Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier au Porto Rico traverse une phase paradoxale. D’un côté, l’économie reste fragile, marquée par une longue crise, une dette colossale et un exode démographique. De l’autre, les prix de l’immobilier résidentiel s’envolent, portés par le tourisme, les incitations fiscales et l’arrivée d’acheteurs américains attirés par un cadre de vie tropical à coût relativement modéré. Dans ce contexte tendu, les écarts de prix entre les villes se creusent, avec des marchés de luxe hyper-concentrés autour de San Juan, Dorado ou Humacao, et des zones beaucoup plus abordables comme Ponce, Mayagüez ou certaines municipalités côtières de l’ouest.
Comparer les prix immobiliers entre les villes au Porto Rico n’a donc rien d’un simple exercice statistique : c’est une manière de comprendre comment se redistribuent richesses, investissements et pressions sur le logement à l’échelle de l’île.
Un marché insulaire en surchauffe, mais très contrasté
Avant de zoomer ville par ville, il faut poser le décor. L’indicateur de référence des prix, l’indice « purchase-only » de la Federal Housing Finance Agency, a bondi de 27,1 % sur un an au quatrième trimestre 2024, la plus forte hausse annuelle depuis le début des données en 1995. Même corrigées de l’inflation, les valeurs des logements ont progressé de près de 25 % en un an. Sur le premier trimestre 2025, la valeur globale des maisons grimpe encore de 11,6 % sur douze mois.
Nombre de logements vendus à La Réunion sur les neuf premiers mois de 2024, en baisse de 9,7 % par rapport à 2023.
À l’échelle de l’île, le prix de vente médian atteint 290 000 $ au premier trimestre 2025, soit une hausse de 32 % en un an, mais cela reste inférieur à la médiane américaine autour de 398 000 $. Cette moyenne cache cependant des mondes parallèles selon les villes, les zones touristiques et les segments de marché.
San Juan, moteur et vitrine des prix immobiliers
Impossible de parler de comparaisons entre villes sans commencer par San Juan, cœur politique, économique et touristique du territoire. La capitale concentre les plus forts niveaux de prix, mais aussi les écarts les plus spectaculaires entre quartiers ultra-prisés et secteurs plus abordables.
Prix médians et niveaux de marché
Les données récentes placent la médiane des annonces de vente à San Juan autour de 895 000 $, avec un prix médian au mètre carré de l’ordre de 522–523 $ (environ 48–49 $/pi²). La médiane des transactions effectivement conclues est plus basse, autour de 330 000 $, ce qui traduit des négociations importantes sur les biens les plus chers : le ratio prix de vente / prix affiché tourne autour de 94 %, soit une décote moyenne approximative de 6 %.
Le tableau ci-dessous permet de situer San Juan par rapport aux principaux comtés côtiers ou urbains de l’île.
| Ville / Comté | Prix médian logement ($) | Prix médian / sq ft ($) | Loyer médian mensuel ($) |
|---|---|---|---|
| San Juan | 947 000 | 523 | 3 000 |
| Dorado County | 1 850 000 | 564 | 6 500 |
| Humacao County | 545 000 | 333–337 | 3 500 |
| Carolina County | 399 900 | 323 | 2 400 |
| Guaynabo County | 1 200 000 | 336 | 2 650 |
| Cabo Rojo County | 375 000–382 500 | 250 | 1 800 |
| Rincón County | 499 000 | 392 | 2 000 |
| Rio Grande County | 629 500 | 414 | 3 500 |
| Isabela County | 515 000 | 274 | 2 000 |
| Fajardo County | 280 000 | 199 | 1 700 |
| Aguadilla County | 300 000 | 209 | 1 800 |
San Juan se situe ainsi dans la partie haute de la fourchette, mais reste nettement moins cher que Dorado, véritable épicentre du marché de luxe. À l’inverse, des comtés comme Cabo Rojo, Fajardo ou Aguadilla affichent des niveaux plus compatibles avec un marché de classe moyenne ou d’investisseurs cherchant encore des rendements bruts solides.
Des quartiers à plusieurs vitesses à l’intérieur de San Juan
La géographie des prix à l’intérieur même de San Juan est extrêmement fragmentée. Les quartiers côtiers et touristiques – Condado, Santurce, Viejo San Juan, Ocean Park – atteignent des niveaux proches, voire supérieurs, aux grandes métropoles américaines, tandis que des secteurs périphériques ou à vocation plus résidentielle restent beaucoup plus accessibles.
Ces chiffres mettent en lumière les inégalités présentes dans le contexte évoqué.
| Quartier de San Juan | Prix médian logement ($) | Prix / sq ft ($) | Loyer médian mensuel ($) |
|---|---|---|---|
| Condado | 1 803 125 | 818 | 4 100 |
| Ocean Park | 1 620 000 | 682 | n.d. |
| Viejo San Juan | 1 345 000 | 703 | 3 900 |
| Santurce | 1 235 000 | 634 | 3 200 |
| Puerta de Tierra | 972 500 | 815 | 5 097 |
| Miramar | 949 000 | 475 | 3 000 |
| Monacillo Urbano | 1 562 500 | 395 | n.d. |
| Cangrejo Arriba | 550 000 | 470 | 2 650 |
| Cupey | 744 500 | 255 | n.d. |
| Sabana Llana Sur | 140 000 | 166 | n.d. |
| Gobernador Piñeiro | 217 450 | 124 | n.d. |
Entre Sabana Llana Sur, où le prix médian avoisine 140 000 $, et Condado ou Ocean Park, au-dessus de 1,6 million de dollars, l’écart est vertigineux. Le bord de mer, la vue, l’accès aux plages, la densité des locations de courte durée et la proximité des pôles touristiques expliquent l’essentiel de la prime de prix.
Les codes postaux les plus recherchés se distinguent aussi très nettement.
| Code postal (San Juan) | Prix médian logement ($) | Prix / sq ft ($) | Loyer médian ($/mois) | Biens à vendre |
|---|---|---|---|---|
| 00907 | 1 449 000 | 734 | 3 500 | 195 |
| 00911 | 1 450 000 | 693 | 4 400 | 67 |
| 00901 | 1 345 000 | 703 | 3 900 | 88 |
| 00926 | 850 000 | 295 | 2 000 | 124 |
| 00909 | 499 000 | 434 | 3 000 | 16 |
| 00917 | 211 500 | 155 | n.d. | 25 |
| 00924 | 142 000 | 135 | n.d. | 22 |
On voit clairement se dessiner une hiérarchie : 00907, 00911 et 00901 (Condado, Ocean Park, Viejo San Juan) cumulent prix au mètre carré très élevé, loyers mensuels substantiels et nombre important d’annonces, signe d’un marché actif, très recherché et fortement tourné vers l’investissement locatif de court terme.
Rents et rendements à San Juan : un équilibre délicat
Les loyers à San Juan reflètent cette segmentation. Au premier trimestre 2025, les loyers moyens mensuels pour les appartements étaient d’environ 2 600 $ pour un une pièce, 3 800 $ pour un deux pièces, 4 500 $ pour un trois pièces et 6 500 $ pour un quatre pièces ou plus. Mais en pratique, les variations par quartier sont considérables.
Au premier trimestre 2025, les rendements locatifs bruts des appartements à San Juan varient de 2,65 % à 7,75 %, avec une moyenne de 5,27 %. Les zones les plus haut de gamme, souvent saturées de résidences secondaires ou de biens de luxe, présentent généralement les rendements bruts les plus bas, bien qu’elles puissent offrir un potentiel de plus-value intéressant à long terme.
À Condado, par exemple, des petits appartements d’une chambre achetés autour de 485 000 $ et loués 2 100 $ par mois dégagent un rendement brut voisin de 5,2 %. Sur des deux ou trois chambres, l’effet « luxe » écrase davantage la rentabilité, avec des rendements tournant parfois autour de 4 % ou moins. À l’inverse, dans des quartiers comme Río Piedras ou certains secteurs de Santurce, les prix d’achat plus contenus permettent encore d’obtenir des rendements de 8–10 % sur de la location classique.
Dorado, Guaynabo, Humacao : les autres pôles haut de gamme
Dans la comparaison entre villes, Dorado occupe un statut à part. Le comté affiche un prix médian de 1,85 million de dollars et un loyer médian à 6 500 $ par mois, avec un prix au pied carré d’environ 564 $. C’est ici que se concentrent les communautés fermées les plus exclusives, comme Dorado Beach East, Dorado Beach West ou encore les résidences du Ritz-Carlton Reserve.
Dorado est positionné comme une ‘Billionaire Coastline’, un segment de marché réservé aux milliardaires américains, aux entrepreneurs bénéficiant d’Act 60 et aux ultra-riches cherchant des résidences secondaires discrètes. Les prix d’entrée dépassent 5 millions de dollars, avec les plus beaux biens à plusieurs dizaines de millions. Ce marché est global, connecté à des villes comme Miami ou New York, et n’a pratiquement aucun lien avec le reste de Porto Rico.
Guaynabo, de son côté, joue le rôle de banlieue aisée de la métropole de San Juan. Le comté enregistre une médiane autour de 1,2 million de dollars pour un prix au mètre carré proche de 336 $ et un loyer médian de 2 650 $. Ce différentiel de loyer par rapport à Dorado montre bien la différence de positionnement : Guaynabo attire beaucoup de cadres, familles locales ou expatriés en quête d’un bon compromis entre prix, services et proximité de la capitale.
Prix médian d’une propriété à Humacao, illustrant le marché haut de gamme des resorts résidentiels.
Carolina, Isla Verde et l’axe Est de la métropole
Carolina occupe une position singulière. Ce n’est pas la ville la plus chère de l’île, loin de là, mais elle concentre un segment extrêmement dynamique grâce à Isla Verde, bande littorale très prisée juste à côté de l’aéroport international. Dans l’ensemble du comté, le prix médian d’un logement se situe autour de 399 900 $ avec un prix au pied carré de 323 $ et un loyer médian de 2 400 $.
Le quartier d’Isla Verde affiche des rendements locatifs bruts moyens de 6,34 % au premier trimestre 2025 (variant entre 5,92 % et 7,05 %), dépassant ainsi la moyenne de la capitale voisine. Cette performance s’explique par son parc immobilier composé principalement de condos de taille moyenne, très demandés pour des locations courtes ou longues durées par les touristes et les travailleurs détachés, assurant une forte rotation et une demande soutenue.
Sur l’axe San Juan–Carolina–Rio Grande, on observe ainsi une montée régulière des prix et des loyers à mesure que l’on se rapproche des grands resorts et plages de l’est, mais avec une structure de marché différente : San Juan combine fonctions administratives et financières, Carolina mise sur la commodité (aéroport, plage), tandis que Rio Grande s’adresse à une clientèle plus haut de gamme à la recherche de nature et de retraites type Four Seasons.
Ponce, Mayagüez et les villes secondaires : un autre Porto Rico
À l’opposé de ce triangle métropolitain, les grandes villes secondaires comme Ponce ou Mayagüez racontent une autre histoire du marché immobilier au Porto Rico, plus alignée sur les revenus locaux et moins influencée par l’afflux d’investisseurs extérieurs.
Mayagüez, ville universitaire et marché abordable
Mayagüez présente un coût de la vie global environ 5,5 % inférieur à la moyenne du Porto Rico. Les coûts de logement y sont estimés 11,4 % plus bas que la moyenne de l’île, et les prix des restaurants ou des courses sont nettement inférieurs à ceux de la capitale. La ville est classée 38e sur 42 en termes de coût de la vie parmi les villes portoricaines analysées.
Les données comparatives indiquent que le marché du logement à Mayagüez est sensiblement plus abordable qu’à Ponce et San Juan. Les loyers y sont inférieurs d’environ 27,5 % à ceux de Ponce, et les charges de logement sont en dessous de la moyenne de l’île. Cependant, les informations détaillées sur le prix au mètre carré ou le prix médian de vente sont moins abondantes que pour San Juan.
Cette accessibilité s’explique certes par des revenus plus faibles (salaire net médian autour de 1 330 $ par mois), mais aussi par une moindre pression touristique et fiscale. Pour un investisseur visant des rendements locatifs stables plutôt que de la spéculation sur la plus-value, ce type de ville reste attractif, notamment grâce à la présence de l’université de Porto Rico – campus de Mayagüez – et d’une base d’étudiants et de personnels académiques à loger.
Ponce, deuxième ville et loyers supérieurs
Ponce, souvent présentée comme la « Perle du Sud », affiche un profil un peu différent. Les loyers y sont environ 27,5 % plus élevés que ceux de Mayagüez, mais les salaires moyens y sont également plus confortables, autour de 1 700 $ net par mois. La structure des prix locatifs est instructive : un appartement une chambre dans le centre peut se louer entre 750 $ et 1 000 $ suivant les sources, et un trois chambres en centre-ville autour de 1 050–1 200 $. Hors centre, les niveaux baissent légèrement, mais restent supérieurs à ceux des villes de l’ouest.
Le prix au pied carré pour un appartement en centre-ville de Ponce, nettement inférieur aux 500 $/pi² de San Juan ou Dorado.
Ponce vs Mayagüez : deux marchés, deux équilibres
La comparaison directe entre Ponce et Mayagüez met en lumière les arbitrages auxquels sont confrontés ménages et investisseurs.
| Indicateur | Ponce | Mayagüez |
|---|---|---|
| Salaire net moyen mensuel ($) | 1 700 | ~1 330 |
| Niveau des loyers vs Mayagüez | +27,5 % | Référence |
| Logement vs moyenne île | Données partielles | -11,4 % |
| Restauration vs moyenne île | -1,3 % vs Mayagüez | +1,3 % vs Ponce |
| Hypothèque 20 ans (%) | 3,75 % | 3,25 % |
Ponce offre des revenus supérieurs, mais des loyers plus lourds, tandis que Mayagüez combine coûts plus faibles et salaires plus modestes. Pour un propriétaire occupant, Ponce peut être plus confortable si l’on bénéficie du marché du travail local. Pour un investisseur locatif, Mayagüez peut générer de meilleurs rendements nets si l’on achète à bas prix et que l’on cible des locataires étudiants ou des ménages locaux stables.
Villes de surf, îles et côte ouest : Rincón, Isabela, Aguadilla, Vieques
Au-delà des grandes agglomérations, certaines petites villes côtières jouent un rôle disproportionné dans la hausse des prix, en particulier sur la côte ouest et les îles satellites.
Rincón, destination de surf et de tourisme balnéaire, affiche un prix médian autour de 499 000 $ et un prix au pied carré proche de 392 $, avec un loyer médian à 2 000 $. C’est un niveau élevé pour une petite municipalité, résultat de l’intense développement des locations de courte durée. Les rendements bruts sur ce segment peuvent cependant rester attractifs, entre 8 % et 15 % pour certains biens exploités en location saisonnière.
Le prix médian d’un bien immobilier dans les spots de surf d’Isabela et Aguadula à Porto Rico se situe entre 300 000 et 515 000 dollars.
Vieques et Culebra représentent un cas extrême : une part très élevée du parc résidentiel est consacrée aux locations de courte durée. À Culebra, presque un tiers des logements totaux et l’intégralité du parc locatif de long terme se retrouvent sur les plateformes de locations saisonnières sur certaines périodes étudiées. Sur ces îles, le prix des maisons explose, tandis que l’accès au logement pour les résidents permanents devient très difficile.
Le rôle central des locations de courte durée dans les écarts de prix
L’explosion des locations de courte durée (short-term rentals, STR) est l’un des moteurs les plus puissants de la divergence des prix entre les villes et les quartiers du Porto Rico. En moins d’une décennie, le nombre de logements proposés sur les plateformes comme Airbnb ou Vrbo est passé d’environ 1 000 à plus de 25 000 unités en 2023. Ces STR représentent environ 1,1 % du stock total de logements, mais cette proportion grimpe bien plus haut dans certains territoires touristiques.
Une étude du Center for a New Economy révèle qu’une augmentation de 10 % de la part des logements en location de courte durée entraîne, l’année suivante, une hausse de 7 % du loyer médian et de 23 % du prix médian des logements. Cette inflation est particulièrement visible dans les municipalités où ces locations sont nombreuses, comme San Juan, Carolina (Isla Verde), Rincón, Culebra, Vieques et Luquillo.
Ce mécanisme explique en grande partie pourquoi San Juan et ses abords, Dorado, Humacao–Palmas del Mar, Rio Grande ou encore Rincón affichent de tels niveaux, alors que des villes à l’écart des flux touristiques massifs comme Mayagüez, Caguas ou de nombreuses municipalités de l’intérieur restent dans des prix bien plus en phase avec les revenus locaux.
Coût de la vie, salaires et capacité à suivre la hausse des prix
Comparer les prix immobiliers entre villes ne prend tout son sens qu’en regardant les revenus et le coût de la vie. L’île dans son ensemble est environ 9 à 10 % moins chère que la moyenne des États-Unis, mais cette moyenne agrège une électricité nettement plus coûteuse, des courses souvent 20 à 30 % plus chères (importation massive) et un logement encore relativement abordable par rapport aux grandes métropoles américaines.
Revenu annuel moyen des expatriés et continentaux installés à Porto Rico, soit plus du triple de celui des résidents locaux.
Dans des villes comme San Juan, Dorado, Guaynabo ou Humacao, ce différentiel de pouvoir d’achat exerce une pression forte sur les prix. Là où les ménages locaux peinent à suivre, les nouveaux arrivants bénéficiant d’Act 60 ou de revenus en dollars « continentaux » soutiennent les hausses, tout particulièrement dans les quartiers desservis par une bonne infrastructure, proches des plages ou intégrés à des communautés fermées.
Gated communities vs quartiers traditionnels : un facteur supplémentaire d’écart
Si la comparaison entre villes est essentielle, celle entre types de quartiers ne l’est pas moins. Au Porto Rico, les communautés fermées – qu’il s’agisse de grands resorts comme Dorado Beach ou Palmas del Mar, de lotissements résidentiels sécurisés à Guaynabo ou Dorado, ou d’ensembles d’appartements à Condado – se sont multipliées, souvent encouragées par des lois spécifiques et une demande internationale forte.
Un pavillon de 3 000 pi² dans une communauté fermée de Dorado peut se négocier à partir de ce montant, illustrant la prime significative des biens en résidences sécurisées.
Les charges de copropriété associées (HOA fees) sont toutefois élevées : plusieurs centaines de dollars par mois, voire au-delà de 1 000 $ dans les complexes les plus luxueux. Pour un investisseur, cela grignote le rendement, même si la liquidité à la revente est meilleure et la clientèle locative généralement plus solvable. Pour un résident local, en revanche, l’addition est souvent prohibitive, accentuant la ségrégation spatiale entre classes sociales et entre marché domestique et marché international.
Un marché à opportunités multiples, mais très inégal selon les villes
Dans la comparaison des prix immobiliers entre les villes au Porto Rico, plusieurs lignes de fracture apparaissent clairement.
La première sépare la grande aire métropolitaine de San Juan – incluant Carolina, Guaynabo et les pôles de luxe environnants comme Dorado ou Rio Grande – du reste de l’île. Les prix y sont sans commune mesure, tirés par les nouveaux résidents bénéficiant d’avantages fiscaux, le boom du tourisme et de la location de courte durée, ainsi que par la rareté de l’offre neuve, d’autant que la construction coûte cher (environ 300 $/pi² en moyenne, jusqu’à 1 000 $/pi² pour le très haut de gamme).
Pour un investissement immobilier à Porto Rico, il faut distinguer les villes touristiques moyennes (ex. : Rincón, Cabo Rojo) des agglomérations tournées vers l’économie locale (ex. : Ponce, Mayagüez). Dans les premières, les prix dépassent facilement 300 000–500 000 $, avec des rendements locatifs élevés mais un risque lié à la dépendance au cycle touristique. Dans les secondes, les prix restent accessibles, parfois très bas pour un continental, mais reflètent les salaires locaux modestes.
La troisième ligne tient au type de quartier : quartiers historiques et touristiques ultravalorisés (Viejo San Juan, Condado, Ocean Park), gated communities luxueuses (Dorado Beach East, Palmas del Mar, résidences de Rio Grande), versus tissus urbains traditionnels où le prix du mètre carré peut être dix fois inférieur. Cette dualisation interne est particulièrement visible à San Juan, où un même code postal peut abriter à la fois des biens à plusieurs millions de dollars et des logements populaires sous les 200 000 $.
Pour les résidents locaux, l’accession à la propriété ou la location longue durée est difficile dans les zones côtières touristiques en raison de la pression du marché et des salaires stagnants. Pour les investisseurs, l’île offre diverses opportunités : des résidences de luxe avec des rendements bruts de 5 à 8 % dans les zones très prisées, des propriétés dans les villes universitaires ou industrielles avec des rendements supérieurs à 8-9 %, et des marchés émergents présentant un fort potentiel de plus-value.
Ce qui distingue aujourd’hui les villes du Porto Rico, ce ne sont pas seulement leurs paysages ou leurs économies locales : ce sont les flux qui les traversent – touristes, nouveaux résidents fiscalement privilégiés, capitaux extérieurs – et la manière dont ces flux se traduisent, quartier par quartier, en prix au mètre carré. Comprendre ces dynamiques est devenu indispensable pour quiconque souhaite acheter, investir ou simplement se loger sur l’île, tant les écarts entre villes – et au sein même de chaque municipalité – ne cessent de se creuser.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Porto Rico pour rechercher du rendement locatif et une exposition en dollars, tout en restant dans un territoire américain. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (San Juan, Condado, Dorado), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en développement touristique ou résidentiel de San Juan, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via LLC) et élaboration d’un plan de diversification dans le temps, permettant de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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