Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
En quelques années, l’immobilier commercial en République tchèque est passé du statut de marché périphérique d’Europe centrale à celui d’une véritable place forte, capable de rivaliser avec les pays d’Europe de l’Ouest. Volumes d’investissement record, domination de capitaux domestiques très liquides, marché locatif robuste dans les bureaux comme dans la logistique, retail en mutation mais solide, hôtellerie en plein rebond : le pays coche aujourd’hui beaucoup de cases pour les investisseurs à la recherche de rendement et de stabilité.
Cet article s’appuie sur les données les plus récentes des principaux conseils immobiliers (CBRE, Cushman & Wakefield, Savills, Knight Frank) et des fonds locaux pour détailler les opportunités du marché.
Un marché en phase d’expansion, porté par le capital domestique
Le premier élément qui frappe en République tchèque est la dynamique des volumes investis. Après plusieurs années calmes, la courbe s’est nettement redressée.
Les montants engagés dans l’immobilier commercial tchèque devraient approcher 4 milliards d’euros en 2025, soit plus du double de la moyenne annuelle observée entre 2021 et 2024 (autour de 1,5 milliard d’euros). En 2026, les analystes s’attendent à un léger repli mais à un niveau toujours élevé, supérieur à 3 milliards d’euros, ce qui ancrerait le marché sur un plateau durablement élevé.
Le volume de transactions a atteint 2,1 milliards d’euros au premier semestre 2025, en hausse de 187% par rapport à la même période de l’année précédente.
La montée en puissance des investisseurs tchèques
L’autre particularité du marché, c’est l’extraordinaire poids du capital domestique.
Dans les trois premiers trimestres de 2025, les investisseurs locaux ont représenté 80 % des volumes, une tendance appelée à se poursuivre en 2026. Sur la première moitié de 2025, ils ont réalisé 39 des 43 transactions recensées, soit 76 % des volumes. Une autre source comptabilise 61 deals bouclés par des capitaux tchèques pour une valeur totale de 3,4 milliards d’euros, soit 83 % du marché.
Cette domination s’explique par une collecte record, une excellente connaissance du terrain local et l’absence de prime de risque ‘hors marché domestique’ supportée par les fonds étrangers. Parallèlement, les grandes maisons ouest-européennes restent prudentes en raison des incertitudes géopolitiques et de la remontée passée des taux d’intérêt.
Pour un investisseur étranger, cette configuration est ambivalente : elle signifie une concurrence forte des acteurs locaux sur les actifs prime, mais aussi un environnement très liquide et professionnel, où la présence de fonds institutionnels tchèques sécurise les marchés de sortie.
Un environnement macroéconomique plutôt favorable
La toile de fond économique renforce l’attrait du pays. Le PIB est attendu en accélération, l’inflation devrait se stabiliser dans la cible de la banque centrale (ČNB) et le chômage reste l’un des plus faibles d’Europe. La demande intérieure demeure solide, tandis que la reprise de la demande extérieure améliore les perspectives industrielles.
Les indicateurs (croissance, salaires réels, confiance des ménages) devraient évoluer à un rythme similaire en 2025 et 2026, créant un climat prévisible pour les marchés locatifs de bureaux, logistique, commerce et hôtellerie.
Bureaux : rareté de l’offre prime et rendement en progression
Le segment des bureaux présente un profil paradoxal : très peu de livraisons neuves, une demande de bonne qualité, une pression croissante sur les loyers et des rendements prime en légère détente ces dernières années… qui commencent de nouveau à se comprimer sur les meilleurs actifs.
Prague, un marché de bureaux tendu mais liquide
Le stock total de bureaux modernes à Prague avoisine 3,94 millions de m² à mi‑2025. La grande majorité est classée A, et plus de 20 % répond au standard AAA. Pourtant, les nouveaux projets se raréfient : 2025 doit enregistrer le plus faible niveau de livraisons de l’histoire du marché pragois, avec moins de 27 000 m². Pour 2026, seuls 30 700 m² sont en construction avec une livraison prévue dans l’année.
Dans ce contexte, le taux de vacance reste bas, autour de 6,5 % projetés pour 2025 et 2026. Au second trimestre 2025, la vacance est mesurée à 6,6 % pour 259 000 m² disponibles, en léger recul par rapport au début de l’année.
Le loyer facial de référence au centre-ville de Prague a atteint 30 €/m²/mois en 2025.
Cette rareté de l’offre neuve et la polarisation autour des meilleurs immeubles entraînent un écart croissant entre actifs prime et immeubles secondaires, tant en loyers qu’en valeur.
| Indicateurs bureaux – Prague | Niveau récent |
|---|---|
| Stock moderne total | ≈ 3,94 M m² |
| Vacance Q2 2025 | 6,6 % |
| Loyer prime centre-ville | 30 €/m²/mois |
| Loyer prime inner city | 21 €/m²/mois |
| Loyer prime outer city | 15,5 €/m²/mois |
| Rendement prime bureaux (Prague) Q2 2025 | 5,25 % |
La prime yield de l’office à Prague, qui était tombée autour de 4,8 % en 2023, s’est revalorisée jusqu’à 5,5 % fin 2024 avant de se stabiliser autour de 5,25 % en 2025. Le mouvement de hausse lié au choc de taux semble donc largement absorbé, et les perspectives pointent désormais vers une nouvelle pression à la baisse sur les meilleurs actifs, du fait d’une demande très ciblée sur les immeubles core bien situés et conformes aux exigences ESG.
Une demande alimentée par les occupants déjà présents
La demande locative émane surtout de sociétés déjà implantées à Prague. Les grands nouveaux entrants internationaux sont rares, selon CBRE, mais les entreprises en place renégocient massivement leurs baux. En début 2024, les renégociations représentaient plus de la moitié des prises à bail, et cette tendance se prolonge.
Les craintes d’une vague de libération d’espaces de bureaux se sont atténuées. La phase de sous-location massive des surfaces sous-utilisées est terminée. Le retour croissant des salariés au bureau, confirmé par les enquêtes d’occupation, stabilise la demande. Les grands déménagements sont souvent reportés au prochain cycle de bail, ce qui accroît l’importance des pré-locations pour les projets en construction.
Pour un investisseur, ce contexte signifie deux choses : des cash-flows globalement résilients sur les bureaux core bien loués, et une possibilité de stratégies value‑add sur des immeubles plus anciens, à repositionner aux standards ESG et aux nouveaux usages.
Régions : Brno et Ostrava, marchés de diversification
En dehors de Prague, Brno et Ostrava constituent les deux marchés de bureaux structurés.
Brno dispose d’environ 705 000 m² de bureaux modernes à mi-2025, dont près de 75 % en classe A.
Ostrava, longtemps associée à l’industrie lourde, affiche environ 246 000 m² de bureaux modernes à mi‑2025. La vacance, qui atteignait plus de 17 % fin 2023, recule vers 10,7 %. Les loyers prime restent compétitifs (14–14,50 €/m²/mois), tandis que plusieurs rénovations emblématiques – comme l’ancien grand magasin Ostravica transformé en incubateur d’affaires – témoignent d’un repositionnement progressif du parc existant.
Ces marchés régionaux offrent des rendements supérieurs à Prague et des tickets plus modestes, intéressants pour des stratégies de diversification ou pour des acteurs capables de prendre un risque locatif légèrement plus élevé en échange d’un rendement additionnel.
Logistique et industriel : un moteur structurel de l’investissement
Si les bureaux restent un pilier historique, c’est la logistique qui, aujourd’hui, fait figure de locomotive. La République tchèque combine une localisation stratégique au cœur des flux européens, un tissu industriel dense et une infrastructure de transport en amélioration constante.
Un marché logistique parmi les plus dynamiques d’Europe centrale
Le stock de surfaces industrielles et logistiques modernes a dépassé 12,9 millions de m² au troisième trimestre 2025, et devrait franchir le seuil de 13 millions de m² d’ici fin 2025. Rien qu’au premier trimestre 2025, près de 156 000 m² ont été livrés, principalement dans les régions de Karlovy Vary et de Bohême du Sud.
La construction reste soutenue : plus de 1,07 million de m² étaient en chantier fin mars 2025, auxquels s’ajoutent plus de 500 000 m² en « grey vacancy » (bâtiments livrés en shell & core mais non encore commercialisés), offrant une réserve de capacité latente. Le quatrième trimestre 2025 doit voir un pic de livraisons, notamment avec des projets XXL comme la plateforme de 233 700 m² développée pour H&M à Cheb.
En 2026, les mises en chantier devraient se normaliser, avec un flux de nouveaux projets réduit d’environ moitié, soit 650 000 m² attendus contre 1,2 million en 2025. Cette modération de l’offre, combinée à une demande stable, est de nature à soutenir les niveaux de loyers et de valorisation du marché.
| Marché industriel/logistique – chiffres clés | Niveau récent |
|---|---|
| Stock total Q3 2025 | ≈ 12,9 M m² |
| Surfaces en construction (fin Q1 2025) | > 1,07 M m² |
| Vacance nationale | ≈ 4,5 % |
| Prime rent logistique | ≈ 7,00–7,50 €/m²/mois (Prague) |
| Rendement prime industriel (H1 2025) | 5,00 % |
| Part du secteur dans les investissements H1 2025 | 27–28 % |
La demande locative est robuste. En 2025, la prise à bail nette devrait atteindre 1 million de m², avant une stabilisation autour de 850 000 m² en 2026. Certaines périodes ont même enregistré des sommets historiques : le troisième trimestre 2025 a été le deuxième meilleur trimestre en vingt ans pour la demande nouvelle.
La logistique et le transport concentrent une large part de cette demande (68 % des baux signés au T1 2025), devant la production (25 %). L’e‑commerce, qui avait marqué le pas en 2024, recommence à contribuer, avec des opérations significatives dans la distribution et le retail en 2025. Par ailleurs, le marché du fret et de la logistique tchèque, estimé à 15,8 milliards de dollars en 2025, devrait croître à un rythme annuel moyen de plus de 3 % jusqu’en 2030.
Un paysage très régionalisé, propice aux stratégies ciblées
Si la vacance moyenne tourne autour de 4,5 %, les disparités régionales sont fortes. La région de Pilsen affiche un taux proche de 9 %, quand le Grand Prague est pratiquement en plein emploi avec 2,2 % seulement. Ces différences se reflètent dans les loyers : à Prague, les entrepôts prime se louent autour de 7,4–7,75 €/m²/mois, contre 6–6,5 € à Brno ou Pilsen.
Évolution de la répartition géographique des demandes d’investissement, marquée par un élargissement au-delà des centres traditionnels.
Prague, Pilsen, Brno et Ostrava restent les principaux centres d’attraction.
La part des demandes vers ces hubs est passée de ~75% (2019) à un peu plus de 50% (2024).
Olomouc et Ústí nad Labem gagnent en attractivité grâce à des coûts plus faibles, une main-d’œuvre plus disponible et un accès direct aux marchés allemands.
Cette géographie mouvante crée des fenêtres d’opportunités : sur des marchés un peu plus vacants, les locataires sont en position de force pour négocier des loyers ou des incitations, ce qui ouvre la voie à des stratégies d’acquisition à prix plus modéré, en anticipant un resserrement futur.
Un segment très recherché par les investisseurs
Les investisseurs ont pleinement pris la mesure de ce potentiel. Dans les volumes investis au premier semestre 2025, les actifs industriels et logistiques représentent autour de 27–28 % du total en République tchèque, et 32 % si l’on élargit à l’ensemble de la région CEE.
Les rendements des parcs logistiques en France, autour de 5 %, demeurent supérieurs à ceux des grandes capitales d’Europe de l’Ouest et bénéficient d’un marché locatif robuste. Les perspectives pour 2026 indiquent une stabilité relative de ces rendements. Cependant, un écart croissant est anticipé entre les parcs logistiques les plus performants – idéalement situés et répondant aux critères ESG – et les actifs plus anciens ou mal positionnés.
Un exemple illustratif est la vente du parc industriel et logistique Yanfeng à Žatec pour près de 50 millions d’euros, la plus grosse opération sale‑and‑leaseback du secteur sur la dernière décennie.
Pour un investisseur, la combinaison d’un marché de locataires encore légèrement favorable (avec des marges de négociation sur les conditions commerciales), de loyers prime élevés et de rendements attractifs fait de la logistique tchèque un terrain privilégié pour des stratégies core, core+ ou value‑add, selon le profil de risque souhaité.
Retail : un marché sélectif entre centres commerciaux matures et essor des retail parks
Le commerce de détail tchèque a traversé plusieurs chocs successifs – pandémie, flambée de l’inflation, ralentissement du pouvoir d’achat – mais il fait preuve d’une résilience remarquable. Le pays reste l’une des portes d’entrée privilégiées pour les enseignes internationales en Europe centrale, et la consommation intérieure repart à la hausse.
Centres commerciaux : un cycle de consolidation plutôt que d’expansion
Après une vague d’ouvertures de centres commerciaux, l’année qui suit ne verra pratiquement aucune nouvelle surface en fonctionnement sous ce format. Les développeurs se concentrent sur les projets déjà en construction ou en restructuration, avec trois grandes livraisons emblématiques prévues à l’horizon 2028 : Dornych à Brno, Galerie Pernerka à Pardubice et la rénovation de Kotva à Prague.
En parallèle, les loyers prime restent orientés à la hausse, mais de façon modérée. Dans les centres commerciaux, les loyers phares se situent autour de 150 €/m²/mois pour les meilleures boutiques, tandis que les high‑streets pragoises comme Pařížská restent parmi les plus chères du monde avec des valeurs autour de 235 €/m²/mois pour les emplacements de luxe.
Les chiffres d’affaires des centres ont globalement dépassé leurs niveaux d’avant-Covid. Cependant, leur fréquentation reste inférieure à celle de cette période. Cet écart entre chiffre d’affaires et fréquentation n’est pas appelé à se résorber complètement à court terme.
Le boom des retail parks
Le véritable moteur de l’extension du parc commercial, ce sont les retail parks. En 2026, plus de 170 000 m² de ces formats de proximité doivent être livrés, dans la continuité d’une tendance déjà bien amorcée.
Pour les enseignes, ces parcs offrent des loyers plus contenus, un fonctionnement plus simple et des charges plus maîtrisées que les grands malls. Pour les investisseurs, ils combinent souvent une clientèle locale fidèle, des taux de vacance faibles et des rendements plus élevés que les centres prime.
Les statistiques d’investissement confirment d’ailleurs l’appétit pour ce type d’actifs : en 2023, les retail parks ont vu leur volume d’investissement pratiquement doubler par rapport à 2022, même si leur part du total restait modeste au regard de l’ensemble du secteur retail.
Un environnement propice à l’expansion des enseignes
La République tchèque reste un passage obligé pour les nouvelles marques qui s’implantent en Europe centrale et orientale. Après une vague de nouvelles entrées en 2021 et 2022, la tendance se maintient, avec une panoplie croissante d’enseignes internationales et de concepts omnicanaux.
Les ventes de détail devraient progresser d’environ 3 % en 2026, l’un des meilleurs taux en Europe.
Le numérique s’intègre de plus en plus au modèle : plus de 70 % des marques interrogées déclarent utiliser l’intelligence artificielle pour le marketing, la personnalisation, l’analyse des préférences clients ou l’optimisation de la chaîne d’approvisionnement. L’e‑commerce, qui représente déjà près d’un cinquième des ventes, continue de progresser, mais dans une logique d’intégration omnicanale plutôt que de substitution pure au commerce physique.
Pour l’investisseur, l’enjeu est de sélectionner les bons formats et les bons emplacements : retail parks dominants sur leur zone de chalandise, centres commerciaux leaders bien repositionnés, pieds d’immeubles sur des high‑streets enfin revenues aux flux touristiques, et actifs capables de réduire leurs coûts d’exploitation grâce à des investissements ESG.
Hôtellerie : un rebond qui crée des fenêtres d’acquisition limitées
Le marché hôtelier tchèque, dominé par Prague, a finalement renoué avec et dépassé ses niveaux de fréquentation d’avant la pandémie. Le nombre de touristes a franchi un nouveau record, porté par la reprise des liaisons aériennes et l’attractivité intacte de la capitale.
Les indicateurs opérationnels des hôtels pragois – taux d’occupation, prix moyen et revenu par chambre disponible (RevPAR) – progressent significativement d’année en année.
Six transactions hôtelières ont été finalisées au premier semestre 2025, dont deux opérations majeures représentant plus de 81 % du volume d’investissement.
Le rendement prime de l’hôtellerie, autour de 6,5 % au premier semestre 2025, est le plus élevé de tous les segments, ce qui en fait une classe d’actifs particulièrement intéressante pour les investisseurs en quête de rendement accru. Les analystes anticipent une possible légère compression de ce yield, à mesure que la confiance dans les performances long terme se renforce.
La principale limite est l’offre : les projets neufs restent mesurés, essentiellement dans le haut de gamme, et le stock d’hôtels à vendre de qualité institutionnelle est rare. La pénurie d’actifs, conjuguée à un environnement d’exploitation en amélioration, pourrait donc soutenir les prix et restreindre les fenêtres d’entrée sur les meilleurs produits.
ESG : le nouveau facteur clé de valeur sur tous les segments
Impossible aujourd’hui d’aborder l’investissement immobilier en République tchèque sans évoquer la montée en puissance des critères ESG. Sous l’effet combiné des réglementations européennes (CSRD, taxonomie, EPBD, SFDR…) et de la pression des grands locataires internationaux, la frontière entre « green » et « non‑green » devient un déterminant majeur de la valeur.
Un marché encore en rattrapage face aux nouvelles exigences
Le parc existant n’est pas encore totalement adapté aux nouveaux standards. Les procédures d’autorisation longues limitent la correction rapide de l’offre, et un grand nombre d’actifs – notamment des immeubles de bureaux et des surfaces commerciales plus anciens – doivent être repositionnés.
Les foncières et investisseurs arbitrent déjà leur portefeuille : certains cèdent des actifs jugés trop coûteux à rénover, tandis que d’autres se positionnent justement sur ces « value‑add » pour les transformer. Le phénomène de « brown discount » devient tangible : les immeubles non classés « verts » font l’objet de décotes, liées aux capex nécessaires pour se conformer aux futures normes et aux attentes des occupants.
Les immeubles ultra-durables peuvent se louer jusqu’à 50 % plus cher que des bâtiments avec des certifications standard.
Une prime de valeur mesurable
Les études sectorielles suggèrent que l’amélioration de la performance énergétique peut accroître la valeur des actifs d’environ 3 à 8 % dans le résidentiel et d’environ 10 % dans le commercial. À l’inverse, près de trois cinquièmes des professionnels interrogés en Europe signalent une décote pour les actifs non verts, souvent de l’ordre de 10 % ou plus.
Les banques et institutions financières alignent leurs conditions de financement sur ces paramètres : un bon certificat énergétique devient souvent une condition pour obtenir un financement, ou pour accéder à des taux dits « verts ». Des acteurs majeurs comme CTP ont émis des green bonds pour financer la certification et la modernisation de leurs portefeuilles industriels.
En République tchèque, près de la moitié du stock industriel moderne est certifié, principalement avec le label BREEAM In‑Use. Des projets exemplaires illustrent cette ambition : Real Digital Cheb, plateforme e‑commerce de Kaufland, a obtenu le niveau « Outstanding » avec plus de 90 points, tandis que le bâtiment CHR2 à CTPark Prague West vise un score proche de 95 %.
Opportunités pour les investisseurs
Pour les investisseurs, l’ESG crée en réalité deux champs d’opportunités :
– Core vert : se positionner sur des actifs déjà très performants (bureaux prime certifiés, parcs logistiques hautement durables, retail prime efficient) en acceptant des rendements légèrement plus bas en échange d’une meilleure liquidité à long terme et d’un risque réglementaire réduit.
– Value‑add ESG : acquérir à décote des immeubles de bonne localisation mais en retard sur les normes, et financer des travaux de requalification (efficacité énergétique, matériaux durables, confort utilisateur, mobilité douce). À condition de bien calibrer les capex, ce type de stratégie peut générer un uplift significatif du loyer et de la valeur de sortie.
Dans un marché tchèque où beaucoup d’actifs de première génération moderne arrivent à un âge de rénovation, ce second créneau est particulièrement pertinent, notamment à Prague et dans les grandes villes régionales.
Véhicules d’investissement et cadre fiscal : l’atout des fonds tchèques
Au‑delà des acquisitions directes, le marché tchèque se distingue par l’essor d’une galaxie de fonds immobiliers domestiques, qui constituent à la fois des concurrents et des partenaires potentiels pour les investisseurs étrangers.
Des fonds immobiliers en forte croissance
La banque centrale tchèque supervise près d’une centaine de fonds immobiliers ou mixtes, dont les encours cumulés atteignent des dizaines de milliards de couronnes. Ils visent des rendements annuels compris, selon les stratégies, entre 3 % et 9 % par an.
Performance cumulée du Czech Real Estate Investment Fund entre 2016 et 2024.
Sa stratégie illustre un positionnement typique : actifs commerciaux existants en République tchèque et en Pologne, forte diversification par locataires, avec une prédilection pour les enseignes de biens de consommation courante, les entrepôts/logistique et les surfaces de services.
D’autres véhicules comme le Czech Development Fund (ciblant 7–8 % de rendement), des fonds résidentiels (6–10 % visés) ou des sous‑fonds mêlant résidentiel et commercial complètent le paysage. Ils ont vu leurs actifs sous gestion croître à deux chiffres, avec parfois des rendements totaux supérieurs à 70 % depuis leur lancement pour les plus performants.
Un cadre fiscal incitatif
Les fonds immobiliers tchèques bénéficient d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés de 5 % (contre 19 % pour le droit commun). Pour les particuliers, la détention de parts de fonds peut, au‑delà d’une certaine durée (souvent trois ans), bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus‑value, dans certaines limites de montant.
La vente du centre commercial Palladium à Prague, valorisée 17 milliards de CZK, illustre comment le cadre réglementaire de la ČNB et l’afflux de capitaux domestiques ont renforcé la capacité des fonds immobiliers tchèques à intervenir sur les plus grosses transactions, plusieurs d’entre eux ayant agi en tant qu’acquéreurs ou co-investisseurs dans cette opération.
Pour un investisseur étranger, ces fonds peuvent constituer :
– des partenaires locaux crédibles dans des opérations joint‑venture,
– des contreparties d’achat ou de revente,
– mais aussi un thermomètre de la demande locale sur les différentes classes d’actifs.
Réglementation des investissements étrangers : un filtre mais pas une barrière
Depuis 2021, la République tchèque dispose d’un régime de contrôle des investissements étrangers (FDI Act) conforme au cadre européen. L’objectif est de filtrer les investissements susceptibles de menacer la sécurité nationale ou l’ordre public, notamment dans les secteurs sensibles (défense, infrastructures critiques, systèmes d’information critiques, technologies duales…).
Pour l’immobilier commercial, le contrôle des investissements étrangers ne s’applique obligatoirement que si l’actif cible relève de secteurs spécifiques, comme les infrastructures critiques (ex. : un data center). La majorité des acquisitions de bureaux, commerces, hôtels ou plateformes logistiques n’y sont pas soumises. Cependant, le ministère de l’Industrie et du Commerce peut réviser une opération a posteriori dans un délai de cinq ans s’il identifie un risque.
Les investisseurs étrangers peuvent, s’ils le souhaitent, solliciter une consultation volontaire pour sécuriser leur opération. En pratique, le dispositif est encore en phase de rodage : le nombre de procédures complètes reste modeste, et les autorités insistent davantage sur la coopération avec les autres États membres que sur un blocage systématique des investissements.
Sur le plan strictement immobilier, il n’existe pas de restriction générale à l’acquisition de biens par des personnes ou sociétés étrangères (hors régimes de sanctions). L’enregistrement hypothécaire, les sûretés, la structuration de prêts et de baux suivent un droit civil largement harmonisé avec les standards européens.
Où se situent les meilleures fenêtres d’opportunité ?
En agrégeant l’ensemble des données, plusieurs types d’opportunités ressortent particulièrement sur le marché tchèque de l’immobilier commercial :
– Logistique prime et core+ : le couple rendement/risque reste très attractif, la demande structurelle est forte (e‑commerce, relocalisation industrielle, croissance du fret) et les fondamentaux locatifs sont solides, malgré la montée récente des loyers. Les régions en mutation (Ústí nad Labem, Olomouc…) offrent des points d’entrée intéressants, à condition de bien analyser la profondeur de marché.
Le marché des bureaux premium à Prague est caractérisé par une pénurie de nouvelle offre et un faible taux de vacance, entraînant une hausse des loyers. Cette situation crée un environnement favorable pour les investisseurs core, notamment sur des actifs bien situés et performants en matière de critères ESG. Une compression des rendements (yields) est probable sur ce segment.
– Bureaux value‑add et repositionnement ESG : un grand nombre d’immeubles bien placés mais énergétiquement obsolètes représentent des cibles à potentiel, à condition de maîtriser les coûts de rénovation. La demande des locataires pour des espaces modernes et durables, combinée à la rareté de l’offre neuve, rend ces opérations particulièrement pertinentes à Prague et dans les grandes villes régionales.
Dans un contexte où les retail parks gagnent en importance, ceux qui sont bien ancrés, avec un mix d’enseignes résilientes et une zone de chalandise captive, offrent des flux de trésorerie robustes et des rendements supérieurs aux centres commerciaux premium, tout en ayant des dépenses d’investissement (capex) souvent plus prévisibles.
– Hôtellerie urbaine haut de gamme : malgré une offre limitée, les grandes transactions récentes montrent qu’il existe un marché profond pour les hôtels de standing à Prague. Les rendements sont plus élevés que dans les bureaux ou la logistique, pour des fondamentaux de demande touristique bien orientés.
– Portefeuilles régionaux diversifiés via des fonds : pour les investisseurs souhaitant limiter le risque d’entrée directe ou mutualiser leurs expositions, la souscription à des fonds immobiliers tchèques bien établis peut constituer un moyen de profiter du dynamisme du marché tout en bénéficiant de l’expertise locale et d’un cadre fiscal avantageux.
Conclusion : un marché arrivé à maturité, mais encore riche en potentiel
L’immobilier commercial en République tchèque n’est plus un marché de niche. Avec des volumes d’investissement qui tutoient voire dépassent ceux de pays plus grands d’Europe centrale, une base d’investisseurs domestiques sophistiqués et très actifs, des fondamentaux macroéconomiques solides et une demande locative soutenue dans la plupart des segments, le pays offre aujourd’hui une combinaison rare de rendement, de liquidité et de stabilité.
Face à des défis comme l’inflation, la hausse des coûts de construction, la transformation ESG du parc existant et une concurrence accrue sur les actifs prime, il est possible de développer des stratégies de niche. Celles-ci peuvent s’articuler autour d’actifs logistiques ultra‑certifiés ou de projets de requalification (repositionnement) d’immeubles de bureaux et de commerces.
Pour un investisseur prêt à travailler avec des partenaires locaux, à intégrer les impératifs ESG dans sa grille d’analyse et à naviguer dans un marché où les acteurs domestiques occupent une place centrale, la République tchèque se présente comme l’un des terrains les plus intéressants d’Europe centrale pour l’immobilier commercial dans les prochaines années.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en République tchèque pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne tchèque. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Prague, Brno, Ostrava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de qualité dans un quartier en croissance de Prague ou Brno, combinant rendement locatif brut cible de 6–7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuelle rénovation légère) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société tchèque) et intégration de l’actif dans la stratégie patrimoniale globale.
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