Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Porté par une hausse rapide des prix, une pénurie structurelle de logements et un afflux de capitaux, le marché immobilier en Slovaquie traverse une phase paradoxale. D’un côté, l’activité reste dynamique, les prix repartent fortement à la hausse et les investisseurs – locaux comme étrangers – se repositionnent. De l’autre, l’accessibilité au logement se dégrade, la construction s’essouffle et le marché locatif demeure trop étroit pour soulager les tensions. Derrière ces dynamiques, une constante : l’offre peine à suivre une demande dopée par des taux d’intérêt en baisse, un marché du travail solide et une préférence culturelle écrasante pour la propriété.
Un marché résidentiel qui repart à la hausse
Après une correction en 2023 et 2024, le marché résidentiel slovaque est reparti sur un cycle de hausse soutenue. Au deuxième trimestre 2025, le prix moyen national de l’habitat atteint 2 777 euros par mètre carré, soit une progression annuelle de 12,79 %. Même corrigée de l’inflation, la hausse reste très robuste (8,39 %). On est loin de l’effondrement : il s’agit plutôt d’un rebond après une pause dans une trajectoire haussière amorcée depuis plus d’une décennie.
Les appartements tirent une grande partie de cette reprise. Leur prix moyen national s’élève à environ 3 041–3 113 euros/m², un niveau supérieur au précédent pic du troisième trimestre 2022. Les maisons restent en moyenne moins chères, autour de 2 031–2 098 euros/m², mais elles renouent elles aussi avec de nouveaux sommets.
Les prix réels des logements ont augmenté de plus de 20 % par an en 2021 et 2022.
Le retour de la croissance en 2024–2025 confirme d’ailleurs ce diagnostic : au quatrième trimestre 2024, les prix résidentiels augmentent déjà de 7,9 % sur un an, avant d’accélérer au-dessus de 12 % mi‑2025. Les analystes s’attendent à un ralentissement graduel du rythme, avec une progression annuelle ramenée sous 10 % d’ici 2026, mais sans véritable retournement à la baisse.
Un décalage persistant entre prix et revenus
Cette reprise s’explique largement par des facteurs de demande. Les taux hypothécaires reculent, le marché du travail reste tendu et les salaires réels progressent. Cependant, les prix augmentent encore plus vite que les revenus, si bien que l’accessibilité globale au logement ne s’améliore guère. Une étude de Deloitte place d’ailleurs trois villes slovaques parmi les sept moins abordables d’Europe, ce qui situe le pays au cœur de la crise européenne de l’accession.
L’accessibilité au logement s’est légèrement améliorée au T2 2025, portée par la baisse des taux et la hausse des salaires. Cependant, cette tendance est fragile et très inégale selon les régions. Dans certaines zones comme Prešov, Nitra ou Banská Bystrica, où les prix immobiliers augmentent rapidement, la progression des revenus ne compense pas la hausse du coût au mètre carré, ce qui pourrait freiner la demande dans les segments les plus modestes.
De Bratislava aux régions : une géographie des prix de plus en plus contrastée
Si Bratislava demeure le centre névralgique du marché immobilier slovaque, la nouvelle phase de hausse ne se limite plus à la capitale. La croissance des prix est désormais largement partagée entre les différentes régions, avec une montée en puissance très nette de l’est du pays.
Bratislava, un marché à part
Le bassin de Bratislava, qui concentre les emplois les mieux rémunérés et la plus forte activité économique, reste de loin la zone la plus chère. Au deuxième trimestre 2025, le prix moyen y atteint 3 549 euros/m², avec une hausse annuelle de 13,50 %. Pour les appartements neufs incluant la TVA, les niveaux flirtent déjà avec 5 000 euros/m², et certaines projections évoquent des prix moyens proches de 6 000 euros/m² à l’horizon 2026 pour les nouvelles opérations.
L’augmentation des prix de l’immobilier à Bratislava sur les quinze dernières années dépasse les 200 %.
L’activité de vente illustre ce dynamisme. Sur le seul premier semestre 2025, 1 409 appartements neufs y sont écoulés, soit une hausse de plus de 42 % en un an. Le troisième trimestre voit encore 715 ventes, en hausse de 48 % par rapport à la même période de l’année précédente. Cette vigueur intervient pourtant dans un contexte de baisse marquée des mises en chantier, ce qui alimente mécaniquement la hausse des prix.
Est et centre du pays : Košice, Prešov et Banská Bystrica rattrapent leur retard
La véritable nouveauté des dernières années est l’accélération des marchés régionaux. En 2025, ce sont les régions de Košice et Prešov qui enregistrent les plus fortes hausses annuelles, avec respectivement +20,17 % et +19,80 % au deuxième trimestre. Dans ces territoires historiquement moins chers que l’ouest du pays, la combinaison de prix encore relativement accessibles, d’investissements publics et privés et de perspectives d’emplois en croissance attire autant les ménages locaux que les investisseurs.
La dynamique ne vient plus seulement de Bratislava : Košice et Banská Bystrica ont par moments dépassé la capitale en terme de rythme d’augmentation, révélant un basculement partiel de la demande vers des marchés jugés plus abordables.
Tomáš Boháček, analyste chez 365.bank
Le tableau suivant donne un aperçu des prix moyens par région et de leur évolution annualisée au deuxième trimestre 2025.
| Région | Prix moyen (€/m²) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|
| Bratislava | 3 549 | +13,50 |
| Trnava | 1 935 | +5,33 |
| Nitra | 1 503 | +7,90 |
| Trenčín | 1 690 | +7,71 |
| Žilina | 2 038 | +12,04 |
| Banská Bystrica | 1 714 | +9,73 |
| Prešov | 2 178 env. | +19,80 |
| Košice | ≈2 500 | +20,17 |
Certaines petites villes connaissent même des hausses spectaculaires. Des localités comme Senica, Komárno, Humenné ou Spišská Nová Ves affichent des progressions dépassant parfois 20 % en un an, notamment sur les petits appartements anciens de deux pièces, très recherchés pour l’accession comme pour l’investissement locatif.
Recomposition intra-urbaine à Bratislava
À l’intérieur de Bratislava, la hiérarchie des quartiers se renforce. Les plus fortes augmentations se concentrent dans le centre historique (Staré Mesto) et le vaste quartier de Petržalka. Les districts II et IV, qui incluent Ružinov et Karlova Ves, concentrent à eux seuls près de 60 % des ventes de logements neufs en 2024. Ce mouvement reflète une demande pour des secteurs combinant bonne accessibilité, équipements, proximité de l’emploi et cadre de vie plus résidentiel.
Sur le marché locatif, les loyers moyens les plus élevés se trouvent eux aussi dans les quartiers centraux : Staré Mesto dépasse 1 180 euros de loyer moyen mensuel pour un appartement, devant Nové Mesto, Karlova Ves et Ružinov.
Une demande soutenue par les taux, l’emploi et la culture de la propriété
Pour comprendre la résistance du marché immobilier slovaque, il faut d’abord se pencher sur le profil de la demande. Celle-ci est alimentée à la fois par des facteurs structurels de long terme et par des éléments conjoncturels propres aux années récentes.
Une société massivement propriétaire
La Slovaquie figure parmi les pays d’Europe où le taux de propriété est le plus élevé. En 2024, 93,1 % des ménages sont propriétaires de leur logement, contre 89,3 % en 2015. En miroir, la part des locataires payants est passée de 10,7 % des ménages en 2015 à seulement 6,9 % en 2024. Le parc locatif – autour de 5 à 7 % du parc total selon les définitions – est donc résiduel.
Cette préférence pour la propriété est héritée des grandes vagues de privatisation du parc dans les années 1990 et 2000, au cours desquelles environ 340 000 logements ont été cédés aux occupants. Elle continue d’influencer les comportements : l’achat de la résidence principale est perçu comme une quasi-norme sociale et un pilier de la sécurité financière, y compris pour les générations les plus jeunes.
Pourcentage de Slovaques envisageant d’acheter un bien immobilier dans les cinq prochaines années selon une enquête Ipsos fin 2024.
Des taux hypothécaires en repli qui relancent le crédit
Après la montée brutale de 2022–2023, les taux des crédits immobiliers refluent progressivement. Sous l’effet du cycle d’assouplissement de la Banque centrale européenne – le taux de dépôt est ramené à 2 % en juin 2025 – le coût de l’emprunt diminue.
En Slovaquie, le taux moyen des nouveaux prêts au logement passe de 4,19 % en juillet 2024 à 3,59 % un an plus tard. Sur l’encours total, la moyenne se situe autour de 3,01 %. Certaines banques, comme Tatra banka, affichent déjà des offres autour de 3,7 % pour des fixations de trois ans, et plusieurs établissements descendent ponctuellement sous 3,5 %.
Au premier trimestre 2025, les nouvelles hypothèques ont bondi de plus de 50 % sur un an.
Un marché du travail tendu et des salaires en hausse
Côté macroéconomie, le contexte est plutôt favorable à la demande immobilière. La croissance du PIB atteint 2 % en 2024 et devrait se maintenir autour de 1,5–2,3 % dans les années suivantes selon les prévisions européennes. Le chômage reste bas (environ 5,3 % au deuxième trimestre 2025), avec un marché du travail qualifié de « tendu » : nombreuses offres non pourvues, forte présence de travailleurs étrangers et progression des salaires réels.
Cette dynamique soutient le pouvoir d’achat des ménages malgré une inflation encore élevée (4,2 % en rythme annuel en août 2025, après 11 % en 2023). Elle contribue aussi à rassurer les banques, qui bien que soumises à des règles prudentielles strictes – plafonds de ratio prêt/valeur (LTV), d’endettement (DTI) et de charge de la dette (DSTI) – continuent de financer massivement les projets résidentiels.
Psychologie des acheteurs et profils dominants
Au-delà des chiffres, le comportement des ménages joue un rôle non négligeable. Les analystes relèvent un effet « FOMO » – la peur de rater une nouvelle hausse – qui pousse certains acheteurs à se précipiter, convaincus que les prix continueront à grimper. Cette dimension psychologique est particulièrement marquée après la parenthèse de baisse de 2023, perçue rétrospectivement comme une opportunité manquée.
On observe un retour en force des moins de 35 ans, souvent primo‑accédants, qui sont attirés par les petites surfaces (studios, une ou deux pièces) dans ou à proximité des grands pôles urbains. À l’inverse, les 35–45 ans, dont la situation professionnelle est plus stable, dominent les segments familiaux et l’investissement locatif, y compris dans les villes moyennes.
Une préférence croissante pour l’ancien
Fait intéressant, les prix des logements anciens augmentent récemment plus vite que ceux du neuf : +6 % pour les biens existants contre +3,4 % pour les constructions récentes sur une période récente. Ce basculement traduit à la fois la rareté de l’offre neuve, la localisation généralement plus centrale des immeubles anciens et une quête de prix un peu plus abordables.
Il faut aussi rappeler que la frontière entre « neuf » et « ancien » est floue en pratique. Si la loi considère comme neuf un bien de moins de deux ans, certains portails immobiliers l’étendent parfois à des logements de moins de dix ans, au risque d’entretenir une certaine confusion sur les statistiques de prix.
Une offre en panne : la grande faiblesse du marché slovaque
Face à cette demande solide, le principal point de fragilité du marché slovaque reste l’insuffisance chronique de l’offre de logements, en particulier dans les régions économiquement dynamiques.
Une production en chute libre
Les chiffres récents sont éloquents. Sur le premier semestre 2025, seuls 6 836 logements sont achevés dans tout le pays. C’est près de 20 % de moins qu’un an plus tôt, et presque 17 % en dessous de la moyenne des dix dernières années (8 226 unités sur six mois). Les mises en chantier suivent la même tendance : 7 241 logements commencés au cours de la même période, soit un recul de 14,5 % en un an. Le nombre de permis de construire délivrés se contracte aussi, de 13,7 %, confirmant une visibilité très limitée sur le renouvellement de l’offre.
Entre janvier et juin 2025, seulement 974 logements ont été livrés dans la région de Bratislava, ce qui représente une baisse de 54 % par rapport à 2024 et le volume le plus faible depuis plus de vingt ans, alors que la pression de la demande y est la plus forte. D’autres régions comme Žilina, Trnava ou Košice connaissent aussi des baisses significatives, tandis que Banská Bystrica et Prešov maintiennent ou augmentent légèrement leur production.
Le tableau suivant résume l’évolution des logements achevés par région au premier semestre 2025.
| Région | Logements achevés (H1 2025) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|
| Bratislava | 974 | −54,01 |
| Trnava | 1 104 | −16,55 |
| Trenčín | 829 | −8,80 |
| Nitra | 945 | +2,94 |
| Žilina | 936 | −20,68 |
| Banská Bystrica | 493 | +10,29 |
| Prešov | 1 060 | +2,42 |
| Košice | 495 | −10,16 |
Une pénurie structurelle de logements
Au‑delà de la conjoncture, la Slovaquie souffre d’un déficit structurel de logements. Le pays affiche l’un des ratios de logements pour mille habitants les plus faibles de l’Union européenne. Le ministère des Transports estime le manque à environ 200 000 à 350 000 unités selon les sources, concentré avant tout dans les régions les plus dynamiques économiquement.
Cette rareté se conjugue avec une taille moyenne des ménages très élevée – 3,1 personnes par foyer, contre 2,3 en moyenne dans l’Union européenne. Elle se double d’un phénomène paradoxal : une part significative du parc reste inoccupé. Jusqu’à 400 000 appartements et 250 000 maisons seraient vacants au niveau national, dont environ 15 000 logements laissés vacants de longue durée à Bratislava. Ces biens vides reflètent des situations complexes : succession non réglée, spéculation, absence de marché locatif institutionnel, ou simplement manque d’incitation à remettre ces logements sur le marché.
Pourquoi les promoteurs freinent-ils ?
Plusieurs facteurs expliquent le prudence des développeurs. D’abord, la hausse prolongée des coûts de construction – matériaux et main‑d’œuvre – a réduit les marges, malgré la montée des prix de vente. Ensuite, la procédure d’autorisation reste particulièrement longue : il faut en moyenne près de 300 jours pour obtenir un permis de construire, ce qui augmente le risque et renchérit le coût du portage pour les investisseurs.
Les porteurs de projet font face à un environnement complexe : contraintes administratives, règles d’urbanisme difficiles à appréhender et instabilité réglementaire (hausse de la TVA sur la construction à 23 % prévue en 2025, évolution des codes de la construction). Ce climat est peu incitatif, particulièrement dans un contexte de renchérissement du coût du financement pour les banques, dû à une taxe spécifique sur le secteur financier et à des exigences prudentielles élevées.
Enfin, une partie des acteurs anticipe un essoufflement futur de la demande, lié à la démographie (vieillissement et stabilisation, voire baisse de la population à long terme) et à une possible érosion du pouvoir d’achat, ce qui les conduit à se concentrer sur des projets jugés plus sûrs plutôt qu’à augmenter massivement les mises en chantier.
De nouveaux outils, mais des effets encore limités
Les autorités ont bien identifié cette faiblesse et tentent de réformer le cadre. Un nouveau Code de la construction, entré en vigueur avec retard, ambitionne de digitaliser et d’accélérer les procédures de permis. Dans le même temps, une politique nationale du logement à horizon 2030 fixe comme objectif une amélioration progressive de l’accessibilité et de la qualité des logements, en encourageant notamment la rénovation et le développement du locatif.
Créé dans les années 1990, ce fonds renouvelable accorde des prêts jusqu’à 40 ans à des taux très bas (0-2%). Il finance la construction de logements sociaux et la rénovation énergétique, ayant déjà permis la réalisation de dizaines de milliers de logements sociaux et la rénovation d’environ un quart du parc résidentiel.
Mais malgré ces instruments, la cadence globale de production reste trop faible pour combler le déficit structurel et absorber la demande nouvelle, ce qui alimente mécaniquement les tensions sur les prix.
Un marché locatif trop étroit pour jouer son rôle d’amortisseur
Dans la plupart des pays européens, le secteur locatif sert de soupape lorsque les prix de la propriété s’envolent. En Slovaquie, ce mécanisme est fortement limité par la petite taille et la faible institutionnalisation du marché de la location.
Un parc locatif résiduel
Les chiffres sont frappants : en 2024, seulement 6,9 % des ménages sont locataires payants, contre près de 18 % en 2005. Le parc locatif ne représente qu’environ 5,2 % du stock de logements selon certaines estimations, avec un secteur municipal en déclin (1,6 %) et un secteur privé peu régulé et très fragmenté.
Cette rareté se traduit par une offre concentrée dans quelques grandes villes, principalement Bratislava et Košice, et une très faible mobilité résidentielle interne. Les jeunes, en particulier, ont du mal à trouver des logements à louer à prix raisonnable, ce qui explique en partie la forte proportion de 18–34 ans qui vivent encore chez leurs parents.
Niveau des loyers et rentabilité
Malgré la tension sur le parc, l’évolution des loyers reste plus modérée que celle des prix d’achat, du moins en apparence. Selon l’indice de Deloitte, le loyer mensuel moyen demandé pour un appartement en Slovaquie s’élève à environ 727 euros au deuxième trimestre 2025, en hausse de 2,1 % sur un an. À Bratislava, la moyenne tourne autour de 890 euros par mois, avec une légère baisse annuelle (−0,7 %), signe d’un ajustement ponctuel après les fortes hausses de 2024.
Les loyers dans les grandes villes régionales françaises connaissent des variations significatives. Par exemple, un tableau comparatif pourrait illustrer les écarts de prix au mètre carré entre des villes comme Lyon, Bordeaux, Lille et Toulouse, montrant des différences parfois substantielles en fonction de la localisation, du type de logement et de la dynamique économique locale.
| Ville | Loyer moyen Q2 2025 (€/mois) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|
| Bratislava | 890 | −0,7 |
| Košice | 723 | +7,1 |
| Prešov | 607 | +11,2 |
| Banská Bystrica | 575 | +10,6 |
| Trnava | 617 | +3,7 |
| Nitra | 637 | +1,6 |
| Trenčín | 544 | +4,0 |
| Žilina | 626 | −2,5 |
| Poprad | 563 | −4,9 |
Les rendements locatifs bruts moyens tournent autour de 4,88 % mi‑2025, en baisse par rapport aux 5,29 % enregistrés un an plus tôt. Ils restent attractifs dans des villes comme Nitra (5,70 %), Košice (5,24 %) ou Banská Bystrica (5,16 %), mais se tassent nettement dans la capitale, à environ 3,9–4,5 % selon les sources. Cette compression des rendements à Bratislava s’explique par le décalage croissant entre valeurs d’achat et loyers, dans un contexte de forte demande d’occupation mais de capacité limitée des ménages à payer davantage.
Une politique locative encore balbutiante
Conscients des limites du modèle « tout propriété », les autorités ont commencé à promouvoir des solutions locatives. Un programme national de logements locatifs soutenus par l’État a été lancé en 2025, ciblant notamment les travailleurs du secteur public et les jeunes actifs. Divers textes encouragent également la création de logements sociaux et offrent des subventions ou des prêts bonifiés pour l’acquisition et la gestion de parcs locatifs.
Malgré son rôle crucial, le secteur de l’hébergement reste majoritairement dominé par des acteurs privés individuels. Cette prédominance s’accompagne d’une régulation encore partielle et de mécanismes de contrôle qualité insuffisants. Cette fragilité a été mise en lumière lors de l’accueil des réfugiés ukrainiens, largement assuré par des bailleurs privés sans qu’un dispositif robuste de suivi des conditions d’hébergement ne soit en place.
À moyen terme, le développement d’un véritable segment locatif institutionnel – public ou privé – apparaît comme l’un des rares leviers susceptibles de rééquilibrer le marché, d’améliorer la mobilité de la main‑d’œuvre et d’offrir une alternative crédible à la propriété pour les jeunes ménages.
L’essor de l’immobilier durable et des nouvelles typologies de logements
Parallèlement à ces tensions, la Slovaquie avance à grande vitesse sur le terrain de la performance énergétique et des standards de construction. Sous l’effet conjugué des directives européennes, des politiques nationales et du coût élevé de l’énergie, le pays s’est engagé dans une transformation en profondeur de son parc bâtie.
Des exigences énergétiques de plus en plus strictes
Depuis 2021, tous les nouveaux bâtiments doivent atteindre le niveau « bâtiment à énergie quasi nulle » (NZEB), correspondant à la classe énergétique A0. Les exigences se sont durcies par étapes, d’abord vers des bâtiments à basse énergie (classe B), puis vers les bâtiments à très basse consommation (classe A1 à partir de 2016), avant d’imposer le standard NZEB en 2019 pour les bâtiments publics et en 2021 pour l’ensemble du neuf.
Taux de renouvellement d’air horaire imposé par la réglementation pour assurer les débits d’air.
Ce cadre a entraîné un véritable basculement de la production neuve vers des bâtiments très performants, voire producteurs nets dans le cas des projets les plus avancés (classe A0+). Il alimente en parallèle un vaste mouvement de rénovation : déjà près de 65 % des appartements en immeuble collectif et plus de 40 % des maisons individuelles ont fait l’objet d’une modernisation énergétique, souvent soutenue par des programmes publics et des fonds européens.
L’immobilier « vert » comme nouveau standard de marché
L’intérêt croissant des ménages pour les charges maîtrisées, combiné aux incitations publiques (programmes de subventions comme « Zelená domácnostiam » / « Green for Households ») fait de l’efficacité énergétique un argument commercial majeur. Le nombre de logements équipés de panneaux solaires, de pompes à chaleur ou d’autres systèmes renouvelables a bondi de 25 % en deux ans, tandis que les dispositifs domotiques gagnent du terrain (croissance de l’ordre de 15 % sur la même période).
Sur le marché des bureaux et de la logistique, la demande des grands utilisateurs et des fonds d’investissement pour des actifs conformes aux critères ESG incite les promoteurs à viser des certifications élevées et à utiliser des matériaux et techniques durables. Les entrepôts modernes, certifiés et éco-conçus, sont particulièrement recherchés en raison de leur stabilité de revenu et de leur adaptabilité à l’automatisation et au e-commerce.
Nouvelles typologies : petites surfaces, espaces ouverts, périphéries en expansion
Sur le plan de l’usage, le marché résidentiel slovaque évolue lui aussi. La taille moyenne des appartements neufs diminue, passant d’environ 74 m² il y a cinq ans à un peu moins de 70 m² aujourd’hui, avec des surfaces encore plus compactes dans la capitale (environ 64 m² en moyenne pour les livraisons récentes à Bratislava). Les ménages s’adaptent aux prix en privilégiant des surfaces plus petites, mais mieux agencées, souvent avec des séjours ouverts et des espaces partagés.
Les programmes en périphérie des grandes villes se multiplient, notamment sous forme de maisons individuelles ou de petits ensembles collectifs dans les communes sub-urbaines. Ce mouvement, déjà amorcé depuis les années 2000, s’intensifie avec la hausse des prix intra‑urbains, tout en posant des défis en termes de mobilité, de services et d’infrastructures.
Un marché de l’investissement en plein redémarrage
Si la partie résidentielle retient l’attention du grand public, l’immobilier commercial slovaque connaît lui aussi une phase de redémarrage spectaculaire.
Volumes en forte croissance et retour des capitaux étrangers
Au premier semestre 2025, le volume investi dans l’immobilier commercial en Slovaquie oscille, selon les sources, entre 418 et plus de 500 millions d’euros, soit une augmentation comprise entre 170 % et plus de 300 % sur un an. Depuis le début de l’année jusqu’au troisième trimestre, le cumul atteint environ 806 millions d’euros, le plus haut niveau depuis 2022. Les projections pour l’ensemble de 2025 évoquent un total compris entre 800 millions et 1 milliard d’euros, ce qui placerait l’année parmi les plus actives de l’histoire récente – la barre du milliard ayant été franchie pour la première fois en 2022.
Les investisseurs domestiques restent en première ligne, avec environ un quart des volumes au premier semestre. Les fonds et groupes tchèques et hongrois jouent aussi un rôle clé, tandis que les capitaux d’Europe occidentale (Suisse, Royaume‑Uni, Allemagne) complètent le tableau. La part de l’investissement institutionnel étranger avoisine 47 %, avec l’arrivée de grands noms mondiaux comme Blackstone, qui a acquis un important portefeuille industriel et logistique dans la région.
Industrialo-logistique et commerce de détail en tête de gondole
Par secteur, ce sont les actifs industriels et logistiques qui dominent nettement, captant entre 42 et près de 60 % des volumes selon les périodes. Le succès de cette classe d’actifs tient à plusieurs facteurs : croissance du commerce en ligne, recherche de résilience des chaînes d’approvisionnement, position stratégique de la Slovaquie en Europe centrale, correction rapide des prix à la sortie de la crise et perspectives de croissance des loyers.
Le taux de vacance des entrepôts modernes dépasse ce pourcentage en 2024, marquant une normalisation du marché après une période de forte expansion.
Le commerce de détail tient lui aussi une place centrale dans le marché slovaque. Les actifs retail représentent entre un tiers et près de la moitié des investissements selon les trimestres. Les parcs de retail en périphérie des villes moyennes se révèlent particulièrement performants, bénéficiant d’une fréquentation stable et d’une clientèle sensible au rapport qualité‑prix. Les loyers prime dans les centres commerciaux atteignent environ 100 euros/m², contre 15 euros/m² dans les retail parks. Les acquisitions de centres tels que Bory Mall ou Cassovia Shopping Center illustrent le regain de confiance des investisseurs sur ce segment.
Le taux de vacance global du marché de bureaux à Bratislava dépasse 12 %.
Une confiance qui repose sur les fondamentaux
Dans l’ensemble, cette reprise de l’investissement traduit une confiance renouvelée dans l’économie slovaque, malgré les incertitudes liées à la conjoncture internationale (guerre en Ukraine, tensions commerciales, inflation). Avec une notation souveraine « A‑ » assortie d’une perspective stable par Fitch, une industrie automobile très puissante et une situation géographique stratégique au cœur de l’Europe, le pays conserve un fort pouvoir d’attraction pour les investisseurs long terme.
Quelles perspectives pour le marché immobilier slovaque ?
En croisant les dynamiques de court terme et les tendances lourdes, plusieurs scénarios se dessinent pour les prochaines années.
Une poursuite de la hausse, mais à un rythme plus modéré
La plupart des analystes anticipent une poursuite de la progression des prix, mais à une allure progressivement plus contenue. À l’échelle nationale, la croissance devrait se rapprocher de 7 % par an en 2025–2026, avant de tomber durablement sous 10 % à mesure que l’accessibilité se dégrade et que les taux se stabilisent à des niveaux intermédiaires.
Bratislava devrait rester en tête en valeur absolue, mais les régions de l’est et du centre pourraient continuer à enregistrer des hausses plus rapides en pourcentage, tant que leurs niveaux de départ restent significativement plus bas. À plus long terme, le vieillissement de la population, la possible stabilisation, voire la baisse démographique et le développement (tardif) du locatif pourraient contribuer à détendre légèrement le marché.
Le principal risque pour le marché slovaque tient à la dérive de l’accessibilité. Le fossé entre la hausse des prix et celle des revenus menace d’exclure progressivement une partie de la population de la propriété, dans un pays où la location ne constitue pas une véritable alternative. La forte proportion de jeunes adultes vivant chez leurs parents, le surpeuplement des logements (1,1 pièce seulement par personne en moyenne) et la faible mobilité résidentielle sont autant de signaux qui plaident pour une réponse politique plus ambitieuse.
Les experts préconisent de simplifier les permis de construire, de renforcer la planification à long terme, de développer massivement le parc locatif public et privé, de mieux cibler les aides vers les ménages vulnérables et de mobiliser le stock de logements vacants.
La transition énergétique comme catalyseur de rénovation
Sur le plan qualitatif, la transformation du parc vers des standards énergétiques élevés va se poursuivre, sous la contrainte réglementaire autant que sous la pression des factures d’énergie. Une partie importante du stock, notamment les maisons construites entre les années 1950 et 1970, reste mal isolée et nécessite des travaux lourds. Les programmes de subventions et de prêts bonifiés, ainsi que l’accès croissant à des technologies renouvelables plus abordables, devraient soutenir ce mouvement.
Cette vague de rénovation représente une opportunité économique considérable pour le secteur de la construction, appelée à croître de nouveau après les années difficiles 2019–2021. Les prévisions tablent sur une croissance réelle autour de 1,6 % en 2025, puis un rythme moyen de plus de 4 % par an entre 2026 et 2029, portée par les investissements dans les infrastructures, l’énergie et l’industriel.
Un équilibre délicat entre stabilité financière et accès au logement
Enfin, les autorités monétaires et prudentielles devront continuer de gérer un équilibre subtil. D’un côté, il s’agit d’éviter une surchauffe du marché et un endettement excessif des ménages, dans un pays où les prêts immobiliers pèsent lourdement dans les bilans bancaires. De l’autre, resserrer trop fortement les conditions de crédit risquerait d’aggraver la crise de l’accessibilité et de freiner la construction neuve, déjà insuffisante.
La situation actuelle, caractérisée par des taux en baisse, un encadrement strict du crédit et une légère augmentation de l’offre, maintient l’activité sans créer de bulle évidente. Cependant, si les prix augmentent de manière disproportionnée par rapport aux revenus, des mesures plus radicales pourraient être envisagées, telles qu’une fiscalité accrue sur les logements vacants et les plus-values, ou un renforcement des contraintes sur le crédit.
En somme, le marché immobilier en Slovaquie illustre la tension propre à de nombreux pays européens : des fondamentaux économiques relativement solides, un afflux de capitaux et une ambition affichée en matière de transition énergétique, mais aussi une pénurie chronique de logements, un parc locatif rachitique et une accessibilité qui se dégrade pour une partie croissante de la population. La manière dont la Slovaquie parviendra – ou non – à résoudre cette équation dira beaucoup de la trajectoire de son modèle urbain et social dans les prochaines décennies.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Slovaquie pour chercher du rendement locatif et une exposition à une économie d’Europe centrale en croissance. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Bratislava, Košice, Žilina), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Bratislava, combinant un rendement locatif brut cible de 7 à 8 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société slovaque / holding européenne) et définition d’un plan de diversification dans le temps, permettant d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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