Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps discret, le marché des résidences secondaires en République tchèque s’est invité au cœur des stratégies patrimoniales européennes. Entre essor du télétravail, envolée du tourisme et prix encore très inférieurs à ceux de l’Ouest du continent, le pays attire autant les urbains praguois en quête de verdure que les investisseurs étrangers. Mais derrière l’étiquette unique « République tchèque » se cachent en réalité deux mondes immobiliers très différents : la Bohême à l’ouest et la Moravie à l’est.
Pour comprendre le marché des résidences secondaires en République tchèque, il faut considérer la fracture historique entre la Bohême et la Moravie. La Bohême, centrée sur Prague, est plus riche, plus chère et très touristique. La Moravie, moins prospère et sous-cotée, voit ses villes et campagnes commencer à attirer les acheteurs, offrant des opportunités différentes.
Bohême et Moravie : deux géographies, deux économies, deux logiques de résidence secondaire
La République tchèque est historiquement divisée entre la Bohême, à l’ouest, qui couvre environ les trois cinquièmes du territoire, et la Moravie, à l’est, qui représente les deux cinquièmes restants. La frontière traditionnelle suit à peu près la ligne de partage des eaux entre l’Elbe et le Danube. Prague, capitale politique, économique et touristique, se trouve en Bohême, tandis que Brno, deuxième ville du pays et pôle technologique majeur, est la grande métropole morave.
La géographie de la Bohême structure deux types de marché. D’une part, le massif bohémien, avec ses collines et montagnes, est propice aux maisons de campagne, chalets et maisons de week-end. D’autre part, les vallées fluviales et les régions forestières proches de l’Allemagne ou de l’Autriche attirent également les citadins praguois et les acheteurs allemands.
En Moravie, le paysage est différent : grandes vallées fluviales (Dyje‑Svratka, Haute Morava), plaines agricoles, proximité des Carpates et zones de karst, notamment autour du parc naturel de Moravský kras. Cette morphologie nourrit davantage un marché de résidences secondaires rurales et viticoles, souvent moins chères, dans des bourgs historiques ou des paysages de vignobles classés.
Le pouvoir d’achat dans certaines villes de Moravie, comme Bruntál, ne représente qu’environ 70 % de la moyenne nationale tchèque.
Ce différentiel irrigue toute la mécanique du marché des résidences secondaires. Là où les ménages de Bohême peuvent consacrer plus facilement une part de leur revenu à une maison de week‑end ou à un appartement de villégiature, une frange de la population morave peine déjà à financer des dépenses jugées non essentielles comme le très haut débit ou certains loisirs. De fait, les résidences secondaires détenues par des Tchèques se concentrent historiquement en Bohême, notamment autour de Prague, dans les régions de montagne et les zones de lacs.
Un marché résidentiel sous tension, moteur indirect du boom des résidences secondaires
Pour comprendre la dynamique spécifique des résidences secondaires, il faut d’abord regarder le socle : le marché résidentiel dans son ensemble. Or celui‑ci est en plein rebond. Après une phase de stagnation voire de recul en 2022–2023, les prix sont repartis à la hausse en 2024, avec une progression nationale comprise entre 8,4 % et 10,7 % sur un an. L’indice des prix résidentiels a encore augmenté de près de 10 % en glissement annuel au premier trimestre 2025, légèrement au‑dessus du rythme d’avant‑Covid.
Les prix des appartements neufs ont augmenté de 13 % sur un an début 2025, dépassant la hausse de 9,3 % pour l’ancien. L’activité de transaction a explosé en 2024 : +33,6 % pour les ventes résidentielles globales, avec une progression de plus de 50 % pour le neuf et d’environ 24 % pour l’ancien. Prague a enregistré un record avec plus de 7 000 appartements neufs vendus en un an, soit une hausse de 80 % par rapport à l’année précédente.
Cette flambée de la demande se heurte à une offre en berne. Les mises en chantier restent insuffisantes : 36 614 nouveaux logements lancés en 2024, à peine plus que l’année précédente, et des permis de construire en recul de 6,7 % la même année puis encore de plus de 16 % sur les cinq premiers mois de 2025. Les délais d’autorisation sont parmi les plus longs de l’Union européenne, avec jusqu’à neuf ans en moyenne pour les projets complexes.
Nombre moyen d’années de salaire brut nécessaires pour acheter un appartement standard de 70 m² en République tchèque, un record européen.
Dans ce contexte d’accession difficile à la résidence principale, les résidences secondaires peuvent sembler un luxe. Mais le phénomène suit une autre logique : il est porté par des ménages domestiques aisés, majoritairement urbains, et par un afflux d’investisseurs étrangers qui considèrent le pays comme un marché encore bon marché à l’échelle européenne. Là où la classe moyenne peine à acheter sa première résidence, des catégories plus favorisées ou des non‑résidents voient dans une maison de campagne ou un appartement touristique une façon de placer leur capital dans un actif tangible, soutenu par la rareté de l’offre.
Prague, cœur battant du marché… et catalyseur de la demande de résidences secondaires
Prague est le centre névralgique de la Bohême et de tout le pays, et c’est aussi le point de départ d’une large partie de la demande de résidences secondaires. L’attrait de la capitale pour les investisseurs et les touristes alimente un double mouvement : les prix dans la ville même grimpent, poussant certains ménages à chercher un pied‑à‑terre plus accessible dans le centre du pays ou en montagne, tandis que les étrangers combinent achat à Prague et résidence secondaire ailleurs.
Fin 2024, le prix moyen d’un appartement à Prague, toutes catégories confondues, était d’environ 139 900 CZK par mètre carré.
À titre de comparaison, Brno, grande ville morave, évolue plutôt dans une fourchette de 80 000 à 90 000 CZK par m², Ostrava, ex‑bastion industriel morave, entre 45 000 et 55 000 CZK, et de nombreuses villes régionales entre 50 000 et 65 000 CZK. L’écart de prix entre la capitale bohémienne et les centres moraves crée de facto une géographie des résidences secondaires : les Praguois sont incités à acheter « à l’extérieur » pour leur maison de campagne, tandis que certains acheteurs étrangers, après avoir sécurisé un bien dans la capitale, se tournent vers des villes historiques moraves moins chères pour une résidence de villégiature.
Le marché locatif à Prague est en forte hausse, avec un loyer moyen de 438 CZK/m² au premier trimestre 2025, soit +9,5% sur un an. Pour un appartement de 65 m², cela représente environ 26 800 CZK par mois. Parallèlement, la location courte durée (type Airbnb) affiche un tarif journalier moyen de 3 200 CZK en 2024, en nette augmentation. Cette dynamique conduit à une captation d’une part significative du parc résidentiel par le tourisme, transformant de nombreux logements en « résidences secondaires de fait », peu occupés par des habitants permanents.
Cette « touristification » de Prague a un effet ricochet sur le marché des résidences secondaires ailleurs dans le pays. D’un côté, certains investisseurs préfèrent acheter leur logement de loisirs dans des villes patrimoniales moins saturées – par exemple en Moravie (Olomouc, Telč, Kroměříž, Lednice‑Valtice) – où les flux touristiques sont importants mais plus maîtrisés. De l’autre, des ménages praguois, confrontés à une ville aux loyers au plus haut et à une densité touristique élevée, cherchent des refuges réguliers en campagne bohémienne ou morave.
Bohême : montagne, thermalisme et héritage historique, un terreau naturel pour la résidence secondaire
En Bohême, l’offre et la demande de résidences secondaires se concentrent dans trois grands types de territoires : les zones de montagne, les régions thermales et les campagnes à fort patrimoine historique.
Les massifs de Bohême du Nord et de l’Ouest, à la frontière allemande, sont caractérisés par des paysages de chalets et de maisons de week-end, très prisés des Praguois et des Allemands. Cette région montagneuse est le terrain de prédilection pour la « chata » ou « chalupa », un type de petite maison de campagne hérité de l’époque communiste et aujourd’hui très recherché comme résidence secondaire. La présence de l’Elbe (Labe), une rivière navigable exploitée pour l’hydroélectricité, enrichit l’attrait des vallées pour des activités comme le canotage, la pêche ou les séjours en pleine nature.
Les villes thermales de l’ouest bohémien constituent un autre foyer majeur. Karlovy Vary, emblématique station balnéaire héritée de l’époque des Habsbourg, illustre bien cette niche. On y trouve un mélange d’appartements haut de gamme, de villas historiques et de logements plus abordables dont les prix ont connu une certaine correction ces dernières années, ce qui attire des acheteurs à la recherche de « bonnes affaires » en résidence secondaire. Les prix moyens au m² à Karlovy Vary sur le segment des appartements restent très en dessous de Prague, autour de 51 000 CZK au quatrième trimestre 2024, avec une progression annuelle d’environ 12 %. L’écart de prix permet à des retraités allemands, par exemple, de s’offrir un niveau de confort élevé pour un coût bien inférieur à celui du côté allemand de la frontière.
Les campagnes bohémiennes, avec leurs villages historiques et leurs châteaux, sont prisées pour les résidences secondaires. Leur calme, leur patrimoine et leur proximité avec la nature (forêts, lacs) en font un marché attractif. Les prix, notamment dans le sud de la Bohême, peuvent être jusqu’à trois fois inférieurs à ceux de la région de Prague, tout en restant accessibles en voiture depuis la capitale. Cette opportunité est souvent saisie par des ménages urbains qui achètent et rénovent une ancienne maison, parfois en utilisant un crédit hypothécaire sur leur résidence principale.
Moravie : entre sous‑valorisation et montée en puissance, un marché de résidences secondaires à construire
La Moravie, longtemps perçue comme le « parent pauvre » à l’est, présente un profil très différent mais potentiellement explosif pour les résidences secondaires. Sur le plan économique, le fossé avec la Bohême est réel : certaines zones frontalières avec la Pologne ont un pouvoir d’achat largement inférieur à la moyenne nationale, et de grandes villes industrielles moraves ont souffert de la désindustrialisation.
La région de Moravie se distingue par un ensemble d’atouts uniques qui en font une destination de choix pour l’installation en résidence secondaire.
Villes baroques et renaissantes (Olomouc, Kroměříž, Telč, Třebíč, Žďár nad Sázavou), paysages viticoles classés au patrimoine mondial (Lednice‑Valtice), et grottes et gorges du karst morave.
Vallées larges et fertiles, collines viticoles, proximité des Carpates, et un climat plus doux dans le sud, propice à la viticulture et au tourisme de plein air.
Sur le plan des prix, Moravie et Bohême ne jouent pas dans la même catégorie. Dans la métropole de Brno, les prix des appartements tournent autour de 80 000–90 000 CZK/m², soit 30 à 40 % de moins que Prague. Dans des villes moraves à forte valeur touristique comme Olomouc ou Zlín, les prix moyens au m² restent entre 68 000 et 81 000 CZK, malgré des croissances annuelles fortes, supérieures à 14 % dans certains cas. À Ostrava, grande ville industrielle en reconversion, l’appartement moyen se situe autour de 52 000 CZK/m², avec une hausse annuelle dépassant parfois 20 %.
On peut résumer ce contraste dans un tableau simplifié :
| Ville (région historique) | Prix moyen appart. (CZK/m², Q4 2024) | Variation annuelle approximative |
|---|---|---|
| Prague (Bohême) | 139 900 | +14,9 % |
| Brno (Moravie) | 108 000 | +6,1 % |
| Olomouc (Moravie) | 81 400 | +15,3 % |
| Ostrava (Moravie) | 52 200 | +21,7 % |
| Karlovy Vary (Bohême) | 51 000 | +12,1 % |
Ces écarts de prix et de croissance dessineraient presque une carte des arbitrages possibles pour un acheteur de résidence secondaire. Dans une logique de villégiature patrimoniale, un ménage tchèque ou étranger pourra préférer Olomouc ou la région de Lednice‑Valtice à certains segments saturés de Bohême, en bénéficiant de prix plus bas et d’un potentiel d’appréciation plus rapide. Dans une optique de rendement locatif, Ostrava ou certaines villes de Moravie du Nord offrent des rendements bruts élevés (jusqu’à 6 % et plus) avec des tickets d’entrée modestes, même si ces marchés restent davantage orientés investissement que résidence de loisir.
Le marché des résidences secondaires en Moravie est principalement porté par les habitants aisés de Brno et des grandes villes, ainsi que par un nombre croissant d’acheteurs étrangers. Ces derniers y voient une alternative attractive aux prix élevés de la Bohême. Cependant, dans les territoires moraves défavorisés, le pouvoir d’achat local reste limité, ce qui restreint la capacité des habitants à acquérir une résidence secondaire sur place.
Tourisme, culture et nature : la matrice du marché des résidences secondaires
Les résidences secondaires se développent rarement dans le vide. Elles accompagnent des flux touristiques, s’arriment à des paysages attractifs ou se calent sur des centralités culturelles. Sur ce plan, Bohême et Moravie jouent chacune leurs atouts.
La République tchèque dispose d’un patrimoine extraordinaire de villes médiévales, de châteaux, d’églises et de jardins, dont plusieurs sont inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO. En Moravie, des villes comme Olomouc, Kroměříž, Telč ou Třebíč sont autant de joyaux architecturaux, combinant architecture Renaissance et baroque, jardins historiques et paysages culturels viticoles. Lednice et Valtice, dans le sud morave, forment un gigantesque ensemble paysager inscrit à l’UNESCO, qui attire autant les amateurs de vin que les touristes férus de châteaux.
L’achat d’une résidence secondaire dans une région à forte densité patrimoniale, comme la Bohême avec Prague, Český Krumlov ou Kutná Hora, offre deux principaux avantages. Premièrement, il permet d’acquérir un bien dans un environnement à très haute valeur symbolique et culturelle. Deuxièmement, cela représente un potentiel locatif important, que ce soit en location saisonnière ou en meublé de tourisme, facilitant ainsi l’amortissement d’une partie des coûts d’investissement.
Les chiffres du tourisme confirment le dynamisme de cette matrice. En 2023, le pays a enregistré plus de 22 millions de visiteurs dans les hébergements touristiques, dépassant les niveaux d’avant Covid. Prague a, à elle seule, accueilli 7,4 millions de visiteurs, soit une hausse de 24 % sur un an. Parallèlement, le marché des locations de vacances type Airbnb connaît une demande croissante, avec un taux journalier moyen en progression d’environ 25 % en deux ans dans la capitale.
Une augmentation de 10% des annonces Airbnb dans une zone peut entraîner une hausse de 0,42% des loyers.
En République tchèque, Prague concentre l’essentiel de ces tensions, avec des milliers de logements destinés quasi exclusivement aux visiteurs. Mais des villes moraves comme Olomouc ou les zones viticoles du sud voient elles aussi se développer un marché de locations touristiques qui transforme de fait une partie du parc en résidences secondaires d’investissement. La régulation se renforce progressivement, notamment à Prague où les locations de courte durée sont désormais soumises à enregistrement et à un encadrement plus strict, ce qui pourrait, à terme, inciter certains investisseurs à se tourner vers d’autres villes, moraves ou bohémiennes, pour leurs résidences de loisirs.
Qui achète ces résidences secondaires ? Un mélange de Tchèques aisés et d’investisseurs étrangers
Le profil des acheteurs de résidences secondaires en République tchèque ressemble à celui observé dans d’autres pays : ils sont en moyenne plus âgés, plus aisés, et recourent fréquemment à l’endettement, mais avec des apports plus élevés que les primo‑accédants.
Même si les données tchèques spécifiques sur les résidences secondaires sont rares, des études internationales donnent un ordre de grandeur intéressant : dans certains marchés développés, les crédits pour résidences secondaires représentent environ 5 % des nouveaux prêts immobiliers sur longue période, avec une part importante d’emprunteurs de plus de 45 ans, souvent en couple bi‑actif, et un apport qui dépasse fréquemment 20 % du prix d’achat. Les acheteurs de résidences secondaires paient plus souvent comptant que les primo‑accédants, ou utilisent des montages supposant la mise en garantie d’une première propriété.
En République tchèque, environ 76 % des ménages sont propriétaires, un taux supérieur à la moyenne européenne. La propriété immobilière est historiquement perçue comme une protection contre les incertitudes économiques et un pilier de la sécurité à la retraite. Elle constitue le principal véhicule d’épargne à long terme, motivant l’acquisition de résidences secondaires, à la fois pour le confort (loisirs) et comme investissement patrimonial.
À côté de ces acheteurs domestiques, les étrangers jouent un rôle non négligeable. On estime qu’entre 5 % et 7 % des transactions immobilières tchèques impliquent un acheteur étranger, mais cette proportion grimpe à près d’un quart dans certains programmes neufs de Prague et à 20–25 % à Brno. Dans certains projets ciblés, les développeurs rapportent même jusqu’à 27 % de ventes à des non‑résidents. Ces acquéreurs sont souvent attirés par Prague ou les stations thermales bohémiennes, mais certains commencent à diversifier vers la Moravie pour y acquérir des résidences secondaires plus abordables.
Un droit de propriété libéral, attractif pour les non‑résidents
L’un des atouts majeurs du pays pour les résidences secondaires réside dans son cadre juridique. La propriété privée immobilière est solidement protégée par la Constitution et par le Code civil de 2014. L’expropriation n’est possible que pour des raisons d’intérêt public avéré et avec indemnisation.
Depuis 2011, les ressortissants de pays tiers (hors UE) peuvent acheter librement des logements et terrains à bâtir en France, avec quasiment aucune restriction. Seules certaines terres agricoles ou forestières font exception. Le droit de propriété est garanti par l’enregistrement au cadastre, un registre public géré par l’État, qui fait foi sauf en cas de fraude avérée.
Pour un acheteur étranger, la procédure est simplifiée : il peut acquérir directement une maison ou un appartement de villégiature, en son nom propre ou via une société, sans condition de résidence. Il doit néanmoins se conformer aux règles fiscales locales (taxe foncière, éventuelle imposition sur les revenus locatifs, plus‑value en cas de revente), mais bénéficie globalement du même traitement qu’un citoyen tchèque.
En pratique, la plupart des transactions s’organisent via des avocats ou des notaires qui assurent l’entier déroulé : rédaction du compromis, gestion de l’escrow, enregistrement au cadastre. Les coûts de transaction restent relativement modérés à l’échelle européenne, autour de 3,5 % du prix en moyenne (honoraires juridiques, inscription au cadastre, divers frais), sachant que la taxe d’acquisition immobilière (4 % du prix) a été purement et simplement supprimée avec effet rétroactif pour les acquisitions postérieures à fin 2019.
Financement : des conditions plus strictes pour les non‑résidents, mais un marché en expansion
La montée en puissance du marché des résidences secondaires est étroitement liée à celle du crédit immobilier. Le volume de nouveaux prêts a fortement rebondi, avec près de 185 milliards de CZK de nouveaux crédits accordés au premier semestre 2025, soit 56 % de plus que sur la même période l’année précédente. Le montant moyen par prêt atteint 4,21 millions de CZK, en hausse de 13,3 % sur un an.
Taux moyen des nouveaux prêts résidentiels au printemps 2025, en baisse significative par rapport au pic de fin 2023.
Pour les non‑résidents, les conditions sont un peu plus strictes. Les banques tchèques exigent le plus souvent un apport compris entre 20 % et 30 % pour des acheteurs étrangers, avec un ratio prêt/valeur généralement plafonné à 70–80 %. Les revenus perçus en République tchèque ou dans l’Union européenne sont privilégiés pour l’analyse de solvabilité, et certaines banques demandent une résidence stable dans le pays ou dans l’UE pour proposer leurs meilleures offres. Malgré ces contraintes, le marché du crédit aux étrangers se développe, porté par la demande de résidences secondaires et d’investissements locatifs.
Résidences secondaires, locations de courte durée et pression sur le marché local
L’essor des résidences secondaires en République tchèque ne se limite pas aux maisons de campagne occupées quelques week‑ends par an. Dans les grandes villes et dans les zones touristiques, une part significative des logements achetés comme « seconde résidence » sont en réalité des biens d’investissement, exploités en location saisonnière une grande partie de l’année via Airbnb ou des plateformes similaires.
Des études menées en Amérique du Nord et en Europe, notamment à Los Angeles (quartier de Venice) et dans certains quartiers de Barcelone, montrent qu’une augmentation du stock de locations de courte durée est corrélée à une hausse des loyers et des prix de vente. Dans ces cas extrêmes, la part de la hausse des prix attribuable aux locations touristiques peut dépasser 30 % sur une période donnée.
La République tchèque n’atteint pas de tels extrêmes, mais Prague illustre une trajectoire similaire, à une échelle plus modérée. Des milliers de logements du centre historique et de quartiers comme Malá Strana, Staré Město ou Karlín sont aujourd’hui loués à la nuit. Pour les propriétaires, souvent étrangers, ces logements tiennent de la résidence secondaire exploitée comme micro‑hôtel : peu occupés par les propriétaires eux‑mêmes, ils sont néanmoins détenus à long terme pour capter à la fois les revenus touristiques et la hausse des valeurs immobilières.
Le phénomène de locations de vacances se développe au-delà de Prague, dans des villes touristiques de Bohême et de Moravie comme Olomouc, Telč, les communes viticoles du Sud ou les stations de montagne et de lac. L’impact sur les prix locaux dépend de l’équilibre entre l’afflux touristique et la construction de nouveaux logements. Dans les villes à faible construction et à forte croissance touristique, la pression sur les prix de l’immobilier peut devenir un enjeu politique, comme observé à Prague.
Investir en résidence secondaire : Bohême ou Moravie, arbitrage entre prestige, prix et rendement
Pour un investisseur ou un acquéreur de résidence secondaire, le choix entre Bohême et Moravie se résume souvent à un arbitrage clair : accepter de payer plus cher pour un environnement ultra‑touristique et très liquide, ou privilégier des territoires moins saturés, moins coûteux, mais au potentiel de valorisation plus incertain, quoique parfois supérieur.
La région de Prague et ses environs présentent des atouts pour l’investissement immobilier : une forte demande locative saisonnière, une notoriété internationale et une rareté de l’offre qui soutient les prix à long terme. Elle convient particulièrement pour une résidence secondaire urbaine de luxe à Prague ou une maison de campagne dans un cadre valorisant. Cependant, les prix approchent désormais ceux de certaines capitales d’Europe occidentale, et les rendements locatifs bruts tendent à s’éroder, se situant autour de 3 à 4 % à Prague pour des biens standards, parfois moins dans l’hypercentre.
La Moravie, à l’inverse, propose des tickets d’entrée sensiblement plus faibles, avec des villes historiques comme Olomouc ou Zlín encore abordables, une campagne viticole très attractive et des pôles en reconversion (Ostrava, certains quartiers de Brno) où les rendements locatifs atteignent facilement 5–6 %, voire plus dans quelques segments. Le revers de la médaille : une liquidité moindre, une base de demande locale plus fragile dans les zones économiquement faibles, et un tissu touristique parfois moins dense – même si certaines zones, comme le complexe Lednice‑Valtice ou les grottes du karst morave, sont déjà des destinations internationales établies.
Pour illustrer le concept d’arbitrage, on peut le schématiser dans un tableau thématique. Ce tableau permet de visualiser et de comparer les différents éléments ou options en présence, facilitant ainsi la prise de décision en structurant clairement les compromis et les bénéfices associés à chaque choix.
| Critère | Bohême (Prague, montagne, thermes) | Moravie (Brno, Olomouc, vignobles) |
|---|---|---|
| Niveau de prix moyen | Élevé à très élevé | Moyen à faible |
| Rendement locatif brut typique | 3–4 % (centre de Prague), plus en périphérie | 5–6 % dans certaines villes (ex. Ostrava) |
| Tourisme international | Très fort (Prague, Karlovy Vary, montagne) | En croissance (Olomouc, Lednice‑Valtice, karst) |
| Liquidité à la revente | Très élevée | Moyenne, variable selon la ville |
| Potentiel de plus‑value | Solide mais en phase de maturité | Potentiellement supérieur à long terme |
| Accès depuis l’étranger | Excellent (aéroport de Prague) | Bon via Prague ou Vienne, mais plus long |
Dans ce contexte, le choix du bon micro‑marché est crucial. En Bohême, certains districts de Prague (4 à 9), bien desservis par le métro ou les tramways, offrent des prix encore en dessous de l’hypercentre avec un fort potentiel d’appréciation grâce aux développements urbains (Smíchov City, Žižkov City, etc.). En Moravie, des quartiers comme Královo Pole à Brno ou Nová Ulice à Olomouc, très fréquentés par les étudiants et les jeunes actifs, combinent bien demandes locatives fortes et ambiance urbaine agréable, ce qui en fait des candidats naturels pour une résidence secondaire louée une partie de l’année.
Enjeux sociaux et territoriaux : jusqu’où pousser le curseur de la résidence secondaire ?
L’essor du marché des résidences secondaires, en particulier dans les zones les plus attrayantes de Bohême et de Moravie, soulève aussi des questions de fond : partage de la ressource logement entre habitants permanents et propriétaires de résidences secondaires, impact sur les prix et sur les inégalités régionales, transformation des paysages.
Les études internationales montrent que l’absence totale de régulation peut créer des « villes fantômes de vacances », avec un parc immobilier souvent vide et le déplacement des résidents permanents vers des zones moins chères. À l’inverse, une régulation trop stricte, comme une interdiction pure et simple, peut entraîner des effets pervers : hausse des prix des biens existants, baisse des investissements dans le parc principal et augmentation du chômage local.
En République tchèque, la situation est encore loin de ces extrêmes, mais les signaux d’alerte existent déjà dans certains segments de Bohême, notamment à Prague et dans les stations les plus prestigieuses. Le débat sur l’équilibre entre accueil des touristes, investissement étranger et protection du droit au logement pour les résidents permanents ne fait que commencer. Dans cette discussion, la Moravie occupe une place ambivalente : à la fois réserve de croissance pour le marché des résidences secondaires et région où la fragilité de certains territoires invite à la prudence.
Perspectives : un marché de résidences secondaires appelé à grandir, avec des trajectoires divergentes entre Bohême et Moravie
Tous les voyants macroéconomiques laissent penser que le marché tchèque de l’immobilier, et par ricochet celui des résidences secondaires, a encore de beaux jours devant lui. La croissance du PIB reste modérée mais positive, l’inflation s’est normalisée autour de 2–3 %, le chômage est parmi les plus bas de l’Union européenne, les salaires nominaux continuent de progresser, et la Banque nationale tchèque assouplit progressivement sa politique monétaire.
Progression cumulée prévue des prix de l’immobilier d’ici 2030, tirée par la pénurie de logements neufs et l’urbanisation.
La Bohême continuera probablement à dominer ce segment, en particulier dans la région praguoise, les montagnes du nord et de l’ouest, et les grandes stations thermales. Les prix y progresseront sans doute plus vite que les revenus locaux, accroissant le rôle des acheteurs étrangers et des catégories aisées. La Moravie, de son côté, commencera à combler une partie de son retard, au moins dans ses villes les plus dynamiques (Brno, Olomouc, Zlín) et dans ses territoires à fort potentiel touristique (sud viticole, karst, villes UNESCO). Pour les résidences secondaires, c’est sans doute là que se situent les plus grandes marges de manœuvre, à condition de bien sélectionner les localisations et de surveiller l’évolution des politiques locales en matière de tourisme et de logement.
Dans un pays où l’aspiration à la propriété reste très forte et où le logement est déjà l’actif préféré des ménages, le marché des résidences secondaires en République tchèque apparaît ainsi comme le prolongement logique d’un cycle immobilier tiré par la rareté. La différence entre Bohême et Moravie, entre villes touristiques saturées et campagnes encore bon marché, offre aux acheteurs un spectre de possibilités inhabituellement large pour un pays de cette taille. Reste à savoir si, à long terme, la société tchèque acceptera sans heurts la transformation de plus en plus visible de certaines de ses villes et de ses paysages en territoires de résidence intermittente – qu’elle soit secondaire, touristique ou d’investissement.
Analyse du marché immobilier tchèque
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en République tchèque pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne tchèque (CZK). Budget alloué : l’équivalent de 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Prague, Brno, Ostrava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou petit immeuble résidentiel dans un quartier en croissance de Prague ou Brno, combinant rendement locatif brut cible proche de 7–8 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuelle rénovation légère) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure (propriété directe, société tchèque ou holding européenne) et plan de diversification progressif.
Ce type d’accompagnement permet de profiter des opportunités du marché tchèque tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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