Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en République tchèque et y louer un logement à long terme peut sembler simple au premier abord. Le marché est pourtant très encadré sur le plan juridique, très tendu dans les grandes villes, et les usages locaux diffèrent sensiblement de ceux de la France ou d’autres pays francophones. Comprendre les prix, les quartiers, les droits et obligations de chacun, mais aussi la fiscalité et les coûts cachés, permet d’éviter les mauvaises surprises, que l’on soit futur locataire ou propriétaire-investisseur.
Ce guide détaille la procédure de location à long terme en République tchèque, en se basant sur les données récentes du marché et le cadre légal en vigueur. Il couvre spécifiquement les marchés de Prague et de Brno, les deux plus grandes villes du pays.
Un marché locatif en pleine tension
Le marché de la location résidentielle en République tchèque connaît une phase de tension durable. Les chiffres de 2025–2026 montrent une hausse continue des loyers, un stock limité et des délais de location très courts pour les biens correctement positionnés.
Le loyer moyen national en République tchèque au troisième trimestre 2025 était de 336 CZK par mètre carré.
Le profil de la population change également. La part de ménages locataires est passée de 21,1 % en 2014 à 25,3 % en 2024, et jusqu’à 40 000 personnes supplémentaires devraient entrer sur le marché locatif en 2025. L’augmentation du coût du crédit immobilier, le ralentissement de la construction (les mises en chantier ont reculé de 20,5 % en 2024, les permis de construire de 6,7 %) et des changements de mode de vie (mobilité professionnelle, retards à l’accession à la propriété) alimentent une demande qui croît plus vite que l’offre.
La forte demande locative se traduit par des délais de location très courts. Un appartement bien positionné en prix se loue généralement en 3 à 10 jours, avec une durée moyenne de mise sur le marché de 10 à 20 jours. À l’inverse, un logement surévalué peut rester vacant 3 à 6 semaines. Début 2026, le taux de vacance national est estimé entre 3 % et 5 %. Il est encore plus bas à Prague (2 % à 4 %), descendant sous les 2 % dans les quartiers très demandés comme Vinohrady ou Karlín. Dans les villes régionales plus petites, le taux peut monter à 6 %–8 %, mais reste inférieur à la moyenne historique de 5 %–7 %.
Les périodes de l’année sont aussi inégales. La demande culmine entre août et octobre — portée par les étudiants et jeunes actifs —, avec un second pic en janvier-février. Les périodes les plus calmes se situent de fin novembre à mi-décembre et de mi-juin à juillet : des fenêtres intéressantes pour les locataires cherchant à négocier un peu, mais moins favorables aux propriétaires.
Comprendre les niveaux de loyers selon les villes et les types de biens
Le premier réflexe, pour louer ou mettre en location un bien à long terme, consiste à se situer sur l’échelle de prix. La République tchèque présente de fortes disparités entre Prague, Brno, les grandes villes régionales et les petites localités.
Panorama des loyers au niveau national
Au premier trimestre 2025, le loyer moyen mensuel national avoisinait 16 200 CZK, pour un loyer moyen au mètre carré de 316 CZK. Ces moyennes masquent d’importants écarts entre les grandes métropoles, les villes régionales et les zones rurales.
Le tableau suivant résume les principaux niveaux de loyers par mètre carré dans quelques villes tchèques au premier trimestre 2025 :
| Ville / Région | Loyer moyen (CZK/m², T1 2025) |
|---|---|
| Prague | 438 |
| Brno | 363 |
| Région de Bohême centrale | 302 |
| Liberec | 283 |
| Plzeň | 282 |
| Olomouc | 281 |
| Pardubice | 283 |
| Hradec Králové | 291 |
| Zlín | 290 |
| České Budějovice | 269 |
| Jihlava | 257 |
| Karlovy Vary | 238 |
| Ostrava | 228 |
| Ústí nad Labem | 208 |
On voit que les loyers des petites villes peuvent descendre autour de 200 CZK/m², alors que Prague affiche des valeurs qui peuvent dépasser 450 CZK/m² dans les quartiers les plus prisés.
En termes de loyers “tout compris” par type de logement au début de 2026, les ordres de grandeur sont les suivants :
| Type de logement | Loyer moyen mensuel (CZK) | Fourchette typique (CZK/mois) |
|---|---|---|
| Studio | ~ 11 500 | 9 000 – 17 000 |
| 1 chambre (1-bedroom) | ~ 16 500 | 12 000 – 24 000 |
| 2 chambres (2-bedroom) | ~ 23 500 | 18 000 – 34 000 |
Les studios et petites surfaces sont plus chers au mètre carré : dans certaines grandes villes, les appartements de moins de 25 m² peuvent atteindre 360 CZK/m² en région et jusqu’à 600 CZK/m² à Prague, quand les grandes surfaces dépassant 90 m² tournent plutôt autour de 175–304 CZK/m² selon la localisation.
Prague : un marché à part, très tendu
Prague est de loin la ville la plus chère du pays. Les données montrent qu’au premier trimestre 2025, le loyer moyen au mètre carré y atteignait 438 CZK, soit environ 35 % de plus que la moyenne nationale. Le loyer moyen mensuel y était d’environ 22 100 CZK. Pour un appartement de 60 m², on se situait déjà proche de 25 000 CZK en janvier 2025.
Les loyers les plus élevés se concentrent dans les arrondissements centraux Prague 1 et Prague 2, ainsi que dans certaines parties de Prague 6 et Prague 7, avec des prix souvent compris entre 450 et 550 CZK/m².
| District de Prague | Loyer typique (CZK/m²) | Commentaire |
|---|---|---|
| Prague 1 (Staré Město, Malá Strana) | 450–500+ | Centre historique, loyers jusqu’à 36 000 CZK |
| Prague 2 (Vinohrady) | ~ 420–480 | Quartier le plus cher du marché locatif |
| Prague 3–6 | 350–420 | Quartiers centraux et semi-centraux |
| Prague 7–8 (Holešovice, Karlín…) | 320–380 | Très prisés des jeunes actifs et expats |
| Prague 9–13 | 280–350 | Périphérie urbaine, plus abordable |
En 2026, les loyers à Vinohrady, Staré Město ou Dejvice/Bubeneč sont situés dans le haut de la fourchette : pour un appartement de 70 m², on dépasse fréquemment 30 000 CZK, avec une moyenne à environ 33 810 CZK en Prague 1. À l’opposé, les arrondissements périphériques comme Prague 4 ou Prague 9 offrent des loyers autour de 24 850 CZK pour 70 m², soit une différence de plus de 35 % par rapport à l’hypercentre.
Fourchettes de loyers mensuels estimés pour les appartements à Prague, selon le nombre de pièces.
Loyer mensuel estimé entre 15 000 et 25 000 CZK.
Loyer mensuel estimé entre 20 000 et 35 000 CZK.
Loyer mensuel estimé entre 25 000 et 45 000 CZK.
Loyer mensuel estimé à partir de 35 000 CZK.
| Type de logement à Prague | Loyer médian / fourchette (€/mois) |
|---|---|
| Studio | ~ 550 – 1 500 |
| 1 chambre | médiane ~ 922 |
| 2 chambres | ~ 1 200 – 1 800 |
| 3 chambres | médiane ~ 1 524 |
Les quartiers prisés par les jeunes actifs incluent Karlín (Prague 8), Holešovice et Letná (Prague 7), ainsi que la zone Vinohrady/limite Prague 2–3. Dans ces secteurs, un 1-bedroom ou un petit 2-bedroom se loue typiquement entre 18 000 et 28 000 CZK par mois. Les familles se tournent plutôt vers Prague 6 (Dejvice, Břevnov), Prague 5 (Smíchov, Košíře) et Prague 4 (Podolí, Braník), où un 2–3 pièces familial se situe généralement entre 28 000 et 40 000 CZK, avec la proximité d’écoles internationales comme International School of Prague ou Riverside School.
Pour les expatriés, Bubeneč et Dejvice (Prague 6), Vinohrady (Prague 2) et Karlín (Prague 8) concentrent l’essentiel de la demande, avec des loyers de 22 000 à 35 000 CZK pour un 1–2 pièces meublé. Ces zones sont aussi celles où les biens se louent le plus vite (Dejvice, corridor Karlín–Florenc, Anděl/Smíchov).
Brno et les régions : loyers plus accessibles, rendements parfois meilleurs
Brno, deuxième ville du pays, affiche un positionnement intermédiaire. Le loyer moyen au mètre carré y atteignait 363 CZK au premier trimestre 2025 et 399 CZK/m² au troisième trimestre 2025 après une hausse de 7,8 % en trois mois, l’une des plus fortes du pays. Le loyer mensuel moyen y était d’environ 17 200 CZK en début 2025, avec un niveau d’environ 19 600 CZK pour un appartement de 60 m² en janvier 2025. L’aire métropolitaine de Brno tourne autour de 15 000 CZK par mois.
Les loyers typiques à Brno se répartissent en plusieurs catégories de prix, reflétant la diversité de l’offre immobilière dans la ville.
| Type de logement à Brno | Fourchette de loyer (CZK/mois) |
|---|---|
| 1 chambre – centre | 15 000 – 22 000 |
| 1 chambre – hors centre | 12 000 – 20 000 |
| 3 chambres – centre | 23 000 – 35 000 |
| 3 chambres – hors centre | 18 000 – 30 000 |
Le salaire net moyen à Brno (environ 39 945 CZK) permet une certaine capacité d’ajustement, mais la pression locative reste forte.
Dans le reste du pays, les loyers moyens s’établissent à environ 13 500 CZK pour les villes régionales (hors Prague et Brno) et autour de 12 400 CZK pour les petites villes et zones rurales. Des villes comme Ostrava ou Ústí nad Labem comptent parmi les plus abordables pour des 1-bedroom, tandis que Plzeň et Liberec offrent encore des 2-bedroom à des niveaux bas dans la hiérarchie nationale.
Pour un investisseur mettant un bien en location longue durée, ces disparités ont un impact direct sur le rendement locatif. À Prague, les rendements bruts moyens oscillent autour de 3,5–4 %, avec des pics à 4–5 % dans les arrondissements périphériques (Prague 9, 10, 13) et des creux à 2,5–3 % dans les quartiers centraux (Prague 1 et 2). En milieu rural ou dans certaines petites villes, des rendements bruts de 4–6 % sont courants, au prix d’une liquidité moindre et parfois de délais de relocation plus longs.
Choisir son type de bien et ses prestations : meublé, surface, équipements
Au-delà du quartier, la stratégie de location longue durée en République tchèque implique de choisir le format de bien, son niveau d’équipement et les services associés.
La règle générale est simple : plus le logement est petit, plus le prix au mètre carré est élevé, mais plus la rotation de locataires est fréquente. À l’inverse, les grands appartements sont moins chers au mètre carré mais offrent souvent une meilleure stabilité.
À Prague, les données de marché montrent des écarts de prix au mètre carré selon la taille :
| Surface (Prague) | Loyer indicatif (CZK/m²) | Profil de locataires typique |
|---|---|---|
| ≤ 25 m² | jusqu’à ~ 600 | Étudiants, jeunes actifs, nomades digitaux |
| ~ 53 m² | ~ 390 | Couples, petits ménages |
| ≥ 96 m² | ~ 304 | Familles, colocation stable |
En dehors des grandes villes régionales, ces valeurs tournent autour de 360 CZK/m² pour les studios, 235 CZK/m² pour les surfaces moyennes et 175 CZK/m² pour les grands appartements. Autre élément clé : les constructions neuves se louent plus cher que les immeubles en brique plus anciens. Au troisième trimestre 2025, les nouvelles résidences affichaient un loyer moyen de 407 CZK/m², contre 336 CZK/m² pour les immeubles en dur, avec un niveau moyen de 482 CZK/m² pour les nouvelles constructions à Prague.
Prime de loyer mensuelle en couronnes tchèques pour un appartement meublé à Prague, privilégié par 55% à 60% des locataires.
Les équipements peuvent également faire la différence, à la fois en termes de vitesse de location et de niveau de loyer. Cinq éléments se distinguent particulièrement : la performance énergétique, la présence d’un ascenseur dans les bâtiments anciens, le balcon ou la terrasse, une place de stationnement et une cuisine moderne. Les estimations de marché montrent des impacts concrets :
| Équipement / caractéristique | Surloyer typique (CZK/mois) |
|---|---|
| Bonne performance énergétique | + 1 500 à 3 000 |
| Balcon / terrasse | + 1 000 à 2 500 |
| Place de parking dédiée | + 2 000 à 4 000 |
| Cuisine récente et bien équipée | + 1 000 à 2 000 |
Depuis la crise énergétique de 2022, l’efficacité énergétique est devenue l’un des critères majeurs de choix pour les locataires. Un logement bien isolé, doté de fenêtres performantes et d’un chauffage moderne, se loue non seulement plus cher, mais aussi beaucoup plus rapidement. Les appartements situés à proximité immédiate des transports en commun ou des universités captent également une prime de l’ordre de 1 500 à 3 000 CZK par mois.
Où chercher un logement à long terme : plateformes et usages
Pour louer un bien à long terme en République tchèque, qu’on soit locataire ou propriétaire, le canal de recherche ou de diffusion d’annonces est déterminant. Le marché s’appuie sur un bouquet de plateformes immobilières spécialisées et de sites d’annonces.
Plusieurs acteurs se sont imposés pour les locations de moyenne et longue durée :
Le marché locatif tchèque s’appuie sur plusieurs types de plateformes. Les portails généralistes comme Sreality.cz ou Realitymix.cz listent la majorité des biens, souvent avec des frais d’agence. Des agrégateurs comme Rentola centralisent les offres. Pour éviter les commissions, des sites comme Bezrealitky permettent un contact direct avec les propriétaires. Des plateformes locales comme Flatio, orientées moyen/long terme, proposent des logements vérifiés avec des garanties. Enfin, des acteurs spécialisés comme HousingAnywhere (étudiants) ou SuperHome.cz (interface multilingue) répondent à des besoins spécifiques.
Les prix constatés sur ces plateformes reflètent la tension du marché. Sur Flatio, un appartement entier démarre autour de 30 000 CZK par mois, tandis qu’une chambre en colocation débute à 21 000 CZK. Les groupes Facebook ou petites annonces tchèques permettent parfois de trouver un appartement complet à partir de 13 000 CZK plus charges, ou une chambre autour de 12 000 CZK, mais sans la sécurité des plateformes structurées.
Pour les propriétaires, des sociétés comme Czech Point 101 proposent des services de gestion locative, incluant parfois des formules de revenu garanti et des outils de calcul de rendement. Leur objectif est de sécuriser la relation bailleur-locataire dans un cadre légal tchèque qui est assez protecteur pour les locataires.
Lire les annonces et comprendre la nomenclature locale
Les annonces tchèques utilisent une nomenclature spécifique qui peut dérouter au premier abord. Elle repose sur le nombre de pièces et le type de cuisine :
En République tchèque, les annonces utilisent des abréviations spécifiques pour décrire la composition d’un logement. Par exemple, **1+kk** désigne un studio, soit une pièce unique avec un coin cuisine intégré (kk pour *kuchyňský kout*). Un **2+kk** correspond à un appartement de deux pièces, typiquement un salon et une chambre, avec la cuisine ouverte sur le salon. En revanche, un **2+1** indique deux pièces habitables plus une cuisine séparée. La règle générale est que le premier chiffre représente le nombre total de pièces habitables (chambres et salon), et le second chiffre (après le ‘+’) précise si la cuisine est séparée (1) ou intégrée (kk).
La surface est toujours exprimée en m², et il est utile de la comparer au type de notation : un “2+kk” de 40 m² n’offrira pas du tout la même habitabilité qu’un “2+1” de 65 m². Les annonces précisent généralement si le logement est meublé (zařízený) ou non meublé (nezařízený), les charges incluses ou non, et la présence ou non d’une cave, d’un balcon, d’une place de parking.
Le cadre juridique du bail d’habitation
La location longue durée en République tchèque repose sur un cadre juridique très structuré, défini principalement par le Code civil (Acte n° 89/2012 Coll.), complété par des règlements gouvernementaux et quelques textes sectoriels (notamment sur les services et charges, Acte n° 67/2013 Coll.).
Forme et contenu du contrat
En matière de location résidentielle, la loi impose un contrat écrit. Un bail oral n’est pas nul en soi, mais en cas de litige, il sera systématiquement interprété en faveur du locataire, et le propriétaire ne peut pas l’utiliser pour justifier une expulsion. Dans la pratique, un écrit détaillé est indispensable.
Le contrat doit identifier précisément les parties (nom complet, numéro d’identification ou date de naissance et numéro de pièce d’identité pour les personnes physiques ; raison sociale, numéro d’immatriculation et siège social pour les sociétés), décrire le bien loué conformément aux données du cadastre (adresse, numéro de lot, surface, etc.), préciser la durée de la location (déterminée ou indéterminée), le montant du loyer, les modalités de révision éventuelle, les charges et la façon dont elles sont payées, ainsi que le montant et les règles de restitution du dépôt de garantie.
Il est vivement recommandé de joindre au contrat :
– un état des lieux (předávací protokol) mentionnant l’état du logement, la liste des équipements (réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, luminaires, etc.) et les compteurs (eau, gaz, électricité, chauffage) au moment de la remise des clés ;
– une liste des occupants adultes prévus, notamment pour le calcul des charges.
Le propriétaire doit prouver sa propriété via un extrait du cadastre (www.cuzk.cz). Un représentant mandaté (agence, gestionnaire) doit avoir une procuration valable. En copropriété, tous les copropriétaires doivent être mentionnés et le signataire doit détenir le pouvoir de représentation approprié.
Durée du bail : déterminée ou indéterminée
Deux grands types de baux coexistent : le bail à durée déterminée (par exemple 12 mois, format le plus fréquent pour les locations résidentielles) et le bail à durée indéterminée.
Pour un bail à durée déterminée, la fin de la période doit être mentionnée très clairement. En principe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de bail, sauf clause de révision bien encadrée, ou travaux de reconstruction importantes qui améliorent durablement le bien (dans ce cas, le propriétaire peut négocier une hausse de loyer liée aux économies d’énergie ou au confort accru).
Pour un bail à durée indéterminée, la loi autorise le locataire à résilier à tout moment, moyennant un préavis de trois mois, sans avoir à justifier un motif particulier. Le propriétaire, lui, ne peut donner congé que pour des raisons limitativement énumérées par la loi (impayés, infractions graves, besoin personnel du logement, etc.), également avec un préavis standard de trois mois, sauf cas très graves (trois mois d’impayés par exemple, où un préavis plus court est possible).
Un mécanisme spécifique mérite l’attention : la prolongation tacite. Si un locataire reste dans le logement après l’échéance d’un bail déterminé, et que le propriétaire ne lui demande pas de partir par écrit dans un délai d’un mois, le bail est présumé reconduit aux mêmes conditions, généralement pour une durée équivalente au bail initial (dans la limite de deux ans selon les formules), sauf stipulation contraire dans le contrat.
Dépôt de garantie : plafond, intérêts et restitution
La loi tchèque encadre strictement la jistota (dépôt de garantie). Le propriétaire peut exiger un dépôt, généralement équivalent à un ou deux mois de loyer ; la loi autorise au maximum un montant égal à trois mois de loyer pour les baux d’habitation. La jurisprudence et les textes récents ont clarifié que ce plafond englobe aussi d’éventuelles pénalités contractuelles.
Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail ou avant l’entrée dans les lieux. Le propriétaire peut l’utiliser pour couvrir des dettes locatives (loyers, charges, réparations hors usure normale). Il doit le restituer dans le mois suivant la remise des clés, après déduction des sommes légitimement retenues. Le propriétaire a la charge de prouver les dommages ou impayés justifiant une retenue.
Particularité souvent méconnue : le locataire a droit à des intérêts sur son dépôt. Sauf accord contractuel plus favorable, le taux minimal se réfère en pratique au taux légal (souvent indexé sur les taux bancaires ou le taux de la Banque nationale tchèque). Les clauses prévoyant un taux nul ou manifestement inférieur au taux légal sont susceptibles d’être jugées invalides, la doctrine recommandant généralement un minimum de 0,5 % à 2 % par an.
Le dépôt ne peut pas servir à couvrir l’usure normale des équipements (peinture ternie, parquet patiné après plusieurs années, etc.), ni des frais tels que le nettoyage de fin de bail ou des pénalités non prévues par la loi. Les conventions qui visent à conserver d’office une partie du dépôt, sans lien avec un dommage ou une dette, ne sont pas opposables au locataire.
Loyer, révision et inflation
En République tchèque, il n’existe pas de contrôle administratif du niveau des loyers dans le secteur privé libre. Le montant du loyer est librement négocié entre propriétaire et locataire, dans le respect de l’équilibre contractuel (les clauses manifestement déraisonnables peuvent être écartées par un juge).
Le loyer se paie généralement mensuellement, d’avance, avec une date d’échéance fixée dans le contrat. À défaut de précision, la loi considère que le loyer est dû au plus tard à la fin du mois pour lequel il est payé. Les retards peuvent entraîner des pénalités, souvent à partir de cinq jours de dépassement de la date convenue.
Pour les baux à durée indéterminée, un mécanisme de hausse encadré est prévu si le contrat ne contient pas de clause d’indexation détaillée. Le propriétaire peut proposer par écrit un ajustement du loyer pour l’aligner sur le loyer “habituel” dans le voisinage. Cette proposition ne peut intervenir qu’une fois par an, et la hausse cumulée ne peut pas dépasser 20 % sur une période de trois ans. Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus, le propriétaire a 90 jours pour saisir le tribunal, qui fixera éventuellement un nouveau loyer ; dans ce cas, le locataire pourra devoir régler rétroactivement la différence à compter de la date de saisine.
La pratique courante, notamment pour les baux d’une durée supérieure à un an ou indéterminés, consiste à insérer une clause d’indexation sur l’inflation. Pour être valable, cette clause doit mentionner précisément l’indice retenu (par exemple l’indice de prix à la consommation publié par l’office statistique tchèque), la date d’application annuelle et la méthode de calcul. Elle permet au propriétaire de répercuter, une fois par an, l’inflation dans le loyer sans devoir renégocier chaque année.
Pour les baux à durée déterminée, la règle est plus stricte : sauf clause expresse, le loyer n’est en principe pas révisable pendant la période convenue, à moins que des travaux majeurs améliorant durablement le logement ou générant des économies d’énergie justifient une hausse négociée.
Charges, services et énergie : qui paie quoi ?
Le financement des services et des charges est un point sensible dans les baux tchèques, en particulier dans les copropriétés. La loi distingue ce qui peut être répercuté sur le locataire et ce qui doit rester à la charge du propriétaire.
Le propriétaire a la responsabilité de garantir l’accès à certains services essentiels : chauffage, eau chaude et froide, évacuation des eaux usées, enlèvement des ordures, éclairage et nettoyage des parties communes, fonctionnement des ascenseurs, réception de la télévision/radio, entretien des cheminées, etc. Le locataire paie ces services sous forme d’acomptes mensuels ou de forfaits, mais le contrat doit préciser si ces montants sont compris dans le loyer ou facturés séparément.
Le propriétaire doit fournir au locataire un relevé détaillé des charges réelles et des acomptes, service par service, dans les 4 mois suivant la fin de la période de facturation (souvent l’année civile). Toute différence (trop-perçu ou solde dû) doit être régularisée dans les 4 mois après l’envoi du décompte. Le locataire a un droit à la transparence : il peut demander à consulter les factures et justificatifs dans les 30 jours après réception du relevé et formuler des objections écrites dans ce même délai. L’absence d’objection dans ce délai vaut accord sur le relevé.
Il convient de souligner que certaines charges incompressibles comme le fonds de réparation de la copropriété (fond oprav), les honoraires de gestion de l’association de copropriétaires ou l’assurance de l’immeuble sont légalement à la charge du propriétaire et ne doivent pas être facturées au locataire, même si la pratique peut parfois s’en éloigner. Toute clause contractuelle qui transférerait explicitement ces coûts sur le locataire est contraire au droit.
L’électricité et le gaz peuvent être gérés de deux façons : soit le locataire ouvre ses propres contrats auprès des fournisseurs (solution fréquente pour les séjours de plusieurs années), soit le propriétaire reste titulaire des comptes et refacture les dépenses via des acomptes. Dans ce dernier cas, la transparence sur les factures est un droit pour le locataire.
Réparations, entretien et responsabilité des dommages
Depuis une réforme de 2016, le partage des responsabilités entre locataire et propriétaire en matière de réparations est défini de façon assez précise. La distinction repose sur la notion de petites réparations et d’entretien courant, laissés au locataire, et de réparations plus lourdes, à la charge du propriétaire.
Plafond annuel des petites réparations à la charge du locataire pour un logement de 60 m² en République tchèque.
Au-delà de ces seuils, ou pour des travaux structurels (remplacement de chaudière, réfection complète d’une salle de bain, rénovation des parties communes, etc.), la responsabilité incombe au propriétaire. Il doit maintenir le logement en état normal d’usage, réparer les défauts qui entravent significativement la jouissance des lieux et réaliser à ses frais les gros travaux. Le locataire a l’obligation de le prévenir sans délai de tout défaut relevant de sa responsabilité. Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut faire effectuer les réparations nécessaires et demander le remboursement dans un délai de six mois, voire exiger une réduction de loyer pour la durée durant laquelle le défaut a limité l’usage du logement.
Le locataire est financièrement responsable des dommages causés par sa négligence ou sa faute (détériorations volontaires, dégâts des eaux dus à un manque d’entretien, vitres cassées par imprudence…). En revanche, l’usure normale liée au temps et à l’usage (peinture ternie, parquet légèrement usé) ne peut pas entraîner une retenue sur le dépôt de garantie.
Les modifications plus lourdes (abattage de cloison, transformation de la disposition intérieure, remplacement définitif d’équipements) exigent l’accord écrit du propriétaire, voire des autorisations administratives. À la fin du bail, le locataire doit restituer le logement dans son état initial, sauf accord contraire, ce qui peut impliquer de remettre la peinture dans une couleur neutre, de reboucher les trous importants ou de déposer certains (aménagements).
Droits et obligations réciproques : ce que la loi autorise (ou interdit)
Le système tchèque est souvent qualifié de légèrement pro-locataire. Plusieurs principes de base structurent les droits et obligations des deux parties.
Le propriétaire doit fournir un logement en bon état et assurer la jouissance paisible des lieux. Il est responsable des réparations majeures et des services essentiels. Certaines clauses du contrat sont illégales et donc inapplicables, comme l’interdiction générale des animaux domestiques ou le refus d’enregistrer la résidence permanente à l’adresse du logement.
Le locataire, de son côté, doit payer le loyer et les charges dans les délais, utiliser le logement de manière raisonnable, respecter le règlement de copropriété et signaler les défauts nécessitant réparation. Il doit aussi informer le propriétaire de toute modification durable du nombre d’occupants, ce qui influence le calcul de certaines charges ; un défaut de notification dans les deux mois peut être considéré comme une violation sérieuse de ses obligations.
Le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire, sauf en cas d’urgence absolue (incendie, fuite d’eau majeure). Pour les visites programmées (annuelle, contrôle technique, visite en vue d’une vente), un préavis raisonnable doit être donné, généralement d’environ une semaine ou 48 heures pour des interventions techniques, et il est conseillé de le formaliser par écrit.
Le locataire peut héberger des proches ou des visiteurs, et même sous-louer une partie du logement (par exemple une chambre), tant qu’il continue à y vivre de façon permanente. En revanche, la sous-location de la totalité du logement sans accord écrit explicite du propriétaire constitue un motif légitime de résiliation du bail par ce dernier.
Fin de bail, résiliation et expulsion : procédures à connaître
La fin d’un bail longue durée peut résulter de plusieurs situations : arrivée du terme pour un bail à durée déterminée, résiliation anticipée par le locataire pour motif sérieux (perte d’emploi, déménagement professionnel, changement de situation familiale), congé donné par le propriétaire dans les conditions strictes prévues par la loi, ou accord amiable.
Pour un bail à durée indéterminée, le locataire peut toujours mettre fin au contrat par lettre recommandée avec un préavis de trois mois, courant à compter du premier jour du mois suivant la réception par le propriétaire. Il n’est pas tenu de justifier un motif. Pour un bail à durée déterminée, la résiliation anticipée n’est en principe possible qu’en cas de changement substantiel de ses conditions de vie (mutation, maladie grave, etc.), sauf si le contrat prévoit des motifs de résiliation plus larges.
Le propriétaire peut résilier un bail avec un préavis de trois mois uniquement pour des motifs légaux graves, tels que des impayés persistants, des troubles graves du voisinage, la nécessité de récupérer le logement pour son usage personnel ou celui de proches, ou pour des raisons d’utilité publique. La notification écrite doit obligatoirement préciser le motif et informer le locataire de son droit de contester la décision en justice sous deux mois, sous peine de nullité.
En cas de comportement particulièrement grave du locataire (non-paiement de trois mois de loyer et charges, détériorations sérieuses, activités illicites), la loi permet un congé sans préavis ou avec un préavis très court (un mois). Même dans ce cas, le propriétaire doit respecter la procédure écrite, adresser une mise en demeure de cesser le manquement dans un délai raisonnable, puis notifier la résiliation.
En cas de refus du locataire de quitter les lieux après une résiliation régulière, le propriétaire doit obligatoirement engager une procédure judiciaire d’expulsion. Toute action d’expulsion ‘sauvage’ (changement de serrures, coupure des fluides…) est illégale et pénalement répréhensible. La procédure peut être longue (plusieurs mois ou années). Un mécanisme simplifié d’ordre d’expulsion, prévu pour 2026, visera à accélérer les cas les plus évidents, mais l’intervention du juge restera nécessaire.
À la fin du bail, un état des lieux de sortie est indispensable. Il doit s’appuyer sur l’état des lieux d’entrée, documenter l’état des équipements et des surfaces, et consigner les relevés des compteurs. C’est ce document qui servira de base à la restitution (ou non) du dépôt de garantie, déduction faite des éventuels dommages imputables au locataire au-delà de l’usure normale.
Coûts pour les propriétaires et fiscalité de la location longue durée
Mettre un bien en location longue durée en République tchèque entraîne un certain nombre de coûts fixes et de charges fiscales.
C’est le coût mensuel cumulé estimé pour un appartement de 70 m² à Prague, incluant taxe foncière et charges de copropriété.
Concernant les impôts, les revenus locatifs tirés d’une location d’habitation longue durée (au-delà de 48 heures, sans services hôteliers comme le ménage quotidien ou la restauration) sont imposés dans la catégorie des revenus de location de biens immobiliers (Section 9 de la loi sur l’impôt sur le revenu). Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, avec une imposition progressive : 15 % jusqu’à un certain seuil annuel (défini comme 36 fois le salaire moyen mensuel, environ 1,676 million CZK pour 2025) puis 23 % sur la partie excédentaire.
Deux méthodes de calcul coexistent :
Pour calculer les revenus locatifs imposables, deux méthodes existent. La méthode des frais réels permet de déduire toutes les charges justifiées (taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) des loyers bruts. La méthode du forfait, plus simple, autorise une déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts, sans justificatifs, dans la limite de 600 000 CZK par an. Ce régime est souvent privilégié par les petits bailleurs.
Les déficits locatifs éventuels peuvent, sous certaines conditions, être imputés sur d’autres revenus (hors salaires), et reportés sur plusieurs années. Des abattements et crédits d’impôts sont disponibles selon la situation familiale (enfants à charge, conjoint sans revenu significatif, etc.), mais les non-résidents ne peuvent en bénéficier que si au moins 90 % de leurs revenus mondiaux proviennent de Tchéquie.
La location longue durée est par principe exonérée de TVA tant qu’elle porte sur des biens à usage principalement résidentiel. Des exceptions existent pour les locations assimilables à des prestations hôtelières de courte durée ou pour les parkings, mais elles concernent davantage les activités de type Airbnb ou l’immobilier d’entreprise.
Rendement locatif, perspectives et arbitrage avec la location courte durée
Pour un investisseur, la location longue durée en République tchèque offre un profil de rendement modéré mais stable. Les données de 2025 indiquent un rendement locatif brut moyen de 3,28 % au niveau national en juin, montant à 3,44 % au quatrième trimestre, avec une tendance à la baisse par rapport aux années précédentes (3,92 % en juillet 2023, 3,55 % en avril 2024). Les rendements nets, une fois déduits charges, vacance et fiscalité, sont typiquement inférieurs de 1,5 à 2 points, ce qui place beaucoup de biens pragois autour de 2–3 % nets. La plupart des gains attendus proviennent alors de l’appréciation à long terme du capital, dans un marché où les prix ont déjà beaucoup monté (Prague a vu ses loyers progresser de près de 30 % entre 2020 et 2025, avec une hausse de 10 % environ pour la seule année 2024).
Le pourcentage d’augmentation possible du loyer après une rénovation complète d’un appartement ancien.
La question se pose souvent de l’arbitrage entre location longue durée et location courte durée type Airbnb. Les conditions de marché actuelles favorisent plutôt les locations de courte durée dans les emplacements ultra-prime (centre de Prague, destinations touristiques très attractives), avec un revenu brut supérieur mais une charge de gestion bien plus lourde et un risque réglementaire croissant (régulation des locations touristiques, quotas, obligations déclaratives). La location longue durée, au contraire, propose un flux de revenus prévisible, des coûts de gestion moindres (changements de locataires moins fréquents, formalités standardisées) et une meilleure acceptabilité sociale.
Taux annuel prévu d’augmentation des loyers à Prague dans les prochaines années, soutenu par des taux d’intérêt stabilisés et un déficit structurel de logements.
En résumé : louer à long terme en République tchèque, un marché exigeant mais structuré
Louer un bien immobilier à long terme en République tchèque nécessite aujourd’hui de naviguer dans un marché tendu mais relativement lisible. Côté locataire, la pression de la demande impose de préparer un dossier solide, de comprendre les usages (dépôt de garantie de un à trois mois, commission d’agence fréquemment équivalente à un mois de loyer, charges non incluses) et de maîtriser la nomenclature locale (1+kk, 2+1, etc.), tout en tirant parti d’un cadre légal qui offre des garanties importantes (durée de préavis, protections contre les clauses abusives, droit aux informations sur les charges).
Pour les propriétaires et investisseurs, la réussite repose sur un arbitrage judicieux entre localisation, surface et équipements, ainsi que sur la fixation d’un loyer adapté au marché. Il est essentiel de maîtriser les règles légales (révision, dépôt de garantie, résiliation) et la gestion fiscale. Dans un contexte de forte demande et de construction limitée, un bien bien positionné, entretenu et performant sur le plan énergétique se loue rapidement, tant à Prague que dans les grandes villes régionales.
La République tchèque offre ainsi un environnement locatif à la fois dynamique et encadré, où la réussite d’une location longue durée tient autant à la qualité du bien et au choix du quartier qu’à la maîtrise des détails juridiques et économiques qui structurent ce marché en profonde mutation.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en République tchèque pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne tchèque. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Prague, Brno, Ostrava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de qualité dans un quartier en développement de Prague ou Brno, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 6–7 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société tchèque) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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