Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps ignorée des investisseurs internationaux, la Moldavie s’invite désormais dans le radar des acheteurs de résidences secondaires. Entre prix encore abordables, rendements locatifs élevés, montée du tourisme rural et viticole, et trajectoire d’intégration européenne, le pays se positionne comme un marché de niche, mais de plus en plus structuré. Derrière l’image d’un petit État agricole coincé entre la Roumanie et l’Ukraine, on trouve un marché immobilier en pleine mutation, avec un segment des résidences secondaires qui profite clairement de cette dynamique.
Un contexte économique et immobilier qui change de dimension
La Moldavie reste l’un des pays les plus modestes d’Europe, mais sa trajectoire économique et politique a changé de cap. Après une contraction en 2022, le PIB est reparti à la hausse, avec une croissance estimée à 0,7 % en 2023 puis 2,6 % en 2024. Le Fonds monétaire international et la Commission européenne tablent désormais sur une progression annuelle proche de 4 % à moyen terme, tandis que l’inflation, qui culminait à près de 30 % en 2022, est revenue autour de 5 %, dans la cible de la banque centrale.
L’intégration européenne est désormais concrète, marquée par des étapes formelles comme la candidature, l’obtention du statut de pays candidat, l’ouverture des négociations d’adhésion et un référendum constitutionnel. Parallèlement, les agences de notation Fitch et S&P maintiennent une appréciation prudente mais stable du risque souverain, avec des notes de type ‘B’ ou ‘B+’ et des perspectives stables.
Dans ce contexte, le marché immobilier profite d’un double effet. D’un côté, la chute spectaculaire du taux directeur de la Banque nationale, passé d’un pic de 21,5 % fin 2022 à 3,6 % en 2024, a redonné de l’air au crédit. De l’autre, la faiblesse durable des alternatives d’investissement incite les ménages et la diaspora à se tourner vers la pierre, y compris pour des biens qui ne sont pas leur résidence principale.
Les nouveaux prêts immobiliers aux particuliers ont atteint 7,05 milliards de lei moldaves entre janvier et novembre 2024, soit plus du double du volume de l’ensemble de l’année 2023.
Des prix toujours bas à l’échelle européenne, mais en forte hausse
Pour qui vient d’Europe occidentale, le contraste reste saisissant. Le niveau de prix historique de la capitale montre à quel point le marché part de bas. Début 2010, l’appartement moyen à Chișinău se négociait autour de 600 euros le mètre carré, avec un point bas voisin de 525 €/m² en 2011. Depuis, la progression est continue, avec une nette accélération à partir de 2018.
Le tableau suivant résume l’évolution des prix moyens des appartements à Chișinău sur les deux dernières décennies.
| Année | Prix moyen appartement à Chișinău (€/m²) |
|---|---|
| 2007 | 850 |
| 2011 | 525 |
| 2015 | 565 |
| 2018 | 635 |
| 2019 | 650 |
| 2020 | 705 |
| 2021 | 850 |
| 2022 | 960 |
| 2023 | 1 070 |
| 2024 | 1 540 |
| 2025* | ~1 720 (pic historique mentionné) |
estimation issue des données du 1er trimestre 2025
En un an (2023-2024), le prix moyen au m² a bondi de près de 44% pour atteindre 1 540 €/m², avec des projections à 1 900 €/m² pour le neuf début 2025. Cette hausse est due à la raréfaction des logements neufs, à l’assouplissement du crédit, aux programmes publics d’aide (Prima Casă) et à l’afflux de capitaux locaux et de la diaspora.
Malgré cela, la Moldavie reste très compétitive par rapport à d’autres capitales européennes. Pour un budget de 80 000 à 150 000 euros, il est possible d’acquérir un appartement moderne dans le centre ou à Buiucani, avec des valeurs unitaires comprises entre 1 000 et 1 400 €/m². Dans des quartiers plus périphériques comme Rîșcani ou Botanica, des logements rénovés d’époque soviétique se négocient souvent entre 800 et 1 000 €/m².
Le prix d’entrée pour une maison traditionnelle à la campagne en Moldavie, rendant l’immobilier régional très attractif pour les acheteurs étrangers.
Une demande portée par Chișinău, les villes secondaires et les campagnes touristiques
Le marché de l’immobilier moldave est massivement polarisé. Environ 70 % de l’ensemble des transactions immobilières du pays se concentrent à Chișinău, et près de 80 % des offres de vente d’appartements et de maisons concernent aujourd’hui la capitale ou sa périphérie. Ce basculement, qui succède à une répartition autrefois plus équilibrée entre capitale et régions, reflète l’urbanisation accélérée, l’émigration de jeunes actifs depuis les zones rurales et l’attrait des investisseurs pour un environnement où la demande est plus prévisible.
Pour les résidences secondaires, trois grands profils de localisations se détachent : la capitale elle-même, les villes régionales et les territoires ruraux ou viticoles.
Chișinău, cœur du marché et laboratoire des résidences secondaires urbaines
Chișinău s’impose comme la porte d’entrée quasi obligée pour qui souhaite acquérir une résidence secondaire en Moldavie. Les quartiers centraux comme Centru, Rîșcani, Botanica ou Buiucani concentrent des immeubles historiques, des blocs soviétiques rénovés et des ensembles modernes, avec un panel de biens adaptés aussi bien à un usage pied-à-terre qu’à la location longue durée ou à la location de courte durée de type “holiday rental”.
Plus de 11 000 achats d’appartements ont été enregistrés à Chișinău sur les neuf premiers mois de 2024, soit une hausse d’environ 8,5 % sur un an.
Les quartiers périphériques ou en banlieue immédiate, comme Durlești ou Sîngera, voient se développer des complexes résidentiels de maisons individuelles et de villas, parfois positionnés sur un créneau semi-touristique. Des propriétés comme “Villa la Vida & Spa” à Durlești illustrent ce segment hybride, à la fois résidence secondaire pour la clientèle locale et bien exploitable en location événementielle ou de week-end.
Bălți, Cahul, Orhei et le réseau des villes secondaires
Au nord, la ville de Bălți constitue un second pôle urbain important, avec des appartements en centre-ville autour de 40 000 à 75 000 euros, donc nettement en dessous des valeurs de la capitale. Pour un investisseur visant une résidence secondaire destinée à la location à l’année, les rendements attendus y sont généralement plus élevés, avec des estimations tournant autour de 8 à 10 % selon les segments.
La ville de Cahul, au sud, est connue pour ses sources thermales et ses paysages campagnards. Son marché immobilier propose des appartements urbains à bas prix (souvent entre 500 et 650 €/m² au centre-ville) ainsi que des maisons ou pensions près des stations balnéo-climatiques. Ces biens sont adaptés à un usage mixte : servir de résidence secondaire pour le propriétaire, tout en étant loués à des curistes ou des touristes visitant les spas et les zones naturelles pendant ses absences.
Orhei, dans la région Centre, profite quant à lui de la proximité de la réserve culturel-naturelle d’Orheiul Vechi. Des maisons de ville rénovées, des pensions familiales et de petites structures de type eco-lodge y sont de plus en plus prisées par les Moldaves aisés et la diaspora en quête d’une résidence secondaire à vocation touristique, avec la possibilité d’accueillir des visiteurs attirés par les monastères rupestres, les gorges et le patrimoine archéologique.
Campagnes, vignobles et tourisme rural : le terrain de jeu des résidences secondaires
L’autre face du marché des résidences secondaires moldaves se trouve dans les campagnes, les villages viticoles et les zones de nature. Le pays dispose de plus de 15 000 attraits anthropiques, de centaines de sites naturels et de quelque 150 domaines viticoles, dont certains mondialement connus comme Cricova ou Mileștii Mici. Pourtant, le poids du tourisme dans le PIB reste faible, la capacité d’hébergement est sous-utilisée et la plupart des infrastructures de séjour haut de gamme sont concentrées à Chișinău.
Le développement de clusters touristiques, soutenu par le PNUD et l’UE, a permis à des micro-régions moldaves comme celle du ‘Heart of Nistru’ de structurer une offre d’hébergement à partir de maisons traditionnelles rénovées. La fréquentation touristique y est passée de zéro en 2018 à plus de 100 000 visiteurs en 2023, stimulant la demande pour des logements de charme et créant des opportunités de conversion de maisons villageoises en résidences secondaires à usage mixte.
Dans les régions viticoles, les maisons rurales se négocient encore fréquemment entre 300 et 500 €/m², avec des budgets totaux allant de 25 000 à 150 000 euros pour de petits domaines ou des maisons proches des vignobles. À Cricova, où l’on compte déjà plus d’une centaine de locations de vacances recensées sur les grandes plateformes, des propriétés privées comme “Villa Winery” ou des maisons d’hôtes indépendantes combinent résidence secondaire, activité œnotouristique et location saisonnière.
Des résidences secondaires de plus en plus tournées vers la location
L’essor du marché des résidences secondaires en Moldavie ne tient pas seulement à un arbitrage “qualité de vie vs. prix”. Il est aussi étroitement lié à la montée du marché locatif, en particulier à Chișinău et dans les régions touristiques.
Entre 2022 et 2024, les loyers moyens des appartements dans la capitale ont augmenté d’environ 25 à 30 %, sous l’effet combiné d’une offre limitée, de l’arrivée de réfugiés ukrainiens, de la progression du nombre de ménages locataires (15 % aujourd’hui contre 6 % il y a vingt ans) et de la formalisation progressive des baux. Le composant “loyer” de l’indice des prix à la consommation a ainsi progressé bien plus vite que l’inflation globale, atteignant un rythme annuel supérieur à 18 % fin 2024.
Les loyers pratiqués en milieu urbain pour des appartements similaires servent de référence pour estimer les revenus locatifs bruts potentiels d’une résidence secondaire.
| Type d’appartement à Chișinău | Loyer moyen mensuel 2022 (EUR) | Loyer moyen mensuel 2024 (EUR) |
|---|---|---|
| 1 chambre | 250 – 300 | 400 – 450 |
| 2 chambres | 300 – 400 | 500 – 550 |
| 3 chambres | 400 – 500 | 600 – 650 |
Dans les quartiers les plus demandés — Centru, Rîșcani, Botanica — les loyers peuvent être plus élevés, tandis que des biens de grand standing ou très bien situés atteignent des niveaux supérieurs, parfois jusqu’à 3 000 euros par mois pour des villas ou penthouses haut de gamme.
C’est le rendement locatif brut estimé pour un investissement immobilier dans les villes régionales moldaves comme Bălți ou Cahul.
Dans les campagnes et régions touristiques, les résidences secondaires prennent souvent la forme de maisons d’hôtes, de gîtes ou de villas louées à la nuitée ou à la semaine. Les plateformes de réservation internationales recensent désormais plusieurs milliers de locations de vacances sur le territoire moldave, avec un ticket d’entrée qui peut descendre à moins de 20 euros la nuit pour les hébergements les plus simples, et monter bien au-delà de 150 euros pour des villas avec piscine, spa, ou situation exceptionnelle. Des établissements comme Eco-Resort Butuceni ou Sky Land Camping & Resort montrent qu’un modèle combinant hébergement, restauration et activités peut très bien fonctionner sur un marché encore peu saturé.
Un cadre légal relativement ouvert aux étrangers
Pour un acheteur non résident qui envisage une résidence secondaire en Moldavie, le cadre juridique constitue un point clé. Sur ce terrain, le pays se distingue positivement par rapport à d’autres marchés de la région. Les étrangers sont en effet, de manière générale, autorisés à acquérir et détenir des biens immobiliers résidentiels et commerciaux en zone urbaine. La Constitution et le Code civil consacrent l’égalité de traitement entre citoyens moldaves et investisseurs étrangers, et les droits de propriété sont opposables aux tiers dès l’inscription au registre foncier.
Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terres agricoles, forestières ou certains terrains publics. Le transfert de parcelles agricoles est strictement réservé aux personnes physiques moldaves ou aux sociétés sans capital étranger. Des possibilités d’investissement existent via la création de sociétés locales, mais ces montages nécessitent de respecter des contraintes spécifiques et requièrent un accompagnement juridique spécialisé.
Pour les résidences secondaires classiques — appartements, maisons en ville, villas dans les banlieues ou maisons d’hôtes sur des terrains non agricoles — aucune restriction de principe n’empêche un non-résident d’acheter. Les droits réels (pleine propriété, superficie, copropriété) sont reconnus, et le registre immobilier géré par l’Agence des services publics centralise les inscriptions, désormais en grande partie numérisées.
L’acquisition d’un bien immobilier suit une séquence standard : recherche via des portails ou agences, vérification du titre de propriété et des charges, signature d’un avant-contrat avec dépôt de garantie, puis signature de l’acte de vente devant notaire. Cette notarisation est obligatoire pour la validité légale. Enfin, l’enregistrement au cadastre rend le transfert de propriété officiel et opposable aux tiers.
Les coûts de transaction, pour un acheteur, restent modérés par rapport à d’autres pays européens. Le tableau ci-dessous résume les principaux postes.
| Poste de coût pour l’acheteur | Fourchette indicative (en % du prix) |
|---|---|
| Droit d’enregistrement / taxe de transfert | ≈ 0,5 % |
| Honoraires de notaire | ≈ 0,1 % à 1,3 % |
| Honoraires juridiques (facultatifs mais conseillés) | ≈ 0 % à 1–2 % |
| Frais d’inscription au registre immobilier | Montants fixes (quelques dizaines €) |
| Coût total “aller simple” | ≈ 1–3 % |
| Coût total “aller-retour” (achat + revente) | ≈ 2,6–6,8 % |
Les commissions des agences immobilières, généralement de 2 à 4 % du prix, sont en principe supportées par le vendeur, même si des arrangements particuliers peuvent exister.
Fiscalité : un cadre simple, mais à bien maîtriser
La fiscalité moldave applicable aux résidences secondaires, notamment lorsqu’elles sont mises en location, s’articule autour de trois blocs : l’impôt sur le revenu, la taxation des plus-values et la taxe foncière.
Sur les loyers, le régime est relativement lisible. Qu’il soit résident fiscal ou non, un particulier qui perçoit des revenus locatifs de source moldave s’acquitte d’un impôt proportionnel de 12 %. Pour un propriétaire étranger, cette imposition prend la forme d’une retenue à la source sur les revenus générés en Moldavie. En parallèle, un résident d’un autre pays devra vérifier les effets de la convention fiscale bilatérale éventuelle afin d’éviter une double imposition.
En Moldavie, il n’existe pas d’impôt spécifique sur les plus-values immobilières. Pour les particuliers, 50 % du gain (différence entre prix de vente et coût d’acquisition, frais inclus) est intégré au revenu imposable et taxé au taux général de 12 %. Une exonération totale s’applique pour la vente d’un « logement permanent » détenu et occupé comme résidence principale pendant au moins trois ans avant la cession. Les résidences secondaires ou biens de villégiature ne bénéficient pas de cette exonération et sont soumis au régime d’imposition.
La taxe foncière, elle, est fixée au niveau local dans une fourchette nationale de 0,05 à 0,3 % de la valeur cadastrale pour les biens résidentiels. Les taux précis varient selon les municipalités, mais restent globalement faibles à l’échelle européenne, même si certaines grandes villes appliquent le haut de la fourchette. Une taxe dite de “richesse” (0,8 %) s’applique en outre aux biens d’habitation de grande surface et de forte valeur, mais elle ne concerne qu’un nombre limité de propriétés très haut de gamme.
Pour un investisseur louant sa résidence secondaire, le rendement net reste compétitif après déduction de l’impôt de 12% sur les loyers, de la taxe foncière modérée et des frais de gestion (généralement 10 à 15% du loyer pour un administrateur professionnel), en comparaison avec la plupart des marchés voisins.
Financement, accès au crédit et programmes publics
La question du financement est centrale pour les Moldaves qui achètent une résidence secondaire, mais elle joue un rôle plus nuancé pour les étrangers, qui comptent souvent sur des fonds propres ou des lignes de crédit dans leur pays d’origine.
Plus de 8 000 ménages ont accédé à la propriété grâce aux programmes ‘Prima Casă’ et ‘Prima Casă Plus’.
Pour les non-résidents, l’accès au crédit local reste possible mais plus limité. Les banques moldaves exigent souvent des apports de 30 à 50 %, appliquent des taux compris entre 7 et 10 % pour les prêts en euros et demandent un lien solide avec le pays (revenu local, garant, statut de résident, etc.). En pratique, de nombreux acheteurs étrangers qui acquièrent une résidence secondaire moldave préfèrent donc recourir à leur épargne, à des crédits dans leur pays d’origine ou à des montages de type prêt hypothécaire sur un bien détenu ailleurs.
Tourisme, locations de vacances et résidences secondaires hybrides
Le marché des résidences secondaires en Moldavie est intimement lié à la progression — encore incomplète — du tourisme. Malgré un patrimoine considérable, la contribution du tourisme au PIB reste modeste, avec un déficit structurel de la balance des voyages, les Moldaves voyageant beaucoup plus à l’étranger que le pays n’accueille de visiteurs. Cependant, la tendance récente est à la hausse : le nombre de touristes logés dans les structures collectives a rebondi après la pandémie, avec une progression de plus de 20 % en 2024 par rapport à l’année précédente, tirée surtout par les hôtels et motels.
Les touristes étrangers proviennent principalement d’Ukraine, de Roumanie, des États-Unis et de plusieurs pays européens. La durée moyenne de séjour est courte (2-3 jours), mais l’offre se développe avec la Route du Vin, les monastères rupestres d’Orhei Vechi et de Tipova, et des villages labellisés comme Văleni. Cette dynamique favorise l’utilisation de résidences secondaires en hébergement touristique.
Les grandes plateformes recensent désormais plusieurs milliers de locations de vacances en Moldavie, la majorité étant des appartements, mais avec une proportion non négligeable de maisons individuelles, villas avec piscine ou gîtes en milieu rural. Ces biens, souvent détenus par des particuliers moldaves ou par la diaspora, illustrent un modèle hybride : usage personnel une partie de l’année, et monétisation via la location à court terme le reste du temps.
Les locataires privilégient des équipements classiques comme une connexion internet, une cuisine équipée et une machine à laver. Toutefois, des prestations plus luxueuses, telles que jacuzzi, sauna, piscine, jardins paysagers ou vues panoramiques sur les vignobles ou les forêts, sont de plus en plus présentes dans les annonces, notamment autour de Chișinău, Orheiul Vechi, Cricova ou Purcari.
Un marché des résidences secondaires dopé par la diaspora et les profils d’acheteurs variés
La demande en résidences secondaires ne vient pas uniquement de l’étranger. Une partie importante des acheteurs sont des Moldaves résidant localement, dont le pouvoir d’achat a progressé ces dernières années, ou des membres de la diaspora revenus investir dans leur pays d’origine. L’augmentation du nombre de ménages capables de passer de l’appartement à la maison individuelle constitue un indicateur de cette montée en gamme. À Chișinău et dans ses environs, les transactions sur les maisons ont ainsi atteint des pics historiques en 2021, avant une légère normalisation, tout en restant sur un plateau élevé.
Au-delà, le profil des acquéreurs reste très divers. On retrouve :
Le marché immobilier moldave attire différents profils d’investisseurs et d’acquéreurs. On y trouve des familles de classe moyenne locale souhaitant sécuriser une résidence secondaire ou principale près de Chișinău ou dans des zones touristiques. Il attire également des expatriés (diplomates, employés d’ONG, étudiants) qui préfèrent l’achat à la location pour des séjours de plusieurs années. La diaspora établie en Italie, Russie, Roumanie, Israël ou Amérique du Nord est active, achetant parfois plusieurs logements pour les louer, avec des cas extrêmes de dizaines d’appartements acquis par un même investisseur. Enfin, des investisseurs internationaux spécialisés sont attirés par les rendements élevés, le développement du tourisme rural et viticole, et l’anticipation d’une éventuelle intégration européenne qui pourrait revaloriser les biens.
Pour tous ces profils, la résidence secondaire moldave remplit des fonctions multiples : diversification patrimoniale, ancrage familial, projet entrepreneurial (maison d’hôtes, vignoble, petite structure de bien-être), ou simple pied-à-terre dans un pays au coût de la vie bas.
Risques, limites et maturité progressive du marché
Si le tableau paraît séduisant, le marché des résidences secondaires en Moldavie n’est pas exempt de risques, et la prudence reste de mise. Les enjeux géopolitiques constituent le premier point d’attention. La proximité avec l’Ukraine en guerre, le conflit gelé en Transnistrie et la dépendance partielle du pays à des approvisionnements énergétiques extérieurs entretiennent un niveau de risque supérieur à celui d’États membres de l’Union européenne bien installés.
Sur le plan interne, le cadre réglementaire, même s’il s’améliore, continue d’évoluer régulièrement. La qualité de la construction varie fortement d’un projet à l’autre, particulièrement parmi les immeubles construits à la hâte au cours des dernières années de boom. L’historique de faillites de promoteurs et de chantiers inachevés au début des années 2010 a laissé des traces dans la mémoire collective. Les acheteurs de résidences secondaires doivent donc prêter une attention particulière à la solidité financière du développeur, au respect des normes de construction et à la conformité administrative des travaux.
Les risques juridiques liés aux titres de propriété ne sont pas négligeables non plus, notamment pour les biens plus anciens : héritages non réglés, enregistrements incomplets, extensions non autorisées, droits de préemption non purgés, etc. La solution la plus fréquemment recommandée consiste à s’entourer d’un avocat expérimenté en droit immobilier local, à mener des vérifications approfondies au cadastre et, le cas échéant, à intégrer des clauses de garantie et d’indemnisation dans le contrat de vente.
La liquidité du marché immobilier à Chișinău est inférieure à celle des grandes capitales régionales. La vente d’un bien standard prend généralement entre deux et quatre mois, tandis que celle d’une propriété atypique (comme une maison rurale, un domaine viticole ou une pension isolée) peut exiger plus de temps. Tout investisseur dont la stratégie de sortie repose sur la revente doit intégrer cet horizon de détention plus long dans ses prévisions.
Une trajectoire de long terme : entre rattrapage et consolidation
En dépit de ces réserves, la trajectoire globale du marché des résidences secondaires en Moldavie apparaît clairement orientée à la hausse à moyen terme. Les projections d’appréciation des prix avancées par plusieurs analyses spécialisées pour les cinq prochaines années évoquent des progressions annuelles de 6 à 8 % pour les segments premium de Chișinău, de 4 à 6 % pour le marché de masse de la capitale, et de 3 à 5 % dans les villes secondaires. Les propriétés situées dans les régions viticoles les plus dynamiques ou sur des axes touristiques majeurs pourraient connaître des hausses plus rapides, surtout si le pays consolide son statut de destination œnotouristique et de tourisme rural en Europe de l’Est.
Les rendements locatifs bruts généralement constatés sur ce marché, selon les localisations et les usages.
Dans ce paysage, la résidence secondaire moldave n’est pas un produit de masse, mais une proposition de niche : elle séduira surtout les investisseurs prêts à accepter un niveau de risque plus élevé en échange d’un couple rendement/prix difficile à retrouver ailleurs sur le continent, ou ceux qui ont un lien personnel, culturel ou familial avec le pays. Pour ces profils, la combinaison d’un droit de propriété relativement bien encadré, d’une fiscalité lisible, d’un environnement de taux désormais modéré et d’un marché locatif en plein développement fait de la Moldavie un laboratoire intéressant pour les résidences secondaires de demain.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Moldavie pour chercher du rendement locatif et une exposition au leu moldave. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Chișinău, Bălți, Orhei), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel divisé en plusieurs appartements dans un quartier en développement de Chișinău, combinant rendement locatif brut cible de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société moldave) et intégration de l’actif dans la stratégie patrimoniale globale, en tenant compte des risques juridiques, fiscaux et locatifs spécifiques à la Moldavie.
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