Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’idée d’Investir dans l’immobilier en Colombie revient de plus en plus souvent dans les conversations d’expatriés, de retraités et d’investisseurs à la recherche de rendements élevés. Et ce n’est pas un hasard. Entre croissance économique soutenue, boom touristique, monnaie faible pour les acheteurs en devises fortes et cadre légal ouvert aux étrangers, le pays coche beaucoup de cases. Mais le marché est plus complexe qu’il n’y paraît : fiscalité en mouvement, crédits chers, risques juridiques sur certains titres fonciers, forte disparité entre villes et quartiers.
Ce guide fournit une analyse structurée, basée exclusivement sur les données d’un rapport de recherche, pour comprendre les opportunités, les méthodes et les conditions actuelles d’un investissement immobilier en Colombie.
Un marché immobilier en expansion sous haute pression de la demande
Le marché colombien sort d’une phase de rattrapage pour entrer dans ce que les analystes décrivent comme une période de croissance soutenue. Les prix ont augmenté d’environ 60 % en cinq ans au niveau national, et de près de 375 % depuis le milieu des années 2000 (environ +93 % en termes réels, une fois l’inflation déduite). Sur les douze mois précédant septembre 2025, la hausse nominale avoisine 10,9 %.
Nombre de nouveaux citadins chaque année dans les grandes métropoles, exerçant une forte pression sur le logement.
La combinaison de ces facteurs se traduit par une tension croissante sur la location. Pour la première fois, le nombre de ménages locataires (environ 7,3 millions) dépasse celui des propriétaires (7,1 millions). Cela se répercute directement sur l’intérêt d’Investir dans l’immobilier en Colombie : les rendements locatifs bruts avoisinent 7 % en moyenne nationale, et montent facilement entre 8 et 10 % dans les bons secteurs.
Des prix encore « abordables » à l’échelle internationale
En 2026, le prix médian d’un logement tourne autour de 390 millions de pesos (environ 94 000 dollars), avec un prix moyen de l’ordre de 504 millions de pesos. Environ 80 % des biens résidentiels se situent entre 220 et 850 millions de pesos (soit grosso modo 53 000 à 205 000 dollars). Autrement dit, avec un budget qui ne permet plus grand‑chose dans de nombreuses métropoles occidentales, il reste possible d’acheter un appartement de taille correcte dans une grande ville colombienne.
Le tableau fourni donne un ordre de grandeur des revenus locatifs pour un appartement d’une chambre, un type de bien très recherché, que ce soit en location longue durée ou en location courte durée bien gérée.
| Ville | Prix médian 1 chambre (USD) | Rendement brut moyen 1 chambre |
|---|---|---|
| Medellín | 128 000 | 6,67 % |
| Cartagena | 109 000 | 7,50 % |
| Santa Marta | 103 000 | 6,05 % |
| Bogotá | 84 000 | 7,19 % |
| Pereira | 76 000 | 6,00 % |
| Cali | 71 000 | 4,84 % |
| Barranquilla | 68 000 | 6,82 % |
| Bello | 47 000 | 6,60 % |
À l’échelle des quartiers prime, les écarts se creusent. Dans les centres urbains, les prix au mètre carré oscillent souvent entre 1 400 et 2 000 dollars, avec des pointes au‑delà de 2 500 dollars dans les adresses les plus prisées.
| Ville / Quartier clé | Prix approximatif au m² (USD) |
|---|---|
| Bogotá – quartiers prime | 1 500 – 2 000 |
| Medellín – El Poblado | 1 400 – 1 900 (jusqu’à 2 500+) |
| Cartagena – centre / Bocagrande | 800 – 1 200 (jusqu’à 2 000+) |
| Moyenne nationale (appartements) | ≈ 1 200 – 1 800 |
Dans ce contexte, la faiblesse structurelle du peso colombien – stabilisé autour de 4 000 COP pour 1 dollar en 2025 après avoir touché près de 5 000 COP – donne un sérieux avantage aux investisseurs en dollars, euros ou livres. En termes réels, certains marchés comme Medellín offrent aujourd’hui des valeurs en dollars proches de celles d’il y a quatre ans, alors même que les prix en pesos ont continué de grimper.
Un environnement macroéconomique et politique globalement favorable, malgré des risques
Sur le plan économique, le pays se distingue par une croissance régulière, une inflation en décrue (autour de 4,8 % mi‑2025, après des pics à plus de 10 % en 2022‑2023) et une dette publique jugée soutenable. Le crédit souverain colombien est noté BB+ avec perspective stable par S&P, ce qui reste attractif pour un marché émergent.
La banque centrale a commencé à desserrer la vis monétaire après avoir monté fortement ses taux pour juguler l’inflation post‑pandémie. Le taux directeur se situe à 9,25 % mi‑2025, après plusieurs baisses successives, et pourrait retomber vers 7 % en 2026. Les taux des crédits immobiliers restent élevés (environ 11,9 % en moyenne, davantage pour les étrangers), mais la tendance est à la baisse.
Politiquement, les risques liés à l’incertitude fiscale et réglementaire en vue de la présidentielle de 2026 doivent être pris en compte, notamment dans un contexte de déficit budgétaire significatif et de débats sur une hausse de la pression fiscale. Cependant, il est important de noter que le pays dispose d’un socle d’institutions relativement robustes, d’un cadre de droits de propriété reconnu et d’une volonté affichée d’attirer les capitaux internationaux via des accords d’investissement et des conventions fiscales.
En matière de liberté économique, la Colombie se situe dans le haut du panier régional et affiche une note de 4,6 à l’Index international des droits de propriété. Autrement dit, si le risque politique existe, il ne remet pas en cause aujourd’hui l’intérêt structurel d’Investir dans l’immobilier en Colombie sur un horizon de moyen à long terme, surtout dans les grandes villes.
Un cadre légal très ouvert aux étrangers
Un des grands atouts du pays tient à la simplicité de l’accès à la propriété pour les non‑résidents. La Constitution garantit aux étrangers les mêmes droits civils que les Colombiens en matière de propriété. Il n’y a ni quota, ni obligation de s’associer à un partenaire local, ni structure de bail emphytéotique imposée.
Un investisseur étranger peut acheter, détenir et revendre un bien immobilier (appartement, maison, terrain) en son nom propre, suivant la même procédure qu’un ressortissant colombien. Les restrictions concernent uniquement certains types de terres : les baldíos (terrains domaniaux non titrés), les territoires collectifs des communautés indigènes ou afro-descendantes, certaines zones frontalières et les espaces naturels protégés. Dans ces cas spécifiques, la transaction privée est restreinte ou interdite, et cette règle s’applique aussi bien aux Colombiens qu’aux étrangers.
Le cœur du transfert de propriété repose sur l’Escritura Pública, la « grande » écriture notariée qui formalise la vente, et son inscription au registre public des instruments (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos). Tant que cette inscription n’est pas finalisée, l’acquéreur n’est pas pleinement propriétaire vis‑à‑vis des tiers.
Pour investir en Colombie, un étranger doit disposer d’un passeport et d’un numéro fiscal local (NIT/RUT) délivré par la DIAN. Les fonds provenant de l’étranger doivent transiter par le marché officiel des changes et être déclarés comme investissement étranger à la Banco de la República dans un délai de 12 mois. Cette déclaration est essentielle pour pouvoir ultérieurement rapatrier les capitaux et les plus-values, et pour être éligible à un visa d’investisseur.
En pratique, la sécurité juridique dépend beaucoup de la qualité de l’étude de titres. Le système de registres reste parfois archaïque et fragmenté, surtout en zone rurale, avec des chaînes de propriété incomplètes ou mal tenues. D’où l’importance de s’appuyer sur un avocat local bilingue pour vérifier le Certificado de Tradición y Libertad (historique complet du bien) sur 10 à 20 ans, repérer les hypothèques, saisies ou litiges, et confirmer que le terrain n’est pas concerné par des régimes spéciaux.
Où Investir dans l’immobilier en Colombie ? Panorama des villes et quartiers
Le pays n’est pas un marché monolithique. Les rendements, la demande locative, les perspectives de plus‑value et les risques varient fortement d’une ville à l’autre, voire d’un quartier à l’autre. Quelques pôles se détachent clairement pour un investisseur étranger.
Bogotá : stabilité, profondeur de marché et effets du futur métro
Capitale politique et économique, Bogotá concentre près de 27 % du PIB national et presque 8 millions d’habitants. C’est le marché immobilier le plus profond du pays, avec une forte demande locative portée par les entreprises, les administrations, les universités et une population étudiante et salariée conséquente.
Les prix y sont parmi les plus élevés du pays, autour de 1 500 à 2 000 dollars le mètre carré dans les quartiers centraux convoités. Pour un appartement d’environ 60 m² dans un secteur recherché, il faut compter aux alentours de 500 millions de pesos (quelque 125 000 dollars). Les rendements bruts se maintiennent pourtant à des niveaux attractifs : autour de 7,2 % pour un une‑chambre, avec des pointes à plus de 9 % sur les grands appartements familiaux.
Les secteurs les plus prisés pour Investir dans l’immobilier en Colombie à Bogotá se situent au nord et au nord‑est : Chapinero (notamment Zona G/Zona Rosa), Usaquén, Chicó, La Cabrera, Rosales. Ces zones combinent présence d’entreprises, vie culturelle riche, offre de restaurants et bars, et transports. L’arrivée de la première ligne de métro – un projet structurant – stimule particulièrement les secteurs à proximité des futures stations, avec déjà des primes de prix de 8 à 10 % observées dans un rayon de 800 mètres autour de certains points.
Pour un investisseur, Bogotá présente un marché solide avec une demande locative profonde et une liquidité relative à la revente. L’appréciation attendue est de 5 à 7 % en monnaie locale pour les prochaines années, et les risques de vacance sont plus faibles que dans les destinations purement touristiques.
Medellín : capitale des nomades digitaux et des rendements hauts
Longtemps associée à l’insécurité, Medellín s’est transformée en symbole de renaissance urbaine et d’innovation. Surnommée « ville de l’éternel printemps » pour son climat tempéré, elle attire aujourd’hui une communauté importante d’expatriés et de travailleurs à distance. On estime qu’au moins 15 000 nomades digitaux s’y sont installés, et environ 8 000 arrivent chaque mois.
Les chiffres parlent d’eux‑mêmes : les rendements locatifs bruts y sont parmi les plus élevés du pays, en moyenne 7,8 % pour l’ensemble du marché, avec une fourchette courante de 5,9 à 8,4 %. Certains biens bien positionnés et gérés en location courte durée montent au‑delà de 10 % brut. Côté prix, la ville reste compétitive : autour de 1 400 à 1 900 dollars le mètre carré en général, davantage dans les secteurs premium.
Le quartier phare est El Poblado, épicentre de la vie nocturne, des restaurants, des coworkings et des résidences haut de gamme. Il a vu ses prix s’envoler de 66 % en trois ans, ce qui montre à la fois son potentiel et le niveau de valorisation déjà atteint. Dans ce secteur, un appartement peut coûte entre 800 millions et 2,2 milliards de pesos, soit de l’ordre de 193 000 à 530 000 dollars.
Des alternatives se distinguent pour qui veut combiner bonne rentabilité et budget plus modéré : Laureles, Envigado, Sabaneta. Laureles notamment plaît aux profils cherchant une ambiance plus « locale », avec cafés de quartier, parcs et une densité touristique moindre que Poblado, tout en conservant une bonne demande locative.
Medellín est clairement une cible prioritaire pour un investisseur visant la combinaison rendement locatif élevé + potentiel d’appréciation, surtout sur des formats adaptés aux nomades (une ou deux chambres, bon Wi‑Fi, proximité commerces et transports).
Cartagena et Santa Marta : la carte balnéaire et les locations saisonnières
Sur la côte caraïbe, Cartagena s’est imposée comme la vitrine touristique du pays. Son centre historique fortifié, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, ses plages et ses quartiers modernes en front de mer (Bocagrande, Manga, Serena del Mar) attirent de plus en plus de voyageurs internationaux. Les arrivées de touristes étrangers y ont progressé de 23,5 % en une seule année, et le secteur touristique national croît autour de 7 à 9 % par an.
C’est le prix moyen en dollars par mètre carré pour un bien immobilier à Carthagène, bien que les propriétés coloniales du centre historique dépassent souvent le million de dollars.
Pour un investisseur, Cartagena est avant tout un marché de location de vacances. Les rendements bruts moyens y tournent autour de 5,7 %, mais certains biens en courte durée, bien positionnés sur des plateformes type Airbnb et correctement gérés, dégagent 8 à 12 % brut. La contrepartie, c’est une forte saisonnalité et des coûts de gestion supérieurs (conciergerie, entretien intensif, charges de copropriété élevées dans les résidences de standing).
Le nombre d’annonces actives sur Airbnb en Colombie est passé de 73 000 à plus de 123 000 en moins de trois ans.
Eje Cafetero, villes secondaires et niches régionales
Au‑delà des grands classiques, d’autres territoires méritent d’être étudiés pour Investir dans l’immobilier en Colombie, en particulier pour qui cherche un équilibre entre coût d’acquisition et rentabilité.
Le Triangle du café (Eje Cafetero), inscrit à l’UNESCO, réunit Pereira, Manizales et Armenia. Ces villes combinent paysages spectaculaires, climat tempéré et montée de l’écotourisme. À Armenia, le marché immobilier, estimé à un peu plus d’un milliard de dollars en 2023, devrait atteindre près de 1,45 milliard d’ici 2030, avec une croissance annuelle de 4,4 %. Pereira a vu ses arrivées touristiques bondir de plus de 140 % en une année, et des projets comme les apart‑suites Blend ciblent explicitement les séjours de courte et moyenne durée. Les rendements bruts y tournent autour de 7,3 %.
D’autres villes universitaires ou secondaires présentent des cas d’usage spécifiques. À Bucaramanga (quartier Cabecera del Llano), la présence de grandes universités alimente un marché de la colocation étudiante très dynamique, avec des rendements comparables à ceux de Bogotá, autour de 7 %. À Manizales, la demande étudiante et celle des retraités attirés par le coût de la vie et la qualité de l’environnement soutiennent la location, avec des loyers d’appartements d’une chambre entre 300 et 400 dollars par mois. Villavicencio, en lisière de la plaine des Llanos, attire plutôt des investisseurs intéressés par les terres agricoles.
Enfin, certaines villes coloniales comme Popayán ou Villa de Leyva misent sur le tourisme patrimonial. À Popayán, ville classée par l’UNESCO, les prix du centre historique ont pris 15 % en une seule année, dopés par des programmes de restauration et une montée attendue du tourisme.
Rendements locatifs : un avantage compétitif régional
Si Investir dans l’immobilier en Colombie suscite autant d’intérêt international, c’est d’abord parce que les loyers rapportent beaucoup au regard des prix d’achat. En moyenne nationale, le rendement brut se situe autour de 7 %, un niveau supérieur à la plupart des marchés matures, mais aussi à nombre de voisins latino‑américains. Au Mexique, par exemple, les rendements tournent plus souvent entre 5 et 8 %, et au Brésil, entre 4 et 7 %.
Le tableau ci‑dessous synthétise la situation par ville, toutes tailles de logements confondues.
| Ville | Rendement locatif brut moyen (Q2–Q3 2025) |
|---|---|
| Bogotá | 7,79 % |
| Medellín | 7,09 – 7,78 % |
| Cali | 7,28 % |
| Barranquilla | 7,00 – 7,46 % |
| Pereira | 7,27 % |
| Santa Marta | 5,9 – 6,71 % |
| Cartagena | 5,37 – 5,71 % |
| Bello | 6,20 – 6,99 % |
Deux tendances ressortent. D’abord, les petites unités ne sont pas toujours celles qui gagnent le plus. À Bogotá, les appartements de quatre chambres ou plus affichent des rendements moyens d’environ 9,3 %, supérieurs aux une‑chambre. À Cali, les trois‑chambres flirtent avec 9,9 %, très au‑dessus des studios ou petites surfaces. Ensuite, les locations de courte durée peuvent booster significativement la performance, avec des rendements bruts 50 à 150 % plus élevés que les baux classiques, au prix d’une gestion beaucoup plus professionnelle.
C’est l’écart en points de pourcentage entre les rendements bruts et nets en immobilier locatif, après déduction des charges.
Fiscalité, coûts de transaction et charges récurrentes
Le cadre fiscal constitue un point essentiel pour évaluer la rentabilité réelle. Sur ce plan, la Colombie présente des coûts de transaction raisonnables à l’échelle régionale, mais une fiscalité du revenu foncier potentiellement lourde pour les non‑résidents.
Sur un cycle complet achat + revente, les coûts totaux se situent généralement entre 4 et 6,5 % du prix, parfois jusqu’à 8 % selon les régions. Du côté de l’acquéreur, il faut prévoir environ 2 à 4,5 % du prix en taxes et frais (taxe de mutation, enregistrement, notaire, avocat). Le vendeur assume quant à lui les honoraires d’agence (3 à 4 % plus TVA de 19 %), ce qui porte ses coûts à 3 à 4 %.
Le détail peut varier selon la source et la municipalité, mais on retrouve systématiquement :
Taux de l’impôt de timbre réintroduit en 2025 sur la partie excédentaire des transactions immobilières de luxe dépassant environ 996 millions de pesos.
Sur le long terme, la principale charge récurrente reste l’impôt foncier (Impuesto Predial). Calculé sur la valeur cadastrale, il varie en général entre 0,4 et 1,2 % de cette base, avec des taux un peu plus élevés pour certains usages commerciaux ou valeurs élevées (jusqu’à 1,6 %). À Bogotá, on se situe par exemple entre 0,414 et 1,38 %. Cet impôt est déductible des revenus locatifs pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Pour les propriétaires bailleurs, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt. Les résidents fiscaux colombiens les déclarent avec leurs autres revenus et sont taxés selon un barème progressif (0 à 39 %). Pour les non-résidents, un taux forfaitaire de 35 % s’applique sur le revenu net, avec une retenue à la source de 3,5 % sur les loyers perçus, imputable sur l’impôt dû.
En cas de revente, la plus‑value est également taxée. Si le bien a été détenu au moins deux ans, la plus‑value relève en principe d’un régime de gains exceptionnels, à un taux forfaitaire d’environ 10 à 15 % selon les références. Si la revente intervient avant deux ans, le gain est traité comme un revenu ordinaire, avec pour les non‑résidents un taux pouvant aller jusqu’à 35 %. Les coûts d’acquisition, frais de notaire, d’enregistrement et travaux d’amélioration dûment justifiés sont imputables pour réduire la base taxable.
Enfin, pour les gros patrimoines, un impôt sur la fortune s’applique au‑delà d’un certain seuil de valeur nette (environ 770 000 dollars de patrimoine net, avec des taux progressifs de 0,5 à 1,5 %). Les actifs immobiliers colombiens y entrent en ligne de compte si le seuil est dépassé.
Visa investisseur et résidence : l’immobilier comme porte d’entrée migratoire
Un avantage non négligeable quand on envisage d’Investir dans l’immobilier en Colombie est la possibilité d’adosser son projet à un parcours de résidence légale. Le pays propose un visa investisseur de type Migrant (visa M, catégorie M‑10 pour l’immobilier) accessible à partir d’un montant d’investissement indexé sur le salaire minimum.
Le seuil d’investissement pour le visa M est fixé à 350 fois le salaire minimum mensuel, soit 498 225 000 pesos.
Au bout de cinq ans continus sous ce statut, il devient possible de demander un visa Résident (type R), de durée indéfinie (avec réémission tous les cinq ans). Il existe aussi une voie d’accès directe à la résidence par investissement pour les montants plus élevés, au‑delà de 650 fois le salaire minimum, soit dans les 925 millions de pesos (environ 185 000 dollars).
Pour constituer le dossier de visa investisseur, il faut fournir : l’historique de propriété (Certificado de Tradición y Libertad), le certificat d’investissement étranger de la banque centrale, la preuve d’atteinte du seuil d’investissement, une assurance santé couvrant le rapatriement, et un extrait de casier judiciaire du pays d’origine.
Parallèlement, la Colombie a développé des visas adaptés aux retraités (revenu de pension au moins trois fois le salaire minimum) et aux nomades digitaux (revenus étrangers équivalents à trois fois le salaire minimum, visa valable deux ans). Combiné à un achat immobilier bien choisi, ce dispositif permet de structurer un projet de vie à long terme dans le pays.
Processus d’acquisition : de la promesse à l’enregistrement
Même si le cadre légal est favorable aux étrangers, la pratique de l’achat en Colombie diffère sensiblement des standards nord‑américains ou européens. Investir dans l’immobilier en Colombie suppose donc de bien comprendre la séquence.
La plupart des acquisitions suivent un schéma assez classique :
L’acquisition d’un bien immobilier en Colombie par un investisseur étranger suit une procédure structurée : 1) Repérage du bien via des portails en ligne (FincaRaíz, Metrocuadrado, Properati) et/ou un agent. 2) Négociation du prix et des conditions. 3) Signature d’une promesse de vente (Promesa de Compraventa), contrat préliminaire juridiquement engageant détaillant prix, délais et pénalités (souvent 10 à 20% du prix en cas de défaillance injustifiée). 4) Obtention ou vérification du NIT/RUT de l’acheteur ; l’ouverture d’un compte bancaire local est conseillée. 5) Étude de titres approfondie (Estudio de Títulos) par un avocat : examen du Certificado de Tradición y Libertad, vérification des taxes foncières, des charges de copropriété et de la conformité de zonage. 6) Transfert des fonds via un intermédiaire de change autorisé, avec enregistrement comme investissement étranger auprès du Banco de la República. 7) Signature de l’Escritura Pública chez le notaire, qui vérifie les identités et calcule taxes et formalités. 8) Dépôt de l’acte à l’Oficina de Registro de Instrumentos Públicos pour inscription définitive.
En l’absence d’un système de type MLS et de licences professionnelles obligatoires pour les agents, le niveau de professionnalisme sur le terrain est très variable. Certains biens sont listés à plusieurs prix par différents intermédiaires, les marges de négociation peuvent être importantes, et les pratiques de marché (par exemple, l’usage de cessions de droits sur des projets hôteliers ou en pré‑construction) exigent une vigilance accrue.
Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier, maîtrisant l’anglais ou le français, est une nécessité pour éviter les erreurs classiques. Il permet d’identifier et de prévenir les risques liés aux titres de propriété entachés par des activités criminelles passées, aux dettes anciennes, aux successions non réglées, aux constructions non autorisées, ou encore aux restrictions de copropriété qui pourraient interdire la location de courte durée, notamment si votre plan d’affaires repose sur ce modèle.
Financement : un marché encore très « cash », surtout pour les étrangers
Un point souvent sous‑estimé par les investisseurs étrangers tient à la difficulté d’obtenir un crédit local dans des conditions attractives. La Colombie reste un pays où la grande majorité des transactions immobilières se fait au comptant. À peine 3 % de la population adulte détient un crédit hypothécaire, et l’encours de prêts logement ne représente qu’environ 8 % du PIB, un niveau très bas comparé aux marchés développés.
En théorie, les banques colombiennes peuvent prêter aux étrangers, mais en pratique, les conditions sont très restrictives. L’emprunteur doit être détenteur d’un visa de résidence (M ou R) et d’une cédula de extranjería. Il doit justifier d’un revenu local stable et d’un historique de crédit en Colombie d’au moins 6 à 12 mois, souvent plus. La banque examine également de près le taux d’endettement, la stabilité professionnelle et la qualité de la garantie proposée.
Pour un étranger éligible, il faut compter sur un apport de 30 à 40 % du prix (contre 20 à 30 % pour un Colombien) et des taux d’intérêt annuels autour de 10 à 13 % en monnaie locale, sur des durées généralement comprises entre 10 et 20 ans. Certains établissements annoncent des ratios prêt/valeur jusqu’à 70 %, mais il s’agit de cas très ciblés.
Certains promoteurs proposent des financements internes, surtout pour des projets en construction. Ces offres ressemblent plus à des plans de paiement étalés (souvent sur 5 ans ou moins) qu’à des prêts hypothécaires classiques. Elles présentent généralement un échéancier court, des taux d’intérêt plus élevés et peuvent retarder le transfert de propriété jusqu’au paiement complet.
De fait, la solution la plus répandue pour Investir dans l’immobilier en Colombie reste le paiement comptant, éventuellement structuré via un refinancement mobilisé dans le pays d’origine (crédit hypothécaire sur un bien détenu ailleurs, par exemple). À cela s’ajoutent des solutions alternatives comme le financement vendeur, les prêts privés ou les partenariats d’investissement, à manier avec prudence.
Réglementation des locations courtes et droits des locataires
La flambée des locations de courte durée, notamment via Airbnb, a déclenché un débat national. À l’échelle du pays, le nombre d’annonces actives a progressé de près de 70 % entre 2021 et 2023, et les autorités s’orientent vers un encadrement plus strict. D’ici 2026, les experts anticipent un secteur plus réglementé : licences obligatoires, collecte systématique des taxes de séjour, exigences en matière de sécurité.
Pour toute location saisonnière de moins de 30 jours, l’inscription au Registre national du tourisme (RNT) est obligatoire et doit être renouvelée annuellement. Il est crucial de vérifier le règlement de propriété horizontale avant tout achat, car la copropriété peut y restreindre ou interdire cette activité, impactant directement un projet d’investissement basé sur la location saisonnière.
En matière de bail classique, la Colombie est plutôt favorable aux locataires. Certaines lois plafonnent par exemple le loyer à 1 % de la valeur commerciale du bien et interdisent les dépôts de garantie, ce qui influence la façon de sécuriser le risque d’impayés et les stratégies de sélection des occupants. En contrepartie, les propriétaires bénéficient de droits en cas de violation du contrat ou de non‑paiement, mais les procédures peuvent prendre du temps.
Risques spécifiques et bonnes pratiques pour limiter les mauvaises surprises
Comme tout marché émergent, la Colombie offre un couple rendement/risque plus élevé que les marchés matures. Investir dans l’immobilier en Colombie signifie accepter et gérer plusieurs risques bien identifiés.
La législation colombienne permet à l’État de confisquer un bien acquis avec des fonds criminels, même pour un propriétaire actuel de bonne foi. Acheter un bien ayant pu appartenir à des narcotrafiquants, sans contrôle sérieux, expose à un risque extrême. Une étude de titres exhaustive sur deux décennies est nécessaire pour identifier tout épisode suspect dans la chaîne de propriété.
Ensuite, le risque de change. Une dépréciation brutale du peso face au dollar ou à l’euro peut amplifier la rentabilité en devise locale mais rogner la performance en devise étrangère si la sortie se fait en période défavorable. Beaucoup d’investisseurs choisissent d’envisager leur investissement en horizon long et de considérer la monnaie colombienne comme un risque mais aussi comme une source potentielle de gain si une partie de la baisse est déjà dans les prix.
Outre les risques de marché, un investissement immobilier comporte des risques politiques et fiscaux (réformes augmentant les taxes ou contraignant les locations saisonnières), des risques liés à la construction (retards, qualité des matériaux, conformité aux normes) et des risques opérationnels (gestion à distance, vacance locative, entretien coûteux en zones corrosives, etc.).
Face à cette palette de risques, plusieurs bonnes pratiques ressortent :
– sélectionner un avocat indépendant expérimenté en immobilier, plutôt qu’un professionnel recommandé uniquement par l’agent ou le vendeur ;
– exiger systématiquement un Certificado de Tradición y Libertad récent et un Estudio de Títulos détaillé avant de verser tout acompte ;
– utiliser des mécanismes de fiducie (fiducia) ou des comptes séquestres pour les projets en pré‑construction ;
– vérifier les règlements de copropriété pour tout projet de location de courte durée ;
– s’assurer du bon enregistrement de l’investissement étranger auprès de la banque centrale pour préserver les droits de rapatriement ;
– réaliser une inspection technique, en particulier dans les zones sismiques ou côtières, et vérifier la présence d’un certificat d’aptitude structurelle pour les immeubles anciens.
Faut‑il Investir dans l’immobilier en Colombie maintenant ?
Les données disponibles dressent l’image d’un marché en pleine phase de consolidation, où les opportunités restent nombreuses pour un investisseur informé et sélectif. Les fondamentaux sont solides : croissance économique modérée mais positive, urbanisation soutenue, pénurie de logements de qualité, explosion de la demande locative, rendement locatif moyen autour de 7 %, potentiel d’appréciation de 4 à 6 % par an sur le moyen terme, plus élevé dans certaines poches (jusqu’à 8 à 12 % sur des actifs prime de Medellín ou Cartagena en dollars).
Le rendement total estimé d’un investissement immobilier bien structuré en Colombie est 50 à 75 % supérieur à celui d’un actif équivalent aux États-Unis ou au Canada.
Ce tableau positif ne doit pas occulter les contraintes : coûts de financement élevés en monnaie locale, marché peu encadré pour les intermédiaires, fiscalité du revenu foncier lourde pour les non‑résidents, risques de change, évolution réglementaire possible sur les locations de courte durée et incertitude politique à l’approche des échéances électorales de 2026.
Pour un investisseur prêt à collaborer avec de bons professionnels, à réaliser une due diligence rigoureuse et à cibler des localisations de qualité (quartiers centraux bien connectés à Bogotá, zones touristiques établies à Medellín ou Cartagena, villes du Triangle du café à fort potentiel de niche), l’immobilier colombien offre un couple rendement/opportunité difficile à égaler en Amérique latine.
La clé consiste à considérer la Colombie non pas comme un eldorado spéculatif à court terme, mais comme un marché en construction où la patience, le choix des emplacements et la gestion des risques feront la différence entre une bonne opération patrimoniale et une mésaventure coûteuse.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Colombie pour rechercher du rendement locatif et une exposition au peso colombien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bogotá, Medellín, Carthagène), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement haut de gamme ou une maison de ville dans un quartier en forte croissance, par exemple El Poblado à Medellín ou Chico à Bogotá, combinant un rendement locatif brut cible proche de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste colombien), choix de la structure (propriété directe ou via SAS colombienne) et plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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