Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps cantonné à quelques palais pragois et châteaux restitutés après la chute du communisme, le marché des propriétés de luxe en République tchèque est devenu l’un des segments les plus dynamiques d’Europe centrale. Entre appartements haut de gamme dans le centre historique de Prague, villas contemporaines avec spa privé, châteaux baroques à rénover et chalets de montagne aux rendements touristiques élevés, l’offre s’est diversifiée, tandis que les prix, eux, se sont envolés.
Ce marché bénéficie d’une économie solide et d’une fiscalité accommodante. Une forte pénurie de logements neufs et une clientèle aisée internationale alimentent la demande. Malgré la raréfaction des actifs d’exception, les prix restent souvent bien inférieurs à ceux de Vienne, Paris ou Londres, attirant un intérêt soutenu des investisseurs.
Un marché porté par Prague… mais plus seulement
Le moteur du haut de gamme se trouve sans surprise dans la capitale. Prague concentre l’essentiel des volumes, des projets neufs emblématiques et des transactions record. Les chiffres montrent un marché sous tension, tiré par une demande structurellement supérieure à l’offre.
Prix moyen au mètre carré des appartements anciens vendus à Prague fin 2024, bien au-dessus de la moyenne nationale.
Le tableau ci-dessous permet de situer l’écart entre Prague et le reste du pays pour l’ancien, tout en donnant un ordre de grandeur en euros.
| Indicateur | République tchèque (ancien) | Prague (ancien) | Approximation en EUR/m²* |
|---|---|---|---|
| Prix moyen appartement ancien (brique/panel) | 65 100 CZK/m² | 131 300 CZK/m² | 5 400 – 6 800 |
| Prix moyen appartements vendus (toutes villes) – Q4 2024 | 110 100 CZK/m² | 139 900 CZK/m² | ≈ 5 918 |
fourchette indicative issue des comparaisons régionales
La prime immobilière à Prague s’explique traditionnellement par son statut de hub économique et politique, son fort attrait touristique mondial et la rareté du foncier dans ses quartiers prestigieux. Depuis la pandémie de Covid-19, la demande de biens haut de gamme s’est cependant diversifiée vers d’autres segments, comme les stations de montagne, les petites villes historiques ou les communes verdoyantes en périphérie de la capitale.
Dans les Krkonoše ou la Šumava, certains appartements atteignent des prix qui n’ont plus grand-chose à envier à la capitale. À Špindlerův Mlýn, haut lieu du ski tchèque, un appartement standard de 70 m² se négocie autour de 13,4 millions de CZK, soit plus du double de la médiane nationale pour cette surface (environ 5,8 millions). Ces résidences sont utilisées à la fois comme résidences secondaires et comme supports d’investissement, les propriétaires misant sur des revenus locatifs touristiques annuels.
Des niveaux de prix en forte hausse, mais encore « abordables » à l’échelle européenne
Vue d’Europe occidentale, la République tchèque se situe dans une zone intermédiaire : plus chère que Budapest ou Varsovie, moins onéreuse que Vienne, sans parler de Paris ou Londres. En convertissant les prix pragois, les appartements se situent en moyenne entre 5 400 et 6 800 EUR/m², avec des pointes bien plus élevées dans les secteurs prime.
Une comparaison simple permet de situer Prague dans le paysage régional.
| Ville / capitale | Prix moyens appartement (EUR/m²) | Position relative |
|---|---|---|
| Budapest | 3 000 – 4 000 | ~50 % moins cher que Prague |
| Varsovie | 3 800 – 4 200 | Moins cher que Prague |
| Prague | 5 400 – 6 800 | Milieu de gamme en Europe centrale |
| Vienne | 7 000 – 8 000 | Plus cher que Prague |
À l’intérieur de la capital tchèque, l’échelle des prix est très marquée. Les quartiers les plus onéreux – Prague 1 (Staré Město, Josefov), Prague 2 (Vinohrady) et Prague 7 (Holešovice) – dépassent couramment les 200 000 CZK/m² pour les biens haut de gamme. Fin 2024, Prague 1 affichait un prix moyen de 194 400 CZK/m², Prague 2 de 177 000 CZK/m² et Prague 7 de 164 500 CZK/m².
Pour un appartement de 70 m² dans les zones centrales de Prague, le prix se situe entre 14 et 16 millions de CZK.
Cette hiérarchie se retrouve dans la comparaison entre immeubles anciens, rénovations de standing et programmes neufs.
L’écart se creuse entre neuf et ancien
Pour le segment haut de gamme, les programmes neufs et les rénovations intégrales dans des immeubles de caractère dominent capables d’offrir confort moderne, haute efficacité énergétique et services (conciergerie, sécurité, spa, parking souterrain). Les écarts de prix entre ces catégories sont désormais très nets.
Les données les plus récentes montrent que les appartements neufs à Prague atteignent en moyenne 168 000 CZK/m², avec une fourchette de 164 000 à 168 000 CZK/m², soit une prime d’environ 24 à 30 % par rapport à l’ancien. Les transactions réelles se concluent généralement entre 156 851 et 159 778 CZK/m², légèrement sous les prix affichés, mais toujours très au-dessus du parc existant.
Les appartements plus anciens se négocient entre 113 000 et 124 000 CZK/m² en moyenne, avec un prix moyen d’environ 132 604 CZK/m² à Prague. Dans les grands ensembles préfabriqués en périphérie, les prix peuvent encore avoisiner les 100 000 CZK/m².
Le contraste apparaît clairement dans l’exemple suivant : un appartement neuf de 70 m² à 168 000 CZK/m² coûte 11,76 millions de CZK (hors frais), alors qu’un appartement ancien de 50 m² à 132 604 CZK/m² revient à environ 6,63 millions.
Le tableau ci-dessous résume l’écart de gamme.
| Type de bien à Prague | Prix moyen par m² (CZK) | Caractéristiques typiques pour le segment haut de gamme |
|---|---|---|
| Neuf (programmes) | ≈ 164 000 – 168 000 | Architecture contemporaine, haute performance énergétique, services |
| Transactions neuves réelles | ≈ 156 851 – 159 778 | Remises modérées, finitions supérieures |
| Ancien de qualité | ≈ 113 000 – 124 000 | Immeubles de caractère, potentiel de rénovation premium |
| Parc ancien moyen (Prague) | ≈ 132 604 | Standard intermédiaire, dépend fortement de la localisation précise |
| Panelák périphérique | ≈ 100 000 | Immeubles préfabriqués, abordables, parfois ciblés par investisseurs |
Pour la clientèle de luxe, cette prime sur le neuf se justifie par l’association d’un design plus contemporain, d’une meilleure efficacité énergétique et d’une gestion facilitée en location. Des projets comme Vanguard Prague à Holešovice – lofts avec ascenseurs pour voitures, terrasses, wellness privé et domotique – illustrent cette montée en gamme technologique.
Un marché en forte appréciation depuis dix ans
La montée des prix ne doit rien au hasard. En une décennie, les valeurs ont plus que doublé à Prague : on est passé d’un niveau autour de 60 000–70 000 CZK/m² en 2015 à plus de 130 000 CZK/m² aujourd’hui. Un appartement de 70 m² qui coûtait environ 4 millions de CZK en 2015 se vend désormais entre 10 et 12 millions, parfois davantage dans le luxe.
Les rythmes de progression annuels restent élevés. Les prix résidentiels en République tchèque ont augmenté de près de 10 % sur un an début 2025, et les unités neuves ont même progressé de 13 %. Sur cinq ans, la hausse atteint 20 à 50 % selon les segments, les neufs ayant vu leurs prix grimper de 60 à 70 % depuis 2019–2020.
L’augmentation du prix moyen au mètre carré des appartements neufs à Prague entre mi‑2024 et mi‑2025, en couronnes tchèques.
Les prévisions ne laissent pas entrevoir de correction brutale. À court terme, la plupart des analyses anticipent encore 5 à 10 % de hausse annuelle, avec une croissance qui devrait se modérer autour de 4 à 7 % par an sur les cinq prochaines années. Sur dix ans, la projection reste de 4 à 5 % par an en moyenne, ce qui signifierait à nouveau un doublement possible à horizon décennal si la tendance se prolonge.
Cette trajectoire soutenue fait de la République tchèque l’un des marchés les moins abordables d’Europe centrale en termes de multiples de revenus : il faut en moyenne 15,5 années de salaire brut pour acquérir un appartement de 70 m² à Prague, davantage qu’à Bratislava (14,8 ans) et très au-dessus de Varsovie (8,5 ans). Fait notable, même Munich, pourtant plus chère en valeur absolue, requiert en moyenne « seulement » 11 années de salaire.
Une demande locale solide… et des acheteurs étrangers très présents
Le profil de la clientèle du luxe tchèque reflète la transformation économique du pays. Une nouvelle génération d’entrepreneurs et de cadres supérieurs locaux s’est enrichie dans les technologies, la finance ou l’industrie, et cherche à investir dans la pierre. Ces acheteurs nationaux représentent environ la moitié des acquéreurs pour les châteaux et grandes demeures historiques, et une part significative des acheteurs d’appartements haut de gamme à Prague.
Près de la moitié des investissements dans l’immobilier praguois provient de l’étranger. Voici les principaux pays et profils d’investisseurs.
Flux importants en provenance d’Allemagne, d’Autriche, d’Italie, du Royaume-Uni, des Pays-Bas et de Slovaquie.
Investisseurs significatifs originaires de Russie, d’Israël et des pays d’Amérique du Nord.
Présence chinoise aujourd’hui plus limitée. Les investisseurs moyen-orientaux sont actifs sur le segment très haut de gamme.
Complété par les expatriés et diplomates en poste, ainsi que des retraités recherchant stabilité, centralité et bon rapport qualité-prix.
Les intérêts varient selon les nationalités : les acheteurs d’Europe de l’Ouest recherchent volontiers de grands appartements anciens dans le centre historique, parfois à rénover, pour y insuffler un mélange de cachet et de confort moderne. Certains acquéreurs d’Europe de l’Est privilégient les résidences neuves dans le « grand centre » (Karlín, Holešovice, Smíchov), tandis que les Américains et Britanniques recherchent plus souvent des maisons familiales avec jardin dans de bons quartiers résidentiels (Prague 6, communes prisées de la couronne métropolitaine comme Průhonice ou Jesenice).
Sur le segment des propriétés historiques (châteaux, manoirs, fermes rénovées), les motivations des acquéreurs s’éloignent du pur rendement financier. Elles incluent le prestige, la sauvegarde du patrimoine, un ancrage familial en Europe centrale ou un projet de reconversion (hôtel, clinique, maison de retraite haut de gamme). Les nationalités les plus représentées parmi ces acquéreurs sont allemandes, autrichiennes, slovaques, italiennes, britanniques, ainsi que quelques Russes, Canadiens, Américains, Australiens et Israéliens.
Il faut y ajouter la population étrangère résidente : environ un dixième des habitants du pays n’ont pas la nationalité tchèque, avec une concentration importante à Prague. Ce vivier alimente la location haut de gamme comme l’accession.
Fiscalité et coûts de transaction attractifs pour les investisseurs
Un des atouts majeurs de la République tchèque pour les investisseurs étrangers est la simplicité d’accès au marché. Il n’existe plus de restriction de nationalité pour acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, de bureaux ou même de terrains agricoles, dès lors que l’on ne s’intéresse pas aux biens appartenant à l’État. L’achat peut être réalisé sans résidence locale, et l’ensemble de la procédure est gérable à distance via une procuration dûment légalisée et traduite en tchèque.
La fiscalité de transaction est également particulièrement favorable. L’impôt sur les mutations immobilières a été purement et simplement supprimé en 2020. Les coûts annexes restent contenus, même en intégrant :
Lors de l’acquisition d’un bien, il est essentiel de prévoir, en plus du prix d’achat, un ensemble de frais annexes. Voici les principaux postes de dépenses à anticiper.
Ces frais, représentant environ 2,5 à 5 % du prix de vente, rémunèrent les services de l’agence immobilière pour la transaction.
Ces coûts, souvent estimés à 1 % du prix, couvrent les conseils et la rédaction des actes juridiques nécessaires.
D’un montant d’environ 0,2 % du prix, ils comprennent la rémunération du notaire pour son rôle officiel dans l’acte de vente.
Ce poste regroupe les dépenses annexes comme l’inscription au cadastre, l’expertise, l’assurance ou les frais de traduction.
Au total, les surcoûts tournent généralement entre 3,7 et 6,2 % du prix d’acquisition. Pour un appartement à 10 millions de CZK, il faut prévoir 370 000 à 620 000 CZK de frais annexes. Dans le cas d’un appartement neuf de 70 m² à 11,76 millions de CZK, l’addition finale, frais compris, se situe plutôt entre 12,47 et 12,7 millions.
La fiscalité annuelle sur la détention reste modérée, avec un impôt foncier relativement faible rapporté à la valeur des biens. L’imposition des plus-values (15 à 23 %) est généralement exonérée si le bien a été détenu suffisamment longtemps ou a servi de résidence principale pendant une période minimale.
Un marché du crédit encore cher, mais en décrue
L’un des principaux freins à la demande intérieure ces deux dernières années a été la remontée brutale des taux d’intérêt. Après un pic à plus de 6–7 % en 2023, les taux moyens des nouveaux prêts hypothécaires sont retombés autour de 4–5 % à mi‑2025. Le taux directeur de la Banque nationale tchèque a lui aussi baissé, autour de 3,50 % au printemps 2025, avec des anticipations de poursuite de l’assouplissement.
Le montant moyen d’un nouveau crédit immobilier en République tchèque en juin 2025 était de 4,21 millions de CZK.
Ce coût du crédit élevé pèse sur l’accession à la propriété, en particulier pour les ménages jeunes, ce qui alimente mécaniquement la demande locative – y compris dans le segment supérieur.
Location de luxe : rendements modérés, mais potentiel touristique élevé
Sur le marché locatif, Prague reste la locomotive, avec des loyers au mètre carré nettement supérieurs à la moyenne nationale. Au premier trimestre 2025, le loyer moyen atteignait 438 CZK/m² dans la capitale, en hausse de 9,5 % sur un an, contre 316 CZK/m² à l’échelle du pays. Les arrondissements centraux dominent : Prague 1 culmine à 540 CZK/m², Prague 3 autour de 532 CZK/m², Prague 2 à 517 CZK/m². Les zones plus abordables comme Prague 9 (435 CZK/m²) ou Prague 10 (414 CZK/m²) restent toutefois loin du champ « bon marché » lorsqu’il s’agit d’appartements haut de gamme.
Malgré la hausse des loyers, les rendements bruts des biens résidentiels restent modestes au centre de Prague, notamment dans l’arrondissement Prague 1 (2-3%). La moyenne nationale est de 3,28% et de 3,59% à Prague. Les quartiers plus excentrés comme Prague 4, 6 ou 8 offrent des rendements plus élevés, autour de 4 à 6% pour les locations longue durée.
La donne change lorsqu’on regarde le tourisme et la location courte durée. Dans les zones hypercentrales, les rendements bruts peuvent alors grimper autour de 6 à 9 % par an, à condition d’acceptation du risque réglementaire et de gestion plus intensive. Les plateformes de type Airbnb, malgré un encadrement plus strict (limitations de jours, obligation de déclaration, systèmes comme eTurista), continuent d’attirer des investisseurs qui misent sur des taux d’occupation élevés – l’occupation médiane à Prague avoisine 79 % – et des tarifs journaliers qui ont progressé de près de 25 % en deux ans.
Pour le segment luxe, les profils d’investissement les plus intéressants sont soit des biens de grande qualité situés en zones « prime plus » (proche du Château, du Pont Charles, de Pařížská), destinés à une clientèle internationale acceptant un loyer élevé, soit des résidences haut de gamme dans des quartiers en pleine valorisation (Karlín, Holešovice, Vysočany), offrant un bon équilibre entre plus-value potentielle et rendement locatif.
Pénurie de logements et tension sur l’offre, surtout dans le neuf
La tendance haussière des prix ne peut se comprendre sans regarder du côté de l’offre. Prague et les grandes villes tchèques souffrent d’un déficit structurel de logements. Les experts estiment qu’il faudrait autoriser et construire au moins 10 000 nouvelles unités par an dans la métropole pour simplement suivre la croissance démographique et les changements de mode de vie (ménages plus petits, vieillissement, location institutionnelle…).
En 2024, les achèvements de logements ont reculé à environ 30 274 unités, soit une baisse d’un peu plus de 20 %.
Dans le même temps, les ventes repartent fortement à la hausse, dopées par la détente des taux : les transactions résidentielles ont bondi de plus de 30 % en 2024, avec +51,1 % pour les appartements neufs et +24,2 % pour l’ancien. En 2024, près de 21 615 appartements neufs et plus de 33 000 anciens ont changé de mains ; la dynamique s’est poursuivie au premier trimestre 2025 avec une hausse de 24,6 % des ventes.
Cette tension est aggravée par le développement de la location institutionnelle (build-to-rent). Des investisseurs professionnels achètent des immeubles entiers, voire des projets complets, destinés à la location longue durée, en particulier dans la capitale. Chaque opération de ce type réduit un peu plus le nombre d’appartements disponibles pour l’accession privée, y compris sur le segment haut de gamme.
L’autre visage du luxe tchèque : châteaux, villas et résidences de campagne
Le luxe immobilier en République tchèque ne se limite pas aux quartiers historiques de Prague. Le pays dispose d’un patrimoine exceptionnel de châteaux, manoirs, maisons de maître et fermes traditionnelles, hérité du Moyen Âge et des grandes familles aristocratiques. Nationalisés après la Seconde Guerre mondiale, nombre de ces domaines ont été restitués aux descendants dans les années 1990, donnant lieu à un vaste mouvement de vente.
Aujourd’hui encore, une vingtaine de châteaux et grandes demeures sont en vente de manière publique à tout moment, et un nombre significatif d’offres circulent de façon plus discrète, via des agences spécialisées comme Luxent – Exclusive Properties ou CHATEAU.CZ. On trouve par exemple :
Découvrez une sélection de châteaux historiques disponibles, alliant architecture remarquable et vastes domaines.
Un vaste château de style Renaissance situé à Encovany.
Un château avec parc paysager, offrant environ 5 500 m² de surface utile et un parc anglais de 16 000 m².
Un château de style Renaissance-baroque près de Karlovy Vary, entouré d’un parc de 12 hectares.
La fourchette de prix est extrêmement large : certains petits châteaux oubliés, situés au milieu de bâtiments agricoles, peuvent s’acheter pour le prix d’un appartement moyen à Prague. Mais le coût réel réside souvent dans la rénovation : pour un château non restauré, les travaux peuvent représenter dix à vingt fois le prix d’achat. Il n’est pas rare que les budgets de réhabilitation atteignent plusieurs centaines de millions de couronnes, malgré l’existence de subventions nationales, régionales ou européennes pour la préservation du patrimoine.
Le château de Světlá nad Sázavou illustre un modèle économique hybride viable pour la préservation du patrimoine. Il combine des activités ouvertes au public (parcours de visite, expositions, café) avec une privatisation partielle (hébergement hôtelier). Ce modèle peut être adapté à d’autres usages variés pour financer l’entretien, tels que des résidences privées multi-générationnelles, des hôtels de charme avec spa, des maisons de retraite de luxe, des cliniques de chirurgie esthétique (un secteur réputé et compétitif en République tchèque), ou encore des lieux d’événements culturels et des centres de bien-être.
Parallèlement, des villas contemporaines d’exception se multiplient en périphérie de Prague ou dans des paysages préservés. La villa de Troja, plus de 1 000 m² habitables sur près d’un hectare surplombant le parc de Stromovka, avec piscine intérieure, spa, fitness, home cinéma, garages multiples et même un petit vignoble, illustre jusqu’où peut aller le luxe résidentiel tchèque. Les prix de certaines de ces propriétés atteignent plusieurs centaines de millions de couronnes.
Stations de montagne et résidences secondaires : un luxe « récréatif »
Un segment en plein essor est celui des résidences de montagne et des propriétés de loisirs. Des stations comme Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou ou Harrachov, dans les Krkonoše, voient se développer des projets très haut de gamme, où les prix rivalisent désormais avec ceux de Prague. Des chalets entiers, des penthouses en duplex, des résidences avec spa et services hôteliers se vendent à plusieurs millions d’euros à une clientèle composée d’investisseurs tchèques et internationaux.
Dans la région de la Šumava, le projet Laka Living propose des appartements de 1 à 3 chambres avec terrasses panoramiques, un centre de bien‑être, des matériaux naturels et une intégration paysagère soignée. À Lipno nad Vltavou, un exemple typique est un chalet en rondins de 160 m² sur un terrain de plus de 1 000 m², équipé d’un sauna, d’un bain à remous, d’une cuisine d’été et d’un accès direct à la marina, combinant ainsi confort privatif et fort potentiel de location saisonnière.
Certains investisseurs se tournent même vers des projets en Slovaquie, comme Marina Liptov au bord du barrage de Liptovská Mara, où 33 appartements 2 à 4 pièces ciblent explicitement une clientèle tchèque à la recherche de diversification géographique, de nature et de rendement touristique.
Le luxe pragois à travers quelques projets emblématiques
Pour prendre la mesure du niveau de prestation recherché dans le cœur de la capitale, quelques exemples suffisent. Au sein de Malá Strana, un appartement de 282 m², configuration 6+kk, avec vue directe sur le Château et la Vltava, deux balcons, deux emplacements de parking et une cave, est équipé de mobilier sur mesure, d’appareils haut de gamme, de climatisation intégrale et de domotique avancée.
Le projet Vanguard Prague transforme un ancien bâtiment industriel de Holešovice en 75 lofts contemporains. Ces logements haut de gamme proposent des équipements exclusifs comme des ascenseurs privatisés, de grands jardins d’hiver ou des espaces wellness privés. Ils intègrent une dimension écologique grâce à l’utilisation de pompes à chaleur géothermiques, de systèmes intelligents de chauffage et de refroidissement, et de matériaux durables.
À Smíchov, des projets comme Residence Sacre Coeur 2 ont misé sur des duplex avec terrasses et vues, tandis que des ensembles tels que Korunní Dvůr à Vinohrady ou Bella Vista à Troja jouent la carte de la sécurité (réception 24h/24, contrôle d’accès), de l’architecture recherchée et de la proximité immédiate du centre.
L’essor du luxe durable et connecté
Une des tendances de fond du marché haut de gamme tchèque est l’intégration croissante de la durabilité et de la technologie dans la définition même du luxe. La maison d’exception ne se résume plus à la taille, au marbre et au jacuzzi ; elle devient aussi autonome en énergie, respectueuse de l’environnement, finement pilotable à distance.
Des initiatives, comme Czech Sustainable Houses, promeuvent la construction de bâtiments au moins partiellement autosuffisants. Ces constructions intègrent des équipements tels que des pompes à chaleur, une ventilation double flux avec récupération de chaleur (permettant jusqu’à 90 % d’économies), des triples vitrages, des toitures végétalisées et des systèmes de récupération des eaux de pluie. Parallèlement, le programme public « Nouvelle économie verte » encourage les rénovations énergétiques performantes en accordant des subventions.
Les projets haut de gamme adoptent volontiers ces technologies. Dans un environnement où le coût de l’énergie est devenu un enjeu majeur, un logement classé en catégorie énergétique A – consommation extrêmement faible – constitue un argument de vente puissant, en plus d’augmenter l’attrait pour les locataires premium.
Les systèmes domotiques haut de gamme permettent de piloter l’éclairage, le chauffage, la climatisation, les stores et la sécurité via smartphone, avec intégration de scénarios et régulation énergétique. Des interfaces uniques, comme Cockpit, apprennent les habitudes des occupants. Des équipements innovants (prises escamotables, plaques à hotte intégrée, surfaces chauffantes, bornes de recharge dissimulées) allient technologie avancée et esthétique épurée.
Pour une partie de la clientèle, en particulier internationale, la présence de ces équipements « verts » et intelligents n’est plus un bonus, mais un prérequis pour qualifier un bien de « haut de gamme ».
Le rôle central de Pařížská et du luxe commercial
Le segment résidentiel de luxe pragois est intimement lié à l’essor du luxe commercial incarné par Pařížská, l’avenue qui traverse Josefov à deux pas de la Vieille Ville. Cette rue figure parmi les artères de luxe les plus prestigieuses au monde, avec une concentration croissante de grandes marques internationales. Les loyers commerciaux y sont restés stables à des niveaux élevés, et plusieurs enseignes premium s’y sont installées récemment.
La concentration de boutiques de luxe, de gastronomie, d’hôtels cinq étoiles et de résidences prestigieuses dans un périmètre restreint crée un « lifestyle complet » très attractif pour une clientèle aisée. Cette dynamique renforce considérablement l’attrait résidentiel du secteur. Les appartements spacieux, souvent dans des immeubles de style Art nouveau ou néoclassique et parfois aménagés en penthouses sur plusieurs niveaux, y atteignent les prix au mètre carré parmi les plus élevés du pays.
Un contexte macroéconomique favorable mais des risques bien réels
Si le marché du luxe se porte si bien, c’est aussi parce qu’il repose sur un socle macroéconomique relativement robuste. La croissance du PIB a repris en 2024 (+1,1 % en termes réels), avec des projections autour de 1,9 % pour 2025 et 2,1 % pour 2026. L’inflation, qui avait atteint des sommets à plus de 15 % en 2022, est retombée autour de la cible de la Banque nationale, aux alentours de 2,9 % en milieu d’année 2025. Le chômage reste l’un des plus bas de l’Union européenne, proche de 2,8 %, et la progression nominale des salaires (près de 6 % en 2024) a commencé à dépasser la hausse des prix, soutenant le pouvoir d’achat d’une partie de la population.
Les grandes agences de notation attribuent à la signature souveraine une appréciation très favorable (AA‑ avec perspective stable). Cette notation élevée réduit la perception du risque-pays pour les investisseurs internationaux.
Pour autant, le marché n’est pas exempt de risques. Le principal danger à long terme tient à la question de l’accessibilité : la combinaison de prix élevés et de revenus qui ne progressent pas au même rythme pourrait finir par limiter la capacité des ménages à acheter, même en haut de gamme, et peser sur la dynamique. Les changements réglementaires possibles – sur les locations touristiques, sur l’octroi de crédits d’investissement, sur la fiscalité immobilière – constituent un autre facteur à surveiller.
Malgré un risque de surévaluation dans certains micro-segments étroits, comme l’hyper-centre de Prague ou le marché ultra-luxe, les analystes anticipent principalement un ralentissement de la croissance des prix plutôt qu’une correction brutale. Ce scénario est soutenu par la pénurie chronique de logements neufs et la solidité de la demande, tant locale qu’internationale.
Une classe d’actifs de plus en plus sophistiquée
Le marché des propriétés de luxe en République tchèque s’est profondément professionnalisé. Autrefois dominé par quelques ventes opportunistes de palais familiaux ou de grands appartements en centre-ville, il est désormais structuré par des promoteurs spécialisés, des agences haut de gamme, des fonds de placement immobiliers régulés et des investisseurs institutionnels.
Des sociétés comme Luxent – Exclusive Properties, Czech Republic Sotheby’s International Realty et LEXXUS sont essentielles pour mettre en relation vendeurs et acheteurs fortunés, en République tchèque et à l’international. Elles proposent une gamme variée de biens prestigieux : des lofts pragois futuristes, des propriétés de campagne rénovées, d’anciennes nefs industrielles transformées en bureaux et des villas contemporaines à basse consommation.
Ce mouvement accompagne une diversification des stratégies d’investissement : certains acheteurs privilégient le rendement locatif à travers des biens orientés Airbnb ou des immeubles entiers gérés en location longue durée ; d’autres misent sur la plus‑value à long terme dans des zones en forte requalification urbaine (Karlín, Smíchov, Bubny‑Zátory) ; d’autres encore privilégient la dimension « plaisir » et patrimoniale via un château, un chalet de montagne ou une villa avec parc arboré.
La République tchèque, notamment Prague, est un marché européen du luxe immobilier établi. Elle combine des prix encore compétitifs, une stabilité politique et macroéconomique, une fiscalité de transaction attractive et un patrimoine historique exceptionnel. Ces atouts en font une destination prisée pour investir dans des biens rares : lofts sur la Vltava, penthouses avec vue sur la Vieille Ville, châteaux en Bohême ou chalets design en montagne.
Pour les prochaines années, tout indique que ce marché restera animé, tiraillé entre la pression de la demande et la lenteur de la production neuve, intégrant toujours davantage de technologie et de durabilité dans la définition même de ce qu’est, au XXIe siècle, une propriété réellement « de luxe » en République tchèque.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en République tchèque pour rechercher du rendement locatif et une exposition à la couronne tchèque. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Prague, Brno, Ostrava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de qualité dans un quartier en croissance de Prague ou Brno, combinant un rendement locatif brut cible de 6 à 7 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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