Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier moldave vit un moment charnière. Après deux années de quasi‑stagnation, les prix repartent à la hausse, le crédit se démocratise et les déséquilibres entre villes se creusent. Acheter un appartement à Chișinău n’a aujourd’hui plus rien à voir avec l’achat d’une maison à Orhei, d’un deux‑pièces à Bălți ou d’un logement de vacances à Cahul. Comprendre ces écarts devient essentiel pour tout acheteur, investisseur ou simple locataire qui s’interroge sur l’opportunité de se positionner maintenant ou d’attendre.
Un marché national sous tension entre demande forte et offre limitée
Partout en Moldavie, la même mécanique est à l’œuvre : la demande progresse plus vite que l’offre. Selon les données officielles, 24 324 logements (maisons et appartements) ont été vendus dans le pays sur les trois premiers trimestres de 2024, soit près de 13 % de plus que sur la même période un an plus tôt. Dans le même temps, le nombre de nouveaux logements achevés s’est effondré de 67 % entre janvier et septembre 2024, et les permis de construire ont reculé de 3,19 %.
L’Association des agences immobilières estime que la demande de logements dépasse l’offre de 20 à 30 % au niveau national.
La Banque nationale de Moldavie a abaissé son taux directeur à 3,60 %, stabilisé depuis mai 2024, ce qui a tiré vers le bas les taux des nouveaux crédits immobiliers en leu moldave, passés en moyenne à 6,89 % fin 2024, contre 12,89 % deux ans plus tôt. Résultat : entre janvier et novembre 2024, 7,05 milliards de lei de nouveaux prêts immobiliers ont été accordés, soit plus du double du volume de l’année 2023. L’encours total des crédits hypothécaires atteint 17,9 milliards de lei, en hausse de 34,5 % sur un an.
La Moldavie connaît une reprise économique, avec une croissance du PIB prévue à 2,6 % en 2024, puis 3,7 % en 2025 et 4,4 % en 2026. L’inflation est redescendue autour de 5 % après un pic à 28,6 % en 2022. Le pays, candidat à l’UE depuis 2022, a ouvert les négociations d’adhésion en 2024, renforçant son attractivité pour les investisseurs.
Dans ce décor global, les villes moldaves ne réagissent pas uniformément. Chișinău surchauffe, Bălți s’affirme comme alternative plus abordable, Cahul et Orhei restent positionnées sur un segment de prix nettement plus bas, tandis que Soroca ou les petites villes du Nord avancent à un rythme plus lent mais avec des atouts spécifiques.
Chișinău, un marché à part : des prix records et une pénurie aiguë
Capitale politique, économique et financière, Chișinău concentre à elle seule environ 70 % des transactions immobilières urbaines du pays. Sur les trois premiers trimestres de 2024, la ville et sa périphérie ont représenté 53 % de l’ensemble des ventes résidentielles du pays. Sans surprise, c’est aussi là que les tensions entre l’offre et la demande sont les plus fortes.
Le Residential Property Price Index (RPPI) calculé par la Banque nationale de Moldavie pour Chișinău affiche une hausse annuelle de 18,49 % au troisième trimestre 2024, ou 12,82 % en termes réels. Mais ces chiffres d’indice sont presque en retrait par rapport à l’explosion des prix moyens au mètre carré : l’appartement standard dans la capitale est passé d’environ 1 070 € par m² en 2023 à 1 540 € fin 2024, soit près de 44 % de hausse en un an. D’autres estimations, pour la première moitié de 2025, situent déjà le prix moyen autour de 1 720 €, avec des pointes à 1 900 € dans certains segments.
L’historique des prix montre d’ailleurs qu’on n’est plus du tout sur les niveaux des années 2010. Entre 2009 et 2011, après la crise, les prix étaient descendus autour de 525–610 €/m². Ils sont restés sages jusqu’en 2017, puis ont progressivement grimpé : 635 €/m² en 2018, 705 € en 2020, 850 € en 2021, 960 € en 2022, 1 070 € en 2023 et donc 1 540 € en 2024. En douze ans, les prix ont quasiment triplé.
Une dynamique de prix unique par rapport aux autres villes
Pour mesurer l’écart entre Chișinău et les autres villes, il suffit de regarder une photographie des niveaux de prix de vente par mètre carré dans les principaux centres urbains.
| Ville / zone | Type de bien | Fourchette de prix de vente (€/m²) |
|---|---|---|
| Chișinău – moyenne générale | Appartement (tous quartiers) | ≈ 1 540 (fin 2024) |
| Chișinău – quartiers centraux | Appartements modernes | 1 000 – 1 400 |
| Chișinău – complexes récents | « white frame » neufs | 1 200 – 1 400 |
| Chișinău – secondaire rénové | Appartements rénovés | ≥ 1 500 |
| Bălți – centre | Appartement | 600 – 800 |
| Bălți – quartiers résidentiels | Maison / villa | 450 – 650 |
| Cahul – centre | Appartement | 500 – 650 |
| Orhei – centre | Appartement / maison | 450 – 600 |
| Régions viticoles (Cricova, etc.) | Maison rurale / exploitation | 300 – 500 |
| Villages divers | Maison traditionnelle | 150 – 300 |
On voit tout de suite l’écart : un appartement à Bălți, Cahul ou Orhei revient souvent deux à trois fois moins cher qu’à Chișinău. Même dans les grandes villes secondaires, dépasser 700 €/m² reste l’exception, quand le ticket d’entrée dans la capitale flirte désormais avec les 1 500 €/m² en moyenne.
Tension extrême sur l’offre neuve
Cette divergence de prix est largement expliquée par l’offre de logements neufs. Dans la région de Chișinău, le nombre de nouveaux logements achevés a chuté de 74 % entre janvier et septembre 2024 par rapport à l’année précédente. Dans le même temps, la capitale concentre environ 37 % de l’ensemble des permis de construire délivrés en Moldavie, mais avec une baisse de près de 16 % des permis sur neuf mois.
Malgré une augmentation des projets immobiliers sur le papier, leur réalisation est limitée par la hausse des coûts des matériaux et du foncier, la raréfaction des terrains, des normes plus strictes et la réduction du nombre de grands promoteurs après les faillites du début des années 2010.
Rôle central du crédit immobilier
La flambée des prix ne peut pas s’expliquer sans le boom du crédit. Entre 2022 et 2023, les taux d’intérêt effectifs tournaient autour de 14 % par an, ce qui limitait fortement l’accès au crédit. Avec la décrue des taux vers 7–8 %, puis 6,89 %, l’hypothèque est redevenue une option pour les ménages.
En 2024, plus de 40 % des achats d’appartements à Chișinău étaient financés par un prêt hypothécaire, soit le double de la part de 2023.
Le programme Prima Casă, lancé en 2018, puis sa version renforcée Prima Casă Plus, entrée en vigueur en 2024, ont joué un rôle clé. Ce dispositif permet de garantir une partie du crédit par l’État, avec des plafonds de prix plus élevés et une durée de prêt désormais portée à 30 ans. Signe intéressant pour la géographie des prix : en dehors de Chișinău, la garantie publique peut atteindre 65–70 % du capital restant dû (contre 50 % auparavant), ce qui incite les ménages à considérer des villes secondaires pour acheter moins cher, avec des conditions financières plus favorables.
Un marché locatif devenu très cher dans la capitale
La tension se retrouve aussi sur les loyers. À Chișinău, les loyers ont augmenté de 25 à 30 % en 2024 par rapport aux niveaux de 2022–2023. Pour un appartement d’une chambre, il faut désormais compter en moyenne entre 400 et 450 € par mois, contre 250–300 € deux ans plus tôt. Un deux‑pièces se loue 500–550 € (au lieu de 300–400 €), un trois‑pièces 600–650 € (contre 400–500 €).
Dans les secteurs les plus prisés d’une ville, comme le centre historique, les axes prestigieux ou les quartiers proches des grands parcs ou des lacs, les loyers peuvent dépasser largement la moyenne. Des annonces haut de gamme pour des logements de standing atteignent ainsi 2 000 à 3 000 € par mois.
Ce niveau de loyer est à mettre en perspective avec le salaire moyen net dans la capitale, autour de 11 981 lei par mois, ce qui limite fortement l’accessibilité locative dès que l’on s’approche du centre.
Pour les investisseurs, ce renchérissement s’est traduit par des rendements bruts élevés. Une étude publiée en janvier 2025 évalue le rendement locatif brut moyen à Chișinău à 8,38 %, avec des pics à 8,93 % à Râșcani, 8,42 % au Centre et 8,01 % à Botanica. En d’autres termes, à la différence de nombreuses capitales européennes où les prix de vente ont déconnecté des loyers, la capitale moldave reste encore attractive pour des stratégies patrimoniales axées sur le revenu.
Bălți, Cahul, Orhei, Soroca : alternatives plus abordables à la capitale
Face au renchérissement spectaculaire de Chișinău, les autres villes moldaves apparaissent, sur le plan strictement financier, comme des options beaucoup plus abordables. Mais chacune a son profil, ses atouts et ses limites.
Bălți : deuxième ville du pays et centre universitaire
Bălți, souvent présentée comme la « seconde capitale », cumule fonctions industrielles, logistiques et universitaires. De nombreux investisseurs la regardent comme une alternative à Chișinău, notamment pour du locatif étudiant ou des projets de long terme à moindre coût.
Les données les plus récentes indiquent qu’un appartement dans le centre-ville se négocie généralement entre 600 et 800 €/m². Dans les quartiers résidentiels, une maison ou une villa se situe plutôt dans une fourchette de 450 à 650 €/m². Si on compare ces niveaux au prix moyen de Chișinău, on se retrouve sur un rabais de l’ordre de 50 à 60 %.
Du côté des loyers, une source statistique basée sur des contributions d’utilisateurs donne quelques repères : un appartement d’une chambre au centre se louerait autour de 6 922 lei par mois, et environ 5 000 lei en périphérie. Le prix d’achat moyen au pied carré varie entre 1 453 lei en centre et 1 544 lei en dehors, ce qui peut s’expliquer par des typologies de biens différentes. Le salaire net moyen à Bălți est estimé à 8 000 lei, soit moins qu’à Chișinău, mais les prix de l’immobilier y sont aussi sensiblement plus faibles.
Cette combinaison d’un prix à l’achat modéré et d’une demande locative portée par les étudiants et les salariés du secteur industriel permet d’atteindre des rendements bruts de 8–10 % sur le résidentiel, parfois davantage pour de petites surfaces bien situées.
Guides d’investissement
Cahul : ville frontalière, thermale et universitaire
À l’extrême sud du pays, Cahul présente un profil très différent. La ville est connue pour ses sources thermales, ses établissements de bien‑être, sa proximité avec la frontière roumaine et la présence d’une université d’État. Le marché immobilier y est moins mature et moins liquide qu’à Bălți ou Chișinău, mais les prix d’entrée restent particulièrement attractifs.
Les estimations recueillies montrent que :
– un appartement d’une chambre standard se vend entre 12 000 et 20 000 € ;
– un deux‑pièces bien situé au centre oscille entre 18 000 et 30 000 € ;
– une maison individuelle rénovée se négocie entre 25 000 et 60 000 € ;
– un local commercial de 40–60 m², près des avenues principales, vaut entre 30 000 et 60 000 € ;
– les terrains constructibles résidentiels se situent grosso modo entre 5 et 15 €/m².
Les loyers restent eux aussi bas comparés à la capitale : 120–180 € par mois pour un une‑chambre, 180–250 € pour un deux‑chambres et 250–400 € pour une maison avec jardin. Les locaux commerciaux se louent entre 8 et 15 €/m² par mois.
Le rendement locatif brut moyen stable sur le long terme pour les logements en Roumanie, pouvant atteindre 12% pour les meilleures performances.
Cahul présente toutefois une contrainte majeure : un marché peu profond, où il peut être long de trouver un acquéreur en cas de revente. Une partie importante du parc de logements est aussi composée d’immeubles soviétiques nécessitant des rénovations lourdes pour répondre aux standards actuels.
Orhei : ville moyenne, prix contenus et maisons bon marché
Orhei, située à une cinquantaine de kilomètres de la capitale, illustre la logique de ville moyenne moldave : une taille modérée, des salaires inférieurs à ceux de Chișinău, mais des coûts très bas, et un immobilier encore largement accessible aux budgets locaux.
Sur le marché des appartements et maisons en zone centrale, les prix se situent généralement entre 450 et 600 €/m². À titre d’illustration, plusieurs annonces de maisons du district d’Orhei donnent une idée plus concrète des niveaux de prix :
– une maison de 92 m² avec terrain de 12 ares dans le village d’Isacova, proposée à 20 000 € ;
– une maison de 200 m² sur 12 ares à Peresecina, en « variante blanche » et sans plomberie installée, autour de 45 000 € ;
– une maison neuve de 300 m² sur 11 ares, également à Peresecina, affichée à 150 000 €.
Même si les villages ne sont pas la ville d’Orhei à proprement parler, ces exemples illustrent une réalité : avec un budget souvent inférieur à celui d’un petit appartement à Chișinău, il est possible d’acquérir une maison de taille respectable en périphérie d’une ville moyenne.
Les données de coût de la vie montrent par ailleurs qu’Orhei reste une ville très abordable au quotidien : repas peu coûteux, panier alimentaire avantageux, charges mensuelles autour de 115 $ pour un appartement de 85 m², internet mensuel à moins de 10 $. Cela renforce l’attractivité de l’achat pour y vivre, même si le potentiel purement spéculatif à court terme reste limité par rapport à la capitale.
Soroca : prix encore modestes, marché plus stable
Soroca, grande ville du nord du pays, se distingue par son patrimoine historique et son rôle économique dans la région. Sur le plan immobilier, les données disponibles indiquent que les prix sont nettement inférieurs aux niveaux de Chișinău : un appartement ou une maison peut s’acheter dans une fourchette de 300 à 700 €/m², surtout lorsqu’il s’agit de bâtiments plus anciens.
Le marché y est réputé plus stable que dans la capitale, avec des hausses de prix modérées et une faible liquidité : il n’est pas rare qu’un bien reste plusieurs mois, voire plus, en vente avant de trouver preneur, surtout s’il est situé dans un segment de prix élevé ou dans un quartier moins recherché.
Pour un investisseur, Soroca peut représenter une opportunité de diversification à très faible prix d’entrée, mais avec une stratégie qui doit intégrer un horizon de détention long et une possible difficulté de sortie rapide.
Comparaison des prix entre résidentielles et non‑résidentielles dans plusieurs villes
Au‑delà du résidentiel, les données non‑résidentielles (bureaux, commerces, industriels, hôtels) illustrent également les écarts de valorisation entre villes moldaves. Même si ce n’est pas le cœur de l’achat d’un particulier, ces chiffres fournissent un repère supplémentaire pour comparer l’attractivité économique des différentes zones urbaines.
Chisinau, Balti, Cahul, Comrat : panorama des prix non‑résidentiels
Un rapport sectoriel couvrant la période 2012–2018 fournit des prix moyens de vente et de location pour les actifs non‑résidentiels dans plusieurs villes.
| Ville | Actif non‑résidentiel (moyenne) | Prix moyen vente (€/m²) | Loyer moyen (€/m²/mois) |
|---|---|---|---|
| Chișinău | Tous segments confondus | 696 | 5,9 |
| Bălți | Tous segments confondus | 415 | 4,2 |
| Cahul | Tous segments confondus | 407 | 4,7 |
| Comrat | Tous segments confondus | 388 | 4,3 |
La capitale affiche là encore des niveaux de prix supérieurs de près de 70 % par rapport aux villes régionales. Ce différentiel est encore plus marqué sur les segments prime (bureaux de classe A, retail de grande surface), où Chișinău tire les prix vers le haut grâce à la présence de tours de bureaux modernes, de centres commerciaux de grande taille ou d’hôtels 4–5 étoiles.
Quelques données clés pour mieux appréhender l’échelle et les caractéristiques de la capitale française.
Avec plus de 2,1 millions d’habitants intra-muros, Paris est la ville la plus peuplée de France. L’agglomération parisienne (Grand Paris) compte quant à elle plus de 10 millions d’habitants.
La ville de Paris s’étend sur une superficie de 105,4 km², ce qui en fait l’une des capitales les plus denses d’Europe.
Paris est administrativement divisée en 20 arrondissements municipaux, disposés en forme de spirale à partir du centre historique.
Avant la pandémie, Paris accueillait plus de 38 millions de visiteurs par an, confirmant son statut de capitale touristique mondiale.
La région Île-de-France, dont Paris est le cœur, génère près de 31% du PIB français, ce qui en fait la principale puissance économique du pays.
Le réseau de métro parisien compte 16 lignes, plus de 300 stations et transporte environ 4 millions de voyageurs par jour.
– bureaux : environ 921 €/m² à l’achat et 9,3 €/m²/mois à la location, avec des écarts importants entre classe A et B ;
– commerces : environ 1 293 €/m² à la vente, 7,5 €/m²/mois en location, avec des prix beaucoup plus élevés pour les grandes surfaces bien situées ;
– industriel : autour de 276 €/m² à la vente, 3,5 €/m²/mois à la location.
Les prix de vente des bureaux à Bălți, Cahul et Comrat sont inférieurs de 25 à 30 % par rapport à Chișinău.
Ce contraste non‑résidentiel traduit la hiérarchie économique du pays : plus une ville concentre d’emplois qualifiés, de services, de tourisme ou d’administration, plus le mètre carré non‑résidentiel s’y valorise. Cela renforce, indirectement, les pressions sur le résidentiel local.
L’effet des régions et des politiques publiques sur les prix
La Moldavie est divisée en plusieurs grandes régions – Nord, Centre, Sud et ATU Gagaouzie – qui se distinguent par leur dynamique de construction et de financement.
Construction et permis : des trajectoires divergentes
Les chiffres de 2024 montrent des trajectoires très contrastées selon les régions :
| Région | Évolution des logements achevés (janv‑sept 2024, vs an) | Évolution des permis de construire (janv‑sept 2024, vs an) |
|---|---|---|
| Chișinău (région) | -74 % | -15,8 % |
| Nord | -64 % | -3,03 % |
| Centre | -33 % | +12,08 % |
| Sud | +2,33 % | +1,50 % |
| ATU Gagaouzie | +187,27 % | -1,80 % |
| Ensemble du pays | -67 % | -3,19 % |
Dans le Nord et au Centre, la construction recule fortement, ce qui limite l’offre future et pourrait à terme tirer les prix à la hausse, comme on l’observe déjà à Chișinău. À l’inverse, la Gagaouzie affiche une explosion des logements livrés (+187 %), signe d’un rattrapage ou d’un effort de développement local spécifique.
Pour un acheteur comparant les villes, les données indiquent que les marchés des régions Nord et Centre risquent de connaître, à moyen terme, une situation similaire à celle de la capitale : faible production neuve et augmentation progressive des prix, notamment dans les pôles urbains dynamiques comme Bălți ou Orhei. À l’inverse, le Sud et la Gagaouzie, avec plus de chantiers en cours, pourraient conserver des prix un peu plus abordables, bien que la demande y soit également moins forte.
Crédit hypothécaire en dehors de Chișinău
Les statistiques sur les crédits immobiliers confirment que le phénomène de motorisation par la dette ne concerne pas que la capitale. Dans les régions hors Chișinău, on dénombre 905 transactions d’appartements financées par hypothèque au cours des trois premiers trimestres de 2024, soit une hausse de 211 % sur un an. Les transactions de maisons individuelles financées par crédit y ont également augmenté de 158,5 % (623 dossiers).
Le programme Prima Casă Plus, avec des conditions plus avantageuses hors de Chișinău (garantie publique plus élevée), stimule la demande de crédits hypothécaires dans les villes secondaires comme Bălți, Cahul, Soroca ou Ungheni. Cette demande soutient les prix immobiliers locaux, bien qu’ils restent nettement inférieurs à ceux de la capitale.
Comparer l’accessibilité : prix, salaires et rendement entre villes
Comparer les seules valeurs de prix au mètre carré ne suffit pas pour juger de l’attractivité d’une ville. Il faut les rapporter aux revenus locaux et aux niveaux de loyers, afin de mesurer à la fois l’accessibilité pour les habitants et la rentabilité pour les investisseurs.
Rapport prix / revenus : Chișinău vs Bălți et autres villes
Les données salariales complètes par ville sont limitées, mais quelques repères existent :
– salaire moyen net à Chișinău : environ 11 981 lei par mois ;
– salaire moyen net à Bălți : autour de 8 000 lei par mois (sur la base de contributions d’usagers) ;
– salaires plus faibles encore dans des villes comme Orhei ou Cahul, où le coût de la vie est également plus bas.
C’est la surface en mètres carrés d’un appartement standard à Chișinău, dont l’achat représente plusieurs dizaines d’années de salaire net pour un ménage moyen.
Des indicateurs détaillés pour certaines villes comme Bălți ou Tiraspol (ville de Transnistrie pour laquelle on dispose de données de prix et de loyers) confirment que le ratio prix/revenu oscille autour de 10–11 années de salaire local pour l’acquisition d’un logement type. La capitale moldave se situe probablement dans des ordres de grandeur similaires ou supérieurs, compte tenu de la récente flambée de prix.
Rentabilité locative comparée par type de ville
Sur le plan des rendements locatifs, la hiérarchie est moins évidente. Chișinău offre des rendements bruts d’environ 8,4 %, ce qui reste très compétitif. Dans les villes secondaires comme Bălți ou Cahul, les études évoquent des rendements bruts entre 8 et 12 % pour les meilleurs segments, mais avec plus de variabilité et souvent davantage de risques de vacance ou de saisonnalité (notamment pour les locations liées au tourisme thermal à Cahul).
On peut simplifier de la manière suivante :
| Type de ville / zone | Rendement locatif brut typique |
|---|---|
| Chișinău – centre et bons quartiers | ~ 8 % (8 à 9 % selon le secteur) |
| Chișinău – quartiers périphériques | 7 – 9 % |
| Villes secondaires (Bălți, Cahul, Orhei) | 8 – 10 % (pointe jusqu’à 12 %) |
| Zones rurales / tourisme viticole | 5 – 15 % (très saisonnier) |
Pour un investisseur, la question devient alors un arbitrage entre :
– un marché très liquide, profondément structuré, avec une forte demande et une dynamique de prix éprouvée, mais des tickets d’entrée élevés (Chișinău) ;
– des villes secondaires aux prix bas, aux rendements élevés sur le papier, mais avec une profondeur de marché plus limitée, des cycles plus lents et une dépendance accrue à un seul type de demande (universitaire, industriel, touristique).
Facteurs spécifiques qui creusent les écarts entre villes
Plusieurs facteurs expliquent pourquoi les prix immobiliers diffèrent tant d’une ville moldave à l’autre.
Concentration des emplois et des services
Chișinău concentre à la majorité des emplois qualifiés dans les services, l’IT, la finance, l’administration et les secteurs tournés vers l’international. Elle abrite aussi l’essentiel des grandes infrastructures commerciales (centres commerciaux, hôtels internationaux, bureaux de classe A) et institutions universitaires et culturelles majeures. Cette densité d’emplois bien rémunérés crée une pression très forte sur la demande de logements, surtout dans les quartiers centraux reliés aux principaux pôles d’activité.
Les villes comme Bălți, Soroca, Cahul et Orhei jouent un rôle régional important avec une activité économique basée sur l’industrie de transformation, l’agroalimentaire, le commerce de proximité et les services publics. Cette économie génère une demande immobilière constante, bien que moins forte qu’à Chișinău, la capitale.
Accessibilité, infrastructures et attractivité urbaine
Les villes mieux connectées au reste du pays et aux pays voisins voient leur immobilier mieux valorisé. Cahul profite clairement de sa proximité avec la Roumanie, de son accès au port de Giurgiulești, de la présence d’une zone économique libre et d’investissements européens dans les infrastructures. Bălți bénéficie d’améliorations de routes, de parcs industriels et d’un rôle logistique régional. Soroca est desservie par de grands axes et des ponts transfrontaliers, mais son positionnement touristique reste encore sous‑exploité.
Globalement, les villes moins bien connectées, ou dépourvues d’hopitaux régionaux, d’université ou de grands équipements, affichent des prix beaucoup plus bas : c’est ce qu’on observe dans la majorité des villages où les maisons se vendent entre 150 et 300 €/m².
Programmes publics et régulation financière
Les politiques publiques influencent aussi la géographie des prix. Les modifications du programme Prima Casă Plus, avec des garanties plus fortes hors de Chișinău, encouragent en théorie le déplacement de la demande vers les villes secondaires. Cependant, dans la pratique, l’attrait de la capitale – en termes de salaires, d’études, de services – demeure tellement fort qu’une grande partie de la demande solvable continue de se porter sur Chișinău, même au prix d’un effort financier beaucoup plus important.
À partir de 2025, de nouvelles règles limiteront davantage les paiements en espèces dans les transactions immobilières. Cette mesure vise à réduire les achats non déclarés, à accentuer la bancarisation des opérations et à renforcer le suivi statistique du marché. L’impact sera plus faible dans les villes au marché déjà formalisé (comme Chișinău et Bălți) que dans celles où les transactions officieuses restent fréquentes.
Quelles perspectives pour l’écart de prix entre les villes moldaves ?
La question clé, pour un acheteur ou un investisseur, est de savoir si les écarts actuels vont se résorber ou au contraire se creuser encore.
Chișinău : vers un ralentissement mais pas une baisse
Les experts locaux s’accordent sur une poursuite de la hausse des prix à Chișinău, mais à un rythme plus modéré que les +44 % observés entre 2023 et 2024. Les projections parlent de hausses annuelles d’environ 10–15 % pour 2025, puis d’une phase de croissance plus proche de l’inflation (5–7 %) à l’horizon 2026. L’hypothèse dominante est celle d’un plateau élevé, avec une stabilisation progressive autour de 1 800 €/m² en moyenne.
Plusieurs arguments plaident contre une correction brutale : pénurie persistante de nouveaux logements, hausse structurelle des coûts de construction, dynamisme du crédit, attractivité internationale renforcée par le processus d’intégration européenne, statut de centre économique unique dans le pays.
Villes secondaires : un rattrapage progressif mais sélectif
Bălți, Cahul, Orhei, Soroca et d’autres villes comme Ungheni ou Tiraspol (pour laquelle on dispose de données de prix et de loyers même si son statut politique est particulier) devraient connaître, à des degrés divers, un rattrapage gradué des prix.
Les moteurs de ce rattrapage sont multiples :
– amélioration des infrastructures routières et des services publics, souvent financée par des fonds européens ;
– développement de parcs industriels, zones économiques spéciales ou projets logistiques (cas de Bălți, Cahul, Comrat) ;
– hausse progressive des salaires locaux ;
– extension de la couverture et de l’usage des produits de crédit hypothécaire.
Le rattrapage des prix de l’immobilier en Moldavie sera probablement très inégal. Les villes dotées d’un rôle universitaire, logistique ou industriel marqué, comme Bălți, Cahul ou Ungheni, ont plus de chances de voir leurs valeurs augmenter significativement. En revanche, les centres urbains plus petits, où la population stagne ou diminue, pourraient rester durablement bon marché avec un marché peu liquide.
Un écart qui risque de demeurer important entre la capitale et le reste du pays
Même dans un scénario de convergence partielle, il est probable que l’écart de prix entre Chișinău et les autres villes reste structurellement élevé. Les données européennes montrent qu’il est courant qu’une capitale affiche des prix deux à trois fois supérieurs à ceux des villes régionales. La Moldavie ne fait pas exception, et le maintien du statut de Chișinău comme cœur économique et administratif du pays rend peu plausible un retournement de cette hiérarchie.
Là où un resserrement est possible, c’est davantage entre les villes secondaires elles‑mêmes : à long terme, il n’est pas exclu que Cahul ou Bălți rejoignent – en euros constants – les niveaux actuels d’Orhei, ou que Soroca réduise un peu son retard grâce à des projets d’infrastructures ou de développement touristique.
Comment utiliser ces comparaisons de prix pour décider où acheter ?
Comparer les prix immobiliers entre les villes en Moldavie ne revient pas simplement à chercher la ville « la moins chère ». Le choix dépend de l’objectif :
– acheter pour y vivre : l’accessibilité par rapport au salaire local, la qualité de vie, l’accès aux services publics et à l’emploi sont déterminants ;
– investir pour louer : ce sont les rendements, la profondeur de la demande locative, la liquidité du marché et les perspectives de valorisation qui priment ;
– diversifier un patrimoine : entrent en ligne de compte la stabilité politique, la sécurité juridique, la fiscalité, l’ouverture aux investisseurs étrangers.
Dans tous les cas, les données disponibles dessinent une carte assez claire :
Aperçu des principales villes moldaves et de leurs profils d’investissement immobilier distincts.
Marché pour ménages et investisseurs prêts à payer cher pour le centre économique, offrant liquidité et profondeur de marché malgré des tickets d’entrée élevés.
Compromis intéressant avec prix modérés, demande locative robuste (étudiants, employés) et potentiel de rattrapage.
Prix très bas et marché de niche (thermal, frontalier, universitaire) pour des rendements potentiellement élevés, mais une liquidité moindre.
Immobilier largement accessible, adapté à un usage résidentiel ou diversification prudente, avec une progression de prix lente mais moins spéculative.
Dans un pays où les déséquilibres offre‑demande demeurent prononcés et où la transition économique est loin d’être achevée, ces écarts entre villes ne sont pas des anomalies temporaires mais l’expression de trajectoires de développement différentes. C’est précisément en les comprenant que l’on peut faire des choix d’achat plus éclairés, en alignant ses projets immobiliers avec la réalité des territoires moldaves.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Moldavie pour chercher du rendement locatif et une exposition au leu moldave, tout en profitant de prix encore attractifs. Budget alloué : 200 000 à 300 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Chișinău, Bălți, Orhei), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle à Chișinău, dans un quartier en développement, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuelle rénovation légère) d’environ 250 000 euros. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société moldave) et définition d’un plan de diversification dans le temps pour intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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