Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
En République tchèque, la ville est devenue un véritable champ de bataille politique, économique et climatique. Derrière les grues et les palissades de chantier se joue quelque chose de plus profond qu’un simple cycle immobilier : une tentative de réinventer la façon d’habiter, de se déplacer et de produire la ville dans un pays où les prix des logements s’envolent plus vite que les salaires, où l’héritage industriel a laissé des milliers d’hectares de friches, et où les canicules et les sécheresses se multiplient.
Le pays redessine son paysage urbain à travers de grands projets à Prague, des programmes nationaux de logements abordables, la régénération massive de friches industrielles (brownfields) et le déploiement de transports rapides et de solutions de « smart city ». Cette évolution fait de la République tchèque un véritable laboratoire à ciel ouvert.
Une crise du logement qui force l’État à changer de braquet
Le décor de fond est brutal : environ 270 000 personnes sont considérées comme en situation de manque de logement décent et abordable. Les ménages tchèques consacrent une part de leurs revenus supérieure à la moyenne de l’OCDE à se loger, et les prix de l’immobilier ont augmenté plus vite que les revenus, surtout dans les grandes villes. Dans un pays où environ 75 % de la population est propriétaire, le marché locatif subventionné ne représente que 1,4 % des ménages.
La République tchèque se classe seulement 23ᵉ de l’UE en matière de disponibilité et de qualité du logement, selon un indice de prospérité et de santé financière. En parallèle, l’activité de construction demeure inférieure à son niveau d’avant 2009, tandis que de vastes pans du parc immobilier urbain sont vieillissants et énergivores.
Dans ce contexte, le gouvernement a fini par mettre sur pied un véritable arsenal pour relancer la construction et surtout rendre les loyers supportables.
Un Programme national de logement abordable très offensif
Le pivot de cette stratégie est le Programme national de logement abordable, piloté notamment par le Fonds d’appui aux investissements (SFPI). Les volumes financiers affichent une rupture d’échelle.
| Volet du programme | Montant annoncé | Type de financement |
|---|---|---|
| Programme SFPI jusqu’en 2026 | 7 Mds CZK | Subventions |
| Prêts préférentiels (1ʳᵉ phase) | 8 Mds CZK | Prêts bonifiés |
| Intervention Banque de développement nationale | 3,5 Mds CZK | Co‑financement |
| Investissement total attendu en logements | 20 Mds CZK | Construction d’appartements |
Le dispositif combine subventions (jusqu’à 40 % du coût des projets) et prêts à faible taux d’intérêt (jusqu’à 65 % des coûts). Ensemble, ils peuvent couvrir jusqu’à 90 % de l’investissement, avec des maturités pouvant atteindre 30 ans et sans frais de remboursement anticipé. De quoi sécuriser des opérations que ni les communes, ni les opérateurs privés n’auraient pu porter seuls.
Fin 2024, le SFPI traitait 44 demandes de financement pour des logements locatifs abordables.
Des terrains publics mobilisés et un cadre législatif redessiné
Pour contourner la pénurie de foncier, l’État a identifié environ 200 parcelles pouvant être mises gratuitement à disposition des communes, à condition qu’elles y construisent des logements locatifs abordables. Un geste décisif dans un pays où l’héritage des privatisations des années 1990 a laissé beaucoup de municipalités sans réserves foncières.
Une proposition de loi définit le loyer abordable à 90% maximum du marché. Une future Loi sur le soutien au logement créera un cadre d’aide systémique, et le ministère des Finances a lancé une carte des loyers par territoire pour objectiver les pratiques et calibrer les plafonds.
Pour les jeunes ménages, l’exécutif envisage des garanties publiques de crédit hypothécaire, afin de desserrer le verrou de l’accession à la propriété.
Enfin, l’État s’appuie sur les conseils de la Banque européenne d’investissement (BEI), via le InvestEU Advisory Hub, pour structurer sa politique du logement et bâtir un cadre national du logement abordable robuste.
Prague, laboratoire du logement abordable subventionné
Avec ses 1,35 million d’habitants, soit environ 13 % de la population du pays, la capitale concentre toutes les tensions : rareté du foncier, explosion des prix, attractivité économique. C’est là qu’un projet inédit a été lancé avec la BEI et la banque Česká spořitelna.
Un premier « pipeline » de plus de 700 logements pour les salariés essentiels
La BEI et Česká spořitelna ont monté le premier projet tchèque de logement abordable de grande envergure, structuré comme un pilote national. Il prévoit la construction de plus de 700 nouveaux appartements répartis sur quatre sites à Prague. Le coût estimé s’élève à 187,5 millions d’euros, dont jusqu’à 60 millions de prêt BEI, le reste étant assumé par la filiale spécialisée DBČS (Dostupné bydlení České spořitelny).
Ces logements sont destinés en priorité à des salariés du secteur public jugés essentiels au fonctionnement de la ville, tels que les infirmières, les enseignants, les policiers et les agents administratifs. Les appartements doivent être remis progressivement aux locataires à partir de 2025 et au début de 2026.
L’ambition est double : sécuriser la présence de ces professions dans la capitale en les protégeant partiellement de la pression immobilière, et tester un modèle reproductible dans tout le pays, à l’image d’un dispositif similaire soutenu par la BEI en Autriche.
L’exemple de Prosek : des loyers 20 % sous le marché
Dans le quartier pragois de Prosek, Česká spořitelna s’est associée au promoteur Finep pour réaliser 254 logements spécifiquement réservés aux agents des hôpitaux universitaires, aux forces de l’ordre et aux personnels de l’éducation. Les loyers y seront environ un cinquième plus bas que les prix de marché, certains appartements étant annoncés autour de 10 000 couronnes par mois.
Ce type de projet s’inscrit dans un pipeline estimé à environ 700 logements abordables en développement. Des volumes encore modestes au regard des besoins, mais significatifs dans un pays qui ne disposait quasiment pas de modèle institutionnel de logement locatif subventionné.
BTR Consulting, cabinet de conseil
Une exigence forte en matière de performance énergétique
Ces nouveaux ensembles ne visent pas seulement le « social » : ils sont également conçus comme des démonstrateurs environnementaux. Les immeubles doivent atteindre les meilleures classes de performance énergétique (PENB A ou B), intégrer des toitures végétalisées, des systèmes poussés de gestion de l’eau et des technologies sobres en énergie.
Ce choix est cohérent avec la stratégie de la BEI, qui s’est engagée à soutenir 1 000 milliards d’euros d’investissements climatiques et environnementaux d’ici 2030, et avec le programme tchèque « Nouvelle économie verte » (Nová zelená úsporám), qui finance la rénovation énergétique et les bâtiments neufs économes jusqu’en 2030.
Régénérer les friches industrielles : l’autre front de la transformation
Au-delà du logement, une bonne partie de la révolution urbaine qui se joue en République tchèque tient à la transformation des brownfields, ces terrains et sites bâtis désaffectés, souvent pollués, héritage d’un passé industriel, militaire ou agricole.
Ces terrains sont fréquemment situés dans des emplacements très attractifs, bien connectés aux transports et aux réseaux. Leur recyclage apparaît comme un levier central pour densifier la ville sans mordre sur les terres agricoles et pour répondre aux enjeux climatiques.
Une stratégie nationale dédiée aux brownfields
La Stratégie nationale de régénération des friches (NBRS) vise à créer un environnement propice au lancement rapide de projets de reconversion et à éviter l’apparition de nouveaux sites abandonnés. Elle combine objectifs économiques, environnementaux, sociaux et patrimoniaux.
Le ministère de l’Industrie et du Commerce coordonne cette stratégie, tandis que CzechInvest joue un rôle de chef d’orchestre opérationnel : gestion de la Base de données nationale des friches, appui aux porteurs de projet, aide à la recherche de financements.
| Indicateur brownfields | Valeur |
|---|---|
| Sites recensés par CzechInvest (dernière donnée) | 4 377 |
| Superficie totale | 13 351 ha |
| Sites enregistrés dans la base nationale | ~3 500 |
| Sites publiés sur brownfieldy.cz | > 450 |
| Nombre de sites à Prague | 18 |
| Superficie moyenne des sites pragois | 4,7 ha |
Les premières grandes études de repérage ont été menées dès le début des années 2000, financées par le programme PHARE. Elles ont permis de cartographier plus de 2 300 sites et de structurer une politique publique maintenant consolidée dans la NBRS 2024.
Subventions et nouvel élan via le Plan de relance
Depuis 2017, le ministère de l’Industrie et du Commerce distribue des subventions pour des projets de reconversion de friches à usage économique. Un programme spécifique, « Régénération des friches pour l’usage des entreprises », soutenu par le Plan national de relance, a connu un succès record lors de son dernier appel : 35 projets retenus, soit quatre fois plus que dans les précédentes vagues, pour un budget de 200 millions de couronnes et une enveloppe globale prévue de 500 millions de couronnes.
L’aide peut atteindre jusqu’à 40 millions de CZK par projet pour des constructions, sous conditions de financement et d’échéance.
Particularité importante : le nouveau programme permet désormais aussi les projets non exclusivement économiques, comme des bâtiments mixtes mêlant commerces, bibliothèque municipale ou logements. Tous les régions sont éligibles, y compris Prague, alors que les précédentes aides ciblaient surtout les zones en difficulté (Moravie-Silésie, Ústí, Karlovy Vary, etc.).
Les utilisations les plus fréquentes sont la création de bureaux pour artisans et entrepreneurs locaux, de services, de restaurants, de salles sociales ou de logements municipaux. La majorité des projets privilégie la rénovation lourde, mais environ un tiers combine démolition et reconstruction neuve très économe en énergie.
Un intérêt massif des promoteurs, mais des obstacles lourds
Une étude menée en 2024 par CEEC Research auprès des promoteurs immobiliers montre que 94 % d’entre eux souhaitent recourir aux friches pour leurs futurs projets. Ils mettent en avant trois avantages : réutilisation de sols déjà artificialisés (68 %), amélioration de la qualité écologique du site (19 %) et hausse de la valeur du quartier (10 %).
Le surcoût moyen pour construire sur une friche par rapport à un terrain vierge, selon l’article.
Un potentiel analysé région par région
Une étude académique récente, publiée en 2025, a appliqué une méthode d’analyse multicritère (MCDA) pour mesurer le potentiel de régénération de toutes les régions tchèques (NUTS 3). Parmi les critères : structure de la propriété, usages passés, surface des sites ou encore accessibilité aux infrastructures.
Les régions d’Ústí nad Labem (score 0,75), de Moravie‑Silésie (0,58) et de Liberec (0,54) apparaissent comme les plus prêtes pour des reconversions massives. À l’inverse, la Bohême du Sud, Zlín et la Moravie du Sud présentent un potentiel plus faible. La densité de friches, leur ancien usage et la part de propriété publique ressortent comme les facteurs les plus corrélés à la capacité de transformation. La capitale Prague est exclue de la comparaison finale pour cause de nombre de sites trop réduit dans la base nationale.
Smíchov City : la vitrine de la nouvelle ville sur friche
Symbole de cette politique de reconversion, le projet Smíchov City à Prague 5 est présenté comme le plus grand projet urbain unitaire de l’histoire moderne du pays. Il s’implante sur l’ancienne gare de fret de Smíchov, un site de près de 20 hectares.
Un projet urbain majeur en quatre phases, développé par le groupe Sekyra, mêlant logements, bureaux, commerces et équipements publics autour d’un grand axe piétonnier et d’espaces verts.
Près de 400 000 m² de surfaces construites et plus de 21 000 m² d’espaces verts, incluant deux grands parcs de 1,4 hectare chacun.
Axe central piétonnier d’un kilomètre de long et de 28 mètres de large, baptisé en l’honneur de Madeleine Albright.
Création de plus de 21 000 m² d’espaces verts, avec un parc-amphithéâtre conçu comme un « Hyde Park pragois ».
Le projet intègre des logements, des bureaux, des commerces et des équipements publics.
| Smíchov City – chiffres clés | Valeur |
|---|---|
| Superficie du site | ~20 ha |
| Surface construite totale | ~400 000 m² |
| Espaces verts | > 21 000 m² |
| Population visée (habitants + emplois) | 12 000 personnes |
| Investissement privé | 35 Mds CZK (~1,38 Md €) |
| Investissements publics associés | 15 Mds CZK (~0,59 Md €) |
| Investissement total | 50 Mds CZK (~1,97 Md €) |
| Achèvement prévu | 2032 |
Les bâtiments visent des standards ambitieux : certification BREEAM, minimum de classe énergétique B, alimentation partielle par géothermie et panneaux photovoltaïques, réutilisation des eaux de pluie et, parfois, recyclage des eaux grises. Le projet a été examiné par l’UNESCO, qui a conclu qu’il ne nuisait pas au statut de Patrimoine mondial du centre historique de Prague.
La première phase, essentiellement résidentielle, représente environ 400 logements et un premier immeuble de bureaux « Na Knížecí », pour un investissement de l’ordre de 3 milliards de CZK. La deuxième phase intègre notamment le futur siège de Česká spořitelna, un campus de 75 000 m² accueillant 3 500 salariés, conçu pour être neutre en carbone (pompes à chaleur, solaire). Les phases suivantes livreront au total près de 800 logements supplémentaires et un nouveau quartier autour de l’actuel centre culturel Radlická Kulturní Sportovna.
Accolé à Smíchov City, le Terminal de Smíchov est en construction : un pôle intermodal qui doit devenir la première grande gare intégrée du pays, connectant 11 modes de transport, avec une capacité de 250 000 usagers quotidiens. La ville et l’administration des chemins de fer y investiront environ 13,5 milliards de couronnes, dont une partie pour un parking de 1 000 places surmonté d’une gare routière.
Smíchov City illustre la direction prise par la capitale : recycler les grandes emprises ferroviaires, densifier en créant des quartiers mixtes, très connectés au rail, et misant sur la performance énergétique.
Des plans d’aménagement et un droit de la construction en pleine mutation
Cette effervescence de projets s’inscrit dans un cadre de planification profondément remanié. La République tchèque s’est dotée d’un nouveau Code de la construction (loi n° 283/2021), pleinement applicable depuis 2024, qui remplace l’ancienne loi de 2006. Il introduit notamment une procédure unifiée de permis, en substituant un système intégré à l’ancien montage en deux étapes.
Les régions et les tribunaux administratifs deviennent compétents pour trancher les litiges liés aux conventions d’aménagement urbain, que les communes peuvent désormais imposer via leurs plans d’urbanisme, avec des délais contraignants pour leur signature.
La planification spatiale fonctionne selon plusieurs niveaux hiérarchisés : la Politique de développement spatial nationale, les plans de développement régionaux, les plans locaux et les plans réglementaires. Pour tout document ayant un caractère contraignant, la participation du public est une obligation. Cette démarche s’appuie sur des documents analytiques qui servent de base à la décision, et qui sont particulièrement précieux pour l’élaboration des grands projets urbains.
Côté environnement, la loi sur l’environnement, la loi sur l’évaluation des impacts (EIA) et la loi sur la performance énergétique des bâtiments encadrent de près les projets urbains. Tout bâtiment neuf ou faisant l’objet d’une rénovation majeure doit disposer d’un certificat de performance énergétique valable 10 ans. Le Code de la construction impose désormais de prouver la conformité énergétique au stade du chantier, et non plus seulement au moment du permis.
Transports rapides : rail à grande vitesse et nouvelles gares comme moteurs urbains
La transformation urbaine ne se limite pas à l’immobilier. L’État prépare un choc d’investissements dans le rail et les transports collectifs, largement adossé à des financements européens et à des montages en partenariats public‑privé (PPP).
Vers un réseau de 700 km de lignes rapides
La République tchèque prévoit un réseau d’environ 700 km de lignes à grande vitesse (jusqu’à 320–350 km/h), pour un investissement total dépassant 40 milliards d’euros sur une vingtaine d’années. Ces nouvelles infrastructures doivent rapprocher Prague de Brno, Ostrava, Vienne ou Dresde, tout en libérant de la capacité sur les lignes existantes pour les trains régionaux.
Le corridor de Moravie entre Brno et Ostrava représente un investissement de 7 milliards d’euros.
En parallèle, la BEI prête 466 millions d’euros pour moderniser des lignes clés et déployer le système européen de signalisation ERTMS sur plus de 600 km de voies, dans le cadre d’un paquet d’environ 2 milliards déjà approuvé.
PRAK : connecter l’aéroport à la ville dense
Le projet PRAK vise à relier la station de métro Prague‑Veleslavín à l’aéroport Václav Havel par une nouvelle section ferroviaire incluant une gare souterraine. Le périmètre PPP couvre environ 14 km d’infrastructure à concevoir, construire, financer, exploiter et maintenir pour un coût estimé à 1,1 milliard d’euros. La procédure de préqualification est en cours, avec un dialogue compétitif attendu en 2025.
Au-delà de l’accès à l’aéroport, ce type de projet catalyse la restructuration des tissus urbains périphériques, la densification autour des gares et favorise l’extension des réseaux de tramways et de bus électriques.
Nouvelles gares, nouveaux quartiers
La modernisation de grandes gares se double presque systématiquement de projets urbains. À Prague, la redéfinition de la gare de Smíchov en terminal intermodal accompagne directement la création du quartier Smíchov City. La gare de Masaryk est en train d’être réaménagée pour mieux s’ouvrir sur la ville, avec une nouvelle plateforme au‑dessus des voies, en lien avec un vaste projet de bureaux et de commerces dessiné à l’origine par Zaha Hadid Architects.
Ailleurs dans le pays, la mise à niveau de gares dans les anciennes régions charbonnières bénéficie d’un volet spécifique : huit stations ont été retenues pour des subventions issues de la Public Sector Loan Facility (PSLF), l’un des instruments du Just Transition Mechanism européen, afin de soutenir une transition juste dans les territoires les plus marqués par le déclin industriel.
Routes, ponts et anneaux périphériques : une urbanisation sous contrainte de mobilité
La République tchèque ne mise pas que sur le rail. Le réseau autoroutier doit passer d’environ 1 500 km à 2 000 km d’ici 2033, via une série de projets, dont plusieurs en PPP (D4, D35, D3, D55). Le premier, la D4, d’une valeur de 440 millions d’euros, est déjà terminé et en exploitation.
C’est le montant en milliards de couronnes investi dans le tronçon 511 de la rocade extérieure de Prague, dont la livraison est prévue pour 2027.
À l’intérieur de la ville, de nouveaux ouvrages d’art modifient la géographie quotidienne. Le pont Dvorecký, exclusivement réservé aux transports publics, cyclistes et piétons, doit ouvrir début 2026 pour environ 1,5 milliard de CZK, avec au pied un mur d’escalade, un skatepark et un petit amphithéâtre. La reconstruction intégrale du pont de Libeň, pour 2,2 milliards de CZK, doit s’achever en 2025, pendant que le pont de Barrandov vient de terminer une rénovation lourde à 0,75 milliard.
Ces infrastructures routières et multimodales reconfigurent les flux, libèrent des axes pour les tramways et servent de prétexte à des requalifications d’espaces publics comme la place Venceslas ou la place Jiřího z Poděbrad.
L’adaptation climatique intégrée dans les projets urbains
L’autre grande toile de fond de ces transformations, c’est le dérèglement climatique. Le pays a vu sa température moyenne augmenter d’environ 0,3 °C par décennie, et une hausse supplémentaire d’1 °C est attendue d’ici 2030. Prague, dont le centre dépasse désormais les 10 °C de moyenne annuelle, a gagné 1,3 °C entre 1911‑1960 et 1961‑2010.
Les projections annoncent une explosion des « jours tropicaux » au‑delà de 30 °C et des nuits tropicales à plus de 20 °C, particulièrement dans les quartiers denses, où l’îlot de chaleur urbain affiche une intensité moyenne de 1,6 °C. La pluviométrie totale annuelle devrait rester stable, mais avec des hivers plus humides, des étés plus secs et une augmentation marquée des périodes sans pluie, donc des sécheresses. Les épisodes orageux intenses et événements extrêmes (tornades, tempêtes) devraient se multiplier.
Une stratégie nationale et un plan d’action
Dès 2015, la République tchèque a adopté une Stratégie nationale d’adaptation au changement climatique, alignée sur la stratégie européenne. Ce document évalue les impacts probables du climat sur la santé, les forêts, l’agriculture, l’eau, les villes, la biodiversité, le tourisme, les transports ou encore l’énergie, et propose des actions d’adaptation. Une version actualisée précise les objectifs pour 2030, avec une vision jusqu’en 2050.
Un Plan d’action national d’adaptation est ensuite venu traduire ces orientations en mesures concrètes.
Prague : de la stratégie aux projets très concrets
La capitale s’est dotée de sa propre Stratégie d’adaptation en 2017, avec la volonté affichée de réduire la vulnérabilité de la ville et d’améliorer la qualité de vie des habitants en combinant solutions fondées sur la nature, mesures technologiques et actions « douces » (information, systèmes d’alerte, éducation).
Un premier plan de mise en œuvre 2018‑2019 comprenait 47 mesures réparties en cinq grands thèmes (paysage ouvert, tissus bâtis, adaptation des bâtiments, gestion des risques, communication). Un second plan 2020‑2024 a approfondi cette logique avec des projets pilotes dans le district de Prague 6.
La ville participe aussi à des projets européens comme UrbanAdapt ou UNaLAb, centrés sur les infrastructures vertes et bleues, et a signé l’initiative Mayors Adapt, faisant d’elle un point nodal de la transition climatique en Europe centrale.
Nature en ville, eaux pluviales et mobilités durables
Concrètement, l’adaptation passe par la plantation d’arbres, la création de parcs et de bassins d’orage, la renaturation de berges ou la mise en place de toitures végétalisées et de systèmes de rétention d’eau. Des projets pilotes comme le parc de Dívčí Hrady, le parc‑suburbain de Soutok (Confluence), les aménagements anti‑inondation de Lipence ou de Čakovice, ou la plaine inondable de Maniny illustrent cette approche.
Des initiatives extramétropolitaines illustrent cette approche, notamment le programme transfrontalier **LIFE for MIRES**, qui œuvre à la restauration hydraulique des tourbières dans les massifs de la Šumava et de la Forêt bavaroise. Parallèlement, la stratégie d’adaptation des forêts développée par l’université Mendel près de Brno en est un autre exemple concret.
Dans les villes, la nature est mobilisée comme solution pour rafraîchir l’air, retenir l’eau, filtrer les polluants et offrir des espaces de détente. Là où ces solutions ne sont pas possibles, des mesures technologiques prennent le relais (systèmes de climatisation collective performants, revêtements innovants, bassins enterrés, capteurs et alertes).
Les plans de mobilité durable – notamment celui de Prague et ses environs – complètent le tableau, en réduisant la place de la voiture, en renforçant les transports publics et en encourageant le vélo, avec déjà plus de 2 300 km de pistes cyclables financées en partie par les fonds européens.
Villes intelligentes : données, capteurs et participation citoyenne
L’autre grande transformation des villes tchèques est numérique. Sous l’étiquette « smart city », plusieurs métropoles ont entrepris de se doter de plateformes de données, de capteurs, de systèmes de gestion de trafic ou de services numériques aux habitants.
Smart Prague 2030 : une feuille de route à six volets
Lancée en 2016, l’initiative Smart Prague repose sur une stratégie à horizon 2030 articulée autour de six thèmes : mobilité du futur, bâtiments et énergie intelligents, ville sans déchets, tourisme attractif, habitants et environnement urbain, et espace des données.
La mise en œuvre est confiée à l’entreprise municipale Operátor ICT (OICT), qui pilote aussi la carte de transport PID Lítačka. Environ 600 millions de couronnes ont déjà été fléchés vers des projets smart.
La plateforme de données Golemio centralise les informations urbaines (transports, énergie, environnement, services) pour les services municipaux, les chercheurs et parfois le public. L’application mobile My Prague informe quant à elle directement les habitants sur les services, les parcs, les événements culturels, la santé, le stationnement et les déchetteries.
Prague développe aussi un jumeau numérique en 3D, pour simuler l’impact des nouveaux projets sur le trafic, les réseaux, les microclimats ou la perception des espaces publics. Une plateforme de planification participative permet aux citoyens de visualiser les transformations proposées dans leur quartier et de formuler des retours.
Mobilités intelligentes et services urbains connectés
L’une des vitrines de la démarche smart reste la gestion du trafic. Un centre de gestion intelligent utilisant l’intelligence artificielle pour piloter les feux, analyser les flux ou prioriser les transports publics a permis de réduire d’environ 15 % les temps de trajet moyens depuis 2025.
Les arrêts de transports publics dits « intelligents » offrent Wi‑Fi, prises de charge, écrans indiquant les temps d’attente et parfois des capteurs environnementaux. Un système de collecte des déchets basé sur des capteurs dans les conteneurs a réduit de 30 % les déplacements des camions dans le centre‑ville.
Nombre de bornes de recharge pour véhicules électriques intégrées dans des lampadaires installées entre 2021 et 2022.
Brno et les autres : diffusion du modèle smart
À Brno, une plateforme de données géospatiales agrège les informations des différents services municipaux. La ville utilise l’IA pour ajuster les horaires des trams et bus en temps réel, anticipe les inondations grâce à un système de prévision à 6 heures et recourt également à des capteurs pour optimiser la collecte des déchets.
Le salon URBIS Smart City Fair, organisé chaque année à Brno, est devenu un rendez‑vous majeur pour les acteurs des villes intelligentes en Europe centrale, en lien avec les grands événements internationaux de Barcelone et Stavanger.
À l’échelle nationale, la stratégie SMART Czechia, élaborée par le ministère du Développement régional, cherche à diffuser ces bonnes pratiques dans les municipalités moyennes et petites, autour de trois piliers : population et communautés, économie locale, environnement de vie. L’enjeu est aussi de trouver des modèles de financement robustes pour ces solutions numériques, parfois coûteuses à long terme.
Des financements européens à grande échelle
Derrière la multiplication des chantiers, un élément financier clé apparaît : la capacité du pays à mobiliser les fonds européens. Pour la période 2021‑2027, la République tchèque a négocié 42,6 milliards d’euros, dont plus de 21 milliards au titre de la politique de cohésion. Les grands postes sont les suivants :
| Source de financement | Montant alloué |
|---|---|
| Fonds européen de développement régional (FEDER) | 10,3 Mds € |
| Fonds de cohésion | 6,6 Mds € |
| Fonds social européen+ | 4,5 Mds € |
| Fonds pour une transition juste | 1,6 Md € |
| Facilité pour la reprise et la résilience (subventions) | ~177 Mds CZK |
| Facilité pour la reprise et la résilience (prêts potentiels) | > 400 Mds CZK |
| Fonds de modernisation (énergie, mobilité propre) | ~150 Mds CZK |
Les programmes IROP (programme opérationnel intégré régional), Environnement, Transition juste, Transport, Technologies et applications pour la compétitivité ou encore Emploi+ irriguent directement les projets urbains, qu’il s’agisse de pistes cyclables, de tramways, de rénovation d’écoles et de bâtiments publics, de dépollution de friches, d’efficacité énergétique ou de mobilité propre.
Montant total des subventions obtenues par trois municipalités tchèques dans le cadre du Public Sector Loan Facility pour des projets de transition juste.
Une urbanisation sous fortes tensions, mais en transition
En filigrane de tous ces projets demeure une difficulté structurelle : le manque de synergie entre les différents niveaux de l’État, les municipalités et les acteurs du marché. Beaucoup de communes veulent agrandir leur parc de logements – environ trois quarts d’entre elles déclarent avoir cette intention – mais se heurtent à la rareté du foncier, à des procédures longues et à des capacités techniques limitées.
Les autorités nationales ont bien conscience de ces fragilités : un rapport de l’OCDE consacré à l’optimisation des investissements publics recommande de renforcer la planification stratégique, l’évaluation des projets et les compétences des autorités locales. Les nouveaux cadres législatifs, les programmes de subventions et l’appui des institutions européennes visent justement à combler ces lacunes.
La République tchèque mise sur le développement de villes plus denses, connectées, vertes et abordables comme levier d’avenir, malgré des tensions entre projets emblématiques à Prague, besoins nationaux en logement, contraintes climatiques, résistances locales et arbitrages budgétaires.
Reste à voir si, derrière les chiffres d’investissements et les rendus d’architectes, les habitants les plus vulnérables, les salariés du secteur public, les jeunes ménages ou les habitants des régions en transition parviendront à trouver dans ces nouveaux quartiers et ces nouvelles lignes de transport autre chose qu’un horizon de verre et de béton : un véritable droit à la ville.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en République tchèque pour chercher du rendement locatif et une exposition à la couronne tchèque (CZK). Budget alloué : 350 000 à 500 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Prague, Brno, Ostrava), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement de standing dans un quartier en développement de Prague ou un immeuble de petite taille à Brno, combinant un rendement locatif brut cible de 6–7 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels rafraîchissements) d’environ 400 000 euros.
La mission a inclus : sélection de la ville et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, notaire, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification en Europe centrale intégré à sa stratégie patrimoniale globale.
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