Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
À la Barbade, il est devenu presque impossible de parler immobilier sans parler tourisme. L’île a bâti sa richesse sur le « sun, sea and sand », puis sur la finance internationale. Aujourd’hui, cette dépendance à l’égard des visiteurs ne se limite plus aux hôtels et aux croisières : elle façonne en profondeur les prix, les types de biens construits, les zones en vogue, les politiques publiques et même la question sensible du logement pour les habitants.
Cet article analyse en détail l’influence du tourisme sur le marché immobilier de la Barbade, en intégrant les données récentes, les politiques gouvernementales et les principaux projets de développement en cours.
Un marché immobilier porté par le tourisme et les visiteurs étrangers
Le marché immobilier barbadien affiche une dynamique exceptionnelle. Après le choc du COVID‑19, l’activité a rebondi très vite, tirée par le retour en force des touristes et l’arrivée de nouveaux profils de résidents, notamment les télétravailleurs internationaux.
Les chiffres de ventes donnent la mesure de cette accélération. Entre 2023 et 2025, le nombre de biens vendus a bondi de 75 %, tandis que le prix moyen de vente progressait d’environ 25 % sur la seule année précédant 2025. Pour le début de 2025, la hausse annuelle des prix tourne autour de 6,9 %, dans un contexte de croissance régulière de 5 à 8 % par an depuis 2021.
Cette flambée ne se produit pas dans le vide. La Barbade est une économie où le tourisme pèse énormément dans l’activité globale :
– selon les estimations, le tourisme représente directement environ 12 % du PIB,
– et plus de 40 % de l’activité économique totale si l’on tient compte des effets indirects,
– tout en générant, directement et indirectement, près de 39 % de l’emploi national.
Dans cette configuration, chaque hausse du flux de visiteurs – qu’ils restent une semaine, un mois ou un an – se répercute très vite sur la demande de logements, en particulier dans les territoires côtiers où se concentrent 95 % des sites touristiques et plus de 70 % des hôtels.
Le marché immobilier barbadien est désormais largement structuré par deux moteurs principaux : la demande touristique et les achats des étrangers, souvent en quête d’une résidence secondaire, d’une villa de vacances ou d’un investissement locatif.
Tourisme, locations de vacances et explosion de la demande locative
La reprise du tourisme post‑pandémie a entraîné une véritable ruée vers les biens destinés à la location de courte durée. Villas, appartements de plage, condos avec services : tout ce qui peut se louer à la nuit ou à la semaine dans les zones touristiques les plus recherchées voit sa demande grimper.
Hausse de 10 % de la demande pour les villas en location saisonnière sur un trimestre observé, avec une progression similaire des revenus.
Les plateformes de location de courte durée (Airbnb, Vrbo, etc.) ont amplifié ce mouvement. Sur Bridgetown et Christ Church, par exemple, on compte plus de 170 annonces actives rien qu’autour de la capitale. Les données de performance des locations à Bridgetown illustrent la manière dont la saisonalité touristique se traduit en revenus immobiliers.
Exemple de performance locative à Bridgetown (Airbnb)
| Indicateur (Bridgetown) | Valeur médiane approximative |
|---|---|
| Revenu mensuel médian | ≈ 2 147 USD |
| Taux d’occupation médian | ≈ 53 % |
| Tarif journalier moyen (ADR) | ≈ 148 USD |
| Revenu mensuel top 10 % des annonces | > 8 234 USD |
| Taux d’occupation top 10 % | > 89 % |
| ADR top 10 % | > 463 USD |
En haute saison (janvier, février, mars), les revenus mensuels moyens dépassent 4 700 USD avec des taux d’occupation avoisinant 73 %. En basse saison (juin, juillet, septembre), les revenus baissent mais restent significatifs, ce qui incite de nombreux propriétaires à basculer vers ce modèle plutôt que vers la location longue durée classique.
Ce « boom » des locations de vacances a des effets en chaîne :
– il renforce la valeur des biens situés près des plages et des pôles d’animation,
– il incite les promoteurs à produire des logements « prêts à louer » avec services hôteliers,
– il réduit l’offre disponible pour les locataires locaux dans certains quartiers.
À Bridgetown comme à Silver Sands (Christ Church), l’immense majorité des annonces concerne des logements entiers (plus de 90 %) – signe qu’il s’agit bien d’un marché d’investissement, et non seulement de chambres chez l’habitant.
Les zones les plus prisées : la géographie touristique dicte la carte immobilière
Le tourisme ne se répartit pas de manière homogène sur l’île. La côte Ouest, surnommée « Platinum Coast », et la côte Sud dominent historiquement l’offre hôtelière et résidentielle haut de gamme. Cela se retrouve dans la structure des prix au mètre carré, nettement plus élevés dans les parishes touristiques que dans l’intérieur des terres.
Prix médians au m² par parish (ventes appartements / maisons)
| Parish | Appartements (BBD/m²) | Maisons (BBD/m²) |
|---|---|---|
| Saint James | 13 500 | 11 488 |
| Saint Peter | 13 070 | 7 695 |
| Christ Church | 10 897 | 6 055 |
| Saint Philip | N.d. | 10 145 |
| Saint Andrew | N.d. | 14 326 |
| Saint Thomas | N.d. | 5 051 |
C’est le long de cette côte Ouest – autour de Sandy Lane, Holetown, Porters, Speightstown – que la demande internationale est la plus forte. Les prix des biens haut de gamme y connaissent des hausses trimestrielles de 5 à 8 %, et certaines zones enregistrent une progression annuelle à deux chiffres (près de 10 % sur un an à Holetown, St. James et St. Peter).
La côte Sud (Christ Church, Hastings, Rockley, St. Lawrence Gap) est prisée par une clientèle jeune pour son ambiance animée, ses restaurants et ses bars. La valeur médiane des appartements et maisons de ville y progresse d’environ 6 %. Cette zone est idéalement positionnée pour les locations de vacances, avec des prix plus accessibles que sur la Platinum Coast.
En parallèle, des zones émergentes tirent parti du déplacement progressif de la demande au-delà des hotspots historiques. St. Philip, avec ses falaises et ses terrains plus abordables, est souvent cité comme une cible d’investissement foncier, notamment pour des projets d’éco‑villages. St. Lucy, au nord, reste relativement préservé, offrant tranquillité et potentiel de développement futur.
L’essor spectaculaire des hôtels et des résidences touristiques
La Barbade vit actuellement l’un des plus importants cycles de développement hôtelier de son histoire. Selon la Barbados Hotel and Tourism Association (BHTA), plus de 2 milliards de dollars barbadiens (environ 1 milliard de dollars US) devraient être injectés dans l’industrie touristique autour de 2026, avec plusieurs grands chantiers menés simultanément.
Parmi les projets phares, on retrouve des complexes qui associent systématiquement hôtellerie et immobilier résidentiel ou de vacances, ce qui les inscrit pleinement dans la dynamique du marché immobilier.
Principaux projets hôteliers et immobiliers liés au tourisme
| Projet | Localisation | Investissement estimé (BBD) | Capacité / composantes clés |
|---|---|---|---|
| Hotel Indigo | Côte Sud | ≈ 100 M | 132 chambres, marque lifestyle (IHG) |
| Royalton (CHIC / Vessence) | Holetown, côte Ouest | ≈ 300 M | ≈ 220–222 suites, formule tout compris adultes |
| Beaches Barbados | Heywoods, St. Peter | ≈ 800 M | ≈ 532–600 chambres, grand resort familial |
| Hyatt Ziva Bridgetown | Bridgetown | ≈ 186 M | ≈ 380–387 suites + programme mixte |
| Pendry Barbados | Six Men’s, nord‑ouest | ≈ 300 M | 74 chambres + 46 résidences |
| Pierhead | Bridgetown waterfront | ≈ 100 M | 150–170 appartements en front de mer |
Ces investissements ont plusieurs effets simultanés sur l’immobilier :
Les grands projets immobiliers touristiques, comme les complexes hôteliers ou les resorts intégrés, ont des effets multiples sur un territoire. Ils augmentent massivement la capacité d’hébergement touristique, créent un parc de résidences de luxe (condos, villas en resort, résidences de marque) destinées à la vente, revalorisent les secteurs concernés (entraînant souvent une gentrification et une hausse des prix fonciers) et stimulent la construction ainsi que les services liés à la gestion immobilière.
Dans des zones comme Bridgetown, la construction du Hyatt Ziva et du projet Pierhead s’inscrit dans un effort plus large de redéveloppement urbain du front de mer, avec un mélange de logements, de commerces, de bureaux et d’espaces de loisirs. Cet urbanisme mixte est directement lié à la volonté de capitaliser sur la fréquentation touristique, mais il attire aussi des jeunes professionnels et des nomades digitaux.
Les incitations publiques : quand la politique touristique devient politique immobilière
L’impact du tourisme sur l’immobilier barbadien n’est pas seulement « naturel » : il est fortement amplifié par la politique publique. Le gouvernement a mis en place tout un arsenal d’incitations, fiscales et réglementaires, qui facilitent l’investissement dans l’hôtellerie, les locations de vacances et l’achat de biens par les étrangers.
Le texte clé reste le Tourism Development Act de 2002, qui a remplacé le vieux Hotel Aids Act de 1956. Cette loi élargit considérablement le champ des projets éligibles aux avantages, allant bien au-delà des seuls hôtels :
– construction et rénovation d’hôtels,
– conversion de bâtiments en hébergements touristiques,
– aménagement et équipement de villas, de timeshares et de résidences de tourisme,
– création ou modernisation de restaurants, attractions, sites naturels ou patrimoniaux.
Les avantages sont massifs :
– exemptions de droits de douane, de TVA et de taxe environnementale sur les matériaux, meubles, équipements,
– possibilité de déduire 150 % des intérêts sur certains prêts,
– crédits d’impôt pour la formation, le marketing, les investissements dans les systèmes d’eaux usées,
– amortissement accéléré et possibilité de déduire les dépenses en capital du revenu pendant 15 à 20 ans pour les grands projets.
Ce cadre fait clairement de la Barbade une destination privilégiée pour les capitaux touristiques et immobiliers. Il explique en partie pourquoi les grands groupes internationaux – Hyatt, Sandals, Blue Diamond Resorts, InterContinental Hotels Group, Marriott – investissent autant sur l’île.
Le rôle croissant des télétravailleurs et des expatriés
La Barbade ne se contente pas d’attirer des vacanciers. Avec le programme « Barbados Welcome Stamp », l’île s’est positionnée comme un hub pour les télétravailleurs et les nomades digitaux. Ce visa permet à des étrangers disposant d’un revenu annuel supérieur à 50 000 USD et pouvant travailler à distance de s’installer jusqu’à douze mois, renouvelables.
Plus de 3 000 participants ont déjà profité de ce dispositif, ce qui se traduit par :
Le marché immobilier est marqué par une demande soutenue pour des locations à moyen et long terme dans les quartiers bien connectés. Cette tendance est portée par l’arrivée d’un public plus jeune que le touriste classique, qui est davantage enclin à tester la vie sur place avant d’acheter. Ces nouveaux résidents deviennent souvent acquéreurs de biens immobiliers après une première année passée en location.
À cette clientèle s’ajoutent les bénéficiaires du Special Entry and Reside Permit (SERP), accessible aux personnes fortunées qui investissent au moins 2 millions de dollars dans l’immobilier et disposent d’un patrimoine net supérieur à 5 millions. Cette catégorie vise explicitement les ménages à très hauts revenus, souvent à la recherche de villas d’exception sur la côte Ouest ou dans les communautés golfiques comme Sandy Lane, Royal Westmoreland ou Apes Hill.
Ces programmes renforcent le segment haut de gamme, stimulent la construction de résidences sécurisées avec services (gated communities), et consolidient le positionnement de la Barbade comme destination de « seconde résidence de luxe ».
Avantages fiscaux et environnement juridique : un aimant pour capitaux étrangers
L’attrait de la Barbade pour les investisseurs immobiliers étrangers repose aussi sur un environnement fiscal et juridique particulièrement favorable. On y retrouve notamment :
– absence d’impôt sur les plus‑values immobilières,
– absence d’impôt sur la fortune et de droits de succession sur les biens transmis aux héritiers,
– droit de propriété équivalent pour les étrangers et les résidents,
– système juridique fondé sur la common law anglaise et nécessité de passer par un avocat agréé pour toute transaction,
– accords de non‑double imposition avec plusieurs pays clés (États‑Unis, Canada, Royaume‑Uni, Chine, etc.),
– taux d’impôt sur les sociétés relativement faible (9 % en 2024).
Les acheteurs non-résidents doivent enregistrer leur acquisition auprès de la Banque centrale de la Barbade. Cette formalité est essentielle pour garantir le droit de rapatrier les fonds lors d’une future revente du bien.
Pour les développeurs, le gouvernement ajoute encore des couches d’incitations via des allègements fiscaux, une procédure de permis simplifiée et des programmes ciblés de soutien, comme le Tourism Industry Relief Fund ou les fonds de rénovation hôtelière.
Dans ce contexte, il n’est pas surprenant que la demande des acheteurs étrangers ait augmenté d’environ 15 % en 2025 par rapport à 2024. Les Britanniques, les Américains et les Canadiens figurent en tête de liste, confirmant leur statut de clientèle clé tant pour le tourisme que pour l’immobilier.
L’autre face du succès : tensions sur l’accessibilité au logement
Si la dynamique touristique profite à l’économie et aux investisseurs, elle pose toutefois des défis majeurs pour les Barbadiens eux‑mêmes. La combinaison de la hausse des prix immobiliers, de la rareté du foncier côtier et de la rentabilité élevée des locations de courte durée rend de plus en plus difficile l’accès à un logement abordable, en particulier pour les revenus modestes.
Les données de prix publiées pour 2025 révèlent des coûts élevés pour les ménages locaux :
Aperçu des prix médians de l’immobilier, des loyers et du salaire moyen pour évaluer le marché.
Le prix médian d’un appartement à la vente atteint environ 12 009 BBD/m².
Le prix médian d’une maison tourne autour de 10 013 BBD/m².
Un appartement d’une chambre en centre urbain se loue en moyenne 1 333 BBD par mois.
Le salaire net mensuel moyen s’élève à environ 2 162 BBD.
Avec des taux hypothécaires à 20 ans autour de 7,4 %, le niveau d’effort pour l’accession à la propriété devient considérable. En parallèle, le marché favorise clairement les produits destinés à la location touristique ou à une clientèle étrangère : villas de plage, condos avec services, résidences de luxe, etc.
La Barbade connaît ainsi :
– un déséquilibre croissant entre offre et demande de logements abordables,
– un déficit de logements,
– un marché du foncier distordu par la valorisation des terres côtières,
– une difficulté accrue pour les ménages à bas revenus d’obtenir un financement (exigence de dépôt élevé, garanties, revenu stable).
Les autorités ont lancé plusieurs initiatives pour répondre aux problèmes de logement. Elles impliquent la National Housing Corporation (NHC), des programmes comme HEART ou HELP, et des partenariats public-privé. Ces mesures visent à faciliter l’accès à des matériaux de construction à prix réduits ou à des schémas d’accession à la propriété de type « rent-to-own ».
Un acteur public, Home Ownership Providing Energy Inc. (HOPE), propose par exemple des maisons à prix subventionnés pour les ménages modestes, avec un mécanisme original : l’État subventionne la composante foncière et installe gratuitement des panneaux photovoltaïques sur 20 ans, en échange de l’usage de la toiture. À terme, le système PV est transféré au propriétaire, ce qui réduit durablement sa facture énergétique.
Reste que ces politiques sociales avancent dans un environnement où chaque mètre carré côtier se renchérit, porté par une demande touristique qui ne faiblit pas.
Pression environnementale et valeur immobilière du littoral
La dépendance de la Barbade au tourisme balnéaire relie directement la santé des écosystèmes côtiers à la valeur immobilière des biens situés près des plages. Les études montrent que les visiteurs accordent une grande importance à la qualité de l’eau, à la largeur des plages, à la présence de récifs coralliens et de faune marine (notamment les tortues).
Plus de 80 % des touristes interrogés déclarent qu’ils ne reviendraient pas au même prix si la surface de plage diminuait, et près de 80 % sont prêts à payer une taxe environnementale de 5 USD par séjour pour financer la gestion côtière.
Ces préférences se traduisent aussi sur le marché immobilier. Les recherches menées sur les programmes de stabilisation du littoral, notamment à travers le Coastal Infrastructure Program (CIP) soutenu par la Banque interaméricaine de développement, suggèrent que :
À Rockley Beach, un projet de réhabilitation côtière a généré une augmentation d’environ 9 % de l’activité économique locale en trois ans.
La fragilité des plages de la côte Sud et Ouest, qui reculent en moyenne de 15 mètres par siècle, ou le déclin de 50 à 80 % de la couverture corallienne depuis les années 1970, ne sont donc pas que des enjeux écologiques : ils menacent directement le socle même de la valeur foncière côtière.
Pour les investisseurs comme pour l’État, maintenir la qualité environnementale n’est plus simplement une question d’image, mais un impératif économique et immobilier.
Régulation des locations touristiques : vers un encadrement plus strict
La montée en puissance des locations de courte durée a fini par attirer l’attention des autorités. Soucieuse d’aligner les standards de qualité, de sécurité et de fiscalité entre hôtels et locations alternatives, la Barbade a engagé une réforme profonde du cadre juridique.
Un projet de Tourist Accommodation Bill vise à encadrer de manière beaucoup plus stricte l’ensemble des formes d’hébergement payant : hôtels, maisons d’hôtes, Airbnb, villas de vacances, etc. L’idée est d’imposer à tous :
– un enregistrement obligatoire auprès de la Barbados Tourism Product Authority (BTPA),
– un système de licence (avec une durée portée de 1 à 2 ans),
– des inspections et une classification,
– des normes d’accessibilité universelle pour les nouvelles constructions, avec une période de transition pour l’existant.
L’exploitation d’un hébergement non licencié devient un délit pénal, passible d’amendes allant jusqu’à 250 000 BBD. De plus, une réforme de la Tourism Levy impose désormais à certaines plateformes numériques de collecter et reverser le Shared Economy Levy, une taxe de 10 % sur les hébergements touristiques non soumis à la TVA.
Ce durcissement réglementaire poursuit plusieurs objectifs :
– sécuriser le visiteur et protéger la « marque Barbade » sur le plan international,
– garantir des recettes fiscales plus équitables entre hôtels traditionnels et hébergements alternatifs,
– disposer de données plus fiables sur l’hébergement touristique et son impact.
Pour les propriétaires, en particulier les petits investisseurs locaux, ces règles impliquent des coûts supplémentaires (mise aux normes, démarches administratives), mais elles permettent aussi de professionnaliser un marché qui s’était développé très vite, parfois sans réel contrôle.
Une dynamique économique puissante… mais vulnérable
L’alignement des planètes – croissance du tourisme, boom hôtelier, fortes incitations fiscales, afflux d’acheteurs étrangers – a permis à la Barbade d’enregistrer quinze trimestres consécutifs de croissance, avec une hausse de 4 % du PIB en 2024, notamment grâce aux services aux entreprises, à l’immobilier et à la construction.
Les investissements dans l’hôtellerie et l’immobilier touristique représentent environ 17 % du PIB en 2024, et le secteur de la construction progresse de 7 % cette année‑là, porté par les grands chantiers d’hôtels, de ports et d’infrastructures publiques.
Cette dynamique a toutefois un revers : la vulnérabilité. Une économie aussi dépendante du tourisme et des importations subit de plein fouet les chocs externes :
Le secteur touristique est confronté à plusieurs risques majeurs : une crise sanitaire (comme l’effondrement brutal des arrivées en 2020 et 2021), une récession mondiale, la hausse des coûts de construction (due aux matériaux importés et à l’inflation), ainsi que des événements climatiques extrêmes ou la dégradation du littoral.
La pandémie a montré l’ampleur des dégâts possibles : effondrement des recettes fiscales (TVA, impôt sur le revenu) et flambée du chômage, en particulier dans les services liés au tourisme, souvent précaires et féminisés.
Pour le marché immobilier, cela se traduit par un risque de sur‑dépendance à un moteur unique. Si la demande touristique venait à fléchir durablement, la valeur des biens orientés location de vacances pourrait se contracter, en particulier ceux acquis à des prix élevés sur les côtes les plus prisées.
Vers un modèle plus diversifié et plus durable ?
Consciente de ces risques, la Barbade s’efforce de diversifier à la fois son tourisme et son immobilier. Côté tourisme, la stratégie vise à développer de nouveaux segments :
– tourisme de conférence et de congrès,
– tourisme culinaire, de santé et de bien‑être,
– tourisme sportif (cricket, sports nautiques),
– tourisme patrimonial et de diaspora,
– écotourisme et activités de plein air (Barbados Trailway, par exemple, qui prévoit de transformer l’ancienne voie ferrée en réseau de pistes cyclables et piétonnes).
Ces niches touristiques attirent des visiteurs aux profils variés, y compris en dehors de la haute saison. Elles génèrent également de nouvelles opportunités immobilières, telles que des petits hôtels de charme, des maisons d’hôtes, des résidences spécialisées et des projets qui intègrent davantage la communauté locale.
Côté logement, les solutions innovantes – maisons modulaires, préfabrication, logements mobiles – commencent à s’implanter, portées par des acteurs comme Karmod. Ces constructions plus rapides, potentiellement moins coûteuses et mieux adaptées aux contraintes climatiques (vents forts, humidité, corrosion) pourraient contribuer à atténuer la pression sur l’offre.
Le défi pour la Barbade sera de maintenir l’attractivité de son marché immobilier pour les investisseurs touristiques, tout en répondant au besoin impérieux de logements abordables, en protégeant ses écosystèmes et en réduisant sa vulnérabilité aux chocs externes.
Conclusion : un marché immobilier façonné – et testé – par le tourisme
L’impact du tourisme sur le marché immobilier à la Barbade est massif, multidimensionnel et, à certains égards, irréversible. Il se lit dans les prix qui flambent sur la côte Ouest, dans la prolifération des locations de vacances, dans les silhouettes des nouveaux resorts qui redessinent le littoral, dans les politiques de visa et de résidence qui ciblent télétravailleurs et ultra‑riches, mais aussi dans les difficultés grandissantes d’une partie de la population à se loger décemment.
Le modèle économique a stimulé la croissance, l’emploi et les infrastructures, faisant de la Barbade une place immobilière régionale attractive. Cependant, il génère aussi des tensions sociales, des risques environnementaux et une dépendance économique. Les autorités y répondent par des efforts de diversification, de régulation et des politiques de logement plus inclusives.
Pour les investisseurs comme pour les décideurs publics, la question n’est plus de savoir si le tourisme influence l’immobilier, mais comment faire en sorte que cette influence reste compatible, à long terme, avec les besoins des Barbadiens, la préservation du littoral et la résilience de l’économie de l’île.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à la Barbade pour rechercher du rendement locatif et une exposition en dollars américains. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Saint James, Christ Church, environs de Bridgetown), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou maison individuelle proche des plages et zones touristiques, combinant rendement locatif brut cible de 8–10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + aménagements) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du secteur et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification à l’international intégrant les spécificités fiscales et successorales de la Barbade.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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