires étrangers ont contribué à raréfier l’offre pour les habitants, à faire bondir les loyers et à accélérer la gentrification de quartiers entiers.
Quand Airbnb devient un concurrent direct du résidentiel
Le cas de Mexico City est emblématique. Avec plus de 26 000 annonces sur Airbnb, la plateforme occupe une place quasi systémique : environ 5 % de l’ensemble des logements en location de la ville seraient ainsi dédiés à la courte durée. Dans certains quartiers très recherchés (Roma, Condesa, Narvarte, Nápoles, Juárez), des locataires ont vu leur bail résilié pour permettre au propriétaire de transformer l’appartement en meublé touristique. Un témoignage évoque un loyer mensuel de 10 000 pesos (environ 500 dollars) remplacé par une offre Airbnb à 32 000–35 000 pesos.
La réduction du stock de logements disponibles pour les ménages locaux entraîne une hausse significative des loyers. Dans les quartiers centraux de la capitale, les prix atteignent désormais des niveaux comparables à certains marchés américains, malgré des salaires locaux bien inférieurs.
Dans les villes balnéaires, la situation est comparable. Là où un appartement servait auparavant de résidence principale ou de location de longue durée pour des travailleurs du tourisme, il devient aujourd’hui un produit de rendement pensé pour des séjours de quelques jours ou semaines à destination de touristes ou de télétravailleurs étrangers.
Des marchés locatifs de plus en plus polarisés
La dynamique de rendement renforce cette polarisation entre court et long terme. Les données compilées sur différents marchés illustrent bien cette divergence.
| Type de marché / Ville | Rendement brut typique (location long terme) | Rendement brut typique (location saisonnière) |
|---|---|---|
| Marché national (appartements) | ~5,7 % | 8 – 10 % (moyenne grandes destinations) |
| Playa del Carmen (condos milieu de gamme) | 5 – 7 % | 6 – 8 % net, plus élevé en haute saison |
| Tulum (villas de luxe) | 7 – 9 % | 8 – 15 % |
| Mérida (maisons coloniales) | 6 – 8 % | variable, moindre poids du tourisme de masse |
| Mexico City (Polanco, 1 chambre) | 5,7 – 7,7 % | orientation plus affaire / moyen terme |
| Puerto Vallarta (front de mer) | 5 – 7 % | supérieur en location de vacances |
Pour un investisseur, l’arbitrage est clair : à surface équivalente, louer à la nuitée dans une zone touristique très fréquentée peut rapporter deux à trois fois plus qu’un bail résidentiel classique, malgré les coûts de gestion plus élevés et la saisonnalité. Tant que les flux touristiques restent robustes, la tentation de basculer des logements du long terme vers le court terme est donc très forte.
Vers une « société duale » dans les destinations touristiques
Cette conversion d’une part importante du parc immobilier à l’usage touristique a des conséquences sociales visibles. Dans les zones les plus touristiques, on observe une forme de « ségrégation douce » : les touristes et expatriés occupent les meilleures localisations, profitent d’infrastructures modernes et de services haut de gamme, tandis que les travailleurs locaux, souvent employés dans l’hôtellerie ou la restauration, sont rejetés vers la périphérie, avec des temps de trajet plus longs et un accès limité aux services urbains de qualité.
À Cancún, de nombreux employés hôteliers de la zone touristique sont contraints de résider dans des quartiers éloignés, aux conditions de vie bien moins favorables que celles des clients qu’ils servent. Ce clivage spatial et social peut générer des tensions, comme en témoignent certains graffitis hostiles visant les touristes étrangers (« Gringos ») observés dans des quartiers de Mexico, exprimant un sentiment de spoliation et de ressentiment.
Quand l’État intervient : régulations, plafonds et encadrement
Face à la montée des prix, à la conversion massive de logements en meublés touristiques et aux protestations des habitants, les autorités ont commencé à encadrer de façon plus stricte le marché, en particulier dans les grandes métropoles et les États les plus touristiques.
Mexico City : limiter l’appétit des plateformes
La capitale s’est dotée de l’un des cadres réglementaires les plus complets du pays pour les locations de courte durée. Les réformes récentes de la Loi sur le tourisme et de la législation sur le logement instaurent notamment :
À Barcelone, la location touristique est strictement réglementée. Les hôtes doivent s’inscrire sur un registre officiel et afficher le numéro obtenu sur chaque annonce. La location est limitée à 180 jours par an et par logement. À partir du quatrième bien loué, une licence commerciale et une autorisation d’exploitation sont obligatoires. Enfin, il est interdit de proposer sur Airbnb les logements issus de programmes de logement social, abordable ou de reconstruction post-séisme.
Les contraintes fiscales ont aussi été renforcées : taxe sur les services d’hébergement (3 à 5 %), TVA à 16 % et impôt sur le revenu sur les profits locatifs. Dans certains cas, les plateformes collectent et reversent elles-mêmes ces taxes au nom des hôtes.
En parallèle, la ville a commencé à encadrer la progression des loyers résidentiels, en plafonnant les augmentations annuelles à l’inflation et en annonçant la création d’un Indice de loyers raisonnables dans les « zones de tension immobilière ». L’objectif affiché est de contenir la spéculation et de préserver un parc accessible dans les quartiers les plus convoités.
Vers une vague de régulations dans les autres destinations
Mexico City n’est pas un cas isolé. D’autres municipalités touristiques – Playa del Carmen, Cancún, Tulum, Mérida, Los Cabos – renforcent progressivement les licences d’exploitation pour les locations de courte durée, les règles de copropriété et la perception de taxes de séjour.
Dans l’État de Baja California Sur, un chapitre spécifique du Code civil régit les baux de courte durée (1 à 11 mois), fournissant un cadre juridique pour les locations touristiques et définissant les obligations des propriétaires. Il est important de noter que certaines copropriétés peuvent imposer, via leur règlement interne, des restrictions ou des interdictions sur ces locations afin de préserver la tranquillité des résidents.
Ces initiatives s’inscrivent dans une tendance mondiale : grandes villes nord-américaines et européennes ont déjà limité le nombre de nuitées Airbnb ou imposé des règles de « résidence principale ». Le Mexique suit cette trajectoire, avec un dosage encore en construction entre protection du logement local et préservation de la manne touristique.
Grands projets d’infrastructure : accélérateurs de valorisation foncière
Le tourisme ne se contente pas de profiter des infrastructures existantes ; il justifie aussi d’énormes investissements publics et privés dans les transports, les routes, les aéroports ou les équipements urbains. Ces projets viennent, à leur tour, rétroalimenter la hausse des valeurs immobilières dans les territoires concernés.
Tren Maya, aéroports et autoroutes : la nouvelle carte immobilière
Le cas le plus emblématique est celui du Tren Maya, une ligne ferroviaire de plus de 1 500 kilomètres pensée pour connecter les principales destinations touristiques de la péninsule du Yucatán (Quintana Roo, Yucatán, Campeche, Tabasco, Chiapas). Doté d’un budget autour de 30 milliards de dollars, ce projet a déjà commencé à modifier les anticipations foncières : aux abords des futures gares, les prix des terrains auraient pris 15 à 20 % dans certaines zones, avec des hausses annuelles dépassant 20 % près de Tulum, Playa del Carmen ou Valladolid.
Le nouvel aéroport international de Tulum est capable d’accueillir plusieurs millions de passagers par an.
D’autres corridors connaissent des effets similaires. La nouvelle autoroute reliant Oaxaca à Puerto Escondido a divisé par plus de trois le temps de trajet, faisant passer la région du statut de spot de surf confidentiel à celui de destination émergente pour touristes et investisseurs. Depuis la mise en service de l’axe, Puerto Escondido a enregistré une hausse très rapide de ses indicateurs : fréquentation, prix des terrains (+95 % sur cinq ans pour certains lots à développer), valeur des propriétés en front de mer (+85 %).
Quand l’infrastructure attire l’investissement privé
Les grandes infrastructures touristiques agissent aussi comme un aimant pour les capitaux privés. Dans la péninsule du Yucatán, les investissements liés au tourisme – entre Tren Maya, aéroports, routes, hôtels, résidences – devraient dépasser 35 milliards de dollars d’ici 2026. À Los Cabos, l’agrandissement de l’aéroport international, pour un montant proche de 600 millions de dollars, s’accompagne d’une poussée de nouvelles résidences de luxe et de complexes hôteliers, encouragés par des chiffres touristiques en forte hausse (3,86 millions d’arrivées internationales en 2023, plus de 80 % de taux d’occupation au premier trimestre 2025).
Le coût de la vie à La Paz est inférieur d’environ 30 % par rapport aux stations balnéaires américaines comparables.
Effets macroéconomiques et bien-être : entre gains et déséquilibres
Au niveau macroéconomique, la montée en puissance du tourisme et de l’immobilier touristique crée indéniablement de la richesse. L’étude de référence de Faber et Gaubert estime que l’intégration touristique internationale et domestique procure un gain de bien-être équivalent à 4,6 à 4,8 % de la consommation des ménages mexicains, même après prise en compte du coût des investissements publics. En clair, le pays, dans son ensemble, gagne à accueillir des touristes et à développer des destinations balnéaires et culturelles.
Mais ces bénéfices globaux n’empêchent pas l’apparition de déséquilibres sectoriels et territoriaux :
Le développement touristique peut entraîner un « effet néerlandais », détournant les ressources des secteurs industriels plus productifs. Il crée une dépendance aux flux de visiteurs et capitaux étrangers, augmentant la vulnérabilité aux crises. Enfin, il peut renforcer les inégalités territoriales, enrichissant certaines zones côtières au détriment d’autres régions moins touristiques.
Dans le domaine foncier, ces déséquilibres se traduisent par des tensions croissantes sur l’accessibilité au logement, un risque de bulle dans certains segments de luxe (notamment les condos à Tulum) et une multiplication des conflits d’usage entre résidents et investisseurs.
Environnement, durabilité et nouveaux standards immobiliers
Le tourisme de masse a un impact environnemental considérable : artificialisation des côtes, pression sur les ressources en eau, pollution, dégradation des récifs, érosion des plages. Dans plusieurs destinations mexicaines, ces dégâts commencent à peser sur l’attractivité elle-même, forçant les acteurs publics et privés à revoir leurs modèles de développement immobilier.
L’essor de l’éco-immobilier touristique
Face à ces enjeux, une partie de la nouvelle offre immobilière touristique se positionne désormais comme « durable » : hôtels certifiés, résidences écologiques, éco-resorts intégrés dans des zones de conservation, bâtiments labellisés faible consommation. Les chiffres montrent un intérêt réel pour ces produits : environ 78 % des consommateurs disent préférer des logements écoresponsables, et nombre de voyageurs sont prêts à payer plus cher pour des hébergements certifiés « verts ».
À Tulum, des quartiers comme Luum Zama ou Selvazama se développent autour de principes écologiques forts : préservation d’espaces verts, utilisation de matériaux naturels et production d’énergie renouvelable. De plus, des labels comme le « Sello Verde » dans l’État de Quintana Roo harmonisent des normes internationales (ISO, LEED, EarthCheck, Blue Flag, Green Key) pour établir de nouveaux critères de construction durable.
Cette trajectoire verte n’est pas purement altruïste. Les promoteurs mettent en avant des arguments très concrets : meilleure valorisation à long terme, coûts d’exploitation plus faibles (énergie, eau), attrait renforcé auprès des locataires à haut pouvoir d’achat, notamment internationaux.
Limites et contradictions
Toutefois, cette transition vers un immobilier touristique « durable » n’est ni homogène ni exempte d’ambiguïtés. Certains projets se contentent d’un vernis marketing sans transformation réelle des pratiques, alimentant le spectre du « greenwashing ». Dans d’autres cas, la création d’aires protégées peut se faire au détriment des communautés locales, déplacées pour laisser la place à des réserves ou à des resorts se réclamant de l’écotourisme.
Le projet Tren Maya vise à désenclaver des régions pauvres et à diffuser le tourisme, mais il suscite des critiques quant à ses impacts sur la biodiversité, les forêts et les sites archéologiques. Le Mexique doit concilier ce développement avec ses engagements climatiques et de préservation des écosystèmes, dans un contexte de pression sur les budgets publics dédiés à l’environnement.
Perspectives : vers quel équilibre entre tourisme et logement ?
Le tourisme a profondément remodelé le marché immobilier mexicain : il a soutenu la croissance des prix et des volumes, attiré des montagnes de capitaux, fait émerger de nouveaux standards de qualité et de durabilité. Mais il a aussi mis à nu des fragilités structurelles : déficit de logements abordables, risques de surchauffe dans certains segments, tensions sociales croissantes dans les quartiers gentrifiés.
Tendances à surveiller
Plusieurs tendances vont continuer de structurer la relation entre tourisme et immobilier au Mexique dans les années à venir :
Le marché du tourisme immobilier au Mexique est marqué par plusieurs tendances fortes : la location de courte durée continue de progresser dans les zones attractives malgré un cadre réglementaire plus strict. L’urbanisation touristique s’intensifie dans les corridors dynamiques, soutenue par d’importants projets d’infrastructure. Le phénomène s’étend géographiquement avec l’émergence de marchés secondaires alliant tourisme, qualité de vie et nouvelles activités économiques. Enfin, les normes environnementales gagnent en importance, portées par les attentes des voyageurs et les engagements RSE des grands groupes hôteliers, influençant également les projets résidentiels.
Les projections d’organismes comme Fitch Ratings, qui anticipent encore 7 à 9 % de hausse nationale des prix pour 2025, et jusqu’à 8 à 9 % pour 2026, suggèrent que le cycle immobilier mexicain n’est pas près de se retourner, en tout cas à l’échelle macro.
La question décisive : pour qui construit-on ?
Derrière les pourcentages et les millions de touristes, une question traverse désormais le débat public : à qui profite réellement la transformation immobilière des grandes destinations touristiques ? Aux investisseurs qui engrangent des rendements à deux chiffres sur des condos de plage ? Aux classes moyennes urbaines qui voient leur patrimoine gonfler ? Aux salariés du tourisme qui bénéficient d’emplois supplémentaires, mais souvent précaires ? Ou aux habitants des quartiers populaires qui peinent de plus en plus à suivre la hausse des loyers et sont repoussés toujours plus loin des centres ?
Les réponses ne sont pas simples. Les études économiques montrent des gains nets pour le pays dans son ensemble et pour une partie des ménages. Mais, sur le terrain, l’augmentation du coût de la vie, la congestion urbaine, les conflits d’usage et le sentiment parfois de « dépossession » de la ville par les visiteurs nourrissent des résistances.
Études économiques et observations de terrain
La façon dont le Mexique arbitrera, dans les années à venir, entre l’ouverture touristique et la protection du droit au logement dira beaucoup de sa capacité à faire de son formidable dynamisme immobilier non pas un facteur de fracture, mais un levier de développement plus équilibré. Pour l’instant, une chose est certaine : le marché immobilier mexicain ne se comprend plus sans regarder, en miroir, les avions qui atterrissent, les trains qui se construisent, les plages qui se remplissent – bref, l’empreinte grandissante du tourisme sur tout le territoire.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Mexique pour chercher du rendement locatif et une exposition en peso mexicain. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Riviera Maya, Guadalajara, Querétaro), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle ou un petit immeuble dans une ville en forte croissance comme Mérida ou Playa del Carmen, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe en zone autorisée, via fideicomiso ou société mexicaine) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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