Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Louer un logement à long terme en Moldavie peut paraître simple au premier abord : les loyers restent abordables, les propriétaires sont nombreux à proposer leurs biens et la capitale, Chișinău, concentre l’essentiel de l’offre. Mais dès que l’on se penche sur la réalité du marché, la fiscalité, le droit local et les écarts de prix entre quartiers, on comprend vite qu’il vaut mieux arriver préparé. Cet article propose un guide pratique, fondé sur des données récentes et sur le cadre juridique moldave, pour ceux qui souhaitent s’installer durablement en Moldavie ou y investir en vue de louer.
Comprendre le marché locatif moldave
Le point de départ, pour tout projet de location à long terme, consiste à comprendre la dynamique du marché : niveaux de loyers, rendements, évolution récente des prix et différences entre les quartiers de Chișinău.
La Moldavie reste, à l’échelle européenne, un pays relativement bon marché. Le coût de la vie y est nettement plus faible que dans les capitales occidentales, ce qui attire expatriés, nomades numériques et investisseurs à la recherche de rendements locatifs élevés.
Rendements locatifs : un marché attractif pour les investisseurs
Les données disponibles montrent que la Moldavie offre des rendements bruts significativement au-dessus de la moyenne européenne. En 2025, le rendement locatif brut moyen s’établissait à 8,38 % au premier trimestre, puis à 8,65 % au troisième trimestre. Ces chiffres sont calculés principalement à partir des données de Chișinău, cœur du marché immobilier moldave.
Ces rendements sont dits « bruts » : ils ne tiennent pas compte des impôts, frais d’agence, coûts de réparation, charges de copropriété ou vacances locatives. Les analyses indiquent que les rendements nets, ceux qui restent effectivement dans la poche du propriétaire, sont en général inférieurs de 1,5 à 2 points de pourcentage. Autrement dit, un rendement brut de 8,5 % se traduit plutôt par un rendement net d’environ 6,5–7 % après prise en compte des principaux frais.
Les informations sur les prix de vente et les loyers proviennent de plateformes spécialisées comme Global Property Guide et de portails moldaves de petites annonces, notamment 999.md. Ces sources compilent les données par quartier et par type d’appartement.
Évolution des prix et tensions sur le marché
Le marché locatif moldave a connu une forte poussée des loyers entre 2022 et 2024. À Chișinău, les loyers ont augmenté d’environ 25 à 30 % sur cette période. Cette hausse s’explique par un faisceau de facteurs : inflation, tension entre offre et demande, augmentation du prix de vente au mètre carré, afflux de population lié notamment au contexte régional.
Les chiffres de la capitale illustrent ce mouvement. En 2023, le prix moyen d’un mètre carré dans Chișinău tournait autour de 1 070 €. Au premier semestre 2024, ce prix montait déjà à 1 370 € le mètre carré, et des hausses supplémentaires étaient anticipées au-delà de la mi‑2024, surtout dans les quartiers les plus demandés.
Le marché 2024 est décrit comme « stable mais en hausse », ce qui signifie que la demande reste soutenue, les loyers continuent de progresser, mais sans flambée incontrôlée. Une certaine normalisation s’est produite après le pic de demande lié aux premiers mois de la guerre en Ukraine, même si le niveau d’activité demeure élevé.
Niveaux de loyers à Chișinău
Pour se faire une idée concrète des prix, il est utile de regarder les fourchettes de loyers mensuels constatées dans la capitale pour des locations de longue durée, en euros comme en lei moldaves (MDL).
Loyers mensuels moyens (en euros)
Les données disponibles pour Chișinău indiquent, pour les locations à long terme :
| Type de logement | Fourchette moyenne (€/mois) |
|---|---|
| Appartement 1 chambre | 400 – 450 |
| Appartement 2 chambres | 500 – 550 |
| Appartement 3 chambres | 600 – 650 |
| Appartements les moins chers | dès 200 |
| Appartements haut de gamme | jusqu’à 3 000 |
Ces fourchettes restent indicatives : la localisation exacte, la surface, l’état de l’appartement, la qualité de la rénovation et les équipements (parking, mobilier, climatisation, ascenseur, vue, proximité d’un parc ou d’un lac) peuvent faire grimper – ou baisser – notablement le prix.
Loyers mensuels (en MDL) selon la localisation
En monnaie locale, les loyers varient fortement entre centre-ville et périphérie.
| Type / Localisation | Fourchette (MDL/mois) |
|---|---|
| 1 chambre – centre-ville | 8 500 – 16 000 |
| 1 chambre – hors centre | 5 896 – 10 000 |
| 3 chambres – centre-ville | 16 000 – 35 376,98 |
| 3 chambres – hors centre | 10 000 – 20 000 |
On voit que, pour un même type de logement, le centre peut coûter presque deux fois plus cher que les quartiers périphériques. Ce différentiel est au cœur des arbitrages à faire quand on cherche à louer durablement.
Quartiers de Chișinău : où louer à long terme ?
Pour une location longue durée, le choix du quartier joue un rôle clé, à la fois sur le budget, la qualité de vie et la perspective de revente ou d’investissement.
Les principaux secteurs de la capitale moldave sont : Center (secteur central), Botanica, Buiucani, Rîșcani, Ciocana et Telecentru. Il existe également des sous‑zones, comme Poșta Veche.
Le secteur central reste le plus cher et le plus demandé, notamment pour les expatriés, les salariés de bureaux et les administrations. À côté, d’autres quartiers offrent un compromis intéressant entre prix et qualité de vie.
On peut résumer les grandes tendances de prix et de positionnement comme suit :
| Quartier / Secteur | Positionnement locatif | Niveau de prix relatif |
|---|---|---|
| Center (centre-ville) | Plus recherché, cœur administratif et commercial | Très élevé |
| Botanica | Zones vertes, proximité de parcs et lacs | Élevé |
| Buiucani | Quartier prisé, assez résidentiel | Élevé |
| Rîșcani | Bon rapport qualité/prix | Modéré / abordable |
| Ciocana | L’un des plus accessibles pour de bonnes affaires | Abordable |
| Telecentru | Mix résidentiel, variable selon les rues | Moyen |
Les appartements situés près de parcs, de lacs ou sur de grands axes très desservis à Botanica, Rîșcani, Ciocana ou Buiucani sont également très recherchés, ce qui tire les loyers vers le haut, parfois presque au niveau du centre.
Pour un budget serré, les secteurs de Ciocana et Rîșcani sont régulièrement cités comme offrant les meilleurs compromis entre prix et emplacement, notamment pour des locations de longue durée.
Plateformes et agences : où chercher une location longue durée ?
Le marché moldave est assez fragmenté : on y trouve de grandes plateformes de petites annonces, des agences locales et quelques sites spécifiquement orientés vers les locations à long terme.
Parmi les sources de données et d’annonces les plus utilisées, on retrouve :
– des portails généralistes comme 999.md, utilisés à la fois pour la vente et la location ;
– des agences et portails spécialisés comme Acces Imobil ou CVS.md ;
– des intermédiaires de gestion locative et d’administration de biens (Chirii.md, Rental.md, RentService.md, etc.), centrés pour la plupart sur Chișinău.
Pour les locations d’appartements à long terme à Chișinău, CVS.md est fréquemment cité comme une bonne porte d’entrée. Le site permet de filtrer par quartier, nombre de pièces, surface, prix, et propose une offre orientée résidences principales plutôt qu’hébergement de courte durée.
Il est conseillé, lors de la consultation de ces plateformes, de vérifier systématiquement si les charges sont incluses ou non dans le loyer affiché (électricité, eau, chauffage, internet). La pratique la plus courante reste un loyer « nu », les charges étant facturées à part, sur relevé ou de manière forfaitaire. Les locataires étrangers doivent être particulièrement attentifs à ce point, car les annonces ne sont pas toujours explicites.
Coût de la vie et capacité à payer un loyer sur le long terme
Louer à long terme ne se résume pas au seul montant du loyer. Il faut intégrer le coût de la vie local, le niveau de salaires et la structure des dépenses courantes pour évaluer la soutenabilité économique de la location sur plusieurs années.
Revenus moyens et dépenses types
Les données disponibles situent le salaire mensuel net moyen, après impôts, autour de 13 152,74 MDL. Le coût de la vie à Chișinău est estimé à environ 19 564 MDL pour une personne seule, et 42 008 MDL pour une famille de quatre.
Pour un Moldave moyen, le budget logement représente une part importante du revenu, surtout dans le centre de la capitale.
Quelques ordres de grandeur complémentaires sont donnés en dollars pour différents profils :
| Profil | Coût de la vie estimé (US$/mois) |
|---|---|
| Nomade numérique | 1 960 |
| Expatrié | 1 117 |
| Résident local | 498 |
On constate que le niveau de vie d’un local, rapporté en dollars, reste nettement inférieur à celui des expatriés et des télétravailleurs étrangers, ce qui explique l’attractivité de la Moldavie pour ces derniers.
Charges courantes : logements et transports
Au-delà du loyer, il faut ajouter les charges essentielles : services publics, internet, transport.
Pour un appartement de 85 m², les charges mensuelles de base (électricité, chauffage, eau, ordures) sont d’environ 2 947,04 MDL. L’accès à l’internet haut débit (au moins 60 Mbps) revient à quelque 177,52 MDL par mois. Un abonnement de transport public mensuel coûte environ 234 MDL.
On peut résumer ces coûts comme suit :
| Poste de dépense | Coût mensuel estimé (MDL) |
|---|---|
| Charges de base (85 m²) | ~ 2 947 |
| Internet haut débit | ~ 178 |
| Abonnement transport public mensuel | ~ 234 |
Pour un locataire, ces montants viennent en sus du loyer et doivent être pris en compte dans le budget global. Dans de nombreux contrats, ces frais restent à la charge du locataire, le propriétaire se limitant au paiement de la taxe foncière ou des charges de copropriété structurelles.
Comparaison internationale
Pour se repérer, certaines études comparent le coût de la vie à Chișinău avec d’autres grandes villes :
– environ 78 % moins cher que New York ;
– environ 32 % moins cher que Buenos Aires ;
– environ 56 % moins cher que Helsinki.
Pour un Européen de l’Ouest ou un Nord-Américain, le coût de la vie dans certaines destinations permet de louer un logement de meilleure qualité ou plus spacieux avec un budget équivalent, voire inférieur, à celui d’un petit appartement dans sa ville d’origine.
Cadre juridique de la location longue durée
L’un des aspects les plus importants, et les plus méconnus des étrangers, tient au droit local. En Moldavie, le cadre juridique des baux est principalement structuré par le Code civil de 2003 (Livre III – Obligations), la Loi sur le bail de 1992 (qui ne s’applique pas aux logements d’habitation) et la Loi sur le logement de 2015. Le système est souvent qualifié de « pro‑propriétaire » dans la pratique, même si les textes visent un équilibre.
Types de contrats et durée
Pour une location résidentielle à long terme, le contrat est généralement conclu pour une durée minimale d’un an. Des baux plus courts existent bien sûr, notamment pour les séjours de quelques mois, mais dans le segment « long terme », la norme se situe autour de 12 mois, renouvelables.
Juridiquement, plusieurs types de baux coexistent :
– les baux à durée déterminée, prévoyant une date de début et une date de fin précises (par exemple, un contrat de 12 ou 24 mois) ;
– les baux à durée indéterminée, qui se renouvellent périodiquement (le plus souvent de mois en mois), moyennant un préavis pour y mettre terme.
Le Code civil fixe par ailleurs une durée maximale très large pour certains types de baux (jusqu’à 99 ans), ce qui concerne surtout les biens commerciaux et les baux de très longue durée, peu utilisés pour l’habitation courante.
À Chișinău, les agences indiquent qu’il est courant, pour les locations de longue durée, de signer un bail d’un an, avec possibilité de renouvellement sur accord des deux parties. Pour les étrangers, cette formule permet à la fois de stabiliser le loyer et de conserver une certaine flexibilité.
Clauses essentielles du contrat
Le droit moldave exige que tout contrat de location immobilière soit conclu par écrit et contienne les éléments suivants :
Un bail de location doit impérativement mentionner : l’identité complète des parties (propriétaire et locataire), une description précise du bien (adresse, type, surface, annexes), le montant du loyer et ses modalités de paiement, la durée du contrat ainsi que les conditions de renouvellement ou de résiliation, et enfin les dispositions concernant la caution, les réparations, les charges et l’usage du bien.
En pratique, il est fortement recommandé de s’assurer que le contrat mentionne aussi la répartition des charges (électricité, gaz, eau, internet, chauffage, frais de copropriété), la politique en cas de sous-location et les règles de conduite (animaux, bruit, modifications intérieures).
Enregistrement et fiscalité du bail
Un point technique mais crucial concerne l’enregistrement du contrat. Deux types de formalités peuvent entrer en jeu :
– l’enregistrement dans le registre immobilier (Real Estate Register) pour les baux de plus de trois ans ;
– la déclaration du contrat auprès du Service des impôts (State Tax Service) pour la fiscalité.
Pour les baux d’habitation classiques d’un an, l’inscription au registre immobilier n’est en principe pas obligatoire. En revanche, la déclaration auprès de l’administration fiscale l’est. Le propriétaire doit enregistrer le contrat dans un délai très court (certains textes évoquent 3 jours, d’autres 7 jours) à compter de sa signature, puis s’acquitter d’un impôt mensuel équivalant à 7 % du loyer contractuel s’il est résident.
Cette obligation concerne également les locations conclues via des plateformes de type Airbnb ou Booking, lorsque le propriétaire n’est pas enregistré comme entrepreneur mais tire un revenu locatif de son bien.
Pour le locataire, le fait que le bail soit déclaré et fiscalisé représente une sécurité : en cas de litige ou de besoin d’assistance (par exemple pour une expulsion contestée), un contrat enregistré aura plus de poids devant les autorités. Les inspections menées par le fisc moldave ont d’ailleurs déjà détecté plusieurs milliers de propriétaires ne déclarant pas leurs revenus locatifs, avec à la clé rappels de taxes, pénalités et amendes.
Droits et obligations du locataire
Le locataire bénéficie de droits fondamentaux, même si le système favorise souvent le propriétaire dans la pratique.
Parmi ces droits, on peut citer : les droits de l’homme, les droits civils, les droits politiques, les droits économiques, les droits sociaux, et les droits culturels.
– le droit à un logement habitable, conforme aux normes de santé et de sécurité (eau potable, installation électrique et de chauffage sûres, conditions de salubrité minimales) ;
– le droit au respect de la vie privée : le propriétaire doit prévenir à l’avance – en général 24 à 48 heures – avant toute visite, sauf urgence, et intervenir à des heures raisonnables ;
– la protection contre l’expulsion illégale : le propriétaire ne peut pas mettre un locataire à la porte sans motif valable ni procédure judiciaire.
Le locataire a aussi des obligations claires :
– payer le loyer aux dates prévues par le contrat ;
– utiliser le logement conformément à sa destination (habitation) et aux termes du bail ;
– signaler sans délai au propriétaire tout problème de structure ou de fonctionnement ;
– assumer les petites réparations liées à l’usage courant et les dommages causés par lui-même, sa famille ou ses invités ;
– respecter la tranquillité de l’immeuble et les règles de copropriété (bruit nocturne, propreté, etc.) .
En cas de détérioration importante du logement non imputable au locataire (par exemple un problème structurel, une panne majeure de chauffage en hiver), celui‑ci peut demander une baisse de loyer, voire une résiliation anticipée si le bien devient inutilisable.
Droits et obligations du propriétaire
Le propriétaire, de son côté, dispose du droit le plus évident : percevoir le loyer aux conditions convenues. Il peut aussi, en respectant les délais de préavis et les motifs prévus par la loi, demander la résiliation du bail.
Ses principales obligations incluent :
Le propriétaire doit : délivrer un logement en bon état et conforme à l’usage prévu au contrat ; prendre en charge les réparations lourdes (toiture, structure, chauffage central, canalisations principales, etc.) ; intervenir dans un délai raisonnable en cas de problème grave affectant l’usage normal du logement ; respecter la vie privée du locataire et ne pénétrer dans les lieux qu’avec son accord ou en cas d’urgence manifeste.
En cas de non‑paiement du loyer pendant trois mois consécutifs, de dégradation importante du logement ou d’usage non conforme au contrat (activité illégale, sous‑location sauvage, transformation sans autorisation), le propriétaire peut saisir le tribunal pour demander la résiliation anticipée du bail et, le cas échéant, l’expulsion du locataire.
Les litiges locatifs sont tranchés par les juridictions ordinaires ; il n’existe pas de tribunal spécialisé en matière locative. Les affaires prennent en moyenne environ six mois pour être résolues, d’où l’intérêt de privilégier le dialogue et, si possible, la médiation avant de s’engager dans une procédure judiciaire lourde.
Caution et état des lieux
La législation moldave ne fixe pas, pour les logements privés, de plafond légal explicite pour le dépôt de garantie. Son montant doit toutefois être clairement indiqué dans le contrat. En pratique, les propriétaires exigent souvent l’équivalent d’un mois de loyer, parfois deux, surtout pour les appartements meublés de standing ou destinés à des étrangers.
Ce dépôt sert à couvrir les éventuels loyers impayés, les charges non soldées et les dégradations au‑delà de l’usure normale. Pour éviter les contestations au moment de la restitution, il est fortement conseillé de réaliser un état des lieux d’entrée détaillé : inventaire du mobilier, description précise de l’état des sols, murs, appareils ménagers, photographies datées. Plus ce document est complet, moins le retour de la caution sera conflictuel.
À la fin du bail, le locataire doit restituer le logement dans un état « normal » compte tenu de l’usage raisonnable. Les travaux de remise en état liés à une utilisation abusive ou à des dégradations manifestes peuvent être déduits de la caution, mais pas l’usure naturelle.
Charges, réparations et entretien : qui paie quoi ?
Une source de conflit fréquente entre propriétaires et locataires tient à la répartition des réparations. Le droit moldave s’inspire de principes largement partagés dans d’autres pays, en distinguant gros entretien à la charge du propriétaire et petites réparations à la charge de l’occupant.
Réparations à la charge du propriétaire
Le propriétaire doit prendre en charge tout ce qui touche à la structure et aux systèmes essentiels du logement, sauf si le contrat prévoit explicitement une autre répartition – dans la limite de ce que la loi autorise.
Cela inclut notamment :
L’employeur est tenu d’assurer l’entretien et la réparation des éléments structurels et des équipements fournis avec le logement de fonction. Cela comprend la structure du bâtiment (fondations, murs porteurs, toiture), les installations de chauffage et de plomberie principales, l’installation électrique, la remise en état des dommages structurels (infiltrations, affaissements, fissures importantes), ainsi que la réparation ou le remplacement des appareils fournis (chauffe-eau, cuisinière, électroménagers) en cas de panne due à l’usure normale.
Le propriétaire a également l’obligation de traiter les problèmes de salubrité qui ne sont pas imputables au locataire : moisissures structurelles, infiltration persistante, infestation de nuisibles lorsque l’origine provient du bâtiment et non du comportement du locataire.
Si, après avoir été prévenu par écrit, le propriétaire ne réagit pas dans un délai raisonnable à une situation urgente, le locataire peut, dans certains cas, faire effectuer les travaux indispensables et demander ensuite le remboursement ou l’imputation sur les loyers à venir, en s’appuyant sur les dispositions du Code civil relatives à la défaillance du bailleur.
Réparations et entretien à la charge du locataire
Le locataire prend en charge : les charges locatives et les réparations d’entretien courant.
Le locataire est responsable des menues réparations dues à l’usage normal (changement d’ampoules, petits travaux de peinture, entretien des joints, débouchage de siphon en cas de mauvaise utilisation), de l’entretien courant (aération, nettoyage), des dégradations causées par sa faute ou celle de ses proches, et de la remise en état en cas de modifications non autorisées si le propriétaire l’exige.
Une règle simple s’applique : tout ce qui relève de l’usure normale est supporté par le propriétaire, tout ce qui découle d’un usage non conforme ou négligent est à la charge du locataire. Pour éviter les surprises, ces principes doivent être repris dans le contrat, avec si possible des exemples concrets.
Loyer, charges et fiscalité : bien calculer son budget de long terme
Pour louer un bien en Moldavie, que l’on soit locataire ou propriétaire-investisseur, il est crucial de comprendre la mécanique fiscale et les coûts cachés.
Pour le propriétaire : impôts et rentabilité nette
Le propriétaire personne physique résidente est soumis à un impôt forfaitaire de 7 % sur le montant brut du loyer perçu, sans possibilité de déduire les dépenses (entretien, réparations, amortissement, etc.). Une méthode alternative existe, reposant sur un abattement de 20 % et un taux de 10 % sur le revenu net, ce qui revient techniquement à un taux effectif proche de 8 % ; mais dans la pratique, le régime simplifié à 7 % sur le brut est la référence couramment citée pour les locations résidentielles.
Les non‑résidents sont taxés à 12 % sur les revenus locatifs de source moldave.
Lorsqu’un bien locatif est détenu par une société, les revenus sont imposés au taux de l’impôt sur les sociétés (12%). Cette structure permet de déduire les frais liés au bien (réparations, amortissement, charges diverses). Le choix entre détention directe ou via une société doit s’aligner sur la stratégie globale de l’investisseur.
Pour les investisseurs, cela signifie qu’un rendement brut de 8,5–9 % se transformera, après impôt et charges, en un rendement net sensiblement plus bas, mais néanmoins attractif au regard d’autres marchés.
Pour le locataire : loyer, charges, transport
Du côté du locataire, le budget mensuel doit intégrer :
– le loyer net (souvent hors charges) ;
– les charges courantes liées au logement (services publics, internet) ;
– les frais de transport si le logement n’est pas proche du lieu de travail ou d’études.
Pour une personne seule vivant dans un appartement 1 chambre en centre‑ville, un scénario réaliste pourrait ressembler à ceci (en MDL) :
| Poste | Montant mensuel estimé (MDL) |
|---|---|
| Loyer 1 chambre centre (milieu de fourchette) | ~ 12 000 |
| Charges de base (85 m², à ajuster pour une petite surface) | ~ 2 500 – 3 000 |
| Internet | ~ 180 |
| Abonnement transport public | ~ 234 |
| Autres dépenses (alimentation, loisirs, santé, etc.) | variable |
Pour beaucoup d’expatriés, la charge totale reste raisonnable ; pour un Moldave rémunéré au salaire moyen, en revanche, s’installer dans le centre de Chișinău exige souvent des arbitrages importants ou la colocation.
Avantage des contrats longs pour les deux parties
Dans un contexte de loyers en hausse, un contrat à long terme peut être gagnant-gagnant. Du côté du propriétaire, il assure une stabilité des revenus et réduit les périodes de vacance locative. Du côté du locataire, il permet de se protéger, au moins pour une durée, contre de nouvelles augmentations de loyers.
Les analyses de marché indiquent que les conditions actuelles sont favorables aux contrats à long terme, particulièrement pour les biens de qualité dans les quartiers recherchés. Il est donc conseillé aux locataires, lorsqu’ils trouvent un logement convenable à un bon prix, de négocier un bail de plusieurs années ou un loyer fixe garanti pour une période minimale. Une indexation modérée du loyer peut ensuite être prévue après cette période initiale.
Louer ou acheter : arbitrer dans un marché en hausse
La question se pose très vite pour ceux qui envisagent de rester longtemps en Moldavie : vaut‑il mieux continuer à louer ou acheter un bien, éventuellement à crédit, pour s’y installer ou le mettre en location ?
Tendances des prix de vente et perspectives
Les chiffres récents montrent une tendance haussière des prix de vente à Chișinău. Entre 2023 et le premier semestre 2024, le prix moyen au mètre carré est passé de 1 070 € à 1 370 €, avec des prévisions de hausse supplémentaire, surtout dans les quartiers recherchés (centre, Botanica, Buiucani, secteurs proches des parcs).
Pour 2025, les anticipations évoquent une augmentation des loyers de 5 à 10 % sous l’effet de l’inflation et de la reprise économique, mais aussi une hausse plus marquée des prix de vente dans les zones les plus prisées. Le marché devrait donc devenir plus compétitif, en particulier pour les primo‑accédants dont le pouvoir d’achat progresse moins vite que les prix.
Avantages et inconvénients de la location sur le long terme
La location offre plusieurs atouts :
La location offre une grande flexibilité, permettant de changer de quartier, de type de logement ou même de pays sans avoir à vendre un bien. Elle implique des coûts initiaux faibles, sans besoin d’un apport massif, ni de droits d’enregistrement, de frais de notaire ou de dossier hypothécaire. Enfin, elle présente un risque limité, car en cas de problèmes économiques ou personnels, il est plus simple de réduire ses dépenses ou de déménager.
En contrepartie, louer ne permet pas de constituer de capital. Sur la durée, les loyers versés ne créent aucun patrimoine, et le locataire reste exposé au risque de hausses futures des loyers, à la décision du propriétaire de vendre ou de ne pas renouveler le bail.
Avantages et contraintes de l’achat
L’achat, de son côté, est présenté par de nombreux spécialistes locaux comme la solution la plus avantageuse pour ceux qui projettent un avenir à long terme à Chișinău.
Parmi les arguments en faveur de l’acquisition :
– des taux hypothécaires en baisse et des programmes de soutien comme « Prima Casă Plus », qui facilitent l’accès au crédit pour les résidents ;
– la possibilité de verrouiller un coût mensuel (remboursement de crédit) parfois proche d’un loyer, tout en construisant un patrimoine ;
– la perspective de plus‑value à la revente dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier ;
– la possibilité, en cas de départ, de générer un revenu locatif en louant son bien à long terme.
L’achat immobilier représente un engagement de long terme avec des coûts initiaux significatifs (frais, taxes, travaux) et oblige l’acquéreur à assumer seul l’entretien et les impôts fonciers. Cette option n’est pas adaptée aux personnes incertaines de leur durée de résidence.
Comment trancher ?
En pratique, la ligne de partage se situe souvent autour de la durée de présence prévue :
– pour un séjour de quelques mois à deux ans, la location conserve tout son sens : elle évite l’exposition au marché immobilier et permet d’apprendre à connaître la ville et ses quartiers avant de prendre une décision plus lourde ;
– pour une installation de plusieurs années, surtout si l’on dispose d’un apport ou d’un accès au crédit, l’achat peut devenir l’option la plus rentable à long terme, d’autant que la location d’un bien correctement situé reste facile dans le contexte actuel.
Des agences comme Acces Imobil proposent un accompagnement sur ces questions, en fournissant des analyses personnalisées des coûts comparés du loyer et du crédit, en fonction du quartier, du type de bien et de la situation de l’acheteur.
Conseils pratiques pour louer sereinement à long terme en Moldavie
Même si le cadre légal est détaillé, la réalité du terrain met en jeu des réflexes de prudence très concrets, surtout pour les étrangers.
Vérifier le sérieux des interlocuteurs
Le marché moldave compte de nombreuses agences, mais aussi des intermédiaires informels, voire des acteurs peu scrupuleux. Lors d’une recherche en ligne, il est utile :
– d’examiner la qualité du site de l’agence (présentation, mentions légales, coordonnées complètes) ;
– de vérifier la réactivité à un premier contact par mail ou téléphone ;
– de se méfier des annonces aux photos floues ou trop petites, susceptibles de cacher des défauts ;
– de recouper les informations avec d’autres plateformes (par exemple voir si le même bien apparaît sur 999.md ou CVS.md avec des détails cohérents).
Pour les étrangers, le recours à une agence reconnue ou à un prestataire de gestion locative disposant d’une clientèle d’organisations internationales peut réduire les risques.
Prêter attention aux clauses du contrat
Au moment de signer, certains points doivent faire l’objet d’une attention particulière :
Le bail doit préciser la durée exacte, les conditions de renouvellement et de résiliation (préavis, motifs), le montant et la restitution de la caution, la répartition des charges, les règles sur les animaux et l’hébergement de proches, ainsi que les restrictions concernant la sous-location et l’usage professionnel du logement.
Il est toujours préférable de faire traduire le contrat ou de se le faire expliquer par un professionnel si l’on ne maîtrise pas le roumain.
Documenter l’état du logement
Un état des lieux d’entrée précis constitue une assurance pour les deux parties. Il est judicieux de :
Pour éviter tout litige à la fin du bail, il est essentiel de réaliser un inventaire complet à l’état des lieux d’entrée. Cela implique de noter par écrit toute anomalie préexistante (traces d’humidité, meuble abîmé, défaut mineur), de photographier systématiquement les pièces, les appareils électroménagers et les surfaces, puis d’annexer cet inventaire au contrat de location ou à un document signé par les deux parties.
Ce travail peut sembler fastidieux, mais il évite bien des malentendus au moment du départ.
Entretenir une relation de confiance avec le propriétaire
Une relation stable et transparente entre propriétaire et locataire est particulièrement précieuse dans un marché en hausse. Les analyses locales insistent sur les avantages, pour le locataire, de construire une relation de long terme avec un propriétaire raisonnable, qui préfère conserver un bon locataire à un prix stable plutôt que de multiplier les changements pour grappiller quelques dizaines d’euros.
Informer rapidement le propriétaire de tout problème, respecter les délais de paiement, proposer une prolongation de bail bien avant l’échéance sont autant de gestes qui contribuent à cette stabilité. Dans certains cas, ils peuvent même aider à négocier une limitation des hausses de loyers ou la prise en charge plus souple de certaines réparations.
Conclusion
Louer un bien immobilier à long terme en Moldavie, et plus particulièrement à Chișinău, suppose de combiner plusieurs niveaux de réflexion. Le premier concerne le budget et le choix du quartier, dans un marché où les loyers ont nettement augmenté mais restent attractifs pour les expatriés et les investisseurs. Le second touche au droit : comprendre ses droits et obligations, veiller à la rédaction et à l’enregistrement du bail, anticiper les enjeux fiscaux.
Dans un contexte de hausse des prix immobiliers et de rendements locatifs élevés, le choix dépend de la durée du projet. Pour un séjour limité, la location est recommandée. Pour un projet à long terme, l’investissement immobilier, potentiellement via un crédit soutenu par des dispositifs locaux, est à étudier.
En combinant information juridique fiable, connaissance des prix par quartier, vigilance dans le choix des interlocuteurs et soin apporté à la relation avec le propriétaire, il est possible de louer en Moldavie dans de bonnes conditions, que l’on soit simple résident, nomade numérique ou investisseur à la recherche de rendement et de stabilité.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Moldavie pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie en transition. Budget alloué : 200 000 à 300 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Chișinău, Bălți, Orhei), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier en développement de Chișinău, combinant rendement locatif brut cible de 7 à 9 % « plus le rendement est grand, plus le risque est important » et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 230 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer ce nouvel actif moldave dans la stratégie patrimoniale globale de l’investisseur.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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