Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Entre plages de carte postale, fiscalité séduisante et afflux constant de touristes, la Barbade attire de plus en plus d’acheteurs étrangers. Pourtant, derrière l’image de « paradis tropical », le marché immobilier est loin d’être homogène. Les prix, la rentabilité locative et le type de biens varient fortement d’une zone à l’autre, en particulier entre les villes phares de la côte ouest et de la côte sud. Comparer les niveaux de prix de Holetown et Oistins permet de comprendre, très concrètement, ce que coûte le fait de s’installer ou d’investir sur la « Platinum Coast » face à un marché plus accessible du sud de l’île.
Le nombre de transactions immobilières a bondi de 75 % en 2025 par rapport à 2023 à la Barbade.
Holetown et Oistins : deux visages du marché barbadien
Holetown et Oistins concentrent deux logiques immobilières presque opposées, même si elles partagent certains points communs en matière de location saisonnière et d’infrastructures.
Holetown, sur la côte ouest dans la paroisse de Saint James, est au cœur de la « Platinum Coast », un secteur prestigieux de l’île. Il se caractérise par une forte concentration de villas de luxe, de résidences en bord de mer et de complexes haut de gamme. On y trouve le centre commercial lifestyle Limegrove avec ses boutiques de luxe, et un accès rapide à Bridgetown. Son littoral, avec des plages comme Paynes Bay, Holetown Beach ou Sandy Lane, contribue à la valeur très élevée des terrains et des maisons, Saint James affichant parmi les prix au mètre carré les plus hauts de la Barbade.
Oistins, au sud, dans la paroisse de Christ Church, repose sur une économie touristique plus populaire. La ville est célèbre pour son fish fry du vendredi soir, ses plages comme Miami Beach et sa proximité avec les spots de surf de Freights Bay ou South Point. Située à une quinzaine de minutes de l’aéroport international, elle attire à la fois les vacanciers, les digital nomads et une clientèle locale, avec une offre importante d’appartements, de maisons et de petites villas à des prix globalement plus accessibles que sur la côte ouest.
Un marché national en forte progression
Avant de zoomer sur Holetown et Oistins, il faut replacer ces deux villes dans un contexte national particulièrement dynamique. Sur l’ensemble de la Barbade, la valeur moyenne de vente a progressé d’environ 25 % sur un an, et les prix augmentent de 5 à 8 % par an depuis la période post‑pandémie. Les revenus locatifs de courte durée ont, eux, gagné près de 10 %, avec des rendements annuels moyens compris entre 7 % et 10 % pour les locations de vacances les mieux positionnées.
Le tourisme représente près de 40 % du PIB de la Barbade.
Résultat : les quartiers côtiers les plus recherchés, en particulier à l’ouest, connaissent une croissance à deux chiffres, autour de 10 % par an, tandis que les zones de milieu de gamme – notamment à Christ Church et Saint George – affichent des hausses plus modérées, de l’ordre de 3 à 5 %.
Holetown : vitrine de la « Platinum Coast »
Holetown concentre beaucoup des caractéristiques qui font grimper les prix à la Barbade. Située dans la paroisse de Saint James, elle profite d’un environnement où le foncier est rare, les projets neufs très haut de gamme, et la demande internationale extrêmement soutenue, en particulier de la part d’acheteurs britanniques, américains et canadiens.
À l’échelle de Saint James, les données de prix donnent une bonne idée de la valeur de l’immobilier à Holetown. Pour les appartements, le prix médian à la vente tourne autour de 1 092 BBD par pied carré, ce qui correspond à près de 13 048 BBD par mètre carré. Pour les maisons, on est à environ 1 056 BBD par pied carré, soit plus de 11 000 BBD par mètre carré. Les variations récentes sont limitées (légère baisse pour les appartements, petit rebond pour les maisons), signe d’un marché déjà très haut, où les marges de progression restent néanmoins positives.
En parallèle, les prix moyens de vente pour une maison de trois chambres dans la paroisse voisine de Saint Peter dépassent 1,48 million de dollars US, tandis que Saint James avoisine 1,3 million de dollars. Cela place clairement l’ensemble du segment ouest, dont Holetown est l’un des cœurs, dans la catégorie « luxe affirmé ».
Les plateformes de location de vacances donnent un autre angle de lecture sur les prix à Holetown. Les inventaires recensent entre 118 et 170 logements disponibles selon les sources, avec une estimation à 160 biens pour la location saisonnière. Cette relative rareté s’explique par la taille limitée du secteur et par l’importance de résidences de prestige détenues en résidence secondaire, parfois peu ou pas louées.
L’offre immobilière comprend des appartements, des condos, des studios, des villas et des maisons. Ces biens sont souvent situés à quelques minutes à pied de la plage ou directement en bord de mer. Ils peuvent être intégralement rénovés, parfois en 2023, et offrir des prestations comme une vue sur l’océan, un balcon ou une terrasse privée, une piscine dans la résidence, une sécurité renforcée et un accès aux équipements (golf, plage) des grands domaines de la côte ouest.
Les prix à la nuit démarrent officiellement autour de 30 dollars US (ou 22 livres sterling), mais il s’agit de tarifs planchers pour des biens simples, en basse saison ou très en retrait de la plage. Une conversion en dollars néo‑zélandais permet de visualiser un échantillon de prix à la semaine ou au séjour à Holetown :
| Exemple de loyers saisonniers à Holetown | Montant (NZD) |
|---|---|
| Location haut de gamme | 1 724 |
| Segment supérieur | 1 339 |
| Appartement confortable | 1 277 |
| Segment intermédiaire haut | 1 251 |
| Offre intermédiaire | 912 |
| Offre milieu de gamme | 894 |
| Offre plus accessible | 759 |
| Petites surfaces ou retrait plage | 715 |
| Entrée de gamme | 626 |
| Entrée de gamme basse | 536 |
| Offres très économiques | 447 |
| Offres promotionnelles | 323 |
Cette fourchette révèle une structure de marché où l’essentiel de l’offre se situe déjà dans une gamme intermédiaire à supérieure, avec quelques exceptions très abordables. En parallèle, un site de recherche spécifique recense 23 appartements disponibles à la location à Holetown, ce qui traduit là encore un stock limité, marqué par la rareté et la montée en gamme.
Synthèse des caractéristiques clés des propriétés basée sur l’analyse des avis utilisateurs.
Entre 2 300 et 2 600 avis publiés par les voyageurs pour les locations de Holetown.
Environ 40 à 50 locations sont identifiées comme adaptées aux familles.
Près de 90 à 100 propriétés disposent d’une piscine.
Une quarantaine de locations proposent un bureau, ciblant télétravailleurs et séjours prolongés.
Holetown en ventes : concentration de villas et de grandes parcelles
Sur le segment des ventes, Holetown se distingue par la densité de villas de très grande taille, souvent avec vues mer, piscines privées, vastes jardins tropicaux et parfois accès à un club de golf ou à une plage privée. Plusieurs exemples de biens mis sur le marché dans le secteur donnent une idée de la barre d’entrée :
| Exemple de biens à Holetown (vente) | Chambres | Surface approximative (sq ft) | Prix (USD) |
|---|---|---|---|
| Maison 3 chambres | 3 | non précisé | 410 000 |
| Maison 3 chambres, grande parcelle | 3 | 28 836 | 890 000 |
| Maison 4 chambres, parcelle importante | 4 | 14 294 | 2 150 000 |
| Maison 4 chambres, grand terrain | 4 | 10 226 | 1 800 000 |
| Maison 4 chambres, segment luxe | 4 | non précisé | 1 495 000 |
| Maison 5 chambres, très grande propriété | 5 | 44 509 | 6 500 000 |
| Maison 6 chambres, grande villa | 6 | 6 555 | 6 950 000 |
| Maison 6 chambres, immense terrain | 6 | 47 910 | 6 200 000 |
| Maison 8 chambres, propriété d’exception | 8 | 82 193 | 4 950 000 |
On voit très clairement que Holetown s’adresse principalement à une clientèle fortunée, avec plusieurs biens à plus de 4 ou 5 millions de dollars américains, et un volume important de propriétés au‑delà du million. Même les maisons « d’entrée de gamme » y dépassent largement les 400 000 dollars, dans un contexte où le prix médian national par mètre carré pour les appartements est de l’ordre de 12 291 BBD et de 9 210 BBD pour les maisons.
Oistins : un marché plus large et plus abordable
À l’autre bout de l’île, Oistins fonctionne sur un modèle très différent. Située dans la paroisse de Christ Church sur la côte sud, elle s’inscrit dans un secteur réputé plus abordable, avec une forte densité d’appartements et de maisons destinés autant aux habitants qu’aux touristes.
Au niveau de la paroisse, les chiffres illustrent bien cet écart. Le prix médian au pied carré pour un appartement à Christ Church est d’environ 1 023 BBD, soit 11 072 BBD au mètre carré, un peu en dessous de Saint James. Pour les maisons, on est autour de 508 BBD par pied carré, c’est‑à‑dire environ 5 602 BBD par mètre carré, deux fois moins que les niveaux observés pour les maisons de Saint James. En valeur moyenne, une maison de trois chambres à Christ Church se vend autour de 511 276 dollars US, quand Saint James tourne autour de 1,3 million de dollars.
Oistins : une abondance de locations et des tarifs d’appel plus bas
Les données de plateformes de location mettent en relief une onde de choc : Oistins affiche entre 460 et 470 locations de vacances, soit presque trois fois plus qu’à Holetown. Un site annonce même 470 locations disponibles dans la zone. Cette abondance s’explique par une urbanisation plus étendue, une proportion plus grande de logements modestes, et un positionnement fort sur la clientèle touristique de milieu de gamme.
Environ 10 000 avis sont recensés pour les hébergements d’Oistins, soit quatre fois plus que pour Holetown, confirmant une activité locative intense.
La structure de l’offre est marquée par une proportion importante de biens adaptés aux familles : entre 230 et 240 propriétés sont identifiées comme familiales, contre 40 à 50 à Holetown. Environ 170 annonces offrent un espace de travail dédié, signe que les télétravailleurs et les longs séjours y trouvent facilement chaussure à leur pied. Les données sur les piscines sont plus variables selon les sources, entre 30 et 130 hébergements, ce qui laisse penser qu’une part significative des logements n’intègre pas systématiquement un bassin, contrairement à la côte ouest où cette prestation est quasi standard dans les complexes touristiques.
Nombre d’appartements et maisons à louer spécifiquement à Oistins, représentant une sélection de l’offre locale.
Des loyers saisonniers en livres : un autre regard sur les prix
Quelques exemples de prix à Oistins, exprimés en livres sterling, permettent de visualiser la hiérarchie des loyers :
| Exemple de loyers saisonniers à Oistins | Montant (GBP) |
|---|---|
| Location segment supérieur | 961 |
| Appartement confortable | 325 |
| Offre intermédiaire | 281 |
| Location milieu de gamme | 259 |
| Offre économique | 248 |
| Entrée de gamme | 118 |
Comparés aux montants relevés à Holetown en dollars néo‑zélandais, ces prix montrent que l’on peut trouver des biens corrects à Oistins pour un budget bien plus modéré, tout en conservant un bon niveau de confort (Wi‑Fi, cuisine équipée, climatisation, parking, etc.), puisque ces équipements sont largement répandus sur l’ensemble des deux marchés.
Saisonnalité des loyers à Oistins : une courbe lissée sur l’année
Un autre indicateur clé pour les investisseurs locatifs est l’évolution des loyers moyens au fil des mois. Pour Oistins, des données en euros donnent une vision claire de la saisonnalité des prix mensuels moyens :
| Mois | Loyer mensuel moyen (Oistins, €) |
|---|---|
| Janvier | 89 |
| Février | 85 |
| Mars | 87 |
| Avril | 81 |
| Mai | 78 |
| Juin | 79 |
| Juillet | 81 |
| Août | 82 |
| Septembre | 76 |
| Octobre | 70 |
| Novembre | 81 |
| Décembre | 85 |
La courbe montre des variations modestes, autour de quelques euros seulement, avec un léger pic en début et en fin d’année (haute saison touristique), et un creux en octobre. Cette relative stabilité des loyers moyens est intéressante pour les investisseurs qui souhaitent lisser leurs revenus sur l’année, même si les taux d’occupation, eux, restent naturellement plus forts en haute saison.
Le marché de la vente à Oistins : moins ostentatoire, mais pas bradé
Si l’on se tourne vers le marché de la vente, Oistins affiche également des niveaux de prix plus accessibles que Holetown, tout en restant sur un créneau balnéaire plutôt recherché. Quelques exemples d’annonces illustrent cette nuance :
| Exemple de biens à Oistins (vente) | Chambres | Surface approximative (sq ft / m²) | Prix (USD / CAD) |
|---|---|---|---|
| Maison 3 chambres | 3 | non précisé | 1 195 000 USD |
| Maison 3 chambres, grande parcelle | 3 | 12 992 sq ft | 925 000 USD |
| Grande maison familiale | 5 | 2 298 m² de terrain | 1 907 607 CAD |
Les maisons de 3 chambres dépassent régulièrement les 900 000 dollars, mais on reste globalement en‑deçà des prix des villas de luxe de Holetown. Pour un budget similaire, l’acheteur obtient généralement des parcelles plus grandes au sud, mais dans un environnement perçu comme moins prestigieux et moins exclusif que la côte ouest.
Holetown vs Oistins : comparer ce qui est comparable
La comparaison directe entre Holetown et Oistins suppose d’accepter que l’on confronte, en partie, deux mondes distincts. La première est un micro‑marché de prestige, la seconde un bassin urbain plus large, assurant une mixité entre résidents locaux, touristes et expatriés.
Volume d’offre : la côte sud devant
Premier point frappant : le volume d’offres de location.
| Indicateur locatif | Holetown | Oistins |
|---|---|---|
| Nombre total de locations | 118 à 170 (≈160) | 460 à 470 (≈470) |
| Avis clients | ≈ 2 300 à 2 600 | ≈ 9 980 à 10 000 |
| Biens « famille » | 40 à 50 | 230 à 240 |
| Biens avec piscine | 90 à 100 | 30 à 130 (selon sources) |
| Biens avec espace de travail | ≈ 40 | ≈ 170 |
Oistins domine nettement en nombre de biens et en volume de retours d’expérience, preuve d’un marché très animé, adapté aux voyageurs à budget varié et aux séjours de plus longue durée. Holetown, plus restreinte, offre davantage une sélection premium, avec un taux de biens disposant de piscine particulièrement élevé.
Niveaux de prix : un écart net sur la vente comme sur la location
Sur le plan des prix à la vente, la différence se lit surtout à travers les données de paroisse. Saint James se situe dans le haut du panier, quand Christ Church occupe une position intermédiaire. Le tableau suivant résume les prix moyens pour un bien de trois chambres dans quelques paroisses clés :
| Paroisse | Prix moyen 3 chambres (USD) |
|---|---|
| Saint Peter | 1 487 670 |
| Saint James | 1 301 859 |
| Saint Joseph | 975 208 |
| Saint Philip | 557 880 |
| Christ Church | 511 276 |
| Saint Michael | 489 480 |
Cela signifie qu’un acheteur souhaitant une maison de trois chambres dans l’univers de Holetown ou de la côte ouest doit prévoir, en moyenne, plus du double du budget nécessaire pour un bien similaire dans la zone de Christ Church, dont Oistins est l’un des pôles principaux.
Les écarts de loyer sont difficiles à mesurer précisément car les devis sont exprimés en différentes devises (NZD, GBP, EUR, CAD) et s’appuient sur des exemples ponctuels.
– Les prix de départ à la nuit sont plus bas à Oistins (dès 17 € ou 41 CAD) que les minima affichés à Holetown (≈30 USD).
– Les exemples de loyers à Holetown montrent des montants globalement plus élevés à confort équivalent, dans la mesure où une part importante de l’offre se situe dans le segment moyen‑haut de gamme.
– Les loyers moyens mensuels à Oistins (en euros) restent modestes avec une amplitude saisonnière relativement faible, ce qui suggère une meilleure accessibilité pour les séjours longs.
Rendement locatif potentiel : abondance au sud, prestige à l’ouest
En termes de rendement, les deux marchés peuvent être attractifs, mais pas de la même manière.
À Holetown, le prix d’achat élevé limite le rendement immédiat, mais l’emplacement premium et la rareté du foncier garantissent une forte plus-value à long terme, avec des hausses pouvant atteindre 10 % par an sur la ‘Platinum Coast’. À Oistins, les prix plus modérés et une forte demande locative (biens familiaux et pour télétravailleurs) permettent d’envisager des rendements bruts attractifs, typiquement entre 7 % et 10 % par an pour les locations saisonnières, soutenus par l’offre de condos et townhouses abordables très prisés.
En d’autres termes, Holetown se présente comme un actif patrimonial et de prestige, alors qu’Oistins apparaît comme un terrain de jeu idéal pour qui cherche un bon rapport prix/loyer sur la côte.
Impact du contexte national sur les deux marchés
Holetown comme Oistins ne fonctionnent pas en vase clos. Les grandes tendances nationales, en matière de prix, de fiscalité et de profils d’acheteurs, pèsent lourd dans la dynamique de ces deux villes.
Un environnement fiscal et juridique très favorable
Pour les investisseurs, la Barbade présente plusieurs atouts structurants :
– absence d’impôt sur les plus‑values immobilières,
– absence de droits de succession et d’impôt sur la fortune,
– possibilité de détenir un bien via une société offshore, réduisant voire annulant certains droits de transfert,
– cadre juridique stable et transparent, inspiré du droit anglo‑saxon,
– ouverture aux acheteurs étrangers, avec une seule contrainte : obtenir l’aval de la Banque centrale pour les transactions en devises, généralement une formalité.
Lors de l’achat d’un bien à la Barbade, il est crucial de budgétiser les frais annexes pour calculer la rentabilité nette. Ceux-ci comprennent : les honoraires d’avocat (1,5 % à 2 % de la valeur du bien), le droit de timbre (environ 1 %), la taxe foncière annuelle (entre 0,1 % et 0,75 %) et les coûts d’ameublement et de mise en service (généralement entre 10 000 et 40 000 US$). Bien que ces paramètres impactent la rentabilité, la stabilité fiscale, notamment l’absence de taxation des plus-values, rend l’investissement à long terme très attractif, en particulier dans des zones à fort potentiel d’appréciation comme la côte ouest (ex. : Holetown).
Offre et prix par type de bien : une île contrastée
À l’échelle de l’île, le prix médian d’un appartement à la vente est d’environ 1 130 BBD par pied carré, contre 903 BBD pour une maison. En mètre carré, cela correspond à environ 12 291 BBD pour les appartements et 9 210 BBD pour les maisons. Les studios se négocient généralement plus cher au mètre carré que les grands appartements, tandis que, pour les maisons, ce sont souvent les propriétés de quatre à six pièces qui tirent les prix vers le haut.
Les prix des terres et maisons varient considérablement d’une paroisse à l’autre. Les secteurs les plus chers sont Saint James, Saint Peter et, à un degré moindre, Saint Joseph. À l’inverse, on trouve des prix bien inférieurs à Saint Lucy, Saint John ou dans certaines zones de Saint Philip, mais ces paroisses bénéficient d’une dynamique touristique moins importante.
Holetown, ancré à Saint James, se situe clairement parmi les secteurs au sommet de la hiérarchie. Oistins, situé à Christ Church, profite d’un bon équilibre entre prix modérés et proximité des plages, de l’aéroport et des zones de loisirs comme St. Lawrence Gap.
Climat, cadre de vie et attractivité : des critères qui se monétisent
Le climat est un argument récurrent dans la promotion de l’immobilier caribéen, mais il influence aussi les performances locatives. À Holetown, les températures moyennes oscillent autour de 79 °F en février‑mars et grimpent à environ 83 °F en septembre‑octobre, pour une pluviométrie moyenne annuelle de 45 pouces. À Oistins, les températures se maintiennent entre 26 °C et 28 °C toute l’année. Ces conditions quasi constantes permettent d’étaler la saison touristique sur de nombreux mois, même si les pics de fréquentation demeurent liés aux vacances nord‑américaines et européennes.
Au-delà du climat, l’écosystème d’infrastructures haut de gamme de Holetown justifie ses prix élevés. Le secteur bénéficie de la proximité du centre commercial Limegrove (boutiques duty-free), de restaurants renommés (The Tides, The Cliff, Nishi, Sitar, Fusion), de plages iconiques comme Sandy Lane, ainsi que de parcours de golf et de courts de tennis. Cette offre exclusive entraîne des prix de vente et de location nettement supérieurs à la moyenne de l’île.
Oistins, de son côté, joue sur un registre différent : fort ancrage local avec son marché de poissons et son fish fry hebdomadaire, proximité de St. Lawrence Gap pour la vie nocturne, accès rapide à l’aéroport et aux spots de surf. Ces atouts séduisent particulièrement les voyageurs en quête d’authenticité et les digital nomads, qui apprécient aussi la présence de nombreuses ambassades (États‑Unis, Canada, Royaume‑Uni) dans le secteur, gage de services et de sécurité.
Comment choisir entre Holetown et Oistins ?
Pour un acheteur ou un investisseur, la décision de se positionner à Holetown ou à Oistins repose sur une série d’arbitrages entre prestige, budget, rentabilité et mode de vie recherché.
À Holetown, surnommée la « Platinum Coast », le marché immobilier se caractérise par des prix d’entrée très élevés. Il s’agit d’un secteur de villas de luxe, de grands domaines avec vues exceptionnelles et de résidences sécurisées à proximité de golfs ou de plages privées. L’investissement y est principalement patrimonial, visant l’acquisition d’un actif rare dans une zone au foncier limité. Son potentiel de valorisation est soutenu par une clientèle à hauts revenus et la réputation internationale de la région.
À Oistins, l’approche est plus pragmatique. Les prix sont plus abordables, l’offre diversifiée et la demande locative très forte grâce à la combinaison de la plage, du surf, de la vie locale et de la proximité de l’aéroport. Pour les investisseurs qui visent un bon rendement locatif, notamment dans le cadre de locations de vacances ou de séjours longue durée de télétravailleurs, Christ Church et Oistins en particulier constituent une option centrale, avec des loyers plus accessibles et une saisonnalité relativement modérée.
Sur le marché barbadien, les prix de vente ont augmenté d’environ 25 % en un an et le nombre de transactions a explosé de 75 %, avec une demande étrangère en progression de 15 %. Cette croissance met en lumière la complémentarité de deux pôles : Holetown, vitrine du luxe sur la côte ouest, et Oistins, moteur de volume sur le segment moyen de gamme au sud. Ensemble, elles définissent le spectre des prix, répondant à des stratégies d’investissement et des styles de vie distincts, depuis le très haut de gamme jusqu’aux segments plus accessibles.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à la Barbade pour rechercher du rendement locatif saisonnier et une exposition au dollar barbadien, indexé sur le dollar US. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Saint James, Christ Church, Saint Peter), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un appartement haut de gamme proche des plages touristiques, combinant un rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation lié au tourisme international, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement + rafraîchissement) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification à long terme dans les Caraïbes.
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