Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Porto Rico s’impose comme l’un des territoires touristiques les plus dynamiques au monde, et cette réussite ne se limite plus aux hôtels ou aux plages bondées en haute saison. Derrière les records d’arrivées et de dépenses de visiteurs se joue une transformation beaucoup plus profonde : celle du marché immobilier. La hausse des prix, l’explosion des locations de courte durée, l’arrivée d’investisseurs étrangers et la pression sur les logements des résidents se croisent dans un même récit, où le tourisme agit comme accélérateur et révélateur des failles structurelles de l’île.
Cet article analyse la relation croissante entre tourisme et immobilier à Porto Rico, en examinant les données récentes, les dispositifs fiscaux en vigueur, les grands projets hôteliers et résidentiels, ainsi que les tensions sociales liées à l’accès au logement.
Un moteur touristique devenu stratégique pour l’immobilier
Le point de départ est simple : le tourisme est devenu l’un des piliers de l’économie porto-ricaine. Il représente environ 7 à 10 % du PIB selon les années, un poids inférieur à celui d’autres îles caribéennes où ce secteur atteint souvent 15 à 18 %, mais en forte progression. Les chiffres de fréquentation illustrent cette montée en puissance.
En 2024, l’aéroport international Luis Muñoz Marín à San Juan a battu un nouveau record avec 6,6 millions de passagers, soit 8 % de plus que l’année précédente et 41 % au‑dessus du niveau de 2019. Le trafic total continue d’accélérer : en avril 2025, le volume de passagers y a encore progressé de 13,5 % sur un an, avec près de 30 % de hausse pour les arrivées internationales. Côté mer, plus de 500 navires de croisière font escale chaque année sur l’île, et le port de San Juan a accueilli plus de 1,4 million de croisiéristes récemment, en hausse d’environ 10 %.
Les dépenses totales des visiteurs en 2024, incluant les voyageurs aériens et les croisiéristes, ont atteint 2,6 milliards de dollars.
Ces performances s’appuient sur des fondamentaux solides : plus de 120 vols directs quotidiens en provenance de grandes villes d’Amérique du Nord, d’Europe et d’Amérique latine, plus de 160 hôtels de chaînes internationales (Ritz‑Carlton, Marriott, Hilton, Hyatt, Fairmont, St. Regis, etc.), des campagnes de promotion agressives menées par la Compañía de Turismo de Puerto Rico et Discover Puerto Rico, et une position de hub aérien et maritime majeur dans la Caraïbe.
Le contexte actuel se caractérise par une demande soutenue pour plusieurs segments : l’hébergement principal, les résidences secondaires, les logements de vacances, les biens de prestige et les produits locatifs à forte rentabilité.
Un déficit structurel de chambres qui pousse vers l’immobilier résidentiel
Malgré les records de fréquentation, l’île souffre d’un déficit d’offre hôtelière. Plusieurs analyses convergent : le Porto Rico aurait besoin de plus du double du nombre de chambres actuellement disponibles pour répondre pleinement à la demande, notamment en haute saison. Cette tension se reflète dans les indicateurs sectoriels : la demande d’hébergement a progressé de 7 % en 2024, les recettes de 9 %, le RevPAR (revenu par chambre disponible) a bondi de 56 % par rapport à 2019 pour atteindre environ 217 dollars en moyenne fin 2024, avec une croissance composée estimée à 7,7 % par an sur six ans. Les taux d’occupation hôtelière se maintiennent autour de 60–65 % à l’année, grimpent à 80 % durant les fêtes de fin d’année, et atteignent 91 % pendant la semaine du Nouvel An, où les tarifs moyens dépassent 670 dollars la nuit.
Face à cette capacité limitée, une partie de la demande touristique se reporte massivement vers le parc résidentiel, via les locations de courte durée. C’est l’un des principaux vecteurs de transmission entre le boom touristique et la flambée de l’immobilier.
Le boom des locations de courte durée : du phénomène touristique au choc immobilier
En une décennie, le Porto Rico est passé d’un marché quasi anecdotique de locations touristiques à une industrie à part entière. En 2014, on recensait à peine un millier d’unités en location de courte durée. En 2023, les estimations oscillent entre 20 000 et 30 000 logements, dont quelque 25 000 actifs rien que sur Airbnb. Cela signifie que la quasi‑totalité des communes, et particulièrement les zones côtières les plus touristiques, sont désormais concernées.
Les données issues d’AirDNA et des travaux du Center for a New Economy (CNE) montrent que 83 % des annonces entre 2014 et 2020 concernaient des logements entiers, et non de simples chambres. Autrement dit, il ne s’agit pas seulement de particuliers partageant leur habitation principale, mais de plus en plus de biens entiers sortis du marché résidentiel classique pour être exploités comme unités hôtelières informelles.
Il s’agit du montant, en millions de dollars, des revenus captés par les hôtes gérant plusieurs annonces sur Airbnb entre 2014 et 2020.
Une pression directe sur les loyers et les prix de vente
L’effet des locations de courte durée sur le marché immobilier est désormais quantifié. Le CNE a analysé les données de la zone métropolitaine de San Juan et mis en évidence des mécanismes clairs : une augmentation de 10 % de la part de logements utilisés comme locations touristiques dans un secteur donné entraîne l’année suivante une hausse d’environ 7 % du loyer médian et de 23 % du prix médian des logements, pour un impact quasi nul sur le volume de transactions (0,1 % d’augmentation).
Une étude montre qu’une hausse de 10 % des locations de courte durée dans un quartier entraîne une augmentation des loyers d’au moins 5 % et une hausse du prix au mètre carré de 23 %, tandis que le nombre de ventes n’augmente que d’environ 1 %. L’essor de ce type de location contribue donc principalement à réduire l’offre de logements et à augmenter les prix, plutôt qu’à stimuler le marché des transactions.
Certaines municipalités côtières illustrent jusqu’à la caricature cette tension. À Culebra, les locations de courte durée auraient représenté près de 30 % de l’ensemble du parc de logements et l’équivalent de la totalité des logements disponibles sur le marché locatif de long terme entre 2014 et 2020. À Vieques, elles ont atteint environ 15 % du parc total et près de 75 % du stock locatif. Rincón, destination de surf très prisée, voit plus d’un tiers de ses logements en location de long terme détournés vers le tourisme. Dans ces territoires, trouver un bail classique devient extrêmement difficile pour les résidents.
À Rincón, le prix moyen d’un appartement de deux chambres est passé de 290 000 dollars en 2017 à 420 000 dollars quelques années plus tard. À San Juan, le prix médian des annonces avoisine désormais 900 000 dollars, alors que le revenu annuel moyen des 25-65 ans est d’environ 25 000 dollars. Cet écart illustre la déconnexion du marché immobilier par rapport à la solvabilité locale.
Un marché locatif reconfiguré
La montée des locations touristiques a aussi transformé le profil de rendement et de vacance. Dans la capitale, un appartement d’une chambre se loue autour de 2 600 dollars par mois, deux chambres 3 800 dollars, trois chambres 4 500 dollars et les plus grandes unités dépassent fréquemment 6 500 dollars. Les rendements bruts pour les appartements sanjuanais varient de 2,65 à 7,75 %, avec une moyenne autour de 5,3 %. À Isla Verde, autre quartier balnéaire très touristique, les rendements locatifs sont légèrement supérieurs, entre 5,9 et 7,0 %, pour une moyenne de 6,3 %.
Pour les locations de courte durée, la rentabilité grimpe encore. Les études de marché indiquent des rendements annuels compris entre 8 % et 12 % pour des biens haut de gamme bien gérés, notamment à Condado, Dorado ou Palmas del Mar. Les données de performance montrent par exemple :
| Zone | Rendement locatif court terme estimé | Rendement long terme estimé | Tarif moyen nuitée (approx.) | Taux d’occupation Airbnb (approx.) |
|---|---|---|---|---|
| Condado | 8–12 % | ~5 % | 175 $ | ~76 % |
| Dorado Beach | 5–10 % | 3–4 % | 440 $ | ~44 % |
| Palmas del Mar | 6–8 % | 4–5 % | 300 $ | ~50 % |
| Bahía Beach | 5–8 % | 4–5 % | 360 $ | ~45 % |
Ces niveaux de rendement expliquent l’attrait des investisseurs étrangers, des fonds immobiliers et des particuliers fortunés pour ce segment, mais accentuent mécaniquement la concurrence avec les ménages locaux à la recherche d’un logement stable et abordable.
Une flambée des prix immobiliers nourrie par le tourisme et les incitations fiscales
La dynamique touristique ne suffit pas, à elle seule, à expliquer la violence de la hausse des prix de l’immobilier au Porto Rico, mais elle en est un accélérateur indispensable. Après l’effondrement qui a suivi la crise financière des années 2000 et une longue récession, le marché résidentiel porto‑ricain a connu un spectaculaire retournement.
Entre le pic de 2007 et le creux de 2018, les prix des logements avaient chuté d’un peu plus de 31 % en nominal, soit plus de 41 % en termes réels, entraînant une perte de richesse estimée à près de 30 milliards de dollars pour les ménages. À partir de 2018, la courbe s’inverse. De 2018 à 2021, les prix augmentent d’environ 22 %. Puis la poussée s’accélère brusquement à partir de 2023.
L’indice des prix « purchase‑only » de la Federal Housing Finance Agency (FHFA) enregistre une progression de 0,9 % fin 2023, puis de 8,3 % au premier trimestre 2024, 10,7 % au deuxième, 23,2 % au troisième, et enfin 27,1 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2024. C’est la plus forte hausse annuelle depuis le début de la série en 1995. Corrigée de l’inflation, la hausse atteint encore 24,7 %. Au premier trimestre 2025, les valeurs résidentielles progressent de 11,6 % supplémentaires, un rythme supérieur à celui de tous les États américains.
Le marché global de l’immobilier est évalué à 346,11 milliards de dollars en 2025.
Pourtant, le nombre de ventes recule : sur les neuf premiers mois de 2024, les transactions baissent de 9,7 % pour s’établir à 7 394 logements vendus, loin de la moyenne annuelle d’environ 10 800 ventes observée entre 2013 et 2023. Dans le même temps, la valeur totale des biens cédés progresse de 3,9 %, pour atteindre 1,65 milliard de dollars. Autrement dit, il se vend moins de biens, mais à des prix beaucoup plus élevés.
L’empreinte des incitations fiscales : Act 60, Act 74 et zones d’opportunité
Si le tourisme crée la demande, la fiscalité lui offre un puissant levier. Le Porto Rico a fait le choix d’attirer les capitaux et les contribuables aisés via un arsenal d’incitations unique dans le monde occidental. La pièce maîtresse, l’Act 60 (Code des incitations de 2019), a consolidé les anciens régimes Acts 20 et 22. Pour les individus qui établissent leur résidence fiscale sur l’île, il offre une exonération de 100 % sur les plus‑values, dividendes et intérêts de source porto‑ricaine. Pour les entreprises de services exportés, il applique un taux d’imposition de 4 % sur les bénéfices. Les sociétés bénéficiant d’un décret peuvent également obtenir jusqu’à 75 % d’exonération de taxes foncières, ainsi que des exemptions sur certains droits d’importation, taxes de construction ou contributions municipales.
Pour le secteur touristique, l’Act 74 offre un cadre fiscal très avantageux. Il comprend des crédits d’impôt couvrant 40 à 50 % des investissements éligibles, une exonération quasi totale des taxes municipales et foncières pendant dix ans, des abattements sur les matériaux de construction et des schémas d’amortissement accéléré. Les projets situés à Vieques ou Culebra bénéficient d’exonérations d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 100 % pendant les cinq premières années.
Cet environnement est encore renforcé par le fait que presque l’ensemble de l’île est classé en Opportunity Zone fédérale, permettant aux investisseurs américains de différer, voire de réduire leurs impôts sur les plus‑values à condition de réinvestir dans des projets locaux.
Incitations fiscales et demande immobilière : une combinaison explosive
Dans la pratique, ces incitations ont déclenché une vague de relocalisation de contribuables fortunés, d’entrepreneurs de la tech, de gestionnaires de fonds, d’investisseurs crypto et de family offices. Entre 2012 et 2017, les anciens dispositifs Acts 20 et 22 avaient déjà attiré plus de 2 100 entreprises et particuliers, créant environ 33 000 emplois et augmentant la production totale d’environ 2 %. Depuis, le nombre de bénéficiaires a continué de croître, jusqu’à dépasser les 4 000 à 6 000 individus selon les sources.
Pour être éligible au programme Act 60, l’investisseur doit acheter une résidence principale à Porto Rico dans les deux ans suivant l’obtention du décret et y résider au moins 183 jours par an. Cette obligation génère une demande concentrée sur le segment haut de gamme, entraînant une prime de 15 à 20 % pour les biens répondant aux critères recherchés (bonne localisation, résidences sécurisées).
Le portrait‑robot de l’acheteur étranger illustre cette montée en gamme : environ 65 % des acquisitions dans le segment luxe sont réalisées par des résidents du mainland américain, 20 % par des Européens ou des Latino‑Américains, et les bénéficiaires d’Act 60 représentent désormais 40 % des transactions dépassant 2 millions de dollars. Dans ce marché, 75 % des achats au‑dessus de 1,5 million de dollars se font comptant.
Les zones les plus recherchées concentrent l’essentiel de cette pression :
| Zone / segment | Caractéristiques principales | Evolution des prix (2015–2025, approx.) | Prix typiques / fourchettes (approx.) |
|---|---|---|---|
| Dorado / Dorado Beach | « Billionaire Coastline », golf, Ritz‑Carlton Reserve, épicentre Act 60 | +166 % | Villas 3–15 M$, certaines > 20 M$ |
| Condado (San Juan) | Quartier urbain de prestige, front de mer, condos hautes tours | +160 % | Condos 800 000 – 3 M$ (voire +) |
| Palmas del Mar | Grand resort fermé, marina, golf, marché résidentiel et locatif de vacances | +72 % | 600 000 – 4 M$ |
| Bahía Beach / Río Grande | Résidences Four Seasons / St. Regis, ultra‑luxe, forte demande de résidences secondaires | +67 % | Entrée vers 1,5 M$, nombreuses ventes > 4 M$ |
| Rincón | Surf, ambiance décontractée, forte présence de locations courte durée | n.d. mais forte hausse documentée | 500 000 – 1,2 M$ pour villas/plages |
Ces hausses localisées se répercutent sur l’ensemble du marché. D’un côté, elles dopent la valorisation des patrimoines et la rentabilité des projets. De l’autre, elles aggravent une crise d’accessibilité au logement dans un territoire où plus de 40 % de la population vit sous le seuil de pauvreté et où le revenu moyen reste très inférieur à la médiane américaine.
Grands projets touristiques et mutation de l’offre immobilière
L’argent du tourisme et des incitations fiscales ne se retrouve pas seulement dans les transactions de revente ou les locations saisonnières. Il irrigue aussi un pipeline impressionnant de nouveaux projets qui transforment le paysage urbain et côtier.
À Cabo Rojo, sur la côte ouest, le mégaprojet Esencia illustre cette nouvelle génération de complexes intégrés. Porté par les frères Reuben, il s’étend sur plus de 2 000 acres et représente un investissement de 2 milliards de dollars. Son concept repose sur une empreinte bâtie limitée à environ 23 % du site, avec des résidences de marque signées Aman, Mandarin Oriental et Rosewood, deux parcours de golf, un centre équestre et une école bilingue K‑12. L’ouverture du premier établissement Mandarin Oriental dans cette zone marque l’entrée de l’ouest de l’île dans la carte mondiale du tourisme de luxe.
Panorama des principaux projets d’expansion et de transformation d’hôtels haut de gamme sur l’île.
Transformation du St. Regis Bahía Beach Resort, sur la côte nord-est, en une propriété Four Seasons, renforçant le segment ultra-haut de gamme entre Río Grande et Dorado.
Projet Moncayo visant à réhabiliter plus de 1 100 acres en un ensemble de villas, hôtel et équipements de loisirs tournés vers la mer et la plaisance.
Multiples projets incluant un établissement à double enseigne dans le Convention District de San Juan et un Hilton Garden Inn à Dorado.
Ces initiatives s’ajoutent à une série de développements résidentiels de prestige – West Side Estates à Rincón, Haven Villas à Isabela, The Icon à San Juan ou les West Point Residences du Ritz‑Carlton Reserve – qui ciblent explicitement la clientèle internationale fortunée, attirée à la fois par le cadre, la fiscalité et le potentiel locatif.
Hôtellerie de luxe et repositionnement du parc
Le segment hôtelier haut de gamme accompagne cette montée en puissance. La capacité en hôtels de luxe a augmenté de 7,1 % en 2024, après une progression de 2,1 % en 2023, selon CoStar. Les propriétés de catégories luxe et upper‑upscale à San Juan et Dorado affichent des tarifs moyens journaliers dépassant 340 dollars, avec une trajectoire de hausse continue. En janvier 2025, l’ADR (tarif moyen) hôtelier a grimpé de 14 % sur un an, tandis que les revenus d’hébergement pour le seul mois atteignaient 27 millions de dollars. Les projections anticipent une croissance de 6,2 % du RevPAR sur l’année 2025 et un gain de 3,1 % à l’échelle de l’île d’ici décembre.
La croissance de l’offre hôtelière ne suit pas la demande, ce qui maintient la dépendance aux locations de courte durée. Cette situation favorise le développement de montages hybrides (condo-hôtels, résidences de marque, complexes mixtes) où les usages résidentiels et touristiques tendent à se confondre.
Effets sociaux et territoriaux : entre opportunité et exclusion
Derrière les indicateurs flatteurs de fréquentation et d’investissement, la réalité quotidienne est plus contrastée pour de nombreux Porto‑Ricains. La combinaison de la montée en gamme touristique, de la prolifération des locations saisonnières et de l’arrivée de résidents fiscaux fortunés a alimenté un phénomène de gentrification rapide dans plusieurs quartiers.
Des secteurs comme Puerta de Tierra, Santurce ou certaines parties d’Old San Juan illustrent ce processus. Jadis quartiers populaires, parfois majoritairement afro‑descendants ou accueillant une forte communauté dominicaine, ils voient se succéder rénovations de façades colorées, cafés branchés, galeries d’art et immeubles convertis en lofts touristiques ou en micro‑hôtels. Des habitants témoignent de hausses brutales de loyer, parfois multiplié par deux ou trois, et d’évictions liées à la requalification d’immeubles entiers en Airbnb.
L’exemple de Rincón est souvent cité : certains résidents ont vu leurs loyers grimper de 700 dollars à 1 800 dollars, tandis que les plages se couvrent de résidences de vacances destinées majoritairement à des visiteurs étrangers ou à des continentaux. La formule de « population swap » – un remplacement de population – revient fréquemment, décrivant un mouvement où des Porto‑Ricains quittent leurs quartiers, voire l’île, tandis que des migrants fiscaux et des touristes de long séjour s’installent.
Analyses critiques du phénomène de gentrification à Porto Rico
Cette transformation ne se limite pas au logement. Elle touche aussi la structure commerciale et culturelle des quartiers. Dans certaines zones touristiques, l’usage de l’anglais devient majoritaire dans les commerces, la gastronomie locale est remplacée par des offres plus globalisées, et l’accès des résidents aux espaces côtiers se réduit, alors même que le slogan « Las playas son del pueblo » rappelle que les plages sont censées appartenir au peuple.
Un déficit d’encadrement réglementaire longtemps criant
Jusqu’à récemment, la régulation des locations de courte durée se résumait surtout à la perception d’une taxe de séjour de 7 % prévue par l’Act 272 de 2003, collectée par la Compañía de Turismo de Puerto Rico. En théorie, tout opérateur de location doit s’enregistrer comme hôtelier auprès de la compagnie et reverser cette taxe. En pratique, la capacité de contrôle est limitée : deux auditeurs seulement sont chargés de superviser des dizaines de milliers d’annonces, et le registre officiel des hébergeurs est incomplet, manquant d’adresses ou d’identités claires pour de nombreux biens.
Les estimations indiquent qu’en 2023-2024, environ 29 millions de dollars ont potentiellement échappé à la collecte d’une taxe à cause d’opérateurs non enregistrés. Ce manque à gagner alimente les critiques du secteur hôtelier traditionnel, qui dénonce une concurrence déloyale, les établissements classés payant licences, inspections, normes et charges sociales, tandis que de nombreux biens touristiques résidentiels opèrent dans une zone grise réglementaire.
Sous la pression des collectivités, des associations de quartiers et d’organisations comme le Hispanic Federation, la législature a commencé à se saisir du dossier. Plusieurs textes ont été discutés, voire rejetés, comme le House Bill 1557 ou un projet visant à limiter la surface d’un bien pouvant être louée en courte durée sans permis commercial à 30 % de la propriété – mesure accusée de servir de quasi‑interdiction déguisée dans les zones résidentielles. Un projet de loi du Sénat (SB 238) propose de réviser l’Act 272 pour instaurer un registre municipal obligatoire et un cadre d’autorisation plus homogène.
Parallèlement, les chercheurs du CNE et plusieurs ONG plaident pour un train de réformes comprenant la création d’un registre public exhaustif des locations de courte durée, la reconnaissance explicite de ces activités comme commerciales (avec les obligations afférentes) et une hausse du taux de la taxe de séjour vers 9–11 %, afin de mieux financer les infrastructures, le logement abordable et les services publics dans les zones touchées.
Résilience, risques climatiques et recherche de durabilité
L’impact du tourisme sur l’immobilier au Porto Rico ne peut être analysé sans revenir sur le choc qu’a représenté l’ouragan Maria, en 2017, et la manière dont sa reconstruction a reconfiguré le marché. Ce cyclone de catégorie 4 a causé environ 90 milliards de dollars de dégâts matériels, près de 2 975 décès et endommagé ou détruit entre 357 000 et 400 000 logements, soit entre 22 % et un tiers du parc résidentiel de l’île. Au total, environ 23 % des logements ont été affectés, avec un tiers des unités sinistrées situées dans la région métropolitaine de San Juan et d’autres comtés côtiers.
Montant, en dollars, des financements fédéraux alloués à la reconstruction après la catastrophe.
Paradoxalement, cette phase de reconstruction a coïncidé avec le décollage du tourisme et des locations de courte durée, et l’arrivée de nouveaux investisseurs profitant des rabais sur les biens endommagés. Des analyses de cas, comme celle d’Aguadilla, montrent une corrélation étroite entre reprise post‑Maria, augmentation du nombre de touristes, multiplication des annonces de location de courte durée et poussée des valeurs immobilières.
Une demande croissante pour des biens plus résilients et plus verts
Les événements climatiques récents – Maria, puis Fiona en 2022, ainsi qu’une série de séismes en 2019–2020 – ont profondément modifié les attentes des acheteurs et des opérateurs touristiques. Les nouvelles constructions haut de gamme intègrent quasi systématiquement des normes de résistance ouragan renforcées : toitures fortifiées, fenêtres et portes à impact, élévation des structures, matériaux certifiés. Les problèmes récurrents du réseau électrique, géré par LUMA Energy, et le coût élevé de l’électricité ont aussi accéléré la demande pour des installations photovoltaïques, des batteries de stockage et des générateurs de secours.
Les systèmes d’automatisation du bâtiment promettent des économies d’énergie de l’ordre de 25 à 50 %.
À l’échelle globale, environ 73 % des touristes déclarent préférer des hôtels engagés dans des pratiques durables, et 78 % des voyageurs de luxe privilégient les marques affichant des valeurs fortes sur ce terrain. Les certifications environnementales se multiplient : en 2023, le nombre d’hôtels certifiés a progressé de 20 % au niveau mondial, un mouvement que le Porto Rico commence à suivre, notamment via des projets comme Esencia ou Moncayo, qui mettent en avant la limitation de l’empreinte bâtie, la protection des écosystèmes et l’utilisation de technologies vertes.
Une équation encore loin d’être résolue
À ce stade, le bilan de l’impact du tourisme sur le marché immobilier porto‑ricain est contrasté. D’un côté, l’essor touristique a contribué à sortir l’immobilier d’une décennie de marasme, à restaurer la valeur des actifs, à attirer des capitaux étrangers massifs, à financer des projets d’infrastructures et à créer des emplois dans la construction, l’hôtellerie et les services. Le secteur de l’hébergement enregistre des recettes record, l’emploi dans les loisirs et l’hôtellerie a atteint un niveau historique de plus de 100 000 postes, et la Banque de réserve fédérale de New York estime que l’économie de l’île « se porte plutôt bien », avec un chômage tombé autour de 5,3 %, le plus bas depuis au moins cinquante ans.
La conversion massive de logements en locations touristiques, notamment sur les côtes et dans les centres-villes, a aggravé la crise du logement en réduisant l’offre abordable et en faisant monter les loyers. Bien que les saisies immobilières aient fortement baissé (environ 925 sur trois trimestres en 2024, soit -50% sur un an), des milliers de familles restent confrontées à des difficultés de refinancement, perpétuant l’héritage de la crise précédente dans un contexte de pauvreté élevée.
Les pouvoirs publics se trouvent donc face à un équilibre délicat à atteindre. D’un côté, le tourisme est une source de devises indispensable, un vecteur d’image et un secteur où l’île excelle désormais au point d’être classée par le Département du Commerce américain comme la juridiction à la plus forte croissance de visiteurs depuis 2020, et par l’ONU comme le deuxième territoire mondial en termes de reprise post‑pandémique derrière le Qatar. De l’autre, la légitimité de ces performances sera de plus en plus jugée à l’aune de la capacité du modèle à offrir un logement décent aux Porto‑Ricains, à protéger les littoraux et les espaces naturels, et à garantir que la « success story » touristique ne se construise pas au détriment des habitants.
La trajectoire du marché dépendra de l’évolution des taux d’intérêt (baisse progressive envisagée à partir de 2025), des possibles modifications des régimes fiscaux comme l’Act 60 (propositions pour 2026 et extension d’avantages jusqu’en 2055), de la régulation des locations de courte durée, et de l’efficacité des programmes publics (fonds CDBG‑DR, zones d’opportunité, incitations à la construction) pour diversifier l’offre de logements.
Pour l’instant, le Porto Rico reste à la fois un laboratoire et un avertissement. Un laboratoire, parce qu’il montre comment un territoire peut, en s’appuyant sur le tourisme, la fiscalité et les infrastructures, redevenir attractif sur la carte mondiale de l’investissement immobilier. Un avertissement, parce que les mêmes forces qui rattrapent et dépassent les standards internationaux de fréquentation et de valorisation peuvent, si elles sont mal encadrées, accélérer une gentrification et une exclusion qui fragilisent le tissu social. L’enjeu des prochaines années sera de transformer ce boom en véritable développement, où tourisme et immobilier ne se nourrissent pas seulement l’un l’autre, mais profitent aussi à ceux qui vivent sur l’île toute l’année.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Porto Rico
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Porto Rico pour chercher du rendement locatif et une exposition au dollar tout en profitant d’un environnement fiscal attractif. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés de l’île (San Juan, Dorado, Ponce), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans une zone dynamique comme Condado ou Isla Verde, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via LLC locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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